海文花园物业管理服务方案.doc

/海文花园物业管理服务方案一、 物业概况XX海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化中心区之高尚住宅组团的核心地带，为滨海大道南山第一站，北邻深圳大学和深圳未来“硅谷”高新技术产业园区，是以深圳XX公司为主开发兴建的高尚住宅。XX海文花园占地24225平方米，总建筑面积44379平方米，其中商业面积为2621平方米，绿化近10000平方米，由7栋9-11层围合式住宅组成，共399户。小区主要配套设施有：地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所等。小区主要机电设备有；15台沈阳东芝电梯，1台400KW康明斯伟力发电机，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。二、 深圳市XX物业管理有限公司简介深圳市XX物业管理有限公司是XX深圳（集团）公司下属，专业从事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总面积近50万平方米，其中位于沙头角的海滨花园1998年荣获了深圳市“优秀住宅大厦”、广东省“优秀住宅大厦”、建设部“全国优秀示范住宅大厦”等称号，是目前盐田区唯一一家获得“国优”荣誉的大厦。在2000年底，我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中，以94.7分的最高分获得了物业管理权，成为盐田分局办公楼的物业管理人。由于具备良好的物业管理业绩，今年8月份，盐田区沙头角镇镇政府主动把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的XX公司标志性建筑XX大厦、XX城市广场已在接管筹备之中，定于明年初正式投入使用。公司现有员工五百多名，公司中层以上干部及管理处主任百分之百获得大专以上学历，管理人员百分之百获得了国家建设部颁发的物业管理上岗证，特种作业人员百分之百持证上岗。深圳市XX物业管理有限公司作为XX集团下属公司，资金、技术、人才等各个方面的优势非常明显，并且经过多年的专业化、规范化发展、实践和求索，积累了大量的理论基础和实际管理经验，已成为一个高素质的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准，减小与国际先进管理企业的差距，公司于二一年十二月通过ISO9001/ISO14001/OHS18001国际标准化管理体系认证，获得国际、国内双重认证，成为全国首家通过三位一体的标准化管理体系认证的企业，为相关方提供目前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服务。深圳市XX物业管理有限公司凭借XX集团的强大实力，优质的物业管理水平，“实实在在、明明白白”的服务风格，力求以新颖、尽善尽美、细致入微、全方位的服务展示XX物业管理的形象，真正创出客户满意、员工拥戴、社会赞评的“XX”物业管理品牌。三、 管理目的1、 保持和提高物业的完好程度，使物业保值、增值。2、 创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护、强化宣传，共同维护花园环境。3、 对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高深圳XX房地产公司和深圳XX物业管理公司的社会声誉。4、 以良好的售后服务树立XX物管品牌形象，赋予海文花园以高附加值,回馈业主和开发商。使物业开发及管理处于良性循环。四、 管理原则根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则以及委托管理合同和业主公约，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，格守公司“明明白白、实实在在”的服务宗旨，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。