商业管理协议.doc

.Xxx时尚魔方项目商业经营管理协议本协议由以下双方于2012年 _ 月 _ 日签署：委托方 受托方 鉴于（A）委托方与位于湘潭市建设北路5号（暂定名“时尚魔方”，以下简称“该项目”）的业主。（B）现委托方希望委任受托方经营和管理该项目的经营、市场推广和开业后的租赁业务（详见后述定义）。双方一致同意达成如下协议：2.受托方的委任2.1受托方的委任在符合本协议之条款和条件的前提下，委托方在此委任受托方且受托方在此接受委托方的委任，在有效期内根据本协议之条款和条件由受托方对物业进行经营、管理、市场推广和开业后商铺租赁，委托由贰零壹叁年壹月壹日 至 贰零壹陆年壹贰月叁拾壹日（2013年元月1日 至 2016年12月31日）。2.2续约选择权：根据后述限制条款的规定，受托方应有权选择按委托方与受托方同意的费用或和条件及委托方的管理成本和支出将本协议再续延一个五（5）年的期限，但前提条件是：(i) 受托方应在有效期届满前不早于9个月且不迟于6个月的期间内，将其续延本协议的意愿以书面形式通知委托方；(ii) 在受托方发出通知之时，不应存在任何违反或未遵守本协议中所包含的针对受托方一方之任何条款的事项；(iii) 委托方应在有效期届满前不早于9个月且不迟于6个月的期间内，将其续延本协议的意愿以书面形式通知委托方；3.受托方的服务和职责3.1管理服务：受托方应在有效期内负责物业的经营、市场推广和开业后租赁并提供附件B内所列出的服务；3.2受托方的具体职责：3.2.1在委托方提出书面要求的情况下，在合理的时间内向委托方提供委托方所要求之有关该项目的经营、市场推广和开业后租赁情况的信息和文件；3.2.2应在每个月份结束之日起的约21天期间内向委托方提交反映该项目经营状况的损益表以及该月之所有相关运营统计数据； 3.2.3向委托方提交月度市场推广和开业后租赁报告（包括但不限于向委托方提供其订立的所有租赁合同的每月清单，及委托方所要求的资料和租赁合同副本）；3.2.4受托方自行承担开支和费用的前提下，协助委托方取得和维持使受托方得以按照本协议之条款从事物业之经营、管理、市场推广和开业后租赁所必需的所有政府批文、执照和许可； 3.3在履行其在本协议项下之责任和行使其在本协议项下之权利、授权的过程中，受托方应以委托方的最大利益并采用一个具有同样能力并熟悉该等事务之谨慎行事的人在向相类似之购物中心大厦提供购物中心管理服务的情况下所采用之仔细、技能、谨慎和尽职标准行事；3.4 受托方应有权作为委托方的代理人、以委托方的名义且代表委托方根据委托方不时之书面授予的权限，与包括但不限于租赁人和被许可人在内的第三方，签署协议；3.5 受托方承担本合同附件D中所列项目的费用。4. 委托方之义务4.1支付税款和债务：委托方应就物业的任何抵押或其他担保权益支付任何和所有到期应付之本金及利息的分期付款以及所有有关委托方在物业中之权益的任何性质的税款及评估费；4.2支付顾问费：在委托方以书面形式要求受托方委任或者在委托方批准受托方所提出的要求委任任何顾问就物业管理人职责范围之外的事项提供咨询的情况下，委托方应支付该等顾问的顾问费及其合理发生的开支和费用（包括机票和住宿费，但该等费用应有正式的收据、发票、声明和票券）。4.3提供办公场所：委托方应允许附表中的指定员工适当地占用物业中的办公场所而无需支付任何租金、服务费或其他费4.4承担费用：委托方承担本合同附件C中所列项目的费用。4.5物业之开业：委托方应在起始日前自费安排，为物业开业而完善、装备和装饰物业所必需进行的工作以及所必要之运营设备的安装。4.6委托人向受托人提供资料：委托人承诺将在合理时间内向受托人提供其因提供本协议规定的服务而合理要求的任何批准、文件或资料。4.7保险：委托人同意投保一般公共责任、盗窃、物业财产损失、业务受阻、员工责任保险。