（金融学专业论文）论中国房地产金融体系构建.pdf

摘要 房地产业在国民经济发展中处于先导地位，已经成为我国国民经济的支柱产业。房 地产业快速发展，在局部地区出现投资过热的现象，房地产资金紧缺，加之我国房地产 金融体系结构和功能的不完善，使得在我国房地产金融风险更为突出。因此，我国房地 产金融体系建设的探析具有重大的理论和现实意义。 为了中国房地产业健康稳定的发展，为了建立适合中国国情的房地产金融体系，本 文在房地产金融体系构成的基础上，阐述了构建中国房地产金融体系的重要意义。构建 中国房地产金融体系有利于防范金融风险，有利于调节居民对房地产的需求，有利于调 整开发商对房地产的供给，有利于促进国民经济的健康稳定发展。接着，本文详细分析 了房地产金融体系面临的主要问题，中国房地产金融体系中一级市场风险巨大、房地产 金融产品单一、房地产金融法律法规尚不完善等问题亟待解决。本文还比较了国外具有 代表性的房地产金融体系，并对国外房地产金融体系的特点和经验进行了借鉴分析。文 章最后结合中国房地产金融的发展速度和方向，对中国房地产金融体系的构建进行了尝 试性的探索，给出了中国房地产金融体系构建的建议，并绘制了中国房地产金融体系的 总框架图。 房地产金融体系建设是为房地产业的健康发展服务的，是为解决日益增长的对房地 产商品的需求服务的。房地产金融体系的改善与发展是一个渐进的过程，随着我国房地 产经营体制和宏观管理体制的深化改革以及国际经济一体化进程的加快，我国房地产金 融体系的建设也将日臻完善。 关键词：房地产金融体系；市场体系；组织体系；产品体系；政策体系 a b s t r a c t i l lr e c e n ty e a r s ，t l l er e a le s t a t ei n d l l s 仃yh 嬲ag r c a td e v e l o p m e n t ，w i l i c hi sp l a c e di i l 也e l e a dp o s i t i o ni nn a t i o i 谢e c o n 伽呵d e v e l o p 噎n e n t ，h a v i l l gb e c o m eap i l l a ri 1 1 d u s 仃yo fo u r c o l l m 巧n a t i o i i a le c o n o m yw r i t l lf a s td e v e l o p n l e i l ti 1 1r e a le s t a t e ，i ta p p e a r e dt h eh o ti i e s t i l 玛 p h e n o i n e n o n i l lt 1 1 ep a m a lr e g i o l l ，m er e a le s t a t e 向l l d si st i g h tt ol a c k ，w 破lt l l er e a s o nm a to l l r f i i 啪c i a ls y s t e mi nr e a le s t a t ec o l l s 伽l c t i o ni sn o tp e r f e c t 、析也也e 丘m c 廿o n ，t l l e 痂蚴n c i a lr i s k i nr c a le s 协t ei no u r c o u n t 巧i sm o r eo u t s 伽1 d i n g 1 1 1 e r e f o r e ，n l ed i s c u s s i o na n da n a l y s i so ff m 趾c i a ls y s t c i mi i lr e a le s t a t ei no u rc o 硼姆 d l w e l o p m e mh a sa ni m p o r t a mt h e o r e t i c a la i l dr e a l i s t i cm e a n i n g f o rd e v e l o p i n gc b j i l e s er e a l e s t a t e 砌i i 鼬r ) rh e a l m i l ya n ds t a b l ya n ds e t t i n gu pr e a le s t a t e 痂1 a n c i a ls y s t e mo fc b j i l e s eo w n ， t h i sp a p e rb 硒e so nt 1 1 es e c t i o no f 也er e a le s t a t e 痂1 a n c i a ls y s t e m 龇l ds t a t e st h ei n 聊r t 锄t m e a l l i n g sa n dr o l e sf 0 rs e m n gu pc e s er e a le s t a t e 丘眦c i a ls y s t e m i ta l s oa i l a l y z e ss o m e m a i l lp r o b l e m s l a tr e a le s t a t e 痂舭i a ls y s t e mi sf 砬i 1 1 9 i na d d i t i o n ，t 1 1 i sp a p e rc o m p a r e s s e v e r a lo v e r s e a sr e p r e s e n t a t i v er e a le s t a t ef m a i l c i a ls y s t e m s a tt 1 1 es 锄e 