关于北京市场的考察报告.doc

.关于北京大红门批发市场考察及多福市场发展简析的报告根据公司的工作安排，公司总经理张振武、副总经理尹国明、招商部曹本杰于2011年20日-23日对北京大红门服装批发市场进行了较为详细的市场考察，现将考察情况向公司领导进行汇报，并结合我公司家电市场的情况进行简单分析。一、大红门服装批发市场简介大红门服装批发市场位于北京南中轴路上，北起南三环木樨园，南至凉水河北岸。北京奥运会之前，为了提升北京市的整体商业圈的格局，提升大红门服装市场的竞争力，丰台区政府引入了服装商业核心区（CBC）的概念。从2002年开始，将类似于汉正街批发市场的大红门服装市场开始了整体的市场改造和提档升级，经过多年的市场建设，形成了以批发流通为主，带动产销的商品流通市场体系，构成了较大规模的大红门服装商业圈，结合相关配套产业（物流、贸易、教育、营销服务等）形成的特色商业区域。大红门服装批发市场现在已经成为北京市最大、最具发展实力的服装批发商圈。批发市场已经形成了一个有属于自己的服装物流集散地，而不是仅仅存在于各自为战的扎堆型商圈层面。整个商业区域内共有服饰、纺织品、鞋帽等综合市场24家，各类商户7000多个，总营业面积24万平方米，是中国长江以北地区最大的服装集散市场。在北京乃至华北、东北、华中地区都享有较高知名度。北京大红门地区正在向更高层次商圈迈进，即现代化的服装核心物流区域。正是这种务实的发展举措，使得“大红门服装批发市场俨然成为中国新经济形势下服装批发业态的全新风向标，并且在全国同行业中起到教化意义的典范作用”（摘自中国纺织服装周刊）。在大红门服装批发市场中，最具代表性的两个市场为北京福成商贸城和北京天雅服装批发大厦，两个批发市场就是此次考察的重点。二、代表性市场考察具体情况北京福成商贸城和天雅服装批发大厦作为大红门服装批发市场最具代表性的两大市场，在地理位置上紧紧相邻，在经营规模、经营理念、管理模式、组织架构上有很多相同的地方，但是根据市场定位和特点，有不尽相同的地方，考察小组根据具体情况，对两个市场进行对比，对考察情况的相同点和不同点进行具体分析，汇报如下：（一）基本概况1.福成商贸城总占地面积2.1公顷，建筑面积达7.05万平方米，共有地下三层、地上七层，建设规模70551平方米，经营面积约5万平方米，目前经营商户多达2000多家。是一个以经营高、中、低档各类服装、鞋帽和小百货等为主的大型专业批发兼零售市场。在大红门市场整体改造的情况下，福成商贸城于2007年开始重新装修，工期近一年的时间。2.天雅服装批发大厦占地1公顷，总建筑面积超过52000平方米，地上九层，地下二层。设有800余个精品商铺，6-8层是15000平方米的高档商务写字间，九层设近1000平方米的现代化“T”型台表演大厅，可容纳近千人举办大型时装品牌新闻发布会。地上一层至五层，大厦分别设置了针织、男装、女装。六层至八层是各大国内外知名品牌驻京的商务办公区。大厦从2002年开始动工兴建，2007年重新装修，设有统一的中央空调系统，每层设4部自动扶梯，2部货梯和无障碍通道，每层显著位置设有大型电子显示器和固定的广告发布位置。（二）经营特点作为两个具有代表性的新兴的大型服装批发市场，根据考察情况，总结了以下六个特点：1.营业时间长。两座商业大楼的经营时间从凌晨6点开始，一直到下午5点结束，经营时间长达11个小时，管理人员同步上班，节假日不间断营业。2.租金较高。楼层由低到高，租金价格由高到低；每一层价格从电梯向四周辐射降低，手扶电梯和直梯四周租金较高，呈阶梯式下降。（1）福成商贸城每层最高价至最低价之间差距每平方米每天租金大约为4元，中央空调按照统一标准收取，即每平方米每天0.5元。大楼整体营业面积为约5万平方米，平均租金为每平方米每天9元，按此计算，大楼每年整体收入为173,375,000.00元。（2）天雅服装批发市大厦每层最高价至最低价之间差距每平方米每天租金大约为6元，中央空调按照统一标准收取，即每平方米每天约0.7元。