5. 年度商业计划和预算5.1提交计划5.1.1受托方应在有效期内每一年度开始前的60天内向委托方提交该年度的年度商业计划和预算；5.1.2各方应在受托方向委托方提交年度商业计划和预算后30天内讨论年度商业计划和预算的所有细节并澄清与之有关的任何问题；5.2年度商业计划和预算的内容：就该物业而言， 每个年度以及年度内的每个月之拟议年度商业计划和预算应包括以下内容：5.2.1 有关物业的市场推广和开业后租赁的年度计划以及（由受托方提供）有关物业经营、维护和管理的年度计划；5.2.2 开业后物业的租赁策略；5.2.3 在湘潭市区内商业项目、商场竞争者的市场分析资料；5.2.4 有关入驻率、平均租金水平和平均租赁期的预测；5.2.5 委托方根据年度商业计划和预算方案临时要求受托方增加的所有项目费用由委托方承担：5.2.6物业的损益估计和现金流量的推算等信息的完整性将依据物业管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供的信息和资料； 5.2.7回顾年度之计划与实际业绩完成的比较，该等信息的完整性将依据物业管理人和资产服务人根据受托方提出的合理要求而提供的信息和资料；5.2.8物业管理人提供的经营、维护及管理该项目的年度计划书； 5.2.9预测代收的租户分担费用。5.3营运细则5.3.1受托方应本着诚信的原则，与委托方磋商、议定营运细则，并通过与委托方的协商不断对营运建议细则作必要的调整。5.3.2营运细则应列明受托方代表委托方根据本协议就该项目提供服务（包括决定任何有关物业的租约、许可证、选择权、安排获任何其他协议的重要条款）的权利范围和程度。5.4年度商业计划和预算的批准5.4.1委托方应自其收到受托方提议之年度商业计划和预算的30天内，(a)批准年度商业计划和预算；或者(b)对提议的年度商业计划和预算的拟出修改；并将修改意见通知受托方，否则，委托方应被视为已经接受并批准了该年度商业计划和预算。5.5 受托方遵守年度商业计划和预算5.5.1 在每年年度期间内，受托方应尽其所能遵守该年度之年度商业计划和预算；5.5.2 根据在一个年度期间，受托方可通过书面形式向委托方提出对该年度之年度商业计划和预算的修订或修改建议，但应注明该等修订和修改的支持理由以及相关事实依据；委托方应在自接到受托方之建议的14天内告知受托方该修订或修改的建议是否获批准。委托方不得无理拒绝或拒绝部分所提议之修改的内容或其任何部分；6.人员聘任6.1受托方将通过指定的员工，从受托方的总部指派员工为委托方提供其服务。 受托方将根据附表A所列派驻一支训练有素的团队在该项目内。7收款帐户7.1 收款帐户：委托方将以其名义在受托方推荐的银行为该项目开立及持有收款帐户（“收款帐户”）。7.2收款帐户的收入：受托方应将基于该项目产生的全部收入存入收款帐户。如果收款帐户的币种与该等收入币种不同，则受托方应采取下列措施：7.2.1将该等收入存入受托方向委托方推荐的并由委托人指示的其他帐户中； 7.2.2将全部或部分该等收入，依据委托方（基于受托方的推荐）的要求，以最优汇率兑换成收款帐户的币种，并将兑换后的收入立即划入收款帐户中。8.改动、添加及改良；物业维修8.1改动、添加及改良：受托方可以根据已获批准的年度经营计划及预算(或开支不属年度经营计划及预算之列，而是属应获根据委托方的建议行事的受托方事先书面批准之列，该批准不可被不合理地拒给)在协定期因现时或将来有效的任何适用法律、命令、法令或法规的要求，或有必要或应确保目标物业的租户、访客、被邀请人、获许可人或目标物业的雇员的安全，或使受托方可以根据本协议条款管理、营运或维护目标物业，不时对目标物业或其部分进行改动、添加或改良。