（统计学专业论文）我国房地产价格统计研究.pdf

磺 二学叠论文 摘要 经过十多年的发麟，我国房遗产妲己经成为鞠民经济的羹鼹支柱产业，市场 体系趋予完藩，住房消费成为扩大内需豹薪动力鞠消赞熬点。艇是近年柬，我国 房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大犬超出居民的消费水 平与购买能力。房价的过快增长，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是 整令藿民绞济撩续稳定发矮懿一令不稳定霞素，秘绘阕题已经藏隽一个弓| 怒广泛 关注的重要经济问题和卒土会问题。 本文酋先从房地产价格的相关理论出发，对房地产价格构成与主要影响因素 避行了系统分析；然后袋用时闻序列分析对我国：i 琏年来房地产价格的变动情猛进 季亍麓要分掰，迸两在蓠甏研究豹基磷上，通遘建立多元酉妇模黧，搽究键遴我簪 房价持续上涨的主要动圆，并对未来三年房价走势进行了预测，发现房价商继续 上涨的趋势。 房徐瓣挎续走裹，零| 起7 人翻辩痨建产枣场浚沫鹃广泛争论。本文耋轰霹这 一热点问题进行了实证分析，以预警飙险。首先采用国际上流行的相关指标对当 前房价水平i 行了简单判断；进而采用层次分析法综合这些指标，建立指标体系， 对我国房价水平进行综合测度。综合分桥结果发现我国当前房地产价格总体偏离， 房遗产市场蠢遗热数趋势，虽未产生行监逛沫，缎存在鞍丈甄羧。致腐籀荚部门 应高度重视，加大宏观调控力度，以稳定房价，防止产生泡沫。 文章最后结合前面研究结论，根据我国房地产市场的现实需要，给出了稳定 我国房建产徐穆豹政繁建议。 关键词：房地产价格；影响因素；价格变动；价格风险 珏 ，。，。，。，。，耋垦窒丝耋丝童垒窦! ! ! ：。，。，。， ：。 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m ea ni m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r yo fc h i n aa f t e r t h ed e v e l o p m e n ti nt h ep a s td e c a d e t h em a r k e ts y s t e mi m p r o v e do na n dt h e h o u s e c o n s u m p t i o nh a sb e c o m ean e wd r i v i n gf o r c ea n dh o ts p o to fc o n s u m p t i o nt o e x p a n dd o m e s t i cd e m a n d ，b u ti nr e c e n ty e a r s ，t h er e a l e s t a t ep r i c er o s er a p i d l y i n s o m ec i t i e s ，t h er e a le s t a t ep r i c ew e n tu ps h a r p l y i t sr a t ef a re x c e e d e dt h ec o n s u m p t i o n l e v e la n da f f o r d a b i l i t yo f t h er e s i d e n t s 。t h et o oq u i c k l yr i s i n gt r e n do f r e a le s t a t ep r i c e n o to n l ye x t r e m e l yi n f l u e n c e sc i t yd w e l l e r 。sl i v i n gc o n d i t i o n sb u ta l s oi sa nu n s t a b l e e l e m e n tf o rt h es m o o t ha n ds u s t a i n e dd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y fa tt h e s a m et i m e ，t h ep r o b l e mo fr e a le s t a t ep r i c eh a sb e c o m ea l le c o n o m i ca sw e l la sas o c i a l p r o b l e mt h a th a sa r o u s e du n i v e r s a lc o n c e r t s t h i sp a p e rs t a r t sf r o mt h er e l a t e dt h e o r i e so f r e a le s t a t ep r i c e ，s y s t e ma n a l y z e st h e c o n s t i t u t i o na n dt h em a j o ri n f l u e n c i n gf a c t o r so fr e a le s t a t ep r i c e t h e nu s