缸e ，i tu s e st 1 1 e c b a r a c t e r i s t i c sa n de x p e r i e n c e so f 也o s eo v e r s e a sr e a le g t a t ef i l l a u i a ls y s t e m sf - o rr c f - e r e n c e m t h ee n d ，a c c o r d 恤gt ot l l ep a c ea n dd i r e c t i o ni i ld e v e l o p m e n to fc e s er e a le s t a t e 痂：捌e ， t h i sp a p e rg i v e ss o i n es u g g e s t i o n sa b o u th o wt os e tu pc l l i n e s er e a le s t a t e 痂i a ls y s t e m a n do u n i n e st h e 丘a i l l ed i 雄乒锄o ff m a n c i a ls y s t e mi i lr e a le s t a t e f i n a n c i a ls y s t e mi 1 1r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t si ss 哪r e df 0 r 也eh e a l t l ld e 、r e l o p m e n to f 也e r c a le s t a t ei 1 1 d l l j g 臼s e e dt ot h ei i l c r e a s i i l g l yd e i n a n do fm er e a le s t a t em e r c h 趾d i s ef o r p e o p l e t h ei m p r o v e m e n to ft 1 1 ef - m 眦c i a ls y s t c mi l lr e a l le 嘲t ei s ap r o c e s sf o r 铲a d u a l l y e n t e 血l g 谢md e v e l o p m e n t ，a l o n g 、) ，i t h0 1 1 rc o u m 巧r e a le s t a t em 觚a g es y s t e ma n d 也em a c r 0 v i e wd e 印r c f o m ，抽钯m a t i o i i a le c o i i o m i ci 1 1 t e g r a lp r o g r e s sq u i c k l y ，f i n a n c i a ls y s t e mi nr e a l e s t a t ei i l0 1 1 rc o u n t 叮d e v e l o p m e n t sa l s ow i l lb e c o m ep e r f e c ta n ds u i t a b l e 铲a d l l a l l y k e yw o r d s ：i 沁a le s t a t ef i 彻n c i a ls y s t 锄；m a r k e ts y s t e m ；o 玛a r i i 2 厕o ns y s t e m ； p r o d u c ts y s t e m ；p o l i c ys y s t e m 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东北师范大学或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了 明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：日期：二卯g 弓巧 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：东 北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它复制手段僳存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文 学位论文作者签名 日期蔷授二魏国 ：鼋蟛括导教师签名：互幽 ：边量：圣：眄 日期：廛丝至- ，厂 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 电话： 邮编： 东北师范大学硕士学位论文 引言 房地产业是国民经济的主要支柱产业，保持房地产业的健康稳定发展，对促进国 民经济持续快速发展十分重要。房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互影响的密 切关系，也正因为如此，在金融业中逐步分离出在房地产开发、流通和消费过程中，通 过货币流通和信用渠道为房地产业提供筹资、融资及相关金融服务的金融业务与活动， 形成了金融业与房地产业的交集房地产金融。房地产金融体系是房地产金融的总体 架构，它直接决定和影响了房地产金融功能的发挥。目前，世界各国根据自己的国情， 都在逐步地建立与完善本国的房地产金融体系。而我国的房地产金融体系仍处于发展的 低级阶段，全面建立房地产金融体系任重而道远。 我国真正的房地产金融研究开始于2 0 世纪8 0 年代末，因此还很不深入。