（政治经济学专业论文）美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示.pdf

中文摘要 中文摘要 近年来，我国老百姓对住房问题的抱怨，并不是仅仅因为房价太高，而 是相对于收入而言房价过高，即房价收入比偏高。一般认为，房价收入比是 衡量购房压力的最好指标，其理想值是3 5 ( u n h a b i t a t ，2 0 0 2 ) 。根据联合国 人类住区规划署发布的研究报告显示，世界上诸多发达国家的房价收入比数 值都在这个范围之内；而我国学者计算出我国的房价收入比高于此值。 由于房价收入比= 房价收入，所以房价和收入的形成机制，最终决定房 价收入比的比值。美国和新加坡都是全世界公认解决住房问题较好的国家， 其中美国以市场为主导解决住房问题，而新加坡以政府提供“组屋”为主。 本文分析了美国和新加坡低房价收入比的成因，进而联系我国国情，得出对 我国实现较低房价收入比的合理建议。 全文的内容共分为六章。第一章是绪论部分，主要说明了房价收入比问 题的提出，国内外围绕房价收入比问题的讨论。 第二章是本文的研究基础：房价和收入的形成机制。这一章划分为两个 主要部分：房地产价格的形成机制；收入的形成机制。在房地产价格的形成 机制中，首先讨论了马克思的价值理论和地租理论。马克思主义政治经济学 关于房地产商品价格构成的研究，也是按照生产价格理论进行。一般认为， 房地产商品的价格= 房地产商品的成本+ 合理利润+ 政府税费。由于地价是房 地产商品成本的重要构成要素之一，因此研究房地产价格的形成，也必须研 究地租、地价理论。马克思主义认为，土地价格的实质是地租的资本化，它 是由地租和利息率这两个因素决定的：土地价格与地租成正比，与利息率成 反比。在这一节也介绍了西方经济学关于房地产商品价格形成的主要理论和 模型，包括：新古典的均衡价格理论：短期和长期的单一市场均衡模型；政 府定价模型。在第二节中，讨论了收入的形成机制。本文所指的收入，主要 指工资收入。马克思认为，工资是劳动力的价值或价格的转化形式，“和其 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 他商品不同，劳动力的价值规定包含着一个历史的和道德的要素，是资本 家阶级和全体工人即工人阶级之间斗争的结果。这一节同时介绍了西方经济 学的研究成果，主要介绍了生存工资理论、边际生产力分配理论、均衡工资 理论和非竞争性工资决定理论。 第三章分析了美国低房价收入比的成因。美国是世界上最大的发达国家， 也是解决住房问题较好的国家之一，美国一些著名城市的房价收入比均在3 左右。本章第一节利用美国1 9 6 3 至2 0 0 5 年中等住宅价格和中等家庭年收入 数据做了计量分析。g r a n g e r 因果关系检验的结果显示：在美国经济的运行中， “收入增长”不是“房价增长”的成因；但是“房价增长”是“收入增长 的原因，或者说房价增长将导致收入增长。这正是美国维持较低房价收入比 的原因。第二节介绍了美国的工资集体谈判机制。文章认为，正是这种集体 谈判机制，使美国房价的增长能传递给工资增长，能够解释计量经济学得出 的结论。 第四章分析了新加坡低房价收入比的成因。新加坡是世界上公认的解决 住房问题较好的国家之一，其人均居住面积是香港的2 倍多，比日本大3 0 ， 基本实现了其建国初期提出的“居者有其屋计划。本章第一节，介绍了新 加坡房地产市场结构。新加坡政府修建了大量公共组屋：对低收入阶层提供 出租组屋；对广大的中等收入阶层提供可供购买的组屋；对高收入群体采用 “有益的疏忽”，让他们自行购置市场提供的私宅。第二节分析新加坡实现 低房价收入比的原因。由于新加坡约8 0 的家庭都住在组屋中，而组屋由政 府法定机构建屋发展局负责设计、建造、销售与物业管理，所以政府可 以通过制定组屋价格实现合理的房价收入比。 第五章得出美国、新加坡经验对我国的启示。第一节分析了我国房价收 入比的现状及其成因。目前我国普通老百姓购房压力较大，理论计算也表明 我国房价收入比明显高于3 - - 5 倍的国际合理区间。从数学关系看，房价收入 比= 房价收入，比值偏高的最根本原因是房价和收入没有“和谐增长”。文 章分析了房价相对收入增长过快的原因：首先反驳了利用我国住宅需求旺盛 来解释我国房价持续上涨的观点；继而通过分析认为，我国商品房地价的快 马克思：资本论( 第一卷) 第1 9 9 页，人民出版社，2 0 0 4 。 2 中文摘要 速增长，以及地价和政府征收的税费在房地产价格中占据相当大的比例，是 房价增长相对收入增长过快的基本原因。接着也分析了收入增长相对过慢的 原因：认为我国的劳动力市场可以分成高级劳动力市场和普通劳动力市场， 处于普通劳动力市场的劳动力可替代性强尤其是在我们这样一个人口大 国，这种状况导致普通劳动力市场上，单个劳动力由于个体力量太弱，难以 和企业通过谈判商议工资，因此他们很难做到要求自己的工资收入和物价、 房价等同步提高。 第五章第二节分析美国、新加坡经验对我国的启示。美国经验告诉我们： 从长期来看，在我国建立工资集体谈判制度能够使工资增长和房价增长相协 调。而新加坡政府拥有全国7 0 以上的土地，与我国城市土地供给政府垄断 的状况相类似；我国的经济适用房类似新加坡的公共租屋。新加坡经验给我 们的启示是：大力发展经济适用房能在现阶段实现较合理房价收入比。第三 节提出对我国房地产业政策的建议：推广工资集体谈判与发展政策性住房相 结合。