e st h et i m e s e r i e sa n a l y s i so nt h ec h a n g e so fr e a le s t a t ep r i c ei nr e c e n ty e a r s ，t h e nb a s e do nt h e r e s e a r c hi nf r o n t ，f r o mc r e a t i n gt h em u l t i p l er e g r e s s i o nm o d e l ，t of i n do u tt h em o s t i m p o r t a n tr e a s o n st h a tw h y t h er e a le s t a t ep r i c er o s es or a p i d l y a n dt h e nf o r e c a s t st h e t r e n d so f r e a le s t a t ep r i c ei nn e x tt h r e ey e a r s ，w h i c hw i l lc o n t i n u et or i s e t h es u s t a i n e dh i g h e rp r i c e s ，h a sc a u s e dt h ec o n t r o v e r s ya b o u tt h er e a le s t a t e b u b b l e t h i sp a p e rf o c u so nt h e h o tt o p i ct or e s e a r c h ，t h a ti no r d e rt oa v o i dr i s k s f i r s t u s e si n t e r n a t i o n a lp o p u l a rr e l e v a n ti n d i c a t o r so nt h es i m p l ej u d g m e n to fc u r r e n tr e a l e s t a t ep r i c el e v e l ；t h e nu s e st h ea h pm e t h o dt oi n t e g r a t et h e s ei n d i c a t o r si n t oas y s t e m ， t om e a s u r et h er e a le s t a t ep r i c e sl e v e l a tl a s tf i n d st h a tt h er e a le s t a t ep r i c ei sh i g h ，t h e r e a le s t a t em a r k e ti so v e r h e a t e d a l t h o u g hi td o e s n th a v eab u b b l e ，b u tt h e r ea r es t i l l g r e a tr i s k t h er e l a t e dg o v e r n m e n td e p a r t m e n ts h o u l dt a k em u c hm o r ea t t e n t i o nt o ， a n dt i g h t e nm a c r o c o n t r o li no r d e rt os t a b i l i z ep r i c e sa n dp r e v e n tb u b b l e s f i n a l l ya c c o r d i n gt ot h er e a l i s t i cn e e do fr e a le s t a t em a r k e to f o u rc o u n t r y ，| 蠊i s p a p e rm a k e ss o m es u g g e s t i o n sa b o u th o w t os t a b i l i z et h er e a le s t a t ep r i c e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e s ；i n f l u e n c ef a c t o r s ；p r i c ec h a n g e s ；p r i c er i s k l i t 鬻2 。| 鼗2 2 翻2 3 蹦2 4 鬻2 5 翳2 。6 圈2 7 瑙3 1 黧3 2 翻3 3 燃4 ，l 插图索雩| 短麓爨缝产餐绘夔线9 长麓房筑产鼷给馥线9 房地产需求曲线1 0 房地产供求平衡曲线 t 9 9 5 2 0 0 5 零鬟蓬痨夔l 产镁求薅獠。l l 浅嚣亵懿房镄售徐撩瓣入均可支熬牧入数点黼， 2 2 0 0 2 - 2 0 0 5 年1 季度我国按揭贷款占购房款比例图。1 3 筏瑟赛魄产徐接交殛懿线 我国窝价隧豫秘交渤熊势圈1 8 我国g d p 和房价交动关系图1 9 房徐水乎测发相关攒橼3 s 附表索引 表2 。ll 京帮营逶经宅戒零徐搿8 表2 2 银行贷款占房地产开发投资资会比例1 3 表3 1我国裔品房价格增长情况1 6 袭3 2 变量闻的相关系数袭2 0 表3 3 初步回归结果。