XXX别墅区物业管理方案最新版.doc

.项目名称：XXXXXXXXX项目招标编号： XXXXXX号 物业管理方案（正本）投 标 人：XXXXX物业服务有限公司投标日期： 年 月 日目 录第一节 项目的特点分析和概况 2第二节 物业管理总体设想 4第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5第四节 管理人员的配备及培训 10第五节 管理规章制度的建立 11第六节 经费收支测算及开办物资装备计划 19第七节 住宅区档案的建立和管理 27第八节 各类经营管理服务指标的承诺 30第九节 保安、设施设备、保洁等物业服务内容 36第十节 便民服务及特约服务 58第十一节 社区文化 61第一节 项目的特点分析和概况一、XXXXX项目项目：XXXXXX有限公司以公开招标方式进行XXXXXXXXXXXXXXX项目前期物业管理项目招标，该项目是目前XXXXXX唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建筑群。项目拟将规划酒店、商务中心、别墅、商业区、高尚居住区与周边环境融为一体，以XXXXXX独特的文化底蕴为主题，将该项目打造成为XXXXXX城市生态发展的示范平台，其中XXXXXX号地块建设总用地面积163257.6平方米，总建筑面积142798.47平方米。二、项目的基本情况XXXXXXXXXXXXXXXXXX号地块一期技术经济指标总用地面积163257.6平方米总建筑面积142798.47平方米-地上建筑面积（计容面积）93312.97平方米-不计容地下建筑面积49485.5平方米-建筑密度25.0%-容积率0.51-绿化率32.48%-总户数375户-机动车停车位772辆-非机动车停车位294个其中： XXXX地块技术经济指标用地性质 商住用地 用地面积（）38945.6总建筑面积（）39325.17其中地上面积（）26963.17地下面积（）12362计容建筑面积（）26943.17容积率0.69建筑密度30.57%绿地率31.90%地上机动车位数234非机动车位数125道路开口要求规划条件无，按国标控制总人数（3.2人/户）400人总户数125户物业管理用房2042#地块技术经济指标用地性质 商住用地用地面积（）53460总建筑面积（）55812其中地上面积（）38916地下面积（）16896计容建筑面积（）38896建筑占地面积17016容积率0.73建筑密度31.83%绿地面积20314.8绿地率38%总户数173户停车位要求地上机动车位数262个非机动车位数169个总人数（3.2人/户）554人45#地块技术经济指标项目数量单位备注总用地面积19016m2总建筑面积（含地上地下）11523.5m2其中地上建筑面积（计容面积）6648m2其中酒店0m2企业会所6648m2地下建筑面积（不计容）4875.5m2其中酒店地下室0m2企业会所地下室4875.5m2总占地面积3857.9m2建筑密度20.30%容积率0.35绿地率38%总户数19户机动车停车位67辆根据XXXXXX设计规范，1辆/100m2计算其中地上机动车停车位67辆地下机动车停车位0辆47#地块技术经济指标项目数量单位备注总用地面积51836m2总建筑面积（含地上地下）36137.8m2其中地上建筑面积（计容面积）20825.8m2其中酒店0m2企业会所20826m2地下建筑面积（不计容）15312m2其中酒店地下室0m2企业会所地下室15312m2总占地面积12093.3m2建筑密度23.30%容积率0.4绿地率38%总户数58户机动车停车位209辆其中地上机动车停车位209辆地下机动车停车位0辆第二节 物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对XXXXXX项目日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，塑造一个清洁的XXXXXX。XXXXX物业公司接管XXXXXX以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是：1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合XXXXXX实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保XXXXXX安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。XXXXXX的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对绿化养护管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把XXXXXX塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四、以人为本，实施人性化管理，塑造XXXXXX形象。为了管理好XXXXXX，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造XXXXXX的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节 拟采取的管理方式及工作计划第一部分 拟采取的管理方式一、管理体制接管XXXXXX物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对XXXXXX实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制 政府主管部门业主管理委员会 XXXXXXXXXX物业管理有限公司 XXXXXX管理处 （二）XXXXXX管理处组织管理架构XXXXXXX物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立XXXXXX管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：收费客户服务内勤检查社区文化消防保安车辆管理清洁绿化维修运行房管 主 任 管 理 员管 理 员保 安 