陕西西安佳诚长安集项目商业定位及发展策略（112页）

佳诚长安集项目 商业定位及发展策略 谨呈： 陕西佳诚房地产开发有限公司 本报告解决的四大问题 从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力，能给合作商家提供哪些信心支撑？ 潜力 定位 确定商业评级，明晰项目定位、指导项目招商方向？ 规模 我们应该采用怎样的发展战略，才能最终使得 33万平米超大综合体商业开发成功？ 招商 本项目应采取怎样的招商策略和运营策略才能使项目最终实现成功？ 目录 第一部分：项目发展机会研究 城市 发展 机会 板块 发展 机会 市场 机会 消费者 机会 第二部分：商圈机会研究 第三部分：案例 研究 第四部分：项目业态划分、招商及运营策略 第一部分 项目发展机会研究 从城市、区域板块、市场角度，我们拥有怎样的潜力，能给合作商家提供哪些信心支撑？ 1. 宏观市场潜力研判 关天经济区发展的战略核心在 关中城市群 。其重点在于充分发挥区域内科技研发创新、产业基础特色和历史文化资源的优势，打造全国内陆型经济开发开放的战略高地和新型样板，以此带动整个西部区域的发展。 陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大； 西安是 西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一 ；大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。 省会城市 兰州 乌鲁木齐 银川 西安 GDP （亿元） 1100.39 1311 763.26 3241.49 增长率 12.8% 12.2% 13.7% 14.5% 人均 GDP （元） 30479 42154 38341 38409 城市户籍总人口（万） 361.616 311.02 199.30 846.7837 2010年西部城市宏观数据分析 数据来源：统计信息网及 2009年统计公报 2009年陕西省主要城市 GDP 西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大 城市 地位 西咸新区的战略定位 “引领内陆型经济开发开放战略高地建设的国家级新区” 国家级新区为城市质变升级发展提供巨大契机，将会带来城市版块、产业、经济等一系列升级突破，加快西安向国际化大都市的发展进程 2011年 6月 13，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着 我国按国家战略打造的又一个城市新区正式诞生，成为继上海浦东、天津滨海、重庆两江之后的又一个“国家级新区” 西咸新区将包括 泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城和沣东新城 共 5个组团。西咸新区到 2015年城市建设用地 160平方公里，到 2020年城市建设用地 272平方公里，其中泾河新城 47平方公里，空港新城 36平方公里，秦汉新城 50平方公里，沣西新城 64平方公里，沣东新城 75平方公里。 2009年 6月，国务院批准 关中 天水经济区发展规划 ，提出“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市” 2010年 12月，国务院进一步提出西安咸阳一体化进程和西咸新区建设 2011年 6月 13，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着我国按国家战略打造的又一个城市新区正式诞生。 西咸 新区 滨海新区为代表的国家级新区逐渐成为我国新经济增长极，带来了城市产业结构、交通、城市地位等的质变提升，为城市经济发展起到引擎之用 新区 质变 1 产业结构向高端、高质、高新发展 2 形成贯通京津滨的交通新纽带 3 国际级金融商务区建设的全面启动 滨海新区的经济总量已超越全国大部分大中城市，除比广州、苏州、深圳等“第一集团军”少外，滨海新区已处于“第二集团军”前列位置 。根据目标， 2011年滨海新区全区生产总值将实现 20%以上增长，总量跨过 6000亿 ，争取实现 6200亿。到 2015年，滨海新区生产总值将力争突破 1万亿 区域常住人口变化 1993 2002 2008 2010 103万 126万 202万 248万 2006年 5月，滨海新区被纳入国家发展战略 ，成为全国综合配套改革试验区。