2 1 表3 4 轰变量季度趱长率凌2 3 袭3 5 朱来三年房地产价格指数变动情况2 4 表4 。l我鏊雳徐增长率与g d p 增长率之毯：2 7 表4 2 我国居民房价收入比2 8 表4 3 我国房屋租售皖情况：+ 2 9 表4 4 我国房地产投资与众社会固定资产投资之比2 9 表4 5 我国房价增长率与c p i 增长率之比3 0 表4 6 摆关攒拣数攒一3l 表4 ，7 统计方法确定预警区间及临界值3 2 表4 8 各籀轹均篷与标准蓑3 2 表4 9 备指标预警区间及临界值3 2 表| | 1 0 判断矩阵轹发及含义，3 3 表4 1 l 平均醚机一致性指标r ，3 5 表4 1 2 备指标所处预警区问。3 7 表4 1 3 鑫指标分僮与各年菠房纷零乎综会褥分馕提。3 7 湖南大学 学位论文原剖性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在姆师的指导下独立进行研究所取 籀豹研究成巢。除了文中待裂加戮称注弓| 溺的肉容矫，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作晶。对本文的研究做出黧要贡献 的个人稻集体，均融在文中以明确方式标明。本入完全意识到本声明的法 律后果巍本人承担。 终者签名：孙倚爨鬻：秘e 7 笨f 蔗哆鹜 学位论文版权使用授权书 本学位论文终者宠全了解学校有关徐整、使麓学位论文觞裁定，霹意学 校保留并向国家有关部门戚机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查窝帮偌阂。本入授衩湖涛大学可敬将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密腐适用本授权书。 2 、不保密臻。 ( 请在以上相虚方柢内打“”) 作者签名： 导师签名： 呼嘲。哆w 妒 1 1 选题背景和意义 第1 章绪论 房地产作为人们生产生活的必需品，对国民缀济的发晟，产业结构的调整， 人民生活水平的提高有蓿极其重要的影响。而房地产业作为国民经济的基础性、 导向性产媳，其稳定增长与持续健艨发展，可以繁动整个国民经济快速发鼹。但 是魏票痨羹魏产静发震不够理毪，与熬个簪民经济运行不籀适缴，氇会影酾蔟至危 害国民经济的持续健康发展。 我国房地产业从2 0 世纪8 0 年代开始兴起，9 0 年代发展壮大，如今已经成为 国民经滂懿霪要支柱产液。这2 0 多攀亲房建产熬发震取霉了令久疆霉夔袋藏，薅 决了占世器1 5 的入口的基本住房问蹶，全国人均脶住面积1 9 7 8 年仅3 6 平方米， 到2 0 0 5 年，人均居住西积城市达到2 6 1 平方米，农村达到2 9 7 平方米，撼本解 决了居民的住房困难闻题，一定程度上提舞了人们豹生活质量。尤其1 9 9 8 颦开始 取溃我国静禳穰分痨秘嶷，实 亍往痨分配货币亿戳来，在政府各项鼓动致策豹推 动下，居民的潜在购房需求得到释放，从而刺激了房地产投资的迅速发展。全国 房地产投资开发额从1 9 9 8 年的3 5 8 0 亿元，上升到2 0 0 6 年的1 9 3 8 2 5 亿元，年平 缘缮长率凳2 3 5 。褰菇痨镌售额钛1 9 9 8 年戆2 5 1 3 3 亿元，上势囊2 0 0 6 肇2 0 8 2 6 亿元，年平均增长率为3 0 3 ；销售黼积从1 9 9 8 年的1 2 1 8 5 3 万平方米，上升到 2 0 0 6 年的6 1 8 5 7 1 万平方米，后者是前者的5 0 8 俯。房地产业成为拉动国民经济 增长最大的一个行业，谯房地产业蛇繁动下，国隧经济侠速发腥。 拯是，熬着虏遗产毅瓷静大禧发瓒鸯珏，鑫2 0 0 2 年渡来，部分地区逐渐爨现了 房地产投资过热的现象，房地产价格大幅上涨。截趸到2 0 0 6 年底，全国商晶房平 均销售价格达到了3 3 6 7 元平方米，栩比2 0 0 1 年底2 1 7 0 元平方米，短短兹年的 露淹，绘掺上涨了5 5 2 ，对于房蟪产这耪关系嚣诗民生兹黪殊褒瑟寒凌，翔忿 大的价格涨幅，势必对人们的生活造成极大影响，尤其某些地区的房地产发展规 模与速度已经超过了当地居民的可支配收入水平殿其平均增长速度。除此之外， 房地产的发餍结构也存程一定闻题，出现了赢端馁宅与写字楼的大量投资，与中 低羧入屠氐住房需求褥不到满足静矛辫。房价豹持续走高与赛魂产投资结构的不 合理势必会影响我国房地产业的持续健康发展，对我国居民的腮住条件与生活质 量产生影响，进而对我翻和谐社会的构建产生不利影响。 房徐持续上涨，绘入察皇活豢来了极大影晌，瞧孳| 起了致霾部门熬广泛荧注， 为了抑制房价的过侠增长，解决房地产投资的过热现象，使我函房地产业持续健 我国房地产价格统计研究 康发展，国家出台了一系列政策措施对房地产市场进行宏观调控。2 0 0 6 年3 月，温 家宝总理在政府工作报告中指出要“保持固定资产投资适当规模，嗥持有保有压， 优化投资结构，防止投资过快增长”，要“继续解决部分城市房地产投资规模过大 和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产丌发， 重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿 规范房地产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款的任务，促进房 地产业和建筑业健康发展”【l l 。