南宁市房地产市场调研分析报告书.doc

1 南宁市房地产市场调研分析报告 一、南宁市城市发展现状.2 二、房地产相关地方性政策.4 三、房地产市场发展基本情况.8 四、经济适用房与廉租房建设情况.13 五、商品房销售价格情况.18 六、南宁钢结构住宅.22 七、南宁房地产市场走势预测.23 八、调研结论.24 2 一、南宁市城市发展现状 南宁市辖兴宁、江南、青秀、西乡塘、邕宁、良庆 6 个城区， 武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安 6 个县。全市总面积 22112 平方公里，市区面积 6559 平方公里，建成区面积 150 多平方公里。 总人口 290 多万，城区人口 130 多万,是广西政治、经济、信息、文 化中心。 南宁市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。这个盆地向东 开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高 丘陵，西有凤凰山。形成了西起凤凰山，东至青秀山的长形河谷盆地。 盆地中央成为各河流集中地点，右江从西北来，左江从西南来，良凤 江从南来，心圩江从北来，组成向心水系。从地质结构上来说，根据 国家地震局对重点地区的划分，南宁属于全国 11 个重点防御城市之 一，从现在到今后十年属于地震活跃期，通俗地说，南宁容易发生 5 级左右的地震。 南宁地处广西南部偏西，北回归线以南，平均海拔 80 至 100 米， 最高处为 496 米，属珠江水系的邕江贯穿市区，水资源非常丰富。 南宁属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和， 年均气温在 21.7 摄氏度左右，冬季最冷的 1 月平均 12.8 摄氏度， 夏季最热的 7、8 月平均 28.2 摄氏度。年均降雨量 1300 毫米，即使 3 在炎热的夏天，降雨量也十分充沛。优越的气候条件，使得这里一 年四季绿树成荫，繁花似锦，物产更是丰富。 南宁背靠大西南，面向东南亚，毗邻粤港澳，具有得天独厚的 区位优势和地缘优势，是我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部， 是南贵昆经济区和环北部湾沿岸的重要经济中心城市，是我国大 西南地区与粤、琼、港、澳以及整个东南亚的连接点和枢纽城市， 也是西部唯一的近海省会（首府）城市。作为华南、西南、东南亚 三大经济圈的中心，沿海与腹地的经济区域结合部，南宁拥有日趋 完善、四通八达的水陆空立体交通运输网络。 南宁工业经济正处于高速发展阶段，2007 年上半年全市累计实 现工业总产值 389 亿元，同比增长 30%，完成计划 102.4%；实现利 税总额 27 亿元、利润 10.5 亿元，同比分别增长 25%和 41。伴随 经济增长，城镇居民总体消费水平也逐步提高，据南宁统计局统计， 今年 1-4 月，城镇居民家庭总支出 3609 元，比去年同期增长 6.44%，居民人均消费性支出 2743 元，同比增长 13.48%， 。随着生 活水平的不断提高，1-4 月城镇居民人均教育文化娱乐服务支出 347 元，同比增长 18.08%。在消费品方面，彩电消费增长 4.4 倍，家用 电脑消费增长 3.7 倍。人均家用汽车消费增长 23.1%，居民购置大 件耐用消费品也向高端迈进。 房地产业的发展与城市经济发展、人口增长、居民收入水平、 土地资源供应、住房保障制度等因素有很大关系。自中国东盟博览 会永久落户南宁之后，南宁与周边省市、周边东盟国家的经济贸易 4 往来也越来越频繁，与此同时南宁市政府加大建设力度，着力改善 城市居住环境，城市的价值和影响力得到了很大的提高，从而带动 了南宁房地产市场的健康发展。 二、房地产相关地方性政策 1. 南宁市经济适用住房项目招投标暂行办法 （2004 年 12 月） 相关规定： 1）经济适用住房项目以地块进行公开招标。 