晨会发言——房价调控感想.doc

晨会发言房价调控感想 大家好今天是我发言昨天是个不平凡的日子是我委协同办公系统正式试运行的第一天同时又是国务院新八条中要求各城市公布本地区年度房价调控目标期限的最后一天昨天王恺同志谈了oa办公系统今天我就借晨会发言的机会谈谈房价调控事情 众所周知最近几年房价突飞猛涨一路飙升的房价让各级地方政府通过溢价出让土地短时间内聚集大量的财富增加了地方财政的可用财力为加快地方性的基础健设作出了一定的贡献其实这种方式是非正常也是非理性的但是对地方官员来说却是最直接、最省力的这也是国务院一直想方设法调控房地产市场价格但效果却一直不明显甚至越调越涨的根本原因所在房价的高升在国内已经不再是简单的经济问题而是逐步变成了一个执政党能否让老百姓安居乐业的政治问题是一个全局性的问题这就注定党中央、国务院必定要下定决心狠压房价相比以往的调控我个人感觉新国八条将会比以往任何一次的调控会来的更实际更有效 “新国八条”涉及到政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等可以说是包括了房地产行业的这个链条当中所有的部分其中更是第一次明确提出要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标;二套住房首付比例提高至六成;不足五年卖房全额征税;全国大范围的住房限购等新的政策 对此我个人有几点不成熟的想法： 第一、新国八条中第五条指出运用税收等经济手段调控房地产市场特别要加大对房地产交易行为的调节力度但在实际操作中体现出这一点地方不多说白了地方政府对中央政策的执行力还不够到位我觉得应该充分利用税收的手段严厉打击房地产市场的投机行为而不是直接出台限购令比如家庭唯一住房的在人均50平米以下的不管是购买新房还是二手房都不需要缴纳任何税费而购买第二套住房时就不但要将前一套住房税费补交掉而且还要在第二套房税费上多交两倍、三倍甚至是更多倍的税费以此来更好的抑制成品房的投机行为而新国八条只是规定不足5年交易的住房全额征收营业税;提高了二套房的首付比例和利率对拥有2套房及以上住房的禁止再买房这不但没有减轻购买第一套房人的负担而且在打击商品房投机的同时也打击了对商品房的投资行为对于房地产市场的长远来说是不利的因为商品房和股票、证券市场一样也是一种合理的投资渠道所以我相信过不了几年这一条就会有所改动 第二、我觉得政府不应该直接干预房地产市场定价而应该运用政府对市场起导向作用的方法大量建造廉租房和经济适用房用市场的手段来压制房地产市场价格目前北京市政府要求保障性住房用地供应量不低于住宅用地供应总量50%我个人觉得这个比例还是太低了应该达到70%以上在这个比例的基层上还要做到政策的延续性和长期性要做好30到50年的准备新铁八条中没有体现出延续性和长期性这就很容易导致政策在执行过程中随着时间的推移而慢慢变样 第三、在土地出让金收益方面应该制度化管理不能让政府财政变成依赖性的土地财政据统计XX年上海土地收入已经占到财政收入的52%北京的土地收入占到财政收入的68%地价和房价的推高让地方政府一方面从土地和高房价中获得了更多利益另一方面又增加了地方的gdp增长总量这种让地方政府既有里子又有面子的方法驱使了地方政府最低成本的拆迁和最大利益化的卖地这就无形中增加了老百姓的住房成本国际上的各大城市政府财政收入主要是通过税收以及国有资产增值来实现没有一个城市的财政主要是依靠土地出让金的所以对土地出让金应该制度化管理比如不得超过年度财政收入的30%超出部分必须全部用于社会公益性事业等各种方法来限制政府有目的、有步骤的哄抬地价同时还应该加大对土地出让金的监管力度让土地出让金的使用更加透明化但这些在新国八条中没有体现出来我估计如果房价不能控制在中央的预控范围之内的话下一步中央必然要对土地出让金收益分配方面下手因为这是地方政府抬高地价和房价根本的源头所在 第四点也是最重要的一点就是不应该让地方政府将房价与gdp或者人均年收入挂钩也不应该限制房价的年增长而是应该用逐步降低房价收入比来考核地方政府房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值是计算居民购房能力的一个国际通行指标目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍也就是3至6年的家庭收入总和就可以买到一套住房我是XX年买的房当时的房价总额是140多万按照这种计算方法房价收入比是11倍也就是我一个家庭不吃不喝XX年才能买到这房3年过去了房价涨了110%家庭年收入涨了0.05%新的房价收入比为23倍这个数字比深圳的21倍高一点比北京27倍低一些但却比国际最高标准的6年高了整整17年“房价收入比”如此之高直接反映了我个人在住房问题上负担沉重;过高的“房价收入比”也明显降低了我的生活质量影响了我的生活幸福指数最直接的表现就是在买房前我是逛金鹰买房后变成了逛金桥随着银行贷款利息的不断上调又从逛金桥变成了逛天桥所以我觉得应该逐步降低房价收入比就算不能达到国际标准的6年但也应该达到7、8这个位置按照这个标准在我收入不增加的前提下那么河西的房价就应该定在70008000元一平米这个价格既能保证买房者的合理价位又能给开发商留出一定的利润空间对这个国民经济的有序发展都有好处当然要想实现这个目标不能单纯的靠硬压房价来实现我觉得在挤去房地产泡沫有效控制房地产市场利润率的同时还应该大幅度提高广大人民的收入水平粗略的估计要