（世界经济专业论文）世界典型国家住房金融研究.pdf

摘要 住房是关乎千家万户的大事， 住房金融在世界各国的住房业的发展中 起着相当重要的作用。 由 于市场环境、 经济发展水平以及金融体系等因 素， 各国参与住房金融的机构、 筹资模式、 运行机制以 及各国对住房金融市场 的干预都不尽相同。就当前而言，世界上的住房金融以德国、新加坡和美 国的住房金融最为典型。 本文将对以上典型国家的住房金融进行研究， 并针对中国住房金融的 实际情况，提出改进我国住房金融体系的措施。 本文分为五章来展开论述: 第一章提出住房金融的概念以及相关的理 论并讨论了住房金融的主要特征: 第二章就世界典型国家住房金融体系的 形成机理进行剖析;第三章对世界典型国家住房金融体系的运作展开讨 论; 第四章在以上两章的基础上， 对以上典型国家住房金融体系进行了评 介，讨论了 每种体系的优缺点;第五章从中国住房金融实践的现状出发， 借鉴以上典型国家住房金融的发展经验， 提出改进中国住房金融体系的措 施。 关键词: 住房金融、 德国住房金融体系、 新加坡住房金融体系、 美国 住房金融体系 分类号:f 8 3 2 ab s t r a c t h o u s i n g i s o f g r e a t i m p o r ta n c e t o h o u s e h o l d s a n d f a m i li e s . a s s u c h , h o u s i n g f in a n c e in a c c o r d a n c e p l a y s a v i t a l r o l e i n e v e r y c o u n t ry s h o u s i n g i n d u s t r y . h o w e v e r , d u e t o f a c t o r s s u c h a s m a r k e t e n v ir o n m e n t , e c o n o m i c s ta t u s , f in a n c ia l s y s t e m , e t c , e a c h c o u n t r y h a s a h o u s i n g fi n a n c e s y s t e m w i t h i t s o w n c h a r a c t e r i s t ic s i n t e r m s o f h o u s i n g f i n a n c e i n s t it u t i o n s , f in a n c i n g m o d e s , o p e r a t io n a l m e c h a n i s m a s w e l l as h o u s i n g f i n a n c in g m a r k e t in t e r v e n t io n le v e l t o s o m e e x t e n t . a t p r e s e n t , t h e r e a r e t h r e e m a in h o u s i n g f i n a n c i n g m o d e s g lo b a l l y : t h e h o u s in g s a v in g s b a n k m o d e i n g e r m a n y ; t h e c e n t r a l p u b l i c c u m u l a t iv e f u n d m o d e i n s i n g a p o r e ; a n d t h e m o r t g a g e b a c k e d s e c u r i t y m o d e i n t h e u n i t e d s t a t e s . t h i s d i s s e r t a t i o n i s t o t a k e a c l o s e r l o o k a t t h e a b o v e - m e n t i o n e d t h r e e m a i n h o u s i n g f in a n c in g m o d e s , a n d t o p u t f o r th s u g g e s t i o n s o n c h in a s h o u s in g f i n a n c i n g m o d e a s w e l l a s i m p r o v e m e n t m e a s u r e s . t h e r e a r e f i v e c h a p t e r s i n t h is d i s s e r ta t io n : c h a p t e r i p u t s f o r w a r d h o u s in g fi n a n c in g t h e o ry , c la r i f i e s t h e r e la t e d c o n c e p