河北黄骅汽车城项目综合定位及规划设计建议沟通方案102P.ppt

“以产品为道具”黄骅汽车城项目初步沟通,谨呈沧州美好家园房地产开发有限公司,前言,我们的理解,我们能够发现，这块土地所蕴含的价值；我们能够感受，这个区域今后发展的美好愿景；我们能够发现，开发商这块土地所倾注的关注；我们，将竭尽全力！,写在前面,汇报提纲,(一)项目认知,(二)节奏规划,开发原则开发节奏建议项目规划建议,项目属性认知竞争环境认知周边项目认知项目综合定位,(四)客户梳理,客户梳理客户描述及定位,(三)产品建议,(五)报告回顾,产品综述产品分项建议补充建议,重点内容回顾,第一部分项目认知,项目属性认知竞争环境认知周边项目认知项目综合定位,1、项目属性认知,项目认知,项目属性认知,项目基本情况,项目位置：黄骅市西北角，205国道与学院路交叉口西北侧占地面积：240亩（159840平米）容积率：不超过2.5建筑面积：不超过399600平米,旧城边缘的大盘项目,本案,地块条件,项目四至：东：邻205国道（平安大街），南侧有部分汽配厂等门市南：区域主干道学院西路西：为规划道路北：为在建市政主干道,学院西路,在建市政道路,规划道路,内部规划路,地块内部：地形：整体地形为长方形，被内部规划路划分为南北二个部分，形状方正地貌：地形平坦，无较大起伏道路：西侧规划道路沿线有国防电缆埋设，内部横向规划路目前为土路,项目认知,项目属性认知,从自身来看，地块具有建设高品质项目的潜质,周边环境,项目认知,周边交通：周边路网“四纵三横”，205国道6路公交招手停车周边配套：教育：学院路小学、黄骅三中、北交大滨海学院（未来可能扩展至4-6家）医疗：神辳居医院、黄骅康复医院、黄骅中西医结合医院购物：金宇豪庭购物广场、205国道沿线商业、信誉大街休闲：卡西诺慢摇吧周边土地环境：项目北侧、东侧均有大量闲置土地，土地潜在供应量大,学院西路,新海西路,渤海西路,（平安大街）205国道,建设大街,幸福大街,青年大街,在建市政道路,神华大街,信誉大街,周边交通便利，配套能够满足基本生活需要，教育氛围兴起，远景氛围更为浓厚,滨海学院,学院路小学,商业广场,神麓居医院,项目属性认知,卡西亚诺慢摇吧,项目认知,开发商背景,公司成立六年来渐渐发展成为6大中心及沧州、黄骅、青县三个分公司和沧州金地物业管理有限公司，是一家拥有资产近伍亿元集房地产开发、工业地产开发、营销策划、投资、物业管理为一体的综合性股份制企业；公司成立以来，先后开发建成了“五个质量优秀、服务全面的住宅小区，正在高标准开发建设“佳苑领域项目”、“朝阳门项目”、“海天雅居项目”、“领秀东方项目”、“快乐橙市项目”等共50万平方米的住宅项目，另有80万元平方米的开发项目正在启动中；,几年来，公司共获得省、市、县各级颁发的20多项荣誉。“海子城市花园”和“地中海假日”两个住宅小区获得省“河北省住宅金奖实施项目奖”和“河北省十佳优秀节能楼盘实施项目”两项大奖；“海子城市花园”和“乾宁花园小区”分别被建设部评为“中国房地产精品楼盘”、“最具人文社区楼盘”；“佳苑世纪城”荣获“沧州十大明星楼盘”；公司先后获河北省“重质量、守信誉单位”、“沧州地产精英十强”等殊荣。,作为一家有能力、有实力、有经验的名牌开发商，能够从各方面保证项目的开发品质,项目属性认知,项目认知,地块,周边缺乏自然景观，但通过人工景观弥补的空间大；,配套,交通,城市边缘，区位认知程度不高，未来周边存在较大产业规划；,周边交通条件较好，四纵三横的交通网络，内部规划路对地块形成分割；,目前地块周边配套缺乏，但周边未来配套丰富，教育配套氛围较强，未来可能形成产业区域；,环境,地块形状方正、平整，规模较大，利于后期多线产品丰富交替开发；,区位,项目自身属性,项目属性认知,明星开发商，有能力、有实力、有经验打造精品楼盘；,背景,项目自身多个角度可以支撑较高档次的项目品质,项目外部属性,项目认知,项目属性认知,距首都北京240公里，距天津120公里，距省会石家庄221公里，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，截止2009年人口710万；沧州境内有华北、大港两大油田，是全国四大产盐基地之一，全国三大铸造基地之一，黄骅港是中国目前港口建设中一次性投资最多、工程规模最大的项目；,2009年全市实现经济生产总值1900亿元，增长11.3%，；2009年全市建筑企业完成总产值144.39亿元，同比增长22%；房屋施工面积1208.04万平方米，增长12.66%；房屋竣工面积579.86万平方米，下降9.9%；实现利税10.6亿元，增长60.3%；全社会固定资产投资完成1102.8亿元，首次突破1000亿元大关，同比增长39.17%。