（城市规划与设计专业论文）经济因素对历史文化名城旧城改造容量控制的影响研究.pdf

西南科技大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 我国从经济角度对历史文化名城旧城改造的研究还很有限。由于各方l f t 城改造的目的就是为了获取经济利益，经济利益是影响改造容量最深层次的 动因，因此，从经济角度探讨对改造容量的影响是很有意义的。本文从经济 方面入手，研究经济因素对历史文化名城旧城改造容量控制的影响，拟清了 经济因素与容量之间的关系，为从经济因素入手控制旧城改造容量提供了依 据。 鉴于历史文化名城的特殊性，其旧城改造容量控制应该两条腿走路，“保 护区和“非保护区”应该采取不同的模式。过去，历史文化名城进行破坏 性开发是由于对其经济价值认识不清，通过“保护区同旅游结合起来，发 展旅游产生经济效益达到容量控制及保护的目的，这一点大家已经达成共 识。目前这种破坏性开发有所抬头是由于其旅游效益没有被充分发挥出来， 无法达到预期的效益，因此，只有旅游效益好了，人们才能充分认识到历史 文化名城的价值，保护区容量才能控制得好，历史资源才能保护得好；旅游 效益差了，历史文化名城同样面临着大规模的改造和破坏性商业开发。因此， 容量控制的关键在于旅游开发效益，通过经济因素与旅游效益的相关分析， 提出对策，提高旅游效益，实现容量的控制。 对于“非保护区，主要是为了提高当地居民生活品质以及为了适应历 史文化名城旅游业的发展而进行的商业性房地产开发，对于这一部分，主要 以开发商为主要讨论对象，通过进行影响开发容量的经济因素分析，拟清商 业性开发中经济因素与开发容量的关系，提出对策，通过提高项目自身的效 益，保障开发商合理的行业利润，由此来实现非保护区内容量控制的目的。 关键词：经济因素历史文化名城旧城改造容量控制 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t h es t u d i e so fh i s t o r i c a lc i t i e sf o r me c o n o m yi no u rc o u n t r yi sf i n i t e t h e i n t e n t i o no fu r b a nr e n o v a t i o na n dc o n s e r v a t i o ni s t a k i n ge c o n o m i cb e h a l f e c o n o m i cb e h a l fi st h er e a s o nt h a c te f f e c to nt n ei n n o v a t o r yc a p a c i t y s oi ti s s i g n i f i c a t i v et ot a l ka n a l y s et h ee c o n o m ya f f e c to nt h ei n n o v a t o r yc a p a c i t y t h i s a r t i c l es t a r tw i t he c o n o m y ，s t u d yt h ee c o n o m ya f f e c to nt h ec a p a c i t ye o n t r o l i n g o ft h eh i s t o r i c a lc i t i e s ，f i n d e do u tt h er e l e a t i o nb e t w e e ne c o n o m ya n dc a p a c i t y b e c a u s ep a r t i c u l a r i t yo ft h eh i s t o r i c a l c i t i e s ，t h e i rc a p a c i t y m u s tb e c o n t r o l l e d ，t h e i ri n t r i n s i cs c e n em u s tb ep r o t e c t e d ，p r o t e c t e ds e c t i o na n dn o n p r o t e c t e ds e c t i o ni sd i f f e r e n t i nt h ep a s t ，t h er e a s o no fd e s t o r yu r b a nr e n o v a t i o n a n dc o n s e r v a t i o ni st h a tt h ee c o n o m yo fu r b a nr e n o v a t i o na n dc o n s e r v a t i o ni s u n k n o w n ，t h ep r o t e c t e ds e c t i o no u g h tt od e v e l o pt o u r , t u r np r e c i o u sr e s o u r c eo f t h eh i s t o r i c a lc i t i e si n t oi n c o m et op r e v e n td e s t r o y b u tn o w , t