在大多数市场经济比较成熟的国家，工资集体谈判是一种比较成熟、 也比较好的工资增长机制。从长远来看，完善的工资集体谈判制度，能够实 现较合理的房价收入比。但是建立较完善的工资集体谈判制度是一个长期的 过程，所以在现阶段有必要针对中等收入阶层发展政策性住房。本文认为针 对中等偏低收入家庭应该发展经济适用房，针对中等偏高收入家庭可以发展 “两限房 。 第六章是本文研究的结论。我国目前房价收入比偏高，普通居民买房困 难，要实现较低的房价收入比，一方面可以抑制房价过快增长，一方面可以 加快居民收入增长。而建立较完善的工资集体谈判制度将是一个长期过程， 在现阶段，发展经济适用房和“两限房”是实现较合理房价收入比的权益之 计。 本文的创新之处在于，从房价收入比的角度切入研究房地产问题，分析 了美国和新加坡实现低房价收入比的原因。其中对美国“房价 与“收入” 数据的计量分析，得出美国实现低房价收入比的经验是“房价增长一工资增 长”，背后的作用机制是工资集体谈判制度；而对新加坡经验的分析表明，大 力发展类似我国经济适用房的“组屋”，是新加坡实现低房价收入比的关键因 素。最后借鉴美国和新加坡经验，提出我国当前应该努力发展经济适用房和 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 “两限房”。这些研究和结论在以往的文献中比较少见。 由于个人能力有限，文章仍存在一些不尽如人意的地方，恳请老师批评 指正，以便在今后的研究中进一步改进、完善。 关键词：房价收入比；房地产；住房政策 4 a b s t r a c t a bs t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，p e o p l eo f t e nc o m p l a i no ft h eh o u s i n gp r o b l e m i ti sn o t b e c a u s ep r i c e sa r et o oh i 曲，i nf a c tw ec a l lo n l ys a yr e l a t i v et oi n c o m e ，h o u s i n g p r i c e sa r e t o oh i 曲，t h a ti s ，t h eh o u s i n g p r i c e t o i n c o m er a t i oi so nt h eh i g hs i d e i t i sg e n e r a l l yb e l i e v e dt h a tt h eh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m er a t i oi st h eb e s tm e a s u r eo f h o u s i n gp r e s s u r eo nt h em a r k e t t h ei n d i c a t o r si d e a lv a l u ei s3 5 ( t m h a b i t a t ， 2 0 0 2 ) a c c o r d i n g t ot h e p a p e r sp u b l i s h e db y t h eu n i t e d n a t i o n sh u m a n s e t t l e m e n t sp r o g r a m m e ，t h eh o u s i n gp r i c e t o i n c o m er a t i o si 1 1m a n yd e v e l o p e d c o u n t r i e sa r ei 1 1t h i sr a n g e w h i l ec h i n ah a sh i g h e rv a l u eb e y o n dt h er e a s o n a b l e r a n g ew h i c hi sc a l c u l a t e db yv a r i o u ss c h o l a r si i lo u rc o l i n t r y a st h eh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m er a t i o = p r i c e i n c o m e ，s ot h ew a yh o wp r i c e a n di n c o m ef o r m e dd e t e r m i n e st h ev a l u eo ft h i sr a t i o t h eu n i t e ds t a t e sa n d s i n g a p o r ea r er e c o g n i z e da sc o u n t r i e sp r o p e r l yd e a l i n gw i t i lt h eh o u s i n gp r o b l e m s a r o u n dt h ew o r l d t h eu n i t e ds t a t e sr e s o l v e st h i sp r o b l e mb yr e s o r t i n gt ot h e p o w e ro fm a r k e t i n g ，b u tt h es i n g a p o r eg o v e r n m e n tb yp r o