2）对企业资质要求：南宁市登记注册、持有营业执照，具有三 级以上（含三级）资质，并累计开发 3 万平方米建筑面积以上的房 地产开发企业均可报名参加投标。 3）工程成本：包括开发成本、税金、3%利润（按开发成本扣除 管理费和贷款利息后计算）等 2南宁市廉租住房制度建设法规 2002 年以来，南宁市委、市政府根据国家有关廉租住房工作的 政策法规，结合自身实际，陆续出台了一系列的规范性文件，进一 步完善了廉租住房管理工作。2002 年 1 月 21 日，颁布了南宁市 廉租住房管理办法 ；2003 年 8 月 25 日下发了关于南宁市廉租住 房实施方案的通知 ；2006 年 3 月 21 日颁布了新的南宁市城镇廉 租住房管理办法 ，并颁布了南宁市城镇廉租住房资金管理办法 和南宁市城镇廉租住房租赁住房补贴发放管理若干规定等相关 配套文件，进一步明确和完善了廉租住房制度建设的目标责任管理、 5 规范了廉租住房的资金来源及申请、审批和退出制度，放宽了申请 的条件，扩大了廉租住房的覆盖面，把政府的关怀切实落实到更多 的最低收入家庭中去。 3. 南宁新建商品房销售 2007 年 8 月 1 日起明码标价 南宁市新建商品房销售明码标价管理暂行规定在 2007 年 8 月 1 日正式实施，凡在南宁市行政区域内从事房地产开发经营的企 业和营销中介机构（以下简称房地产经营者）销售新建商品房（含 经济适用房）均必须遵守此暂行规定，并采取南宁市新建商品房 销售价格公示提醒牌和南宁市新建商品房销售标价册 （以下简 称标价册 ）的标价方式进行价格和收费公示。房地产经营者不得 在标价之外加价出售新建商品房；不得收取任何未予标明的费用； 不得在销售新建商品房时利用虚假的或者使人误解的标价内容及标 价方式或广告进行价格欺诈。新建商品房销售明码标价对于规范 南宁市房地产开发经营企业的价格行为，推进价格诚信体系建设， 提高新建商品房交易价格的透明度等将起到积极的作用。 4整顿和规范房地产市场秩序工作方案 南宁市政府于 2006 年十一月开始制定了市整顿和规范房地产市 场秩序的工作方案，计划用一年时间对本市的房地产市场秩序进行 整顿和规范。根据方案要求，南宁市房产管理局主要负责对房地产 交易行为进行检查监督。检查的重点分为四个方面： 商品房预售情况检查。主要检查：房地产开发企业取得预售 许可证后，是否在 10 日内开始销售商品房。未取得商品房预 6 售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也 不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用 等各种形式变相预售商品房。 商品房预(销)售活动的检查。主要检查房地产企业是否有下列 违规定行为：发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房 源等恶意炒作、哄抬房价，或者纵容雇佣工作人员炒作房价， 扰乱市场秩序等 商品房预(销)售合同的监督检查。主要包括：房地产开发企业 应当统一使用由国家工商行政管理总局和建设部共同监制的 商品房买卖合同的示范文本，与购房者签订商品房预(销) 售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时， 不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权 利、设立霸王条款。商品房预(销)售合同示范文本及格式条款 应在订立合同前向购房人明示。 对房地产经纪行为的检查。凡从事房地产经纪活动的经纪机 构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并 在一个月内到市房管局办理备案。房地产经纪人利用虚假信 息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中 赚取差价、违规收取、挪用客户资金等违规行为，都将予以 严查。 5南宁国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 适度扩大经济适用房建设规模，控制高档商品住宅的开发建设。 