它的建设目标十分明确：成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和物流中心， 成为深圳、浦东之后又一个新的经济增长极 城市 人口 西安市历年户籍人口数41% 41%42%42%43%44% 44%45%46%46%47%01002003004005006007008001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008单位：万人30%32%34%36%38%40%42%44%46%48%50%西安人口数量 城镇人口数量 城市化率发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速发展期 高速增长期 稳定发展期 城市化率 30% 30 50% 50 90% 90%以上 城市发展 特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人 工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展，城市经济进入高速增长期 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 人口增长： 在 1998到 2008的十一年间 ， 西安市户籍总人口数稳步增长 ， 年复合平均增长率为 1.4%。 截至 2008年底 ， 西安市户籍人口已达 772万 ， 同比增长 1.1%， 而 常住人口 837.5万人 ，其中城镇常住人口数为 565万 ， 占常住人口的 67.48% ；预计到2020年 ， 西安的常住人口数量将突破千万 ； 人口结构变化： 非农业人口在过去十年中保持稳定增长 ，1998到 2008年间平均增长率为 2.8%， 快于西安市总人口数增幅 ， 这说明西安市的人口结构正在发生变化 ， 务农人员在逐渐减少； 城乡一体化建设： 随着政府促进城乡一体化发展计划的实施 ，西安市 市区规模将进一步扩大 ， 城市化率也较 1998年的 41%提升至 2008年的 47%。 西安 2008年城市化率已经达到 47%， 接近 50%。 通过城市发展模型可以看到 ， 西安 城市发展已经全面进入高速增长期 。 人口的稳定增长为城市各项产业带来充足的商品、服务的生产者和消费者，产生稳定的经济效益，推动城市经济的良性发展 城市综合交通规划 主城区形成 “ 两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线 ” 的道路网格局； 通过三环、绕城高速、快速干道等与机场、城北火车站、 “ 米 ” 字形高速路网相连，辐射大关中及西北五省。 城市轨道交通 2005年编制的西安 规划 建设 6条地铁线路，总长 252公里 ， 6条线路，连接城市各个方向； 一期规划的线路基本都已开始动工，其中地铁 1、 2号线分别于 2013年、 2011年底通车，至此西安正式步入轨道交通时代； 2010年又 开展 的 轨道交通线网规划修编工作 中指出 ，西安 今后 拟建设 15条地铁线路 ，总长约 600公里。 。 城市综合交通与轨道交通的不断完善为城市的外向发展、缩小城市尺度起到积极促进作用 2005年地铁规划图 6条线路 252公里 2010年地铁规划图 15条线路 600公里 城市 交通 人均 GDP3000美元以下 人均 GDP10000美元以上 人均 GDP3000-10000美元 随着城市能量的增强，西安进入多中心化发展的阶段 随着城市各版块的发展成熟，西安市进入城市多中心化发展的阶段 随着多中心化的深入，城市各板块逐步明确。跨过二环北部和南部、东部已有了较强的城市化意向。 在单中心时代，西安的繁华社区和市级商业网点都集中在二环以内，中心城区是城市功能和人口的高度密集区，也是城市的唯一中心。 单中心 多中心 城市 发展 250 西部发展的龙头城市 城市骨架拉大，多中心发展 轨道交通路网建设、航空产业迅猛发展 政府力支持下城市新区发展 多中心城市发展 千万级人口都市 航空型国际化交通网 省会城市 独特的城市文化魅力 快速发展期 第三国际大都市 国际城市、文化之都 西安城市发展处于由普通省会城市向第三国际大都市跨越的快速发展期 总结：城市 发展 机会 link 2. 