嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目可行性报告.doc

嘉兴秀洲新区科技京城生态园一期项目目 录 第一部分：项目概况0一、项目概述0二、项目经济技术指标1三、秀洲新区规划1四、项目地块区域分析2第二部分：项目可行性论证3一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况3二、需求与购买力分析6第三部分 产品定位及开发策略8一、项目SWOT分析8二、产品市场情况分析9三、产品定位10第四部分 盈利情况分析11第五部分 项目风险情况分析13第六部分 总结13第一部分：项目概况一、项目概述项目位于嘉兴秀洲区内，嘉兴地处中国长三角黄金地区接壤沪苏，秀洲新区是嘉兴逐步成熟繁荣的新城中心，地理位置优越，房地产市场发展前景看好。我司就科技京城嘉兴秀洲园区项目，已于06年8月18日注册成立嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司，注册资金3000万元，由科技京城管理公司按60%、欣龙公司按40%出资比例共同成立，并就秀洲区的125亩商办地块展开前期协调，论证调研策划相关工作，已于2009年通过市场挂牌摘得项目一期用地125亩。二、项目经济技术指标项目地块总占地面积约264亩，位于嘉兴的城市主干道东升西路以北，秀洲大道以西，秀北路以南，西侧为一河道；整个地块呈梯形。项目一期东至秀洲大道，南至东升西路、西至规划道路。总用地面积83687平方米，容积率1.6，总建筑面积为133900平方米。项目用地性质为商办用地，其中商业建筑面积比例不大于15%，办公建筑面积比例不小于85%。项目一期用地经济指标单位：平方米总用地面积83687 （125亩）建筑密度30%总建筑面积133899 容积率1.6其中办公113814 绿地率35%商业20085 总车位1339个地下车位32000地下停车位1071建筑占地面积25106 平均层高5.3 三、秀洲新区规划秀洲新区位于嘉兴市区西侧，其整体规划如下：项目地块位于中区的商务、居住、配套设施区域，处于西部工业园区与东部行政、商贸区及嘉兴市区之间。从目前的发展来看，整个区域呈现如下特点：（一） 贯穿整个嘉兴市及秀洲新区东西向的交通主干道为中山路、东升路及洪兴西路；但东升西路目前被乍嘉苏高速公路隔断，东段仅开通至项目地块西侧的河道。（二） 在秀洲新区，沿洪兴西路以南的区域发展较为成熟；洪兴路以北区域，目前开发量较少，处于刚起步阶段。（三） 秀洲区政府所在地周边区域已成为秀洲新区的行政、商贸区。四、项目地块区域分析项目地块位于秀洲新区中区北侧；依据规划，项目地块所在区域定位为嘉兴的生态商务区。目前该生态商务区规划面积为1.2平方公里。项目位于东升西路、秀洲大道西北角；东升西路贯通后，工业园区与嘉兴市区交通将更加便捷，项目地块区域与中山西路区域发展水平的差距将逐渐缩小。本项目地块所在区域系未来秀洲北区的商办娱乐休闲旅游中心，处于两大交通主干道交汇处，比邻浙嘉苏高速公路，将是未来人流、物流、商业流的集聚区。本项目区域南侧拥有规划面积达4000亩的楔形绿地，成为嘉兴市最大的城市绿肺，拥有良好的生态及景观优势。第二部分：项目可行性论证一、嘉兴市房地产市场环境及发展状况（一）、嘉兴市房地产业发展的现状1999年以来，随着嘉兴市城市建设和城市化的快速推进、住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日趋完善，嘉兴市房地产业有了长足的发展。主要表现在房地产开发呈现良好的发展态势，市场需求旺盛，行业规模迅速扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。（二）、GDP及其增长率分析：2009年嘉兴市GDP达到1917.96亿元，全国排名第44位。根据城市发展规划，嘉兴今后几年仍将保持快速健康的发展。国民经济的快速发展，为嘉兴的房地产业发展提供了良好的运行环境。 (三)、房地产开发投资额 20002009年嘉兴全市的房地产开发投资额 单位：亿元人民币分析：2000-2009年嘉兴市房地产投资状况呈现较大的增长幅度，表现出嘉兴房地产市场具备一定的发展潜力。房产投资力度下降仅出现在2006年，这主要是由于在前一阶段的投资增速偏大，市场为维持自身供需平衡，出现的短期调整消化。