其中，城镇投资完成774.2亿元，增长38.87%；农村投资完成328.6亿元，增长39.87%,2010规划目标：生产总值达到2083亿元；人均生产总值达到2.9万元以上；累计投资不少于3165亿元；投资率达到40.2%；以现在的沧州市区及市经济技术开发区为起点，以黄骅港开发区为“雁首”，以沧石高速、朔黄铁路两侧为“躯干”，繁衍成连绵百公里的产业长廊和城市产业带，促成能源、钢铁、新型建材及化工、物流等产业向临海“雁首”集中布局；,沧州经济高速发展，位于河北省前列，在环京津、环渤海双环经济带中的作用提升明显,项目认知,黄骅市处于“环渤海、环京津”的“双环”枢纽地带和东北亚经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程-神华工程的龙头项目黄骅港所在地。总面积1544.7平方公里，拥有65.8公里的海岸线。人口42.6万人，2005年1月，黄骅市是河北省首批“扩权强县（市）”之列，进一步激活了市域经济发展的活力。黄骅拥有中国冬枣之乡、中国北方模具之乡、全国科技先进市、全国文化先进市和全国体育先进市等称号；,神骅铁路：西起山西神木东至河北黄骅，总长度815千米，是我国西煤东运的第二条大通道，输送能力为6800万吨/年，远期可达1亿吨/年。,项目属性认知,三横三纵一端头，四通八达的便捷交通线为黄骅的发展打下了坚实的基础,项目外部属性,项目认知,黄骅具有多样的产业结构煤炭：西煤东运的龙头，沿海地区重要的煤炭集散地，年煤流转量近7千万吨；旅游：具有丰富的湿地资源，未来的滨海旅游和湿地旅游前景丰富；石油：地下蕴藏着丰富的石油、天然气等资源，是大港油田的主产区，年产量60万吨；盐田：盐田总面积220万公亩，年产原盐150万吨，是全国海盐生产基地之一；农产：冬枣为主的特色农业，种植面积30万亩，年产量8000万斤，产值5.5亿元。黄骅具工业：目前工业企业超过1600家，形成了形成了五金制造、资源化工、塑料模具三大主导产业，年实现销售收入120多亿元；以上数据来源于黄骅政府网黄骅在线,项目属性认知,资源及工业基础决定了黄骅具有强大的可持续发展性，必将带动房地产市场的攀升,项目外部属性,项目认知,项目属性认知,项目发展机遇,构筑“一主两副五核”的城市中心等级结构：其中“一主两副”为学院路、华兴大街和津汕高速所围合的城市主中心，海园城市副中心和起步区东湖城市副中心；重要中心分布依托学院路、渤海路从西向东依次联接新城科教中心、行政中心、文化中心、商业中心和体育中心，形成在时空上紧密联系的新城生长点和增长带；,2007年2月，河北省政府批准成立“沧州渤海新区”，是河北省“东出西联”的桥头堡和未来经济发展的重要增长极；2008年省政府提出“沿海中心城市”的目标，即：在河北省沿海地区建设三个百万人口的中心城市；2008年，由中国城市规划设计院编制完成了黄骅市城市总体规划（2009-2020），并与2008年12月31日经省政府正式批准。总体规划到2020年，黄骅总人口将达到100万；,黄骅市城市总体规划给了城市房地产发展以政府导向的支撑,机遇：新板块崛起，市民居住意识突破主城挑战：项目云集，产品从传统走向创新,项目认知,传统中心,新城功能区,新城功能区,工业,产业,教育,产业,港口,项目发展机遇,项目属性认知,生态,环渤海经济圈在三大经济圈中的地位愈发重要，将带动经济圈内涌现大批产中型产业城市；沧州和黄骅的城市属性和发展程度，决定了黄骅正处中小型传统城市向成熟型产业城市转化的过程中，城市具有本身存在的产业支撑；黄骅的城市发展规划对城市功能分区提出了明确定位，明确的区域属性对项目具有拉动作用；黄骅的房地产市场正处于由传统向新兴的转化过程中，市场的开放性强，购房者观念正处于OPEN状态；区域发展的利好因素将吸引大批房地产项目聚集，项目的远期竞争可能较强；,项目外部属性小结,项目认知,项目属性认知,2、竞争环境认知,宏观经济研判,项目认知,市场竞争环境,2009年全年，大陆政府在应对国际金融危机而制定的一揽子计划的积极干预下，经济发展状态遏制了急剧下滑的势头，09年二季度开始经济形势逐步呈现企稳回升的良好态势；09年全年GDP增长约为8.5%左右，但大陆经济仍面临着部分行业产能过剩、自主增长动力不足、银行不良资产潜在风险逐步增大等问题。