（区域经济学专业论文）基于城市可持续发展目标的房地产开发探讨.pdf

基于城市可持续发展目标的 房地产开发探讨 摘要 城市可持续发展是城市经济、社会、资源和环境的协调发展，其 核心目标是和谐发展，在合理保护环境、资源永续利用的前提下，持 续改进人的生活质量、促进城市经济社会的和谐发展。城市发展中， 房地产开发作为城市各种活动空间的提供者，不但作为城市经济活动 的载体影响城市发展，而且房地产业作为城市经济的重要组成部分， 影响城市的可持续发展能力。房地产开发通过城市金融、土地利用、 房地产价格、产业布局等因素影响到城市的可持续发展能力。目前， 中国正处于加速城市化阶段，人口大量向城市集中，城市规模不断扩 大，同时带来了土地资源紧缺、交通拥挤、城市环境恶化、功能定位 落后、城市贫富差距加剧、城市金融风险增大、缺乏城市竞争力等等 问题，严重阻碍城市的可持续发展能力等问题，已经严重影响了城市 的可持续发展能力。加速城市化过程中，人口大量向城市集中，不管 从居住，还是生产的角度讲，对于房地产的需求激增，引发了如何解 决保护土地资源、维系生态平衡、促进城市经济协调发展、保持房地 产市场健康发展等问题，以最终实现提升城市的可持续发展能力的目 标。本文借助古典经济学、生态经济学、区域经济理论、城市经济理 论、区域规划理论、房地产经济理论、土地利用理论等为指导，通过 规范分析和实证分析相结合的方式，研究房地产开发和城市可持续发 展的依存度，分析房地产开发与城市可持续发展的相互联系的内在机 制，从房地产开发的土地开发、金融、销售、开发建设等环节，结合 定性分析和定量分析探讨了房地产开发如何通过对城市产业布局、金 融风险控制、生态保护、土地利用、文化传承、住宅价格形成等因素 之间的协调发展，并探讨适合城市可持续发展的房地产开发模式，最 终达到房地产开发与城市可持续发展的共赢。 关键词：可持续发展房地产开发城市 d i s c u s s i o no nt h er e a le s l 姐ed e v e l o p m e n t b a s e do nt h eg o a lo fs u s t a i n a b l eu r b a n d e v e l o p m e n t a b s t r a c t s u s t a i n a b l eu r b a nd e v e l o p m e n ti st h ec o o r d i n a t e dd e v e l o p m e n to f t h eu r b a ne c o n o m y , s o c i e t y , r e s o u r c e sa n de n v i r o n m e n t i t sc o r eg o a li s t h eh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n tu n d e rt h ep r e m i s et h a tt h er e a s o n a b l e p r o t e c t i o no fe n v i r o n m e n t ，a n dt h er e s o u r c e sc o n t i n u e du s e ，i m p r o v i n g h u m a n s q u a l i t y o fl i f e c o n t i n u a l l y , p r o m o t i n g t h eu r b a ne c o n o m y s o c i e t y sh a r m o n i o u sd e v e l o p m e n t r e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta c t i v i t i e sa r e u r b a ns p a c ep r o v i d e r s ，n o to n l ya st h ec i t y se c o n o m i ca c t i v i t i e sa f f e c t i n g u r b a nd e v e l o p m e n tv e c t o r , b u ta l s oa st h ei m p o r t a n tc o m p o n e n to fu r b a n e c o n o m yi m p a c t i n gt h ec i t y ss u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t u r b a nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta f f e c t st h ec i t y ss u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tt