（工商管理专业论文）房地产项目的设计变更管理研究以H公司为案例的实证分析.pdf

m a s t e rd e g r e et h e s i so f2 0 1 1 u n i v e r s i t yc o d e 1 0 2 6 9 s t u d e n tn u m b e r 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 e a s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y d e s i g nc h a n g em a n a g e m e n tr e s e a r c ho ft h er e a l c o l l e g e ： m a j o r e s t a t ep r o j e c t f o rt h ec a s ew i t hh c o m p a n ya n a l y s i s m b ae d u c a t i o nc e n t e r ：m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n f i e l d ：b 皇墨! e 墨! 曼! 皇q 盟巳坌凸y 凹曼q 坌g 皇幽皇q ! s t u d e n t ： ! 鱼q b 坌旦g a d v i s e r ： q ! 皇墨苎q z b 坌q gy 垒q g y 垡呈 m a r c h2 5 ，2 0 1 1 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文房地产项目的设计变更管理研究，是在华东 师范大学攻读硬左博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰 写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说 明并表示谢意。 作者签名：c 土固盐k 婆 日期：汐，年修月日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 房地产项目的设计变更管理研究系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师 指导下完成的砸住博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所 有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相 关机构如国家图书馆、中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版；允许学位 论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国 博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版， 采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) ( ) 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密 学位论文宰， 于 年 月 日解密，解密后适用上述授权。 本人签名= d 走。：良本人签名= j d 生。转 7 年口尹月口日 “涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学 位论文( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未 经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文， 均适用上述授权) 。 3 姚昌硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 费一文副教授上海交通大学安泰管理学院主席 蓝发钦教授华东师范大学金融与统计学院 易凌峰副教授华东师范大学商学院 摘要 房地产项目的开发建设是一个管理复杂、技术专业和不确定因素较多的过程。在 整个项目发展过程中，各种因素对通过不同的途径和方式对项目产生影响。 工程设计是项目开发建设中的重要环节，在项目开发过程中起着承上启下的重要 作用，投资方需要建立专业化的设计管理团队实施项目设计管理。设计变更是项目管 理的重要对象，设计变更管理的重点是在项目条件发生变化下项目设计的应对方法， 设计变更事项数量的多少反映出设计变更管理的有效程度。 论文对设计变更管理的内涵和对象进行重新认识，围绕设计变更在项目开发建设 过程中的作用和影响进行一系列的研究，将对项目综合效益产生影响的因素或活动， 如行政监督管理、部门职能划分、设计管理团队、设计人员选择与配置等，都纳入设 计变更管理的范畴。 在以上理论研究的同时，本文以某大型国有房地产开发企业为例( 文中简称h 公司) 为典型案例，重点对其项目的设计变更情况进行实证分析。 论文通过对四个地块设计变更资料的对比分析，集中研设计变更的分类，责任和 对成本，质量和进度的影响程度。