房地产现状及改革之路.doc

目 录一、引言2（一）研究背景和意义2（二）文献综述3二、不同区域城市房价走势3三、地域性差异原因分析4（一）经济发展因素5（二）房产泡沫因素7四、时间性差异原因分析8（一）金融危机因素8（二）政策性因素11五、保证我国房地产市场健康发展的对策13（一）我国对房产泡沫的防范措施13（二）金融危机应对措施14参考文献19湖北师范学院辅修学士学位论文（设计）评审表20中国房地产现状及改革之路一、引言（一）研究背景和意义房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展商，由于住宅产业关联度高，它的发展带动了建材，冶金，纺织，化工，机械，交通，邮电通信，家电家具等许多行业的发展，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求。房地产也近几年投资热，开放热，建设热，发展速度成倍高于其他行业。许多企业都开设分公司涉足房地产行业。在我国房地产高速发展的同时，存在很多问题，目前对其是否产生泡沫产生了热议，因此，研究房地产市场投资状况和泡沫状况，度量我国房地产发展的健康状况显然有着重要的意义。（2） 文献综述1. 国外的相关研究 国外的房地产市场化进程进行的比中国早，市场化程度也比较高。房价问题的重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研究文献来看，对房地产价格影响因素的研究主要集中在以下两个方面：形成均衡价格的动力因素；供需因素对房地产价格影响的实证分析。DOWNS,NELLIS和LONGBOTTOM,BARTICK的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或则正经历着人口的快速增长。同样,STUART A.CABRIEL运用经济学理论对进几十年来加利福利亚住宅价格变化进行实证研究，结果表明主要因素是经历着巨大的人口迁移。2. 国内的相关研究 目前国内研究房地产这一热门领域的非常多，郭庆认为，影响房地产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几块。孟晓苏，梁运斌及印坤华对住宅成为国民经济新增长点的对策进行了研究。刘志峰对住房建设在中国经济格局中的地位进行了研究。王骐骥对房地产拉动经济增长的原因、问题及启动方略进行了研究。在住宅房地产市场需求方面，成思危在中国城镇住房制度改革中，选用部分亚洲国家首都的人均居住面积和人均GDP的数据，采用回归拟合的方法，得出人均住宅需求面积的经验公式。张中华提出市场经济条件下，需求结构不合理是我国产业结构和投资失衡的主要原因。左令通过分析我国的房价与家庭收入比的构成，提出我国住房价格过高和家庭收入水平过低仍是不可回避的事实。凌传荣、施募对我国房地产市场价格差异过大的原因进行了分析。杨力从现代营销角度探讨了房地产的价格。李红云对我国住宅价格过高的成因进行了分析并提出了对策建议。 近年来随着我对我国某些地区的房地产泡沫的争论愈演愈烈，一些学者开始讨论用定量研究来度量房地产泡沫。在指标选取方面，彭翔将房地产经济活动全过程的指标划分为内外因影响指标和内因动力指标。郭磊，王锋，刘长滨认为，房地产周期波动的原因主要是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生内部传导。他么根据先行，周期和滞后的数量特征关系从全国消费者物价指数等18个指标中选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系。二、不同区域城市房价走势根据地域及经济、政治等综合情况，列举出6个较为典型的城市2008年5月到2009年3月的房价表及走势图来分析我国房地产的现状。1表1 全国部分大中城市近年来房价表（单位：百元/平方米）08年5月08年7月08年9月08年11月09年1月09年3月北京191198194165166154上海174172158168179165深圳128137150137125134西安5041.340.946.74448.5武汉6665.559.556.355.854.6保定38.435.535.733.632.133.5图1 全国部分大中城市近年来房价走势图（单位：百元/平方米）从表1和图1形中可以直观的发现近年来全国各主要城市的房价，北京、上海、深圳的房价高高在上，西安、武汉、保定的房价相比前3个城市低很多，而且在不同时间北京、上海等城市的房价波动情况比较大。从而我们可以分析出以下现状：第一，房价地域性差异十分明显。大城市的房价远远大于二线城市的房价。第二，从2008年9月到2009年3月，大部分城市的房价都有不同程度的下降，这和前些年以来一直居高不下的房地产价格形成鲜明对比。三、地域性差异原因分析房价高的地区往往是经济繁荣的地方，大城市的房价远高于二线城市的房价。可见，经济、政治等因素对房地产行业存在着比较直接的影响。见图2。图2 全国部分大中城市2008年9月房价图（单位：百元/平方米）（一）经济发展因素由图2可以看出：北京、上海、深圳各位于3个中国经济最发达的经济圈和都市圈京津塘地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区。