h r o u g hf i n a n c i a l ， l a n d u s e ，r e a le s t a t ep r i c e s ，i n d u s t r i a ld i s t r i b u t i o na n do t h e rf a c t o r s a t p r e s e n t ，c h i n ai si nt h es t a g eo fa c c e l e r a t e d u r b a n i z a t i o nw h i c hr e s u l t si n l o t so fp r o b l e m s ，s u c ha st h ep o p u l a t i o nc o n c e n t r a t i n gi nc i t i e s ，u r b a n a r e a se x p a n d i n g ，l a c ko fl a n dr e s o u r c e s ，t r a f f i cc o n g e s t i o n ，e n v i r o n m e n t a l d e g r a d a t i o n d e t e r i o r a t i o no ft h eu r b a ne n v i r o n m e n t ，t h ef u n c t i o n i i i b a c k w a r d ，t h eg a pe x a c e r b a t e db e t w e e nr i c ha n dp o o r , u r b a ni n c r e a s i n g f i n a n c i a lr i s k s ，t h el a c ko fc o m p e t i t i v e n e s so fc i t i e sa n ds oo n as e r i o u s i m p e d i m e n tt ot h ec i t y s s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tc a p a b i l i t y , h a sh a da s e r i o u si m p a c to nt h ec i t y ss u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t a st h ep r o c e s so f u r b a n i z a t i o nw h i c hp o p u l m i o nc o n c e n t r a t ei nc i t i e sw h e t h e rf r o mt h e l i v i n go rt h ep r o d u c t i o np e r s p e c t i v e ，t h ei n c r e a s i n gd e m a n d f o rr e a le s t a t e t r i g g e r st os o l v ep r o b l e m s s u c ha st h e p r o t e c t i o n o fl a n dr e s o u r c e s ， m a i n t a i n i n ge c o l o g i c a lb a l a n c e ，a n dp r o m o t e t h e c i t y s e c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，m a i n t a i n i n gt h ep r o p e r t ym a r k e t sh e a l t h yd e v e l o p m e n t ，i n o r d e rt or a i s et h ee v e n t u a lr e a l i z a t i o no ft h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f t h et a r g e t u s i n gc l a s s i c a le c o n o m i c s ，e c o l o g i c a le c o n o m i c s ，r e g i o n a l e c o n o m i ct h e o r y , u r b a ne c o n o m i ct h e o r y , r e g i o n a lp l a n n i n gt h e o r y , e c o n o m i ct h e o r yo fr e a le s t a t e ，l a n d u s et h e o r ya sg u i d