,观点：经济环境在波动中前行，波动幅度加大，波动周期缩短总体向好,项目认知,市场竞争环境,宏观市场环境分析09年市场回顾,固定资产投资继续保持高位增长,09年固定资产投资继续保持较高速度增长，继续拉动经济增长。2009年上半年固定资产投资主要依靠政府投资拉动。到四季度，地方政府投资和中央地方政府投资表现出不同的趋势，前者继续表现强势，后者则因为政策倾向以及宏观经济调整方向等原因开始调整减速。,在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。,09年房地产市场小结：三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机：政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”：资本盛宴：61家开发商融资4000亿地王凶猛，房价疯狂年底新政，“遏制”当头,观点：房地产成为经济增长的重要推动力，相互依扶、共同攀升,项目认知,市场竞争环境,近期政策分析,土地政策,关键词：保证长期、有效供应，调整结构，抑制非理性地价,项目认知,市场竞争环境,商品房政策,近期政策分析,关键词：打击投资、加快入市、抑制不合理房价,项目认知,市场竞争环境,金融政策,近期政策分析,项目认知,市场竞争环境,金融政策,近期政策分析,关键词：严厉打击投机，限制投资,项目认知,市场竞争环境,财税政策,近期政策分析,关键词：抑制投机，增加投机成本,项目认知,市场竞争环境,保障政策,近期政策分析,关键词：加大保障供应，调整保障结构,项目认知,市场竞争环境,规律解读：无论是之前的国十一条，还是后来的新国四条、新国十条，都可以看出国家政策指向：决心凛然：政策层面连出组合重拳，同时从土地、财税、信贷、预售监管各方面陆续出台落地措施，从房地产各个环节一齐加大执行力度，强度空前，显示出政府抑制房价上涨的决心。精准打击：加强预售监管，意在打击开发商捂盘惜售等不规范企业行为。提高二套房首付和利率，停发三套房贷，禁止外地购房重点针对二套房以上购房者，对投资、投机型客户影响较大，对于刚性需求客户影响较小。此旨在于抑制炒房和投机行为，增加住房有效供给。促稳定、保和谐、利发展：CPI高位运行，通货膨胀预期增加，房地产存在泡沫，因此为了促进社会和谐发展，保障国计民生的平稳运营，缓解购房压力，国家拉开又一轮政策调控的序幕。,近期政策小结,主要打击开发商和购房者的投机行为，对中小型城市以刚需为主的市场影响微乎其微,政策上扬,政策松动,遏制二套及二套以上住房，这将有效抑制市场成交量，调整供需结构，从而影响价格。,项目认知,市场竞争环境,后市预判,未来房地产整体市场走势先抑后扬，总体前景谨慎而乐观,3、周边项目认知,周边项目情况,项目认知,区域内房地产项目华城项目一期：锦绣华城二期：枫景华城三期：博杰华城四期：名称未定金都小区滨海锦城金宇豪庭都市丽景广信颐园,本案,都市丽景,金宇豪庭,华城四期名称不详,华城三期博杰华城,华城二期枫景华城,华城一期锦绣华城,广信颐园,金都小区,地市政府,滨海锦城,市场竞争环境,项目认知,周边项目调研,市场竞争环境,项目认知,周边项目调研金宇豪庭,占地面积:5.5万平方米开发商:黄骅市金宇房地产开发有限公司产品形式:3栋17层7栋多层营销策划：天津致创房地产销售有限公司电话5556777工程进度：9#正在施工车位：一层为车库（8-10万/个）车位（6万/个）物管公司：0.5-0.8元/产权性质：大产权产权年限：70年户型：2室、3室为主、复式朝向：南北,黄骅当地知名豪宅，多层全部带电梯，在当地群众中口碑较高；与黄骅大学城仅一街之隔，项目西侧目前正在建设休闲花园广场，地下为商业街，未来配套丰富；销售中心在205国道繁华地区，有看房班车通达地块；销售人员相对热情，介绍详细，物料相对精致，营销工作比较到位；推广主题主打叠水景观、智能化外立面采用棕色装饰砖，形象较好，区别于当地项目；9#楼五一推出，目前正在预售；,市场竞争环境,占地面积:7万平方米开发商:黄骅市恒达房地产开发有限公司产品形式:4栋17层5栋多层电话程进度：现正在施工车位：一层为车库（3000米/）物业费：0.4元/产权性质：大产权产权年限：70年户型：2室、3室为主朝向：南北,周边项目调研滨海锦城,项目认知,位于建设大街与港西路交汇处，地处黄骅市繁华区域，配套丰富；性价比高，升值潜力大，有较大的商业投资价值；现代简约建筑风格，色彩明朗；销售人员接待较差，在态度和专业性上显得不足；,市场竞争环境,占地面积:27.2万平方米开发商:黄骅市浩骅房地产开