房地产基础知识.ppt

,房地产基础知识,自我介绍,一、姓名：二、职位：三、职业经历四、行业经历五、对本课程的期望TEL:,纲要,课程回顾,房地产的专业术语,房地产基本概念、特点和建筑基础知识,房地产的分类,指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。,一、房地产的基本概念,房地产的特点,不可移动性用途多样性寿命长久性衣、食、住、行四大必需品之一价值高，总标的额大保值及升值能力极高的产品,房地产建筑基础知识,建筑物的组成,一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。,基础,是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物全部的荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：条形基础是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。独立基础是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，不仅使地基上的单位面积压力减小，也使整个地基的承载力增大。箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。桩基础由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。,墙体的分类,1.按在建筑物中的方向，分为：外墙位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。内墙位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。按在建筑物中的方向，分为：纵墙沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。横墙沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。2.按接受力情况，分为：承重墙凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。非承重墙不承受外来荷载的墙称为非承重墙。3.柱-是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。,楼地层和梁,楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。楼板楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。首层地面是指建筑物底层的地坪。梁是跨过空间的横向构件。,楼梯,楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。,屋顶,既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。,门窗,门和窗都是建筑物的围护构件。,点击添加文本,点击添加文本,居住建筑,点击添加文本,点击添加文本,公共建筑,点击添加文本,点击添加文本,工业建筑,点击添加文本,点击添加文本,农业建筑,按使用性质分,民用建筑,二.房地产的分类,按建筑结构分类,砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构框架结构板楼,这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类结构层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。,砖木结构,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木架。,砖混结构,承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。,钢筋混凝土结构,主要承重构件均是用钢材制成。建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。,钢结构,框架结构：主要是由轻质砖做成。多用于高层建筑。板楼：大多8层到顶。抗震性能较好，保温性能差,框架结构、板楼,各种建筑结构比较,砖木结构：由耐久性和防火性能均较差已基本被淘汰。砖混结构：一般公共建筑大量采用。钢筋混凝土结构：大型公共建筑、大跨度建筑、高层建筑多采用。钢结构：大型公共建筑、工业建筑、大跨度建筑、高层建筑较多采用。,低层：13层多层：46层中高层：79层建筑总高度超过24M高层：1040层建筑总高度25100M超高层：40层以上建筑总高度超过100M,按楼层高度分类,按房屋楼型分类,条子楼、墩子楼板式高层、点式高层、L型、V型、U型其他锯齿楼、蛇形楼、八角楼筒子楼、塔楼、小二楼等,墩子喽,条子喽,板式高层,点式高层,v型楼,u型楼,L型楼,蛇型楼,八角楼,锯齿楼,筒子楼,塔楼,小二楼,按房屋楼型分类,条子楼、墩子楼板式高层、点式高层、L型、V型、U型其他锯齿楼、蛇形楼、八角楼筒子楼、塔楼、小二楼等,按建筑朝向分类,铁角,阴面,铜角,西照,东照,银角,阳面,金角,北,一室（直门独、中独、偏独）两室（中单、偏单、新A型房）三室（三室一厅、三室两厅）其它（多室、别墅、平房、四合院、复式、跃式、错层等）,按房屋的房型分类,直门独：房产不具有通透性，多且仅具有一个朝向,且入户门、居室门在同一方向上,中独：房产不具有通透性(多且仅具有一朝向),且入户门、居室门不在同一方向上,偏独：房产具有通透性至少具有两个朝向,中单：房产不具有通透性多仅具有一个朝向,新A型房,老式偏单,偏单及A户型：房产具有通透性，至少具有两个朝向,三室,独栋别墅,联排别墅,复式,跃层,错层,错层,跃层,国有土地使用年限,根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用途分别为：住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,土地使用权年限届满,土地使用权年限届满时，除非出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定，土地使用权受让人可以申请续期使用，并重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，办理土地使用权登记手续。,按产权性质分类,公产使用权企业产军产其他宗教产,按产权性质分类,私产完全产权商品房合同房改购房（成本价）房改购房（标准价）部分产权共有产权,公产：指房管局管理的房屋，是国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。,企业产：指企业管理的房屋,（1）公产、企业产,私产：是有产权证的房屋。指个人或家庭购买、建造的住宅。,（2）私产,（3）商品房合同,商品房合同：分为可办理产权和不可办理产权,其他：还迁协议、抵债协议、军产、路产、校产、宗教产等,（4）其他,和客户沟通的语言一定要专业,三、房地产的专业术语,房地产商在预售商品房时应具备,五证：建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证商品房销售（预售）许可证二书：住宅质量保证书住宅使用说明书,包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等多指私产、商品房合同、还迁协议、抵债协议等性质的房屋面积,建筑面积套内建筑面积公摊面积,套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积,多指公产、企业产等性质的房屋面积,建筑面积计租面积.阳台面积公产房计租面积与使用面积的区别：计租面积不含阳台面积使用面积包含阳台面积,它是建筑面积扣除公摊面积、体柱所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积,是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积,煤气、暖气、一户一表、有线电视、防盗门、封闭阳台、单水、双水、三水等,不传力的墙及门连窗的部分,是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际宽度。参数：2.1米、2.4米、2.7米3.9米、4.2米,是指一间房屋内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度参数：3.0米、3.3米、3.6米5.7米、6.0米,层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸,是指层高减去楼板厚度的净剩值,容积率总建筑面积建筑用地面积容积率4高层,绿化率=绿地面积/规划建设用地面积（目前天津市规定的新