e s ，t h ep a p e rt r i e s t or e s e a r c ho nt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n d t h es u s t a i n a b l eu r b a nd e v e l o p m e n t ， a n a l y z et h e i n t e r n a lm e c h a n i s m t h r o u g hn o r m a la n a l y s i sa n de m p i r i c a la n a l y s i s c o m b i n i n gq u a l i t a t i v e a n dq u a n t i t m i v ea n a l y s i so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h ep a p e rd i s c u s s e s h o wu r b a ni n d u s t r i a ld i s t r i b u t i o n ，f i n a n c i a lr i s k c o n t r o l ，e c o l o g i c a l p r o t e c t i o n ，l a n du s e ，c u l t u r a lh e r i t a g e ，r e s i d e n t i a lp r i c e sa n do t h e rf a c t o r s t od e v e l o pc o o r d i n a t e l yf r o ml a n dd e v e l o p m e n t ，f i n a n c i a l ，m a r k e t i n g ， d e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o ns e c t o r s ，t oi n v e s t i g a t e s u i t a b l ef o rt h e s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t o fu r b a nr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t m o d e l i v e v e n t u a l l ya c h i e v i n gt h ew i n w i nr e s u l t so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a n du r b a ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t k e yw o r d s ：s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t u r b a n v 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取 得的成果和相关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一 署名单位发表或使用本论文的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含 其他人已经发表过的研究成果，也不包含本人为获得其它学位而使用过的 内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集体，均已在论文中明 确说明并致谢。 务； 论文作者签名：灸乏罕 小7 年朋 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 导缶时发布 口解密后发布 论文作者签名：手妖名下导师签名。亏誓参月纱日 i 于n r 可捌p i 卫目 的囊 地产开，：舅【骨 第一章导论 1 1 国内外基于可持续发展视角的房地产开发研究文献综述 城市可持续发展是指城市发展中满足现代人的需求以不损害后代人满足需 求的能力，也就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，其的核心目标是和 谐发展，在合理保护环境、资源永续利用的前提下，持续改进人的生活质量、促 进城市经济社会的和谐发展。房地产业作为城市经济的重要组成部分，房地产开 发通过城市金融，土地利用、房地产价格，产业布局等因素影响到城市的可持续 发展能力。目前，国内外可持续发展理论与城市房地产开发实际结合起来，从城 市可持续发展的角度研究房地产开发问题的文献主要集中在土地可持续利用、城 市金融风险控制、房地产价格、产业布局、生态环境保护、文化传承等几个方面。 