五、 管理内容1、 小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、 小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、 海文花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和配套服务设施的维修、养护和管理。4、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、 交通、车辆、行驶和停泊管理。6、 配合和协助当地公安机关进行小区内安全监控和巡视等保安工作。7、 社区文化娱乐活动。8、 物业及物业管理档案、资料。9、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。六、 总体目标和分项指标1、 总体目标：在管理合同期内把XX海文花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的高尚住宅小区和南山区的精品小区。2、分项指标：（1） 房屋及公共配套设施完好率98%以上；（2） 供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率100%，电梯运行率98%；（3） 住宅区无重大火灾、刑事和交通责任事故；（4） 住宅区卫生、消杀、绿化市优达标率100%；（5） 房屋零修、急修及时率98%以上；（6） 有效投诉处理率100%；（7） 业主（住户）对物业管理满意率达90%以上。七、 管理处组织结构流程图1、 机构设置及流程图管 理 处行 政财 务维 修安 全清洁/绿化司机会所员工食堂消防 2、人员配备：XX海文花园管理处本着“精干、高效，以岗定人”的原则，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标和制定的管理目标，配备人员如下： （1）管理人员：3人（主任1人，收款员1人，机电主管1人）；（2）维修：2人；（3）清洁绿化：6人；（4）安全员：16人（含车场管理员）；（5）厨工：1人；（6）会所：2人。合计30人。3、各类人员的职责及素质要求岗 位职 责具备条件备 注主任全面负责海文花园的物业管理工作。协调与相关部门的关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。收款员负责小区或会所各项费用的收取、与银行来往帐目的办理工作。中专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、头脑清晰、原则性强。机电主管负责小区内机电设备的验收、设备档案的建立、设备保养维护计划的制定、下属的培训、日常维护工作的监督管理、装修施工的现场管理工作。大专学历或高级技术职称，机电专业，熟悉物业管理，有机电设备管理经验，有物业管理上岗证。维修工专职负责各类设备、设施的正常运行和养护，客户维修等工作。高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。救生员负责会所泳池设备的保养维护、日常管理及救生工作。高中以上文化程序，有泳池管理经验，年龄2028岁，有救生员培训合格证，工作认真负责，身体健康。会所服务员负责会所各类设施的保养、维护，确保会所的各项服务正常开展。高中以上文化程序，有会所工作经验，年龄2030岁，工作认真负责，身体健康。岗 位职 责具备条件备 注安全班长负责小区全面的安全管理工作、组织开展安全员的培训/训练工作，日常安全管理工作的监督、检查，组织开展年度各类演习活动。大专文化程度，有安全管理经验，熟悉物业管理，有物业管理上岗证，工作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。清洁绿化班长负责小区清洁、绿化的监督及管理工作。大专学历，园林绿化专业，熟悉物业管理、有清洁、绿化管理经验，有物业管理上岗证。安全员负责大厦的治安和车辆管理工作。高中文化程度，退伍军人（党员优先），年龄1825岁，身高1.75米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。清洁工负责小区内各自责任区域的保洁工作。初中文化程序，年龄1835岁，工作认真负责，身体健康。