区域机会研判 西安市主要由六大功能板块构成，继高新、曲江、城北板块之后， 城东浐灞逐渐成为热点发展区域 功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶段，区域陌生、配套匮乏； 房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展； 浐灞新区： 生态新区 功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区； 房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区，但后续发展供应有限； 曲江： 文化旅游区 功能定位： “中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心” 房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间。 高新区： 科技新区 功能定位：位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁 2号线修建、大明宫等规划利好； 房地产开发：成为西安房地产开发热点区域； 经开区： 制造业基地，政务新区 经开区 西高新 曲江 浐灞 内城区 西郊 功能定位：传统老工业区 房地产开发：受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢 西郊： 传统老工业区 功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区； 房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造； 内城区： 旅游中心 商业中心 板块机会 城市板块发展机会 从城市及区域板块功能划分上来说，本项目位于商务、产业居住板块结合处，未来功能板块规划发展对项目商业发展形成利好条件 板块机会 功能板块规划机会 商贸版块与产业板块结合处 城市功能板块位置 大东郊功能板块位置 科教文化区 生态居住 旅游区 居住板块与产业板块结合处 东郊为西安市商贸批发中心、物流中心，拥有众多的国防工业以及大型国企，经济活力根实，是全市最为 稳定的居住区，为商业发展提供消费支撑 地理区位 灞桥 雁塔 碑林 新城 未央 科教文化产业，咸宁路南不仅仅汇聚交通大学、建筑科技大、工程科技大、西安科技大学等多所国家、省级重点高等学府和科研机构，同时还有东开发区、交大曲江两个 重点高科技产业园区 由康复路、轻工市场、华东服装批发城、义务小商品城等 多个大型商贸中心 构成西北最大的小商品零售和批发中心，同时该中心的对外辐射西北午生和山西、河南等其他省会 以华清路和自强路为骨架以西安铁路站、陇海线、西康线、西铜高速等多条对外交通大动脉为支撑形成了 西北最大物流运输基地 汇集了多家工业和兵工企业，西光、华山、秦川、纺织散场、四厂、五厂、六厂等多家 大型国有企业， 涉及纺织、兵工、制造多个行业 东郊主要包括的行政区域为新城区，区域商贸和工业人口数量多，收入能力较高。 2008年新城区社会零售品消费总额达到 220.8亿 ； 截止 2006年底，新城区各种商贸及餐饮网点 24569个 ，从业人员 69365人 。 全区规模以上工业企业 42家 ，分布于汽车制造、医药、建筑机械、军工等行业 ； 全区工业企业从业人员年平均数 40089人 ，全年工业总产值 213.72亿元 。 板块机会 区域属性优势机会 城市商圈规划之下的大力发展将会使项目所在 区域商圈与整个城市核心商圈逐渐实现无缝对接 ，实现商业等级提升 商圈机会 城市商圈规划机会 到 2020年，西安十三个区县将升级改造和新建 85个各类商圈，最终形成 “时尚购物在中心 、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。 