v i d i n g ”h d b ”t h i s p a p e ra n a l y z e st h ec a u s eo ft h el o wh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m er a t i oi nt h eu n i t e d s t a t e sa n ds i n g a p o r e ，a n dt h e np r o v i d e ss o m ep r o p o s a l sh o wc h i n ac a nc o m et oa r e a s o n a b l er a t i oc o n s i d e r i n gi t sn a t i o n a lc o n d i t i o n s t h i sp a p e ri n c l u d e ss i xc h a p t e r s t h ef i r s tc h a p t e ri sp a r to ft h ei n t r o d u c t i o n w h i c hd e s c r i b e st h ew a yt h eh o u s i n gp r i c e t o - i n c o m er a t i of o r m e da n dt h e d i s c u s s i o na b o u tt h i sr a t i ob o t ha th o m ea n da b r o a d t h es e c o n dc h a p t e rg i v e sa s u m m a r yo ft h ef o u n d a t i o nt ot h es t u d y ：t h ef o r m a t i o nm e c h a n i s m so fh o u s i n g p r i c e sa n di n c o m e c h a p t e ri i ia n a l y z e st h ec a u s eo fl o wh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m e r a t i oi nt h eu n i t e ds t a t e s c h a p t e ri va n a l y z e st h ec a u s eo fs i n g a p o r e sl o wr a t i o c h a p t e rv c o m e st ot h ee n l i g h t e n m e n tt ou sf r o mt h ee x p e r i e n c eo ft h eu n i t e d s t a t e sa n ds i n g a p o r e c h a p t e rv io ft h i sa r t i c l ei st h ec o n c l u s i o no ft h es t u d y t h ei n n o v a t i o ni nt h i sp a p e ri st h a tb e g i n n i n gt h er e s e a r c hi n t ot h ep r o b l e m f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m er a t i o ，a n da l la n a l y s i so fc a u s eo f 1 t h el o wr a t i oi nt h eu n i t e ds t a t e sa n ds i n g a p o r e i nw h i c h ，b ya n a l y z i n gt h e a m e r i c a ne x p e r i e n c e ，ic o m et ot h er e a l i z a t i o nt h a t ”g r o w t hi nh o u s ep r i c e s w a g eg r o w t h ”，w h i c hi sb a s e do nt h em e c h a n i s mo fc o l l e c t i v ew a g eb a r g a i n i n g s y s t e m ；s i n g a p o r e se x p e r i e n c ei nt h ea n a l y s i si n d i c a t e st h a tc h i n a sg r e a te f f o r t s t od e v e l o pa f f o r d a b l eh o u s i n gi ss i m i l a rt ot h e ”h d b ”w h i c hi st h ek e yf a c t o ro f l o wh o u s i n gp r i c e - t o i n c o m er a t i o f i n a l l y , l e a r n tf r o mt h ee x p e r i e n c eo ft h e u n i t e ds t a t e sa n ds i n g a p o r e ，a f f o r d a b l eh o u s i n ga n dt h e ”l i m i th o u s i n g ”s h o u l db e d e v e l o p e d k e y w o r d s ：h o u s i n gp r i c e - - t o - i n c o m er a t i o ； r e a le s t a t e ； h o u s i n gp o l i c y 2 西南财经大学 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。