其后，国家对房地产的宏观调控政策密集出台，从 5 月1 7 日出台的国务院关于促进房地产业健康发展的六条意见( 即“国六条”) 开始，在其后的3 个月里，又相继出台了一系列政策，从抑制房价、调整结构、规 范市场等各个角度对房地产进行宏观调控。但是从各地房地产的发展状况来看， 各大城市的房价仍然在上涨，这种现象使得广大公众与媒体都对房地产价格问题 更为关注。在这种形势下，对我国房地产价格问题进行研究，具有极其重要的理 论与现实意义。 i 2 文献综述 1 2 1 国外文献综述 国外尤其是西方发达国家，房地产业发展历史较长，也较为完善，在房地产 价格理论的研究方面较我国更为全面。 1 2 1 1 地租地价理论 地租和地价理论，是整个房地产经济学的理论基础，也是房地产经济理论的 核心内容，研究房地产价格就必须以地租和地价理论为线索来进行。房价的关键 是地价，地价的实质在于地租，地租尤其是级差地租的产生对于房地产价格的高 低有着极其重要的影响【2 1 。 早在中世纪，西方就形成了衡量商品交换比例的价值概念，最早形成的价值 理论是重商主义价值理论，认为价值分为内在价值和外在价值，其中，外在价值 是由供求形成的客观价值，内在价值是物所提供服务的内在效用的衡量标准【3 l 。 到十八世纪后期，重农学派提出生产费用论，认为价值和价格可以交换使用。以 亚当斯密、大卫李嘉图为代表的古典经济学派深入探索了价值问题，认为使用 价值和交换价值不同，市场价值和市场价格也不同【4 1 ，提出了劳动时间决定商品 价值的观点，并由此创建了地租理论。马克思极大地推动了地租理论的研究，在 资本论里，马克思以劳动价值理论、平均利润生产价格理论和利息理论为基 础，不仅科学地说明了地租产生和存在的条件；而且揭示了级差地租产生的的提， 级差地租产生的形式，级差地租产生的原因和条件；尤其重要的是提出论证了绝 对地租和地租发展趋势等，建立了完整科学的地租理论体系【5 1 。 2 地租是一个历史范嘴，其含义可以从不同层面来理解。从广义上来说，地租 泛疆土邈爨鸯者搀其鼹糖毒瓣建及与建捐关熬房蓬或英德辫蓉魏疆绘镌入霞 用所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金；从狭义上来漉，地租仅指土地使 用者租用土地所支付的租金。 马克思主义地租理论是在批判秘继承古典经济学选租理论瓣基础上剑立黪， 它赋予了遗辍理论崭掰鹣内容，捂滋戆租静实质怒剩余徐值熬转耽形式，麓骥了 地租的三种形式：级差地租、绝对地缀和垄断地嘏。 1 级麓地租 马克爨艨称戆级差嬷蘧是摇疆土嬷掰毒者蓦蠢懿、垂手主蟋等级差别涨产生 的超额和润。因为农业资本家在不嗣等级的地上耕作对，耕作优等地或笛级较 好的土地，其劳动效率商，个别生产价格低；而耕作劣等地时，萁劳动效率低， 个剐生产价格赢。这样，就会是耕作优等姥和等级较好土地的资本家获得越颡利 润。 2 绝对地租 “ 资本主义土地私有制条件下，不仅存在着级麓地租，而且存在着绝对地租。 掰锾缝对壤疆是攒由主魏掰寿投存在绣决定夔不论爨耱赞么挣瓣圭建都必缀缴绫 的地租。也就是说，无论租种好地还怒坏地，都癌、须缴纳绝对媲租。 3 垄断地租 垄断地糨是指由垄断徐格带来鲍趣额利润转化丽成的地穰。正如马克思所指 爨静“这是蠢登赣徐播产生的超额弱濑，囊予建袋毒者对这块瑟有猿特经获的 地的所有权而转化为地税，并以这种形式落入土地所有者手中”【州。而垄断价格“一 般是指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和制服能力决定，而与一般 整产玲捂或产暴俊篷鼹决定戆徐搀无关”疆l 。 马克思燕义地价理论是在地租理论的基础上建立的，他指粥土地价格的实质 是资本化的地租。土地不是人类的劳幼产品，本身是没有价值的，但垄断者可以 凭借土地的所存校，通过彝用或出秘鲶他人使用，蕊得到一笔稳定的收入，即缝 疆。困魏，主缝徐格著不蹩土琏本身徐值豹货币褡琨，嚣是密辍土缝懿资本亿浚 入，是资本化的地租。土地价格作为资本化的地租，是通过地税和利息率确定的， 即土地价格= 地租利息率。 1 。2 1 2 房地产徐穆影稿因素磷究 国外对房地产价格的研究，除了上述房地产价值理论研究以外，主要就是对 房地产价格影响因素的研究，而实证研究则主要集中在形成均徽房地产价格的动 力霆素方瑟。b a r t i k ( 1 9 9 1 ) 认袭房逢产徐臻主涨鸯接受入口巍憨曛缮长影嫡，辍这 魑因素对房地产价格影响的程度是不同的”。g e o f f r e y m e e n 和m a r k a n d r e w ( 1 9 9 8 ) 3 通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的 提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税 收结构、信用可靠性也起着重要作用【8 】。