针对设计变更管理中存在的问题和缺陷，认为投资 方的设计变更管理主要应集中在两个方面，即项目设计团队建设和内部设计变更制度 的完善。论文最后得出结论，实行全方位的技术管理，信息管理，责任管理，合同管 理等多种方法相结合的管理方法，将项目的设计变更管理提升至项目的战略发展规划 之内，才能顺利的推动项目的开发建设。 关键词房地产开发设计变更设计成本设计质量设计进度 a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c ti st h ep r o c e s so fc o m p l e xm a n a g e m e n t ，p r o f e s s i o n a l t e c h n o l o g ya n dm o r eu n c e r t a i n t yf a c t o r s i nt h ew h o l ep r o c e s s ，v a r i o u sf a c t o r se f f e c tt h e p r o j e c tt h r o u g hd i f f e r e n tw a y s e n g i n e e r i n gd e s i g ni sa l li m p o r t a n tl i n ko np r o j e c tc o n s t r u c t i o n ，p r o j e c td e v e l o p m e n tp l a y s ac o n n e c t i n gl i n kb e t w e e nt h ep r e c e d i n ga n dt h ei m p o r t a n tr o l e ，i n v e s t o rn e e d st oe s t a b l i s h s p e c i a l i z e dd e s i g nm a n a g e m e n tt e a mt oi m p l e m e n tp r o j e c td e s i g na n dm a n a g e m e n t d e s i g nc h a n g ei sa ni m p o r t a n to b j e c to f p r o j e c tm a n a g e m e n t ，t h ee m p h a s i so fd e s i g n c h a n g em a n a g e m e n t i sc o p i n gm e t h o d so np r o j e c tc o n d i t i o n sc h a n g i n g ，d e s i g nc h a n g e sa s t h eq u a n t i t yr e f l e c t sh o we f f e c t i v ed e s i g nc h a n g em a n a g e m e n t p a p e r so nt h ec o n n o t a t i o na n dd e s i g nc h a n g em a n a g e m e n t ，r e t h i n kt h eo b j e c t sa r o u n d d e s i g nc h a n g e sd u r i n gt h ec o n s t r u c t i o no f t h ep r o j e c tt h ea f f e c ta n dc a r r yo u tas e r i e so f r e s e a r c hp r o j e c t so fc o m p r e h e n s i v eb e n e f i t s ，a n dw i l lb ei n f l u e n c ef a c t o r so ra c t i v i t i e s ， s u c ha sa d m i n i s t r a t i v es u p e r v i s i o na n dm a n a g e m e n t ，d e p a r t m e n tf u n c t i o nd i v i s i o n , d e s i g n m a n a g e m e n tt e a m ，d e s i g np e r s o n n e ls e l e c t i o na n dc o n f i g u r a t i o n , e t c ，a r ei n t e g r a t e di n t ot h e d e s i g nc h a n g em a n a g e m e n t i nt h ea b o v et h e o r yr e s e a r c ha tt h es a m et i m e ，t a k i n gal a r g es t a t e - o w n e dr e a le s t a t e d e v e l o p m e n te n t e r p r i s e ，f o re x a m p l e ( t h ec o m p a n y ) a sf o rt y p i c a