7 到 2010 年，城市居民人均住房使用面积达到 22 平方米左右，基本 实现全市 90%左右的居民拥有成套住宅。5 年新建商品房 1800 万平 方米，重点建设翡翠园二期、恒大苹果园、荣和山水美地、澳华花 园、富宁新兴苑、桃花园小区、东沟岭新区、明基安居小区、南宁 奥园等项目。 6南宁市住房建设规划（2006-2010） 提出住房建设长远目标 ：人人享有合适的住房；加强住区建 设，不断提高城市的可居住性；保持在城市现代化过程中的可持续 发展；建设健康宜人的生活社区，具有壮族自治区民族特色的绿色 人居环境。 住房建设总量目标 ：规划期内，建设各类住房共约21 万 套，总建筑面积 1847.87 万平方米。其中套型建筑面积小于 90 平方米 的普通商品住房（含经济适用住房）总建筑面积占年 度新建商品住房总建筑面积的比重超过70%。规划期内，建设 商品住房 16.2 万套，建筑面积 1470.93 万平方米。建设政策 性保障住房 4.8 万套，建筑面积约 376.94 万平方米。其中， 建设经济适用住房 4.54 万套，建筑面积 363.0 万平方米；建 设廉租住房 0.26 万套，建筑面积 13.94 万平方米。 综合评价： 明确商品房销售价格、整顿规范房地产交易秩序、扩大经济适 用房以及廉租房开发等政策措施，都是国家房地产宏观调控政策的 重要组成部分，对维护广大人民群众的切身利益，促进社会主义和 8 谐社会建设和维护社会稳定都具有十分重要的意义。营造出一个主 体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境，这将 更有力的推动南宁市房地产市场的持续健康发展。同时，定期在南 宁举行的中国东盟博览会使得南宁的国际化地位逐年提高，因此， 今后南宁的房价将处于稳步上升的阶段。 三、房地产市场发展基本情况 1、南宁房地产市场回顾 1992 年南宁实行沿海开放城市政策以后，南宁市委、市政府加 大对住宅建设的投入力度，住宅商品化真正起步，并随着住房制度 改革在南宁市全面推行，南宁房地产业进入了一个发展的新高潮， 商品化住宅成为投资的热点。到 2002 年，南宁市住宅消费已逐渐步 入成熟期，首先是住宅消费质量的上升，其次是消费者心理的成熟 以及相关服务体系的完善。 2004 年,由于中国-东盟博览会首次在南宁市举行,城市中心的 扩张和需求的扩大给房地产市场注入养分,加上南宁市政府积极推进 136城建工程,加快了中国-东盟博览会重点配套项目的建设,促使 基本建设投资的稳定增长,南宁市房地产保持良好的投资和销售势头。 2005 年，南宁市的土地开发跳出旧城区，正式进入“快环时 代” 。截至 2005 年底，南宁市今年总共拍卖土地 304.6665 亩，基本 上分布在快速环道两侧。业内人士分析认为，快环沿线的土地得到 9 如此大规模的开发，主要与南宁市的城市发展和国家对房地产的宏 观调控有关，目的在于通过快环沿线低价位土地的“招拍挂”来抑 制日益高涨的房价。因此，2005 年形成了房产交易“价跌量涨”的 局面。 2006 年南宁房价上涨的主要原因是南宁城市价值的总体提高和人 们对南宁未来发展的良好预期，在 2006 年上半年南宁市住宅销售价格 区间在 3000-4000 元的价位销售量最高，随着生活品质的优化，消费 者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。2000 元以 下的大多为经济适用房和集资房。 2007 上半年，南宁市房地产开发投资继续保持了年初“起步快、 发展好”的增长势头，呈现出快速发展的良好态势，各项指标同步 攀升，同一季度相比，房地产投资增幅继续加快，商品房销售持续 增长。 2 2、完成开发投资情况完成开发投资情况 2007 年 1-6 月，全市房地产开发累计完成投资 80.91 亿元，同 比增长 40.11%，增速比一季度加快了 2.92 个百分点，比去年同期提 高 3.9 个百分点。