大楼整体营业面积为52000平方米，平均租金价格为每平方米每天10元，按此计算，大楼每年整体收入约为203,086,000.00元，3.分类清晰。大楼对于每层楼的经营种类分类清晰，不允许在同楼层出现其他楼层的经营品种。按照管理部门工作人员的介绍和现场考察，在已经分类的楼层中确实看不到同一楼层经营其他品种商品的情况。（1）福成商贸城地下一层至二层作为地下停车场，地下三层作为仓库使用，一至二楼经营男装品牌，三至四楼经营女装品牌，五楼经营皮草、貂毛品牌，六楼经营运动品牌，七楼经营鞋业。六楼和七楼零售，大楼实行统一收银，极大地提高了人流量，大楼办公区域在七楼，餐厅经营在七楼，满足了市场商家工作人员和顾客的就餐需求。（2）天雅服装批发大厦地下一层至二层作为地下停车场，一至二楼经营男装品牌，三至四楼经营女装品牌，五楼经营针织产品，六至八楼作为写字楼出租。大楼办公区和餐厅设在八楼，九楼则设立了一个近千平方米的多功能厅，集会务、展示、表演等一体化功能。4.商家单一。对外出租的商位中，大楼制定了较为严格的商家准入制度，主要以厂家直接设立经营点为主，基本不考虑中间代理商的租赁签约。商家主要以北京本地和周边的服装生产厂家，减少中间流通环节。对于暂时不能满足商位出租的，再考察代理商的实力进行租赁，由此可见，在市场租赁环节上，在租赁签约的优先权上，厂家一定高于代理商。5.流通快速。可以说商位是服装厂家在批发市场上“办事处”，因此在经营上和零售存在着极大地差别。商家全部是按照提前一个季度进行货物的预定，基本上是提前一个季度完成市场销售，即夏季销售秋装，秋季销售冬装的循环备货，商品和现金的流通速度得到了极大地提高。既有利于商家现金流的快速回收，也有利于大楼租金的收取，并且保证了市场上销售的产品指示了下一个季度的发展趋势，起着产品市场的导向作用。6.只租不卖。两座商业大楼全部实行租赁经营，不对外出售产权，在经营权和租赁费用的收取上，两座大楼采取了一致的方式，即大楼向商家出租十年的经营权，物业管理费两年一次性收取，租金分季度、年度收取，下一年度的租金价格在上一年度年底向商家公布。（三）管理特点福成商贸城和天雅服装批发大厦能作为大红门市场的代表性市场，在经营管理上必然存在着先进的管理方式和方法，根据考察了解的情况，主要有五个特点：1.招商严格。大楼对入驻的商家有严格的考核考察机制，以厂家作为招商的第一选择，其次再选择代理商。只要有厂家入驻的情况，代理商很难进入市场租赁商位，即使在先期有代理商进入，在以后的招商中，只要有厂家代表，大楼招商部会使用多种手段清退代理商。2.分段负责。大楼管理部门将招商工作分为两部分进行，大楼设有统一的招商部和每一层的楼层管理部，楼层管理部实行分层负责，即负责所在楼层全部商位的招商工作，对外发布租赁信息和前期的商务谈判，再将所有商户的资料上报招商部，由招商对每一个商家进行资料审核和实地背景、实力、市场分布等情况的考察，确定最后能入驻的商家。在招商过程中，楼层管理部和招商部分别对招商工作负责两段，避免了选择入驻商家的不严肃性，同时避免了不客观因素引进实力不合格的商户进入市场的可能。简单概括即为楼层管理部负责引进商家，招商部负责考核和签约。3.流程清晰。在招商过程中，大楼和所有商家的签约过程都有一个统一的工作流程。入驻的商家要想进入市场，必须首先向楼层管理部提交厂家产品图册、宣传画页和公司“六证”（即工商营业执照正本、副本，机构代码证正本、副本、税务登记证正本、副本），再次等待楼层管理部向招商部提出考察意向，由招商部对商家进行实地考察，主要考察厂家的生产规模、市场占有率、品牌知名度、经济状况等经营情况。最后决定是否与提交申请的厂家或者代理商签订租赁协议或合同。4.装修统一。大楼在改造过程中，全部采用统一的装修风格，使用玻璃装修为主体，采用隔离式的消防通道，加强了消防安全系数。在商位的布局上，均采用了“店中店”的主题商铺的布局，即在市场内划分大小统一的格局，由商家根据需求，再进行具体分隔，在隔断内部，由商家自行装修。