发有限公司产品形式:3栋17层5栋多层营销策划：石家庄瑞德房地产投资顾问有限公司电话6902222工程进度：正在施工车位：一层为车库（3000元/）物业费：0.4元/产权性质：大产权产权年限：70年户型：2室、3室为主朝向：南北,周边项目调研浩骅景园,项目认知,目前仅余40套小高层住宅，面积在125-180平米；采用多渠道推广手段（黄骅房地产咨询网、公交站点），有效提高了项目的知名度；地理位置相对优越，周边配套齐全；销售人员服务态度一般，物料较差；,市场竞争环境,占地面积：8.2655万平米开发商:黄骅市广信房地产开发有限公司沧州广厦房地产开发有限公司产品形式:2栋高层16栋多层电话程进度：已入住车位：一层车库及地下车库物业费：0.29元/产权性质：大产权产权年限：70年户型：2室、3室为主朝向：南北,周边项目调研广信颐园,项目认知,项目属性梳理,本小区为2006年当地机关及企事业单位出资置房，居民教育层次及素质相对较高；有两栋25层三叉高塔，在黄骅北部住宅中位地标性建筑；但相对三叉高塔降低了居住的舒适性；目前该小区已售完，全部为现房；,市场竞争环境,周边项目调研华城项目四期,项目认知,华城小区总占地1000亩，分为五期开发，是黄骅近年来少有的大型住宅项目，也是黄骅的重点项目；项目一、二期已经入住，三期2008年开盘当日销售208套，2010年5月7日交房；一期、二期中，基本全部多层（有极少量小高层），三期中小高层占总楼栋的1/3；目前三期已售完，四期西侧紧邻大学城，目前土地正在平整，推测在形式上应与前几期有所区别；推断华城四期是未来我项目的主要竞争对手，其信息对我项目具有较大参考意义；华城销售中心位于交大对面的城市规划馆后身，销售人员态度较为恶劣，目前无任何资料；,四期现场,四期现场,一期锦绣华城,二期枫景华城,三期博杰华城,市场竞争环境,占地面积：349.6亩开发商:黄骅华城房地产开发有限公司电话：0317-88808888880889进度：平整土地车位：一期：锦绣华城，占地154.5亩二期：枫景华城，占地99.3亩三期：博杰华城，占地108.8亩四期：名称不详，占地349.6亩五期：名称不详，占地400.7亩,开发商:金都房地产开发有限公司产品形式:4栋高层24栋多层电话：0317-88813458881456进度：已入住车位：一层为车库物业费：元/产权性质：大产权产权年限：70年户型：2室、3室为主朝向：南北,周边项目调研金都小区,项目认知,该小区已入住；该项目为机关及企事业单位集资建房，居民多为公务员及职工；高层产品有地下车库，小区总体品质较高；小区内共计4栋板式高层（18、18、31、27），与广信颐园的两栋高层相邻，共同构成该区域内的地标式建筑；小区建成至今未收取物业费；,市场竞争环境,在售项目基本都是尾盘，可见的潜在供应只有华城项目的四期、五期；目前市场供应以多层产品为主，小高层为辅，高层产品仅做补充；但可以看出，机关及企事业单位集资建房中，高层产品相对较多，说明高素质客户对高层产品的抗拒度较小，未来高层产品供应可能呈上升趋势，其中华城三期项目小高层已经占到相当比例；户型产品中三室产品为绝对主力，大面积产品占市场主流，80-90平米的两室作为补充产品，出现时间较晚，总量较少；房地产整体水平较为落后，在开发工艺及营销技巧上，均存在较大的提升空间；外聘营销顾问公司的项目在包装、接待及销售等方面具有更多优势；,周边项目小结,项目认知,较为单一的房地产市场，在开发和营销两方面走市场差异化路线的空间很大,市场竞争环境,4、项目综合定位,项目认知,项目综合定位,项目SWOT分析,优势：地块自身条件较好，具有开发高品质项目的条件；周边交通良好，道路建设程度高；周边配套距离能够充分借用；开发商具有较强实力，有能力打造高品质项目；,劣势：项目位于黄骅西北角，属于城郊，配套档次不高；地块北侧及205国道对面为大片荒地，对项目整体形象有影响；距离黄骅港较远，难以借势港口优势；,机会：黄骅近年经济发展平稳迅速，房地产市场发展相应提速；黄骅城市规划及大学城概念，政府导向可以利用周边项目基本售罄，未来竞争仅有华城四期；三线城市刚需为主，受大环境影响小；,威胁：国家调控政策的影响，将对整个房地产市场产生冲击；黄骅港作用加大，城市整体向东发展力度较大；区域土地未来土地供应多；,充分利用优势，打造高品质项目,综合利用周边配套，区域价值最大化,借用大环境及利好概念，提升项目形象,加快建设步伐，尽量抢进市场空白期,项目认知,项目综合定位,项目SWOT应对,本项目具备的八大元素给予定位指导：一、