（金融学专业论文）房地产信贷风险控制研究.pdf

摘要 本文的研究对象是房地产信贷的风险。随着我国房地产行业的 快速发展，作为房地产行业发展主要资金来源的房地产信贷的发展 呈现一种加速发展的态势。在各商业银行的房地产相关信贷在资产 组合中的比重越来越大。作为一种风险相对比较小、收益相对高的 贷款品种，房地产信贷受到商业银行的青睐是可以理解的，不过在 房地产信贷中所蕴涵的风险并未引起足够的重视，特别是房地产信 贷大部分存在周期长的特点，这种特点对商业银行对房地产信贷风 险控制带来一定的难度。本文试图通过对商业银行房地产信贷风险 的分类来分析风险产生的原因，基于原因分析来提出一些风险控制 的措施。同时，房地产行业作为关联性比较高的行业，也需要在外 部环境，特别是需要政府制定相关政策来加快信用体系的建设和融 资渠道的多元化。 本文对于房地产信贷风险控制的相关研究，大体上可以分为三 个部分。第一部分是对于房地产信贷和房地产信贷风险的相关概念 进行阐述，并对房地产信贷风险的产生的从“金融不稳定假说”的 角度进行了一个初步的分析。房地产信贷是指在房地产开发、建设、 流通、经营和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的针对 房地产开发企业和个人住房购买等信贷活动的总称。从服务对象上 划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动 服务的“房地产业信贷”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、 消费等活动服务的“住宅信贷”两个主要部分。房地产信贷风险， 指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对称”。指经营房地 产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化 等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。从“金融不稳 定”假说的角度来讲，房地产开发商可以看作一个庞兹理财者，所 以受到产业周期的影响比较大，目前我国的房地产发展十分迅速， 因此风险在总体上来看并不大。但是随着国家宏观调控政策的推行， 对一些发展过快的行业势必要进行规范，有的甚至要进行压缩，房 地产行业就是国家宏观调控的一个重点。因此从这个角度上讲，房 地产信贷所潜伏的风险是十分巨大的，而这种风险一旦在全国范围 内爆发，不但房地产行业会受到很大的打击，银行系统的资产质量 将大为下降，甚至国民经济的发展都会受到影响，日本在这方面历 史教训就十分深刻。 第二部分首先对我国房地产市场和房地产行业的发展现状进行 了综合的阐述，然后在这种对现实情况的阐述的基础上，对我国房 地产信贷风险进行了剖析。这种剖析主要从商业银行制度和经营行 为、房地产企业信贷、房地产个人信贷三个方面展开。在进行了以 上分析以后，针对房地产企业信贷风险的计量一笔者提出了一个基 于v a r 风险量化方法的对于银行房地产信贷的风险计量模型。当然 这个模型的提出还十分宽泛，还需要以后针对房地产行业的情况进 行进一步的优化。房地产行业发展的现状是发展十分迅速，但是发 展过程中也存在一定的问题，主要体现在投资增长过快、房价相对 于居民收入上涨过快、住房结构性矛盾存在( 主要是中低档住房供 应不足) ；房地产信贷发展存在的问题主要体现在房地产信贷投向不 合理、房地产的外部环境不完善、融资渠道过于单一等一系列问题。 第三部分则主要是对房地产信贷风险控制的对策研究。这个部 分主要是从商业银行自身应当加强的风险控制措施、融资和外部环 境建设两个方面来提出对策。对于房地产信贷的风险控制来说，除 了发放信贷的商业银行要从本身来控制风险以外，一个重要的途径 就是扩展房地产融资渠道，大力发展房地产信托。通过房地产信托 来分散商业银行体系的风险。通过商业银行和信托投资公司双方面 的努力来降低房地产信贷所要承担的风险。同时，对于外部环境的 建设来说主要有两个方面：一方面是对房地产行业本身的产业宏观 调控，只有房地产行业本身的良性发展，才能从源头上降低房地产 信贷的风险；另一方面则是建立健全个人和企业信用体系，这两个 信用体系的建立也为房地产信贷风险计量模型得以发挥作用提供必 要的数据指标和检验途径。最后就是建立房地产保险和健全有关房 地产的法律、法规体系。 在本文将达到的研究深度或说创新点主要有： 1 、在分析房地产金融的定义的基础上给出了房地产信贷的一个 定义。在参考了相关文献的对房地产金融的定义后，笔者通过对房 地产信贷的范围的界定来给出了一个简单的定义。当然这个定义还 不完善，还有进一步改进的余地。 2 、在v a r 风险计量方法的指导下，结合我国房地产企业的现 实给出一个针对房地产企业信贷的风险计量模型。这个模型是在借 鉴了银行度量资产风险的普遍基础上得出的。其应用还需要在银行 的实践中去检验，当然本文只是从理论的角度分析了这个模型的可 行性。 3 、在关于房地产融资渠道的扩展上对房地产信托的现实发展现 状和前景给出了相关的理论分析，并提出了三种有关的信托模式。 这三种模式各有其优势和劣势，笔者主张三种模式可以在发展中并 行，通过现实的检验来确定今后国内发展房地产信托的主要方式。 