5.管理规范。大楼管理部门规范有序，各种指示标牌清晰显著，包括楼层商家位置的介绍、消防通道、警告标示、广告设置等。市场环境的良好让顾客能自觉遵守市场的各种规定，包括禁烟和环境卫生，市场内毫无出店经营、占道经营的情况，大楼在每层楼统一的地方设置广告牌，保证了市场的广告收入，同时也避免了商家在墙壁上粘贴各种宣传广告。全方位的监控设施，保证了市场内部的安全管理无死角，在市场内部，实行隐形管理，基本上看不到保安人员和工作人员（保洁人员除外）。（四）差异化经营福成商贸城和天雅服装批发大厦在具有以上的共同点和不同点之外，还有两个比较显著的特点，虽然都作为服装批发经营为主体的市场，但是存在着明显的差异，在保证竞争的同时，也具有各自的经营特点，以不同的方式实现各自的经营发展。1.经营内容的差异。（1）福成商贸城以经营服装为主，在商家的选择上，有高中低的三个档次，对商家经营的品牌知名度要求严格程度上要明显低于天雅大厦。另外，在经营服装的同时，还经营、鞋帽和小百货。（2）天雅服装批发大厦在经营内容上更显得单一，没有经营其他品种的产品。在选择厂家上注重品牌的知名度和公司的整体实力，因此，在经营的整体面积更大的情况下，反而经营的商家和商位更少，商家需要的展示面积更大，减少了管理上的成本。2、商位管理的差异。在咨询天雅服装批发大厦招商部的过程中，工作人员多次提到商位的转租问题。市场对商位的转租有着较为严格的管理，对已经签订租赁合同的商家，在没有经过招商部门同意的情况下，严禁对商位进行转租。对于确实需要转租的商家，要收取高昂的转让成本。以一至二楼男装商位为例，一间40平方米的商位，在转租的过程中，招商部要对转租方和承租方收取大约100万元的转租费用，相同面积的女装商位，转让费更高达200万元。这对于商家来说是一个非常昂贵的成本。这一管理措施，让市场始终处于较为稳定的状态，防止中低档品牌过度进入市场，打乱市场的经营环境和状况。在考察组的调查中，福成商贸城的商家和管理人员均未提到商位的转租或者合同终止的问题（另有可能是转让费用较低或者为促进市场的优胜劣汰，不限制转让）。3.不同的理念导致差异化经营。对于这两种经营及管理上的差别，在一次短期的考察中，难以分辨孰优孰劣，禁止转让和单一化的经营能让市场保持相对的稳定经营，降低管理成本，防止中低档产品进入市场，但是也可能造成市场的活跃程度降低，不利于市场化的竞争；放任商位的转让和多种产品进入市场，造成的结果可能恰好相反。通过对北京大红门服装市场的考察，结合两个典型市场的总结对比，可以看出，大红门服装批发市场在转型升级的发展过程，以及转型成功后带来巨大的社会效应和经济效益，更加看出了在管理理念和管理水平上给考察小组带来的思考和冲击，大红门市场的发展思路和经营模式，值得深入思考。三、家电市场的现状及汉正街的发展影响（一）家电市场的整体现状我国的家电市场行业经历了布点分散的无序时代，经过20多年的残酷市场竞争之后，一批经营不善的家电产品和市场因为竞争力不够逐步退出了家电市场。家电行业由于自身产业的特点，非常强调规模效应，所以在行业发展之初，企业间的竞争主要是经销渠道的布局，但是随着市场化、专业化的程度高度集中，销售渠道逐渐被竞争力强、具有规模效益的大型家电连锁市场所垄断，竞争对手更加难以从中生存。其特点是规模化和利润扁平化，只有更加集中销售量和提前收拢资金才能在日益狭窄的市场中占据一定的份额。这也就造成了家电市场资产专用型很强，增加了家电市场转型的成本，市场推出的壁垒增高，家电市场进出壁垒的不对称性，更进一步造成了规模化和竞争程度的加剧，使得一些中小型家电市场利润几乎趋向为零，造成了中小型家电市场的生存空间更加难以生存。从目前的市场来看，国内的家电市场依然存在着两级分化的现象。在各地特别是大中型城市，为了占领二三级市场，一些中小型的家电市场转向家电批发，主要经营中低档的家电品牌。另一方面，众所周知，国美和苏宁成为了国内最大的两个家电市场，规模和连锁经营成为两个家电市场发展的最大支撑。