对 本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标 明。因本学位论文引起的法律结果完全由本人承担。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此声明 学位申请人：车径光 2 0 0 8 年1 2 月5 日 1 绪论 1 绪论 1 1 我国住宅产业的发展与房价收入比问题的提出 自古以来，衣食住行就被列为人类的四大基本需要。我国唐朝诗人杜甫 吟出的千古名句：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，反映了历代人 民对拥有住屋的美好心愿。 建国后，我国住房建设统一按照国家的基本建设投资计划进行统筹安排。 国家通过单位将建好的住房以低租金形式分配给职工居住，房租一般仅o 1 元平方米左右，住房成为了一种福利待遇。但到1 9 7 8 年时，我国城镇人均居 住面积却由建国初期的4 5 平方米降至不足4 平方米，住房供给不足问题日益 严重。 我国城镇住房制度改革始于1 9 7 9 年。面对供给不足的问题，政府开始允 许各个单位自筹资金解决本单位职工的住宅问题。1 9 8 0 年，我国开始在一些 地区推动一项向城镇居民出售公有住宅的试点，希望能够通过出售公房回笼 一些资金，同时也可以减轻政府和单位对公房的维修负担。具体的办法是先 确定一个约相当于住宅造价5 0 的住宅标准价，再把这个标准价分成三个部 分，由政府、单位和个人共同承担。当时确定的价格约3 0 0 元平方米，但后 来实际发生的情况是，旧房以约2 0 元平方米的价格卖给个人，这项试点随后 在1 9 8 5 年取消。 1 9 8 6 年，我国在烟台、常州、蚌埠、唐山等城市开始了住房改革试点。 这一阶段改革的主要内容是提高房租、增加工资、鼓励买房等一揽子“提租 增资”政策。这次试点具有相当积极的意义，它将改革的方向指向了i b 有住 房体制的基本支点低房租。这项改革在这些试点城市都取得了较好的成 绩，保证了已有房屋的维护、折旧费用，也有效抑制了不合理的需求，部分 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 城市甚至出现了主动退还多占住房的情况。 1 9 8 8 年初，国务院召开了第一次全国住房制度改革工作会议，宣布将房 改正式纳入中央和地方的改革计划，将分两步进行：第一步全面提高租金， 用收取的租金建设新房和维护旧房，同时促进个人购房；第二步理顺分配关 系，增加职工工资，提高职工的经济负担能力。然而从1 9 8 8 年开始，我国发 生了较为严重的通货膨胀，许多人认为如果继续实施原房改方案，很可能会 由于成本推动效应，进一步导致通胀。因此，优惠出售公房、推动住房私有 化又成为了房改的思路。据不完全统计，1 9 8 8 年全国城镇出售公房6 4 5 万平 方米，按实际收回资金计算，每平方米售价为6 5 7 元。 应该注意到，1 9 8 8 年我国提出的第一个房改总体方案虽然在后来的实践 中因受制于整体经济形势未能贯彻执行，但它提出的从“房租 和“工资 两方面进行改革的思路却对我们研究房地产政策具有重要的参考价值。 1 9 9 1 年6 月，国务院发布了关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的 通知，随后召开了我国第二次全国住房改革会议，接着又颁发了关于全面 推进城镇住房制度改革的意见。这一系列文件和会议，明确了我国城镇住房 制度改革的总体目标是将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资 分配制度。从1 9 9 1 年起，全国大部分地区在制定房改方案时都重点吸纳了房 改优惠售房的做法，导致又一次低价售房热潮。 1 9 9 5 年，国务院发出转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程 实施方案的通知开始实施“安居工程”。计划用5 年左右时间新增安居工程 建筑面积1 5 亿平方米；工程资金由实施城市按国家贷款资金和城市配套资金 4 ：6 的比例提供配套资金；所需建筑用地按行政指令方式划拨，并减免相关费 用；住房建成后，以成本价向中低收入家庭出售。至1 9 9 8 年，实际建房已 经超出安居工程最初计划总量。 1 9 9 8 年7 月，国务院发布国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加 快住房建设的通知，内容基本涵盖了有关住房改革的方方面面，宣布从1 9 9 8 年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。这份文 件第一次提出要在全国范围内建立新的住宅供应体系：“建立和完善以经济适 。