八、 日常管理运作 1、事务管理：工作安排8:309:00处理投诉；9:0010:00巡视；10:0012:00跟踪监督；14:0015:30整理分类；15:3016:30巡视；16:3017:30走访、回访工作内容跟踪监督日常：1遍/天巡视日常：1遍/天走访1次/周；1遍/年回访处理率100%，回访记录100%日检项目1.装修巡视；2.投诉接待；3.车辆管理；4.治安；5.清洁；6.绿化；7.维修；8.机电设备；9.社区活动；10.食堂；11.内务。检查项目及处理方法处理方法1. 记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见；2. 对巡视中发现问题，分类进行处理，填写处理通知单；3. 发现维修不合格，填写维修记录，安排维修；4. 发现违章行为按规定处罚。周检项目全面检查小区各项物业管理工作，着重对日检发现的不合格项进行检查处理。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩2、安全管理定岗检查进出口、停车场：24小时工作内容流动巡查1.消防设施：24小时；2.住宅安全：24小时；3.违章行为：24小时；4.车辆停放：24小时；5.突发事件：5分钟内，应急分队保安或车辆管理员到达现场。学习训练学习法规：1次/月；训 练：2次/周；培 训：2次/月。检查项目及处理方法检查项目1.查可疑人员；2.查违章停车；3.查损坏、漏水现象；4.查小区本体设施情况。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。3、机电设备管理主要内容运行值班：保障小区供水、供电、电梯、监控、 消防系统等正常运作，并做好记录；巡视：巡视设备机房和设备运行情况，做 好巡视记录和设备运行记录；秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全 防范工作。维修保养1.负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好机电设备、设施的维修、保养记录；2.定期清洁所管设备和设备房；3.负责对设备、设施进行全面巡视、检查发现问题及时处理。检查项目及处理方法检查项目1.高压配电柜；2.低压配电柜；3.变压器；4.柴油发电机；5.水泵；6.水池；7.给排水管网及阀门8.风机；9.闭路监控系统；10.消防报警控制系统；11.红外线监控系统；12.消防栓；13.疏散出口指示灯；15.自动喷淋灭火系统；16.灭火器；17.游泳池给排水系统；18.防空设备及设施；19电梯。处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。 4、日常维修管理工作安排机电运行：24小时；8:309:00处理申报投诉；9:0010:00跟踪监督；10:0012:00维修养护；14:0017:30巡视维修养护。工作内容住宅楼本体楼内：小修30分钟，一般故障不超过2小时；较难故障8小时，48小时跟踪验证；楼梯、墙面：发现问题及时修复，每月全面检查1次；天面：每季全面检查一次，每年雨水季节须检查1；发现破损及时修补。住宅楼设施1.排污水系统：每月检查1次，发现问题及时修补2.道路、车场：每天检查1遍，随坏随修3.明 暗 沟：每周检查1遍，随坏随修4.供电、供水：每月细查1遍，零修、中小修，通知业主5走廊、外围灯：每天检查1遍，即坏即修检查项目及处理方法检查项目1.外墙墙体；2.楼梯扶手；3.门、窗；4.水池、水箱；5.天面女儿墙；6.消防设施；7.标识；8.雨水、污水管；9设备房；10道路；11踏步台阶；12给排水；13照明灯；14清洁设备；15娱乐设施。16停车场设施处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。5、清洁管理：工作安排6：307：30地面清扫；7：309：00垃圾清运；8：3012：00楼道清洁；14：0017：30清扫保洁；18：3019：30垃圾清运。工作内容道路清洁2次/天；每月用水冲刷一次；保洁11小时/天；楼内清洁清扫2次/天；拖擦1次/天；垃圾清运清运2次/天；检查项目及处理办法检查项目1 道路、绿化地、散水坡、排水沟、污水井；2 停车场、单车棚；3 垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；4 游泳池、会所；5 宣传栏、标识；6 电梯、楼梯、灯具；7 墙面、窗、防盗门、电表箱、信报箱、消火栓、平台、天面；8 值班室、办公室、卫生间；处理方法对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。