新城区 4个超广域商圈： 解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈 2个广域商圈： 胡家庙商圈和东二环商圈 3个区域商圈： 幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈 西安市区县商圈发展规划 项目所在幸福路商圈为东城唯一一个二级商圈 辐射 50万人口； 政府规划业态为：中型百货、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施等 项目处于 幸福林带规划带来的“一核两带三轴”商圈结构规划中心位置 ，处于市级商业中心与区域及商业中心集合规划商圈核心区 商圈机会 幸福林带规划利好 规划形成”一核两带三轴六区五节点“功能结构 一核 两带 三轴 胡家庙市级商业核心 沿幸福林带两侧发展的商业带 沿金花路发展的商业带 沿长乐路、咸宁路的交通功能轴 沿韩森路的商业发展轴 六区 1 综合商务区 2 配套设施完善的安置区 3 城市更新区 4 高品质居住区 5 成熟社区 6 创意产业区 五节点 分布于区内的四个商业节点与一个创意节点 未来项目在地铁八号线站口，成为名副其实的地铁上盖物业 商圈机会 幸福林带规划利好 地铁 3号线 ： 2015年通车 ，韩森寨站距离项目地块公里 地铁 1号线 ： 2013年通车 ，万寿路站距离项目公里 地铁 6号线 ： 2030年通车，纬十街站距离项目地块公里 地铁 8号线 ：泾河工业园到西安航天产业基地，幸福林带站点位于项目地块 未来区域将进行 大规模城市改造 ，区域传统老旧面貌将进一步改善，带动原有 传统商业进入全面升级发展时期 市场机会 区域更新机会 link 总结： 1. 区域 发展机会 经开区 西高新 曲江 大东郊 内城核心 西郊 多级发展城市版图 大东郊新城 曲江新城 大长安新城 大高新新城 泾渭新城 沣渭新城 大城东板块，西安国际化发展，向东重要增长一级 高新核心 唐延路 辐射拓展区 高新区 未央大道 经开区 经开核心 辐射拓展区 西安城市发展一般规律： 一个核心率先发展，承接城市核心区主要功能 一条主轴，沿主轴向两侧辐射发展 科教文化区 生态居住 旅游区 钟楼核心区 形成核心，承接核心区主要功能延展 以幸福林带为中轴，辐射发展 依照板块一般发展规律，本项目处亍大东郊未来中央商务核心区，未来“东郊 CBD” 总结： 2. 板块发展机会 政府力驱动下的新一级商圈发展 未来项目在地铁八号线站口，成为名副其实的地铁上盖物业 并福林带政府规划带动，地铁助推之下，传统商业进入全面升级发展时期，本项目处亍新一级商圈核心 总结： 3. 规划利好机会 3. 区域市场分析 中等以上规模商业主要集中在东二环、兴庆路沿线，长乐路、韩森路、柿园路等为区域最早形成的商业聚集地（以社区商业为主），区域内商业分布不均，高档次业态缺失 区域 商业分布 9 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 康乐路 项目地块 4 20 10 9 12 11 9 13 14 15 16 1 18 17 19 2 3 5 6 7 22 8 经过区域商业市场调研，目前本区域商业主要分为四种类型，以社区型和主流型为主，目的地型及商务社交型业态存在不足 区域 商业分类 1 2 4 3 社区型 区域内 主流商业形式 ，以满足区域常住居民日常基础生活所需； 社区商业，如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等，面貌多为中低端； 主要分布在各社区底商 目的地型 区域商业分类 区域内较少，且档次不高 ； 如茶叶市场、东方家园家居广场，国美电器等； 辐射范围广，对区域内外的特定消费者吸引力强。 公务 /社交型 由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如皇后大酒店、天上人间等； 目前以中高端餐饮、娱乐为主的公务、社交商业极少，功能不完善，存在市场空间 。 区域主流型（替代型） 区域内主流消费 业态种类仍不齐全，中高档类型不足 ： 如超市、百货、影院、 KTV、大中型餐饮等； 分布集中，主要位于东二环、兴庆路沿线，以立丰国际为代表 。 主要分布在各社区以及城中村民房的底商，以满足区域常住社区居民的日常基础生活需求为主 区域商业分类：社区型 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 康乐路 项目地块 6 7 8 主要分布： 各个住宅小区的底商，城中村民房，以满足社区居民日常生活为主。 经营内容： 基础商业为主：如便利店、美容美发、中小型大众餐饮、五金店等 。 商业形式： 以 临街底商 为主，地上一层至二层。面积主要为 30-300平方米 中小商铺，档次多为 中低端 。 