关键词：房地产信贷、房地产信托、金融不稳定假说 a b s t r a c t t h et o p i co ft h i st h e s i s1 sr i s ko ft h el o a nf o rr e a le s t a t e t h el o a n s f o rr e a le s t a t eh a v e b e e n d e v e l o p e dv e r y q u i c k l y w i t ht h e g r e a t d e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ei nc h i n a t h ep r o p o r t i o no fl o a nf o rr e a l e s t a t ei na s s e to fc o m m e r c i a lb a n k sh a sg r o w nq u i c k l y t h el o a nf o rr e a l e s t a t eh a v es o m eb e n e f i t sf r o mo t h e rl o a n s ，s u c ha sl o wr i s k s ，h i g h p r o f i ta n do t h e r s b u tc o m m e r c i a lb a n k sh a v en o te n o u g ha t t e n t i o nt ot h e r i s ki nl o a nf o rr e a le s t a t e t h ep e r i o do fc o n s t r u c t i o no fr e a le s t a t ei s v e r yl o n g ，m e a n w h i l e ，t h es i t u a t i o no fd e v e l o p m e n to fe c o n o m i c sa l w a y s c h a n g e i ft h eg r o w t ho fe c o n o m i c ss l o w s ，t h e r ew i l lb em a n yd i f f i c u l t i e s t h a tc o m m e r c i a lb a n k sh a v et of a c e t h et h e s i st r i e st og e tac o n c l u s i o n t ot h er e a s o n st h a tt h er i s ko fl o a nf o rr e a le s t a t eh a p p e n a c c o r d i n g t h e s er e a s o n s ，t h et h e s i sw o u l dg i v es o m es o l u t i o nt oa v o i dt h e s er i s k sa s m o r ea sp o s s i b l e t h et h e s i sc a nb ed e p a r t e da st h r e ep r o p o r t i o n s a tf i r s t ，t h et h e s i s w i l lg i v es o m ec o n c e p t sa b o u tr e a le s t a t ea n dl o a nf o rr e a le s t a t e s p e c i a l l y , a c c o r d i n gt o “f i n a n c i a li n s t a b i l i t yh y p o t h e s i s ”，t h et h e s i s w o u l dg i v es o m er e a s o n st h a tw h yt h e r ew i l lb es om u c hr i s k sw i l l h a p p e ni nt h el o a nf o rr e a le s t a t e f r o mt h er e s e a r c ho nt h e s es u b j e c t s ， w ew i l lr e a l i z et h er e a s o n st h a tt h e s er i s kh a p p e n s e c o n d l y , t h e t h e s i sw i l ld e s c r i b et h es i t u a t i o na b o u tt h er e a le s t a t e a n dl o a nf o rr e a le s t a t ei nc h i n a t h ef a s td e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n c h i n ab r i n g sm a n yc h a n c e st ot h ed e v e l o p m e n to fc h i n e s ee c o n o m i c a n dc o m m e r c i a lb a n k si nc h i n a b u tw em u s tn o t i c et h a tt h e r ew i l lb e s o m ed a n g e ri nt h ep r o c e s s t h el o a nf o rc o m p a n ya n di n d i v i d u a l sb o t h h a v es o m er i s k o n c et h e s er i s k sb e c o m eb i g g e ra n db i g g e r ，t h e r ew i l lb e g r e a td a m a g e st oc o m m e r c i a lb a n k se v e nt h ew h o l ee c o n o m i