九、 物业管理服务内容及标准1、机电设备维修保养服务内容及标准：项目日常维修周期及内容标准检查周期内 容设施设备维修、养护区内场地、道路1天场地道路修缮干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达98%以上外墙、围栏1月维修破损处，清洗污迹无损坏、无污迹楼梯间及通道1天维修检查及时维修、更换整洁、无损坏沟、渠、池、井1月及时维修（清理）破损（堵塞）畅通、无损坏假山、喷泉10天灯光、给排水管道检查、及时维修美观、功能正常儿童游乐场1天维修破损处，清洗污迹美观、功能正常给排水管道1周检查、及时维修、补漏整洁、畅通、无滴漏检测、试验、更换及时维修电梯半月清理灰尘、加润滑油、检查维修安全运行、取得合格证机电设备1天1周每日巡视检查、记录，发现问题及时维修使用正常、安全无故障消防设施1天维修、巡逻保安人员参加检查发现问题及时维修整洁、使用正常室内外灯光照明1天灯、开关、插座维修、更换符合安全标准，正常使用发电机半月检查、维护设备清洁、试机使用正常，安全无故障智能化系统1月传感灵敏、使用正常停车场1天标识完整，设施完好，使用正常2、安全管理服务内容及标准：项目内 容协作标 准目 的门卫保安1值班员负责登记来访客人姓名、证件号码、工作单位；2负责接受来访客人提问，为客人指引访问楼层、房号；3对进出门卫的公安和公司领导敬礼；4为业主发放邮件、报刊；5监视门岗进出人员的情况；6夜间为进出小区的业主开门或提供其他合理服务。管理处管理人员、巡逻保安员1记载来访客人的内容清晰、明了；2将报刊邮件发放业主手中；3当天回复业主，重大问题，次日回复；4无闲杂人员进入小区内；5敬礼规范。1控制闲杂人员进出，保证小区的正常工作和生活秩序；2服务好业主。停车场保安1 24小时提供车场保安服务；2车辆进出入时发卡、收卡并记录车牌号、进出时间；3车辆外出时检查核对卡号、车牌号及车主；4禁止外来人员进入地下车场；5保证车辆在地下停车场的安全；6对进出车辆的车主敬礼；7检查车辆在外出时是否装有重大物品或是否有业主签字的物品搬出单。巡逻保安清洁人员1登记项目清楚、无错漏；2无不经检查的车辆外出；3地下停车场内无其它车辆停留；4停放车辆无被刮伤、破损情况；5敬礼规范、标准。1车辆安全、无刮伤；2无偷、盗、抢车辆事件发生。3地下、地上停车场安全进出、停放有序。项目内 容协作标 准目 的智能控制中心保安1、 24小时值班，接受业主投诉和每小时各保安岗位情况报告；时刻注意观察小区内外发生的各种情况，并用录相设备将监控情况记录下来。2、 负责监视小区内及大楼周围的消防设施、设备运行情况、治安情况并详细记录。3、 消防设备发生误报时，立即恢复。发现紧急情况，迅速与岗位取得联系，并马上通过通信设备和对讲机报告值班班长。4、 严格监视消防报警设备和器材，发现有消防报警，迅速按规定程序处理。5、爱护智能中心的设施和设备。管理处管理人员、巡逻保安员1登记项目清楚、无错漏；2、监视情况无盲点；3、各种汇报或报告程序规范、正确；1、保证小区的正常工作和生活秩序；2、发现问题报告及时、准确；3、接听业主电话有记录。巡逻保安124小时提供保安服务；2巡视每4小时1次，内容：治安、消防、水电设施、卫生清洁；3停车场内车辆停放有序，车辆完好无损、无闲杂人员停留；4每层设有巡视记录本记录发生的情况；5小区内外无安全隐患，各楼天台上无人员逗留；6为业主提供临时性的其他服务。其他保安员为预备队员1巡视有重点、无盲点；2车辆停放安全、有序；3巡逻记录清晰、内容齐全、规范；4对讲设备能随时和控制中心及其他保安岗位取得联系。1保障小区范围内无安全隐患，无火灾事故发生；2对业主提出的合理要求，服务准确、及时。应急分队1全体保安员为应急分队队员，向业主提供特别服务；2三级安全保卫服务：区级领导到场；夜间防范；发生三级火灾、悬挂三号风球等；3二级安全保卫服务：市级领导到场；发生二级火灾、发生自然灾害；发生持械斗欧案件；悬挂一号风球；4一级安全保卫服务：省级、国家部级领导人到场；发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大刑事案件；5特级保安安全保卫服务：国家领导有到场。