lc a s e sh ，f o c u s i n go ni t s p r o j e c td e s i g na l t e r a t i o ni nt h ee m p i r i c a la n a l y s i s t h r o u g hf o u rp l o td e s i g nc h a n g em a t e r i a la n a l y s i s ，c l a s s i f i c a t i o no fc e n t r a l i z e dr e s e a r c h d e s i g nc h a n g e ，r e s p o n s i b i l i t ya n dc o s t ，q u a l i t ya n ds c h e d u l eo ft h ei n f l u e n c ed e g r e e a c c o r d i n gt od e s i g nc h a n g et h ep r o b l e m se x i s t i n gi nt h em a n a g e m e n ta n dt h ed e f e c t ，w e t l l i n ki n v e s t o r sd e s i g nc h a n g em a n a g e m e n ts h o u l db em a i n l yc o n c e n t r a t e do nt w o a s p e c t s ， t h es t r e n g t h e np r o j e c td e s i g nt e a ma n d p e r f e c tt h es y s t e mo ft h ei n t e r n a ld e s i g nc h a n g e p a p e r sh a v ef i n a l l yr e a c h e dt h ec o n c l u s i o nt h a to n l yc o m p r e h e n s i v et e c h n i c a lm a n a g e m e n t ， i n f o r m a t i o nm a n a g e m e n t ，l i a b i l i t ym a n a g e m e n t ，c o n t r a c tm a n a g e m e n tm e t h o d ss u c ha st h e m a n a g e m e n tm e t h o d ，c o m b i n i n gc a nt h e yg op u s hp r o j e c td e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n k e yw o r d ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t d e s i g nc h a n g ed e s i g nc o s td e s i g nq u a l i t y d e s i g np r o g r e s s 目录 摘要i 第1 章绪言1 1 1 研究背景1 1 2 研究的对象和意义1 1 3 研究的方法与途径2 第2 章设计变更管理的内涵与研究现状3 2 1 设计的定义及对项目的影响3 2 2 设计变更的内涵与研究现状5 2 3 设计变更需待解决的问题8 第3 章设计变更的原因、分类及结算9 3 1 设计变更的原因。9 3 2 设计变更的分类1 0 3 3 设计变更的结算1 4 第4 章h 公司设计变更案例分析1 6 4 1 设计变更管理的现状1 6 4 2 设计变更样本情况说明1 8 4 3 设计变更描述性统计2 7 4 4 设计变更实证分析3 0 4 5 设计变更管理存在的问题3 5 第5 章设计变更管理的对策研究3 6 5 1 外部影响因素的分析与对策3 6 5 2 内部影响因素的分析与对策3 7 5 3 设计变更的管理对策与方法4 0 第6 章结论与展望4 4 参考文献4 7 致谢5 6 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚吕 房地产项目的设计变更管理研究 第1 章绪言 1 1 研究背景 自改革开放以来，我国的房地产市场逐步从国家和社会福利分配向商品市场转 化，逐步建立和完善了房地产市场的法律法规和管理制度。据统计，自从1 9 9 2 年以 来，我国房地产开发投资年均增长2 0 以上；城镇人均居住面积由1 9 9 2 年以前的8 平方米，提高到了现在的2 2 平方米1 。房地产已经构成国家财富的主要部分并成为 主要的投资领域，据联合国统计资料反映，世界各国以房地产形式形成的固定资产占 同期形成的固定资产总值5 0 以上2 。由于房地产具备项目投资大，建设周期长，流动 变现差和位置不可移等特殊性质，使得房地产公司的项目开发过程变得复杂多变，其 涉及众多政府职能部门和专业技术公司，不仅仅需要协调许多市场参与者，更加要密 切关注产品的生产和资金配置。 在房地产开发项目中，项目设计起着承上启下的重要作用。