国内对房 地产金融的研究角度很多，最新的研究比较关注新环境下的房地产金融创新，研究新工 具的运用以及更加开放、竞争、有效的房地产金融体系的建立和完善，对房地产金融中 介服务和机构包括担保、保险等的研究是其特色。蔡德容、潘军的房地产金融创新研 究( 2 0 0 2 年) 是一比较系统的研究。而从体系角度着手对中国房地产金融的研究还很 不够，相对比较有系统性的著作如汪利娜的美国住宅金融体制研究( 1 9 9 9 年) 、常永 胜的中国房地产金融体系研究( 2 0 0 1 年) 和郁文达的住房金融：国际比较与中国 的选择( 2 0 0 1 年) 。 近年来国外学者主要关注于房地产融资模式的扩展、房地产金融机构与房地产金融 市场发展的协调性、政府对融资债权证券化的扶持等，他们多从政府作用和产品创新入 手剖析房地产信贷和资本市场融资工具、融资途径和融资机构间的协调发展问题，并进 而开始研究房地产与金融之间的相互关系，以防止房地产泡沫带来经济发展的动荡和起 伏。因此，国外对于房地产金融的研究主要倾向于不同的国家金融管理体制下房地产金 融机构的发展和房地产金融产品的创新。另外，世界银行和国际金融公司在研究发展中 国家的房地产金融方面成绩很显著，它们对发展中国家做了大量的调查，确定了房地产 金融的分析框架，对发展中国家的经济、人口、基础设施、金融和房地产金融的关系进 行了富有成效的研究，并尝试分析了发展中国家的房地产金融体系，值得我们借鉴与参 考。 总之，从国内外对房地产金融的研究来看，系统地从体系角度着手的研究还很不够。 对于作为发展中国家的中国，当前的房地产金融对体系的反思和选择可能比对工具的引 入更迫切，如果体系构建出现问题，那将为以后的房地产金融效率和变迁带来巨大影响。 本文试图在总结国内外研究成果的基础上，着重分析房地产金融体系的构成和意义，反 思中国的房地产金融体系不到2 0 年的发展历程中存在的问题，并在此基础上提出构建 我国房地产金融体系的基本思路及框架图。 东北师范大学硕士学位论文 一、房地产金融体系的构成 房地产金融体系一般包括房地产金融的市场体系、房地产金融的组织体系、房地产 金融的产品体系以及房地产金融的政策体系。 ( 一) 房地产金融的市场体系 现代房地产金融市场体系的构成，主要有两大部分，即：一级市场和二级市场。一 级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场，也就是抵押贷款产生的市场，即购房者或 开发商以抵押方式从银行或其它金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷 款发放机构将其发放的抵押贷款以最初抵押的房地产作担保，在房地产证券中介机构的 运作下，向社会发行房地产证券筹集资金的市场。房地产金融一级市场如图1 ： 、 房 、 购房者 j 7 【 开发商 jo 房 地地 产偿 八 j 金 还 么j 偿 还 么 金 融 贷 抵 咽 贷 抵 融 的 款 押 款 押 的 。j 贷贷 级 7 款 7 款 级 市 v 市 场 一一1房地产金融机构卜 场 图1 房地产金融的一级市场 具体说，一级市场涵盖的内容包括两个部分：( 1 ) 购房者个人以所购房产权作抵押 从银行取得贷款，并承诺在规定的期限内按时分期向银行偿还本息，即通常所说的“按 揭”。在此过程中，通常还有保险公司对产权和住房贷款提供保险业务，以降低借贷双 方的风险。( 2 ) 开发商将在建的商品房作为抵押，向银行申请贷款，并约定在商品房建 好之前只偿还利息，商品房建好后再偿还本金，或者在商品房建好后一并偿还全部本息， 即所谓的经营性贷款。从借款者立场上看，贷款是其满足消费或开发需求的一种筹资手 段，而从放贷者的立场上看，贷款则是一种资产运用的形式，通过这种形式可获得定 的利润回报。 房地产金融二级市场如图2 ，在房地产金融二级市场中，一级市场的贷款机构通过 证券机构，将贷款以有价证券的形式出售给社会投资者以规避风险，通过售出其贷款不 仅回收资金而且实现盈利。从作用上讲，二级市场为一级市场的金融机构提供了一个回 笼资金的场所，使他们能继续发放更多的贷款，从而刺激和活跃房地产市场，为房地产 2 东北师范大学硕士学位论文 业的发展创造有利的条件。 图2 房地产金融的二级市场 总之，在房地产金融市场结构中，一级市场是基础，二级市场是其延伸和发展，二 者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立，对房地产 金融市场的发展具有极大的促进作用，它不仅使资金更安全，而且使资金能够在更大范 围内流动，使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学，最终使房地产业同金融 业有机地联系在一起，形成一个良性循环系统。 ( 二) 房地产金融的组织体系 作为房地产资金循环中心的房地产金融市场，其资金的筹集、运用、分配必须由多 种房地产金融组织机构来营造资金流动网络以形成一个相对独立的组织体系，主要结构 如图3 ： 1 房地产金融监管机构 众所周知，市场经济完全靠市场必然存在市场失灵的现象，而金融监管手段就是政 府用以调节经济运行的重要方式之一。房地产金融监管机构的职能是监管房地产和相关 金融机构、发展经济、促进社会进步、进行房地产业的宏观调控，然而目前我国的房地 产金融监管还处于初级发展阶段。3 2 银行类房地产金融组织机构 银行类房地产金融组织机构包括商业银行和住房储蓄银行。 目前，商业银行仍然是房地产融资的主渠道，房地产金融的资金来源9 5 以上来自 银行，其他房地产金融机构提供的融资在数量上无法与商业银行相比，而且最近的三、 五年来，这种格局也不太可能改变。