商业价格： 整体 租金水平实现度较低 ，多在 50-150元 /平米 /月，但呈 逐年递涨趋势 。 关键词：基础商业；中低档；租金递增 区域内社区型商业发展成熟，经营状况良好，但整体缺乏品质，提升拦截型商业的品质感可作为本项目的市场机会 社区型商业机会 商业类型 1 特征 /代表设施 分布 消费者 市场空间 拦截型 （邻里商业） 日常快速消费品零售及服务 ，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等； 区域内 主流商业形式 ，以满足区域常住居民日常基础生活所需； 社区商业，如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等，面貌多为中低端 主要分布在各社区底商及临街民房 区域原住民居民日常生活消费 随着区域房地产开发的不断进行； 依赖社区的成熟及社区自身人口聚集； 在品质提升方面具备很大机会 区域内消费者：钱小姐， 25岁，现居移动家属院 平时偶尔想出去和朋友聚聚或者吃点什么， 社区周围都没事么特别好的，买东西的地方档次也都不高 ，最近的好点的也是立丰国际了，所以 社区商业我认为还是很重要 的，要是能做一些 酒吧、咖啡厅或者特色精品小店 平时逛就会很方便了。 区域内消费者：刘先生， 30岁左右，兵工厂子弟 老人买日用品会去 康复路 ，但是我们 不会去 ；这附近要是有个有特色的的地方就好了，能走路谁愿开车，当然是近点好，方便；住东郊这面，家里来重要客人出去吃饭只能开车去别处，很不方便， 希望能开些有点品质感的茶秀、咖啡厅、麻将馆 。 客户对具备品质感的基础商业存在明显需求 长乐路商圈 区域较早形成的商业中心，但发展较为滞后，以大型专业市场、大体量街铺为主的低端消费品市场为主 区域商业分类 ：主流型 卜蜂莲花 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 长乐路专业 市场商圈 区域内目前商业环境差，形象差 主要分布： 集中于长乐路与长缨路沿线 经营内容： 轻工、康复路商圈，包括： 康复路交易市场、丹尼尔商城、羊毛衫批发市场、胡家庙批发市场、轻工批发市场、茶叶批发时尚、西北服装城等； 商业形式： 大型专业市场、大体量街铺为主的低端消费品市场； 商业价格： 整体 租金水平实现度较高 ，多在 300-400元 /平米 /月。 关键词：专业、批发市场；中低档；租金较高 东二环、兴庆路 百货、超市、电器、餐饮、娱乐等商业集中区域，目前商业氛围较为成熟，以大众化消费为主，缺少高端餐饮娱乐设施 区域商业分类：主流型 9 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 康乐路 项目地块 沃尔玛 百盛 东来顺 国力仁和 美格菲健身 皇后大酒店 红鼎天餐饮 小阁宴 足浴休闲 足浴休闲 华润万家 一尊皇牛等 国美电器 苏宁电器 秦朝瓦罐 粤汇豪 天上人间 关键词：大众消费；发展成熟；租金中等 租金实现： 80-150 租金实现： 150-300 以立丰国际百盛、沃尔玛、红叶影城等组成的商业集中区为区域内唯一大型集中商业，经营状况良好，周边租金实现度为区域最高 区域商业分类：主流 型 4356669704080120卜蜂莲花 咸宁路华润万家 二环华润万家 立丰沃尔玛区域内超市客单价 区位： 西安市东南二环交汇处 规模： 购物中心 12万平方米 ，共计13层，其中地上 10层，地下 3层 目标市场定位： 西安地区中端 市场 商业业态定位： 集购物、娱乐、休闲、餐饮、健身、文化和旅游等为一体的大型商业中心 停车位： 地下 700个 经营状况： 大体量的餐饮、娱乐、休闲业态吸引了大量周边人群消费；立丰国际沃尔玛的客单价高出区域内的华润、卜蜂，对于区域有很强的辐射力；立丰临街商铺租金约合 300元 /平米 *月 ，为周边商业 最高价格，且客户认知度高，运营情况良好 。 