对于项目的可行性研 究，概念设计起着经济支持的作用；对于投资决策和产品市场定位，方案设计起着技 术理念的作用；对于实施措施和技术可行方法，初步设计起着准确定位的作用；对于 现场施工和产品完成，施工图设计起着规划指导作用。 因此任何一个设计阶段的修改和变更都将对后续工作产生重要影响。概念设计的 变更将对可行性研究的可实现性产生不确定影响；方案设计的变更将对投资决策的稳 定性和市场定位的清晰性产生影响；初步设计的变更将对施工技术和措施方法产生影 响；施工图设计的变更将对现场施工进度，成本，质量和安全产生重要影响。同时设 计阶段的变更本身也将产生设计费用的增加和设计周期的延长。 1 2 研究的对象和意义 国内外的研究发现，对于房地产开发来说，工程设计对于项目成本有着较大的影 响。工程设计阶段是项目全寿命周期中非常重要的一个环节3 。在初步设计阶段影响 项目成本的可能性为7 5 - 9 5 ，在施工图设计阶段影响项目成本的可能性为3 5 一7 5 ，在现场施工开始后，可采取相关措施节约项目成本的可能性大约只有5 一1 0 。4 因此，房地产项目的设计管理工作至关重要，而设计变更是设计管理重要内容， 从某种程度上来说，设计管理的有效性指标之一就是设计变更的数量和质量。 本文研究的对象是项目施工完成或竣工验收后的设计变更联系单，通过对原始设 计变更资料的各个指标和内容赋予变量，进行量化的统计分析，剖析目前设计变更管 理存在 降低项 1 3 研 目 又是因 产开发 论 响因素 过程， 本 例进行 因素加 2 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 l 姚昌 房地产项月的设计变更管理研究 第2 章设计变更管理的内涵与研究现状 2 1设计的定义及对项目的影响 设计从广义上来说其本质就是人类有目的的意识活动5 。设计工作是一项专业化 程度高的工作。1 9 9 9 年建设部第6 5 号令建设工程勘察设计市场管理规定第一 章第三条规定，“国家对设计市场实行从业单位资质、个人执业资格准入管理制度 。 2 0 0 1 年建设部第9 3 号令建设工程勘察设计企业资质管理规定第一章第三条规 定，“建设工程勘察、设计企业取得建设工程勘察、设计资质证书后，方可在资质等 级许可的范围内从事建设工程勘察、设计活动。6 由于设计工作是具有高价值的创造 性工作，从事于设计工作的员工具有较高的文化素质，较强的自主性和强烈的自我价 值实现愿望，现代设计企业知识管理的重点对象。 设计管理是从投资方项目管理的角度，对工程设计的管理贯穿于广义的工程设计 过程，在设计阶段的项目管理中，必须考虑与工程施工招投标、物资采购、成本控制 和工程施工等工作的配合和合理搭接等问题，即必须考虑设计阶段与施工阶段的协调 统一等问题7 。将房地产项目的实施过程和计划目标相结合，构建合理有效的实施方 法和措施，避免设计管理与整体项目管理的脱节，使得项目的战略目标难以实现。 g l a v i n i c h 认为施工阶段的成本、工期以及质量问题都能够在设计阶段找到原 因，如可施工性的缺乏。认为如果可施工性在设计阶段考虑不足，可以会导致施工阶 段的进度延期、资源浪费、活动秩序差等后果，并最终导致工期拖延和费用超支8 。 设计阶段出现缺陷或遗漏对施工阶段造成巨大的影响，有时甚至不得不停工以待设计 变更的完成。 2 1 1 设计对项目成本的影响 设计对投资的影响，主要体现在对成本节约和对成本决定两个方面。就设计对成 本的节约而言，c i i ( c o n s t r u c t i o ni n d u s t r yi n s t i t u t e ，美国建筑业协会) 是最早 从事可施工性研究的机构，早在1 9 8 7 年，c i i 就出版了可施工性实施指南，提出了1 4 条措施来提高可施工性，其中6 条用于规划和方案设计阶段、7 条用于详细设计和实 施阶段，1 条用于运行阶段。部分学者的实证研究显示，实施可行性研究可节省工程 成本6 1 0 ，减少施工作业时间8 7 4 3 3 9 。就设计对成本的决定而言，可以概 括成两个- - a 定理，即可行性研究阶段可以决定项目生命周期内8 0 左右的费用； 初步设计阶段可以决定工程8 0 左右的投资。这是因为：在项目规划阶段，决策 3 ( 2 ) 虽然设计在整个建设工期中所占的时间不长，但高质量的咨询报告和技术文 件，可以为施工的顺利进行打下基础。否则，频繁的设计变更，不仅会引起承包商向 业主提出大量的索赔，而且还会影响到工程进度计划的实施。 ( 3 ) 在设计过程中，系统功能分析是设计管理、施工管理任务的基础，如果功能 分析不够深入，便难以向管理任务分析提供支持，进而影响项目实施的进度。 丁进分析了设计周期过短的原因，指出由于国内市场发育尚不健全，建筑市场主 体行为的随意性较为突出，使得设计上出现跨阶段、内业与外业之间、作业与审查之 间、设计与定货之间的多重交叉的问题。作者还提出了在设计周期不充分条件下保证 设计质量的一些措施1 1 。这些措施主要是对项目的流程做出重要分析和改进，可以使 得项目的发展在可控计划内，但是忽视了组织机构职能和行政监管的重要影响。 4 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 2 1 3 设计对项目质量的影响 设计质量的高低对房地产项目的质量影响十分重大。