区域未来价值优势（具备：教育氛围及配套、城市规划引导）二、实力开发商及运营商（具备：具有相当开发实力的明星开发商）三、具备规模发展的项目体量（具备：城市发展区域240亩大盘）四、灵活的容积率指标（具备：具备充分发挥产品设计空间的容积率指标）五、具有多渠道客户来源的可能（区域具备吸纳多种维度购买人群的条件）六、可存在差异化的产品竞争环境（当地单一的市场形势)七、可充分政府导向及利好概念（具备：城市发展规划及大学城概念）八、具有可预期升值潜力（具备：综合价值决定）,项目认知,项目综合定位,定位指导思想,立足区域、辐射周边,城市西北边缘，可吸引黄骅及周边区县客户,中高品质,产品品质高，与当地一流项目比肩,现代,与当地传统产品形成差异化，城市感、现代感更强,生活区,教育概念的充分利用和放大,立足当地、辐射周边中高品质的大型人文现代社区,人文,规模社区，内外部配套的合理搭配,项目认知,项目综合定位,第二部分开发节奏及规划,开发及规划原则开发节奏建议规划建议,1、开发节奏及规划原则,开发节奏及规划,开发节奏及规划原则,结合本区域市场条件,综合考虑区域发展趋势,充分考虑自身的地块优劣条件,与竞品项目形成差异化，寻求市场空白,针对周边单一市场项目实现代差升级，打造中等偏高的转变型住宅注重居住方式和理念上的提升,2、开发节奏建议,位置：项目用地的南部，从市中心方向首先到达面积：南北长约325米，北端宽约227米，南端宽约235米；交通：205国道与学院西路交叉口西北角，两条道路均为成熟道路，交通便利；形状：近似正方形，南北略长；生活：距离金宇豪庭在建的地下商业广场步行五分钟，另外可借用华城三期的部分配套教育：距在建学院路小学步行3分钟；距北交大滨海学院大门步行5-10分钟；项目：与学院路相隔正对为都市丽景，西南为黄骅口碑最高档的金宇豪庭项目；影响：东侧有部分汽车城的三层老旧建筑，破坏了整体档次；,开发节奏及规划,地块价值梳理地块1,地块一价值最高，但由于区域发展现状，地块一必须最先启动，实现带动作用,开发节奏建议,位置：项目用地的北部，与地块一通过内部规划路分开，距离学院西路及205国道繁华路段距离较远；面积：南北长约470米，北端宽约280米，南端宽约300米；交通：周边目前仅东侧205国道为已完成道路，其余均为规划道路；形状：近似梯形，南端北窄；地块东北角有凹进；配套：目前地块二周边没有生活配套；项目：地块二周边没有其他项目；影响：东侧有部分汽车城的三层老旧建筑，破坏了整体档次；另外地块北侧、东侧均为大面积的荒地，未来可能出现新的土地供应；,开发节奏及规划,地块价值梳理地块2,相对价值低于地块一，且当前开发条件不成熟；地块较大，工程上需要分数期开发,开发节奏建议,地块二,地块一,承接区域传统住宅形式的过渡区域产品面积以顺应区域购房者需要为主建筑形式突破力度较小东侧排布少量高层产品，减小老旧建筑物的视觉影响先期开发，工程上可实现同期建设、营销上小步多期,提升项目形象、打造项目及开发商口碑的主力区域产品面积符合多来源购房者的多样化需求允许建筑形式大量突破当地传统后期开发，工程上多期开发、营销上多步多期,特性比较,开发节奏及规划,开发节奏建议,地块规划建议前提,3、规划建议,开发商期望容积率：不超过2.5,由于市场、土地及容积率的要求：不可能出现单一建筑形式；就项目规模而言，应采取多产品线的策略,开发节奏及规划,规划建议,规划建议,较为灵活的容积率，根据市场条件及未来发展状况实现多种产品的灵活组合,规划建议说明,开发节奏及规划,规划建议,1.本规划建议仅作示意性参考；2.根据甲方提供的图纸，此方案大致预留了退线部分；3.本次规划建议没有列入商业部分的内容；4.多层及小高层首层为车库及储物间；5.所有楼栋均为南北通透；6.由于部分关键信息不足，本次规划建议未附加经济测算结果；,首期工程：多层电梯7层小高层11层,二期工程：多层产品电梯7层小高层9层、11层高层产品18层、22层、27层,三期工程：小高层7层、11层、27层高层18层、22层、27层,四期工程：高层产品18层、22层、31层,规划建议一说明,开发节奏及规划,规划建议,规划建议一,开发节奏及规划,标准：楼间距符合1：1.5的标准；地块一按CAD显示已退建筑控制线；楼栋左右距离最低为16米；层高按3米计算；单元均按一梯两户计算；,首期工程：多层电梯7层小高层11、18层,二期工程：多层电梯7层小高层9层、18层高层22层、27层,三期工程：小高层11层、18层高层22层、27层,四期工程：高层产品27层、31层,规划建议二说明,开发节奏及规划,规划建议,规划建议二排布,开发节奏及规划,规划建议,标准：楼间距符合1：1.5的标准；地块一按CAD显示已退建筑控制线；楼栋左右距离最低为16米；层高按3米计算；单元均按一梯两户计算；,开发节奏及规划,规划建议,规划建议比较,1.