t s a n d p o i n t s o u t t h e m a in c h a r a c t e r i s t i c s o f h o u s in g fi n a n c e ; c h a p t e r 2 t u rn s t o t h e t h r e e m a i n m o d e s , w it h a n s p e c i a l e y e o n t h e i r s p e c i fi c d e v e l o p m e n t r o u t e a n d e n v i r o n m e n t ; c h a p t e r 3 d i s c u s s e s t h e o p e r a t i o n a l m e c h a n i s m o f e a c h o f t h e t h r e e m o d e s ; c h a p t e r 4 g i v e s s o m e c o m m e n t s o n t h e s e t h r e e t y p ic a l m o d e s , e x p o u n d s o n t h e ir p r o s a n d c o n s ; c h a p t e r 5 t h e n s u g g e s t s o n t h e e s t a b l i s h m e n t o f c h in a s h o u s i n g f i n a n c i n g s y s t e m i n r e f e r e n c e w i t h t h e t h r e e m a in m o d e s , a n d p u t s f o rt h s p e c i f i c m e a s u r e s t o i m p r o v e u p o n c h i n a s e x i s t i n g h o u s i n g f i n a n c i n g s y s t e m . ke y w o r d : h o u s in g f i n a n c e , g e r m a n h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m , s in g a p o r e h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m , a m e r i c a n h o u s i n g f i n a n c e s y s t e m 世界典型国家住房金融研究 绪论 从 1 9 8 7 年开始， 伴随着改革开放的步伐，我国 城镇住房体制开始了艰难的 改革历程。作为这一改革的重要内容之一，我国的住房金融体系也从无到有， 经 过十余年的发展， 它己经成为支持我国住房体制改革的重要力量， 并成长为我国 金融体系的一个极有发展潜力的有机组成部分。 但是， 由于受到住房体制改革和金融体制改革的双重约束， 我国住房金融体 系的发展仍然显得比 较缓慢。 与此相应， 我国 对住房金融理论的研究也十分贫乏， 远没有形成比较完整的理论体系。 在一定程度上， 正是由 于理论研究的缺乏， 我 国住房金融领域才出现了许多混乱状况， 住房金融业的发展道路才摇摆不定。 换 而言之，我国住房金融的发展，己经提出了发展住房金融理论的强烈要求。 一、选题意义及背景 住房金融的发展是一国经济、金融、国民生活质量等综合指标的具体体现， 它是一个国家经济体制成熟程度的重要标志之一， 也是推动国民经济健康发展的 动力。 具体说来， 住房金融的发展可能产生双重的积极影响， 即可同时扩大住房 供给能力和刺激对住房的有效需求。 从住房的供给看， 住房金融通过为住房生产 提供资金及金融服务， 可以有效地解决住房生产资金需求量大、 生产周期长的矛 盾， 从而扩大住房生产者的供给能力。 从住房需求看， 住房金融可解决购房者即 时支付能力不足的问题， 把购房者即时购房负担分摊到若干年内， 从而实现提前 消费。 总之， 住房金融在房地产业的发展中起着极为重要的作用， 它既为房地产 业的发展提供强大的可持续的资金支持， 从而有助于推动房地产业成为国民 经济 的先导产业， 加速和带动国民经济快速良 性发展， 同时也为政府调控房地产业的 发展提供了有效的手段。 笔者希望通过对这一问题重要问题的探索， 一方面推动我国住房金融理论的 研究，另一方面，为促进我国住房金融的实践做出自己的贡献。 二、文献综述 从 1 7 7 5 年英国第一家 “ 克特力住房协会” 成立至今，住房金融在世界上己 有2 0 0 多年的历史。 但是直到2 0 世纪3 0 年代之后大萧条之后美国建立了类似商 业银行管理体制的住房金融体系， 现代意义上的住房金融在国际上 才得到一长 足进 世界典型国家住房金融研究 展。 第二次世界大战之后， 欧美各国和一些发展中国家结合本国的经济发展和金 融制度创新了 各具特色的住房金融， 推动了各国自 有住房水平的提高。 