1 1 1 城市土地的可持续利用 城市土地作为人类活动高度聚集的场所，城市土地与房地产开发密不可分， 城市土地利用的效果，直接影响城市的健康发展。由于我国目前正处于加速城市 化阶段，城市规模不断扩大，农用地大量转化为非农业用地，不断产生新问题， 土地的粗放利用十分严重，用地规模失控、用地结构与空间布局不合理、集约度 低、土地产出效益低，管理机制不完善等问题存在，凸显土地持续利用理论研究 的重要性。为实现城市土地优化配置，使有限的城市土地能满足城市可持续发展 和人们日益增长的需求，在不断提高城市居民生活质量和城市环境承载力的前提 下，达到城市土地的供需的持续平衡，这一供需平衡不仅指数量上的增减平衡， 还包括质量实现城市土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境的协调发展， 不断满足城市社会经济长期发展的需要，使短期利益和长期利益的权衡来达到最 佳的社会、资源环境和经济效益。王万茂( 1 9 9 2 ) ，土地生态经济学，是较早体 现可持续发展思想的有关城市土地利用的文献。随着可持续发展观，注重生态与 广r 大学硬啼 文a t - 予4 0 r 可i 量晨糖的鼻 ，t 产升童靠， 经济社会和谐发展的观念提出，中国政府通过于1 9 9 4 年颁布了中国2 1 世纪议 程中国2 1 世纪人口、环境与发展白皮书，提出了人口、经济、社会和环境 相互协调发展的战略、对策和行动方案，正式把可持续发展作为经济社会发展的 指导方针。城市土地的可持续发展利用，针对土地资源的稀缺性来讲，对城市的 发展更具有特殊的意义，这个方面的研究也逐渐增多，从这个角度研究较早的是 王益洋( 1 9 9 4 ) ，持续发展理论与城市土地优化配置和郑伟元( 1 9 9 7 ) ，城市土 地合理利用与持续发展。从上个世纪9 0 年代末关于城市土地可持续利用的文献 逐渐增多，比较有代表性的研究有，荆树柱、范周( 1 9 9 9 ) ，城市土地可持续利 用的对策研究，分析了我国城市土地利用上存在的问题，在此基础上，指出了城 市土地可持续利用的途径，并提出了城市土地可持续利用的对策；田继敏、赵纯 均、黄京炜( 1 9 9 9 ) 城市土地可持续利用的空间布局建模，提出了一种城市土地 可持续利用规划模型；刘小平( 2 0 0 0 ) 我国城市土地利用可持续发展问题与对策， 从转变观念，总量控制与市场调节，实行可持续土地管理制度，加强规划的科学 性和权威性，通过土地置换调整城市存量土地利用结构和空间布局，提出可持续 发展的对策；高进田( 2 0 0 3 ) ，可持续发展理念下的城市土地利用合理调控。从 房地产开发商、政府、社会公众等进行城市土地利用行为主体分析的基础上，提 出了城市土地可持续利用的目标，机制和措施进行了探讨。 城市土地可持续利用研究方面远不能满足现阶段城市发展的要求，应继续加 大城市土地集约利用与可持续利用的研究，并寻求集约利用与可持续利用的最佳 结合点，为提高城市土地利用实践提供理论指导。同时，目前这方面研究需加强 定量研究，目前的城市土地可持续利用研究中，大多倾向于定性研究，得出描述 性的方法与对策，从定量角度研究的相对较少，使得定性研究的成果缺乏数据支 持，研究应进一步加大模型的探索和实践经验数据的整理。加强与其他工具学科 的合作如，信息技术、计量经济学、运筹学等为城市土地持续利用提供科学的分 析和实证工具，为城市土地利用研究提供更大的发展空间。 1 1 2 房地产价格与城市可持续发展 2 广西大摩翼j 啦丈 i ，l | r 可揩- i ， 的矗 地产开童，挥骨 房地产价格是房地产产品的市场价值的货币体现，从经济学的角度考虑是房 地产产品在房地产市场供给与需求两种力量的作用下形成的，房地产价格影响房 地产市场的供给与需求。房地产价格的变动能反映了一个城市经济运行的状况， 催生房地产泡沫的一个重要因素。对于房地产价格的研究国内外的研究，主要集 中在房地产价格的形成机理、房地产泡沫、房地产价格调控等方面。下表1 4 综述 了国外研究城市房地产价格与城市经济发展关系的文献成果。 f ；吨卉 窜 德矗政2 j ； ，i 童 f 饿j 净 ( a 肆铀i l l c rt ；，? 、以。：t f h。蹙翠：簦纯正掌艇镜博p f 。被群并域l7 i j i 8 “乌鸦 l i 舢0 茂予盘致豁i q t o ：i竹锯岿数纠j i ， 薪屹争j 皎t i l 奄纯凡均a 餐 i q 轴：，f 皇毓：c p t 藏赴：小t k 牧牧凡 皇亿硒：再：氘鼍避糍 凡：人：# 产蜒：至墨；f 宅 ，j 巍屯讯强鹏t 辎笼雌 ! 精缝：f k 虢 f h a 岫砭h q 壤1 0 转“；茸奄, f i ，二p j cr 弘数申7 ：敷扩囊吏牧、r 缱嚣喧 弦爱 堙效摧：1 0 i f 盘甜：至筑戚奉： ； 渥舛# 抒扩 圮旃曩：0 x 端群# 域1 + ：竹 盘：收格以：蓬# 芷 ：2 年链l 爱 嚣t 豌i 隶 ( h 押轧南一 筻 十i 键啦j !