合理利用土地条件，尽量保证居住的舒适性；2.主流多层产品衔接当前市场认知和需求；3.大量的多层产品保证舒适，拉低容积率；4.符合标准的采光距离及较为舒适的侧楼间距；5.在各地块内符合从南到北整体渐高；6.容积率约1.65,1.在保证舒适的同时尽量土地利用最大化；2.一期仍作为衔接当前市场的区域；3.通过多层与高层的面积比例调整容积率4.符合标准的采光距离及较为舒适的侧楼间距；5.整体项目符合从南到北整体渐高6.容积率约2.06,容积率仍有可提升的空间，但可能大幅降低项目品质，目前市场接受度抗性较大,第四部分产品建议,产品分项建议补充建议,1、产品分项建议,产品建议,综述,产品建议的依据和原则,根据项目的价值梳理，我们将项目定位于立足当地、辐射周边的人文学术高品质现代生活区因此，针对项目的产品我司建议需遵循以下的前提和原则产品需要精雕细琢，但品质无需盲目脱离当地市场；品质比肩当地一流产品水平；产品的提升点主要在软硬两方面：硬：项目品质可以通过直观感受到，体现在产品、建材、形式的新颖上；软：软性品质通过硬性品质表达，重点在生活和居住理念的提升和转变；,产品建议,产品分项建议1,总体风格及立面,德式风格特点：一是外形简练、现代、充满活力，色彩大胆而时尚二是功能讲求实用；三是材料品质精良，关注环保与可持续性发展；四是注重细节设计；目前市场上德式风格使用较多，代表公司为万科（万科青青家园）、金地（金地国际花园）等；,根据黄骅当地的房地产发展度及对周边项目的考察我司认为德式风格及现代主义风格的立面能够在不脱离市场的前提下处于市场领先地位,第一倾向：现代主义风格的立面,产品建议,产品分项建议1,现代主义风格特点：一般是小高层以上的建筑使用较多；高耸的外立面及具有金属质感的材质堆积出的炫耀；以国际流行的色调及手法，彰显都市感和现代感；直线和形状的色彩分割和抽象的风格营造凝练、硬朗、挺拔的社区形象；建筑群高低跌宕，强调时代感是其最大的特点；,第二倾向：现代主义风格的立面,总体风格及立面,现代简约风格是市场比较流行的风格，且作为高层产品更易体现现代感和时尚感,产品建议,当地项目户型分析,调查结果黄骅的住宅项目，以大户型为主，近1年左右出现90平米左右的两居；一梯两户的6-7层多层产品中120平米-150平米的三居是绝对主力户型；根据户型图显示，本地项目的户型产品设计与成熟市场的户型设计项目处于落后阶段，户型的优势主要表现在尺度层面上；但从近期的项目上看，一部分产品已经注意到了户型的空间浪费问题，主卧室也开始出现套内卫生间等设计理念；,滨海锦城三室户型,产品分项建议2,产品建议,卫生间与卧室形成了半套内卫生间，但尺度难以界定主卧次卧,华城三期二室二厅,卫生间没有干湿分离,当地项目户型分析,北向客厅降低舒适度,产品分项建议2,衣帽间位置,干湿分离,全明设计,整体户型三面采光,270观景阳台,通透户型,户型方正通透采光布局紧凑短进深，多采光卫生间干湿分离入口衣帽空间人性化设置储藏空间设置巧妙,90平米左右产品户型单体示意,产品建议,户型举例90平三房一厅一卫,产品分项建议2,产品建议,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带鞋柜,户型举例万科户型85平二房二厅,产品分项建议2,产品建议,产品分项建议2,独立玄关收纳,卧室都带凸窗,工作阳台,厨房与餐厅互动较好,预留收纳空间,舒适的阳台,户型举例万科户型125平三房二厅,产品建议,产品分项建议2,室内空间合理,工作阳台,玄关独立的收纳空间,厨房与餐厅互动较好,主卧功能丰富合理,舒适的阳台,独立洗衣房,户型举例万科户型138平三室二厅,产品建议,产品分项建议2,独立收纳系统,舒适的阳台,空间开阔,U型厨房,独立的工作阳台,收纳系统空间,户型举例万科户型160平四房二厅,产品建议,产品分项建议2,调查结果由于当地产品尺度普遍较大，为了提高竞争力部分项目推出错层、复式等产品；当地多层产品虽是主流，但带退台的洋房产品或跃层、复式产品尚不多见；,户型举例补充建议,引导对空间使用、功能分区、干湿分离等新观念的认可，从而使项目成为生活和居住的品质标杆,产品建议,项目主入口,产品分项建议3,项目主入口说明（内部条件）地块为南北长、东西窄的狭长形状；南侧地块可能为首