武汉与西安是传统的重工业基地，我国的区域经济发展呈现东快西慢的格局，使得西安的发展速度逐渐落后于中部地区的发展。保定是河北省的地级市，虽然其人口和GDP水平不足以和西安相提并论，但优越的交通及良好的居住条件逐渐吸引着广大人群。通过对上图的分析，可以发现，不同区域房价的高低与其经济的发展基本一致。同一地区的人们，利用物质流与信息流和人员流有机的组合，创造出生产经营和生活的便利与高效，人们在此更容易生活和获利，人们便驱向于在此地生活与经营，使这一地区显现繁荣。生活与经营需要场所，繁荣的地区需要更多的人和场所，而场所又具有一定的饱和性，这种供不应求的关系决定了越繁荣的地区房价越高。这种情况关键是：人们因繁荣而得到的收益，去支付相应的房租等支出后，所得到的利润。这个利润高，在此生活和经营是有益的，人们就会保持和扩大在此的经营与生活，并推动着繁荣；这个利润低，人们就会三思而后行。在其它因素不变下，若房租走高，在此经营的成本会提高，利润会下降，长期如此人们在可能的情况下，会缩小和转移生活与经营。这时繁荣的步伐将放慢、下降，因繁荣而得到的利润可能下降，这会继续循环，导致经济放慢。因无利润和需求的减少的双重因素，高房价也支撑不住，必然房价下跌。直到在此生活与经营有相应利润的时候。以上是针对因繁荣而房价高的情况所言，这时获得利润是支撑房价的基础。我们应该清楚，房价是生活和生产成本的一部分。若一个地区其它的生活、生产成本一致，而房价高，也就意味着这个地区的人们，对其生活起居，生产、商业流通的场所所要付出的多，这个地区的物价水平自然就高，生活、生产成本也相应高。这对经济的发展没有什么好处。因为这地区的经济的基础成本高。对一个自然人，在其生活和经营是自由的条件下，其它条件相同，自然选生活与经营容易生存与获利的地方。他的选择也会给他选择的地区带来经济的好处。然而经济的萎缩，必然将伴随着房价的走低。从前面的分析，我们不难知道，是经济的萎缩，支撑不住房价。但经济变化的过程是非常重要的。若是因房价高，而造成人们生活和经营的利润低下，使产业缩小和转移。这时我们不去人为干预，必然是房价的下降滞后于经济的下降，经济自然而然萎缩。若我们在总体产业有缩小和转移趋向时，先期将房价下降，使产业的支出减少，成本下降，而得以生存，就能阻止经济的下滑。对一个地区而言，房价的低，对经济始终是有利的。房产在一个地区所占的比重，对一个地区经济的发展是有影响的。房产的比重小，对经济的影响小。房产的比重大，房价的涨落对经济的动荡就大。现在的经济是市场经济，房产也是如此。房价的高低并不完全以人们的意志为转移，而是以市场规律而动。决定房价的是什么？首先是供求关系；其次在这个地区生活与经营给人们带来好处程度；还有房产的成本；房产的规范和透明度，人们的预期。因此，房价与经济是密切相关的。经济的繁荣势必导致房价的上涨，而房价的上涨也势必影响经济的发展。房价若是按照供求关系变化，以市场经济运作。其上涨在一定程度上能反映出经济的繁荣。否则，其上涨势必产生经济的假繁荣现象和房产泡沫。加大人们的负担，加剧经济的下滑。从以上分析，我们了解到了房价与经济的发展之间的关系。经济的繁荣程度影响到了房产价格。所以沿海发达城市的房价像沿海城市的经济实力一样高居不下。尽管房价颇高，但还是有大部分居民愿意购买这样的房产。除了经济繁荣，是否还有存在一些投机性的因素呢？（二）房产泡沫因素作为沿海发达城市当然有着比其他中小城市不可比拟的优势。房价高昂也拥有其价格的合理性。但同样是省会城市，房价能高出300%以上，合理吗？所谓的房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和个人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致价格无节制地持续上扬，使得房地产价格严重脱离市场基础而持续上涨的过程和状态。房价与可支配收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。以国际通行来看，全国的房价收入比一直趋于上升的态势，而且国内不少地市的房价水平高于国际通行的水平，当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的增长。在一些发达城市，如上海、南京、北京等房价收入比都大于8以上，特别上海快要达到14。尽管考虑到中国的居民收入低，自有住房率高的情况，但房价收入比较高却是不争的事实。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的实际的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入可能会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的。但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大，可见，发达地区已经形成了房地产泡沫。