cs y s t e mo f c h i n a t h ea u t h o rt r i e st og i v eas i m p l em o d e lt om e a s u r et h er i s ko f l o a nf o rc o m p a n i e st h a tm a n a g et h er e a le s t a t e o fc o u r s e ，t os o m eo n e s ， t h i sm o d e li st o os i m p l ea n di th a st ob ed e v e l o p e di np r a c t i c e t h i r dp a r ti ss o m ea d v i c et oc o m m e r c i a lb a n k sa n dg o v e r n m e n tt o r e d u c ea n dc o n t r o lt h er i s ko fl o a nf o rr e a le s t a t e f o rc o m m e r c i a lb a n k s ， t h et h e s i sp r o v i d e ss o m ea d v i c e st h a tt h e yh a v et om a k et h em a n a g e m e n t i nl o a nf o rt e a le s t a t es t r o n g e ra n de f f e c t i v e t h et h e s i sh a sap o i n tt h a t t or e d u c et h er i s ko fl o a nf o rr e a le s t a t en o to n l yn e e d st h es t r u g g l ef r o m c o m m e r c i a lb a n k s ，a l s on e e dt h ew h o l ec o u n t r yt od os o m e t h i n g s u c h a sl a we n v i r o n m e n ta n dt h e c o n s t r u c t i o no fc r e d i t s y s t e ma b o u t i n d i v i d u a l sa n dc o m p a n i e s t h i ss y s t e mp r o v i d e st h ed a t ef o rt h em o d e l t om e a s u r et h er i s ki na l ls o r t so fl o a n s s ot h ec o n s t r u c t i o no ft h i s s y s t e m i sm e a n i n g f u lf o rm a n yd e p a r t m e n t so fe c o n o m i c s k e yw o r d s ：l o a nf o rr e a le s t a t e ，c r e d i tf o rr e a le s t a t e ， f i n a n c i a li n s t a b i l i t yh y p o t h e s i s 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位论文作者签名：张波 2 0 0 6 年4 月2 2 日 1 前言 1 1 选题背景和意义 房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的种“不确定性或信 息不对称”。指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管 理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的 可能性。 房地产信贷是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因 素。防范房地产信贷风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和 发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重 要。一旦由于房地产信贷风险导致整个金融系统的动荡，造成的危 害和损失是无法估量的。1 9 9 7 年的东南亚危机起始于泰国银行将大 量的贷款投放在房地产开发之中，致使资金不能确保支付，银行信 用危机的产生造成了挤兑风险，最后产生连锁反应，导致大量银行 破产倒闭，并且这场金融危机还蔓延至印尼、日本、韩国，连新加 坡、香港和台湾也受到冲击。 从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产 金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范 围内是可控的。但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、 房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷 的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过 于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风 险聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发 展带来了很大隐患。 