由于住房 金融有很大的地域性和国别性， 加上现代的、 正规的住房金融发展时间不长， 所 以 研究住房金融的理论也不是很多。目 前比较权威是世界银行专家马克. 博立特 的 住房金融 ，1 9 9 。年由改革出版社在我国 翻译出版。马克. 博立特主要从筹 资方面研究住房金融。 他认为任何住房金融都必须能提供长期贷款， 并把是否能 够提供长期贷款作为评价住房金融是否精巧的重要标志。 由 于住房金融在我国出现的历史相对较晚，各方面的研究均处于起步阶段。 在一些房地产金融方面的杂志 ( 例如: 中国房地产信息 ， 中国房地产金融 等) 可以看到与此相关的文章，但总体说来，该方面的研究还比 较分散。 随着住房改革的不断深化和加快， 有关住房金融的研究也越来越多， 并且越 来越注重与实践相结合， 如2 0 0 0 年由陈钊编著的 住房抵押贷款: 理论与实践 系统介绍了住房抵押贷款与其证券化的相关理论与实际操作， 并联系实际提出我 国住房抵押贷款一、二级市场的发展策略。2 0 0 1年由王洪卫等人合著的 中国 住房金融: 资金筹措与风险防范机制 一书提出我国住房金融筹资机制应分为短 期、中期、长期三步，同时介绍了我国住房风险防范机制的建设应包括的内容。 三、文章的结构 在方法论上， 木文采用理论与实证相结合的方法。 在介绍住房金融相关概念 和理论的基础上， 本文对世界典型国家住房金融体系的形成机理进行剖析， 进而 研究了以 上儿种住房体系的具体运作， 而后采用比 较研究的方法对其比较优劣进 行了讨论。最后，本文结合中国实际情况，提出完善中国住房金融体系的建议。 本文分为五章来展开论述: 第一章提出住房金融的概念以 及相关的理论并阐 明住房金融的主要特征。 第二章就世界典型国家住房金融体系的形成机理进行剖 析， 探索了典型国家形成本国住房金融体系的深层原因。 第三章对世界典型国家 住房金融体系的具体运作展开讨论。 第四章在以上两章的基础上， 对以 上典型国 家住房金融体系进行了评介， 讨论了每种体系的优缺点。 第五章从中国住房金融 实践的现状出发， 借鉴以上典型国家住房金融的发展经验， 提出改进中国住房金 融体系的具体措施。 世界典型国家住房金融研究 第一章住房金融的概念和相关理论 第一节 住房金融的概念 研究各个国家的住房金融， 首先必须确定住房的研究对象。 本文研究的住房 金融是指居民购买自 有住房的资金融通制度。 英国学者d a v i d g a r n e t t 从英国国内的实际情况出发，将英国的住房服务消 费分为自 有住房、 私人住房租赁和政府、 住房协会的公共住房租赁三种形式。 他 认为住房金融是居民各类住宅的建设、 改善、 购买、 租赁、 维护和维修的货币 信 贷运行制度 。中国的曾国安认为住房金融是指居民或消费性的非盈利住房的住 房建设、 流通、 消费、 修缮等经济活动有关的货币信用、 货币流通、 保险以及货 币结算等资金融通活动。 他认为住房金融的研究重点是与居民的住房购置有关的 资金融通活动“ 。 本文认为居民购买自 有住房的资金融通活动是住房金融研究的重点。 首先， 从住房金融的起源看， 英国在世界上最早诞生专业的住房金融机构一 住房协会， 其目 的就是会员共同集资购买土地、 建造住房。 住房建成后， 会员抽 签， 中签者轮流购房， 直到所有的会员都购买了住房， 组织就自 行解散， 这种“ 短 期契约型互助”逐渐发展成 “ 常设型互助” ，最后发展成现代的专业住房金融机 构。 其次，从住房金融发展的实践来看，美国 8 5 % -9 0 %的住房是私有住房。 这些私有住房大多数是自 有住房。 美国居民购房资金的 8 0 %以上来自 金融机构 的抵押贷款， 很少有人能一次付清购买的房价， 高度发达的住房金融模式为美国 自 有住房率的提高起到了关键作用。 新加坡推行 “ 居者有其屋” 的住房政策， 公 共住房占 9 0 。政府投资建设公共住房后，以 低于市场价出售给居民。居民购 买公共住房实际居住满5 年， 可以享有完全产权， 公共住房成为自 有住房， 这种 购买公共住房与之相配套的融资机制是新加坡的住房公积金制度。 由 此可见， 各 国住房金融的发展重点是自 有住房购买。 最后， 从购买住房消费特点看， 购买住房的消费不同于租赁住房消费。 租赁 住房消费是消费者当期消费， 租金只是消费者当期可支配收入的一部分， 一般不 需要融资。但是由于住房的价值大，购买住房消费者受当期可支配收人的限制， 因此，要利用金融机构和金融工具借贷实现跨期消费。 因此， 在各国的自 有住房、 私人住房和公共住房的建设、 购买、 租赁、 修缮、 维护等各个环节的住房金融研究中， 本文研究的重点是购买自 有住房的融资， 它 世界典型国家住房金融研究 是住房金融最主要的组成部分。 第二节 住房金融的相关理论 一 般说来， 经济中存在盈余部门( 收入大于支出) 、 平衡部门( 收入等于支出) 和赤字部门( 支出大于收入) 。 盈余部门是储蓄方， 赤字部门是投资方， 金融的本 质是使盈余部门的资金流向赤字部门。 金融制度存在的前提条件是储蓄者与投资 者的分离， 其效率就在于能最大限度地动员盈余部门的资金流向赤字部门。 