占城镇固定资产投资总额的 42.2%，增速也分别快 于基本建设投资、更新改造 36.94、3.9 个百分点。由此可见，房地房地 产开发投资额及增速同去年同期比较都有较大提高，房地产开发投产开发投资额及增速同去年同期比较都有较大提高，房地产开发投 资额现居南宁市各类投资之首，房地产业成为南宁市投资最火热的资额现居南宁市各类投资之首，房地产业成为南宁市投资最火热的 行业行业（见表 1） 。 表 1. 2007 年 1-6 月南宁市房地产投资情况 单位：亿元、% 项 目2006 年 1-6 月2007 年 1-6 月同比增长 固定资产投资 169.95191.7312.82 10 房地产开发投资 57.7580.9140.11 房地产投资占固定投资比重 33.9842.2 +8.22 个百分点 数据来源：搜房网 3、土地开发与购置土地开发与购置 虽然国家宏观政策不断出台来抑制房价上涨，但投资与消费也 却在同步发展。上半年，全市各类房地产开发企业购置土地面积 3462 亩，同比增长 68.18%，由表 2 可以看出，南宁市继续加大了房南宁市继续加大了房 地产用地的投放，土地储备增长较快，房地产企业土地储备充足。地产用地的投放，土地储备增长较快，房地产企业土地储备充足。 但由于土地资源稀缺性，地价不断走高。目前，南宁市开发的 房地产项目均以高品位、高质量和中高价位为主。随着国家宏观调 控的政策和土地使用政策的落实出台，以及中国与东盟贸易往来增 加和泛北部湾经济建设大环境的推动，南宁市的土地价格一路飚升。 上半年土地交易价格同比上涨 16.9%，环比上涨 3.9%，其中：居住 用地价格同比上涨 19.9%，环比上涨 1.7%（表 2）。 表 2. 土地交易对比情况分析表： 年度出让土地面积（平方米）交易金额（亿元） 2006 上半年686169.5830.80 2007 上半年115400036 同比增幅68.18%16.9% 数据来源：中国房地产信息网 表 3. 2007 年 1-9 月南宁各城区土地交易表 城区成交 宗数 占宗数 比例 成交总面积占总面 积比例 成交总额占总额 比例 成交均价 青秀区 1128% 263.2087 亩 8%128235.7331 万 28% 487 万/亩 西乡塘区 1333% 940.504 亩 31%165374.301936% 176 万/亩 11 万 江南区 821% 759.630 亩 25%67093.47489 万 16% 82 万/亩 兴宁区 615% 1100.562 亩 36%92178.66451 万 20% 88 万/亩 邕宁区 13% 1.7348 亩 - 60.7189 万 - 35 万/亩 合计39 宗 100% 3063.9047 亩 100%452942.8933 万 100% 147.83 万/亩 数据来源：南宁国土资源局 从上表中可以看出，今年的土地放量主要以青秀区和西乡塘区 为主，青秀区供应地块数量达 11 宗，占总成交宗数的四分之一，但 整体地块面积偏小，仅占总供给面积的 8；西乡塘供应地块数量 占到近 1/3，供应面积也占到总面积的 1/3，单宗地块特点是面积较 小，无大宗土地供应。同期相比，南宁土地供应面积已有大幅提高， 但供应主要以小地块为主，上百亩的大宗地块拍卖寥寥无几，这导这导 致了众多中小开发商涌入土地市场，是地价屡创新高的一个重要原致了众多中小开发商涌入土地市场，是地价屡创新高的一个重要原 因因。 同时，据 2007 年南宁土地市场出让计划推算和往年的经验推断， 第四季度土地市场将有充足的供应量，大宗地块供应数量也较多， 土地供应由凤岭区域转移至其他板块，总体放量将明显大于 2006 年 （表 4）。 表 4：2007 年预计未出让地块表格 城区宗数占宗数比例总面积（亩）占总面积比例 青秀区 1135%84823.4% 西乡塘区 1135%1062.529.4% 12 兴宁区 721%80622.3% 江南区 39%898.324.9% 合计 32100%3614.75100% 数据来源：南宁国土资源局 4 商品房建设情况商品房建设情况 商品房屋施工规模继续扩大。