成思危主编：中国城镇住房制度改革目标模式与实施难点第1 2 页，民主与建设出版社，1 9 9 9 。 。国家安居工程实施方案，1 9 9 5 ：百度百科h t t p ：b a i k e b a i d u c o m v i e w 7 3 6 1 8 8 h t m 。 2 1 绪论 用住房为主的住房供应体系”，城市高收入者购买商品房，7 0 8 0 的中低 收入者由政府供应经济适用房。此后，我国经济适用房竣工套数占住宅竣工 总套数的比例逐渐上升，2 0 0 0 年达到2 8 左右。1 9 9 8 2 0 0 3 年j 全国经济适 用房累计竣工面积4 7 7 亿平方米，解决了6 0 0 多万户家庭的住房问题。 2 0 0 3 年6 月，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知( 1 2 1 号文件) ，要求各商业银行严格执行房地产信贷政策，防范信贷 风险。1 2 1 号文件通过金融政策，对购买高档住房和第二套住房做出了适当限 制，房地产“大佬”们立即围攻1 2 l 号文件。2 0 0 3 年8 月，建设部起草了关 于促进房地产市场持续健康发展的通知，将房地产业定位为拉动国民经济发 展的支柱产业之一，经济适用房由“住房供应主体 改为“具有保障性质的 政策性商品住房”。央行也放弃了对房地产信贷实行严格管制的决定，房地产 “冬去春来”。从此，全国经济适用房竣工套数占住宅竣工总套数的比例逐 渐下降，近几年降到8 左右。经济适用房政策执行过程中的种种弊端，也遭 到各方抨击。与此相应，商品房所占比例逐年上升，价格也一路“高歌猛进 ， 老百姓对住房问题时有抱怨。 2 0 0 7 年，党的十七大提出：“加快推进以改善民生为重点的社会建设”， 目标是“使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居， 推动建设和谐社会 ，。从中可以看出，我国政府当前对住房问题的认识，已 经提到了要和社会保持和谐发展的高度，我国的住房政策，也必将做出新一 轮的调整。那么，衡量房地产是否和社会和谐发展，可以使用怎样的经济指 标呢? 唯物史观认为，“历史中的决定性因素，归根结蒂是直接生活的生产和再 。生产。但是，生产本身又有两种。一方面是生活资料即食物、衣服、住房以 及为此所必需的工具的生产：另一方面是人类自身的生产，即种的繁衍。 可以看到，这里所谈的两种“生产 ，一种是以社会为基础进行的物质资料的 生产，一种是以家庭为单位进行的人类自身的生产，“社会和谐”最基本的要 求就是要实现这两种生产的和谐。住房是第一种生产的产物，也是家庭存在 。袁一泓：1 8 v s1 2 l ：房地产冬去春来? ，2 l 世纪经济报道，2 0 0 3 年9 月8 日。 口胡锦涛：高举中国特色社会主义伟大旗帜，为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗在中国共产 党第十七次全国代表大会上的报告，人民出版社，2 0 0 7 。 o 思格斯：家庭、私有制和国家的起源第3 页，人民出版社，1 9 9 9 。 3 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 以及第二种生产得以进行的物质基础。解决住房问题需要以生活资料的生产 为条件；同时，解决好了住房问题将促进第二种生产以及社会的和谐发展。 任何生活在一定历史时代和一定地区的人们都“受着两种生产的制约： 一方面受劳动的发展阶段的制约，另一方面受家庭的发展阶段的制约。家 庭要进行生产需要拥有一定的物质基础，包括舒适的住房。而目前生产力还 没有发展到把绝大部分耐久的、可继承的财富包括住房，变为社会所有、 进行按需分配的阶段。我们现在的生产力状况决定了我们还不能实行按需分 配住房；而实行市场经济，决定了住房将被作为一种商品，由家庭在市场上 购买，居民的劳动所得也将以货币的形式进行分配。这些客观条件决定了我 们考察房地产和社会、家庭的和谐发展可以转化到考察房价和收入的关系上 来。 1 2 国外对房价收入比定义和区间的研究 联合国人类住区规划署( u n i t e dn a t i o n sh u m a ns e t t l e m e n t sp r o g r a m m e ) 是联合国系统内专门负责推动全球人类住区发展的机构。在该机构的研究报 告中，常出现一个和城市房地产有关的经济指标“房价收入比”。 国内关于房价收入比引用最早的文献是世界银行专家伯特兰雷诺于 1 9 8 9 年1 0 月，在香港大学城市研究中心发布的研究报告适中住房、住 房业的运作和“价格一收入”比例的作用：国家经济与理论分析。该报告称： “在发达国家，平均每套住宅的价格总额与平均家庭收入的比例，在1 8 ：1 5 5 ：1 之间。在发展中国家，该项比例一般在4 ：1 - - - 6 ：1 之间 。这份报告的研 究成果被世界银行随后( 1 9 9 2 年) 出版的中国：城镇住房改革的问题与方 案一书引用。从此，房价收入比指标逐渐被国内学者认同；而该书提出的3 6 倍为房价收入比合理区间，也被国内学者广泛引用。 世界银行中国局的首席经济师黑马恩德提出房价与收入的比例在3 6 之间为合理区间，其结论依据下面的计算： 假如一个城市的居民平均年收入为1 万元，当年市场销售住房平均每套 。恩格斯：家庭、私有制和国家的起源第4 页，人民出版社，1 9 9 9 。 