从社 会整体来看， 家庭是盈余部门， 家庭是用于住房抵押信贷或其他各类投资最终的 储蓄来源t 。但是不同的家庭处于生命储蓄周期的不同阶段，储蓄者和投资者也 是分离的， 住房金融的本质是使家庭在购买住房的经济活动中有效动员盈余的家 庭储蓄流向赤字的家庭，这是住房金融和一般金融的共同点。 迄今为止，住房金融在世界上己 有 2 0 0多年的历史。但是直到 2 0世纪 3 0 年代之后， 现代意义上的住房金融才得到长足的发展。 第二次世界大战之后， 欧 美各国和一些发展中国家结合本国的经济发展和金融制度创新了各具特色的住 房金融， 推动了各国自 有住房水平的提高。 由 于住房金融有很大的地域性和国别 性， 加上现代的、 正规的住房金融发展时间不长， 所以 研究住房金融的理论也不 是很多。 比 较著名的是世界银行专家马克 博立特的住房金融理论。 马克 博立特主 要从筹资方面研究住房金融。他认为任何住房金融都必须能提供长期贷款。马 克 博立特按照筹资路线的不同将住房金融机构分为以下五种类型 : l 、一般银行。包括股份银行、商业银行和存款银行。一般银行提供全方位 的零售、 批发和国际银行业务。在一般银行的国内资产中约2 0 9 6 是购房贷款。有 些国家一般银行拥有专业机构， 如澳大利亚拥有专业银行和储蓄银行、 荷兰一般 银行拥有抵押银行。 2 、储蓄银行。储蓄银行几乎全部从个人筹集资金，并把资金贷给个人和小 企业. 有些国家的储蓄银行不直接对购房者发放抵押贷款， 但通过抵押银行发行 的债券m接融通住房资金。 3 、专业储蓄银行。专业储蓄银行就是专业住房金融机构。 4 、契约机构。契约机构的典型是德国的建房互助储蓄信贷社。 5 、抵押银行。即通过抵押银行发行债券间接融通住房资金。 世界典型国家住房金融研究 第三节 住房金融的特征 一、住房资金融通的长期稳定性 由于住房资本相对于家庭( 特别是年轻的家庭) 收入的比重较大， 所以住房金 融的融通资金必须具有长期稳定性。市场经济国家家庭年收入和房价比一般为 1 : 3 -l : 6 ， 购买自 有住房融资比例为家庭年收入的3 倍左右。 如果短期内 还款， 会造成家庭难以承受的负担， 因此住房抵押贷款还款期的延长成为缓解家庭负担 的一个必要手段。住房金融机构提供的抵押贷款期限一般为2 5 年左右。所以马 克 博立持将能否提供长期贷款作为金融系统复杂精巧的标志5 。但是，住房金 融系统要提供长期贷款必须有长期的资金来源。 住房资金融通的期限越长， 贷款人和借款人面临的通货膨胀和利率的风险越 大。 对存款机构的贷款人讲， 利率上升会增加存款机构“ 短存长贷” 的矛盾。 如 果是固定利率的抵押贷款，短借长贷会造成资产负债不匹配，流动性风险更大， 而可变利率抵押贷款可以缓解这一矛盾。 对借款人讲， 在利率上升时， 借款人采 用固定利率贷款， 可以避免风险减少损失， 采用可变利率贷款会增加借款人负担。 如果利率下降，固定利率贷款会使借款人提前还款，造成贷款人的损失。 由于借款人是自 然人( 家庭或个人) ，在长期的购房融资过程中，除了会面 临经济状况的不利变化外， 也有可能因遭受健康恶化、 意外事故等中断收入流不 能还款而违约。 自 然人比公司法人更难调整财务结构， 其承受风险的能力相对脆 弱。 住房金融发展较快的国家都借助抵押贷款保险来分散这些风险。 为了 保持住房资金的长期稳定性， 经过5 0 多年的发展， 不同国家在发展住 房金融的实践中结合了本国的实际情况采取了不同的形式: ( 1 )德国采取契约储蓄制度和发行抵押债券的做法为住房金融提供一部分 长期、稳定的资金。 ( 2 )美国的专业住房金融机构、商业银行等存款机构都参与住房资金的融 通， 利用在国内金融市场起主导作用的商业银行负债和资产的多元化， 较好地回 避流动性风险和利率风险:同时， 美国在上述基础上， 大力发展住房二级抵押市 场， 通过抵押贷款证券化在资本市场上融资， 保持住房资金融通的长期性、 稳定 性。 ( 3 )新加坡通过强制储蓄方法以基金形式为住房金融提供部分或全部长期 稳定的资金。 二、住房资金融通的政策性 在市场经济中， 市场机制在住房资源的配置中起基础性的作用。 但由 于住房 单价高， 市场经济国家居民收入中约1 / 4 要用于住房消费， 住房消费在家庭消费 中所占比重大， 家庭用抵押贷款形式融通住房资金还款时间长， 完全靠市场机制 世界典型国家住房金融研究 配置住房资源会造成住房市场失灵。 d a v i d g a r n e t t 认为 “ 没有政府的干预，市 场不可能提供住房” 。因此， 政府干预并介入住房市场、为中低收入者的住房贷 款提供一定的社会保障是弥补市场失灵，使市场机制更好发挥作用的必要补充。 住房资金的融通的政策性和住房的政策性是联系在一起的。 住房金融政策性的形 式有: 1 、通过政府的税收政策对住房融资提供补贴 政府的住房政策对购买自 有住房比租赁住房有利， 刺激更多的家庭转变住房 消费形式。 其形式包括: 第一， 自 有住房和租赁住房的租金收入的税收待遇不同。 第二， 购买自 有住房的抵押贷款利息抵扣个人所得税， 这是政府对购买自 有住房 的一种主要货币补贴形式。 