四、时间性差异原因分析（一）金融危机因素回到表1，选取北京市08年到09年中的房价走势来说明其房价的走势，如下图3所示。图3 北京市08年-09年中房价走势图（单位：百元/平方米）根据图3，我们可以很直观地看出，从08年5月到8月，房价持续走高。至同年9月开始小幅微降。再从08年9月到09年3月，这半年的时间中，北京市的房价由1.94万元锐减到1.54万元，降幅超过20%。开始的4个月中房价处在震荡调整阶段。而这从2008年8月开始一直至今正是全球金融危机肆虐之时。房价进入大幅下滑阶段可以肯定金融危机对房产业的冲击是巨大的。所以我们以08年9月为分界线分析金融危机爆发前后房价走势的原因。1、金融危机爆发前自改革开放以来，我国经济取得了显著的成效，各行各业都大踏步的前进着，我国的房地产市场也渐渐的发展壮大。随着农村人口城市化的进程加快，对房地产行业的发展影响至关重要，这部分人群以及原有的城市剧情要求改善生活环境，造成早期的房产供不应求，价格持续攀升，呈现出一遍繁荣的景象。发展到近几年房地产市场已经不是根据百姓得需求量来发展了，而是开发商不断发展新楼盘，炒房者大势炒作，普通百姓只能眼看着房屋却没有能力购买 ，到去年的房价已经远远偏离了房屋自身价值许多倍，北京地区的平均房价最高点时甚至接近20000元/平方米，这样的价格是普通百姓不能承受的，一个普通家庭可能集全家之力一辈子也不能购买一套商品房，就按北京地区人均年收入10000美元/年计算，一个3口之家要购买一所80平方米的商品房需要全家不吃不喝8年才能做到，这些原因造成了市场上还有很多楼盘入住率很低、卖不出去，开发商还在不断开发，老百姓也放弃了买房的打算。究其原因，由于我国经济快速发展，房地产行业又没有经历过国外房地产发展过程中所经历过的挫折和问题，造成房地产行业在近年来积累了大量的隐患。开发商通过前期的发展及获利使得他们不计市场需求大量贷款购地建房；大量的有钱一族从事炒房，从银行贷款买房进行炒作；普通百姓只能租房生活；银行也因为前期的收益，愿意将大量的贷款发放在房地产行业；各地对国家宏观调控政策贯彻落实不力，加之房地产行业对很多地方经济发展贡献很大，从而出现的地方政府保护房地产行业等，使得我国房地产行业发展到2008年的时候已经出现了相当多的问题，如果没有2008年的国际金融危机，这些问题可能会晚一点暴露出来，但一定会爆发，2008年的国际金融危机只是加快了我国房地产行业这些问题的暴露。2、金融危机爆发后危机爆发后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格的泡沫也正在破灭，出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场形成更强的调整预期，未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。危机爆发后，主要通过影响宏观经济增长进行传导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，使经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降(3季度为96.4降到100以下)等，这些都导致房地产市场持续调整。其次从资金成面看，美国金融危机使大投资银行损失惨重，资金周转不灵。从中国收缩资金是他们的选择之一，高盛、摩根斯坦利都在出售他们在中国原来购买的房产。但是另外还有一些在这次危机中并没有受到世纪冲击的投资基金、私募基金，他们在危机之后把到眼光聚焦到了中国的一些中、小城市的房地产市场，通过设立房地产投资基金的方式来进行股权投资，签订回购协议，把抄底房地产作为一种机会。因此，影响是及其复杂的。从心理预期角度看，美国金融危机对房地产的影响是不利的。由于害怕危机对消费需求产生不利影响，新的房地产项目投资变得更加谨慎，如果大家都裹足不前，市场的萧条就会来临。综上所述，多种原因的共同作用，导致了房价持续且大幅度的下跌。（二）政策性因素图3-2 北京2009年房价走势图图3-3 上海2009年房价走势图图3-4深圳2009年房价走势图房价从金融危机爆发后到09年3月的情形来看，基本上是一路下跌的，但在09年3月到8月，房价又开始上扬了，如图3-2、3-3、3-4，有的地区甚至超过了08年房价的高点，这主要是因为政府在实施了四万亿的刺激经济政策后09年初初见成效导致的，虽然此经济政策目前看来取得了非常不错的成绩，但我充满了担忧，房价在经历金融危机后，反而更加“忘乎所以”，政策的出现使得在2008年底已经开始的房地产市场调整趋势被打断，为了保8，房地产行业重新成为整个经济的支柱产业，大批资金流向了房地产市场和房地产企业，北京09年的GDP增长60%依赖于房地产市场。其结果使房价也涨到了天价。然而不论政府的政策出台的初衷如何，其对房地产市场的作用不一定都是与房地产市场正常运行相匹配的。政策的超前以及政策的滞后都有可能造成房地产市场的异常波动。五、保证我国房地产市场健康发展的对策（一）防范房产泡沫1、改革住房税费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买或换购住宅的负担。