楼层 主力商家 其余商铺经营类别 F9/F10 红叶影城、超越健身 书店、 CD音像 F8 西安饭庄 美容、美发、健身 F7 海底捞火锅、新生代 KTV 餐饮、国际风味 F6 金汉斯、阳光电玩城 玩具、童装、儿童教育 F5 百盛主题百货（ F2-F5） 麦当劳（ F2-F3） 运动、休闲 F4 男士用品 F3 女士用品 F2 麦当劳（ 2F） F1 沃尔玛（ B1-F1）、苏宁（ F1） 化妆品、钟表、珠宝、精品皮具 B1 日常必需品消费区 B2/B3 停车场 立丰国际业态比例 业态 物业 面积 合计 零售 百盛 20000 55000 沃尔玛 19000 其他购物 16000 餐饮 各类连锁餐饮 25000 25000 娱乐 影院 6000 20000 新生代 KTV 4000 超越健身 3000 阳光电玩城 2000 其他 5000 关键词：集中商业； 经营良好； 租金较高 目前区域缺少中高端消费业态，区域集中商业仅有一家，且集中商业对租金实现具备较大提升作用，因此本项目在区域性主流商业上存在较大市场机会 32 主流型商业机会 商业类型 特征 /代表设施 分布 消费者 市场空间 替代型 （区域商业） 休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市 区域内主流消费 业态种类仍不齐全，中高档类型不足 ： 如超市、百货、影院、 KTV、大中型餐饮等； 以立丰国际为代表 分布集中 ，主要位于东二环、兴庆路沿线 区域范围内居民日常生活型消费 目前仅有立丰国际为成熟综合商业， 潜在需求较高，市场空间大 区域内消费者 ：王女士， 38岁，私营业主 这边吃饭的地方档次高的太少了，有时候接待生意客户都没地方去， 吃的大多也没什么特色 。逛街的话立丰国际最方便，平时也都去那里，但是那个百盛和其他（西大街）百盛感觉 档次差好多 ，现在逐渐少去逛了，偶尔图方便去一次， 应该把商场牌子种类多样化一些，档次高一些 。 客户对丰富业态存在需求， 同时消费力的提升带来更高品质要求 东方家园为区域内唯一一个大型家居建材市场，中等档次；韩森寨家具城年代久远，较为低端 区域商业分类：目的地型 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 康乐路 项目地块 国美电器 苏宁电器 韩森寨家具城 东方家园 东方家园 西安店： 位置：东二环与南二环交汇处 ； 规模： 经营面积约 5万平米，中档； 经营内容： 家具、家居用品专业卖场； 开业时间： 2007年 2月 ； 消费者： 主要消费者来自于西安东部城区及南郊 韩森寨家具城： 整体 档次 较低 目前区域内目的地型商业类型单一，档次不高，根据现有区域基础，本项目可在档次提升上发掘机会，实现区域目的地型商业规模化效应 目的地型商业机会 商业类型 特征 /代表设施 分布 消费者 市场空间 目的地型 （特色商业） 特色商业和专业市场，如特色会所、俱乐部、特色餐饮等。 辐射范围广 ，对区域内外的特定消费者吸引力强； 如茶叶市场、东方家园家居广场，韩森寨家具城等； 长乐路沿线， 点状分布 ，区域内较少，且 档次不高； 周边区域及本市特定客群 依赖交通环境与聚集效应； 在 现有商业基础上提升的市场空间较大 区域 内消费者：马先生， 42岁，韩森寨家具城私营业主 现在 韩森寨家具城、摩托车城这一片，加上康复路轻工的一些专业市场 已经有很大影响力了，好多外地的都来这边消费 ，就是目前 档次还不高 。好多人来我们这边（韩森寨家具城）都是感觉性价比高但是希望有档次更高一点，如果能够像红星美凯龙那样， 统一管理，品质感强一些， 估计我们这一片 辐射影响范围更广，对区域内外的特定消费者吸引力更强 。 专业市场具备市场基础， 规模化、品质化存在潜在需求 目前区域商业的四种类型来看，主流型、目的地型、公务 /社交型商业均存在市场空间 35 商业市场 机会总结 商业类型 特征 /代表设施 分布 消费者 市场空间 拦截型 （邻里商业） 日常快速消费品零售及服务 ，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等； 区域内 主流商业形式 ，以满足区域常住居民日常基础生活所需； 社区商业，如便利店、美容美发、洗衣房、药店、小型餐饮等，面貌多为中低端 主要分布在各社区底商及临街民房 区域原住民居民 日常生活消费 随着区域房地产开发的不断进行； 依赖社区的成熟及社区自身人口聚集； 在品质提升方面具备很大机会 替代型 （区域商业） 休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市 区域内主流消费 业态种类仍不齐全，中高档类型不足 ： 如超市、百货、影院、 KTV、大中型餐饮等； 以立丰国际为代表 分布集中 ，主要位于东二环、兴庆路沿线 区域范围内居民 日常生活型消费 目前仅有立丰国际为成熟综合商业，潜在需求较高，市场空间大 目的地型 （特色商业） 特色商业和专业市场，如特色会所、俱乐部、特色餐饮等。 