房地产项目的设计质量由可 行性研究、决策、设计、施工及竣工验收等多阶段形成，体现在物质概念上的合格性 和项目建成后使用和改建的适用性、高效性。设计阶段的咨询报告、技术文件，体现 了质量目标、要求、水平以及项目满足人们需要的使用价值，构成了项目质量体系中 的内在质量。没有高质量的设计咨询，即使施工得再好，项目的安全性、经济性、适 用性等都得不到保证，也就不是高质量的工程。国外一项资料显示，民用建筑中因设 计原因而导致的质量事故占总量的4 0 1 ，居各种原因之首。我国曾对建筑行业5 1 4 项工程事故的原因进行统计分析，发现因设计原因造成的工程事故比例高达4 0 之 多。按照美国著名的质量管理专家朱兰的理论，约有8 0 左右的质量问题可以在设 计阶段予以消除。由此可见，前期设计是决定工程质量的关键环节。 国内的学者谭庆，李跃平论述了工程设计质量问题的主要表现，认为设计图纸纸 质量差、设计高估冒算、现场服务质量差等设计质量问题的主要表现，在此基础上， 作者提出了设计质量的缺陷分级，把审图过程中发现的设计图纸缺陷加权值之和与所 审核设计产品折合1 号图总数之比作为工程设计产品的质量水平，从而得到设计图纸 的质量水平1 2 。由于设计工作具有高价值的创造价值，设计者的个人劳动过程难以监 控，其从事的智力劳动可能会发生在任何不同的场所和时间，实证受制于设计者个人 的情感和心理状态，因此单一化的图纸数量难以反映劳动量和劳动价值。 总之，对房地产项目的开发建设而言，设计对它的影响是全方位的。在设计阶段， 虽然资源投入相对较少，但其工作的技术内容和难度最大、知识创造要求最高，不仅 对项目的投资、质量、进度有着直接的影响，而且对项目的运营管理效率、对项目全 寿命周期效益都有着巨大的影响。 2 2 设计变更的内涵与研究现状 2 2 1 设计变更的内涵 在现代项目管理中，工程变更管理对项目内容和技术有着重要影响。在房地产项 目实施过程中，工程变更是指按照合同的规定对部分或全部工程在功能，材料、规模、 技术、工艺、构造及施工方法等方面做出的修改或改变。 工程变更涉及的范围宽广，过程繁杂，内容多样。主要表现形式有更改工程部分 的位置、尺寸和功能；增减合同中约定的工程量；增减合同中约定的工程内容；改变 与 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 工程质量、性质或工程类型；改变有关工程的施工顺序和时间安排；使工程竣工而实 施的附加工作。 设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改 变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。 加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价 的重要环节婚。 设计变更主要是指设计单位根据现实情况变化而对原设计内容进行修改、完善和 优化。设计变更主要包括了工程的功能，规模，流线，空间和增减工程量，具体是指 图纸上的规划设计工作，而不包括现场施工技术、措施和方法，因此我们可以理解设 计变更是工程变更的主要构成，但不等同于工程变更。对于设计变更和工程变更的区 分使得我们更加关注于设计阶段发生的变更内容和变更流程。 2 2 2 国外研究现状 设计变更会严重影响房地产开发项目的计划和目标。发生在项目现场施工前的设 计变更，更多影响的是一些图纸和书面工作；但在项目进入现场施工以后发生的设计 变更，不仅仅会增加设计成本和进度，而且给项目实施的成本，进度和质量带来较大 影响，其后续的工程索赔和纠纷给项目管理和控制带来极大的困难。所以目前项目管 理中的成本，进度和质量控制都注重设计变更对项目的影响和控制方法，努力克服设 计变更数量过多、时段过频、范围过广引起的对项目计划和目标的干扰，以减少工程 索赔和纠纷，顺利推进项目管理，完成项目开发目标。 目前，设计变更影响的研究大多进行定性分析，定量的分析和控制研究还是不完 整的，主要原因来自于原始资料的缺乏或者难以获得。尽管如此，房地产项目管理在 认识设计变更的发生，影响和控制仍然在进行持续不断的探索和研究。 在西方发达国家，有众多的研究机构和人员在积极探索变更管理的有效方法和措 施。据美国某研究研究发现，1 9 9 5 年美国发生的工程变更费用达到6 0 0 多亿美元h ， 其中较多是由于项目开始现场施工后由设计变更引起的。 同期，美国的建筑业研究所( c i i ) 专门设置研究项目小组，组织项目管理人员针 对变更问题进行定量研究和分析，以寻找有效合理的变更管理方法，从而降低项目开 发成本，顺利实施项目计划和完成项目目标。 据研究人员的认真分析，按照工程变更发生的原因和种类，对设计变更发生的主 要原因进行了分类：其中设计错误和遗漏占变更量的6 5 ，设计修改3 0 和不可预见 6 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 的条件5 。在公共投资项目中，西方发达国家政府制定了详细的变更产生，检查和 实施程序。通过对西雅图市的公共建设投资审核，城市建设审计师办公室发现公共投 资项目主要存在如下问题： ( 1 ) 缺乏详实的变更成本核算资料 ( 2 ) 工程间接费定义和范围不明确 ( 3 ) 招投标阶段缺乏资格审查和风险评估 ( 4 ) 设计变更职权和范围难以限制 1 9 9 1 年，h e s t e r 详细研究的了现场施工过程中发生的变更和修改，及其对劳动 生产率的影响。