队XXXXXX管理处组织架构图（三）XXXXXX管理处组织架构说明1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到XXXXXX规模，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足XXXXXX的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制（一）XXXXXX监督约束机制示意图物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评XXXXXX管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制员工定期考核业 主（二）XXXXXX监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三、激励机制（一） 激励机制示意图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励机制说明1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。 2、实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。 第二部分 工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。一、接管管理工作计划XXXXXX进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的XXXXXX建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要办理有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了XXXXXX业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号项 目内 容时 间一档案接管1、 XXXXXX建筑施工竣工全套资料2、 业主资料档案3、 历年业主交费记录签订委托管理合同后一周内二设备接管1、 公共设备接管2、 公共设备技术、维修档案三环境整治XXXXXX内环境绿化的整治二、正常期管理工作计划序号项 目内 容时 间一机电设备的维修养护1、 设备的基础资料管理2、 设备的运行管理3、 设备的维修管理4、 设备能源和安全管理2014年6月起二保安管理1、 治安管理2、 交通、车辆管理3、 消防管理2014年6月起三小区环境管理1、 园林绿化管理2、 清洁卫生管理2014年6月起四财务管理1、 费用收取2、财务记帐2014年6月起五社区文化活动开展1、 社区宣传2、 举办社区活动2014年6月起六便民服务和完善配套为住户提供便民服务2014年6月起第四节 管理人员的配备及培训一、管理服务人员的配备（一）XXXXXX管理处人员配备方案经理 1人财务2人清洁绿化清洁工16人保安队队长1人保安员21人维修工6人客服员6人 人员配备说明：XXXXXX管理处拟配备各类人员53人，其中管理人员9人，技工6人，一般层员工39人。（二）人员素质要求岗位性别要求年龄要求文化程度要 求工作技能及工作经验要求人员素质经理男50岁以下大专以上1、经管专业或机电专业2、五年以上工作经验3、具物业管理经历4、有较强沟通及协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或机电专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管理法律法规，具物业管理上岗证内部选派维修工男40岁以下中专以上1、有中级电工及弱电以上操作证2、 三年以上专业工作经验3、具土木维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限40岁以下初中以上1、男性1.68m以上，女性1.55m以上2、五官端正，动作麻利3、有专业经验优先4、会使用清洁设备优先班长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男2026岁高中1、退伍军人，党员优先2、身体健康，仪容形象好3、身高1.75-1.82米4、有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合二、管理服务人员的培训（一）培训工作原则理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。（二）培训系统的实施运作1、培训系统图 培训计划 修正 执行 岗位应用 培训组织 培训考核 反馈 评价系统图说明：（1）针对XXXXXX的管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。（2）有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。（3）通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。（4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。2、培训的组织方式（1）培训职责 管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。 主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。（2）培训形式实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。（3）培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训，内容详见多工种培训科目表。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。