h ed e s t r u c t i o n a p p e a ra g a i n ，t h er e a s o ni st h a tt h et o u rb e n e f i ti sn o tv e r yg o o d ，s o ，t h eo n l y w a yt op r o t e c tt h eu r b a nr e n o v a t i o na n dc o n s e r v a t i o ni st oi m p r o v et h et o u r b e n e f i t ，a n a l y s et h ee c o n o m ya n dt o u rb e n e f i t ，b r i n gf o r w a r dc o u n t e r m e a s u r e ， i m p r o v et h et o u rb e n e f i tt oc o n t o r lt h ec a p a c i t y f o rn o n p r o t e c t e ds e c t i o n ，t h e yd e v e l o p m e n tm o s t l yi sc o m m e r c i a lr e a l e s t a t ef o rp r o m o t i n gl i f eq u a l i t yo fc i t i z e n sa n dt h et o u r , t h i ss e c t i o nw ew i l lt a l k a b o u tl a n da g e n t ，a n a l y z ee c o n o m i cf a c t o rw h i c he f f e c tt h ec a p a c i t y ，u n d e r s t a n d t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ne c o n o m ya n dc a p a c i t yi nt h ec o m m e r c i a ld e v e l o p m e n t p r o m o t i n gi t e m sb e n e f i t ；e n s u r et h el a n da g e n t s g a i ni no r d e rt oc o n t r o lt h e n o n - p r o t e c t e ds e c t i o n sc a p a c i t y k e yw o r d s ：e c o n o m i cf a c t o r ；h i s t o r i c a lc i t i e s ；u r b a nr e n o v a t i o na n d c o n s e r v a t i o n ； c o n t r o lc a p a c i t y 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西南科技大学或 其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名： 靠前 e t 期：o 舯艿毕t j 关于论文使用和授权的说明 本人完全了解西南科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文的复印件，允许该论文被查阅和借阅；学校可以公布该论 文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此规定) 签名：袁暂 导师签名 难 e l 期：伊略c - l j 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 页 1绪论 1 1选题背景 大规模的“旧城改造 、城市基础设施建设、房地产开发和环境改造等， 已使我国不少历史文化名城受到不同程度的破坏，保护这些城市已显得非常 紧迫，新修订的文物保护法规定，历史文化名城遭到严重破坏的将被撤消称 号。历史文化名城作为一种特殊的城市形态，具有极高的历史文化价值、艺 术价值、社会价值和旅游价值乜1 ，是人类宝贵的物质财富和精神财富。代 表着形成其过去的生动见证，提供了与社会多样化相对应所需的生活背景的 多样化，既获得了自身价值，又体现了人性的一面( 内罗毕建议) 。谁能想 象生活在一座没有文化记忆的城市，是一件多么单调乏味的事。对历史文化 的传承和保护，维系历史文脉，留住城市记忆，建设形神兼备、浑然一体的 城市，实现城市建设形式与城市文化内涵的完美结合，是人们生存发展的心 理需求，也是当代人对祖先和子孙的责任。在2 0 0 7 年6 月的城市文化国际 研讨会上1 ，“历史文化是城市的灵魂 这一主题是讨论的焦点之一；如何 保护传承好城市中的文脉链，仍是当前的一个热点话题。 我国历史文化资源丰富，至今，国务院已先后公布了1 0 9 个历史文化名 城，有的历史遗存丰富，古风貌保存完整；有的个性独特、民族风情、地方 文化鲜明等。