管理处全体人员，必要时可调动公司其他保安员。1处理问题准确、迅速；2行动安排仔细、周密，应有计划和措施；3人员充足、准备周全；4队员紧急集合时间短、装备齐。确保紧急情况下小区内业主的生命和财产安全。3、小区绿化养护服务内容及标准：内容绿化养护程序标准每 天每 周每 月草地部分浇水夏季1次/天；冬季1次/2天无枯死、无杂草、无缺苗、生长旺盛、有修剪施肥 视情况进行施肥正常春秋各1次/年，特殊情况另定修剪视生长情况而定除虫视虫害情况而定补缺视缺苗情况而定盆栽部分浇水1次/天，特殊盆栽除外无枯死、无缺苗、生长旺盛修剪枯枝黄叶1次/天施肥视盆栽特性而定乔木部分浇水夏季2次/天；冬季1次/天无枯死、无杂草、无缺苗、生长旺盛、有修剪施肥正常春秋各1次/年，特殊情况另定修剪正常1次/月造型6次/年除虫视虫害情况而定喷泉部分保持正常运行、有损坏、残缺及时维修、更新、更换1次/天巡视检查按设计规划运行、无损坏、无因管理责任残缺内容绿化养护程序标准每 天每 周每 月沟渠小溪保持水渠内水流正常、无杂草及其它废物1次/天巡视检查1次/周假山部分保持原有建筑形态，有安全保护措施1次/天巡视检查无损坏、无因管理责任残缺、清洁、无杂草4、小区清洁卫生服务内容及标准：内容清洁工作程序标准每 天每 周每 月大堂部分每栋楼大堂花岗石地面清扫拖地两次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物，痰渍等；随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持干净、无尘渍、污渍、无蛛网各种不锈钢门及玻璃装饰用玻璃清洁剂洗刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等。用玻璃清洁剂全面清洗刮一次。无蛛丝、尘渍、无污渍、无手印、光洁明亮。人造植物、花盆及其它装饰物随时清除杂物并清抹花盆一次，并随时保洁清除蛛网一次，清抹树叶，洗刷树干一次干净、无积尘、无蛛网、无杂物垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁全面清抹一次无痰渍、无异味、无烟灰、保持干净、光洁、垃圾不能太满宣传牌等用毛巾清抹一次并随时保洁如不锈钢类，上不锈钢油一次无尘、无污渍、无手印、光洁明亮内容清洁工作程序标准每 天每 周每 月走 廊 部 分瓷砖地面上、下午各清扫地面一次，并随时保洁全面清洗地面一次干净、无垃圾、杂物、痰渍污渍墙身保洁抹灰尘污渍干净、无尘渍天花、风口、灯饰、装饰等用清洁剂抹净清抹一次保持干净、无尘渍、污渍、无蛛网消防设备用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全部清抹一次保持光洁、无渍、无尘、无杂物步行梯部分地面及梯级清扫一次，随时保洁全面清洗一次无尘、无渍、无垃圾天花、灯饰、排风口清抹一次无尘、无蛛网、干净墙面视墙面情况，随时保洁清抹灰尘、除蛛丝一次无尘、无渍、干净扶手、铁花清抹一次保持干净消防栓、门及设备清抹一次并随时保洁无尘、无杂物、玻璃窗光洁明亮电梯部分不锈钢电梯门（内外侧）及不锈钢门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，上不锈钢油一次，并随时保洁、清抹手印、污渍天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无蛛丝、无污渍、光亮、干净灯罩、风口等用清洁剂清抹一次大清洁一次无尘、无蛛丝、无污渍、光亮、电梯轿箱地面清扫拖地两次，并随时用吸尘地拖配合牵尘剂推尘，随时清除一切杂物，痰渍等随时保持干净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新电梯门轨槽每天清拖一次并随时保洁保持干净、无污渍、杂物内容清洁工作程序标准每 天每 周每 月天 台地面清扫一次、并保洁，随时清除杂物、清除污渍大冲洗一次干净、无杂物、无污渍渠口清扫干净无垃圾、无杂物围栏、扶手抹净一次、保洁无尘、无污渍灯柱、钢架等无尘渍、干净小区范围内垃圾桶清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁大冲洗一次无尘、无污渍、无水渍、果皮箱每天一次、清抹桶盖、桶身，随时保洁大冲洗一次无杂物，无臭，无污渍绿化地每天清扫一次，随时保洁保持无纸屑无脏物小区道路每天清扫一次，随时保洁大冲洗一次无污渍、痰渍、保持洁净溪流、喷泉、沟渠每天检查一次，随时保洁无堵塞、无漂流物、无臭垃圾转运站日产日清、每天至少清扫二次。