（三）培训内容及目标1、新员工公共培训科目序号公共科目名称具体内容一礼仪知识：1、常用礼仪知识 2、XXXXX物业管理公司仪表、仪态、行为规范二服务意识：1、职业道德教育 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧三企业文化：1、公司发展史及基本情况介绍 2、公司经营理念 3、员工手册4、内部管理规章制度四XXXXXX基本情况介绍及二次装修管理要点五行业法规：建设部及XXXXX市物业管理方面的法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识2、保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一1、 单兵队列动作 2、三大步法3、体能训练逢周一至周五每天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基本功二1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足五保安服务工作手册每月一次培训考核熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准六保安服务的规章制度及相关法规政策每月一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平七消防管理工作手册每月一次培训考核了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责八突发事件的应急处理，紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力九消防实战演习，伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力3、清洁工（绿化工）培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟，总结自身存在不足二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三清洁服务工作手册绿化服务工作手册每月一次培训及考核熟练掌握清洁工（绿化工）岗位职责、操作规程、工作标准四清洁设备操作和保养；清洁用品的使用；园艺机械、设备的操作保养及农药的使用每季度一次培训和考核提高工作技能，保持工作效率五清洁环保方面的管理条例园艺方面的管理条例每季度一次培训及考核熟悉相关法律常识，提升理论水平六四害消杀和防治，植物生长一般常识每季度一次熟练掌握消杀程序；了解和掌握园林的基础知识七消防实战演习(配合保安队)每半年一次提高消防实战能力4、维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每月召开一次提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册每月一次培训考核熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平五小区内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉小区状况，提高工作效率六土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升技工综合能力及素质七设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验技工实际操作能力八技术大比武每年一次综合评比，提高技能九消防实战演习(配合保安队)每半年一次提高消防实战能力第五节 管理规章制度的建立“没有规矩，不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据，也是我们塑造物业管理品牌的保证。我们将严格按照ISO9001质量保证体系的要求，对XXXXXX实施专业化、规范化的管理。同时，根据XXXXXX的实际情况，我们制订了完善的管理规章制度。限于篇幅，我们仅将XXXXXX管理规章制度的目录摘录如下：一、公众制度1、XXXXXX精神文明建设公约2、XXXXXX楼宇使用及维护管理规定3、XXXXXX装修管理规定4、XXXXXX装修管理公约5、XXXXXX装修人员管理规定6、XXXXXX物品搬进（出）管理规定7、XXXXXX治安管理规定8、XXXXXX清洁卫生管理规定9、XXXXXX园林绿化管理规定10、XXXXXX消防管理规定11、XXXXXX交通车辆、停车场管理规定12、XXXXXX环境保护管理规定13、XXXXXX供水、供电、供气管理规定14、XXXXXX临时用电管理规定二、内部岗位职责1、管理处主任岗位职责描述2、保安队长岗位职责描述3、管理员岗位职责描述4、保安员岗位职责描述5、车管员岗位职责描述6、清洁员岗位职责描述7、维修工岗位职责描述8、绿化工岗位职责描述9、炊事员岗位职责描述三、内部行政管理制度1、员工守则2、员工培训制度3、员工录用制度4、劳动合同管理规定5、请销假制度6、岗位考勤制度7、工作制度8、员工考核制度9、奖惩制度10、办公用品管理制度11、员工宿舍管理规定12、员工食堂管理规定13、管理处回访制度14、接待来访投诉工作制度15、档案管理制度16、电脑管理制度17、安全操作制度18、防火安全检查制度四、工作流程1、XXXXXX管理处整体运作流程2、社区文化活动实施流程3、业主投诉处理流程4、物业接管验收流程5、业主入住流程6、二次装修管理流程7、档案建立与管理流程8、服务质量评价及不合格服务控制服务9、物料控制流程10、设备设施维修养护工作流程11、业主室内维修工作流程12、治安事件处理工作流程13、环境管理工作流程14、消防应急处理流程15、培训工作流程五、员工工作岗位考核及奖惩1、奖励办法2、公司考核制度第六节 经费收支测算及开办物资装备计划一、投 标 报 价序号项目名称收费标准(元）面积（m2）月度收入年度总收入备 注一可收费面积物业费收入1住宅物业服务费1.1联排物业服务费收入465061.67260246.683122960.16根据招标文件估算1.2独栋物业服务费收入422395.6289582.481074989.76根据招标文件估算小 计87457.29349829.164197949.922车位物业服务费2.1车位使用费收入7077254040648480根据招标文件估算小 计54040648480项目总计403869.164846429.92二、物业管理经费收支的基本原则1、“以收定支”原则XXXXXX在制订物业管理收费时考虑到业主的承受能力，收费标准均照XXXXX市的收费指导，并在此基础上精打细算，计划使用，合理开支。