m o s e l h i 通过对加拿大实施项目的调查研究，详细描述了其有效的设 计变更流程。研究结果表明，由于施工方没有保存好设计变更资料和施工记录，将对 工程变更的成本核算带来较大影响，容易引起工程索赔和纠纷。 1 9 9 2 年，z e i t o u n 和o b e r l e n d e r 通过研究大量资料，提出了“工程变更的早期 警告迹象 理论1 5 ，认为在项目开始之前可根据项目目标和条件，在经验识别范围内 可以认识到那些可能发生成本增加和进度延误的变更因素，从而可以有效实现项目 前期研究和设计的变更控制。 1 9 9 4 年，s e m p l e 在考察了加拿大西部的二十多个项目后，分析了所有存在争议 的工程索赔和纠纷后，认为成本、进度与项目计划和目标不相符的主要原因是工程变 更，而且把工程索赔定义为：非常严重和破坏性的工程变更。 2 2 3 国内研究现状 我国从二十世纪八十年代开始逐步引入各类项目管理的概念，原国家计划委员会 于1 9 8 3 年提出推行项目前期项目经理负责制。1 9 8 8 年开始推行建设工程监理制度。 1 9 9 5 年建设部推行项目经理负责制。项目管理制度的建立和推行使得设计变更管理 逐步受到了关注和研究，并成为项目管理其中一个重要的组成部分，这对于工程项目 的成本控制，进度控制和质量控制是一个重要措施1 6 。目前，国内设计变更管理研究 的主要集中在f i d i c 和n e c 管理体系下的设计变更控制方法，处于借鉴和吸收国外先 进经验的阶段。主要通过对工程项目的风险分配、保险、索赔程序、证书、付款及争 端解决程序等等做出的详细建议，将设计变更的发生，实施和索赔纳入项目管理。 1 9 9 9 年，同济大学董春山1 7 ，丁士昭等通过对国内工程项目的实施情况，研究了 项目开发者工程变更管理。张蓉辉、翁代新1 8 、丁本信、方俊1 9 、舒立新等对设计变更 的原因和分类进行了研究分析，对设计变更提出了一些控制措施和方法。 7 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌 房地产项目的设计变更管理研究 就国内目前阶段对设计变更管理的研究来说，尚无细致完善的设计变更理论基础 及管理方法，缺乏控制设计变更对项目的影响，对于设计变更计价和延期分析仍然停 留在定性分析阶段。缺少从法律，经济和社会发展角度来论证设计变更的合理性。 2 3 设计变更需待解决的问题 房地产项目开发周期较长，完成一个十万平方米左右的项目，大约需要三年左右 的时间。开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策， 市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为 了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要 方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规 避风险的目的。 种种不确定的风险使得设计变更管理面临严峻考验。目前关于设计变更管理的方 法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标， 或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的 计划和目标。本文将利用h 公司近年来已完成的房地产项目的设计变更基础资料，分 析设计产生设计变更的原因和应对措施，明确主要管理对象和目标，对不同的影响因 素进行分类，使得设计变更管理的方法和措施有的放矢。 8 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌 房地产项目的设计变更管理研究 第3 章设计变更的原因、分类及结算 3 1设计变更的原因 房地产开发项目的设计变更的发生有着不同的原因，不同时间阶段。目前通过文 献资料研究和工程实践统计发现，设计变更发生的主要原因有如下几类： 3 1 1 法律法规一房地产开发项目首先面临的就是国家法律法规的约束和管理。针对行 业的发展规划，国家在开发管理方面制定了中华人民共和国城市房地产管理法中 华人民共和国城乡规划法等。在房地产交易管理制定了中华人民共和国物权法 中华人民共和国合同法等。在项目实施管理方面制定了中华人民共和国建筑法 中华人民共和国消防法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国 安全生产法等等。国务院制定的相关行政法规有城市房地产转让管理规定城 市房地产开发经营管理条例等等。相关行业的技术规范和规程，如：建筑设计防 火规范高层民用建筑设计防火规范建筑抗震设计规范住宅设计规范民用 建筑设计通则 建筑工程设计文件编制深度规定等等，上述法律法规的制定、 修改、废除都对项目的开发建设产生重要影响。行使相关房地产行政监督管理权的主 体有项目当地的地方政府、发展改革委员会、城乡规划局、建设委员会、环保局、安 全生产管理局和公安局等等，他们通过法律法规的授权对项目实施具体管理。