2 、成立政策性的 住房金融机构 政策性住房金融机构按业务性质分为信贷机构和保险机构。如3 0 年代美国 成立的联邦住房局和退伍军人局为私人机构发放的抵押贷款提供联邦政府保险 和担保。 美国许多经济学者认为这种做法实际包括了政府补贴。 3 、发展政策性的住房金融工具 美国长时间以来， 专业住房金融机构与商业银行比， 在吸收存款和享受的税 收待遇上有优惠。 德国、 新加坡则通过住房储蓄存款和中央公积金等住房金融工 具的运用体现它的政策性。 世界典型国家住房金融研究 第二章 世界典型国家住房金融体系的形成机理剖析 一般说来， 世界上典型的住房金融主要以以 下三个国家为代表: 德国、 新加 坡和美国: 1 、以德国为代表的合同储蓄为主的住房金融体系，借贷双方通过契约筹措 住房金融资金。潜在购房者与指定机构( 通常是住房合作社) 订立资金存贷合同， 按合同约定定期到指定机构储蓄， 当储蓄额达到一定时间和数额后便自 动取得从 该指定机构获得与储蓄利率和数额挂钩的住房抵押贷款权利。 其基本特征有三: “ 互相合作” ， “ 存贷结合”( 指存贷款的数额挂钩和利率挂钩) ， “ 封闭运行”( 指 存贷款利率由 存贷双方共同商定， 不与资本市场发生联系， 利率的稳定性较强) 。 利率低进低出，相对固定。 2 、以新加坡为代表的强制储蓄为主的住房金融体系。强制储蓄是政府用强 制手段筹集住房建设和住房消费所需资金的一种住房金融体系。 强制储蓄的基本 运行机制是: 政府凭借国家权威和信用， 通过国家法律和行政规定等强制性手段， 强制要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构。 该机构以 优 惠贷款方式支持雇员住房消费。其基本特征是资金稳定性强、资金存款期限长、 筹资数额大、筹资成本低。利率与市场利率挂钩或固定。 3 、以美国为代表的资本市场为主的住房金融体系。资本市场融资是指通过 资本市场筹集和运用住房金融资金的住房金融。 住房金融机构通过资本市场筹措 住房金融资金， 解决 “ 存短贷长”的矛盾，或以 此控制利率风险、流动性风险， 稳定其经营效益。 其基本特征是:公司化操作、 筹资迅速而灵活、市场化的风险 分担机制、通过资本市场控制资产负债的期限匹配风险、利率市场化。 世界上各主要住房金融体系的差异首先来自 资本市场的结构和金融环境的 差异。 储蓄制无论是合同储蓄体系还是强制储蓄体系对资本市场的依赖 程度相对较弱， 而资本市场型住房金融的建立没有一个相对发达的资本市场是不 可能的。一 个相对发达的资本市场又与金融环境息息相关。 合适的资 本市场融资 金融环境的主要表现特征是: 第一， 大量的机构投资者以 及法律允许的 机构投资 者与抵押贷款机构结合。 第二， 投资银行系统的发展以及在资本市场的作用。 第 三， 金融的自由化程度。 由 此我们可以解释资本市场型住房融资体系为什么首先 在美国 诞生， 同样也可以在一定程度上解释为什么一些国家缺少大量使用住房抵 押贷款证券化的客观动力。 政府对住房金融的价值取向以及支持住房金融的方式， 与各国金融体系的差 异有很强的相关性。 而且一个国家的住房金融体系往往是由多样而非单一的金融 世界典型国家住居金融研究 模式构成的。 商业性金融、 合作性金融和政策性金融， 它们虽有交叉， 但它们各 自的 特性决定了任何一 方都有着各自的覆盖面， 不能完全由某一方面代替。 由此 可以看出， 实行单一住房金融体系的国家几乎没有， 我们说某国的住房金融是合 同储蓄、强制储蓄或者资本市场型，是就其整个住房金融制度结构的主体而言， 而非全部。 因此， 一个国家在设计本国住房金融制度时， 应突出主体， 多样安排。 本章将集中研究以上典型国家住房金融体系的形成机理。 第一节 德国住房金融体系的形成机理剖析 德国的住房金融系统涵盖了三种模式: 它以契约系统为主， 以 存款系统和抵 押系统为辅， 所以德国的住房金融机构相当多， 而且每一个系统都有政府的支持。 德国这种体系比较稳定的原因在于它的经济本身很稳定， 通货膨胀率和利率都保 持在相当低的水平。 从历史上来看， 德国的资本主义的发育比 美国家要晚。 德国的银行制度是在 1 9世纪中叶为适应国家工业化对资本的需求而发展起来的。当时的德国工业化 开始较迟， 资本市场也比美国落后， 工商企业不仅在短期资金， 而且在长期资金 等方面都高度依赖银行。 银行与工业之间一开始就建立了 密切联系， 并在业务范 围上采取多样化经营。 德国银行制度形成初期就有别于美国分离型银行制度， 形 成了德国混合信用银行制度或全能化银行制度的特征。 1 . 1 ,德国的商业银行与德国的住房金融体系 德国的商业银行按其从事业分活动的范围分成三类: 综合银行、 专业银行和 其他银行性金融机构。 德国商业银行除综合银行中的合作银行外， 其他机构按私 法和公法组建: ( 1 ) 综合银行即全能银行。由 信贷银行组、储蓄银行组、 合作银行组构成。 信贷银行组分大银行、 区域性银行及其他信贷银行、 外国银行分行及私人银 行。 这些银行大多数按私法组建。 储蓄银行组。