国曾用名：“联合国人类住区中心”。 4 1 绪论 为3 万元，房价收入比为3 倍。居民买房支付首付款3 0 后，还需要向银行 贷款2 1 万元，按照2 0 年还款并加上利息，平均年住房消费支出为1 5 0 0 元， 占居民年收入的1 5 。如果年平均房价为6 万元，房价收入比为6 倍，则可 计算出居民的年住房消费占居民年收入的3 0 。由于西方国家的住房专家认 为居民住房消费占居民收入3 0 以下就可以承受，所以得出房价收入比在3 6 倍之间比较适当的结论。 国外研究城市住宅业比较权威的研究机构是世界银行和联合国人类住区 规划署，这两家机构受联合国委托于1 9 9 1 年开始了“住房指标”研究项目， 采集了世界上5 3 个国家主要城市的住房指标。其后联合国人类住区规划署在 此基础上开展了“城市指标”项目。采集世界上2 3 7 个城市的信息，于1 9 9 6 年发布了第一份研究成果：全球城市指标指南，公布了这些城市的房价收 入比，把“房价收入比( h o u s i n gp r i c et oi n c o m er a t i o ) 定义为“居住单元的 中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，并提出房价收入比的合理区间是 3 - 5 。现今，“房价收入比”指标被接受为研究房地产市场必不可少的一个重 要指标，并被视作衡量居民购房压力的最好指标。下表列举了部分发达国家 一些城市的房价收入比，可以看到比值大都在2 到5 之间。 表1发达国家部分城市房价收入比 城市( 国家)新加坡( 新加坡)华盛顿( 美国) 弧特兰大( 美国) 波士顿( 美国) 房价收入比 3 1 2 32 12 9 城市( 国家)纽约( 美国)盐湖城( 美国) 坦帕( 美国)西雅图( 美国) 房价收入比 2 72 8 2 1 3 0 城市( 国家)哈特福德( 美国)杜伊斯堡( 德国)埃尔富特( 德国)莱比锡( 德国) 房价收入比 2 5 3 22 63 2 城市( 国家)科隆( 德国)阿韦尔萨( 意大利)贝尔法斯特( 英国)伯明翰( 英国) 房价收入比 4 3 3 53 63 4 城市( 国家)加的夫( 英国)爱丁堡( 英国) 伦敦( 英国)曼彻斯特( 英国) 房价收入比 3 23 5 4 7 3 o 数据来源u n h a b i t a t ：g l o b a lr e p o r t o nh u m a ns e t t l e m e n t s2 0 0 3 o 按年利率6 8 计算。 口按照联合国的标准，新加坡人均国民产值已跨入发达国家行列，但新加坡认为自己国内的工业基础 还比较弱，自称“较发达的发展中国家” 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 1 3 国内围绕房价收入比问题的讨论 目前，国内学者关于房价收入比问题的讨论首先是围绕房价收入比的定 义展开。有的学者将房价收入比笼统地定义为“房价和居民收入水平之间的 比率”；有的定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比 ( 包宗华，1 9 9 9 ) ；也有的认为房价收入比是指“某一国家一套中等水平的商品 住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”( 李艳丽，1 9 9 9 ) ； 还有的认为房价收入比是“一个基础性概念，是个平台性概念，或概念平 台，不计其数的房价收入比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等 意义”( 孙宏志，2 0 0 1 ) 。而根据联合国人类住区规划署所发布的城市指标指 南，“房价收入比( h o u s i n gp r i c et oi n c o m er a t i o ) 是指：“居住单元的中等自 由市场价格与中等家庭年收入之比”。 如果要进行房价收入比高低的国际比较，那么在理论分析与实践运用时 均应统一到联合国人类住区规划署的定义上来，但是国内目前还没有“中等 住宅市场价格 与“中等家庭年收入”等统计数据，因此国内学者在计算房 价收入比时普遍采用的是“平均数”。比如：北京市政协城建委委员李晓林按 5 0 平方米的住房面积，市场均价4 5 5 7 元平方米，户均人口3 1 人计算出北京 市2 0 0 3 年的房价收入比在7 ：l 左右；易宪容在计算2 0 0 4 年我国房价收入比 则采用了户均7 5 平方米及1 0 0 平方米作为标准；而杨永华在计算2 0 0 5 年我 国房价收入比时采用商品房平均价格，分别以8 0 平方米、1 0 0 平方米为标准 进行计算，家庭年收入则使用在岗职工平均货币工资2 。 虽然国内学者在计算房价收入比时没有采用国际标准，但计算结果依然 可以与其他国家做定性比较。这是因为：中、低收入阶层收入分布离散程 度往往并不大，当基尼系数大于o 时，“平均收入 就会高于“中等收入”。 虽然国外统计的“家庭年收入”，一般采取入户问卷调查的形式，统计了家 庭所有收入；而我国学者计算“收入”时一般只考虑工资收入，但目前工资 在中间阶层的收入中占据绝大部分，误差并不大。因此，国内学者采用“平 均数”计算出的房价收入比一般会低于采用国际标准的“中等”数据计算出 的数值。如果这样计算出的数值比别的国家高，那么统一采用国际标准计算 6 1 绪论 出的数值将比别国更高。 