上半年，南宁市房地产企业施工总 面积达 1703.68 万平方米，同比增长 30%。其中，商品住宅 1264.59 万平方米，增长 32.9；办公楼 58.3 万平方米，增长 6.5；商业 营业用房 182.09 万平方米，增长 9.4%（表 5） 。 表 5. 2007 年 1-6 月南宁各类房产施工面积 单位：万平方米2006 年 1-6 月2007 年 1-6 月同比增长（%） 施工总面积1310.521703.6830 其中：商品住宅951.531264.5932.9 办公楼54.7458.36.5 商业营业用房166.44182.099.4 数据来源：中国房地产信息网 5.5. 商品房交易情况商品房交易情况 商品房销售持续旺销。1-6 月，全市商品房销售 261.39 万平方 米，同比增长 56.5%，期房继续旺销，现房需求下滑。期房销售 240.80 万平方米，同比增长 71.9%，保持着强劲的热销势头（表 6） 。 现房由于存量面积较少，价格相对期房价格略高，在一定程度上影 响了现房的销售，现房销售面积同比下降 23.5%。 13 表 6. 2007 年 1-6 月南宁商品房销售面积 单位：万平方米2006 年 1-6 月份2007 年 1-6 月份同比增长（%） 商品房销售 167.02261.3956.5 其中：期房销 售 140.08240.8071.9 现房销售 26.9420.59-23.5 市区商品房销售继续放量增长。上半年，市区商品房累计销售 面积达 243.12 万平方米，占全市销售总量的 93%。其中，销售面积 总量居前三甲的分别是青秀区、西乡塘区、江南区，三城区销售面 积合计 221.32 万平方米，占市区销售总量的 91%。从销售增长速度 看，市区中销售增长超过上年同期一倍以上的分别有经济技术开发 区、高新技术开发区、良庆区，新设开发区的商品房销售生机勃勃。 四、经济适用房与廉租房建设情况 1 1经济适用房建设情况经济适用房建设情况 南宁市的经济适用住房各项目建设在 2006 年底开工 100 万平方 米，2007 年选址用地千亩左右。 在 2006 年南宁市土地储备经营管理委员会第二十八次会议上， 把南宁秀厢路北湖安居小区北面（用地面积 300 亩）和凤岭在水一 方北面（用地面积 300500 亩），以及机场高速路东面（原南宁炼 油厂土地 300 亩），作为 2007 至 2008 年经济适用住房项目规划选 址，用地合计为 900 至 1100 亩。 14 2007 年上半年，全市 7 个经济适用房建设项目累计完成投资额 2.24 亿元，同比下降 12.52%，占住宅投资比重为 5.4.全市经济 适用房平均销售价格为 1833 元/平方米，与去年同期 1615 元/平方 米的均价相比上涨 13.5%，比一季度每平方米上涨 22 元，价格变化 保持稳定，成交抢手。 南宁市经济适用房建设项目目前主要分布于兴宁区、青秀区、 江南区、西乡塘区四个城区，销售一直很抢手。随着“在水一方”、 “澳华花园”、“江南新兴苑”新盘项目的倾力推出，1-6 月，全 市经济适用房累计销售 16.20 万平方米共计 1791 套，销售面积同比 增长 58.8%，销售成交活跃，平均销售价格为 1833 元/平方米，价 格低于全市住宅均价 40%，同今年一季度经济适用房均价相比每平 方米微升 22 元，价格有所上升。 南宁市经济适用房价上涨的主要原因：一是今年新推的经济适 用房品质有所提高，项目规划设计和使用的建筑材料上档次； 二是今年南宁市经济适用房的开发模式有所变化，改变了过去 经济适用房与商品房交叉合建的模式，形成纯经济适用房的开发模 式。如“在水一方”商品住宅全部为经济适用房，小区内的公建配 套及其它成本分摊到经济适用房，投资开发成本增加； 三是经济适用房价格相对商品住宅具有强大的价格优势，消费 者争相抢购，市场供不应求,价格上也有所体现。总体上看，南宁市 经济适用房价格变动虽已达到两位数的上涨，房价上涨较快，但今 年以来其销售价格基本稳定在 1789 元1835 元的区间，价格变动 15 有其客观性，上涨正常。 表 7. 