随着我国房地产业的迅速发展，商业银行将发挥其 网络系统信息灵敏、业务能力强的优势，继续开拓房地产金融业务。 住房储蓄银行是一种主要以吸收储蓄为资金来源、以抵押为条件发放住房贷款的专 东北师范大学硕士学位论文 业性住房金融机构。1 9 8 7 年成立了烟台和蚌埠两个住房储蓄银行，但无论业务品种还 是经营规模都无法满足房地产业发展对金融业的需求。今后，我国应把住房储蓄银行发 展为住房金融的专门机构，并逐渐地把它作为住房金融业的主要力量。口1 图3 房地产金融的组织体系 3 非银行类房地产金融组织机构 非银行类房地产金融组织机构主要涉及证券机构、房地产信托投资公司及保险公 司。 证券机构在房地产金融二级市场中扮演着重要的角色。它在提供房地产融资方面的 职能主要是帮助符合条件的房地产企业上市，在资本市场上融资；以及买进金融机构的 抵押贷款所有权和房产抵押权，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级 后，承担房地产金融资产的资产组合、证券化设计及发行工作等。 房地产信托投资公司通常以房地产经营公司为实体，进行长期性业务操作，信托计 划期限为1 0 2 0 年或更长，业务涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。据资 料统计，2 0 0 4 年我国各家信托投资公司共发行推出各类房地产信托计划产品8 9 个，共 计金额1 1 0 7 6 亿元，已经逐渐成为房地产融资领域的新生力量。 利用保险公司为住房抵押贷款提供保险是十分必要的，各国都普遍使用。具备完整 的房地产保险体系的保险公司具有针对房地产金融一级市场的房贷险和针对房地产金 融二级市场的房地产产权保险。房地产产权保险可以减少交易双方信息不对称所带来的 对产权再次评估的成本，保证住房贷款证券的发行和交易得以顺利展开，增加市场的流 动性，促进二级市场的兴起，从而也带动一级市场的繁荣发展。 4 东北师范大学硕士学位论文 4 政策性房地产金融机构 实行住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的一种创新，从1 9 9 1 年上海在全国 率先推行住房公积金制度至今，这一制度已逐步在全国范围内建立起来。因此，住房公 积金管理中心也就相应成为了我国政策性房地产金融机构的主体类型，并在促进住房分 配体制改革，增强居民住房有效需求能力，培育经济增长点等方面发挥了重要作用。但 随着理论与实践的发展，公积金制度的政策性特征和公积金管理中心的职能也亟待进一 步改革和完善。 。 5 房地产金融中介机构 房地产金融市场存在区域性、市场不完全性、信息非对称性等特点。因此，集降低 交易成本、减缓非对称信息和规避风险功能于一身的房地产金融中介机构就成为了房地 产金融组织体系中必不可少的一部分。因为房地产金融中介机构可以为市场交易者提供 买卖代理、房地产和专业化工程项目咨询、资产和项目评估、信用调查和评级、法律顾 问、房地产信贷担保等专业服务；可以在有关信息的采集、处理和发布等方面为市场提 供专业、快捷、有效的服务。 ( 三) 房地产金融的产品体系 1 银行信贷 银行贷款在目前我国房地产金融市场领域无疑是房地产融资的主流，其他融资方式 目前仍无法替代银行贷款在房地产金融市场的地位和作用。比较发达国家的相对成熟的 房地产金融市场的各种房地产金融产品的比例来看，银行信贷的合理比重为3 0 左右， 这也说明了银行信贷在各国房地产金融市场的重要地位。 2 房地产企业的股票及债券 房地产股票作为房地产金融产品体系中的一员，是指符合条件的房地产企业通过股 票市场筹集资金。这不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名 度的良好途径。截至2 0 0 8 年3 月，a 股股票市场房地产板块有1 2 0 家上市公司，总市值 达八千多亿元。 近十几年来，房地产企业发行的债券与发行的股票相比就少得多了，至今为止，房 地产企业债券余额仅为两亿多元。不过值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开 发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新 形式，表外房地产项目债券( 以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表) 与表内房地产企业债券( 以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表) 相比具有比较明 显的优势，未来几年可以大力发展。 3 房地产信托投资基金 房地产信托投资基金是房地产商募集资金的一个重要途径，是房地产开发商借助较 东北师范大学硕士学位论文 权威的信托公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指 定开发项目的信托资金集合起来进行开发，以发行受益凭证的方式汇集不特定数额投资 者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理的一种方式。h 明在房地产信贷政策紧缩 的压力之下，房地产信托投资基金作为一种新的融资方式，很快成为众开发商青睐的方 式。近年来欧洲、亚洲、美洲等1 8 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展房地 产信托投资基金的行列中。至2 0 0 4 年底，美国已经有近2 0 0 只上市的房地产信托投资基 金，市值总额超过2 3 9 0 亿美元，约占美国证券市场市值的4 。 ” 4 房地产抵押贷款证券化 所谓的房地产抵押贷款证券化就是对房地产投资用证券化的形式予以表现，从而使 得投资者与投资对象之间直接的物权关系转化为债权性的有价证券形式。房地产抵押贷 款证券化是将银行信贷和证券市场上的直接筹资连接起来的一种有效方式，它有机地实 现了间接金融与直接金融的沟通，实现了住房抵押贷款一级市场和二级市场的结合。具 体操作就是发行人( 如银行) 按一定的标准把若干项住房抵押贷款组合在一起，以此为 抵押向社会发行债券。发行人从债券持有人处一次性变现式地收回贷款本息，以后借款 人定期向银行还本付息时，资金就经过信托中介机构扣除手续费后转付给债券持有人。 由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，所以，以住房抵押贷款为担保发行 抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，就变成了资本市场上很多投资人持有的 抵押债券，个别违约风险被分散，这样就使房屋抵押贷款的风险相应降低，投资的有效 收益能够得到更大的保障。嵋1 因此，可以说房地产抵押贷款证券化是有效地分散和转移 风险的重要措施，是完整的房地产金融产品体系的重要组成部分。 ( 四) 房地产金融的政策体系 房地产作为投资对象，具有了保值增值与虚幻泡沫的双重属性。从这一意义上看， 房地产市场又是个投资性与投机性并存的市场，为避免交易过程中的纠葛、投机、炒卖 甚至诈骗等行为扰乱市场正常运作，就需要有严密的法律规范、行政性产权界定等措施， 以保证房地产经济的正常运行。如果政府出现调控不及时或力度不够，不仅会直接造成 房地产市场的混乱，而且极有可能导致金融乃至整个经济秩序的混乱。因而加强房地产 的金融宏观管理，可以减轻因房地产周期性波动所带来的震荡，避免重蹈某些国家由于 房地产发展违背客观规律而出现的泡沫经济的覆辙。日1 由房地产金融的信贷政策、利率 政策、法律法规构成的房地产金融政策体系成为政府宏观调控房地产的重要工具。 1 房地产金融的信贷政策 信贷政策是宏观经济政策的重要组成部分，是中国人民银行根据国家宏观调控和产 业政策要求，对金融机构信贷总量和投向实施引导、调控和监督，促使信贷投向不断优 化，实现信贷资金优化配置并促进经济结构调整的重要手段。它既包括信贷总量政策， 也包括信贷结构政策。 房地产信贷总量包括房地产需求信贷总量和房地产供给信贷总量。房地产需求信贷 6 东北师范大学硕士学位论文 总量是指在一定的时期内按市场交易规则，整个社会在市场上对房地产品的信贷需求。 由于房地产具有投资和消费的双重功能，因而房地产需求信贷总量可分为房地产投资性 信贷需求和房地产消费性信贷需求两种类型。前者主要指开发商、企业或个人投资者为 了获得投资利润而把房地产作为投资品所形成的对银行信贷的需求。消费性信贷需求则 是指国家机关、事业单位和个人消费者为了自用即消费而产生的对银行信贷的需求。房 地产供给信贷总量是指在一定条件下，各金融机构向市场提供的对房地产业信贷的总 和。房地产信贷总量政策，就是国家运用金融手段，一方面调节和控制房地产业的发展 速度，以满足国民经济平稳发展的要求；另一方面调节和控制房地产供给信贷总量和需 求信贷总量，使其达到动态平衡，促使房地产业的健康成长。 房地产信贷结构分为房地产供给信贷结构和房地产需求信贷结构。房地产供给信贷 结构指在一定时期内各金融机构对不同地区不同类型的房地产投资者所提供的房地产 信贷。房地产需求信贷结构指在一定时期内各金融机构对不同地区的消费者所提供的房 地产信贷。房地产供给的信贷结构和需求的信贷结构，合称房地产信贷结构。房地产信 贷结构政策，就是对房地产供给信贷结构和房地产需求信贷结构进行宏观调节与控制， 使其达到优化。隅， 2 房地产金融的利率政策 利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，而房地产市场是资本高度密集型产业， 对利率的变化反映比较灵敏。房地产金融的利率政策包括提高利率政策和利率优惠政 策。 尽管我国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未成熟，但近两年来，央行数次 加息依然会通过影响房地产市场中各主体的行为，从而引起房地产市场供求关系的变 化，进而影响房地产市场的价格。一方面，对于开发商来说，提高利率增加了房地产开 发的成本，这种成本的上升很有可能转嫁给消费者，最终记入房价中，导致房地产价格 的上涨；也可能由于开发商的利润空间减小，房地产价格不上涨。但是从总体看来，加 息一般确实可以使房地产开发商的成本加大。另一方面，对于消费者来说，提高利率的 影响远大于房地产开发企业，提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度，进而 降低购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。而且，加息 影响人们的购房的心理预期。预期可能会再次加息，加息意味着购房的支出增加，这种 心理预期也在一定程度上抑制了需求。 利率优惠政策是指中央银行对房地产业整体或其中的某些产品制定较低的优惠利 率，以提供资金方面的支持，鼓励其发展。早在1 9 9 7 年时，政府将房贷利率调低，使 其低于贷款利率的平均水平，经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市， 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这样的效果足见利率优惠政策的调控能力。 