对历史文化名城的保护一直都是一个极富争议的问题，其中， 有一部分人就认为保护就应该一层不变、原封不动的保留下来，但对于历史 文化名城的保护不应该是一种静态的过程，而是保护、更新与开发交替进行 的一种动态的文化传承的过程，两种差异越大的文化碰撞，越是能产生信息 的交流和互换，激发人们对历史文化的兴趣，和主动保护的意识。过去平遥 古城为了更好的保护古城，展示古城的原真性，把当地居民从古城中迁出来， 游客反而少了；当地居民又迁回古城后，游客量又逐渐增多了。说明历史文 化名城的吸引力不仅在于其历史文化本身，也在于其浓厚的生活气息与人文 气息。从某种意义上说，历史文化名城的保护不是为了过去而过去，而是为 了现在而尊重过去。 历史文化资源保护、更新与开发一方面在认知、保护和传承历史文化上 起到了积极的作用；另一方面，旧城改造中过度的开发，也给大量历史文化 遗产带来了不可修复的毁灭性灾害。其中，经济因素是引发这切城市文化 西南科技大学硕士研究生学位论文第2 页 问题、经济问题、环境问题和社会问题产生的根源所在，大搞商业性房地产 开发，追求利润的最大化，使名城容积率、建筑高度屡创新高的现象现在还 时有发生，盲目追求短期经济效益而忽略城市发展长期的文化效益、环境效 益和社会效益；只顾单项效益而忽视综合效益，给名城带来严重而深远的影 响。因此，本文从经济因素入手，分析经济因素与容量控制的关系，提出对 策，在充分保护历史文化名城的前提下，更好的平衡各方效益，实现共赢。 1 2主要概念的廓清 1 2 1 历史文化名城 历史文化名城是法定概念，2 0 0 2 年颁布的中华人民共和国文物保护法 第十四条第一款定义为“保存文物特别丰富并且具有重大历史文化价值和革 命意义的城市，由国务院核定公布为历史文化名城。 国务院于1 9 8 2 、1 9 8 6 、 1 9 9 4 年分别公布了2 4 、3 8 、3 7 座，后第三批又增补两个，共1 0 1 座历史文 化名城，截止2 0 0 7 年9 月，我国历史文化名城共计1 10 个。 主要分为7 类： 古都型：以都城时代的历史遗存物、古都的风貌为特点。如：北京、 西安。 传统风貌型：保留一个或几个历史时期积淀的有完整建筑群的城市。 如：平遥、韩城。 风景名胜型：由建筑与山水环境的叠加而显示出鲜明个性特征的城市。 如：桂林、苏州。 地方及民族特色型：由地域特色或独自的个性特征、民族风情、地方 文化构成城市风貌主体的城市。如丽江、拉萨。 近现代史迹型：反映历史上某一事件或某个阶段的建筑物或建筑群为 其显著特色的城市。如：上海、遵义。 特殊职能型：城市中的某种职能在历史上占有极突出的地位。如：“盐 城 自贡、“瓷都 景德镇。 一般史迹型：以分散在全城各处的文物古迹为历史传统体现主要方式 的城市。如：长沙、济南。 1 2 2旧城改造 西南科技大学硕士研究生学位论文第3 页 现代地理学辞典中对旧城改造的解释为：“局部或整体地、有步骤 地改造和更新新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服 务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社 会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。 旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 内容包括：改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用 地分区和城市用地的规划分区；改善城市环境，通过采取综合的相互联系 的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况 等；更新、调整城市工业布局；更新或完善城市道路系统；改善城市 居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住 区。 表1 1旧城改造层次比较一览表h 1 t a b l e1 1u r b a nr e n o v a t i o na n dc o n s e r v a t i o nc o n t e n t 旧城改造层次内涵 改造、改建或再开发比较完整地剔除现有环境中的某些方面，目的是为了 开拓空间，增加新的内容以提高环境质量。 整治对现有环境进行合理的调节利用，一般只作局部的调 整或小的改动。 保护对具有保存价值的现状加以维护，基本不做改变。 1 2 3容量 容量指城市土地开发建设的物质基础强度，指对单位面积地块上某一类 型用地的开发程度。对于一个地区而言，影响地块建筑容量的因素很多，主 要控制指标包括容积率、建筑密度和建筑高度。城市规划编制办法实施细 则( 建设部，19 9 5 年6 月颁布) 规定，我国城市地块的开发强度主要在控 制性详细规划设计阶段确定。 1 2 4经济因素 l 芒稽德曾经指出，“真正影响城市规划的因素是深刻的政治和经济因 素 ，从当前我国的现实情况来看，旧城改造在性质和目标上已经发生了显 著的变化。上世纪9 0 年代前，旧城改造的动因主要是为了防止物质和功能 老化，而现阶段的动因主要来自于我国社会经济条件的深刻变化所提出的更 西南科技大学硕士研究生学位论文第4 页 高层次的要求。 影响旧城改造中容量控制的经济因素有很多，包括宏观上和微观上的， 不可能一一评述，在本次论文中选取了重要且直接相关的经济因素，在第三 章和第四章中分别进行了重点分析。 