(四)、房地产开发施工、竣工和销售面积2000-2009年嘉兴全市的房地产开发施工面积 单位：万分析：从施工面积分析，嘉兴房地产市场的调整拐点主要是出现在2003-2004年之间，增长率达到了224.79%，这主要是由于在该年度房地产市场的火暴程度异常，开发商也都急于将项目面向市场，因此出现了施工面积的集中式增长。2004年之后逐渐趋向平稳和理性。2000-2009年嘉兴全市的房地产开发竣工面积 单位：万分析从嘉兴市房产市场的竣工面积来看，竣工面积也基本是稳步增加的，尤其在2004年之后销售面积出现明显增长。2000-2009年嘉兴全市的房地产开发销售面积 单位：万从整个的销售面积来看，嘉兴房地产市场供需状况保持了基本的平衡状态，实际的竣工面积还要多于销售面积，主要是供需关系得动态平衡决定的。另一方面，由于竣工面积大于销售面积，因此该区域相当一部分房源实行的是现房销售。二、需求与购买力分析（一）嘉兴人口增长分析：2000-2009年，嘉兴市人口的增长速度相对较为平稳，没有出现较大的波动，而从房产方面来讲，在一定程度上也保证了房产的销售，以及需求量的平稳增长。 (二)人均居民人均可支配收入2000-2009年 嘉兴人均居民人均可支配收入增长情况 单位：元分析：2000年-2009年，嘉兴的人均可支配收入随着嘉兴整体经济的发展保持了平稳发展，这是当地房产发展的主要购买力支撑因素。第三部分 产品定位及开发策略一、项目SWOT分析（一）项目优势：成本优势：本项目拿地时间早，土地价格较为低廉，折合楼面地价仅为375元/，与周边同类地价相比，价格优势明显。此为本项目具备的最大优势。嘉兴地理位置离杭州上海都很近，商务运营成本明显低于上海和杭州，因此对于那些对成本较为敏感的企业具有价格竞争优势。区位优势 嘉兴处于江浙沪交界，距沪杭均为90公里，苏州70公里。宁波跨海大桥建成，“三横三纵三桥”高速公路网络规划的实施和沪杭高速铁路、沪杭苏嘉城市轻轨规划建设使得嘉兴与江浙沪的联系更为便捷。本项目处于嘉兴秀洲北区的核心区域，两大交通主干道之间，并且项目毗邻浙嘉苏高速公路。（二）项目劣势1. 区域商务需求不足嘉兴秀洲区域的商务需求尚未形成规模，产业主力制造业的商务解决方案主要以厂区办公为主。相关高科技产业基础更为薄弱，整体规模偏小，也缺乏知名企业和相关品牌， 2. 项目所处区域周边配套不足目前项目周边几乎没有相应的商业服务配套，而高科技企业和创业人群最为关注的就是周边配套设施的成熟程度，因此在本项目招商初期将面临这一劣势。（三）机遇分析：1. 长三角同城效应以上海为中心的长三角地区15个城市全都分布在300公里的半径之内。目前长三角正在构建快速交通，尤其是城际高速列车体系，缩短城市间的时空距离，最终形成 “一小时生活圈”。身处“世界第六大都市圈”，嘉兴房产市场具备长远的发展潜力。2. 沪杭科技产业升级给嘉兴的错位发展空间随着沪杭大型软件和高科技企业的形成，软件企业逐渐向产业价值链上游发展，下游的编码测试等其它的劳动力密集阶段的业务在大城市不再具有竞争优势，根据发达国家向印度爱尔兰转移软件产业的经验，上海杭州的软件产业和其他高科技产业也将会有某些部门向低成本地区转移。根据嘉兴市信息产业发展规划对于上海杭州错位发展的思路，嘉兴在承接这部分业务上具有一定空间。（四）威胁分析：1. 周边城市之间的竞争周边城市已经形成了一整套软件产业政府优惠措施和配套支持体系，在对人才和企业的吸引上，嘉兴既要面对上海杭州两个强势的发展极，也要面对宁波苏州这些地市的竞争。2. 嘉兴市之间不同区域之间的竞争在嘉兴城市的不同区域如南湖、嘉兴经济技术开发区等区域也已准备打造相关行业的产业发展园区，因此本项目在招商过程中不仅面临其他城市类似项目的竞争，同时也面临着发展的同时也将面对区内的激烈竞争二、产品市场情况分析政府支持度市场需求抗市场风险销售价格操盘便利（容易程度）园区纯办公酒店式公寓星级酒店别墅式办公配套商业专业市场（一） 办公物业办公产品能够为地方经济带来税收，是政府支持力度最大的一类产品。但从嘉兴地方经济的发展模式来看，当地的民营经济办公模式，主要以厂区办公为主，形成大规模商务需求尚需时日。因此开发园区纯办公的市场需求与价值都不高，销售与招商难度较大。（二） 住宅产品纯住宅产品不符合政府对本项目开发的初衷，但是市场价值和抗风险能力在各产品中最高。介于本项目用地性质所限，无法开发纯住宅产品，但可以考虑公寓式办公、别墅式办公类住宅产品。