2、“透明管理”原则编制费用开支计划，物业公司仅收取合理的管理佣金，其余收入均投入到管理中，费用开支的预决算通过业主委员会的审查确认，并按规定定期公布账目。三、日常物业管理费测算（一）测算依据1、XXXXX市物业管理收费的相关法律收费指导标准及文件；2、我公司多年物业管理的经验数据，并参照现行市场行情及行业测算惯例；（二）XXXXXX物业管理公共服务费测算。XXXXXX物业公共服务费测算表序号项目测算依据测算式测算结果（年总支出）一人工费(1)+(6)2400960-1管理人员工资管理人员9人（一正两副），工资标准按人均5000元/人月测算月工资标准人数5400005000912-2安全护卫人员工资安全护卫人员22人，三班两运转，每班7人，设队长1名，工资标准按人均2200元/人月计月工资标准人数79200030002212-3保洁绿化人员工资保洁人员16人，设保洁主管一名，工资标准按人均2000元/人月计月工资标准人数38400020001612-4水电、智能化、机电技术人员6人，工资标准按人均3500元/人月计月工资标准人数252000设备技术人员工资3500612-5社会保险费工资的4.5%（医疗1%，工伤.04%，养老2.8%，失业.03%）（1）+（2）+（3）+（4）4.5%88560-6福利费、培训教育费工资的17.5%（福利14%，培训教育1.5%，工会费2%）（1）+（2）+（3）+（4）17.5%344400工会费二行政办公费用（1）+（2）+（3）+（4）178800-1办公用低值易耗品、办公设备保养综合测算每月支出5000元年消耗60000500012-2办公用水、用电费用水：500方/月 用电：8000度/月 水费：3.0元/方 电费：055元/度（用水方数水费单价+用电度数电度单价）（5003.0+80000.55）1270800-3宣传费、书报费综合测算按2000元/月20001224000-4通讯费、邮电费3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元20001224000三公共设施设备1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建造成本按住宅建筑成本的40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费的50%计2500元/平方米40%70年50%142798.47平方米1019989.071日常维护费用四环境管理费用（1）+（2）76000-1保洁工具、损耗、清洁用品消耗按4000元 /人年计，保洁16人4000元/年1664000-2除四害消杀费用综合测算月支出1000元100012000五公共秩序管理费用-144000-1保安装备、损耗按2000元/人年计算，保安22人2000元/人年2244000保安用品消耗六绿化维护费用绿化面积为52240；全部外包每平方米年费用10元522400七税收年总收入的9.05%计4846429.929.05%438601.9078八总计4680750.979年度盈余分析：总收入-总支出4846429.92元-4680750.979元=165678.941元四、XXXXXX前期开办物资装备计划XXXXXX前期开办物资清单序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注一办公用品类1电脑台96000540002爱普生1600K3针式打印机台135003500财务专用3爱普生喷墨打印机台2300060004复印机台112000120005传真机台2100020006科密考勤机台1270027007塑封机台18008008安装电话部33009009数码相机钞机台13000300011128兆优盘个4100400121.5匹空调（挂机）台4250010000经理、财务、会议室、工程维修、客服接待、值班室133匹空调（柜机）台280001600014饮水机套330090015电话机部105050016宽带接入项128028017办公桌椅套12600720018接待台发套23000600020茶几张230060021文件柜个1515002250022住户资料柜个408003200023会议桌议椅把20200400025保险柜台24000800026书报架套230060027白板套211022028员工工号牌批11500150029员工服装套1048008320030对讲机含电池部3610003600031入伙资料批12000020000入伙时用32电话程控交换系统套150005000用于办公室小计354800二安全、消防管理1警棍根1715025502隔离带卷51206003反光锥个3012036004太阳伞把41506005岗台个350015006白板块21102207可充式电筒个912010808多用插座个6301809雨衣鞋双144056011自行车辆9300270012告示牌块525125133kg干粉灭火器瓶2075150014消防腰斧把44518015消防大平斧把44518016消防扳手把4187217安全绳卷47530018水袋接口个4208019消防枪头个43012020防毒面具个415060021消防带米10015150022头盔个412048023消防胶鞋双43012024消防锹把4208025消防桶个4104026铁锹杆个48032027消防服套41200480028消防腰带只48032029警示带卷412048030铁围栏个106006000 