3 房地产金融的法律法规 要建立统一、开放、有序的房地产金融体系，离不开法制建设，包括贷款银行的经 7 东北师范大学硕士学位论文 营、住房抵押程序、抵押权人的权利保证、担保公司的经营和管理、个人住房贷款方面 的保险以及抵押二级市场的运作等方面。健全的法律法规已经成为了发展房地产金融业 的当务之急，因为它可以使房地产金融机构有章可循、有法可依，真正起到保障合法权 益，约束违法及不正当行为的作用。同时，各种相关规则如完善强制信息披露制度等也 是必不可少的，这样投资者的利益才能得到更好的保护。 8 东北师范大学硕士学位论文 二、构建房地产金融体系的重要意义 构建中国的房地产金融体系对于我国有效地解决当前房地产业存在的许多棘手问 题和促进国民经济的稳步增长有着重要的现实意义和深远的历史意义。 ( 一) 有利于防范金融风险 房地产业具有的最明显的特点决定了房地产生产、流通、消费的各个环节需要大量 金融资金的注入。在现阶段，房地产业中存在的部分问题，不仅直接影响中低收入阶层 的基本住房需求，而且对金融系统的稳定性构成了潜在威胁。由于目前房地产企业的资 金基本来自金融机构，买房者的资金大部分也来自按揭贷款，在房价上涨过程中一旦资 金链条断裂，就可能引发房地产危机和金融危机，形成连锁反应，危及国民经济的健康 发展。而房地产金融体系的一个明显作用恰恰在于能够更有效地促进银行金融资金的周 转，增加资金运行的流动性，使房地产金融业最大限度地发挥其职能作用支持房地产业 的发展。银行或其它金融机构通过房地产金融体系将社会的潜在资金和闲散资金用于房 地产业的再生产过程中，以补充再生产过程中对资金的需求，从而保证房地产开发资金 的投入产出实现良性循环，使房地产的再生产过程不致出现中断。由此可见，完善的房 地产金融体系的作用表现在既可以避免住房贷款因偿还不及时而使银行负担过重，又可 以为房地产开发商融通再开发资金提供最基本的来源保证。总而言之，房地产金融体系 的建立将对金融体系起到稳定器的作用，同时又是加速资金流转的润滑剂，能很好地防 范由房地产危机引发的金融危机。 ( 二) 有利于调节居民对房地产的需求 住宅是价值量很高的家庭必需的基本生活资料，一般都是家庭年收入的若干倍，作 为购房者和使用者，相当一部分人不具备仅靠货币积蓄就能一次付清购房款的经济条 件，而必须依靠房地产金融体系，充分利用体系中的各类机构的职能，把购房者一次性 购房负担分摊到以后若干年内，从而能有效提高购房者的经济支付能力，使消费者对住 房的潜在需求转换为现实需求。 通常，相对于高房价，广大中低收入者购买力不足，导致需求不足。在目前既定收 入和商品价格的条件下，消费者预算线无法与理想的代表高效用的无差异曲线i 。相切， 只好降低住房标准。如图4 所示，a b 为消费者收入预算线，与代表较低效用的无差异曲 线i 。相切于在e 点，达到降格的均衡。然而，如果消费者取得了个人住房消费信贷等房 地产金融产品的支持，将大大增强其购买住房的支付能力。如图4 所示，在取得信贷支 持之后，消费者预算线向右平移成为c d 线，就可以与代表理想住宅消费的更高效用的 无差异曲线i ：相切，在切点f 达到效用最大化，完成购房心愿，改善住房条件。阻3 9 东北师范大学硕士学位论文 的消贾 图4 银行类房地产金融机构调节房地产需求的图解 而当房地产市场供不应求或有效需求增加时，适度提高首期付款额度可减少市场交 投，进而达到控制市场供求平衡的目的。抑制房地产需求当然可以通过利率政策提高按 揭贷款利率，但提高利率不仅会抑制投机需求，而且会对已经使用贷款购买了房屋的居 民造成较大影响，增加其还款压力，降低其消费能力，影响消费需求的稳定。而抑制投 机需求才是调控的目的。因此，最佳的办法是通过增加首付款的比例，提高购房门槛来 达到既抑制投机需求，又不会对真正的购房需求造成影响的目的。同时，提高首付款比 例不会提高居民的实际购房支出，也不会真正降低居民的购房能力，只是推迟居民具有 购房能力的时间，是弥补利率政策不足的有效方法。 ( 三) 有利于调整开发商对房地产的供给 我国房地产经历三次大起大落后，房地产开发企业的经营情况普遍不景气，全国房 地产开发商有相当部分产品被市场套牢，资金大量积压，举步维艰。而房地产商品又具 有价值大、投资量大、建设周期长、资金周转慢等特点。无论是从国家、地区和城市房 地产发展的总体上，还是从一幢房屋的单体运行上讲，都需要相当多甚至巨额资金。任 何一个房地产开发企业的正常运行，都必须依靠多种房地产金融产品来筹集资金。u 伽 房地产金融体系的构建有助于解决开发商的融资渠道问题，为其扩大资金来源，加速资 金的回笼和周转，使投入产出形成良性循环，从而在有充足资金的保证下高标准、高质 量地投入精品开发，开展竞争。显然，合理完善的房地产金融体系所带来的这种连锁反 应将会对房地产开发企业的发展产生积极的促进作用。1 而当房地产发展的过热时，房 地产金融体系又可以借助银行信贷等房地产金融产品及时调整对房地产开发商的支持 力度，在一定程度上可以调整房地产开发商对于房地产开发的热情程度，从而达到调整 房地产供给的目的。而房地产供给的调整又恰恰是调整房价的有效手段，因此，房地产 金融体系的构建就显得十分必要了。 ( 四) 有利于促进国民经济的持续快速发展 房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，房地产业的发展直接影响到国民经济的 l o 东北师范大学硕士学位论文 稳定运行。而房地产作为居民家庭私有财产中寿命最长、价值量最大的构成部分，受到 土地资源稀缺性影响带来的保值升值潜力特征和耐用消费品特征促成了房地产成为投 资领域的主体，全国各地形成了以房地产业为主，带动基础设施、建材、钢铁、汽车、 电子、通讯等新兴产业投资增长和多业并举的经济高增长形态。