尽管国内学术界对我国房价收入比的合理区间还没有完全统一认识，但 3 - - 6 倍的区间是最常被引用的数据。清华大学房地产研究所季如进( 1 9 9 8 年) 对此进行了解释：“影响家庭可承受房价收入比的两大因素：家庭经济状况及 消费投资偏好、金融支持 ，并且用公式表示： 础= 丽a m 1 _ ( 爿l 1 2 c ( f s )lk1 + f i 其中：p 为用该贷款所能买到的住房的价格，m 为该家庭购房当年的年收 入，i 为贷款年利率，n 为还款期，s 为每月还款额递增比例。c 为家庭选择的 抵押贷款额占房价之比，a 为家庭选择的每月偿还购房贷款占当月收入额的最 高比例。根据这个公式，季如进测算出1 9 9 8 年北京中等收入家庭的可承受房 价收入比是2 2 - 5 8 。 应该注意到，目前国内学术界主流观点是，我国房价收入比明显偏高( 杨 文武，2 0 0 6 ) 。譬如：张宇祥、王要武计算出特大城市和经济发达城市( 如北 京、上海、天津、广州和深圳) 的平均房价收入比远远高于全国平均水平， 超出了普通居民实际承受能力；杨永华采用全国平均房价和职工平均工资， 计算得出我国房价收入比近年来虽然有所下降，但也始终高于国际公认的合 理值。 7 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 2 研究基础：房价和收入的形成机制 房价收入比被定义为“房价”与“收入”的比值，因此“房价”和“收 入 的形成，将最后决定房价收入比的形成。本章将分别研究房地产价格和 收入的形成机制，为下文分析低房价收入比的成因提供理论基础。 2 1 房地产价格的形成机制 2 1 1 马克思价值理论与地租理论 一、马克思价值价格理论 马克思主义的价值价格理论认为，商品是用来交换的劳动产品，商品的 使用价值由具体劳动形成，商品的价值则是抽象劳动的产物。商品价值是一 个历史范畴，它随着商品交换的产生而产生，是凝结在商品中抽象的人类劳 动。商品的价值通过交换价值来表现，而交换价值是一种使用价值同另一种 使用价值相交换量的比例或关系。 马克思的价值价格理论还强调，商品的“生产价格是由部门平均成本 和社会平均利润构成的价格。也就是说，生产价格等于商品的生产成本加上 平均利润。生产价格是价值的转化形式，而价值是生产价格的基础。在社会 平均利润形成以后，商品的价格以生产价格为基础。 在社会主义市场经济条件下，价格的形成基础仍然是生产价格。原因是： 第一，生产价格与社会化大生产相联系。社会主义商品生产是建立在社会化 大生产基础上的，要求企业不断改进技术、扩大生产规模、提高劳动生产率、 节约成本，以此促进企业资本的增加。等量资本要取得等量利润，市场价格 是以社会平均成本加上平均利润作为基础上下波动。第二，社会主义市场经 8 2 研究基础：房价和收入的形成机制 济体制使利润趋向平均化。在社会主义市场经济条件下，市场在资源配置中 起着基础性作用，经营者必须依据市场价格和供求关系，来决定生产什么、 为谁生产和如何生产。由于市场经济体制下存在着竞争，使生产要素可以在 部门间自由地流动，从而使利润趋向平均化。所以，生产价格是社会主义市 场经济下价格的形成基础。 应用马克思的生产价格理论，可以看到：( 1 ) 商品的价值包括c + v + m ， 其中c 表示固定成本，v 表示可变成本，m 表示剩余价值。商品的成本价格 k - - - c + v 。( 2 ) 由于成本价格表现为预付资本的耗费，所以剩余价值m 也表现 为成本价格k 的增加额，即商品价值也可以表示为：成本价格+ 利润。( 3 ) 各个部门利润的平均化。( 4 ) 最后，随着平均利润率的形成，价值转化为生 产价格，即：生产价格= 成本价格+ 平均利润。 现在的科学技术水平还没有达到可以直接计算价值，因此人们实际上制 定的价格，是以生产成本作为依据。我国关于房地产商品价格构成的研究， 也是按照生产价格理论进行。一般认为，房地产商品的价格= 房地产商品的成 本+ 合理利润+ 政府税费。 二、马克思地租理论 地价是房地产商品成本的构成要素之一，研究房地产价格的形成，也必 须研究地租、地价理论。马克思主义认为，地价的实质在于地租，而地租的 产生对地价的形成意义重大。 地租是指土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收 入，它是土地所有权的经济实现形式。地租是一个历史范畴。在土地私有制 条件下，地租是直接生产者创造的剩余产品被土地所有者无偿占有的部分， 是土地所有者对劳动者的一种剥削形式。在土地公有制条件下，地租既是国 家从经济上管理土地的一种重要方法，也是国民收入的一个重要组成部分。 马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创 立的。其理论指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明 了资本主义地租的三种形式：绝对地租、级差地租和垄断地租。 1 级差地租 马克思所指的级差地租是指被土地所有者占有的、出于土地等级差别所 产生的超额利润。农业资本家在不同等级的土地上从事耕种时，由于耕地的 o 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 优劣，耕种优等地或等级较好的土地，其劳动生产率高，个别生产价格低； 而耕种劣等地时，劳动生产率低，个别生产价格高。这样，耕作优等地或等 级较好土地的农业资本家就会获得超额利润。 