我国产权式酒店发展现状.doc

我国产权式酒店发展现状 “产权式酒店”是上个世纪70年代兴起的产物，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（TimeshareHotel）的概念，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 目前世界上已有60多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。2004年，全球产权式酒店销售达300亿美元。伴随着中国经济同欧美等发达国家差距的缩小和旅游业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自1995年开始, 产权式酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了300多家产权式酒店，其中成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅兰大酒店；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；位于有“东方夏威夷”之称的亚龙湾国家度假区的三亚华宇皇冠假日酒店；还有青岛佳信大酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、兴隆康乐园大酒店；北京的快乐无穷大龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。产权式酒店经营要素分析1地理位置要好。产权式酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权式酒店经营的基本保障，同时风景优美的度假区能从感性层面冲击着对产权式酒店的占有欲。2规划设施要完善。“产权式酒店”是度假产品，酒店客人是来度假的，酒店在规划设计中既要满足实际功能还要照顾度假客人的心理感受。同时能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美体健身房、水疗SPA、咖啡屋、夜总会，周边最好有游艇、高尔夫等高尚配套全面提升度假品质。3酒店经营管理水平要有保障。酒店的管理能力是产权式酒店成功运作的重要因素，这不仅能提供专业的服务，让所有来酒店度假的客人享受完美假日，而且专业的管理人员或管理公司还能合理降低酒店运作成本，为业主们赢得更多的利润。4开发商要有实力。由于产权式酒店的投资成本高，同时，其销售对象与一般的房地产项目存在巨大差异，这就要项目的开发商具有一定的实力和很强资源整合能力。只有这样才能保证项目的成功运作，实现开发商与投资者的双赢。我国产权式酒店购买力和客户群体分析 中国休闲产业的发展起步较晚，直到上个世纪末产权式酒店才在海南等旅游资源丰富的城市缓慢起步。近几年，在中国的旅游热、房地产投资热的推动下，特别是房产新政的影响下，产权式酒店投资又开始新一轮的发展，其原因如下： 一 是房产新政的影响。为了稳定住房价格，我国政府从2004年年底开始，对房地产市场实施了一系列宏观调控政策，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是投资收益高且具有休闲度假功能的产权式酒店投资就成为投资者关注的目标。 二 是旅游业快速发展，度假概念逐渐成熟。在我国，目前度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模。同时，随着商业活动日趋频繁，商务旅行呈急剧增长趋势，产权式酒店的经济实惠性及投资回报方式无疑对这一市场具有极大吸引力，其间蕴藏着无限商机。 三 是我国中产阶级层的快速增长，社会理财观念的转变。 随着我国中产阶级的形成并迅速增长，社会理财观念现已发生了根本性改变，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级的投资首选。投资产权式酒店的回报大大高于银行利息或国债回报。同时，比较其他投资品种，产权式酒店在年限、投资回报方式和升值、保值方面，都有着相对优势。海南产权式酒店发展状况 作为中国产权式酒店的发源地，海南的产权式酒店在沉寂了几年之后，借本轮房地产宏观调控的石头，再度在内地市场受到认同。凭借其独有的气候和环境方面的优势，以及丰富的热带滨海旅游资源，海南已经被国家旅游局定位为著名的热带海岛度假旅游目的地，海南省政府也将旅游业作为海南的主要发展产业，这都为海南产权式酒店的发展创造了条件。 另外，上世纪90年代，海南房地产开发热留给了海南大量的“烂尾楼”、“半拉子工程”和大量空置房。为盘活房地产，2000年以来，海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施，包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等，对刺激海南旅游房地产业走出低谷起到了十分积极的作用。而产权式酒店这一“旅游房地产投资”的模式便在2004年再次成为海南房地产市场的热点，并受到了上海、北京等内地投资者的追捧，从而有效带动海南的房地产市场的崛起。海南产权式酒店存在的问题1价格偏高，回报“虚高”。据了解，海南一般产权式酒店标准间标价20万到40万元之间，就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。另外，在投资回报率的宣传上，大部分定在8%左右，但事实上能做到8%以上固定回报的产权式酒店很少，只有热点一线的风景区酒店基本能达到这个水平。2设置不合理，限制因素多。海南目前推出的大多数产权式酒店规定：业主应在每年固定的时间使用分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，总体缺乏灵活性。3市场竞争激烈，开发商实力参差不齐。受近期产权式酒店热的吸引，不少没有产权式酒店开发经验，且实力不雄厚的发展商纷纷到海南开发产权式酒店。由于缺乏经验和项目仓促上马，资金实力不足，不少开发商只管前期大力炒作，而不管工程进度和后期配套服务，从而导致产权式酒店销售时承诺和回报难以兑现。4海南旅游业的不良经营影响了产权式酒店的销售和经营