期开发地块；项目地块被中间的内部规划路分为南北两个部分；,项目主入口说明（外部市政条件）项目南侧的学院西路为除205国道外区域主干道；首期地块东侧为汽车城剩余建筑，没有空间；西侧和北侧现为规划道路；,项目主入口说明（外部类比条件）周边各项目的主入口形象普遍单一且档次不高；项目入口形象说明：主入口层次高于周边项目，次入口层次不低于周边项目；,综合分析后我司建议项目主入口位于项目南侧临街面，可在西侧设立次入口在后期的分期建设中，根据当地发展及市政道路建设情况，可再增设一至二个次入口,产品建议,交通组织,产品分项建议4,交通体系说明地块为南北长、东西窄的狭长形状；项目主入口建议设置在南侧临街面；项目地块被中间的内部规划路分为南北两个部分；根据周边市政建设情况可知今后项目四周均被成熟市政路网包围；,交通体系建议地块内部交通主干道为十字交叉型；通过内部的多条横向次级干道进行分流；园林、小品及组团景观点等通过三级道路连同；,根据实际楼体排布，采用一纵一横为主，多层横向次级道路为辅共同组成一纵多横的内部交通体系,产品建议,产品分项建议5,道路交通示意,社区主干道人车合一,社区次级道部分人车合一,社区人行道,地下车库出入口,社区主干道，路幅不低于7m,社区次级路，路幅不低于5m,社区步行道，路幅2m,多级社区内道路共同组成完善的交通功能体系,产品建议,产品分项建议6,精神堡垒,调查结果周边各项目基本不存在精神堡垒的概念；,我司建议1是否需要精神堡垒品质项目、明星品牌特有的身份标识；“人无我有”，突出项目形象；能起到吸引购房者注意力及增加购买意愿的作用；,我司建议2精神堡垒的两个方向尊贵大气的精神堡垒能够提升项目的品质感，增加开发商及项目的口碑；特色性的精神堡垒更易于突出项目的特色和属性，可提升项目本身的软性品质；,广州珠江帝景,北京珠江帝景,万科四季花城,大连江山帝景,最直观的项目符号，无论是吸引注意力还是增加品牌印象度都具有明显的效果,产品建议,小品及景观点,产品分项建议7,调查结果周边存在一些主打历史、儒学等人文色彩的主题雕塑及小品，但多为略沾皮毛，未能形成系列的主题内涵；绿化形式为简单灌木为主，无集中绿地和树木；,小品建议与项目自身及周边的匹配借势社区内部道路；契合项目人文背景和现代感的属性；时尚、生趣、活泼的风格趋向；需补充健身器械、花园绿地等健康、生态的社区景观点；,以道路为依托，建立以核心点为主、组团点为辅的景观点体系，风格时尚、生趣、活泼,产品建议,公用设施及细节塑造,产品分项建议8,必要的标识可以起到强化品牌形象的作用情趣化，类似雕塑的社区内部指示牌，交房以后它们会留下，到时候就轮到您提醒您的客人别误会了。,对社区的LOGO进行系统的形象设计,体现时尚、灵活的现代感觉，包括路灯、指引牌等来体现项目个性。看到那个飞马形状的指示牌了吗？我家就在那个组团里。,重要的在于营造氛围，能让居民认可并融入的氛围我的家是与众不同的,产品建议,道路及绿化,产品分项建议9,板楼楼栋间的绿化,地面停车位及楼栋入口,楼前道路的绿化,立体的绿化层次,绿化与其他的结合,植物、水、道路、楼体的结合,草地、灌木、树木，多层次的立体绿化,产品建议,产品分项建议10,调查结果仅有金宇豪庭宣传拥有叠水水景；,关于水景的思考1北方居民普遍对水系、水景有难以抗拒的热爱，即使居住在海边项目的购房者，也普遍希望项目内拥有水系；通过水系连通项目的各个核心景观点，不但提升了项目品质和居住质量，对项目的销售也有巨大促进作用；,关于水景的思考2沿项目纵向主干道设置水系，使之似玉带一般蜿蜒流过项目，同时在水系旁边设置小型景观点、休憩点、步道等；,关于水系,产品建议,营销中心及会所,产品分项建议11,调查结果周边各项目销售中心多位于黄骅的繁华街道，位于项目自身的不多；目前现有项目基本无会所概念；,营销中心及会所建议营销中心位于项目自身项目地块相对偏僻，但交通通达性好；样板示范区或今后的一期建设，与营销中心较好的结合，能够给客户以更直观的展现；营销中心可采用先期建设的底商，后期可直接转为底商或物业用房，能够节省营销费用；需要前期建设部分底商建筑，同时对地块工程施工的围挡及包装有较高要求；考虑到当地市场的实际状况和需求，建议不配置会所；,营销中心是客户对项目的第一印象所在，包装需超越市场,产品建议,产品分项建议12,样板间的营造,淡化、美化户型的弱点，突出优点；通过样板间的几个点，直击购房者的兴趣点，引起、强化甚至决定购房者的购买意愿；直观传递项目代表的先进生活和居住理念；在当地购房者心中树立起绝对品质的印象，增强项目口碑，继而促进