大冲洗一次无杂物，无臭，无污渍停车场部分墙面、天花及管道排风口、灯管清理抹净一次并除蛛丝无蛛丝、无尘、无污渍、灯管明亮导向牌、柱、停车场道闸抹净、保洁清抹一次、洗柱脚、清抹高处无污渍、保持光亮、干净、无尘明沟清除杂物无积水无杂物、无积水消防设备抹净一次并保洁保持无污渍、无尘地面清扫一次，巡回保洁，局部除清用水彻底冲洗一次果皮纸屑、杂物、垃圾、泥沙等其他附属设施根据具体情况保洁内容清洁工作程序标准每 天每 周每 月小区 外 围地面清扫二次，巡回保洁，局部除清用水彻底冲洗一次地果皮、约屑、杂物、垃圾、泥沙等花槽内清除杂物、枯叶、烟头2次以上用水冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁抹净一次无尘渍、无尘渍化粪池每月检查一次、半年清理一次无堵塞、无溢流5、消杀服务内容及标准：内容标准检验方法清洁频率灭鼠鼠洞每2千平方米不超过1个；楼道、住户家无明显鼠迹。抽查3鼠洞；投药；1次/月堵鼠洞：1次/月灭蚊目视无明显蚊虫在飞抽检10处；喷药、投药：草地和楼道等面积1次/半月；垃圾池（箱）：1次/周；灭蝇每1万平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；会所、办公室无蝇孳生地；目视抽查；喷、投放药物；1次/半月；垃圾池（箱）：1次/半月；灭蟑螂室外污、雨水井无蟑螂活动抽查污雨水井10个喷药：1次/月；6、游泳场清洁服务内容及标准：分类内容标准检验方法清洁频率室内部分更衣室、沐浴室无堆放杂物，无纸屑，污物、烟头、饮料盒等垃圾，地面、排水沟无积水；目视，全面检查2次/天，开场前后各1次；门、窗和墙面无明显灰尘、结垢和污迹，无蜘蛛网；目视，全面检查2次/周灯具、标识牌无明显灰尘，罩内无蚊虫，牌无污迹；目视，全面检查1次/天仓库分类存放，无废物，无积水，无明显污迹和灰尘；目视，全面检查1次/天室外部分标准游泳池水上无明显杂物、蚊虫，水底无明显黑色沉淀物，池边无结垢，能见度在目视第六条，池底线以外，余氯在0。4MG/1左右水的清洁以目视为主，含氯量用测试法，抽检1次/天吸尘1次/2次，测试1次/天娃娃池水中无杂物、虫子，能清楚见到池底各处，池边无污迹；目视，全面检查；1次/天，换水1次/2天；场内地面无杂物、垃圾、石块、无污迹，场内地面烟头10个以下；目视，全面检查；每周洗1次，每天扫1次进、排水管沟无垃圾袋、饮料盒、烟头等杂物，无堵塞现象；目视，全面检查；2次/周7、会所清洁服务内容及标准：分类项目标准检验方法清洁频率总服务台桌、椅、沙发、资料柜、电话无灰尘、污迹；用白色纸巾抹见不到明显污迹；1次/天；活动室球台、器具、茶几、桌椅无灰尘、污迹、烟头、痰迹；目视，全面检查1次/天；阅览室桌、凳、黑板无灰尘，污迹、烟头、痰迹；目视，全面检查1次/天其他地面、走廊无杂物、烟头、痰迹、污迹；目视，全面检查拖抹1次/天，扫1次/天；标识牌无明显灰尘目视检查；1次/天灯具、开关无明显灰尘、污垢目视，全面检查清洁：开关1次/天，灯具1次/月；绿化地、花盆无虫子、烟头、纸屑等垃圾，分无污迹；目视，全面检查手检1次/天，抹1次/天；墙面、玻璃门、窗无明显灰尘、污迹；目视，全面检查门窗1次/天，墙1次/周；卫生间地面无积水、无污迹，便盆、槽无烟头、纸巾、结垢、墙无灰尘；目视，全面检查2次/天；十、 会所各项管理规定及费用测算1、棋牌室须知（1）棋牌室仅供娱乐，请勿赌博。（2）请爱护室内设施，因不正当使用造成损坏须按价赔偿。（3）请保持室内环境清洁，请勿乱丢烟头、杂物。（4）请勿大声喧哗，以免影响他人。（5）会所不负责贵重物品的保管。2、乒乓球室须知（1）入场前请穿运动鞋及无色胶底运动鞋。（2）室内请勿吸烟。（3）请勿靠立或坐在球桌上。（4）请讲究卫生，自觉爱护公共设施。3、桌球室须知（1）请讲究卫生、文明礼貌，请勿吸烟。（2）不得利用桌球从事赌博活动。（3）十五岁以下儿童谢绝入内。（4）请自觉爱护公共设施。（5）请提前打电话订场。4、阅览室须知（1）室内请保持安静，勿大声喧哗。（2）请勿吸烟。