辐射范围广 ，对区域内外的特定消费者吸引力强； 如茶叶市场、东方家园家居广场，韩森寨家具城等； 长乐路沿线， 点状分布 ，区域内较少，且 档次不高； 周边区域及本市特定客群 依赖交通环境与聚集效应； 在 现有商业基础上提升的市场空间较大 公务 /社交型 由商务、政务、企业经营等带来的 公务或社交消费 ； 皇后大酒店、天上人间 等 点状 分布 区域内的各企业、机关单位等； 公务、商务活动 目前此类 设施较少，市场较大 总结：市场 机会 城东商圈：大型专业市场、大体量街铺为主的低端消费品市场 专业市场 ：康复路交易市场、丹尼尔商城、羊毛衫批发市场、胡家庙批发市场、轻工批发市场、茶叶批发时尚、西北服装城等 集中于长乐路与长缨路沿线 ； 超市百货 ：卜蜂莲花、华润万家 (东二环）、华润万家（咸宁路）； 综合性集中商业： 立丰国际 立丰国际 华润万家 卜蜂莲花 华润万家 长缨路 长乐路 柿园路 互助路 韩森路 咸宁路 建工路 幸福路 万寿路 公园路 东二环 兴庆路 长乐路专业 市场商圈 专业市场 超市 综合性集中商业 区域商业构成街铺1 9 万平专业市场,3 5 万平超市,2 .5 万平米立丰1 2 万平0100000200000300000400000区域商业街业态统计14%26%3%25%1%11%1%1%2%5%1%10%服装鞋帽箱包 生活配套 食品餐饮 3C 休闲娱乐 五金建材 图书音像化妆/ 饰品/ 眼镜/ 手表 家具家居 其它商务氛围严重缺失，商业以与业市场为主癿中低端业态，缺乏良好癿商业形象、特色经营及真正有凝聚力、满足一站式消费癿集中型商业中心 本项目机会总结 城市机会 板块机会 市场机会 国际化大都市的无限潜力 城市新一级商圈升级引领者 市场空白全面补充，需求极大满足 政策规划带来的利好支撑项目未来商业全面升级发展； 区域市场机会表明项目在集中式中高端消费、有特色业态经营上存在大量补缺机会 4. 消费者研究 通过对住宅区、城中村走访人口统计，项目一级辐射圈内，核心区和次核心区统计人口近 50万，符合区域商业中心需求 区域人口 核心区支撑总量 次核 心区 域 约为 13万人 核心区域 约为 25万人 结合项目辐射区域官方人口统计数据和走访调研结论，项目辐射区域人口总数为 376267人，此调研数据不包含棚户区、城中村以及生活和工作在项目辐射区域的流动人口， 预估全部人口将超过 50万人次。 （小寨商圈辐射区域人口五十万） 从人口数量及密度上来讲，完全符合建立区域商业中心的需求。 区域内常住人口密集度较高，主要有企业职工及家属、农民、高校教职工及学生、科研及事业单位职工、生意人等 区域消费者 类型 区域内中小学 城中村及企业家属楼 韩森路及延长线 咸宁路 万寿路 幸福路 东二环 城墙 长缨路 兴庆路 兴庆公园 长乐公园 西安交通大学 西安理工大学 西安工程大学 西安工业大学 西安建筑科技大学 西安卫星监测中心 西安第四军医大学 西京医院 创伤医院 华山中心医院 东方医院 长乐路商圈 立丰国际 建工路 项目周边区域 3公里内人口密集度较高，主要有： 大型企业家属楼 城中村 多所高等学府的教职工及学生 科研单位及大型医院的企业职工 长乐路商圈汇集的小生意人及其它流动人口等。 区域内人口素质普遍较高，且大多有稳定的工作和收入，家庭年收入在 6万以上，具备较强消费力 区域消费者 消费力 消费者月收入分布2000-300044%5000-70004%3000-500014%7000以上1%2000元以下37%7消费者学历分布高中18%中专10%大专32%本科33%硕士及以上3%初中4%受访者 68%以上具有大专以上学历，区域内 整体人口素质较高 ； 受访者月收入 2500元以上者占 63%，估计家庭年收入在 6 7万， 收入处于平均偏上的水平 ； 受访者约有 60%月消费 1000元以上， 消费力较为旺盛 ； 兵工厂职工像 那些年纪大的人早就退休了 ，现在一般就 30 40岁 ，大多数经济条件都不错，有房有车，一个月家庭收入大多在 5000 6000元 ，家里一般都有 10万 30万的存款 ；城中村农民比较有钱，一般都有多套房产，包括店铺，靠收租为生，一般资产都在百万以上 。 