南宁市经济适用房在建项目 项目名称项目名称总总 户户 数数价价 格格地地 址址项目介绍项目介绍 桃花源桃花源 约 6000 户 多层住 宅 1620/ 南宁市安园东 路 9 号 小区占地 509 亩，规划总建筑面积约 60 万平方米， 共约 6000 套住房，按平均 3.5 人/户，小区建成后将 成为 21000 人口的大型生活社区。以 60 万平方米城 北首席生活城为开发理念，力争把桃花源小区打造成 为配套成熟，邻里和睦的生态健康生活社区，使本项 目成为南宁的人居样板。 恒大新城恒大新城 约 6000 户 一期 1800 元/； 二期 1950 元/； 三期 2100 元/ 秀厢大道东段 32 号 目前规划占地 418 亩，总建筑面积约 52 万平方米， 轩昂开阔，气势恢宏。项目秉承“居住与时代同步”的 开发理念并引入国内外先进的规划设计思想，融汇多 层（围合式组团布局） 、小高层、高层等多种产品类 型，空间错落有致。 澳华花园澳华花园 约 5000 户 多层住 宅 1611 元/ 南宁市秀厢大 道 103 号 4.31 亩占地 50 多万 M2 建筑面积，2000 多个车位， 约 5000 户邻里，引领厢竹路快环第一人文社区；商 业街、社区超市、农贸市场、银行、会所、小学、幼 儿园等一应俱全，大型社区生活配套设施应有尽有； 坐北朝南的主体建造，院落式空间布局，多层和小高 16 层相间融和，错落有致，户型采光通风及动静分区的 优化设计，创造出宁静温馨的居住氛围； 凤岭凤岭在水一方在水一方不详 多层住 宅 1799 元/； 小高层 1917 元/ 青秀区佛子岭 路 凤岭-在水一方位于青秀区佛子岭路，为经济适用房小 区，由福州国伟建设设计有限公司设计，南宁明基建 设开发有限公司建设，项目规划建筑面积 356500 平 方米，实际用地面积 188280.9 平方米，建筑密度 20.84，容积率 1.89，绿地率 35% 金禾湾金禾湾 约 2500 户 多层住 宅 1623 元/ 南宁市南梧路 200 号 金禾湾属南宁市经济适用房住宅小区，本项目由 17 栋小高层（11 层）建筑及 15 栋多层（6 层）建筑组 成，停车位约九百多个，总用地面积约 14 公顷（216 亩） ，总建筑面积约为 28 万平方米，属中等规模完整 丰富的住宅小区，物业管理上易于组织管理。公共配 套设施完善，有综合商业体、幼儿园、游泳池、球场、 停车场、社区管理处、配电房等 富宁新兴苑富宁新兴苑 约 2200 多户 多层住 宅 1625 元/； 小高层 2093/ 南宁市五一西 路 1 号 位于南宁市二桥南五一西路与富宁路交叉路口处的富 宁新兴苑占地约 300 亩，总建筑面积约 34.6 万平方 米，容积率 1.887，共有楼宇 37 栋，居住户数 2240 户，是一个低密度大型高品质绿色健康居住区。小区 内设有商业中心、商业街、公寓楼、会所、小学、幼 儿园等生活配套设施，学习、休闲购物十分方便。 17 ； 龙翔苑龙翔苑不详不详 白沙大道与富 宁路交界处 项目由南宁市城市建设投资发展总公司与南宁市西部 时代房地产开发有限责任公司联合开发建设。项目与 江南新兴苑“春之语”组团融为一体，可享受江南新兴 苑成熟的园林、会所、游泳池、幼儿园、商业街等丰 富配套，精彩生活触手可及。南宁市行政区调整后， 江南区政府进驻项目附近，该区域将成为江南区新的 行政中心，区位优越，发展前景良好。 昌泰昌泰清华园清华园 约 3000 户 多层住 宅 1496 元/ 相思湖新区 项目用地规模接近 270 亩，总建筑面积超过三十万平 方米，近 2000 个车位，约 3000 户邻里，引领相思 湖新区第一人文社区；商业街、社区超市、农贸市场、 银行、小学、幼儿园等一应俱全，大型社区生活配套 设施应有尽有 军安新村军安新村 数据来源：南宁市房地产管理局 2廉租房建设情况 据调查统计，2005 年底，南宁市低保户有 22774 户，其中市区 有 10492 户，按照新的南宁市城镇廉租住房管理办法 ，预计全市 有 2838 户符合廉租住房申请条件。 