1.5米/个小计32987三保洁、绿化类1连身雨衣套1010010002保洁工具批110000100003绿化工具批1500050004奥林匹斯K195型高压冲洗机台122500225005XSS53剪草机台26000120006割灌机台2400080007绿篱机台2350070008垃圾推车台161500240009高枝剪把230060010三节伸缩杆根2900180011花剪把512060012大剪把54522513药水机个350150肩背式141.2米伸缩杆把25001000151.2米二节伸缩杆把2800160016推水地刮把212024017汽油机台150005000小计100715四工程维护类1电焊机台112001200用于焊接养护2进口手提切割机台1680680用于日常维修3热熔焊接机台210002000用于日常维修4管丝机台220004000用于日常维修5角磨机台1750750用于日常维修6冲击钻台216503300用于日常开孔7手电钻台26501300用于日常开孔8弹簧管管道疏通机台130003000用于污水管道疏通9数字式万用表块53801900用于日常维修10钳形表块2350700用于日常维修11万用表47型个1095950用于日常维修12摇表（500V）套25001000用于日常检测13排污泵1.5KW台25001000用于日常抢修14管钳把450200用于日常维修15电话压线钳把1120120用于通讯维护161.5米铝梯个25001000用于日常维修及保洁173米铝梯个1800800用于日常维修及保洁185米铝梯个120002000用于日常维修及保洁19工具柜个28001600放置工具20工作台台120002000工作台面21工具箱套101001000放置工具22台钳台120002000工作用具23电锤钻头套1500500用于日常维修24电钻钻头套1200200用于日常维修25充电式手电把3200600用于日常维修26工作标示牌套110001000如：小心路滑等等小计34800五员工生活设施类1上下床张2740010800不含保洁、绿化2床上用品套5420010800军被、垫被、床单等3电风扇台141001400每4人1台4熨斗套2100200员工用5电视机台330009000员工用6DVD台312003600员工用7洗衣机台230006000员工用8电热水器台4500020000员工用9厨具批150005000员工食堂用10柜式冰箱台130003000员工食堂用11消毒柜台110001000员工食堂用12微波炉台2300600员工食堂用13电饭堡台44001600员工食堂用14其他零星物品批160006000员工食堂用小计79000合计602302五、“两金”的管理与使用XXXXXX公用设施专用基金、房屋主体维修基金的管理与使用按物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法执行。第七节 住宅区档案的建立和管理住宅区的档案资料是物业管理的重要资源，建立完善的档案并进行科学的管理是十分必要的。因此，我们将在接管XXXXXX物业管理的同时，对XXXXXX所有物业管理档案进行接管，包括建筑施工、竣工验收图纸、资料、和业主、住户档案资料等。在原来档案的基础上，进行科学分类，并不断进行补充完善，应用计算机实施规范化管理，从而建立完整的资料档案库。一、档案的接管1、成立管理处档案资料室，专门负责XXXXXX档案的接管与管理工作。2、制定档案接管与管理的工作流程，档案资料管理规章制度，档案资料管理员（兼）岗位责任制。3、对于XXXXXX的工程技术、小区管理、经营财务、人事管理、规章制度及往来文件、质量管理文件档案资料及其他档案，进行分类编号、科学建档，具体内容见附表。二、档案的管理1、充分运用计算机技术进行管理。在现代信息社会，广泛地应用计算机，参与各行业、各方面的工作，已成为现代化管理的重要手段。在档案管理上，充分发挥计算机所具有的数据处理快、贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势，实现档案管理的科学化和现代化。2、采用计算机贮存与原始文书档案双轨制，实现档案资料贮存方式多元化。尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存，以利于保存、查找和利用。同时，运用录像带、录音带、胶卷、照片、图纸、图表、幻灯片等多种形式贮存信息，使抽象的档案资料具体、形象化，更易于运用与接受。3、做到档案组卷分类科学化。编制统一的档案组卷分类说明书，规定应按部门分类，以内容分类，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的顺序进行组卷，逐一编号、登记造册、编辑目录，分柜保存。住户档案资料分类原则是每组团按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档，但要充分考虑原接管档案分类的实际。4、加强档案的安全、保密工作。应符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法，管理处部分档案按其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级，其他为普通档案，不同密级的档案在保管和运用方面将区别对待。三、档案的运用1、员工因工作需要借阅档案，应办理借阅登记手续，并规定借阅期限。2、档案的销毁，应填写销毁单，并经管理处主任批准后方可执行，销毁单由档案室管理员保存。附表：XXXXXX档案资料分类目录项目内容住宅管理1、业主委员会工作：业主委员会的章程、文件、通知、资料、历次活动记录等2、住户管理：住户资料（入伙通知单、购房合同、住户登记表、业主公约、住户证件、验房签收表、钥匙发放记录等）、住户投诉、回访记录，住户意见调查、统计记录3、社区文化：社区文化活动计划、记录（简报、照片、录像带、录音带等）、活动总结4、清洁卫生：清洁卫生检查结果及记录，垃圾清运合同，消杀合同及记录5、绿化管理：绿化工作记录及检查记录，消杀、病虫害检查防治记录、绿化设备清单、使用及保养记录6、车场管理：入住户办理停车卡记录、办卡车辆档案、巡视路线、记录、丢失车辆处理记录、交接班、值班记录，搬/入出记录7、消防、治安管理资料：上级消防文件精神，本区消防设施的管理情况及有关消防治安状况记录。工程技术管理1、XXXXXX建设竣工资料：报建资料、XXXXXX红线图、规划图、总平面竣工图、建筑物竣工图（建筑、结构、给排水、电气、煤气等）、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图（水、电、电话、煤气、消防、有线电视、智能化系统配线、排雨排污等）、绿化工程竣工图等2、XXXXXX改造变更资料：各类改造竣工图、装修及验收资料（装修申请表、责任书、装修图、施工队资料、验收资料等）、XXXXXX改造计划3、房屋及公共设施维修（维护）：房屋重大维修资料、公共设施重大维修资料、日常维修资料（申请记录、回访记录、维修派工单等