华山厂职工 消费者每月消费分布（元/ 月）8 0 1 9 9 99%7 0 1 8 0 09%5 0 1 7 0 011%3 0 1 5 0 012%3 0 0 以内1%1 0 0 0 以上58%数据来源：专业人士访谈及问卷调研 人口分类生意人7%高校教职工、医生、科研院所员工等5%城中村农民5%高校学生18%企业职工及家属65%区域人口婚否比例已婚,75%未婚,25%受访者人口年龄分布3 0 - 4 032%4 0 - 5 018% 5 012% 2 0 - 3 033% 2 05%区域人口分类 3公里内人口数量 企业工人及家属 35万 高校教职工、医生、科研院所员工 3万 高校学生 10万 城中村农民 3万 小生意人 4万 区域家庭结构分布三代及以上1%两代人（2 +老人）16%一代人31%两代人（2 +孩子）52%被访人群中，企业职工及其家属占区域总人口达 65，为区域内的核心人口； 被访人群中，人口年龄大多集中在 30岁左右； 被访人群中，已婚人口占比高达 75，说明 以家庭为单位的消费群体占主流 ； 被访人群中，两代人同居的比例高达 68%，一代人自居的比例约为 31%，其中 2+孩子的比例高达 52%，说明， 以孩子为核心的家庭消费占据区域消费中的主流 。 从人口数量来看，企业职工及家属的比例较高达 65%；从年龄结构来看，主流消费群集中在 30-40岁左右；从消费结构来看，以家庭为单位的消费群体占主流 区域消费者 特征 数据来源：专业人士访谈及问卷调研 按照区域现状及未来人口变化，区域内消费者可分成以下类型： 分类 来源 特征 现状消费者 普通居民、个体户 区域商圈生意人、原住民等 有经济基础但收入不稳定，且资金流动性快；个体户无固定经济收入，以 基本生活消费为主 大型企业员工、事业单位职工 省电信、秦川厂、华山厂、省移动等 有固定经济收入，收入处于中等水平，日常消费以日用品消费为主，对 生活质量和品质有向往和追求 大型企业中高管、事业单位中坚 长庆油田、干休所、公安厅等 知识层次高、视野广、能接受新鲜事物；有较好的稳定收入来源，追求生活品质， 消费偏向中高端消费为主 高校教职工及医生 交大、理工大、工程大、西京医院等 有稳定经济收入，消费能力较高， 追求生活品质，消费偏向中高端消费为主 潜在消费者 新迁入居民 购买本地房产而迁入的外地人或其他城区人群 认可区域发展潜力及居住环境 ， 多为 首次置业 ， 年轻人较多 ， 事业上升期 区域消费者特征 各类人群消费能力参差不齐，形成明显需求多样化，综合性 强，但消费集中性差 消费者类型 消费者构成 消费需求 高端消费人群 各大高端政府、企业、院校家属区 中高端餐饮消费 精品购物消费 休闲娱乐消费 日常生活消费 东郊老牌及新兴高端居住小区 周边高端支付能力强的商人、教师、医生 中端消费人群 附近支付能力居中的普通居民 中端餐饮消费 休闲娱乐消费 日常生活消费 周边支付能力居中的商人、教师、医生 中低端消费人群 国有企业老厂家属区、少数城改社区居民、支付能力较低的原住民 日常生活消费 普通餐饮消费 休闲娱乐消费 周边各大院校学生 消费能力 强 弱 各类消费需求并存，多样化、综合性明显 区域消费者层级 中高端消费 区域外溢 中端消费 利丰国际单点满足 低端消费 街区零散满足 区域缺乏全覆盖型、拥有聚集效应的集中消费的场所，区域消费缺乏集中性 大型企业中高管 事业单位中坚 政府公务员 大型企业员工、事业单位职工 东郊老牌及新兴高端居住小区 周边高端支付能力强的商人、教师、医生 新迁入居民 普通居民、个体户 3-5万人 5-7万人 8-10万人 20-30万人 20-30万人 预测说明： 目前区域人口数量约 50万人，（主要为企业职工及家属、农民、高校教职工及学生、科研及事业单位职工、生意人等）； 未来兵工厂搬迁将带来约 30万人口，旧城改造 1000亩预计未来 3-5年迁入人口量在 13万左右； 根据区域在售房地产项目统计与相关访谈，未来三年内密集的房地产开发将为区域带来 12万新增人口，除此之外，区域内现有居住区内中高端人数约为 5-8万左右（主要为大型国企中高层，医生及老师等）； 由此推测未来 3年内区域消费人口数量及构成 （数据为市场推测，仅供参考） 。 消费能力 高 低 高端消费人群 根据区域发展进程，预计未来 3-5年区域人口可达到 80万以上，其中高端人群 10-15万 人，为项目提供良好消费支撑 区域消费者 中高端人群 区域中高端消费人群按照属性主要分为消费类及租赁类两类，一类为政府、企事业、学校及医院等人群，另一类为区域内个体商户以及开发商等人群，两类客户对商业的潜在需求均成为项目商业发展机会 区域消费者中高端客户分类 中高端客户主要来源