a b r a h a m 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 通过建立 考虑滞后过程在内的房地产价格变化模型，提示了房地产价格上涨与房地产建设 成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关【9 1 。由于 房地产市场的多级结构，存在多级市场问的相互作用，因此很多研究集中在租金 对房地产价格的影响上。关于租金和房地产价格的关系，经d i p a s q u a l e & w h e a t o n f 1 9 9 6 ) 的扩展形成了著名的存量一流量模型。该模型说明了提供房地产服务的房 地产物业市场与提供房地产存量的房地产资产市场，是如何通过租金、价格、新 建数量以及房地产存量的变动而向均衡调整的【1 0 】。l e e 与t r o s tf 1 9 7 8 ) b 羽确地将租 或买这一选择作为一个因素来说明家庭每年在住房上的支出，发现美国家庭对于 住宅需求存在种族差别1 。由于房地产市场与金融市场密不可分，国外的学者也 将目光投向住宅的抵押贷款市场，从住宅抵押贷款的融资效应分析房地产价格水 平变化( o w e nl a m o u t ，j e r e m yc s t e i n ，1 9 9 9 ) e 1 2 】。h a u r i n ( 1 9 9 1 ) 则通过考虑抵押贷款 的限制，分析了收入上的时际变更是如何影响使用模式选择的 1 3 1 。此外， h e n d e r s o n 、s t e g m a n ( 1 9 6 9 ) r i c h a r d s o n ( 1 9 7 1 ) 等人则分别研究了区位因素对房地 产价格的影响 ”】 ”】。 国外对房地产价格的影响因素及其市场作用机制的研究，均与其市场情况相 结合，因此我国房地产价格的分析也应基于我国的实际情况。 1 2 2 国内文献综述 我国房地产业起步较晚，对房地产价格理论的研究还不是很全面。对于房地 产价值的研究较少，更多的倾向于马克思主义地租、地价理论，采用马克思主义 生产价格理论来解释房价的构成和形成。本文也将从这个角度对我国房价的形成 进行分析。 在房地产价格影响因素方面，因为近年来我国房价上涨迅速，引起社会各方 面广泛关注，因此相关研究较多。建设部课题组( 2 0 0 4 ) 分析房价上涨的原因为地 价上涨推动、房地产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛，而深层次的原因则 是消费者预期的改变f 1 6 】。袁志刚、范剑勇( 2 0 0 3 ) 综合考察上海住宅市场的发展过 程，认为除了公房制度改革、大量储蓄无出路等因素推动外，上海城市竞争力在 推动住宅市场繁荣上发挥了主要作用【1 7 】。中国社会科学院、社会科学文献出版社 联合发布的( 2 0 0 6 年房地产蓝皮书预测，我国房地产价格长期走势是上升，而 不是下降【l 引。其原因在于：需求旺盛；供给结构失调；国家信贷支持；地 方政府推动；缺乏规范的信息披露制度1 1 9 】。因为房价的影响因素众多，从单一 因素方面对我国房价进行研究的文献也很多。赵海成对我国货币汇率与房地产关 4 系进行研究，认为许多城市房价收入比达到或超过警戒线的原因商四个方面：一是 入琵甬舞壤i 蚕麓，国际游资潇入房遗产毒场，程绶投凌于赛遗产瓣资会遂多，房 价暴涨：二怒开发商囤积土地，合谋拎高房价，牟取暴利；三怒各地炒痨竣借机 投资房地产；四是城市土地的经营概念，政府基础建设、形象工程和城市化进程 舱加速等 2 小。聂学峰等( 2 0 0 5 ) 从房地产宏理调控措施对房价的影响角度进行了分 辑，运趸籀关分拆、g r a n g e r 因莱关系分援帮协熬分辑方法瑟我蓬货币政繁对房 地产市场的影响进行分析，研究表明货币政策能够影响房地产投资和价格，货币 供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著【2 1 1 。而高波等( 2 0 0 3 ) 则从房价与 缝徐关系入簪送行了磁究，逶逑g r a n g e r 嚣果关系狻验霹霆努分褥，褥毒长凝内 房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的 影响更多的怒长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地 商品自身的特殊属性f 2 蕊。此捧，还鸯从供求双方的投机预期( 阂京奎( 2 0 0 4 ) 、 稚金承平( 韩德宗( 2 0 0 5 ) ) 、颞客需求( 张大亮，周褥簿( 2 0 0 4 ) ) 等其穗戮索方 面入手进行研究的2 3 】【2 4 】【2 棚。 目前，对于房地产价格问题的探讨与研究r 渐增多，为进步研讨房地产价 辏奠定了疑好麴基礁。荔努，房建产傍格交毯超题瞧越来越受捌房缝产、建筑行 业具体工俸者的重视。研究者们通过对宏观经济形势、政策文件、房地产发展的 历史与现状的总结与分析，做出了各自的判断，用以指导实际正作。然而其中绝 大部分只是从理论上进行分概，没有实证的绍果，这样很难有强有力的说服力。 本文试图运麓房缝产市场运行豹实舔数据，逶过建立诗量模墅全面系统遗对痿徐 相关问题进行分析，从而为房地产宏观调控提供碧加坚实的理论基础。 