因上述原因而对目标物业进行的任何改动、添加或改良的费用应由委托方承担。8.2物业维修和复原：受托方应根据经批准的年度经营计划及预算(或开支不属年度经营计划及预算之列，而是属应获根据委托方的建议行事的受托方事先书面批准之列，该批准不可被不合理地拒给)酌情决定完成、或促使完成对目标物业的所有必要的维修和复原及修补以保持目标物业处于良好的及安全的营运状态并符合现时或将来有效的任何适用法律、命令、法令或法规。对目标物业完成任何维修或复原及修补的费用应由委托方支付。9.保险在协定期，除4.7条规定的保险外，委托方应根据受托方的建议，以受托方、委托方、物业管理人及由委托方指定的其它任何第三方的共同名义为其各自的利益而为目标物业投保、续保和保有以下保险：9.1 适用于受托方、委托方或物业管理人可能须向第三方包括目标物业的租户、访客、被许可人及被邀请人因任何人的任何方式的行为或疏忽或因目标物业的营运而承担的所有责任的一般公众责任险和汽车责任及身体损害险；9.2适用于盗窃属于目标物业、目标物业的任何租户、访客、被邀请人或被许可人的财产的入屋犯法及盗窃险；9.3适用于在目标物业内、现场及运往银行途中及从银行运回途中的任何金钱发生损失的保险；9.4适用于因第9.7、9.8和9.9条所述的财产损失险而导致利润损失的业务中断或后果损失险；9.5适用于受托方、委托方和物业管理人的责任包括根据中国法律因任何雇员、受雇人员或代理人遭受损失、损害、死亡或受伤而须承担的责任的雇主责任险； 9.6适用于因受托方及/或委托方及/或物业管理人的任何雇员、受雇人员或代理人的任何欺诈或不诚实行为导致受托方及/或委托方及/或物业管理人须承担责任而使受托方及/或委托方及/或物业管理人遭受损失或承担责任的互保保险。9.7适用于目标物业及用于目标物业营运及目标物业供应的所有经营设备和财产清单、车辆预防所有风险和严重危险（包括因火灾、爆炸、电力损害、水损害、玻璃爆裂、动乱、罢工、民众暴动、恐怖行为、风暴、闪电、飓风、龙卷风、地震、洪水、火山爆发引致的实质损失或损害及其它情况引致的其它类似风险）的财产损失险；9.8适用于因计算机、锅炉、电子仪器、压力器、加热及空调设备、发电机、电梯及其它任何设备故障引致的损失或损害及修复上述设备的费用的机器故障险； 9.9适用于本条未提及的任何风险及与目标物业或目标物业的融资相关的任何贷款协议、按揭或租赁条款要求的其它任何保险。10.资料之保密性10.1各方应在任何时间均尽其最大努力对与该项目、对方或其各自之客户、顾客和供应商有关之任何保密信息进行保密且促使其各自的员工和代理人对该等信息保密，以及不得使用或泄露该等保密信息，除非：10.1.1取得对方的事先书面同意；10.1.2遵照有司法管辖权之法院出具之庭令或遵照有合法授权行事的政府机构所发出的命令；10.1.3仅为且专门为该项目经营、维护、管理和市场推广之目的作出的；10.1.4该信息已为公众所知；10.1.5是一方在其正常经营过程中已经知晓、拥有和使用的信息；10.1.6对其各自之专业顾问作出的； 10.1.7根据适用法律、法规或任何证券交易所的规则作出的。11.受托方之费用及补偿11.1应向受托方支付之费用：委托方应向受托方支付而受托方有权就其为该项目提供的服务，在合同有效期内按年度向委托方每年收取服务费用（下称“管理服务费”）。全部管理服务费由以下三种方式进行结算：方式一：按照商场实际总租赁及经营收入之20结算； 方式二：商业推广、经营管理、租赁佣金费按贰佰万元全包结算； 方式三：按照商场实际总租赁及经营收入之10加高出开业前租金底价部分的全年溢价50%两个部分结算。 管理服务费选择上述任一方式，由委托方按11.2.1条款向受托方进行支付。每期付款应依据该年度当期实际的营业收入计算。