房屋交付过程中涉及的法律问题.doc

_房屋交付过程中涉及的法律问题一、 房屋交付1、 定义：房屋交付简称交房，是指依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合法定交付条件和约定交付条件的住宅交付于买受人的行为.2、 房屋交付的参与方：开发商、业主、物业，但一定要明确房屋交付的主体是开发商与业主。物业属于第三方，在整个房屋交付过程中是站在业主的角度上去帮助业主进行房屋检验，从而能够在交房结束后更好的提供物业服务。当然，开发商可以委托物业把房屋交付给业主，物业并不因此而变为房屋交付的主体。3、 房屋交付的原则：先验后收。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件.4、 房屋交付的条件：房产交付应该符合合同约定及相关的法律强制性规定，并取得相关证明文件。法定条件：（1）、工程竣工验收合格；（2）、取得竣工验收备案证明；如工程竣工验收备案表、应当由规划、公安消防、环保等部门出具的验收文件、施工单位签署的工程质量保修书等；（3）、商品房的面积已完成最终测绘；（4）、水、电等正常的居住使用条件；开发商出具住宅质量保证书、住宅使用说明书；约定条件：主要是满足双方签订的商品房购销合同中的具体约定。比如，有验收的条件、商品房的基本情况、出卖人关于装饰、设备、绿化、公共配套建筑、物业服务等房屋交付的条件的约定。开发商不符合房屋交付条件的，购房人可以根据实际情况要求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，如果达到解除条件时，购房人还可以有权要求解除合同。二、 房屋验收和交房的程序1、 房屋验收程序：建筑工程竣工后，施工单位向开发商提交工程竣工报告，申请竣工验收，开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位5家责任主体对工程进行竣工验收，政府工程质量监督机构参与验收过程，对验收进行现场监督，并形成工程质量监督报告，同时，在工程竣工前后，规划局、人防办公室、公安消防以及环保等部门对规划、人防、消防以及环保进行专项验收。最后，开发商在工程竣工验收合格之日起15日内，将包括规划、人防、消防以及环保等验收内容在内的验收情况向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，并取得竣工验收备案表。2、 交房的程序：（1）、开发商发送收房通知单给业主。要求业主在规定的时间去物业部门查看资料（三书一证一表），资料包括：A、房屋的住宅质量保证书；B、住宅使用说明书；C、建筑工程质量认定书；D、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证；E、竣工验收备案表；F、面积实测表；G、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）； H、规划、公安消防、环保等部门出具的专项验收合格证明文件。注：住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。建筑工程质量认定书是房屋通过有关部门质量验收的凭证。房地产开发建设项目竣工综合验收合格证是房产项目通过有关部门综合验收凭证；竣工验收备案表是建设单位向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。房地产开发建设项目竣工综合验收合格证与竣工验收备案表的区分：在住宅工程竣工验收完毕以后，经过监督部门的认可，由建设单位填写房屋建筑工程竣工验收备案表，建设单位和承监质监站将该表和质量监督报告送备案部门审查，经审核符合规定的。由备案部门颁发建筑工程竣工验收合格证。（2）购房者会同物业验房，验房标准根据商品房买卖合同的约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等； （3）购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字；（4）开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；（5）购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到书和入住交接单，商品房交付完成。三、房屋交付的注意事项1、购房者在查看房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在住宅使用说明书中。购房者查看竣工验收备案表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2、购房者在没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。 3、购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。 4、商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。 四、房屋交付中涉及的法律问题1、商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”。商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在商品房买卖合同中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。2、商品房逾期交付的责任。开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。 如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在商品房买卖合同中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。 如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 如果商品房买卖合同中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。 3、商品房交付不当的责任。商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。比如未通过消防验收或消防验收不合格的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。 另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。（1）房屋实际面积与合同约定面积不符。房屋实际面积与合同约定面积不符的，误差比绝对值在3%以内的价格据实计算。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权解除合同。买受人请求继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，误差比超出3%的部分，价款由出卖人承担，所有权归买受人；若小于，误差比超出3%的部分，由出卖人双倍返还买受人。（2）房屋交付后的质量问题。房屋办理交接手续前，出卖人应当组织买受人对房屋进行查验。发现质量问题或者其他问题，是先修复后收房还是先收房后修复应当遵守买卖合同的约定。若买卖合同没约定，只要出卖人已经取得了前述文件与资料，买受人应当先接受房屋，再要求维修。因此，房屋交付的质量问题处理方式主要有：房屋交付使用后主体结构质量经检验确属不合格或质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同，并要求退还房款和赔偿损失。商品房保修期自交付之日起计算，保修期内的一般质量问题由出卖人承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人