（3）讲究卫生，勿吃带皮食物，乱丢纸屑及杂物。（4）请爱护图书、报刊，勿在书刊中涂抹及作标记，如有损坏，照价赔偿。（5）请勿将书籍及报刊带出。5、健身房须知（1）入场前请穿运动鞋。（2）室内严禁吸烟，请注意保持室内清洁卫生。（3）请自觉爱护室内一切设施，因不正当使用器械造成损坏，必须照价赔偿。（4）参加健身运动年龄必须在18周岁以上，不足年龄参加者，如受到意外伤害，本会所概不负责任。6、泳池管理作业规定（1）泳池控制及清洁工作A、泳池在每年开放前应进行水池换水清洁工作。在泳池放完水后应用清洁剂对泳池瓷砖进行洗刷，直至瓷砖不留任何污迹。B、蓄水池至标准水位后，加入20/100m3比例漂白水及0.5/100m3比例的明矾进行水质消毒沉淀。C、待水质沉淀24小时后进行水池的吸尘工作，直至水质清澈风底。D、加入适量的酸或碱至水质显中性为宜，泳池开放前取水样送至卫生防疫站检验，并将检验结果予以记录、存档。E、泳池每天必须进行循环过滤,达总水量10%以上。F、每天泳池开放前对泳池进行吸尘工作，吸尘时应用吸尘刷在水底进行慢速往返式吸尘，吸尘后过滤缸需进行反压冲洗，以洗去吸尘时吸入的杂质，吸尘后应进行水质的PH值检测，PH值应保持在7.47.6之间，低于7.4时，加入适量碳酸钠溶液，高于7.6加入适量稀盐酸或硫酸。G、每天晚上泳池停止开放后应用药液加入40%浓度的漂白水及明矾饱和溶液，漂白水加入量以10/100m3，明矾以0.5/100m3为参考比例。H、泳池在开放季节，需换水一次以上。（2）泳池管理A、本游泳池只供海文花园业主及嘉宾使用。B、本泳池开放时间：每年510月份，如气候有变故，可根据气候作适当调整。具体如下：周一至周五：下午15：0022：00周六、日及国家法定节假日：上午10：0022：00C、收费标准：成人及1.2米以上儿童：10元/次80公分1.2米以下儿童：5元/次成人次卡: 260元/30次儿童游泳月卡: 130元/月80公分以下儿童免费D、顾客未经管理处许可不得入池游泳。E、严禁顾客在泳池区域范围内嬉逐玩耍及在泳池内洗涤物品。F、使用游泳之顾客必须持有卫生部门出具的健康证，同时到管理处办理有关手续。G、泳客应视自身水性选择深、浅水区域，二周岁以内儿童谢绝入内，2-6岁以下儿童须在家长陪同入儿童池，十五岁以下青少年若无成人陪同，请勿进入深水区。H、为了全体宾客的卫生安全，泳池的宾客必须入口处脱鞋。前来游泳的宾客，听从本会所管理人员的指引，爱护泳池的设施、设备，如有损坏，须承担赔偿责任。I、凡进入本游泳池者，须持有健康证。凡患有心脏病、传染病、冠心病者请勿入内。J、泳池内严禁用水床、橡皮艇等大型水上娱乐设施，请勿随地扔垃圾、吐痰，请勿在池内大小便。K、泳池营业时间内管理处应安排救生人员值班，非营业时间应严禁任何人员下水泳乐。L、顾客在泳乐期间必须严格服从救生人员及安全指导指挥。M、发生溺水事故时，救生管理员应及时进行抢救，严重者以尽快速度送至就近医院抢救。N、救生人员均要参加市救生员培训及每年一次的健康检查。O、宾客在游泳池携带的贵重物品，请自己保管好，一旦遗失，责任自负。P、为了方便顾客，会所内的冲凉房和更衣室，在泳池开放期间，免费向宾客开放。（3）泳乐设施操作A、循环过滤运转打开所有的循环通道阀门。将过滤缸上的多档阀拨到“过滤”一档。开机前先用手推转水泵联轴器，检查运转无阻后，开动水泵马达。当需要消毒及调节水PH值时，在循环过滤的同时开动药剂泵。开动药店剂泵之前，必须检查药剂输送系统连接无误，以免漂白水、硫酸或碱液溅出伤人。检查药桶药水，无污、量足。开动药剂泵，直到水质正常为止。B、吸尘在非开放时间内进行。使水泵在循环过滤运转状态，打开吸水口盖。将吸水软管一次插入吸水口，一头插入吸池刷。关小总回水阀门，开大吸水阀门。调节到吸池刷感觉有吸力，便可吸刷。池底的污物将经过沙缸被滤除。C、过滤缸操作系统正常运转时，必须定时观察过滤缸上的压力表。多档阀在转档之前，务必停泵。当压力表在压力差（滤沙污染后的表压力减去滤沙干净时的表压力）大于1公斤时，过滤缸必须反洗。把多档阀拨到“反洗”档。边反洗边观察多档阀上的玻璃镜，当水色忆渐渐变清后停泵。再将多档阀拨到“过水”一档。开泵10秒到20秒停泵并将多档阀重新拨到过滤墚，开泵重新作循环过滤运转。D、泳乐设备保养维修泳池泵的维护检修每日维护检修每二个小时检查一次水泵的运转情况，查看电机温度及各仪表数据是否正常。排除不正常漏水现象。