11.2费用支付11.2.1在每一年度的每月底，受托方应依据该月之损益表以人民币计算该月的管理服务费用总额并向委托方提交该费用报表。委托方应于收到该报表之日起14日内以人民币向受托方支付管理服务费用。11.2.2 受托方所有管理服务费均未包含税费，故不提供发票，如委托方需要发票需补偿由此产生的费用。11.3费用偿付：就物业而言，委托方应于收到受托方该月的报表之日起的14日内，就每个月的管理服务费支出进行全额偿付。受托方可以书面形式要求委托方将根据本协议应付之款项付至受托方的关联公司，委托方应在收到受托方之书面要求时进行前述付款，委托方按照本协议规定作出的该等付款后应视为委托方已充分且完全履行委托方的前述付款义务。11.4未付款项的利息：尚欠受托方或委托方（视情况而定）的任何到期未付款项，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%计算利息。12各方保证12.1关于授权之保证：各方在此向另一方或其权利继承人声明、保证和承诺如下：12.1.1其有完全的权力和授权以签署本协议且本协议之条款对其构成有效且具有约束力的义务； 12.1.2任何一方签署、提交本协议以及履行其在本协议项下的义务将不会：(i) 导致违反其组织大纲或章程的任何条款；(ii) 导致对其作为一方或受之制约的任何法院、政府机构或立法机构之任何命令、判决或法令的违反。12.2关于技能之保证：受托方保证，在其履行本协议项下作为受托方之职责或在行使其在本协议项下之权利、权力和授权时，其在本协议存续期内应始终：10.2.1做到完全谨慎尽责和高度警惕；10.2.2按一个类似的专业管理人有关本协议规定应具有的关注、技能和判断之水准行事。为了避免疑义，受托方未就该项目之业绩或者就受托方将达到年度商业计划和预算中所述的收入目标或预测做出任何保证。12.3免责条款： 受托方无需就委托方或与提供服务有关的任何其他人的任何错误判断，或者，就受托方依照有关规定做出或疏忽未做出的任何事项（无论是否已产生任何损失）承担任何责任；除非该等损失或不利因素是由于受托方在履行或未履行其在本协议项下的义务时之欺诈、故意违反或严重疏忽造成的。13终止13.1终止事件：本协议可因以下事件终止：13.1.1如果另一方自愿或非自愿地清盘或被宣布破产、无力还债或实行破产，或者，如果与针对另一方委任行政管理人或进行清盘（集团成员为真正的并购或重组之目的自愿清盘除外），或另一方与其债权人订立债务重组协议，或就另一方资产的所有或任何重要部分委任一名接管人，或就另一方委任一名司法管理人，或另一方停止从事业务有关的庭令已做出或有关的决议已通过或为通过决议而召开会议的通知已发出，则委托方或受托方可通过向对方发出书面通知终止本协议；13.1.2受托方以提前90日书面通知或委托方与受托方可能书面同意之更短时间通知的方式向委托方提出终止本协议。13.2特别终止事项13.2.1如出售物业或转让房屋租赁合同项下之全部权利和义务时，委托方有权通过事先向受托方发出不少于90天的书面通知以终止在本协议项下委托方所承担的委任责任。13.2.2如出售物业或转让房屋租赁合同项下之全部权利和义务之前，委托方应尽其所能，在最早的时间通知受托方。13.3终止之后果13.3.1一旦终止与该项目有关的本协议项下对受托方之委任，双方之间与该项目有关之所有到期和欠付的款项均应立即到期并应予以支付，双方必须根据中国政府届时的法律和法规自前述终止之日起算的30日内向对方支付有关款项。13.3.2终止本协议项下对受托方就该项目所作的委任，不应影响或解除在终止之前或之时已累积的或产生的所有权利、义务和责任，除非受托方在其作为受托方之权力范围内应可能合理地：(a)编制最终帐目的财务报表并提交给委托方；(b) 向委托方说明在最终财务报表中所列的到期且应向委托方应付的所有款项；(c) 转交、转移给委托方或向委托方返还由受托方保留或控制之委托方的所有帐簿、记录（如适用，包括电子记录）、资金、资产和财产；且(d)准备并向委托方提交一份有关物业经营、市场推广和维修情况的报告。