1 3 研究的目的、意义 大规模的“旧城改造、城市基础设施建设、房地产开发等，已使我国 不少历史文化名城容量失控，受到不同程度的破坏，经济因素对改造容量的 影响重大，直接影响着城市利益分配、城市利益和开发商利益的平衡问题。 国外从经济因素入手，对历史文化名城控制好容量同时又能实现良好的经济 效益进行了全面系统的研究，而国内对这一方面的研究还很有限，但经济因 素恰好是最重要的，因为各方1 日城改造的目的就是为了获取经济利益，经济 利益是影响改造容量最深层次的动因，因此，从经济角度探讨对改造容量的 影响是很有意义的。 对历史文化名城这一特殊的城市类型，探讨其容量控制，对名城的保护， 以及整体风貌的延续传承十分重要。因此，本文从经济方面入手，研究经济 因素对历史文化名城旧城改造容量控制的影响，拟清经济因素与容量之间的 关系，为从经济因素入手控制旧城改造容量提供依据，也为名城中容量控制 问题开辟了新的思路。 1 4 研究方法 1 4 1文献研究法 通过收集和分析现有的书籍、杂志、报刊、论文，加以阅读和整理工作。 对相关部门的统计数据也作了收集、分析。通过对国内外文献的检索，了解 了国内外历史名城旧城改造的发展过程、现状以及存在的不足和已有的经 验，对作者论文的完成起到了很好的引导和借鉴作用。 1 4 2 实地考察法 实地考察笔者认为是最重要的一步，笔者在论文阶段曾多次走访历史文 化名城阆中以及成都的几个历史街区：文殊院片区、宽窄巷子片区、大慈寺 片区，以及成都周边的几个旅游镇都做了重点走访，也通过资料分析和调查 西南科技大学硕士研究生学位论文第5 页 了一部分房地产开发项目，收集了很多第一手的资料，建立了直观、感性的 认识；结合上步文献研究法中积累的理性认识，感性与理性相结合，有了 较全面的认识，相信对论文大有裨益。 1 4 3 系统分析法 系统论将事物作为一个与其他事物以及自身内部各因素相互联系、统一 的整体来研究；不仅研究各组成部分的性质、特点，还研究它们相互间的关 系，以动态、发展的眼光来看待问题。论文中将历史文化名城的旧城改造看 作一个整体来分析，每个因素都是相互影响而又关联的，每一个影响因子的 变化，都会对容量控制产生影响；通过分析，找出他们的制约和促进，提出 对策，既达到控制容量的目的又兼顾好各方利益。 1 5 研究内容 论文由六章组成，按组织结构可分为以下几方面： 第一章：概述本文的研究背景、目的、意义、方法、研究的内容，以及 主要概念的廓清。 第二章：阐述国内外历史文化名城容量控制现状、实践述评及国外经验 对我国的启发，分析历史文化名城高容量的经济诱因和高容量带来的不利影 响。说明历史文化名城这一特殊的城市类型进行容量控制的必要性。 第三章：目前历史文化名城“保护区仍受到破坏性开发的威胁，其直 接原因就是“保护区 的旅游价值得不到充分的体现，因此，容量控制的关 键在于旅游效益，本章通过分析旅游效益和经济因素的关系，找出影响旅游 收益的相关经济因素，并逐一分析这些经济因素与收益的关系。 第四章：“非保护区 内旧城改造是以商业性房地产开发为主，以房地 产开发商为主要讨论对象，找出影响投资收益的相关经济因素，通过进行影 响开发容量的经济因素分析，拟清商业性开发中经济因素与开发容量的关 系。 第五章：在分析的基础上，针对第三、四章中的问题，提出相应的对策， 达到容量控制的目的。 第六章：结语。 西南科技大学硕士研究生学位论文第6 页 2 历史文化名城旧城改造容量控制的必要性 2 1国内外研究现状 2 1 1国外历史文化名城容量控制现状 国外历史文化保护运动开始较我国早，取得了丰硕的成果，对我国有极 大的引导和借鉴作用。1 9 3 3 年，国际现代建筑协会在雅典宪章中专门 论述了“有历史价值的建筑和地区”，这是第一个城市规划方面国际公认的 纲领性文件。2 0 世纪6 0 8 0 年间，世界范围内形成了保护历史文化的高潮， 相关国际组织在此期间通过了一系列宪章和建议，主要有1 9 6 4 年，威尼斯 宪章，这是第一部关于历史建筑保护的纲领性文件，揭开了建筑与环境保 护的序幕；1 9 7 6 年联合国教科文组织通过保护世界文化和天然遗产公 约、内罗毕建议、1 9 7 8 年通过了华盛顿宪章、以及1 9 8 4 年关于真 实性的良奈文件随1 。西方的保护已从可供欣赏的艺术品，发展到整个历史 街区以及整个历史城镇；由物质实体发展到非物质形态的传统文化以及更广 泛的领域。 容量控制方面英美两国较具代表性。英国经历了从清除贫民窟到注重历 史环境保护，从强调物质到注重人文的转变过程晦1 。强调保护区整体风貌的 保护而非单体建筑的保护。城市开发控制主要依靠政府调控、法规章程和城 市开发政策，平衡公共利益和开发商利益，获取历史文化保护和城市综合效 益的共赢。 美国在2 0 世纪7 0 年代制定了国家历史保护法、保护史迹运动和历 史建筑再利用，由此全面展开了城市历史保护工作。纪念性历史建筑宾州车 站的拆除催生了专门的保护单位历史建筑保存委员会的成立和“制定保护建 筑、“发展权转移、“奖励分区、“特定地段 等旨在完善分区管制法，加 强保护区内开发控制政策的形成。在实践保护经验中还制定了“特定区、 “标志法令”、“反拆除法令、“历史地段等多元化开发控制手段；并制定 了土地使用分区奖励制度、发展权转移制度，对遵守法规的开发商给 予一些额外的建筑容积率的奖励，在保证开发商合理利润的同时也保护了历 史文化，很好地协调了城市发展与保护的矛盾。