在下述 定量分析中，此类原因统一采用英文r e g u l a t i o n ，简写字母r 来表示。 3 1 2 设计缺陷或遗漏一在开发项目的过程中，存在各种变化的因素会引起设计变更， 有时是单一因素引致的，但更多是由众多因素共同作用的结果。在参与项目的设计人 员方面，由于工作经验，工作内容和工作态度方面的欠缺导致设计缺陷或遗漏。在下 述定量分析中，此类原因统一采用英文d e s i g nf a u l t ，简写字母d f 来表示。 3 1 3 市政配套要求一房地产项目产品主要是为满足人们的日常生活起居需要，其必要 的生活设施涉及电力、给水、排水、燃气、防汛、电信、环卫、交通、环保、邮政、 房地管理、抗震等等，需要满足各个市政管理部门的规定和要求。在现代快速发展的 社会经济环境下，设计标准和市政要求越来越高，越来越细化，使得项目需要对上述 变化做出适当调整，这样设计变更就是必不可少的。在下述定量分析中，此类原因统 一采用英文m u n i c i p a l ，简写字母m 来表示。 9 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 3 1 4 项目决策调整一在项目发展计划与目标上，由于投资方的战略目标不清晰，不完 善，或者经常变化，会使得设计方疲于应对，难以细致深入的考虑技术发展问题，造 成设计缺陷或遗漏；在项目特征和性质方面，由于功能复杂、规模较大、空间变化多 样都将会导致设计缺陷或遗漏。使用功能的调整、建筑使用材料和设备的变化都会使 得专业技术设计重新进行研究分析。在下述定量分析中，此类原因统一采用英文 d e c i s i o n ，简写字母d 来表示。 3 1 5 现场施工要求一在现场工程管理方面，由于管理经验和施工技术水平有限，施工 机械设备的缺乏，无法实现或到达设计要求，这就要求设计方做出相应修改，以适应 现场的变化。在下述定量分析中，此类原因统一采用英文c o n s t r u c t i o n ，简写字母c 来表示。 3 2 设计变更的分类 3 3 1 按提出时间划分 3 2 1 1 可行性研究阶段f e a s i b i l i t ys t u d y ( 简称f ) 房地产开发项目的可行性研究就是对工程项目的经济合理性、技术先进性、 和建设可行性进行分析比较，以确定该项目是否值得投资，规模有多大，建设 时间和投资应如何安排，采用哪种技术方案最合理等，以便为决策提供可靠的 依据，这个阶段的工作对项目的开发成本，进度和质量具有决定性的影响。 3 2 1 2 方案设计阶段c o n c e p t u a ld e s i g n ( 简称c ) 建筑工程方案设计是依据设计任务书而编制的文件。主要由设计说明书、设计图 纸、投资估算等四部分组成。方案设计阶段是根据规划指标编制的初始文件，是贯彻 国家和地方有关工程建设政策和法令的基础文件，是建筑工程投资有关指标、定额和 费用标准的规定。建筑工程设计方案对建设投资有着重要的影响，通过科学的建筑工 程设计方案优化能够有效降低工程造价1 0 左右，同时还能够对工程施工成本、施工 质量起到简介的促进作用。 方案设计是贯彻可行研究目标的技术深化，进行项目技术和经济比较的基础文 件。本阶段的主要任务就是在现有条件和要求下进行的不断调整和修改工作，这个时 期发生的调整和修改是技术研究的主要手段，此时发生的修改和调整多数是不计费 的。通过多方案设计的对比分析，投资方可以选择更适合自己目标和计划的设计。 1 0 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚吕 房地产项目的设计变更管理研究 3 2 1 - 3 初步设计阶段t e c h n o l o g yd e s i g n ( 简称t ) 房地产项目的这个阶段主要包括总平面设计、竖向设计、交通环境设计、功能布 局、水平及垂直交通设计、单位平面、立面、剖面设计，地下室及屋面防水措施、门 窗表、主要技术经济指标( 总用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、 地面建筑基底面积、覆盖率、容积率、绿地率等) 。 设计文件确定了项目的建设规模，产品方案，工艺流程及主要设备选型及配置。 项目开发的主要技术措施和经济发展已经具备了整体方案，详细和完善的技术深化有 待在施工图设计阶段完成。如果投资方在本阶段进行修改和调整，不仅会增加部分的 设计成本，还将为下一阶段的技术深化和现场实施进度带来重要影响。 3 2 1 4 施工图设计阶段d e p t hd e s i g n ( 简称d ) 施工图设计是在初步设计的基础上进一步细化和完善的图纸设计，其更关注于项 目的具体实施方法和细部构造措施，准确地表达出建筑物的外形轮廓、大小尺寸、结 构构造和材料做法的图样。它是房屋建筑施工的主要依据。在本阶段的设计变更视变 更的内容和范围将会对设计成本和进度带来重要影响，所以对于施工图设计的修改要 慎重决策。 3 2 1 5 现场实施阶段s i t ec o n s t r u c t i o n ( 简称s ) 现场实施阶段是指项目开始动工至竣工验收为止的时段。施工内容包括地基与基， 础，主体结构，装饰装修，建筑屋面，建筑设备等等。