马克思进一步将级差地租细分为级差地租i 和级差地租i i ，以便更详细 地分析级差地租产生的条件和原因。 ( 1 ) 级差地租i 是指等量资本投在面积相等的不同条件的土地上，因为 土地的肥力和位置的差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。也就是说， 只要土地的等级不同，就会产生级差收益，不论是由于土地肥力的差异，还 是由于土地位置的差异。 ( 2 ) 级差地租i i 是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率 的差异，由资本效率较高的资本产生的超额利润给土地所有者转化来的级差 地租。它的产生主要依赖两个条件：一是土地供求矛盾促使对土地的集约化 经营。因为随着社会经济的发展，人类对土地的需求会越来越大，而扩大耕 地面积的可能性越来越小，为此，只有对土地进行集约化经营才能满足对其 不断增长的需求；二是科学技术的进步，为土地的集约化经营提供物质技术 保证，使对土地的集约化经营成为可能。 2 绝对地租 绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租， 其实体是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润，即土地所有 者凭借对土地私有权的垄断所取得的地租。土地所有者对于其土地，不论是 优等地或是劣等地，总要取得定的地租，否则，他宁愿让土地长期闲置， 也不肯让别人无偿使用。这种起源于土地私有权垄断的地租，马克思称之为 绝对地租。 绝对地租产生的原因是土地的所有权。绝对地租是农产品价值扣除工资 和平均利润以后的余额，是高于平均利润的那部分超额利润，它来自农业工 人所创造的剩余价值。不过，超过平均利润的这个余额，同形成级差地租的 那个余额不同，它并不产生于生产价格之内，即不表现为个别生产价格低于 社会生产价格的差额，而表现为农产品的价值超过生产价格以上的余额。因 此，地租是农产品价格昂贵的原因。由绝对地租造成农产品价格的昂贵，不 仅使广大劳动人民生活状况恶化，而且也使雇佣工人的劳动力价值提高，使 1 0 2 研究基础：房价和收入的形成机制 资本家必须垫支更多的可变资本。 3 垄断地租 马克思把级差地租和绝对地租称为“正常形式”的地租，把由于垄断价 格带来的超额利润转化而成的地租称作垄断地租。马克思指出“这是由垄断 价格产生的超额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权 而转化为地租，并以这种形式落入土地所有者手中 ，而垄断价格“一般是 指这样一种价格，这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般 生产价格或产品价值所决定的价格无关 。 在社会经济运行中，某些建筑基地和矿山的地租，也有垄断地租的成分。 例如，在城市特别繁华的地区，房租特别高昂，这种高昂的房租中除了正常 租金( 其中包括级差地租和绝对地租) 外，就包含着一部分垄断地租。 土地价格的实质是地租的资本化。虽然土地不是劳动产品，没有价值， 但却具有价格。这是因为土地( 使用权) 可以买卖，因此它与一般商品一样， 也可以用货币来表示它的价格。但土地的价格并不是它的价值的货币表现， 而是由于土地的稀缺性和土地所有权的垄断，使垄断者可以凭借土地所有权 得到一定的收入即地租。因此，土地价格并不是土地本身的购买价格，而是 土地所能提供的地租的购买价格，是资本化的地租。 ， 这里所指的土地价格，是通过地租与利息率的比率确定的，即土地价格= 地租利息率。土地价格总是以地租的存在为前提，它的高低首先取决于地租 量的大小；而地租量的大小除了取决于土地所有者和土地经营者之间的竞争 外，还取决于土地产品市场及土地产品供求关系的变化。土地所有者在决定 出卖土地的时候，还会考虑当时银行利息率的水平。当他出卖土地所得的货 币收入存入银行，能够带来和原来地租一样多的利息收入时，他才愿意出卖 土地。因此，土地价格的水平是由地租和利息率这两个因素决定的；土地价 格与地租成正比，与利息率成反比。 马克思曾指出：所谓建筑地段地租，是指住宅经营者( 开发商) 或工商 部门的企业家，为建造房地产建筑物所租用的土地而交付给土地所有者的地 租。建筑地段地租由农业地租延伸而来，受农业地租的调节，研究建筑地段 o 马克思恩格斯全集，第l 版，第2 5 卷，8 7 4 页，人民出版社，1 9 7 4 。 。马克思恩格斯全集，第1 版，第2 5 卷，8 7 3 页，人民出版社，1 9 7 4 美国、新加坡低房价收入比成因及对我国的启示 地租可以进一步了解商品住宅价格的构成基础。 在城市住宅的多种经济特征里，首要的是其位置的重要性，马克思对此 曾指出“凡是有地租存在的地方，都有级差地租建筑地段地租的特征， 首先是位置在这里对级差地租具有决定性影响”。在城市土地所有权与使用 权分离的条件下，由于土地经营权被垄断，从而工业产品或劳务的生产价格 也将由城市劣等地上的生产者们的个别劳动价格所决定。位置不同产生的级 差生产力转化为超额利润，形成级差地租i 。而级差地租i i 是由于在土地上 连续追加投资，投资的生产率不同，形成级差生产力，产生超额利润所形成 的。在城市的发展建设中，连续追加投资是经常性的。这些投资可以分为两 类：一种是城市市政建设追加投资，如道路修建、地区改造等，直接或间接 提高土地的级差生产力；另一种是企业追加投资，如通