针对这一情况，我国政府连续出台了一系列规范银行房地产信 贷管理、促进房地产行业良性发展的法规和通知，如2 0 0 3 年6 月出 台的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知f 简称1 2 1 文件) 和8 月出台的关于二促进房地产市场持续健康发展的通知f 简称1 8 号令1 ，对规范住房信贷、完善住房供应政策、调整供应结构、整顿 房地产市场秩序等方面作了明确规定，在一定程度上控制了房地产 信贷风险，也给予房地产发展一个良好的法律环境。 同时，我国理论界、金融界和房地产业人士也针对房地产信贷 风险的防范问题，提出了不少建议，其中呼声最高的是拓展融资渠 道，促进房地产融资“多元化”。北京京汉集团董事长田汉认为，要 增加房地产市场的融资量，除了银行信贷外，房地产商的开发项目 融资渠道大致可拓宽到三条：证券市场上市融资、信托投资融资和企 业间资金拆借。万通置业的老总冯仑认为，房地产企业不能仅依靠 境内银行短期贷款发展，利用长期债权或股权获得资金，信托方式、 境内外基金都有可能是房地产企业未来发展的资金动力。对此，我 国政府也做出积极回应和支持，中国人民银行一份题为中国房地 产发展与金融支持的报告建议“大力发展多元化的房地产金融市 场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以 分散银行信贷风险”；在中国人民银行发布的( 2 0 0 3 年第二季度中国 货币政策执行报告中也明确提出“在规范房地产信贷的同时，人 民银行将配合有关部门为开发商开辟多种融资方式特别是股权融资 方式”。 因此，系统分析我国房地产信贷风险的表现和产生原因，积极 寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，建立起适应我国当前 社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系以及借鉴发达 国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的 理论和观点，研究适合我国国情的房地产融资方式，具有较高的现 实意义。 1 2 研究内容、研究方法 本文在阐述了房地产信贷风险一股理论和概念的基础上，系统 分析了我国房地产信贷的发展现状以及存在的问题，剖析了房地产 信贷风险的表现和产生原因；在此基础之上，围绕房地产信贷风险的 防范和控制，提出了从外部环境建设和融资渠道建设两个方面防范 房地产金融风险的方法对策，从根本上防范和管理房地产信贷风险， 促使房地产信贷的规范发展。 在研究方法上，本文采用理论分析和实证分析相结合、宏观分 析和微观分析相结合、动态分析与静态分析相结合、定性研究和图 表说明相渗透的研究方法，对积累的各类素材进行分析、归纳，并 积极借鉴发达国家经验的方法和我国理论界、金融界和房地产业人 士的理论和观点，对防范和管理我国房地产信贷风险这一主题进行 了深入研究。 2 房地产信贷风险概述 房地产信贷风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利 率、通货膨胀以及宏观经济环境，它与一国的房地产金融状况密切 相关。房地产信贷风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定 发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要，因 此有必要对房地产信贷风险进行系统分析。 2 1 房地产信贷的概念 ， 房地产信贷是指在房地产开发、建设、流通、经营和消费过程 中，通过货币流通和信用渠道所进行的针对房地产开发企业和个人 住房购买等信贷活动的总称。从服务对象上划分，它包括为房地产 业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业信贷” 和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服务的“住 宅信贷”两个主要部分。 房地产信贷的基本任务是运用发放信贷方式，支持房地产开发、 流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地 产再生产过程的顺利进行。1 2 2 房地产信贷风险概述2 房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种! 不确定性或信 息不对称”。指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管 理不善或客观环境变化等原因导致其资产遭受损失的可能性。就房 地产信贷业务而言，房地产信贷风险主要有以下几种： ( 1 ) 信用风险，即借款人违约的风险 f 2 ) 流动性风险，即金融机构资产变现困难的风险 ( 3 ) 利率风险，即利率变动引起资产损失的风险 曾建j c 历地产会蒯! 川，才终人学版m 2 0 0 3 顺一占；j = 何孝封席地产金融风险分析尔庠绎济学院节 杖2 0 0 l f 5 ) 4 f 4 ) 汇率风险，即汇率变动引起的资产损失风险 f 5 ) 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨引起的资产损失的风 险 f 6 ) 房地产信贷中的其它风险 2 2 1 信用风险 信用风险，又称违约风险，是指由于借款人违约，不能偿还、 不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。