这个阶段的主要特点是施工周 期长，资金投入较大，质量监控困难。在这个阶段的设计变更将对施工成本，进度和 质量产生较大影响。 3 2 1 6 竣工使用阶段a c c e p t a n c e ( 简称a ) 房地产项目竣工验收后交付使用者，在使用者验房或日常使用中发现的设计缺陷 和遗漏，仍然需要按照技术规范和规程进行修改和调整。在这个阶段会遇到与项目设 计构想中不一样的情景，有时是不满足具体使用者的改造装修，有时是设计时考虑不 周全等等，设计修改和调整的幅度不大，对设计成本和周期基本无较大影响。 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 3 3 2 按涉及专业划分 3 2 2 1规划p l a n n i n g ( 简称p ) 城市规划专业( 以下简称规划) ( u r b a np l a n n i n g ) 研究城市的战略发展、城市 的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝 图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的重要依据。对于在城市规划区 内的房地产开发项目，必须遵守城市规划制定的各项技术经济指标。城市规划对地块 功能结构的修改和调整，将对项目产生重大影响。如果在未取得建设工程规划许可证 的情况下，图纸设计工作都将发生重大变化。 3 2 2 2建筑a r c h i t e t u r e ( 简称a ) 建筑学专业( 以下简称建筑) 是研究建筑物及其环境的学科，它旨在总结人类建 筑活动的经验，用以指导建筑设计创作，构造某种造型和空间环境等等。建筑学的内 容通常包括工程技术和艺术创造两个方面。 建筑学服务的对象不仅是自然的人，而且也是社会的人；不仅要满足人们物质上 的要求，而且要满足他们精神上的要求。因此社会经济的变化，政治、文化、宗教、 生活习惯等等的变化，都密切影响着建筑技术和艺术。 作为项目设计的领衔专业，建筑设计的功能布局、交通流线、规模容量、防火抗 震等级和防火保温要求等等，对其他专业的设计内容和难度具有较强的影响力，对项 目开发建设具有重要作用。 3 2 2 3结构s t r u c t u r e ( 简称s ) 根据建筑设计图纸的要求来确定结构体系、确定结构体系和主要材料：依据建筑 平面布局和功能要求进行结构平面布置；根据建筑物等级和抗震要求初步选用材料类 型、强度等级等；按照建筑设计提供的使用荷载结合环境荷载进行结构荷载计算及各 种荷载作用下结构的内力分析，主要是满足建筑的安全坚固。在当前自然灾害频繁时 期，结构的安全性显得尤为重要。结构专业的设计责任重大，涉及使用者的人身安全， 其设计过程复杂，设计周期较长，任何涉及结构专业安全性的设计变更应当谨慎决策。 3 2 2 4电气e l e c t r i c a l ( 简称e ) 建筑电气设计分为强电设计和弱电设计，其中强电设计包括供电、照明和防雷。 弱电设计包括电话、电视、消防和楼宇自控等。电气设计是根据建筑设计的内容和要 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 l 姚吕房地产项目的设计变更管理研究 求进行的，按照不同的建筑物规模，等级和功能配置相应的电气容量和设施。 3 2 2 5暖通v e n t i l a t e ( 简称v ) 暖通空调设计专业是进行空气调节设计的，包括送风，采暖，制冷和排风。在高 层建筑，高等住宅及地下车库的功能单元，需要进行专门设计，以满足技术规范需要。 3 2 2 6给排水w a t e r ( 简称w ) 给排水专业主要分为给水，排水和消防水。根据建筑物的等级和功能要求，分别 计算给水，排水和消防用水量，布置给排水管网和系统。 3 2 2 7景观l a n d s c a p e ( 简称l ) 景观设计是指在一定的地域范围内，运用园林艺术和工程技术手段，通过改造地 形、种植植物、营造建筑和布置园路等途径创造美的自然环境和生活、游憩境域的过 程。通过景观设计，使环境具有美学欣赏价值、日常使用的功能，并能保证生态可持 续性发展。在一定程度上，体现了当时人类文明的发展程度和价值取向及设计者个人 的审美观念。 由于景观设计更多的注重室外环境的改造和修整，其对建筑设计专业影响较小， 但是需要相关电气和给排水专业进行协调配合工作。景观设计的修改调整对项目设计 的成本，进度和质量影响较小。 3 2 2 8装饰d e c o r a t e ( 简称d ) 室内装饰设计是根据建筑物的使用性质所处环境和相应的标准，运用物质技术手 段和建筑美学原理，创造功合理、舒适优美、满足人的物质和精神生活需要的室内环 境，它是建筑物与人类之间、精神文明与物质文明之间起连接作用的纽带。目前h 公司的房地产项目主要为住宅，交房标准为毛坯，只是在样板房展示方面需要进行装 饰专业设计，因此其他专业的变更设计对装饰影响较小。 3 3 3 按责任者划分 提出责任者的划分主要是为了区分设计变更的源头，分清设计变更的责任，区分 各个部门各个专业的管理重点，总结项目管理经验，进行设计变更结算，是为了更好 的进行设计变更控制。 5 1 0 8 0 4 0 6 0 5 1 姚昌房地产项目的设计变更管理研究 3 2 3