其中，区划在美国大部分洲 是最有效的控制手段，对于特定的场地而言，区划严格限制了设计师的自由， 可能会降低城市设计的质量 圳，但对旧城区起到了很好的保护作用，这些 西南科技大学硕士研究生学位论文第7 页 宝贵的经验都值得我国在历史文化名城旧城改造中学习借鉴。 2 12 国外历史文化名城容量控制实践 21 21 纽约中央车站的保护与发展权转移 纽约中央车站是纽约标志性建筑之一，1 9 6 7 年被评为历史建筑。1 9 6 9 年彭思铁路公司决定改建一座庞大的办公楼。遭到了历史建筑保存委员会的 强烈反对，但拆除申请是符合当时分区管制法的( 当时分区管制法规定的 f a r 为1 5 ，附建广场可放宽到18 ；而车站占地多，f a r 只有15 ) 。于是， 委员会为了应对这一事件制定了“历史建筑发展权转移办法( t d r ) ”，既维 护了法律的权威又完整保留下了中央车站。 发展权转移指保证分区总密度不变，将历史建筑未使用的发展权转移到 相邻的地块，纳入新开发建筑使用。还要经历严格的审核过程，包括：容积 率转移量的上限、收授基地配置和建筑设计评审标准、环境冲击评估与补救 措施，等。在保护历史建筑的同时也使建筑与周围环境融为一体。是市场经 济运作下，城市开发与历史建筑保护的一次新的尝试，也是保护与发展的一 次双赢。 a ) 现状模型b ) 按分区管制，完全开发c ) 按发展权转移法方案 图2 - 1 纽约中央车站发展权转移图”1 p i g2 - i n e wy o r kc e n t e rs t a t i o nd e v e l o p m e n td r o l lt r a n s f e r 西南科技大学_ 硕士研究生学位论文第8 页 2122 美国费城街区强度控制 睡糕 。麓 吝犁髅 茹蒡豢 圈2 - 2 美国费城鸟瞰围 f i g2 - 2 usp h i l a d e l p h i ab i r d se y e 在美国费城街区再开发中设置的“基本要素”，包括透明、容易理解 的土地处置制度的建立和房地产市场的顺畅运作。有助于高空置率、土地闲 置和破败区域的改造。 2 0 0 1 年，费城开展了4 街区转型计划”。力图通过利用空置建筑物和空 地改造形成市场复苏，加强城郊的竞争力。主要通过各街区的房屋市场状况 调查，对人口普查区域层面的住房和经济数据进行大量分析。基于这些数据 拟定“首选”、“升值”、“稳定”、“转型”、“贫困”、“改造”六个街区等级， 从而确定改造区域的力度和强度，使开发强度符合市场需求，进行有针对性 的改造。在过去5 年中，该项工作取得了重大进展。 依靠专门的法律、侧重与贫民窟的改造和围绕房地产投资项目，这三个 主要改造手段是美国城市改造的主要特点。 213 我国历史文化名城容量控制现状 最早提出名城保护概念的是粱思成先生，1 9 8 0 年保护乎遥古城打响名 城保护事业第枪至今，我国经历了个连续的发展演变过程。i9 6 1 1 9 8 2 年，我国一直是以保护文物为核心的单一体制；1 9 8 2 年，历史文化名城概 西南科技大学硕士研究生学位论文第9 页 念的提出使我国的遗产保护制度形成了双元结构；1 9 8 6 年提出历史文化保 护区的概念；1 9 9 3 年全国历史文化名城保护工作会议明确指出历史文化保 护区是我国文化遗产的重要一环引，是保护单体文物、历史文化保护区、历 史文化名城这一完整体系中不可缺少的一个层次。自此，构成了多层次的保 护体系。多年来，推出的重要法规、文件也对名城保护事业起到了极大的推 动作用，使名城保护事业朝着系统化、规范化、法制化的方向发展。 我国城市规划管理控制中，城市规划对土地使用强度的控制从三方面入 手：一是在城市总体规划中，从宏观上限制各地块使用密度，是确定每个地 块容积率的大前提；二是在城市分区规划或区划中，结合城市设计，在中观 上限制各地块使用性质、使用强度，三是在控制性详细规划中，对每块土地 开发的关键技术、经济指标进行详细规定，但由于相关措施的建立还不尽完 善，目前控制的力度还较小，加上旧城改造的成本远高与新区开发，以及区 位优势明显，开发商往往趋向于修建高层，加上开发商追求经济效益为第一 目标，开发模式单一，老城区开发过快，强度过大导致的城市问题层出不穷。 正是这一系列交通、基建、环境等城市问题的突显，开发容量控制也越来越 受到城市工作者重视。但这方面成功的案例和资料还相对较少；特别是经济 因素与开发容量控制之间关系的研究还很少。 2 1 4国外经验对我国的启示 西方国家的旧城改造与历史文化保护工作，比我国要早几十年，积累了 大量的经验和失败教训，有些值得我们学习借鉴，有些我们需要引以为鉴， 但我国与国外情况存在着或多或少的差异，在学习借鉴时还需要结合自身情 况。 第一，西方国家完善、严格的法律法规，是最强有力的保障n 引。1 9 世纪 始，西方国家城市扩张需求日趋激烈，为了很好的保护历史文化和建筑古迹， 那时西方各国都已建立起较完善的法律法规，严格规定及约束旧城改造中的 各种行为。并对各保护区都进行了完整的资料收集整理，分析其历史沿革、 形态演变、社会经济背景，充分认识其历史文化特征；在这基础上建立一套 完整的评价体系，准确评估历史文化资源及价值，作为制定开发与保护策略 的依据。而纵观我国，在这些方面做得还远远不够，破坏现象还屡有发生。 