除 1 1 个储蓄银行因历史原因由私法组建外，其余均为公法组 建， 债务由公共机构( 地方政府) 担保。 储蓄银行筹集资金的主要来源是储蓄存款、 定期存款和发行债券。资金运用的重点是发放长期贷款、居民购房款等。 合作银行组。 世界上的信用合作社起源于德国。 信用合作银行在德国的金融 业中占有重要地位。 ( 2 ) 专业银行。 德国的专业银行有抵押银行、分期付款银行等。 抵押银行 是专门经营利率固定的中长期抵押贷款的金融机构。 抵押银行在德国有 1 3 0 多年 世界典型国家住房金融研究 的历史， 现在德国有3 8 家抵押银行， 其中私营的2 7 家， 大多是商业银行的附属 机构。1 1家公营抵押银行归联邦政府的州立银行或储蓄银行所有。抵押银行发 放中 长期的 主要来 源是发行 抵押贷款 债券( m o r t g a g e b o n d s ) ， 银行用接受的 抵押 财 产作 为 发 行 债券的 担 保; 发 行市 政 公 债( m u n i c ip a l b o n d s ) ， 以 当 地政 府的 债权 作金融担保。 ( 3 ) 其它银行金融机构。由 投资公司、建房互助储蓄信贷社和信用担保银 行等分支金融机构组成。 表1 , 1 9 9 8 年德国各类银行组的份额 资料来源:何文 德国金融制度研究 ，中国劳动社会保障出版社，2 0 0 0 年版，第6 6 , 8 9 页 德国商业银行经过几百年的发展， 除形成全能银行特征外， 还有以下的特点。 第一， 各类大银行、 区域性银行、 私法组建的储蓄银行、 抵押银行和建房互助储 蓄信贷社基本上都按股份公司形式经营， 互相参股。 信贷银行组中的国内商业银 行、储蓄银行都参股经营抵押银行业务。建房互助储蓄信贷社不是独立的机构， 而是商业银行、 储蓄银行的附属机构; 第二， 形成分支机构的组织形式。 第二次 世界大战以后， 德国金融机构总数不断减少， 但金融机构拥有的分支机构越来越 多。与土 9 5 7 年比 较，1 9 9 8 年德国金融机构总数减少了7 4 . 5 % ，而分支机构增加 了6 倍。增加最多的抵押信贷银行，分支机构增加了1 2 倍。 建房互助储蓄信贷 社有，而营业网点却都多达3 2 0 6 个“ 。 1 . 2 ,德国的全能银行制与德国的住房金融体系 德国的经济条件、 政府对经济和金融的强力干预、 企业与资本市场和银行的 世界典型国家住房金融研究 历史关系、产业的成熟性是形成全能银行的主要原因。 1 、工业化初期经济条件落后。德国的市场经济在主要资本主义国家中起步 较晚， 在很长时间内， 远不敌英美企业， 企业整体的盈利能力和盈利预期均处于 比较低的水平， 因此企业难以通过以定向私募为主的股票或债券等方式筹集到大 量的资金。 而此时德国的银行系统却有了初步的发育， 遍布城乡的银行分支机构 网络己初步建立起来， 储蓄率与英美相比也处于相对较高的水平。同时， 企业经 过工业革命后， 在政府的保护和支持下也有一定的稳定的收益， 这在某种意义_ l 为追求低风险的银行业大量向这些企业投放信贷资金提供了 机遇。 2 、政府对经济和金融活动的强力干预。德国是后起的工业化国家，为了尽 快追赶上英美等发达国家， 实行了国家主导型的资本主义制度。 政府实施了赶超 型的经济发展战略， 对经济活动进行了范围广泛的干预。 德国政府是其国家现代 化的设计者和推动者， 由 于银行系统与资本市场相比 更便于政府控制， 为了 弥补 赶超型发展战略所需的巨大资金缺口， 德国政府充分发挥银行对分散的社会闲置 资金具有积零成整、 积少成多的 优势， 在德国形成强大的全能银行模式来推动国 家主导的经济发展战略， 实施政府倡导的宏观产业政策。 具体而言: 一是通过产 业政策、 央行指导、 银企协调会议引导商业银行的资金流向政府支持的产业和企 业集团， 从而集中资金、 优化资源配置来推动工业化; 二是政府对符合产业政策 的贷款提供大量的补贴或直接提供大量优惠利率贷款; 三是实施金融市场准入限 制和银行破产的保护性扶持政策，以保证银行系统低成本地吸收资金。在德国， 银行的业务范围没有限制， 企业也感到在证券市场上直接融资远不如从银行借款 简单便利;同时银行也希望通过贷款直接控制企业。 此外， 德国银行的集中和垄 断也没有像美国等那样的法律和相关政策的限制。 3 、企业与资本市场和银行的历史关系， 。 工业革命发生以后，现代工业产生 了巨额的资金需求，企业依靠自 我资本积累己远远不能适应工业迅速发展的需 要， 开始大量向外融资。 德国银行与企业形成相对密切的关系， 并处于主角的地 位，银行性融资起了非常大的作用。在 1 9 世纪中后期，德国开始步入工业化轨 道， 在银行与工业企业的竞争中， 工业巨头在很大程度上控制了银行， 它们在大 多数银行里占有多数股份， 使得银行处于工业资本家的支配之下。 这样主要以有 限责任方式建立起来的工商企业不仅要求银行提供短期和中长期贷款， 而且还要 求银行代理企业发行、 买卖股票和债券， 银行逐步演变成既经营商业银行业务又 经营投资银行业务的全能银行， 银行与企业之间互相依赖、 互相支持， 以银行为 中心的间接融资制度建立了起来。 4 、 产业的成熟性。