毒靖妒砭幺蛄”7 l ，张镌一弧lf 弘掣譬纥埘jz 蛙j t l l ，i i q 空教姑i q 引：1 0 卷教1 ：f7 7f 匏宅p 。晦申毁芒”i j 蚺叠圮i l 如较f 孵辫簪 i 啦8 ：9 f 盘蕊一，皇：镕譬。重皇l 落夔t j 暂萝敷事t 设甏连臻嚣毫串 ：嚣 “ p n 卸枷i i o q 6 l互l 孙 考；嚏f 氍：砖j 。h t j ，n k 嗨髻妒改蠡趁矗_ q 连! i 置 配善 ，f 城鼍q 窆敦：j q l 轧凡譬f 二啦，敏：鼓：小螽执确l ：勰2 “：二晴喀q ；套砘 1 9 蚰 h “m 0 唆麓、j 罐，聋致土，岂p 络1 1 五，职挥寮 叠击：；囊7 啭掌鞋姐 凡l 啦数：凡：叠j ：辱二瞄： 二申，：i 一，s 0 ：0 ；：墙 ：晰援? 2 贳臻6 。母： e 辱z 量：墩缸le ：虐弦j ；：鬣姑浆托矗 如坤约 a b c 埠i蔓l 譬爱菌一誓幺谤：t 9 腓州黩掘 7 f7 芒肫磷* 磊# 澎也- i i 钟q -舟教麓 i o - , n k 壤肇啦仡t酽0 ； 杉彬岛盖芷5 一v r f 群擎p f i l i ” 挪b 毪f o 伊麟岿被黔擘档缓秘 ，z 糍弋4 躞教搦 i 皇器：牧 ： i ：玻畴匏 1 日期1 9 锈耗蕞伟：码 慢噼，耵j 蠹鹅憧 蟾缸 d 吨峰i i o 笠辅4 l “群s f 城缄世牮：r t ：乏婚# 敷挺，浮掳 奠# 蔓辨咄5 j 靛；l 鹰熬囊：i 口舶f ! 蹙蕊：筘缸妇扯钉翻鲥口i ； 尊矬辑拜拜强b f ；：乏母 f 正骑 i 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、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策、和土地利用制 度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。国内由于房地产业融资渠道 相对狭窄，中国房地产项目开发至少6 0 左右的资金来源于银行信贷。居民购房 需求也有很大一部分是通过银行贷款实现其住房需求的，房地产开发与金融密不 可分。从西方国家的城市发展的过程来看，房地产金融风险是城市经济社会可持 续发展的严重隐患。国内外研究者鉴于对房地产金融风险的危害认识，出现了大 5 龙奋杰，住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望，城市问题，2 0 0 6 年第一期 刘学成国外房地产周期研究综述房地产经济体制改革2 0 0 1 4 4 r 墨虫蕊瞄曝j ：论，t| i 予城相1 r 持l ，瀑 崎鼻 ，t 产开l 期时 量城市房地产金融风险控制的研究文献，主要集中在阐述房地产金融风险的成因 分析、提出防范控制策略等。2 0 世纪九十年代这方面的较有代表性研究诸如： 张进( 1 9 9 5 ) ，略谈房地产金融风险及其控制；严建红( 1 9 9 5 ) ，房地产金融风险 及控制一里昂信贷银行危机的启示；张鹏越( 1 9 9 9 ) ，我国当前房地产金融风险 及其防范。研究重点集中在阐述房地产金融风险的成因，并提出相应的应对策略， 主要有以下几种观点：( 1 ) 拓宽融资渠道，分散金融风险。( 2 ) 实行房地产证券 化。( 3 ) 完善抵押贷款的保险制度和信用制度。( 4 ) 完善政府相关的政策法规等。 进入2 l 世纪，随着中国房地产业的迅速发展，房地产金融风险的相关研究得到 了更大的发展空间。研究重点在原先研究的侧重成因和对策研究的基础上，结合 新的房地产发展形势的要求不断深入，实现了针对房地产业发展的出现新问题的 研究文献，并注重与网络技术的功能结合研究，借鉴西方国家的房地产金融风险 控制策略等。如，张帆( 2 0 0 3 ) ，建立网络化监控体系是银行防范房地产金融风 险的关键中，指出如何结合网络技术来监控房地产金融风险。韩继云( 2 0 0 4 ) 我 国房地产金融改革发展取向探讨中，研究针对性形势下房地产金融风险的现状指 出房地产改革和宏观调控法规内向等。虽然目前此方面的研究注重了理论研究对 实践的指导关系，但是注重把城市看作一个有机整体，以系统的观点从城市可持 续发展能力的角度系统研究房地产金融与城市可持续发展能力的关系的研究有 待深入。 1 1 4 房地产开发与产业协调布局 房地产提供城市各种活动的空问，城市经济活动以产业为载体，房地产开发 无疑对于城市产业的合理布局存在影响，进而影响城市经济可持续发展能力。首 先，国内外的相关研究中针对产业布局专项研究，比较典型的研究如产业生态学 派研究中，实现了产业布局与生态学结合的研究思路，美国耶鲁大学t h o m a s g r a e d e l 教授与a t & t 公司b r a l l e n b y 在产业生态学研究指出人类在经济、 文化和技术不断发展的前提下，有目的、合理地去探索和维护可持续发展的方法。 