违 约风险又可细分为主动违约风险和被动违约风险。主动违约风险是 指借款人在利益动机驱使下，主动停止或延长还贷造成的有意违约。 被动约是指借款人因某种客观原因，如失业或收入下降等社会原因 或由于自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力原因造成借款人无法 按期还款所发生的违约。 一是开发商信用风险 指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷款时，导 致房地产贷款本息不能按时收回，甚至无法收回形成呆坏帐时的风 险。它可能是贷款前对借款方资信审查评估失误造成的，也可能是 贷款发放后其他情况变化造成的。在房地产项目的开发过程中，由 于各种主观或客观原因导致房地产企业经营状况出现问题，如房屋 销售困难、资金周转不灵或经营管理不善、亏损严重甚至破产倒闭 而无力还款的情况时有发生，而且目前房地产市场信息不充分、监 督管理欠严密，开发商的开发行为与销售行为不规范，甚至为其经 济利益恶意欺诈银行及担保方，这类风险又叫做欺诈风险，是目前 银行和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。 二是个人信贷风险 个人信贷风险是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素 的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，从而给银行利益带来损失 的风险。按照人民银行个人住房贷款管理办法的规定，个人住 房贷款的还款期限最长可达3 0 年。这就决定了个人住房贷款是一项 涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务。现实生产中， 涉及对象越广泛、发生越频繁，安全洼审查难度就越大、管理也越 复杂，从而风险性也越大。这就从根本上决定了个人住房抵押贷款 是一项存在一定风险的房地产金融业务。 2 2 2 流动性风险 它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他 资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。一 种是由于资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足 以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性 不足而产生的风险，我们称之为原发性流动风险。通常个人住房抵 押贷款长达1 5 2 0 年，对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收的 周期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2 5 年，资产负 债两者的期限不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高 的流动性风险；另一种是继发性风险。房地产信贷中大多以房地产 作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处分 抵押房地产从中求偿，但如果银行无法顺利得到抵押物、找不到合 适的途径卖掉房地产或处置抵押物的程序和时间太长，银行同样也 会形成流动性风险，这是由信用风险所带来的。 2 2 3 其他相关风险 一是利率风险 利率风险，i i i n 率变动引起的风险。按央行规定，利率下调时， 存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却年 一定按新利率执行。如果贷款利率下降，相对于己存入的长期存款， 这部分贷款的收益空间就会缩小，还会出现存贷款利率持平甚至倒 挂的情况。存贷款利率同向变动但利率差缩小，也可能带来经营效 益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长， 在长时期中利率变化更频繁、更大，利率风险也就更大。 二是汇率风险 海外的投资者，除了对物业估计价格、收益率以外，还要考虑 汇率的因素，担负汇率变动的风险。如果外汇升值、本币对外贬值， 以外币计价的债务负担将加重；反之则以外币计价的资产将实际减 少。同时在外汇买卖、外汇收支中也有风险。 三是通货膨胀风险 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨的风险。由干名义利率 减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使 实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下通 货膨胀风险一般比浮动利率下的太，因为后者往往随通货膨胀而上 浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更 大，房地产信贷的长期性使其通货膨胀风险也较大。 四是其他风险 房地产信贷中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降 甚至亏损的风险、业务操作中其他失误带来的风险、国家政策变动 的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房 地产信托中的风险等等。 2 3 金融不稳定假说与房地产信贷风险3 金融不稳定假说( f i n a n c i a li n s t a b i l i t yh y p o t h e s i sf i h ) 是海曼明 斯基在 2 0 世纪6 0 年代提出的，明斯基认为，一个金融体系自然由稳 健的结构向易变的结构转变，或从_ 个与稳定一致的结构向易于不 稳定的结构变化。