第二，保护区改造中把改善基础设施和居住环境质量放在首位。注重生 态平衡与环境保护，在旧城改造中不但不能减少绿地还要增加绿地。西方国 家在名城改造与开发上情况与我国是存在一定差异的，但在这一方面，成都 审 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 0 页 做得也是相当成功的，成都的旧城区公建配套不全，生活条件差，还沿用过 去的马桶和蜂窝煤，生活非常不便。改造势在必行，历史文化保护也不容忽 视。成都创造性的采用了保护性拆迁改造、“不动迁方案 、自己改造与政 府补贴相结合的模式，在保护的同时也改善了人们的生存现状。如：“都市 第一禅林一一文殊院片区拆迁改造就是成都旧城改造与历史文化名城保 护有机结合的最佳例证。 第三，西方国家摈弃了全部推倒重建，而是连续有机的改造，注重场所 精神、文脉精神的延续，体现人文关怀，使历史文化和现代生活能更好的相 融。而现阶段我国的旧城改造多数还停留在表面形式改造的阶段，主张用高 积累、高消费来刺激经济增长，把经济增长视同于经济发展，并把经济效益 当作唯一目标，导致了历史文化断层、环境恶化、居住形态瓦解等城市弊病。 第四，西方国家旧城改造资金筹集渠道多元。上至各级政府下至私人， 都是筹集的对象。始于1 9 5 4 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大 量联邦政府补贴来筹集改造资金的引。我国城市大都借鉴了国外模式，成都 至9 0 年代后期开始实行“利改税 ，试行市政设施有偿使用和住房制度改革 等，拓宽了资金筹集渠道，一改过去单纯依靠国家的局面；随着国内投融资 体制改革的深入和对外开放力度的加大，资金筹集渠道也越发多元化。2 0 0 2 年以来n 引，成都已经进入了在国家及政府引导下吸入商业资本的市场化运行 新时期。 2 2历史文化名城旧城改造的特点 改革开放二十多年来，经济的发展与日俱增，深刻影响着历史文化名城 旧城改造。2 0 世纪8 0 年代中期，人民生活水平极大提高，对旧城基础设 施匮乏、居住拥挤、建筑破败现象日益不满，最初是从“解决旧城居民住房 问题 的良好愿望出发。于是，以历史名城为首的众多城市纷纷提出“旧城 改造。但在当时各地政府财力还相当困窘，旧城改造方面的经验也十分有 限，加上受到开发成本等因素的影响，不少城市的住宅小区大都建在历史城 区边缘，楼房的高度也以多层为主，“旧城改造 的实际力度相对还比较小。 保护意识淡薄，加上初期的改造主要是针对较为残破的、易于拆除的古建筑、 古街区而言，在那一时期遭到了一定的破坏，但由于改造力度还不太大，破 坏力也不是很强。 2 0 世纪9 0 年代以后，城市经济高位运转，各城市财政实力极大增强。 由于国家严格控制耕地的征用，加上土地的有偿使用，土地市场的逐步形成， 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 1 页 房地产的发展，带动了历史城区土地价值的迅速提升。城市建设的重点就转 向了旧城区，“改造目标也发生了从人到土地的深刻转变n ，逐渐 由以改善居民生活条件为主，演进到更加注重城市经济效益，开发商以追求 市场的最高回报为目的，往往着眼于有较高售房率的那些保存较完整的地 段，导致了大量成片的地段全部推倒重建，这样过度开发、全面更新造成了 极大浪费，也对历史城区造成了极大的破坏。 2 1 世纪，城市进程加快，城市规模扩展迅猛，多年的经济增长率始终 保持在1 0 以上，特别是经济全球化的到来，促使新的“旧城改造 计划迅 速形成。此时“旧城改造又由注重城市经济效益，演进到更加注重城市形 象变化，追求城市面貌的日新月异。于是各城市先后掀起了大广场、大草坪、 大水面、豪华办公大楼建设热，求大求新的现象十分普遍，成为典型的形象 工程、政绩工程。随着改造规模的扩大，改造中的商业性成分也逐渐增多， “旧城改造”演变成为对历史城区的大规模商业性房地产开发。在这急速的 发展和剧烈的变化时期n8 。，由于人们对自己城市的历史精神和文化身份缺乏 深入了解与把握，伴随着新一轮“旧城改造 的，便是新一轮“建设性破坏”， 许多历史城区中优秀的文化遗存遭到了无情的摧残和破坏。 2 3历史文化名城旧城改造土地高容量的经济诱因 2 3 1土地资源稀缺现状 我国人多地少，土地资源稀缺性特征显著，供需矛盾突出。据国土资源 部专项统计，从1 9 9 6 年2 0 0 5 年，我国的耕地净面积减少1 2 亿亩，约占耕 地总量的6 6 。城市建设用地占用耕地现象严重，针对这一矛盾，国家连 续出台了一系列保护土地资源的措施，对土地的保护和使用进行专项的监 督，切实保护好耕地，遏制当前耕地大幅建设的趋势。 土地资源总是稀缺的：正如上述所言，用于城市开发建设用地总是有限 的，因为每个地理位置都是独一无二的，尽管没有土地的绝对短缺，但在具 体的地区和地段上，可用于某一特殊目的的土地还是相对稀缺的；另一方面， 随着社会经济的发展和人口的持续增长，对土地需求量增大，但由于耕地保 护政策，限制了城市的扩张，城市开发的重点就会放在盘活城市现有土地上 来，城市发展势必会向高容量倾斜；加上旧城区容积率低，往往又占据了优 势地理位置，自然成为房地产开发的热点区域。 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 2 页 2 3 2土地价值的凸显 在我国土地资源紧缺、城市化进程加速的背景下，对房地产开发而言， 土地就是核心竞争的原动力。