据国家信息中心发展研 究部张宇贤用投入产出法测算，每1 0 0 亿房地产投资可以间接带动消费需求扩大4 8 亿 元。2 0 0 1 年我国7 3 的g d p 增长率中房地产的贡献有2 ，2 0 0 2 年8 的g d p 的增长 率中房地产达到1 8 5 ，分别占到当年g d p 增长率的2 7 4 和2 3 1 。国外历史统计 数据显示房地产每增长1 ，对区域经济和上下游关联产业的带动力为1 5 2 。以 住房为主体的房地产业能够带动钢材、木材、水泥、玻璃、纺织、纸制品、化工、皮革、 橡胶、陶瓷等众多关联产业的发展，从而带动建材、房屋设备、金融、钢铁、化工、塑 料、家电、机电、服务等基础产业和制造业的发展，是前后关联产业链最长的产业，因 而国外发达国家房地产业在国民经济中的地位都很重要。美国国家有形资产的2 3 是房 地产业，其年产值占g d p 的1 7 左右，日本经过房地产市场调整和泡沫挤压后，1 9 9 2 年房地产值占到g d p 的1 0 ，香港房地产值占地区生产总值的1 8 ，上述三地区房地 产值加上建筑业产值两项之和达到g d p 的3 0 以上。而我国房地产业和建筑业增加值 占g d p 的比重2 0 0 3 年才达到8 9 ，还有很大的发展空间。而房地产金融体系的建立 对于拓展房地产业的有效需求，进而促动经济持续增长，带动相关产业并举和居民消费 投资结构升级都是十分有效的途径。总之，金融业和房地产业不仅是连接国民经济诸多 产业的重要环节，而且是连接投资与消费、政府与市场、经济发展与自然资源之间关系 的关键环节。房地产金融体系的构建能够使得金融业和房地产业稳定、健康发展，也就 进而促进了整个国民经济的持续快速发展。n 2 1 李鸿谷主笔，中国经济为什么高速增长，世界名人网，w 们m l i n l j n s c o m 1 1 e w s ，2 0 0 4 年2 月8 日。 葛振明编著房地产估价【m 】同济大学出版社，1 9 9 7 8 我国房地产与建筑业不断发展，中国信息报，2 0 0 4 年1 0 月2 9 日。 l l 东北师范大学硕士学位论文 三、目前中国房地产金融体系存在的主要问题 近年来，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策引导下，房地产金融业务 快速发展，从投资建设和消费各个环节积极支持房地产事业，对改善居民居住条件、促 进城市市政建设、扩大内需、推动国民经济发展起了重要的作用。但是，由于我国各地 自然社会经济等各方面情况的地区差异性和房地产金融的发展时间尚短等原因，目前的 房地产业和房地产金融体系还存在着许多不尽完善的地方。 ( 一) 房地产金融体系还未形成 我国现阶段的房地产金融基本上是金融制度为顺应房改的要求，在原有的基础上形 成的，属于诱导性的制度变迁。由于它的形成是服务于房改，没有以建立统一、完善的 房地产金融体系为目标，因此导致我国离建立完善、统一、有序的房地产金融体系的目 标还很远。 我国房地产金融机构设立的最初动因，也是为了适应各地住房制度改革的需要，由 各地地方政府根据自己的具体情况负责组建而成的，对房地产金融机构的设置缺乏整体 规划，也没有硬性规定。形成了一种相互分割、各自为政、封闭性的区域房地产金融组 织和资金配置格局。中国目前初步形成的是以中央银行为领导，以国有银行房地产信贷 部为主，以其他银行为辅，以非银行房地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产 金融。就影响而论，真正在现实生活中起作用的主要是各银行的房地产信贷部和各地的 公积金管理中心，因此，有必要针对这些问题以及结合国外房地产金融体系的经验和中 国的特点，通过由房地产金融机构提供的直接投资、信用补充、债权流通等帮助，引入 专业的商业性房地产金融组织，以及鼓励和允许更多的金融机构涉足房地产金融业务， 进一步构建完善的房地产金融体系。 ( 二) 房地产金融一级市场风险巨大，二级市场尚不存在 与成熟的房地产金融市场体系相比，中国房地产金融的市场体系还存在着极大的不 完备性。目前我国房地产金融的市场体系仍以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起 来。就房地产金融的二级市场而言，只能说尚在酝酿中，抵押贷款证券化似乎还需一段 时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。而对于房地产金融的一级市场，中国只有银 行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几 乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有 限的市场金融支持，因此说中国房地产金融的一级市场是缺乏市场信用的、存在着很大 风险的一级市场，其风险主要表现在以下几个方面：n 3 1 从购房者角度看：目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0 5 ，住房公 积金个人住房贷款的不良贷款率仅为o 2 4 ，这对改善银行资产质量起到了十分重要的 1 2 东北师范大学硕士学位论文 作用。因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按 照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3 8 年。