具体来说，要贯彻落实已经出台的各项优惠政策，要进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策，还要继续加大清理住宅建设和消费环节中存在的不合理收费现象的力度，理清商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。2、推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。3、强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市地价过高。坚决制止高档住宅项目的盲目开发和大规模建设，防止出现更多新的积压。对于发生在房产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房产领域其他违法活动。4、中央银行适时调控，能够抑制房产泡沫的快速产生。中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，它会充分利用资金成本“利率”这个行之有效的手段和相关政策控制房产价格的过快上涨，这一点从2006年8月至2007年12月央行的不断加息可以得到印证。我国房产行业的开发资金60%以上来自银行贷款，因此中央银行不希望房产价格大幅下跌。从我国目前情况来看，房产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一个阶段都离不开商业银行的支持，具体就是房产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面，由于房产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房产企业风险转换为银行的金融风险，形成大量不良贷款，因此中央银行有很强的动力以保障房产市场健康发展，抑制房产泡沫的快速膨胀。95、政府应加强引导投资者的投资方向。来自民间的投资资本目前数以万亿计，目前楼市股市火爆才使人们不断的把资本投入进去，温州炒房团，山西炒房团等等遍布全国各个大中型城市，如此下去对任何一个行业都是毁灭性打击，因此政府应该引导投资者分化投资方向，为投资者做出合理的咨询，策划等；比如山西政府09年对煤矿老板做出的投资引导，我认为就很正确，因为山西政府并没放任发放给煤矿老板的上千亿补偿资金任意流入各种行业，而是对其做出引导，要是任其流入火爆的房地产行业，恐怕对目前的楼市是火上加火。（二）应对金融危机目前由次贷危机演变而来的金融危机已经在全球造成了巨额损失，而美国房地产泡沫后房地产市场也一蹶不振。因此必须针对房地产市场与金融的密切关系，从源头上采取措施，打破两者互相影响、互相促进的关系链，防止再次造成危害。 1、中央银行必须关注资产价格，并适时有所作为关于中央银行是否关注资产价格，近些年被广泛讨论。比较流行的观点是资产价格何时形成泡沫比较难判断，因此央行难以对资产价格泡沫实施相关政策。但从21世纪以来美国的两次资产泡沫演变来看，美联储都先是采取了放任的态度，但接下来在泡沫已经演变得比较严重的情况下采取加息等措施，造成金融市场与实体经济的危机；此次危机中的表现是房地产市场进入低谷，金融市场大幅动荡，大型金融机构倒闭。美联储在危机发生前期加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎；后期又加息过度，造成市场剧烈动荡。因此，货币当局必须正确判断形势并果断采取措施。 我国证券市场与房地产市场都处在发展阶段，对宏观经济的影响日益加深，由资产价格泡沫影响形成的金融危机也有发生的可能。中央银行必须持续关注房地产、股票等资产价格，探索其对金融市场、消费、投资的影响途径，判断影响程度，在泡沫形成前进行积极预调。 2、审慎监管、发展房地产金融房地产市场与其他行业不同，是一个周期性很长的行业，与其相关的金融产品的风险也表现为一个较长的周期性与滞后性。只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来。我国还没有经历过全局性的房地产危机，无论是金融监管机构还是商业银行、证券公司等金融机构都必须对此有足够的警惕，审慎监管。第一，房地产金融产品创新必须谨慎。美国次贷危机的教训就在于房地产信贷产品证券化链条过长，风险在层层包装后被忽略。虽然发生了金融危机，但未来金融创新的步伐不能停止，关键是在风险可控的情况下开展创新，防止类似次贷危机的发生。第二，房地产信贷的管理必须严格。房地产信贷是我国房地产金融的主要组成部分，而房地产信贷已成为当前银行信贷的主要部分。特别是上海等城市，房地产信贷余额占银行信贷总额的比例十分高。上海银监局发布的2007年度上海市房地产信贷运行报告公布2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至年末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。10一旦房地产市场发生逆转，将直接威胁商业银行的资产质量。因此商业银行必须严格执行人民银行、银监会关于房地产信贷的相关政策规定，切实防范房地产信贷中