土地资源的匮乏、可供开发城市土地的稀缺、 土地的不可再生性，决定了土地价值升值。 此外，土地资源的自然和经济特性不但表现为数量有限，而且表现为区 位功能和效益的极大差异。中心区往往是城市土地价值最大的地段，同一地 段土地的价值往往取决于土地的容积率n 钉幢训。 其次，土地资源不仅能产生直接经济效益还有其扩散性。城市历史文化 本身就具有经济效益，这一点可以通过周边土地的价值升值和商业的繁华来 证明；随着社会经济的发展，城市历史文化作为一种稀缺产品其自身的经济 价值以及对周边的影响力还会进一步加大。据成都市国土局土地拍卖历史资 料显示，近几年来，土地拍卖价格的变化是土地价值的凸显。 表2 1城市土地价格影响因素与量化指标表1 t a b l e2 - 1f a c t o re f f e c tu r b a nl a n dp r i c ea n di n d e x 影响因素量化指标 商业繁华程度 单位面积零售业销售利润( 元m 2 ) 道路等级 市内交通通达程度 道路类型 公交车流量( 班次日) 其他车流量( 辆h ) 对外交通便利程度与对外交通设施间距离( k i n ) 公共设施完备程度 与公共设施的距离( k m ) 大气污染超标率( ) 环境质量优劣程度 噪声污染超标率( ) 水质污染超标率( ) 人口疏密程度 、人口密度( 人k 盯) 2 3 3利益角逐 旧城区一般位于城市的中心地段，土地价值最高，开发利润最大，是房 地产开发企业极力追逐的热点，房地产开发企业注重的是建筑自身功能、内 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 3 页 部环境和经济效益，盈利往往是最终目的；这使得房地产开发企业想尽一切 办法强化土地使用，把土地使用价值发挥到极限，以获得最大的利润。这种 利益驱使的开发行为以及政府为了吸引投资的屡屡让步，都使得建筑高度控 制指标、容积率控制指标、风貌控制指标成为一纸空谈。 2 4高容量旧城改造对历史文化名城的危害 2 4 1 丧失个性、记忆消失、千城一面 经济主导、商业高强度开发的模式日益削弱城市历史文化，越来越无法 满足人们的认知感和归属感。大拆大建、急功近利、注重物质、忽略人文的 旧城改造，带来的是面貌趋同、缺少灵魂、毫无个性、记忆消失、精神衰落 的城市。 大规模的破坏性改造工程已经使城市文脉出现断层数据显示幢2 1 ，1 9 7 8 年到2 0 0 3 年，中国1 0 0 万人以上的特大城市从1 3 个增加到4 9 个，5 0 万至 1 0 0 万人的大城市从2 7 个增加到7 8 个。然而，城市建设中抄袭、模仿、复 制现象十分普遍，导致“南方北方一个样，大城小城一个样，城里城外一个 样 ，“千城一面”的现象日趋严重，城市精神正在无形的衰落。这种一味注 重城市物质利益，而忽视文化生态和人文精神，盲目攀比、热衷于搞“形象 工程”的行为，表现出对文化传统认知的肤浅，以及对城市精神理解的错位 和对城市发展前途的迷茫。 由于忽视对文化遗产的保护，造成这些历史性城市文化空间的破坏、历 史文脉的割裂，社区邻里的解体，最终将导致城市记忆的消失。保护历史文 化遗产，维系历史文脉，留住城市记忆，建设形神兼备、浑然一体的城市， 实现城市建设形式与城市文化内涵的完美结合，是人们生存发展的心理需 求，也是当代人对祖先和子孙的责任。 2 4 2 环境恶化，邻里关系缺失 开发商追求最大利益，尽可能的提高容积率，如此高强度开发带来的是 城市绿地被占有挪做它用，休闲娱乐场所减少减小，公共活动空间进一步压 缩3 。基础设施配置、生活服务配套落后，卫生条件差，道路狭窄不畅，无 法满足日照通风间距要求，直接导致人们环境的恶化。同时，优雅矮小的历 史建筑构筑的保护区空间格局、建筑风貌和生活氛围被极具商业价值的现代 西南科拄丈学硕士研究生学位论文第1 4 页 高层建筑、伪建筑所打破，城市空间景观受损，这一切都是过密的开发导致 的直接后果。 在高强度开发中，大量的仿古建筑正在拔地而起( 如图2 - 3 ) ，改建建筑 通常都打破了原来一层院落式格局，取而代之的是多层沿街式商用布局，整 个改造过程属于从院落式到沿衡商用式的转型，过去亲切的邻里尺度已经基 本瓦解。比如：j i 大外的培根路，有着风味 浓烈的川西四合院和老巷是一条自发形成的 酒吧文化街，改造时全部拆除改作商用；原 有的那种“日暮黄昏，萧瑟老巷，竹椅木凳 榕树下，房檐前，木门后，学子们猜拳品酒 老人们打牌下棋老外们弹琴而歌”的 老成都生活、体闲方式，以及和谐、融洽的 邻里文化都被完全抹灭了。 瓣 图2 - 3 大肆改造围 f i g2 - 3 w a n t o nr e b u i l d 24 3 生活空间质量下降 空间质量的优劣是评价旧城改造成功与否的重要标准之一，空间主要是 由自然环境以及微观性很强的政治、经济、社会与文化环境构成”“。简单地 反映为居民对生存现状的满意度。 其中，经济因素足影响空问质量的 关键性因素，同时经济因素又是改造强 度的决定性因素，三者相互牵制( 如图 2 - 4 所示) 。以往经验表明，高容积率对 生活空间质量影响不利，高容量会使城 市土地利用在连续一致性上出现断层 难咀实现土地使用功能的多样化。