注重研究系统协调地看待产业系统与其周围环境的关系，强调了产业与外部环境 5 广西大掣啊e - 士静文 盱n r 可- 4 ，瀑日糠的鼻l 产升量，挥讨 相互依存的关系；中国国内这方面的研究如，王如松从“社会经济自然复合生 态系统”的理论指出了产业生态学提倡系统观、未来观，可持续发展观等。其次， 房地产开发的理论国内外研究文献比较丰富，从开发的基本原理到房地产开发的 周期研究、以房地产泡沫研究，以及针对房地产业本身可持续发展的研究等研究 比较丰富，但是从城市产业布局和房地产科学开发的角度，系统看待城市可持续 发展的研究比较少。刘伟( 2 0 0 2 ) ，房地产业与可持续发展和夏南凯( 2 0 0 3 ) ，在 城市经济与房地产开发中比较系统论述了城市经济和房地产开发的关系。 目前，具体从城市可持续发展角度研究城市产业和合理布局与房地产开发二 者关系的研究较少，中国目前正处于加速城市化发展阶段，如何处理城市产业布 局和房地产开发的关系，促进城市可持续发展将具有十分重要的显示意义。 1 2 研究背景及意义 1 2 1 研究背景 目前，我国正处于加速城市化发展阶段，人口大量向城市集中，不管从居住， 还是生产的角度讲，对于房地产的需求激增，出现了如何保护土地资源、维系生 态平衡、促进城市经济协调发展、保持房地产市场健康发展等问题，中国目前的 城市发展进程中也同样需要面对西方国家城市化进程中出现一系列问题。 1 2 1 1 房地产市场供需结构矛盾 目前，房地产开发中房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的 开发，造成了我国大部分城市的房地产开发中，市场供给结构中大面积、高档次 房地产比重高，小户型、低价位经济适用房房地产的开发量明显不足。相反，市 场需求结构中，因为城市居民收入水平不高，相对于房地产价格持续增长的现状， 逐渐显示出对高档房地产产品的需求动力不足，市场上需求旺盛的产品是价格实 惠，经济适用的房地产，从房地产市场的长期发展看，供需结构严重背离是导致 未来房地产泡沫产生的主要原因之一。 6 ，西，“乒习l t 地丈| 盱u r ，捌p 冀晨 的虏- 沪开l 鼻l 骨 1 2 1 2 房地产市场缺乏有效监控政策 我国过去几年的发展，由于房地产业未步入健康运行的状态，房地产开中的 信贷环节、土地环节、开发环节、交易环节的不规范操作，房地产市场的严重供 给缺乏，加上国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营 管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，带来了房地产行业的非正常 超额利润，大量资本向房地产业流动。目前，土地利用模式是一种粗放的利用模 式，导致房地产开发过度挤占耕地现象，一是导致土地资源浪费，二是损害了城 市的可持续发展能力。 1 2 1 3 生态环境保护 在生态环境方面，随着中国城市规模的扩大和城市化进程的加速，人口不断 向城市集聚，带来空气质量下降、噪音和水资源的污染、高容积率，绿地面积减 少、资源浪费等问题，产生了人的活动与自然的对立，严重制约了城市的可持续 发展的能力的提高：开发单位只注重短期经济效益，开发过程中，建筑密度、容 积率过高，低绿化率，楼间距小，严重损害了城市的生态环境。对于城市发展过 程中，城市中心生态环境恶化，追求环境质量的居住者，逐渐向郊区转移，是导 致逆城市化发展的主要动因，逐渐导致城市空心化，严重影响了城市的可持续发 展的能力。走城市发展的可持续发展之路，西方城市化进程提供了足够的经验教 训，供我国城市建设吸取与借鉴。如，城市长远发展利益和开发商短期利益与城 市居民利益的冲突，主要表现在房地产开发商注重短期利益，以经济利益最大化 为基本目标，导致房地产开发过程中，城市土地粗放利用、重复建设、不注重生 态的保护、忽视城市发展的长远利益。 1 2 1 4 房地产开发背后的金融风险 目前，从资金来源构成来看我国房地产发展过程中，银行信贷是房地产开发 项目主要资金来源，据估计2 0 一3 0 的开发资金来源银行直接贷款，房地产开发 企业自筹资金中1 0 以上是来自个人按揭贷款，建筑公司往往要垫付建筑安装的 总投入3 0 0 0 - - - 4 0 的资金，这部分资金也多是向银行贷款，这样房地产开发资金 中至少有6 0 直接或间接来源于银行信贷，这种两者的高度相关性，一旦房地产 业出现风险，导致房地产行业的投资风险和融资风险转嫁给商业银行，进而危及 7 | i 于t 角可箝l 晨格的矗 地产开置鲴t 骨 到整个银行体系的安全。从银行风险规避看，银行缺乏防范企业法人与个人贷款 违约的有效的手段。信贷的过程中存在的形式各异的假按揭，比如，企业虚拟一 些购房者，随后虚拟与购房人签定的合同，假借虚拟购房者名义向银行申请贷款， 是一些企业套取银行信贷获得开发资金的方法。而这些贷款的能否按时还本付息 就很大程度上取决于企业的经营业绩和主观意愿。这些问题将是城市经济可持续 发展能力的重大隐患。 