分公司筹备计划书.doc

建邦听海项目物业管理前期筹备计划书序言：在物业管理方案中，整体工作计划的制订应该紧扣物业管理项目总体策划中的指导思想、工作重点，并结合招标文件或发展商的具体要求，实地调研后综合考虑。工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。制订计划过程中，要考虑物业管理方案实施不同阶段的工作重点、项目、内容、时间要求等因素。 筹备期的工作计划内容，主要包括对拟管项目（项目的位置、面积、建筑情况、配套、附近交通、性质和特色、当地政府支持介入的程度、周边社会资源等）的深入了解、使用人需求、竞争企业状况调查来拟订物业管理方案（项目管理的整体设想与策划、管理模式、规章制度建设、人力资源配置及管理、经营管理指标、费用收入测算、物业养护计划编制、社区文化建设等）、拟定经营计划、拟订财务预算、签订前期物业管理协议或前期物业管理委托合同、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、早期介入参与设备安装调试及建筑质量把关，提供专业意见、制订交接验收计划及作好相关准备、物业管理供应商的评审和确定等。 交接期的工作计划内容，主要包括制订业主临时管理规约、完善物业管理方案、进一步确定完善管理思路及质量标准、明确服务等级及内容、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设施设备的交接验收试运行、业主入伙及搬迁服务，档案建立分类管理等。 正常运作期的工作计划内容，主要包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配套服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。 此计划书在具体执行时应根据实际情况做出适时调整，以有利于分公司后期运作为基本原则，以保障发展商及业主利益为根本，以创建品牌为目标。一、 早期介入阶段常见问题及建议（包括可行性研究、规划设计、建设、预售、竣工验收）1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见建议：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主及职工娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（8）小区内的车位配置要考虑到青岛市户均车辆比例尽量充足。（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则宜大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的如：水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗衣机排水用）否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。（16）考虑到业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、拆装等，以避免产生老式空调口的弊端和遗留问题（渗漏）。（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量要求灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大，但用电量很少的可否合用一个电表。（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水造成地面青苔）。（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。（32）所有单元进户门应考虑设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。（33）商铺前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 （34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线）。（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板墙体时因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）设计时最好设置套管。（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：（a）按要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么建议：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备可设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层楼宇的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意的事项建议：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购多栋房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免x年管理费或只按 多少元M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供xx会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 着重注意在销售现场派出现场咨询人员，并在前期与售楼人员进行有效沟通及相关培训，准确全面的向业户展示未来物业管理的服务内容，适时宣传各类公共管理制度与法规，适当征询业户对物业服务的需求。做好前期公约类等内容与销售内容的衔接，便于日后的管理。4、物业管理公司参与竣工验收的必要性及要点建议：物管公司应积极参与单项工程及分期竣工验收，充分了解验收情况，收集工程质量、功能配套及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。要点注意了解验收人员、专家给施工单位或建设单位的意见、结论，随同观看验收过程详细记录。二、前期运作阶段注意事项（包括资源的完善与优化、工程质量保修、前期沟通协调）1、管理资源的完善与优化应注意：管理用房是否到位、物资配备是否到位、管理人员是否需要调整优化或补充、管理制度与服务规范的完善、确定哪些物业服务项目需要分包及承包单位情况等。2、工程质量保修应注意：共用区域及设施设备、业主购买的产权专有部分。3、前期沟通协调应注意：直接涉及的单位如居委会、建设单位、政府行政主管部门的沟通。相关单位如环卫、交通、物价、税务等部门的协调。着重分析各单位的作用及与物管项目的关系，确定沟通协调的内容，建立良好的合作支持关系打下后期管理的基础。三、承接查验1、物管公司在开发商物业移交时应注意的交接事项建议：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：（1）对在早期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核， 对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。2、承接查验的程序及