（三） 总部（别墅式）办公总部式办公（别墅式办公）是具备办公产品和住宅产品之间的“灰色地带”或“擦边球”产品，市场价值和抗风险能力都有明显提升。且项目临近的纯高总部园区项目，主打产品即为别墅式办公，市场反响不俗。本考虑到项目的容积率为1.6，为“消化”多余容积率，除别墅式办公类产品外，还需与其他高层产品如公寓式办公等进行搭配，形成产品组合。（四） 配套商业由于本项目周边存在包括本项目和纯高在内的园区类项目，因此开发配套商业会存在一定的市场需求。但2万平米的体量相对较大，如果全部作为配套商业，市场消化能力有限，并且配套商业对项目内的其他产品推动能力也相对有限（五） 专业市场专业市场的最大优势在于，如果经营成功，可以明显提升园区内的其他物业的市场价值，形成良性互动。但专业要求较高，需要专业的策划团队进行分析调研，找准嘉兴当地的缝隙市场。 三、产品定位市场需求、政府的接受程度、操盘（经营）难易程度是决定本项目产品定位的三个最主要因素，综合考虑以上因素，产品组合及目标定位可作如下设定：（一）标志性办公：该部分产品主要旨在照顾政府观感，配合政府对标志性建筑的要求，着力打造成为秀州北区的标志性商务建筑。单体设计考虑建设为本项目的最高建筑，作为本项目形态的核心亮点。（二）研发家庭类办公（SOHO 和 LOFT）配合政府的产业需要，产品可设计成为可分割的小单元出售的形态，此类物业出租比较有优势。项目开发的后期，可以根据市场接受度，适当减少此类物业。利用高楼层间距，配合鲜明的颜色配搭，构成吸引年轻一族的时尚物业品种。由于设计灵活性较大，面积从50平方米到250平方米，可以同时在一个组团里出现，比较适合出售。为配合政府的产业导向，此类物业的定位为科教创业园。（三）酒店式公寓：此类物业品种具有类住宅性质，考虑到政府的接受程度，不易配置过大比例。由于面积较少，单价较低，销售速度会较快，保证资金尽快回笼。（四）配套商业与专业市场项目发展的前期，由于人气还没有形成，开发专业市场会有一定的风险。配套商业产品的销售会有一定的空间，但是单价不会高。所以前期的配套以小面积2面积租赁配套为主，承担部分的经营，把配套做起来。通过前期的调研运作，在条件和环境许可的情况下，后期的开发可以考虑引入专业市场。分析嘉兴的目前的商业市场，引进保健品、休闲、娱乐业均存在一定空间。（五）别墅式办公别墅式办公是本项目的盈利核心产品，可采用产品预先推广订制的模式，并收取产品订购费用（会员金），加快项目资金的回笼。第四部分 盈利情况分析一、开发成本不同的业态分别按照下列的开发成本进行测算： 单位：元/平方米标志性办公其他业态预测整体成本400035003800说明：（1） 鉴于目前项目详细规划尚未完成，因此无法对所有物业进行加权平均，以计算整体平均成本。为计算利润方便，暂定预测整体开发成本为3800元/平方米。准确的开发成本有待项目规划方案完成后，由审计造价部门核实提供。（2） 本造价包含勘察设计、配套、土建、安装、管理费用、财务费用等。二、销售价格依据嘉兴市其他区域同业态物业的售价，参考地块区域的发展状况及未来的发展趋势，地块开发后预计的销售价格如下： 单位：元/平方米标志性办公研发办公（SOHO）别墅式办公公寓式酒店商业预测整体的售价500055007000500070005500说明：（1） 鉴于目前项目详细规划尚未完成，因此无法对所有物业进行加权平均，以计算销售价格。为计算利润方便，暂定整体售价为5500元/平方米。（2） 根据当地实际情况，项目地下部分造价按照4000元/计算，售价按照4300元/计算。三、 项目收益测算项目地上部分地下车位合计楼面价（元/）375单位开发成本（元/）3800 4000 可售面积（）133899 32000 单价（元/）5500 4300 收入总额（万）73644 13760 87404 成本总额（万）50882 12800 63682 营业税总额（万）4243 771 5014 销售毛利（万）18520 189 18709 销售毛利率25.1%1.4%增值税总额（万）5556 57 5613 所得税总额（万）3241 33 3274 净利润总额（万）9723 99 9822 投资收益率15.4% 四、项目投资回报测算净利润总额（万）9822自有资金（万）19104自有资金年投资回报率17.14% 注：自有资金按全部投资的30计算。第五部分 项目风险情况分析一、成本控制风险在保证项目品质的前提下