同时，这两大家电市场，占据了中国家电销售市场的绝大部分份额。（二）汉正街提档升级带来的困境和机遇1.汉正街整体改造、提档升级给在汉正街经营的公司和企业带来了巨大的困境和挑战。从2008年开始，武汉市就对汉正街就开始整体改造的步伐。第一大道的改扩修建、拆违工程的逐步推进、市场商户的成批外迁、交通管制日益加强、物流市场越来越萎缩、老城区建设的杂乱无章、消防隐患顽疾难除，这一切造就了汉正街的改造日益迫切，提档升级已经成为市场发展趋势的必然。但是，在汉正街的集中改造和提档升级的同时，商业氛围逐渐消失，人流量、客流量的损失无法计算。更为实际和迫切的是，汉正街的整体规划已经几易其稿，没有最终确定，给市场的经营方向和客户的稳定工作带来了极大的不确定性。2.从另一个方面来看，汉正街市场的提档升级，能从整体上改变汉正街脏乱差的局面，商贸旅游的定位，能极大的提升汉正街的知名度和经济效益。整体的改造，会有更好的规划和全新的面貌，会引来更多的闲散资金和商业投资，为汉正街市场的重新崛起，高档商业区及写字楼会极大的刺激消费刺激，为市场的繁荣提供了新的选择条件。四、多福家电市场的发展的思考（一）多福家电市场面临的现状多福家电市场从1998年开始建立起，就一直作为汉正街最大的家电批发市场，一直处于良好的经营状态。但是应该看到从家电市场的整体态势和发展趋势分析，多福家电市场也正是在国内几大家电市场的夹缝中寻求生存，即上一节分析的主要面向二三级市场。但是，从现在开始，家电行业已经趋向于零利润，二三级市场在几年之内也会走向饱和状态，另外，国内两大家电市场也正在发展渠道延伸，向二三级市场拓展，因此，多福家电市场内的商家会面临更大的市场份额的减少，带来的连锁反应就是家电市场生存空间的压缩。从2008年汉正街就集中改造开始，汉正街整体改造方案多次变更，可以看出武汉市对于汉正街整体改造的慎重，同时意味着提档升级的幅度应该是前所未有的变革。其次，暂时不能确定的改造方案，使得市场的经营具有很多的不确定因素，多福家电市场是否属于重新规划的范围在很大程度上影响着商户是否整体搬迁和市场能否存在，让公司的发展走到了一个发展的十字路口，即继续维持现状经营家电市场还是顺应汉正街的整体改造，对市场进行全新规划、定位。再次，无论多福家电市场是否属于重新规划的范围，市场的提档升级已经是迫在眉睫。市场发展了13年，消防设施设备陈旧，电梯设备故障率升高，都存在着一定的安全隐患，市场的改造已经成为必须。（二）转型升级成为公司发展的必由之路在公司五月份召开“积极应对、找准方向、转型升级、二次创业”的主题教育活动中，我们就对公司面临的困境和今后的发展方向有过讨论，但是更多的是局限于家电市场今后如何发展，在发展家电市场的过程中，如何应对困难，几乎没有跳出家电市场行业的范围，没有思考过如果转型升级以后是否可以逐步放弃租金低廉的家电市场，从而转向利润更高的发展行业。经过北京服装批发市场的考察过后，考察小组认为，公司可以从更广阔的角度和视野来看待市场的整体改造和转型升级。追求高利润和高附加值的经营方向可以作为目前阶段的发展思路进行进一步的探讨和深入的思考。在家电市场日益趋于夕阳产业的时候，决定市场发展方向的不应该是墨守成规，而应该是积极寻求资本、追求资本，实现国有资产的保值增值才是任何经营行为的最终出发点和落脚点。这也就是多福家电市场要提档升级、追求经济效益最大化的根本目的，因此就决定了要想达到这一目的，市场的转型升级成为了公司发展的必由之路。（三）正视困境，苦修内功做好转型升级的软件准备要实现多福家电市场的转型升级，就会遇到各种困难，这些困难是任何企业、公司在发展过程中都会遇到的发展瓶颈。在硬件条件上，公司的大楼修建已经13年的时间，当时的设计和设施设备距离现代化的市场条件都存在着相当大的差距。按照现代化的市场的要求，目前市场的硬件条件改造、装修完成，初步估计需要资金接近50,000,000.00元，而目前整个多福家电市场全年总计营业收入约为15,000,000.0