虽然 在一定程度上缓解了居住压力但也造 成了城市基础设施服务能力和承受能力 的增加和社会负担的加重，产生巨大的 社会、环境负效益。 每高 棘 ( 经济因素 = 容量) uu 图2 - 4 空间质量、经济因素、容量关系围 f i 9 2 - 4 c o n n e c i i o no f s p a c eq u a l i t y e c o n o m l cf a c t o ra n dc a p a c i t y 2 0 0 1 年，我国所做的关于省会城市生活空自j 质量调查中显示，成都的空 问质量综合指数排名1 6 位，属于中等水平。事隔6 年，在大量的调查走访 中r 仍发现成都人依然普遍对高容量区域的满意度不高，大多的感觉仍然是 交通堵塞、扶尘大空气质量低、垃圾随地都是，卫生状况差。这些老问题 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 5 页 俨然成为高容量区域难以解决的顽症。归根结底，根源还是由于商容量导致 城市各种矛盾的激发和难以调和。 24 4 保护区建筑高度失控 旧城区作为历史文化名城的主体特色所在，其宜人的空间尺度应该被完 整的保存下来，对旧城市区周边建筑的高度控制就显得尤其重要。我国在重 点保护的旧城区，进行了高度分层次控制，分为：严格控制区、重点控制区 和一般控制区。但在实际操作中，部分政府将城市完全交给市场，由市场自 我调节的政策给名城保护带来很大的难度 缺少政府、管理部门的正确有效的引导和 控制，容易导致保护工作的不稳定性与非 持续性。加t 旧城区是七地增值最高的黄 金地段，开发商以追求高额经济回报为目 的，使旧城区所要控制的建筑高度、密度 容积率屡屡失控”“。一般审定高度和总体 规划规定的原则高度相比，很多项目都平 均高出了一到二个档次。高度的突破、现 代建筑的混杂严重影响了旧城区古风貌格 局和城市轮廓，针对这一问题，多数城市 也在纷纷出台对策，如：闻中古城区内现 代建筑、超高建筑全部予以拆毁处理：成 都文殊院片区、宽窄巷子片区部分现代建 筑、超高建筑也正在拆除中。但在其他历 史文化资源价值并不那么凸显的城市，建 筑超高的现象还是时有发生，要实现高度 控制，不能单纯的依靠开发商，政府还必 须加强j | 茳管、加大投入力度。 围2 - 5 a ) 文殊院片区小吃街现代建筑 圈2 5 b ) 宽窄巷子拆辣中的现代建筑 f i g2 - 5 a ) w e ns u ny u a ns e c t i o n m o d e r nb u i l d i n g f i g2 - 5 b ) k u a az a la l l e ys e c t i o n m o d e r nb u i l d i n g 245 交通问题加剧 正如明纳里( m i n n e r y ) 所说：如果当前的城市形态带束了些不利因 素的话，那么其中的些问题将在紧缩的形态下有可能更加恶化( 1 9 9 2 年) ”。在不断攀升的容积率的刺激下，培为凸显的就是城市的交通问题。 遂 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 6 页 在走访调查中发现，成都高强度开发区段交通堵塞现象普遍非常严重。 频繁的堵塞给步行环境和名城形象带柬了很坏的影响公交车堵塞在马路 上、火车站前人满为患，排起长龙打的，得不到及时的疏散、停车场地缺乏， 没有足够的停车位。这些都大大的降低了道路的功能，只能不断求助于更为 高效的公交体系。成都近期己开始修建地铁线路，但成效如何，尚不可知， 但来自交通部的研究显示“”：即使在最拥挤的城市，人们都不打算放 弃私家车：相反，人们倒想购买更多的私家 车。私家车最大的优势在于它本身的方便、 舒适、自由，这些都是公共交通体系所无法 取代的。数据表明，国外已经达到了每千人 6 0 0 辆小汽车；而我国大城市才每千人2 0 0 辆小汽车，远远低于这一水平，上升空问还 银大：随着经济的发展，人们物质生活的充 裕，小汽车的普及，购买势头愈演愈烈，高 强度开发带来交通问题会越发棘手。 囤2 - 6 交道堵塞图 f i g2 - 6 t r a f f i cj a m 2 46 引发公众心理危机 事实证明：拥挤是产生城市压力的重要来源。拥挤的甚觉阻及与拥挤有 关的环境条件可以产生一种紧张的心理状态，使人的行为发生变化，可能造 成身体不适和社会病态，影响个人健康。 当前的“高强度开发”、“过度开发”感使邪些长期远离自然，生活在高 压环境的公众产生了强烈的厌恶，并联合起来抵制这种“城市捌挤现象”， 这已经深刻影响到了他们的工作、生话品质。况且，在规划决燕中，公众缺 乏参与途径，只能被动地接受、适应。从这一层面上说，公众只是单纯的承 受者：政府缺乏必要的渠道了解公众对城市 的期望，城市的生长、发展只掌握在少数决、： 策者手中，更谈不上改善生活现状。加上， 一 v 每天都生活在高压环境的包围下，缺乏广阔 - ： 的公共与私人空间，使人们没有合理的渠道 二 。 f 。幺 排解心中的郁闷，长期累积就容易引发心理 、一 ”- ” 病症。同时，改造中物质、人文空问的重构 固2 7 不堪重负圊 生活方式、居住文化的改变会造成文化心 f i 9 2 7 e x r e m ed e a d w e i g h t 理失衡同样也会引发大量的心理问题。来 西南科技大学硕士研究生学位论文第1 7 页 自香港的