销售；,样板间对突出主力户型及美化劣势户型、提升品牌形象及引导购房意愿方面意义重大,产品建议,项目首期示范区,产品分项建议13,调查结果周边项目在营销过程中没有营销示范区的体现；当地市场上尚无样板间的概念（售楼处和实楼内）；,示范区建议1在营销中心内，针对项目的主力户型，设立2-3个样板间；整体项目的示范区可优先针对项目主入口及入口部分的绿化景观；把项目的围挡包装作为示范区的第一展示面，精心加以打造；样板间的设立需要考虑营销中心的使用空间；可能增加一定的营销费用；示范区建议2不启动实楼示范区功能；,首期四大示范点：主干道围挡、营销中心及样板间、主入口、精神堡垒及入口景观点,2、补充建议,产品建议,产品分项建议,补充建议一：关于新工艺,1.太阳能与建筑一体化技术；2.自保温隔热混凝土砌块技术，利用保温隔热材料和砼空心砌块和为一体，保温隔热材料填充在砌块的空心部分，从而使砼空心砌块具有保温隔热的功能。3.页岩烧结多孔砖技术，它不单方便施工、提高效率，更是便于二次装修，抗风化性能好。4.室内空气净化技术，主要是通过纳米光催化技术、活性炭、分子络合和美加抗微生物水晶保护盾等措施净化空气。5.外墙外保温技术，这项技术近几年来得到广泛推广应用，是目前解决建筑墙体保温隔热的主要技术之一。,选择项,设备设施方面重点强化客户关注度较高的方面，采用知品名牌，同时为满足现代时尚客户的生活需要，构建便利的现代文化生活社区。窗：断桥铝合金窗，双层中空玻璃。临近主干路（205国道）一侧为降低噪声，考虑中空玻璃门：采用较为知名品牌。制冷系统：为客户预留空调室外机位，便于安装，合理考虑冷凝水管位置。电梯：知名品牌电梯。为节约成本，高层产品梯数较少，因此梯速应该有所保证。户内安防：可视对讲系统、门窗磁、紧急呼叫按钮。,补充建议二：关于设备设施,产品建议,产品分项建议,选择项,产品建议,产品分项建议,居住安全是客户关心的重要问题之一。足够的安防措施，将成为项目品质的重要附加值手段。,补充建议三：关于安防设施,选择项,数字化社区设备设施无线网络覆盖系统：实现移动网络生活。社区网站：创建社区网站，提供社会新闻，城市生活指南等，为大家提供网络交流空间。网络物业服务：物业管理公司设立网站，公示物业管理举措并通过网络居民建议信箱实现网上办公，方便居民；智能IC卡：为客户专属定制智能ICH卡，此卡作为门禁识别卡、地下车库通行卡、会员资格卡等，实现社区生活一卡通。,产品建议,产品分项建议,补充建议四：数字化社区及网络物业服务,选择项,第五部分客户解读,客户分析客户描述及定位,1、客户分析,客户解读,客户分析,客户调研情况说明,方式：采用走访该区域已入住项目居民的方式进行访谈小区：部分项目销售人员、华城一期、华城二期、金都小区、周边二手房门店工作人员等，共计6次访谈内容：针对户型、环境等相关问题，着重调研了购房者身份及购房需求相关问题,客户解读,客户分析,客户分析,购房者来源,购房者职业,自住-50%,小结：购房者来源中约70%左右来自于黄骅当地；购房者职业中，政府机关及企事业单位占据绝对数量；油厂职工普遍收入较高，购买力非常强劲；购买用途以自住和回迁为主，部分教育因素购房（主要是周边区县）；有相当数量的住宅为当地机关及单位集资建房；,2、客户定位,客户解读,客户定位,客户类型,地缘置业者,周边置业者,第一居所,非第一居所,婚房、独立,改善、城市化,子女上学,非第一居所,客户解读,客户描述及定位,本地原住民,机关企事业单位,油厂等高薪产业,周边乡镇城市化,教育相关需求,本区域长期居住人口，年龄25-50岁，2-5人/户，选择二室三室户型,在本地拥有较稳定的收入和较高的福利，年龄30-45岁，选择三室及三室以上,在当地属高收入、高福利人群，年龄30-40左右，选择二至四室的户型（多套）,相对收入不高，但可能拥有征地补偿款或自身有产业，年龄40岁以上，选择三室及以上,子女上小学或大学的，或学校教职人员，年龄在30岁以上，选择二室为主，部分三室,受拆迁影响，或因独立、婚房等影响，比例40%50%,有一定的素养和品位，能够接受新事物，改善型或为父母养老购房，比例约15%20%,较高的收入，能够支撑独立购房，能够接受新事物，为工作便利或婚房而购房，比例约15%,相对层次稍低，对居住条件思想较为固化，因改善及炫耀而购房，比例20%，呈上升态势,来源多样，但目前绝对数量不多，未来或有相当提升，比例10%,客户需求,客户需求,客户定位,客户需求,客户解读,客户描述及定位,本地原住民,机关企事业单位,油厂等高薪产业,周边乡镇城市化,教育相关