检查润滑油是否足够。季度维修检修检查联轴器是否完好。检查主要部件连接螺栓、固定螺栓的紧固情况。每年度维护检修检查密封环磨损情况。更换密封填料。检查轴承的磨损情况，更换润滑油。检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，做好除锈油漆工作。常见故障处理吸不上水：吸水管是否漏气；滤净器是否有杂物堵塞，安装位置是否准确；锁紧滤净器上盖；锁紧年有吸水管的联接件；更换泵的密封垫圈；打开所有关的阀门，清洗滤净器，拆开水泵，清除堵塞物。电动机不转时处理：检查电源开关；检查保险丝和断路器；检查控制箱电动机线路；泵卡时，应关掉电源，用手转动泵的联轴器，若转动不自如，需检修泵。流量降低处理：检查过滤器是否堵塞，若过滤器压力表压力很高，比正常运行压力高0.7公斤左右，则需进行反洗；检查滤净器滤网上否堵塞，清洗滤网；检查吸水管是否漏气修理；检查阀门开头、管路是否堵塞；检查泵叶是否反转，若是掉换三相动力线中的任何二根线；检查发动机是否过热，检查工作电压是否正常。泵流体噪音大：检查吸水管是否漏气，回水有无汽泡，修理可能漏气的部门、吸水管件、滤净器等；清除堵塞物，加大吸水管，检查滤净器滤网是否干净，阀门是否都全开；拆开泵，排除叶轮上的外来物；适当关紧出水阀门增加出水管压力，减少出口流量。电动机过负荷装置跳闸时处理：检查线路是否连接错误；用万用表检测电源是否缺相；电动机运行电流是否超过额定电流；热继电器的整定值是否合适；检查泵轴是否有卡住或叶轮不规格，若有拆除处理。（4）泳池维护工作A、池面日常维护 每天在开放前应吸尘及清理池面杂物。B、水下灯更换泳池放水，拆密封罩，更换灯泡；喷水池水下灯，将灯拉出水面，打开密封压盖、玻璃罩，更换灯泡。7、会所服务价目表项 目单 价普通棋牌室10元/小时豪华棋牌室15元/小时乒 乓 球10元/小时桌 球20元/小时健 身10元/次阅 览 室免 费泳 池成人及1.2米以上儿童：10元/次; 80公分1.2米以下儿童：5元/次 注：（1）营业时间：星期一至星期五：下午二时至十一时 星期六、日： 上午九时至下午十一时。 （2）所有项目收取押金元房。（3）计时是以小时计，不够小时按小时算。（4）每进行一次活动前和活动结束后，请到总服务台登记，以便对项目进行确认。8、酒水价目表品 名名称价格（元）饮品类可口可乐300/罐七 喜300/罐芬 达300/罐矿泉水200/瓶椰子汁300/罐冰红茶500/瓶咖 啡5元/杯极品铁观音20元/壶红 茶5元/杯奶 茶5元/杯香烟类特美思5元/包三五珍特醇1500/包硬盒中华4000/包红塔山1000/包硬盒芙蓉王2500/包特醇万事发1500/包注：以上酒水价格将随市场价格进行调整。9、海文花园会所及游泳池管理费用测算项 目费 用备 注会 所泳 池收 入泳池A、 8元/次3人=24元/天B、 3元/次10人=30元/天C、 A+B=54元/天30=1620元/月今年泳池收费优惠，将收费调为8元及3元乒乓球10元/小时50小时/月=500元/月饮料390元/月利润为30%棋牌类10元/小时300小时/月=3000元/月小计3890元/月1620元/月成 本工资1600元/月人2人=3200元/月1600元/月人1人=1600元/月福利448元/月224元/月工资的14%社保288元/月144元/月工资的9%食堂费用210元/月人2人=420元/月210元/月折旧500元/月100元/月低值易耗品5500元/月1000元/月办公费2000元/月500元/月电话费200元/月（市话电话）+15元/月（call机）2人=230元/月15元/月泳池清洁用品费1200元/月购各类药品及用具等公共电费1000元/月600元/月公共水费100元/月A、 525m3(泳池储水量)2=262.5 m3B、 525 m310%30天=1575 m3C、 A+B2.88元/ m3=5292元/月A、二个月换一次水其他支出1300元/月饮料等小计14986元/月10885.00元/月税金779.3元/月566.02元/月总支出5.2%合计15765.3元/月11451.02元/月总计-11875.3-9831.02总计=收入-成本十一、 费用收支分析（一）收入、支出及利润1、总收入1,487,288元，具体如下：住宅管理费：361782.6元/ 月12月95%=1072,316元海扉阁管理费:5