14.不可抗力如果一方履行本协议受任何不可抗力事件影响，则该方在受影响的范围和时间内应豁免该等履行或准时履行，但前提条件是该方应尽其最大努力减少该事件之损害后果以及在该事件发生后及时书面通知对方，并向对方提供其所依赖之证据。15双方的关系15.1本协议的任何规定均不应构成或被解释为(i)委托方和(ii)受托方之间为合伙关系或合营关系。 受托方不应对其在履行其职责过程中由该项目或代该项目所产生的债务、义务或其他责任承担付款责任。15.2委托方仅可表述该项目将由受托方进行管理，且在任何情况下委托方均不能表示受托方或其关联公司可能以任何方式，就与该项目有关之委托方的义务承担任何责任。16赔偿16.1向委托方赔偿：受托方应针对因其在履行本协议项下的义务和职责时之任何违约、疏忽或错误行为所导致委托方遭受或发生的所有诉讼、法律程序、责任、索赔、要求、损失、损害、收费、开支和费用承担赔偿责任。16.2向受托方赔偿：委托方应针对因其违反本协议项下之任何义务和职责或者因受托方履行其在本协议下之义务和责任，或者受托方根据委托方的指示行事而导致受托方遭受或发生的所有诉讼、法律程序、责任、索赔、要求、损失、损害、收费、开支和费用承担赔偿责任，但是，如果有关索赔主张是由于受托方的违约、疏忽或错误行为所产生的，则受托方不得根据本赔偿条款要求任何索赔且本赔偿条款不应予以适用。17其他17.1资产的改建、改善和增建工作：委托方同意，在本协议项下应向受托方支付的费用并不包括项目开发和/或管理服务费，如果该项目或其任何部分需要进行任何资产的改建、改善和增建工作，委托方将委任受托方或其关联公司作为开发或项目经理，按照委托方与该公司之间达成之费用、条款和条件从事前述工作。17.2适用法律17.2.1本协议应由中国法律管辖和解释并适用中国法律。如果在履行本协议过程中产生任何争议，则要求解决争议的一方应向有关方发出一份争议通知（“争议通知”）说明与争议有关的事实。一旦接到该争议通知，双方应通过友好的谈判方式协商解决。17.2.2如果在争议通知发出的60日内仍无法通过前述谈判达成任何解决方案，则该争议应提交至当地仲裁委员会申请仲裁或当地人民法院提起诉讼。17.3可分割性17.3.1如果本协议的任何条款被认定为违反了任何适用法律，则该条款应视为自本协议中删除，且本协议应如同从未包括该条款一样充分有效。17.3.2当17.3.1条适用时，双方应通过真诚协商达成双方可相互接受并满意的替代条款以取代依照前述条款删除的条款。17.4协议完整性：本协议、附表和附件包含了双方之间就本协议标的所达成的全部协议。17.5 委托方如转让或部分转让目标物业所有权，或在目标物业上设置其他第 三方权利而有可能影响到本协议的履行的，委托方应保证第三方权利人仍 应与受托方履行本协议。如因上述原因导致本协议无法履行的，委托方应 赔偿受托方根据本协议所能获得的全部预期收益。17.6 费用：各方应承担其所发生的与本协议有关之各自的法律和其他费用。17.7 文本：本协议一式四份，双方各执两份。附表 A指定员工第一部分1. 管理中心：客服、收银、监督等2. 招商租赁：退铺、租赁等3. 市场推广：商业活动、广告设计、市场调研、品牌推广、媒体发布等4. 项目工程：设备设施维护、水电服务、装修监督等5. 租户服务：租户的经营情况、租户的产品和经营调整建议等6. 委托方和受托方之间可能不时协议的其他类似职能。