1 3 研究内容与方法 本文在前人研究的基础上，首先以马克思主义相关理论为指导，结合中园的 实际情况，以房地产价格为研究对象，探讨其构成及主要影响因素接着通过实 溅方法进一疹研究其变动殿因，力求攘示出虏缝产价格戆变化与其影响因素戆关 系；最后针对房价是否避离豹热点阕憨进行实证分析，力求检测出我国当前痨价 的真实水平，以规避风险，进而为指导房地产业的发展提供支持与帮助，提商房 地产业经济运行效率。论文研究的内容共分五章： 第一搴免缝论部分，蛰先提窭了逸遂懿鹜景秘意义，惑终了蓊久懿研究簸采， 并大致地规划了将要研究的主要内容。 第二章以马克思主义地租地价理论为基础对房地产价格的蒸本构成和相关影 豌因素进行磺究。从理论舄实证双重强度对房遗产价格影响因豢及其终用特点进 行分秽亍，并找出主要影响溺素。 5 我国席地产价格统计研究 第三章首先采用时间序列分析对我国近年来房地产价格的变动情况进行简要 分析，然后在i i f 面研究的基础上，通过建立多元回归模型，对我国房价上涨原因 进行分析，找出促进房价上涨的主要动因，并对未来三年房价走势进行预测。 第四章针对房价是否过高这一热点问题进行实证分析。首先采用国际上流行 的相关指标对房价水平进行判断，得出一定结论：进而综合这些指标，建立指标 体系，对我国房价水平进行综合测度，判断当前房地产价格处于怎样的水平，进 行风险预警。 第五章结合前面研究结论，根据我国房地产市场的现实需要，从稳定房价角 度给出相关政策建议。 6 第2 章房地产价格构成与影晌因素分析 2 1 房地产侩格构成 房地产价格是房产价格和地产价格的统一，目前，我国的房地产价格主骚由 房屋建筑成本、流通费用、税金和利润四部分构成。具体来说，房地产价格的构 成要素包捂； 2 1 1 房屋建筑成本 2 1 1 1 土地取得成本 建取缮成本是摇激褥房逡产开发惩遮爨嚣瓣费爨、鬟金等。在完善豹毒场 经济下，土魄取得成本一般是由购置地的价款朔在购置时应内开发商缴纳的税 费构成。土地取得成本按照土地取得方式的不同可分为三种： 一是通道征用农地取褥的，土地取得成本包括农建征用中发生的费用秘士地 使雳蔽塞诖众等，帮它等予生建掰有粳价格蕊逸瓷本。 二是通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中 发生的费用和土地使用权出让金等。 三是遂避在枣场上魏买致痰基谴躐其篷牙发凝转迁戆已完成薤爱或嚣_ i 萋褡嫠 安置的熟地取得的，地取得成本包括购买土地的价款和在购炎时应由买方缴纳 的税费等。 2 1 1 2 羿发成本 开发成本是指在取得房地产开发阁地后进行穗履丌发建设过程中所需的赢接 费用、税金等，主要包括下列几项： ( 1 ) 勘察设计和翦耀王程费。主要包括规划赞、建筑设诗赞、地质勘察赞及 “三通一平”等_ 王程薪麓掰发生静费瘸。 ( 2 ) 建筑安装工程赞。主要包括建造房屋主体及附属工程所发生的土建赞和 安装费。具体包括工程煎接费、工程间接费、设备价值等。 ( 3 ) 基瓣设薤费。豢要包摇遴鼹、供拳、襞逛、鬟气、撵窳、攘洪、遴锾、 照明、绿化、环卫设施等发生的费用。 ( 4 ) 配焱设施费。包括所需的非营业性的公共西己套设施的建设费用，如托儿 所、屠委会等。 ( 5 ) 管理费。包括管疆耧组织房娩产开发经营灞动所发生的各种费用，翔房 地产开发公司职工的工资、福利费、办公费等。 7 我周虏地产价格统计研究 ( 6 ) 贷款利息。是指投资者为工程建设而向银行贷款所应该支付的利息。 ( 7 ) 开发建设过程中的税费。包括房地产建设中使用地产、车船、合同以及 征用土地等必须向国家缴纳的税费。 2 1 2 流通费用 房地产价格中的流通费用是指它从生产领域转移到消费领域的过程中，发生 的一切的物化劳动和活劳动的货币表现。按其经济性质的不同可以分为两种：一 种是生产性流通费用；另一种是纯粹流通费用。前者是房地产使用价值在由生产 领域转移到流通领域的过程中所引起的，如空房看管费、包修期内的维修费等； 后者是在房地产买卖活动中发生的，如广告费、展销费、代售代销费等【扒。 2 1 3 销售税金 销售税会是指房地产开发公司在开发经营过程中按税法有关规定必须缴纳的 税金，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、固定资产投资方向调节 税、土地增值税等。销售税费通常是售价的一定比率。 2 1 4 利润 利润是指销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。房屋丌发成本与利 润的比例要视具体情况而定，而且由于房地产丌发经营存在较高的风险，一般来 说，它获得的投资利润率应高于社会平均利润率。 上述四项基本上构成了我国的房地产价格，我们可以通过北京市普通住宅成 本来具体说明【2 6 】： 表2 i 北京市普通住宅成本价格 构成项目 金额( 元平方米) 比例( ) 销售价格5 7 3 01 0 0 地价款5 1 69 0 0 征地拆迁费 1 0 3 5 1 8 0 6 前期工程费 1 3 4 2 3 4 基础设施建没费 3 5 6 6 2 l 建安工程费2 1 3 03 7 1 7 公共设施配套费3 1 85 5 5 管理费( 含销售费)2 9 05 0 6 贷款利息3 1 85 5 5 两税费 3 1 55 5 0 所得税前利润3 1 85 5 5 资料来源：北京市房地产年鉴2 0 0 3 磺 擘岱澄史 由表2 1 我们发现，在构成房地产价格的诸多要素中，土地成本( 地价+ 征地 挥迂费) 耪建安工程受绣占比重最大，分鬟砉到了蕊成本静2 7 弱_ 褪3 7 1 7 。 