他强调系统在不断地向易变性变化，“稳定”的状 态实际上是短暂的，“稳定是非稳定化”。在长期繁荣时期，经济上 升有利于稳定系统的金融关系向不稳定系统的金融关系转化。 海曼将现金流入分为四种情况：一是由经营产生的现金收入( 包 括利润、工薪、税收) ；二是由债务人兑现支付承诺而产生的现金收入； 三是通过借入或资产变卖产生的收入；四是少量的手持现金。相应 地，单个金融行为主体( 个人、企业、政府) 的财务状况按现金流的未 来表现可分为三类： 3 奉节理论音f f 分主要参考m i n s k y h y m a np1 9 9 1 t h ef i n a n c i a li n s t a b i l i t yh y p o t h e s i s ：ac l a r i f i c a t i o n ”t h e u n i v e r s i t yo fc h i c a g op r e s s 7 第一类称为套期保值( h e d g ef i n a n c e ) ，指行为主体在未来一段时 间内由前述第一、二种方式所取得现金流入即己超过预计的现金流 出。除非发生重大变故，处于这种财务状况时一般不会发生支付困 难。一般居民户以及低财务杠杆率的企业常处于此种状态。 第二类称投机理财( s p e c u l a t i v ef i n a n c e ) ，指行为主体由第一、二 种方式取得的现金流入超过因日常支付及偿付应付利息而发生的预 计现金流出，然而尚不足以支付到期应付债务的本金。通常，此种 状况下的行为主体必须靠债务滚动( 借新还旧) 来维持正常经营。高财 务杠杆率的企业常处于此种状态，而商业银行更是天生的投机理财 者。 第三类称作庞兹理财( p o n z if i n a n c e ) ，即一种高风险理财。处于 庞兹理财状态的行为主体由一、二种方式取得的正常现金流入尚不 足支付日常性现金支付及债务利息。如不欲变卖资产，维持现有经 济规模，则不仅要靠滚动负债偿付到期债务的本金，还要不断地累 积新债务。长期亏损性企业常常处于此种状态，具有高赤字的政府 部门无疑是最大的庞兹理财者，而我们所要讨论的房地产企业正是 属于这类理财者。 在商业周期的上升阶段，行为主体因经营而获得的现金流入( 利 润、工资、税收) 持续增长，同时市场融资条件宽松，借款既容易、 利率也较低。此时，那些高流动性资产价格就会下跌，行为主体纷 纷将其代之以低流动性、高盈利性的资产，同时，他们也倾向于以 借入流动性取代资产流动性，相应地提高了财务杠杆率。这样，原 本处于套期保值状态的行为主体不免带上些许投机性：原来就惯于 投机理财的企业及银行更是趁机扩大经营规模，将支付需要完全寄 托在债务滚动之上；甚至连庞兹理财者也会被看好，人们普遍相信， 未来盈利状况会进一步好转，风险不大。 然而，一旦经济走上停滞和下降轨道，利润增长减速甚至负增 长，则原来高速增长时期产生的“欣快感”( e u p h o r i a ，常用于吸毒 者) 立即消失。靠借入流动性维持经营的做法难以继续，债务滚动必 需付出高昂的代价。此时，投机理财者因现金流入注与流出对比的 变化而成为庞兹理财者，原来的庞兹理财者则到了必须靠变卖资产 支付债务的地步f 明斯基称作“以卖出头寸来维持头寸”m a r k i n g p o s i t i o nb ys e l l i n go u tp o s i t i o n ) 。 由于在经济繁荣期间行为主体的资产组合中高流动性资产减少， 一旦对流动性的主观评价转高，原先所持有的低流动性资产便大幅 跌价。这种情况引起人们的警觉，对高债务比率的企业产生普遍的 怀疑，即便尚不至于成为庞兹理财者的那些公司也遭到信用配给， 使他们也加入“卖出头寸以维持头寸”的行列可以想见，不信 任感迅速漫延，对危机的恐惧笼罩了全社会。 紧接着出现的情况就是“欠得越多就变卖的越多，卖的越多越 贬值，最终是债务越还越多”，金融危机就此爆发。金融危机不但使 已开工的投资项目失去金融支撑，还因资本及金融资产的价格下跌， 使新的投资失去内在驱动，进而加剧了整个经济的萧条。 房地产行业的投资周期较长，开发商作为庞兹理财者会在短期 内无法用投资的收益还本付息而需要再融资用于支付本息，而房地 产本身就属于那种低流动性、高盈利性的资产。在经济周期的上升 阶段，原本属于第二类投机理财者的企业因为对未来经济状况的过 度看好，而增大其投机程度，将大量资金转向房地产业，以便获得 巨大的盈利空间。然而一旦整个房地产业出现萧条，银行必然紧缩 贷款，借入流动性维持经营的做法难以为继，债务滚动必需付出高 昂的代价。房地产企业的资金周转出问题，必将拖累相关的金融机 构，产生连锁反应，从而导致金融危机。 3 我国房地产市场和房地产信贷的发展现状 3 1 我国房地产市场的现状和问题 3 1 1 我国房地产市场现状 从全国看，房地产投资在高速增长过程中，继续保持了供求两 旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好 发展势头，房地产业的发展与国民经济，与相关产业的发展比较协 调，房地产市场总体是健康的。 从市场潜力来看，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目 标和城市化战略。据统计，2 0 0 4 年我国住房人均面积是2 3 平方米， 根据联合国人居委制订的标准，小康目标的人均住房面积是3 5 平方 米，远远高于当前我国的人均水平。现在的建设数量是，每人每年 可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国1 2 年以后才能达到预 定的小康目标，所以房地产市场的发展潜力是十分巨大的。 