已建成廉租房情况 南宁市委、市政府非常重视廉租住房保障工程的建设，将廉租 房的建设列入市重点工程项目。2003 年，南宁市在江南区兴建了第 18 一批廉租住房 300 套，成为全区第一个建设廉租住房的城市。首期 投资廉租住房建设 2000 万元。兴建的廉租住房一房一厅 120 套，每 套建筑面积为 42 平方米；两房一厅 180 套，每套建筑面积为 56 平 方米； 2004 年，市政府根据住房需求情况，继续投入资金 1750 万 元，在江南区原廉租住房小区内建设第二批廉租住房 300 套，其中 一房一厅 180 套，每套建筑面积为 43 平方米，两房一厅 120 套，每 套建筑面积为 57 平方米。至此第一、二批廉租住房建设共 600 套， 建筑面积为 29062.41 平方米，总投资 3750 万元。 在建廉租房情况 2007 南宁市政府投入资金约 6200 万元，再新建 600 套廉租房， 建筑面积约 44567 平方米，目前正紧张有序地进行施工中。 “十一五” 廉租房规划建设情况 “十一五”期间，南宁市政府决定进一步加大廉租住房建设力 度，在市区的东、西、南、北四个方向各划拨 50 亩土地，适当分散 进行廉租住房建设，投资约 3 亿元，新建约 2600 套，建筑面积约 14 万平方米。 五、商品房销售价格情况 1商品房价格商品房价格 今年以来，南宁市商品房销售价格一直保持着平稳上升之势， 2 月 2927 元/平方米，3 月 2849 元/平方米，4 月 2954 元/平方米， 19 5 月 2961 元/平方米，至 6 月份，全市商品房平均销售价格已升至 3108 元/平方米，与 2 月份相比每平方米上升 181 元，与上年同期 相比上涨 5.84%。其中，住宅均价为 3018 元/平方米，比 2 月份每 平方米上升 195 元。 2700 2750 2800 2850 2900 2950 3000 3050 3100 3150 2月3月4月5月6月 价格 图 1. 2007 年上半年南宁商品房价格走势 期房价格整体低于现房价格，但涨幅高于现房。 1-6 月，南宁市商品房屋现房平均销售价格为 3158 元/平方米， 期房平均销售价格为 3104 元/平方米，现房价格高出期房 1.74%。 从涨幅看，期房平均销售价格同比上涨 6.76%，现房价格上涨 2.18%。 市区商品房上涨快，房价突破 3200 元。 今年上半年，南宁市区商品房平均销售价格为 3236 元/平方米， 超过上年同期 3018 元/平方米的平均水平，涨幅达 7.22%。其中， 市区商品住宅平均销售价格为 3129 元/平方米，同比上涨 11.73%。 从分月数据看，前 5 个月，市区商品住宅平均销售价格每月都 稳定在每平方米 2800 元3000 元之间，6 月份，由于地处东盟商务 区、柳沙半岛、凤岭等多个高品质楼盘及别墅新盘的开盘销售，与 20 去年受政策影响较为平淡的销售态势相比，今年商品房需求量激增， 市区商品住宅平均销售价格持续上涨，各楼盘登记求购住房的家庭 远远超过了可供销售住宅的数量，新盘销售场面异常火爆。 六县房地产销售形势水涨船高。 与市区供销两旺的楼市相比，南宁市六县房价涨幅已超过市区。 1-6 月，六县商品房平均销售价格为 1414 元/平方米，同比上涨了 15.32%，超过市区房价涨幅 8.1 个百分点，连续 6 个月涨幅快于市 区。南宁市六县的房价多年来一直维持在较低的水平，随着六县经 济实力的显著增强，加上较低的投资成本、便利的道路交通网络， 吸引了越来越多的房产商和投资者，房价的上升空间正逐渐打开， 可以预测未来六县房价的涨幅仍会领先于市区。 2 2不同价位商品房建设情况不同价位商品房建设情况 南宁市 2500 元/平方米以下的房子已经少见，3300 元/平方米 左右最为集中，不少高端房产均价在 5000 元之上。 仙葫、良庆 2500 元 南宁市今年将竣工 80 万平方米经济适用房，但由于申请经济适 用房的条件相对比较“苛刻”，对于大多数人来说，购买商品房还 是唯一现实的选择。除了经济适用房，目前南宁市只有仙葫大道及 良庆区的银海大道一带的楼盘售价在 2500 元/平方米左右。 