由此可见她成本和建蜜工程费是痨王也产价格的主要组成部分，对房地产价格影 响很大。 2 。2 痔圭遣产徐格影晌因素 房地产价格是由众多影响因素相互作用形成的，这些因素对房地产价格的影 响不尽相同。从影响程度束浇，有的怒主要因素，有的是次要因索；从影响方向 主来说，蠢浆镬房徐上激，奏熬健赛徐下黢；获露瘸方式来澄，有戆是壹羧骥显 的，有的是间接隐蔽的。雁确认识这贱影响因素及其作用特点，对我们全面了解 房地产价格的性质及变动情况有着重要意义。影响房地产价格的因素大体有以下 轰个类。 2 2 1 房地产供求关系 房地产供给是指房地产企业在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且 雅够提供的绣缝产离燕数潼。簌长远浓瀵，赛逢产豹镆绘量受痨缝产徐终、虏缝 产开发成本戳及房地产i 开发商对未来的预期等困豢的影响，供给与价格呈正榴关， 与成本负相关。若房地产价格上升，预期回报率商，则开发商一定会增加投资， 从而增加房地产供给，反之则会减少供给，因此，房地j 、：的长期供给具有较大弹 羧。毽是，囊予房建产建浚蠲蘩长，褥秘是短麓癌主逢供给懿笼弹往，决定了短 期内房地产供给也是无弹性的，其供给曲线表现为一条垂线【2 。 p p 0 q o q 圈2 1 短期痔圭l 彗产镟绘蕊线 霆2 2 长期房缝产佞绘益线 房地产需求是指消费者在某一特定时期，在一褒价格水平上愿意而且能够购 薅的房地产商品的数量，分为消费性需求和投资性需求两种。一般情况下，房地 产需求受房她产价格、居强收入水平、抵押贷款能力等因素的影响，随着房燎产 价格静土蠢，消费者愿意褥置能够购鼹豹房篼产数爨减少，避瑟等致房遗产嚣求 减少；反之则房地产需求增加。其需求曲线一般向前下方倾斜： 9 我同虏地产价格统计研究 o p q 图2 3 房地产需求曲线 房地产市场价格是在房地产供给和需求双方相互作用的过程中形成的，供给 与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，其他一切因素，要么通过影响供给， 要么通过影响需求，来作用于房地产价格，房地产市场的供求曲线如图2 4 所示： p p 0 q 图2 4 房地产供求平衡曲线 横轴表示房地产的供给( 需求) 数量，纵轴表示房地产的价格，d 、d l 、d 2 表 示需求曲线，s 、s i 、s 2 表示供给曲线，曲线d 和曲线s 相交于点e ( p , q ) ，此时 房地产市场供求平衡，e 表示供需均衡点。 如果此时增加对房地产的需求，则需求曲线由d 移动到d l ( 如图2 4 左) ， 由于房地产建设周期长，以及土地供给的刚性，使得房地产供给对于市场的反应 比较滞后，无法立即增加供应，所以短期内房地产的供给曲线仍维持在s 的水平， 房地产价格大幅上升到p i 处，出现供小于求的状况 2 8 j 。此时就会引发房地产的净 投资，房地产供给流量增加，从而使房地产供给增加，房地产价格会逐渐下降。 直到恢复到原来的水平，重新达到均衡。同理，如果此时减少对房地产的需求， 则房地产市场供过于求，房价短期内会迅速下跌至p 2 ( 如图2 4 右) ，但随着价格 的下跌，房地产投资逐渐减少，进而供给减少，房价逐渐上升，最终回到原来的 均衡价格。 l o 我国房地产市场近年来的供求情况如下图所示： 图2 5 1 9 9 5 2 0 0 5 年我国房地产供求情况 从图2 5 中我们可以看出，近年来我国商品房的需求与供绘都在不断增加， 疆需求璜逮大亏= 貘绘，嚣求撰给院镄不凝攀舞。 2 2 2 经济因素 影响房地产价格的经济因素较多，主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资 承平、簧| 致浚支及金惑状况、嚣率、秘徐等。 2 2 2 1 经济发展状况 一般来说，经济发鼹水平的周期性波动对房她产这类具有独特性质的游赞品 期投资磊的供求关系会产象较强静影桶，结采篌褥瀑民经济发溪经济搦期与房逢 产业发展周期成正相关关系。当经济繁荣时，随着国民生产总值迅速增长，厢民 的收人水平也会不断提高，对房地产的有效需求相应增加，这时房地产市场行情 羧会上涨 2 9 1 。翔采经济隧入抵谷，瓣行蘩垂然下黢。这麸整赛发这国家器发矮孛 嗣家豹比较以及国内不同地区、不同城市的比较也w 以看出，经济增长较茯豹国 家和地区，房地产价格上涨也较快。 晷内生产总值( g d p ) 在一定程发上反映了一个国家的经济发展水平，做我 嚣痔逢产徐穰疆数与g d p 耩数豹穗关分褥，发瑗葵耜关系数菇o ，9 1 4 ，里嵩凄相 关关系。可见，近年来我围高速发展的经济水平推动了房地产价格的迅猛增长。 2 + 3 2 2 居民收入及物价水平 藩琵可支配收入静增糯会佼藩民豹支褥蔻力增强，进而增翔对房遣产豹需求， 鼯致房地产价格上涨；反之则房价下跌。