附件B管理服务受托方在合同有效期内应就该项目提供如下服务：市场推广l 负责该项目广告和推广方案的计划、设计、筹备及合同签署l 为该项目组织开展市场推广和商业公关活动并执行到位l 负责应对承租人、顾客、受许可使用人的所有投诉、建议和询问并就此保留适当记录l 负责当地市场同类竞争对手的调查和研究l 负责选择合适的媒体合作单位以及设法建立并提高商场的品牌形象租赁业务l 监督、指导和控制该项目之任何部分的租赁和租金事宜并确定应向承租人和受许可使用人提供的服务l 负责按照有关条件进行该项目任何部分出租及许可使用之新合约或续约的协商谈判工作，包括给予承租方或受许可使用方任何性质的优惠措施；l 负责就该项目的任何部分推荐或提议合适的承租方和受许可使用方，包括负责向现有的承租方或受许可使用方推荐或提议任何续租条件l 负责就该项目的其他任何部分推荐或提议出租条款、许可使用条款和租金条款（包括对现有的或新的承租方或受许可使用方给予任何性质的激励措施）租务管理l 监督和控制客户、承租人、受许可使用人、特权持有人及其员工的活动，包括如果发生未支付租金或其他收费或其他原因而驱逐客户、承租人和租屋人，或者因类似原因而终止受许可使用人和特权持有人的权利；l 对承租方和受许可使用人授予或限制信用，并与信用卡或收费卡机构就接受用其卡支付承租方或受许可使用人应支付的租金和任何收费进行协商并签署协议l 以委托方的名义，就该项目的出租和使用许可针对承租人和受许可使用人采取法律行动；管理中心l 监督物业管理仍在招聘、培训和领导物业在营运、维护和管理所有员工过程中的工作；l 为妥善维持物业的市场推广和租赁所需之所有员工的招聘、培训和监管；l 监督物业管理人（按照有关物业运营、管理和维护所合理需要或适当之，经委托方批准的该等重要条款和条件进行）合同的谈判过程； l 监督物业有关通讯和数据处理系统所使用之设备的设计和挑选过程；l 监督物业管理人对物业的使用、维护或运营中的任何有关事项是否根据具有管辖权之任何政府及权力部门、委员会及其官员的所有法律、法规、规章和条例、命令和要求，采取必要或适合的任何行动；l 监督物业管理人代表委托方对因物业管理、运营和维护过程中所引起的任何和所有索赔或诉因进行抗辩或法定诉讼检控程序中的工作；l 审核物业管理人就物业运营、维护和管理所编制的年度商业计划和预算，该等年度预算包含以下内容：（a） 运营费用；（b） 维修和养护；（c） 对物业内或对物业进行更新、替换、重建、重置、添加和改善；（d） 添加和重置运营设备；以及（e） 为委托方和物业管理人一致同意的保险方案所需投保的费用l 审核就物业的运营、维护和管理所作的估计损益和现金流量预算；维修保养l 监督物业管理人根据物业的营运及维护所作的计划、执行、管理和对物业合理必需的保养和维修所作的控制；l 审核物业管理人所作的物业日常保养工作方案，并协助物业管理人监管上述方案的的实施情况及从承包商处取得就保养、维修、装修或改善工程所作的预算；l 审核物业管理人为下列设备设施所制定的预防性保养方案：（a） 电梯和自动扶梯；（b） 空调；（c） 电力设施（d） 管道设施、水泵、排污设施等；以及（e） 防火设施，包括火警装置、安全系统、湿式报警及水泵、消火栓及喷淋装置。l 监督物业管理人检查服务合同项下的各项工作已按合同完成及履行合同职责；l 审核物业管理人制定的日常维护工作建立的服务流程，并帮助物业管理人监管这些工作的实施，审核物业管理人统计的属委托方持有的备品备件并帮助物业管理人对物品的采购和适当贮存安排；l 审核物业管理人对所有正在提供维护服务之承包商的评价和对变更和改进工作的建议；l 审核物业管理人会同政府消防部门共同制作的任何安全和逃生手册，并帮助物业管理人与指定的火灾监管人一起协调逃生程序；l 审核有关物业的安全和危机反应措施，包括物业管理人为物业准备的保安方案的具体实施；财务管理l 委托方指定员工收取、接收所有租金或任何性质的收入以及为此开具