按当前我国城市化的发展速度看，预计今后2 0 年内我国的城镇 化水平将从现在的3 7 提高到5 0 。城市人口的增长每年是5 0 0 万， 加上每年农村进城人口1 1 0 0 万人，总数就是1 6 0 0 万。这部分人口 的住房要求会带给房地产市场源源不断的发展空间4 、 ( 1 ) 我国房地产市场的发展规模 房地产投资快速增长 2 0 0 3 年l 一1 2 月份全国房地产开发投资快速增长，总量突破 1 0 0 0 0 亿，达到1 0 1 0 6 亿元，同比增长2 9 7 5 房地产销售价格不断上升 2 0 0 3 年四个季度的物价指数均在1 0 5 左右，比上年同期增长4 5 个百分点。6 4 何忠强与前我闯厉地产业现状与发展前景中田圈十资源拟2 0 0 43 8 5 数据术源：困家绩汁而 6 数据米源：周家统汁局， 表3 1 1 22 0 0 3 年全国房屋销售价格指数( 1 4 季度) 上年同期= 1 0 0 2 0 0 3 年各季度1 季度2 季度3 季度4 季度 全国房屋销售价 1 0 4 81 0 51 0 4 11 0 5 1 格指数 数据来源：国家统计局数据整理：国研网数据中心 商品房销售量持续增长，个人购房已占绝对比重 2 0 0 3 年1 1 2 月份全国商品房销售额达7 6 7 0 9 亿元，比上年同 期增3 4 1 ，其中销售给个人的商品房销售额达7 0 9 2 8 亿元，比上 年同期增长3 5 8 北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人 购房占商品房销售的比例超过9 8 ，个人己经成为商品住宅销售中占 绝对比重的主体。个人购房主要目的是自住自用。据有关研究机构 的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有8 9 4 的人买房是 为了自住自用，有1 0 6 的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更 少。7 表3 1 1 32 0 0 3 年商品房销售额( 1 - 1 2 月) 单位：亿元 2 0 0 3 芷1 2 月1 - 3 月1 _ 4 月1 - 5 月l _ 6 月l 一7 月1 - 8 月1 - 9 月l 一1 0 月l j 1 月1 1 2 月 商销售额 3 9 2 7 8 4 71 1 4 71 5 5 00 2 1 0 1 8 2 5 7 3 0 5 8 13 7 3 644 3 0 95 4 8 9 8 9 7 6 7 09 品 4 4 4 9 房比上年7 6 l4 6 64 7 24 4 84 394 144 0 63 833 4 l 同期增 长( ) 销销售额3 2 746 5 0 41 0 3 81 3 9 6 91 9 1 6 02 8 0 923 4 4 933 9 9 854 5 6 127 0 9 2 8 售 7 给 比上年7 375 635 2 2 4 684 49 4 3 54 4 l 4 4 7 4 3 13 58 个 同鞘增 人睦( ) 7 平爱东席地产市场发腱状批评析中目席地产企舢2 0 0 3 ( 7 ) 数据来源：国家统计局数据整理：国研网数据中心 ( 2 ) 房地产市场住房结构呈现三大倾向 倾向于中低档房 当前，一味地开发中高档房已经不能适应市场发展的要求，众 多开发商也意识到了这点，根据房产需求市场日新月异的变化对楼 盘的开发做出了一些调整，更加注重房屋实用性、采光通风性和社 区的自然景观和人文氛围，所新发的楼盘也向两类靠拢，一类是针 对单身白领和年轻夫妇所开发的小面积但功能齐全实用性高的小 户型社区：另一类则是面向普通工薪阶层或经济条件并不乐观的下 岗职工家庭的经济适用房。 倾向于现房 ， 现房取代期房是房地产市场发展的必然趋势。近年来由于期房 存在的面积不实、质量不高、环境不好、配套不全等问题引发的纠 纷案件呈逐年递增。这严重影响了整个房地产市场的形象，也在一 定程度上冷却了消费者的购房热情。一些开发实力强、信誉好、形 象好、自有资金充足的优质开发商们为了避免纠纷已倾向于开发现 房楼盘，现房可以给消费者一个非常直观的印象，包括房屋以及社 区环境都可以看得一清二楚，消费者愿者就买，不需担心开发商会 不会存在虚假、欺骗的行为，开发商在对消费者负责的同时，也塑 造了企业的良好形象。 倾向于精装房 精装房在生活节奏不断加快的今天为消费者提供了极大的便 利，节省了人力和时间，也缩短了从购房到入住的时间周期；相比 之下，毛坯房就存在着很多不便，问题主要集中来自于装修阶段， 由于质量参差不齐的装修公司和无序竞争的装修市场，商品房投诉 与装修投诉己上升为消费者投诉的主体。随着房地产市场和装修市 场的逐步成熟，精装房将逐渐取代毛坯房。 f 3 1 房地产业的地域差别显著 近两年，我国房地产投资热点的区域性特征非常明显，主要集 中珠江三角洲、长江三角洲以及环渤海的若干城市。这三大地带是 l 中国经济增长最快的地区，居民收入水平大大提高，消费逐步升级 换代，大量外资源源不断进入，劳动力流动加快，这些都增加了对 房地产的需求，因此，这些地区房地产投资较热。 从房价与收入之比，即城市居民家庭可支配收入与房屋价格之 比来看，各地供求状况差异也很大，虽然这一指标的全国平均水平 还基本处于合理区问，但是在城市间的差别非常显著，有些城市房 屋销售价格相对于居民可支配收入而言，己经处于相当高的水平， 例如北京、大连和南京等城市，远远超过6 - 8 倍的国际公认标准。8 3 1 2 我国房地产发展出现的问题 总体上看，全国房地产市场发展平稳，然而，在房地产业出现 一派购销两旺的繁荣景象时，在一些局部地区，问题也不可避免地 出现了。 ( 1 ) 投资增长过快令人担忧 我国的房地产投资，从1 9 9 8 年到2 0 0 4 年，7 年平均增速2 2 。 而2 0 0 5 年房地产投资同比增长了2 9 7 ，比前7 年的平均增速高出 近8 个百分点，增速显然过快。9 从统计数据来看，我国5 个省( 市、区) 房地产开发投资占整体投 资的比重超过7 0 ，有的城市房地产投资占g d p 的比重超过5 0 。 有7 个省( 市、区) 土地购置面积超过1 0 0 ，最高的近3 倍；有4 个省 f 市、区) 商品房价格增幅超过3 0 ，最高的省份达到5 2 2 ，o ( 2 ) 房价一路飘升存在隐情 部分地区房地产投资增长、商品住宅价格上涨过快。目前，投 资性购房越来越多，特别是出现了异地投资性购房。从搞活流通来 看，这应该是允许的。问题是由于投资性购房的过度炒作，把一些 城市的房价抬高了，当地居民承受不了，说“外地人来把房价买高 了”。2 0 0 5 年1 1 2 月，全国房地产投资同比增长2 9 7 ，全国商品 房价格涨幅为4 9 ，但4 0 个重点城市商品房价格涨幅为9 0 左右， 8 李f i 卿我固席地产业的问题及j e 对房地产信贷的影响 可北绛贸人学学报2 0 0 3 ( 3 1 9 数据米源田家统汁局，数据整理：田l i jf l t 4 数据中心 壬万荣当前中罔房地产市场发j 谯态势干几前景胜掣北京房地产2 0 0 4 ( 2 ) 1 3 部分城市商品住宅的价格上涨超过2 0 。1 1 现在一些大城市的房价 收入比都超过了8 ，离普通老百姓的消费承受力差距越来越大。 炒楼在杭州、上海、北京、深圳等大城市尤为突出，大体占了 2 0 左右。全国的房价平均增长了4 9 ，3 5 个大中城市平均增长了 9 ，杭州的房价两年增长了5 0 ，上海的房价三年内增长了3 0 ，1 2 以至于上海人对温州炒房团谈起则色变，形象地称之为“狼来了”， 楼市炒作背离了我国进行住房制度改革和发展房地产业的宗旨，也 不符合我国资源短缺的国情，有碍于我国房地产市场的健康稳定发 展。 f 3 1 住房结构矛盾仍然突出 虽然房地产开发商已经开始倾向于开发中低档住房以满足消费 者的需求，高档住房占据市场的单一局面逐渐打破，但部分地区住 房结构性矛盾仍然突出。一些中小房地产企业也盲目追求高档商品 房的超额利润，加大了住宅产品供应结构不合理的矛盾。现在中国 房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合理问题：中高档 价位的产品过剩，中低档价位的产品不足。部分城市高档商品房大 面积空置，空置率超过风险控制线。2 0 0 5 年1 1 2 月，有2 2 个省( 区、 市1 商品房空置面积有不同程度的提高，西部地区因结构性矛盾，空 置商品房增幅明显高于东、中部地区。据统计，目前北京市商品房 中，空置商品房主要是价位在7 0 0 0 元平方米以上的中高档住宅， 而售价在5 0 0 0 元平方米以下的商品房则很少积压。2 0 0 5 年北京市 场小户型的大量出现和热销反映出了长期以来供给和需求不匹配的 情况。 3 2 我国房地产信贷的发展现状， 3 2 1 我国房地产信贷的发展 在一定意义上说，我国的房地产业属于新兴产业的范畴。与房地 产业同时发展起来的房地产信贷，也属于“新兴”的范畴。我国的 数据求源：罔象统计局 ! 数据泉源因镓统汁局，数据整理困研州数据中一l 房地产信贷，是在改革开放以后，即上世纪8 0 年代以后逐步复苏的， 其真正的发展应从1 9 9 3 年我国房地产热后算起。 1 9 9 3 年的房地产热导致全国各商( 专) 业银行的房地产信贷资产 负债额超过了1 0 0 0 亿元，1 3 也暴露了房地产信贷业务的一些问题， 如金融机构过度发放房地产贷款甚至自己经营房地产业，助长了房 地产市场的投机活动。为了规范和调整房地产信贷市场，保证金融 系统和整个社会经济的稳定，国家出台了一系列规定、办法和通知。 1 9 9 3 年1 1 月3 0 日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了 普建公积金制、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房 公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险 等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。1 4 1 9 9 5 年7 月，中 国人民银行印发了商业银行自营住房贷款管理暂行规定，对政策 性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范，此后我国房 地产信贷业务的分类和经营模式基本成型。 1 9 9 8 年5 月中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，规 范和促进个人住房贷款，并于1 9 9 9 年4 月印发了经济适用住房开 发贷款管理暂行规定进一步规范了经济适用住房开发贷款的管理。 我国的房地产信贷就在这些规定和办法的规范和指导下快速发展。 房地产信贷的发展，虽然有过不少曲折。但整体上看，取得了 迅速发展的业绩。这是房地产与房地产信贷之间互相支持配合的结 果。经过多年的努力，我国的房地产信贷的发展初具规模。 从组织体系上看，我国目前己形成以中国人民银行为领导，以国 有四大商业银行房地产信贷部为主，以其他股份制银行和非银行房 地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融机构体系。 从经营管理上看，目前己形成政策性与经营性业务相分离的新 的经营管理体系。房地产信贷部在财务