收入增加对房价的影响程度，取决于现 覆嚣赛避产输臻统汁硪究 确的收入水平及边际消费倾向的大小。对于低收入家庭而言，熙然其边际消赞倾 肉较大，但疑罐鸯爨静收入主要震于溃慰衣食等基本瓣生存羲要，对房徐的影响较 小：对于中等收入家庭而富，边际消费倾向较大，增加的收入会鹅予提高包括矮住 质量在内的嫩活质量，从而导致房价上涨：高收入窳庭的边际消费倾向较小，但 是如果其将增加的收入由于房地产投资或投机，则会弓 起房价的上涨。 对我鍪入均可支配投入与商品房乎筠镄售徐掇传教熹銎蘩下，发瑗二者绒线 性关系，其相关系数为0 9 7 9 ，高度相必。 | _ ! 。， r - o2 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 0i 0 0 0 0 城镇瑶精入勰捌夏配收 t 压， 图2 6 我国商品房销售价格对人均研支配收入散点圈 可见我圈房地产价格与居民收入水乎关系紧密，屡民收入水平的高低是影嚷 虏缝产价格瀚重要嚣素。 物价水平对房地产也有一定影响，主要体现在两方面：方面，当物价总体 趋向上涨时，房地产价格随之上涨；另一方面，建筑材料价格、建筑人工费等的 上涨会雄动浇逡产生产戏零上潍，及露导致痔徐上涨。劳曼，一般渍凝下，殇徐 一定时期的掩续上涨就会产生通货膨胀，在通货膨胀严重的情况下，消费者慕于 资本保值的心理预期，就会选择持有蜜物资产而放弈货币资产，这样就会导致房 地产投资的增翔，扶两馕房馀上涨；殿之则房份下跌。 2 2 2 3 财政衾融状况 由于房地产业的资金需求量大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补 爨毒资金熬琴足，因此房缝产业对金融烛鲍依赖稷度较大。当镬行程率提蠢、镊 搬紧缩对，麟民殆房成本增加，进丽减少对住房静霈求；羁对，避离豹翻率水平， 使得资金的使用成本增加，加大了房地产投资风险，从而使房地产投资减少，这 样一来，房地产市场供求两方面都会出现低潮，从磷使房价下跌。丽较低的银行 铡率翻会跌捩袋嚣方瑟鬣滋雳蘧产徐穆翡土漾彝帮殇懿繁荣。 从我国房地产市场来滑，供需两方面对银行信贷的依赖都很大。从供给角度 辩 o 弘勰撕 帅鞠强。 一锵莰争穗球鞘弄浆嚣督端罐蠛 颤一1 1 学位论文 来看，银行贷款成为了房地产开发企业的主要资众束源 3 0 】： 表2 。2 银行贷款鑫密遗产秀发投凌资金毙铡( 攀位：) 2 0 0 l2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 第1 攀 国内债款 1 8 71 9 92 1 。l1 6 81 9 0 直接银行赞款 魏辫贷款 2 5 + o2 8 ，22 8 ，32 4 31 7 3 自筹资众中8 o7 78 38 69 2 问接银行贷款 备项应付款中 9 07 66 6 5 97 5 慧诗 6 0 。彳 6 3 。46 4 35 5 65 3 资料来源：中国银监会统计部专题分析组( 2 0 0 5 ) 从房地产需求方武采羲，我国从t 9 9 8 年开始数励住房按揭贷款的发放，个人 往痨贷款照务逐速歼浸怒来，藩晁个入麴房贷款余额上舞缀祆，2 0 0 6 年底达到 l ，9 9 万亿元，占金融机构企部贷款余额的1 0 左右。近年来，随着国家政策对住 房按揭贷款的有效规范，住房按揭款占购房款比例掇然逐年下降，但基本保持在 6 0 以上。健赛菠揭贷款蠢魏痔者魄倒谤提热图2 7 藏忝： k ，。一一、 八 v 莨：鬣一噌。必 一一拔辫黛靛鑫薅搿麓滋鲻 l ： l + 援嬲赞虢s 鬈貔癣蕊魄捌趟豁缝l 图2 72 0 0 2 ，2 0 0 5 年l 举度我国按揭贷款占购房款比例阉 资料来源：孛匡人民镶弦：( 2 0 0 4 年中霹房恁产金融壤告 所以，财政金融状况的好坏可以从赢接影晌我图房地产市场的运行，进而对 房地产价格产，主影响。但由于供给弹性较小，对房地产需求的影响更为明显。因 j | ：，在房地产价格过高的情獯下，国家霹以通过调整利率来进程调控。至予利率 褥低对房遗产价格的其体影响，国豁擎者研究毙较深入。由于我国实行的怒有限 弹性的固定利率制度，人民银行根据市场走势进行调整，使得市场利率呈现问断 变化，很难进行实证研究。 1 3 我同房地产价格统计研究 2 2 3 环境因素 影响房地产价格的环境因素，主要是关于房地产所处的地理位置与自然环境 等因素。一般来说，房地产所处的位置不同，价格就会有很大差别，因为房地产 位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。 房地产的位置又可分为自然位置和社会位置。房地产的自然位置虽然是固定不变 的，但它的社会位置却在不断变化，可能由于经济的发展，城市扩建，郊区变为 了市区，原来不繁华的地区变成了繁华的地区，这些都会使房地产价格随之上涨。 反之，如果因为一些原因使房地产位置变差，房价就会相应降低。除此之外，房 地产所处地段的空气状况、绿化程度、交通便利程度以及配套设施等，对房地产 的价格都有很大影响。 2 2 4 社会因素 社会状况对房地产价格也有重大影响，主要的社会因素有人口因素、房地产 投机、城市化水平等。 2 2 4 1 人口因素 房地产的需求主体是人，人口数量、家庭规模、人口素质等情况都会对房地 产价格产生较大影响。当人口数量增加时，对房地产的需