我国的个人住房信贷业务是最近3 年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另 一方面，我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。 再者，我国个人信用系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进 行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖 欠还款的信用风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商 怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有 这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着巨大的市场风险。 从开发商角度看：由于房地产业投资大部分来自银行贷款，对银行的依赖性太大， 因此潜伏的金融风险较高。目前房地产企业开发项目的一般流程是：先用流动资金贷款 获得土地使用证，然后将其抵押给银行，申请正式的开发贷款，再用新贷来的部分开发 贷款去偿还流动资金贷款。尽管这些做法不符合人民银行的规定，但商业银行却具有很 高的积极性，默许违规贷款的发生。显然，各家银行对开发商盲目争相贷款完全是基于 对房地产市场的乐观预期，忽视了潜在的市场风险，使商业银行面临极高的风险。2 0 0 0 年以来，房地产业处于上升阶段，开发商因此可以以高比率的财务杠杆运转。然而一旦 房市转向低迷，大量贷款必将难以归还，最终必然形成银行坏帐，重蹈1 9 9 2 年房地产泡 沫的覆辙。 ( 三) 缺少房地产金融中介机构和统一的监督管理机构 中国的房地产金融组织体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行类房地产 金融机构、住房公积金管理中心等，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅 处于起步阶段，缺少极为重要的两类组织机构，即房地产金融中介机构和房地产金融监 管机构。就房地产金融中介机构而言，市场上专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、 担保机构和保障机构缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专门 为房地产金融服务的中介机构发展薄弱，极度缺乏独立有效的房地产金融中介机构。n 4 3 房地产金融监管机构的缺位更为突出。早在2 0 0 2 年年初“房地产泡沫”就已成为人 们热议的话题。在人口1 0 0 0 多万的北京，大小地产商2 0 0 0 多家。如此之众的公司集中在 一个市场中，理应竞争激烈，价格走低。但恰恰相反，北京房价不仅居高不下，还节节 上涨。一边老百姓望楼兴叹买不起房，一边楼群成片卖不出去。而同时新公司继续开张、 新项目继续开盘。类似的情景也同时在上海、辽宁、广东和浙江等地出现。针对这样的 局面，央行强调了检查和控制过热的房地产信贷；国土资源部也要大力清理商品房违规 开发；建设部更是明确表示要引导房地产市场理性发展。三个权威部门同时发出要加强 房地产市场监管的声音，可到如今，房地产业存在的问题仍没有得到切实解决。由于目 前房地产市场管理职能部门太多，建设部、国土资源部、发改委，都有管理房地产职能 的部分分工。这样的分散管理，使得国家对房地产市场的监管往往力不从心。n 5 3 除此之 外，地方政府实际上多年来一直扮演着市场监管者和土地批发商的双重角色。特别是在 东北师范大学硕士学位论文 经济发展速度较快的地区，政府部门是把“土地批租”当作推动地方改革和发展的资本 原动力。为了得到持续不断的资本，地方政府时常“遗忘 自己监管者的身份。而房地 产商也只能为了追求更高的利润，去投资利润率更高的豪宅和别墅。至于银行，在没有 更好投资渠道的情况下，也愿意接受这种表面估价很高的房产作为抵押品，继续贷款给 开发商。于是形成了一个秩序混乱、无专门机构管理的房地产市场。n 6 ， 分析其原因，主要是在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行 有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房 地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。 u 7 1 因此，组建统的房地产监管机构已经成为亟待解决的问题之一。房地产监管机构一 旦成立，则有利于更好的落实国家政策，对房地产业进行监管。同时，还能配合国家加 大宏观调控的力度，有利于国家增加对经济适用房、普通商品房的投入，达到调整整个 房地产供应结构的目的，这也是平抑房价的一个很重要的措施。 ( 四) 房地产金融产品单一 我国房地产金融产品体系面临的最主要的问题就是产品单，信托、上市、债券、 基金等房地产金融产品发展缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托 规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产 产业基金等房地产金融产品还在探索阶段。n 踟 2 0 0 6 年全国房地产开发到位资金约为2 6 9 万亿元，是2 0 0 0 年的4 5 倍，其中国内 贷