1 2 i 5 房地产投资增速过快与城市居民可支付能力相对缩小 房地产投资增长过快( 见下图1 ) ，在2 0 0 2 到2 0 0 4 的三年的时间内房地产 投资和住宅投资增长率以超过2 2 的速度递增，2 0 0 4 年更是达到3 0 的增长速 度，高房地产投资增长率意味着，房地产市场供给的迅速提高，远大于城镇居民 人均收入约1 0 左右的收入增长水平来讲，按照这种趋势发展下去，将会出现房 地产空置率不断在增长，房价收入比提高，土地粗放利用、房地产产品供需失调 等等问题，为城市的健康发展埋下了黪患。 图1 ：2 0 0 2 到2 0 0 4 年房地产投资概况 数据来源：根据国家统计局网站数据资料处理 1 2 1 6 城市文化保护方面 城市建设中，建筑缺乏合理规划、基础设施落后、不注重传统建筑文化的传 承和历史古迹的保护、功能滞后、重复建设等现象。旧城改造中，存在大量拆迁 8 广西大茸嘎j e ? 文 - 予城r 可冀- 嘿誓啪晨 地，听童，掉甘 安置、结构功能重新定位，提升城市形象等问题，地方政府、开发商等只注重短 期利益的最优化，不注重城市的长远发展前景和整体功能的提升。 1 2 2 研究意义 1 2 2 1 理论意义： 房地产业在宏观上是国民经济和社会发展的基础和前提，与国民经济的其他 行业发展具有高度相关性，从房地产的生产、流通、消费来看，房地产业的发展 带动建筑业、加工业、金融和相关服务业等相关产业的发展，健康的房地产业发 展对城市经济发展的形成巨大的推动力。微观上看城市发展中，房地产开发直接， 影响城市的发展方向、形态、功能和可持续发展能力等，实践中需要理论上指导 如何评价房地产开发对于城市的影响，以及如何将影响量化，如何协调房地产开 发与城市可持续发展的关系等问题。本文借鉴国内外房地产开发理论，结合国内 的房地产中土地产权、土地集约利用、房地产开发管理，经济发展水平和城市化 发展阶段等实际情况，以城市的可持续发展思想为指导，试图通过基于城市可持 续发展目标的房地产开发探讨这一课题，借助实证和规范研究，寻求如何通过房 地产开发促进城市社会经济、生态与人和谐发展，探索合适的房地产开发理论以 适应城市可持续发展的内在要求。 1 2 2 2 现实意义： 目前，中国正处于城市化进程的加速时期，随着城市的发展出现了许多问题， 城市环境恶化、旧城改造、功能定位落后、城市贫富差距加剧、城市金融风险增 大、缺乏城市竞争力等等问题，严重阻碍城市的可持续发展能力，房地产开发作 为城市经济发展、城市形态塑造、促进城市人际公平等方面的重要影响因素，对 于城市的可持续发展能力具有不可替代的作用。本文鉴于以上对于中国目前城市 发展和房地产开发现状的认识，研究基于城市可持续发展的房地产开发这一课 题，试图立足城市可持续发展思想，从城市发展的系统优化观点整合研究房地产 开发与城市可持续发展能力的内在机理，并为城市化进程中的房地产开发提供理 9 | 盱阿翱p i 鼍晨目啪j p ，i 产开l 舅e 骨 论依据。 1 3 本文研究的主要思路 1 3 1 本文研究的理论基础 1 3 1 1 可持续发展理论 可持续发展理论是本文贯彻始终的指导理论，从城市土地利用、金融稳定、 产业布局到生态保护等方面以城市可持续发展为主线，围绕如何提高城市可持续 发展能力展开论述。可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需 求的能力。可持续发展的核心目标是发展，通过严格控制人口、提高人口素质和 保护环境、资源永续利用的前提下，改进人的生活质量、促进经济和社会的发展。 可持续发展理论和城市发展实际结合起来，立足城市从物质资本发展( 经济) 、 人力资本发展( 社会) 、自然资本发展( 环境) 三个方面的协调发展，使经济增 长与社会发展、环境和谐，实现整体上的系统良性循环，以解决城市发展中出现 一系列问题。贯彻可持续发展要求体现经济、社会、环境三个方面的效益，可持 续发展并非简单的经济、社会、生态发展的线性相加，而是追求在一定背景条件 下实现三者关系的整体最优化，做到追求经济效益与社会效益、环境效益的共赢。 城市可持续发展理论研究中，虽然从不同的角度出发研究城市可持续发展问题， 概括为以下几种发展原则： ( 1 ) 系统优化原则 城市是一个有机整体，是由自然、社会、经济三大子系统构成的统一体，城 市的可持续发展不是单纯经济或者人或者环境的最优，也不是上述三大系统的效 果简单相加，而是追求系统最优状态。经济学中对城市可持续性理解：系统的物 质总产出大于总输人，资源的再生速率要超出资源利用和能源供给，通过技术革 新或者改进可使非可再生资源成为可再生资源，城市物质生产部门和非物质生产 部门比例相协调，工业系统内的产业布局、产品结构和技术结构基本合理，原材 1 0 i 卜城r 可糟- 埔鼍 标的矗| 地产开l 舅【讨 料和加工业相适应，技术密集型行业的比重比劳动密集型行业要高( a s o ，1 9 9 6 ) 。 