新区主打价位 3300 元 随着葫芦鼎大桥的通车及快速环道的全线贯通，与江南房价看涨的 同时，快环沿线的高新区、相思湖新区及五象新区的楼盘同时水涨 21 船高，大部分均价在 33003600 元之间。 中心区域 4300 元 南湖国际广场、教育路、桃源路、埌东、埌西及凤岭东盟国际 商务区等中心区域的房价维持在每平方 4000 至 4500 元左右。 高端楼盘 4300 元以上 南宁市房产经过多年的发展，已经形成了低、中、高完善的产品体 系，随着可用于房产开发的地块越来越少，走高端开发之路的楼盘 开始增加。 与此同时，凤岭北已经形成了一个纯居的高档住宅群 荣和山水美地、塞纳维拉花园、新天地别墅、枫林蓝岸连成一 片，新的楼盘还在不断地增加，相对于其他区域，此间的房价连年 看涨。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 仙葫、良庆新区中心区凤岭北 价格 图 2. 2007 年上半年不同区间商品住宅价格 3 3商品房空置情况商品房空置情况 22 截止 2007 年 9 月，南宁市商品房空置面积为万平方 米，比上年末新增空置面积万平方米增长，其 中，住宅空置万平方米，比上年末减少万平方 米。分析认为，空置面积的增多，主要是由于近年南宁市商业地产 的过快开发加速了商业用房的大幅增加。 4 4综上所述，当前支撑房地产投资、房价增长的因素主要有：综上所述，当前支撑房地产投资、房价增长的因素主要有： （1）房地产业作为国民经济的重要支柱，对拉动内需作用明显， 房地产仍是投资和消费的热点，对投资和房价的增长仍有很强的推 动作用； （2）城镇化进程加快、外来人口的增长、改善住房条件等因素， 将进一步增加房地产的市场需求，投资将继续保持一定的规模； （3）地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本 均在上浮，推动投资和房价的增长。 南宁市的房地产市场将主要由扩张开发规模逐步转向品质提升、 提高的发展历程，房地产开发投资总量将继续扩大，增长速度呈平 稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大，涨幅将趋于缓和。 六、南宁钢结构住宅六、南宁钢结构住宅 南宁湖滨大厦-示范高层钢结构住宅 国家建设部 2004 年科技示范工程，由广西建筑综合设计研究院 设计。该项目也是广西 2004 年度“科技三项”资助的高层住宅钢 结构应用研究科研项目，位于南宁市茶花园路旁,整个用地呈直角 23 梯形，总面积 3.1 万平方米、高约 83 米、25 层。湖滨大厦的开工 建设，将对广西钢结构住宅起到推动作用，也将为钢结构在高层住 宅中的应用起到示范效果。随着国家禁止实心粘土砖政策的执行和 我国钢产量大幅度增长，钢结构住宅必将成为我国住宅业的发展方 向。 七、南宁房地产市场走势预测七、南宁房地产市场走势预测 1 1、国家宏观政策仍继续出台，政策实施力度加大、国家宏观政策仍继续出台，政策实施力度加大 上半年出台的一系列宏观调控措施后，效果并不明显，和全国 一样，南宁房价也保持水涨船高的趋势。2007 年，将成为政策的执 行年，国家宏观政策的不断细化，实施力度的加强，必定会逐步影 响市场的销售，以抑制房价过快增长。 2 2、土地价格走势、土地价格走势 南宁市房地产市场走势将会随国内大环境的发展，南宁目前的 土地价值仍没有开发到它应有的水平，土地价格持续走高就目前而 言是其自身的潜在价值决定的，更多的体现于绝对地租方面。因此， 即便出现全国经济发展的放缓，就南宁而言，地价继续上涨也可以 说是刚性的。就目前南宁发展利好的趋势，地价大幅度继续飙升已 是不争的事实。从城市功能的角度考虑，新“地王”的出现很有可 能集中出现在凤岭和旧城两个城区，以南宁新的城市规划考虑，五 象新区很有可能成为继凤领之后的新 CLD，开发周期长，强度较大， 配套完善，但所处的地理位置距市中心较远，交通不便，一时还很 24 难被购房者认可。 3、房价增长问题房价增长问题 今年上半年南