城市本身作为一个复杂的系统，城市可持续发展是一个逐渐发展演替过程，城市 要想实现可持续发展，必须放弃传统的经济社会的发展观念，不断提升技术水平， 适应市场经济体制要求，在注重效益的前提下，寻求城市经济社会的整体健康发 展。哈维提出“资本三次循环”理论7 ，把城市看作一个有机系统，研究城市发 展问题。指出第二次资本循环与城市发展紧密联系，即生产性建成环境( 工厂、 仓库等) 和消费性建成环境( 住宅、居住区道路等) 共同组成城市建成环境。哈 维的建成环境( b u i l te n v i r o n m e n t ) 定义是，由无数不同要素一道路、运河、 港口码头、工厂、仓库、下水道、公共建筑、住宅等组成的复杂的、混合的商品， 并且各种要素是在不同条件下遵循不同的规律进行生产的，其中某些要素具有多 方面功能，如交通网络，既起生产性建成环境的功能，又起消费性建成环境的功 能。建成环境具有长期存在、难以变动、空间上不可移动、需要大量投资等属性。 哈维借助资本三次循环理论分析进一步拓宽了城市发展的研究领域。在城市发展 过程中除包括人口的转换和集中外，同时包含地区经济结构的转换过程和城市地 域空间的转换过程，哈维的理论及城市建成环境等概念的提出，以及衡量城市建 成环境动态变化的多项指标，如固定资产投资额的提出，为研究城市发展过程的 分析提供了新的手段。其创新之处体现在由于城市建成环境是城市化的物质体现 和结果，通过城市固定资产投资额的分析，可在一定程度上反映城市经济结构和 空问结构的转换。 ( 2 ) 以人为本原则 城市可持续发展应该实现人、社会与城市同步发展，以人为本。耶夫塔克 ( 1 9 9 3 ) 提出，强调城市的可持续发展要注重人的生活方式和发展需求。沃尔特 ( w a l t e rb e t a l 。1 9 9 4 ) 也认为城市要想实现可持续发展，必须合理地利用其本身的 资源，寻求一个友好的开发利用过程，并注重其中的使用效率，不仅为当代人着 7 资本的第一次循环在生产中实现，在不变的劳动生产率条件之下经过价值与剩余价值的生产，一部分以 奢侈品方式满足资产阶级的奢侈消费需要，另一部分以工资货物的形式侃b e 劳动名的再生产条件，使他们 的劳动力继续投入价值卜j 剩余价值的生产。第一二次循环包括同定资本投资和消费资金两方面，前者町分为 两部分一部分包含在生产过程之中，另一部分起着为生产服务的功能，哈维称之为生产性建成环境。同 样，消费资金也町以分为两部分一部分直接包含在消费过程中( 如备种耐用消费品) ，另一部分起着为消 费服务的作用，称之为消费性建成环境。资奉的第：三次循环指在科研和技术以及各种社会消费，如教育和 卫生等方面的投资 1 1 i 于城r 可封】一，晨日脊的房| i 产开薯舅i 甘 想，同时也为后代人着想。恰林基( 1 9 9 5 ) 也指出可持续城市社会特性包含两个方 面：可持续城市是生活城( l i v i n gc i t y ) ，其应充分发挥生态潜力为健康的城市服 务，不仅把城市作为整体考虑，而且也要使不同的环境适应城市中不同年龄不同 生活方式的需要：可持续城市是市民参与的( p a r t i c i p a t i n gc i t y ) ，应使社会团体、 个人组织都有机会参与城市发展的决策。 ( 3 ) 生态和谐原则 城市房地产开发注重生态保护，实现自然与社会人的和谐发展，注重城市环 境的改善和城市居民的生活质量提高。霍顿( h a u g h t o ng e t a l ，1 9 9 6 ) 在其可持 续城市一书中从“环境外部性”入手，利用经济学方法探讨了城市环境外部性 产生的原因和消除方法。认为城市环境外部性产生是由于市场价格机制对于城市 环境成本分配、分摊的低效性和无效性，而提出消除环境的外部性的方法。霍顿 ( h a u g h t o ng e t a l ，1 9 9 6 ) 认为城市可持续发展是其公众应不断努力提高自身社区 及区域的自然、人文环境容量，同时为全球可持续发展做出贡献的过程。 1 3 1 2 区域经济理论之区位理论 由于房地产产品位置的不可移动性，房地产项目开发与区位密切联系，房地 产开发的类型、档次、功能等无不受区位的影响和制约。所以，区位理论也是本 文研究的理论基础。区位理论又称标准化理论或者立地论。它研究一定经济活动 在一定的地域范围内存在的原因，以及定的经济设施建立在一定的地域范围之 内的理论依据，属于经济学与地理学交汇的领域。 ( 1 ) 工业区位理论 区位论最早出现于古典经济学派区位流派理论中。其中，韦伯的工业区位论， 定义影响工业区位的三个基本因子，运输成本、劳动成本、集聚与分散因子，来 研究工业区位选择。研究中指出在给定原料产地和消费地条件下，如何确定仅考 虑运费的工厂区位，即运费最小的区位，是运费指向论所要解决的问题。运费随 着空间距离的变化，表现出一定的空间规律性：而劳动费是属于地区差异性因子， 它是使运费形成的区位格局发生变形的因子。集聚因子一定量的生产集中在特定 场所带来的生产或销售成本降低。与此相反，分散因子则是集聚的反作用力，是 随着消除这种