1 9 世纪后期的德国工业革命并不像英国那样是在创新产 业技术领域进行， 而是跟随在英国之后进行着成熟产业的工业化， 像煤矿、 冶金、 世界典型国家住房金融研究 纺织等在当时己是技术上非常成熟的产业， 技术风险很小。 本世纪德国工业的进 一步发展， 如汽车、 化学、电子等， 也是在美国己经取得突破性成功的产业领域 内 进行。 建立在成熟技术基础上的低风险工业化适应了银行信贷严格防范风险的 要求， 这对德国以 全能银行为主导的银行性融资在企业外部融资中占据了绝对的 主体地位也发挥了不可忽视的作用。 1 . 3 、德国的分行制与德国的住房金融体系 德国实行的是分行制。 分行制度是在大都市或商业、 金融贸易中心设立总行， 然后在国内外大中小城市广泛设立分支机构， 在地理上采取分散的形式。 分行制 度已 成为世界各国存款银行( 商业银行、 储蓄机构) 普遍的外部组织形式。 不仅如 此，德国的商业银行是全能银行。 在德国的住房金融中，存款系统由 信贷银行、 储蓄银行等金融机构负责; 抵押系统由 抵押银行提供: 而契约系统由建房互助储 蓄信贷社负责。这三种系统都融合在全能银行的组织结构中。 德国是世界上唯一实行将存款系统、 抵押系统和契约系统融合为一体的住房 金融制度的国家，其独特性来源于住房金融组织的特殊性这一制度安排。 德国的抵押银行和建房互助储蓄信贷社或者是信贷银行、 储蓄银行的附属机 构，或者由信贷银行、储蓄银行和其他金融机构参股组建，按股份制形式经营。 信贷银行、 储蓄银行的存款机构和抵押银行、 建房互助储蓄信贷社的契约机构之 间存在产权关系和和紧密的业务联系。 德国住房金融机构推出的住房金融产品是 一种组合商品， 即任何一个客户所需要的全部住房贷款需要从几家相关金融机构 同时获得。通常一个家庭的 住宅贷款组成是 5 5 % -6 0 % 来自 抵押银行，1 5 % -2 0 % 来自 建房互助储蓄信贷社， 5 % -1 0 % 来自 商业贷款。 其余的1 0 % - 2 0 % 来来自 家庭 的积累。 抵押银行、 建房互助储蓄信贷社和信贷银行、 储蓄银行之间能互相协调、 合作， 可以为客户提供 “ 一搅子” 住宅金融服务。 客户只需向一家住宅金融机提 交一项申请， 接受一次资格审查， 签订一个合同， 就可以 从几个相关的金融机构 次获得所需的全部贷款。 正是这三种参与住房金融的机构存在产权关系， 业务 紧密联系的组织制度安排， 最大限度地节约了搜集客户的信息费用、 谈判签约费 用和履约费用而降低了交易费用， 使这一企业制度在德国能很好地发挥作用。 如果德国的 住房金融组织制度之间不存在产权关系和紧密的业务联系， 而又 有三种融资系统， 客户要去面对三种不同的金融机构， 其交易费用必然很高。 在 大多数情况下， 消费者想购买某个商品组合而必须与多个单一企业订立契约， 这 显然是很费成本的。 世界典型国家住房金融研究 第二节 新加坡住房金融体系的形成机理剖析 新加坡的住房金融可谓独具一格，中央公积金直接行使住房金融的功能， 它 把养老、 医疗等社会保险基金同住房储蓄结合起来， 从而大大加强了资金的规模 效应， 有效地解决了 住房发展的资金来源问题。 这种模式本质上说也是一种储蓄 贷款模式。 它的优点较其他的模式是显而易见的。 但它的实用性也有较为苛刻的 条件，就是经济必须持续稳定发展，而且整个系统内的居民收入差距不宜太大。 2 . 1 、新加坡中央公积金的起源 新加坡1 9 6 5 年独立， 在摆脱殖民统治后致力于发展本国经济。 6 0 年代经济 发展重点放在鼓励发展替代进口、 劳动密集型的轻工业、 交通运输业、 贸易和旅 游业。 7 0年代以 后开始重点放在鼓励高新技术、高附 加值、 在国际上有较强竞 争力的工业、 发展亚洲美元市场， 推进教育改革， 加强技术培训， 使新加坡成为 一个地区性的服务业中心和地区性的金融中心。 作为一个城市型、 以外向型经济 为主的国家， 新加坡政府成功地将英国 殖民政府时期成立的中央公积金制度用于 住房， 而无需增加政府的组织成本和强制执行成本， 是一个既解决了居民住房需 要，又保证资金主要用于经济发展的低成本的制度安排。 新加坡的公积金是出于社会目的而设立的养老保险制度，它始于英殖民政 府。 1 9 5 9 年新加坡实行自给时经济发展处于困境， 住房严重短缺。 1 9 5 9 年的2 0 0 万人口中平均每户不到一间住宅，占全国4 0 % 的人口 居住在贫民 窟与棚户区中， 能够住上像样住宅的人只占总人数的 9 % ，因此新加坡政府决定把住房建设作为 国家振兴的战略性问 题放在最优先的位置。 新加坡在开始实行“ 居者有其屋” 计 划时， 主要依靠政府的力量从供给方面解决中低收入者的住房。 但由于低收入与 高房价的矛盾严重制约了居民的住房消费能力， 而限 制房价和政府补贴使财政不 堪重负，收效也不理想。因此， 新加坡政府于 1 9 6 8 年修改中央公积金法，允许 居民用公积金购买房屋， 以后逐步放松对利用公积金购房的限制， 从而形成了独 特的住房公积金制度， 在整个国民的收入都比 较低的情况下， 优先解决中低收入 阶层的住房问题。 1 、新加坡的金融制度由政府的金融机构、各类银行和专业金融机构组成。 ( 1 ) 政府金融机构。新加坡金融管理局，负责行使货币发行外的中央银 行其他职能。新加坡货币委员会和货币局，负责货币 发行。 新加坡投资局， 主要职责是管理金融管理局和货币 委员会的资产。 新加坡中央公积金局， 负责 管理中央公积金。 ( 2 )各类银行。新加坡的银行构成体现了新加坡作为一个城市岛国和国际 世界典型国家住房金融研究 金融中心的特色。 据统计，到 1 9 8 7 年 1 月，新加坡共有商业银行 1 3 4 家，其中 本地银行 1 3 家，外国银行 1 2 1 家。外国银行占9 0 % 。 外资银行的资产、存款均 占商业银行总资产、总存款的 8 0 % 以上。 在 1 3 家本地银行中，发展银行、大华 银行、华侨银行、华联银行和邮政储蓄银行业务量最大，是新加坡5 大银行， 。 ( 3 )专业金融机构。新加坡的专业金融机构包括证券银行、金融公司、货 币经纪公司、租赁公司和保险公司等。 2 . 2 、新加坡的中央公积金与住房公积金 1 9 5 5 年7 月，新加坡的英国殖民政府为了向老年居民提供养老保险，开始 推行中央公积金制度， 根据 中央公积金法 成立了中央公积金局。 中央公积金 局制度是一项强制性的、 长期的储蓄制度。 它规定新加坡的每个雇员都必须参加 公积金制度。 公积金会员和雇主按月向中央公积金缴纳规定数额的公积金。 雇主 和雇员缴纳的公积金可以计入生产成本， 雇主和雇员不得拒绝和延期缴纳。 一般 情况下，只有雇员退休后才可以动用公积金存款。1 9 6 4 年，新加坡推行 “ 居者 有其屋计划” ， 鼓励居民拥有自 有住房。1 9 6 8 年政府宣布允许用公积金存款购买 政府兴建的公共住房( 称为 “ 组屋” ) 。住房公积金制度与住房发展计划相结合， 成为退休养老、 医疗保障和改善居民住房条件的综合性社会保障制度。 中央公积 金是新加坡住宅建设与购买资金的主要来源。 年份 现行缴交者 人数( 万人) 缴交者所占劳动 力总数的比例 全年缴交总额 ( 百万新元) 全年提取总额 ( 百万新元) 净缴交额 ( 百 万新元) 会员帐户余额 ( 百万新元) 1 9 6 62 6 9 . 14 6 . 8 5 1 . 51 2 . 9 3 8 . 64 1 5 . 9 1 9 6 72 6 6 . 6 4 4 . 45 5 . 8 1 6 . 53 9 . 3 4 7 7 . 3 1 9 6 82 7 1 . 34 4 . 1 6 83 0 . 7 3 7 . 35 3 9 . 7 1 9 6 9 1 0 6 . 64 2 . 4 6 4 . 26 3 2 . 2 1 9 7 03 6 9 . 9 5 9 . 91 5 6 . 4 4 5 . 71 1 0 . 7 7 7 5 . 5 1 9 7 14 1 5 . 77 3 . 7 2 7 3 . 65 6 . 4 1 6 7 . 29 8 7 . 9 1 9 7 25 3 5 . 78 0 3 3 0 . 8 5 7 . 92 7 2 . 9 1 3 1 6 1 9 7 36 0 9 . 37 6 . 1 4 7 4 . 79 3 . 5 3 8 1 . 21 7 7 0 1 9 7 46 2 2 . 57 7 . 4 6 8 6 . 71 5 4 . 1 5 3 2 . 4 2 4 1 3 . 7 1 9 7 56 4 7 . 4 7 9 . 58 8 6 . 6 2 1 6 . 96 6 9 . 7 3 2 3 4 . 9 1 9 7 66 7 7 . 8 7 6 . 51 0 0 8 3 7 7 . 76 3 0 . 3 4 0 6 6 . 1 1 9 7 77 1 3 . 67 7 . 6 1 1 1 4 . 75 0 3 . 5 6 1 1 . 2 4 9 5 4 世界典型国家住房金融研究 1 9 7 87 7 9 . 47 9 . 91 3 5 26 5 7 . 86 9 4 . 25 9 8 1 . 4 1 9 7 98 2 3 . 98 0 . 51 7 5 3 . 15 2 9 . 3 1 1 2 3 . 87 5 1 5 . 5 1 9 8 08 6 3 . 67 92 2 9 6 7 7 9 . 11 5 1 6 . 9 9 5 5 1 . 2 1 9 819 1 7 . 98 0 3 0 0 6 . 81 0 6 7 . 61 9 3 9 . 2 1 2 1 4 9 . 8 1 9 8 29 2 7 . 58 0 . 6 3 9 01 . 41 2 4 1 . 22 6 6 0 . 2 1 5 6 5 5 . 5 1 9 8 39 1 7 . 97 8 . 24 4 9 1 . 2 1 7 1 8 . 12 7 7 3 . 11 9 5 0 4 . 7 1 9 8 49 4 37 9 . 4 5 3 8 5 . 23 5 0 9 . 3 1 8 7 5 . 92 2 6 7 0 . 4 1 9 8 58 8 9 . 67 5 . 1 5 9 9 3 . 43 3 5 9 . 72 6 3 3 . 7 2 6 8 2 9 . 5 1 9 8 69 1 2 7 5 . 44 7 7 7 . 93 8 2 3 . 8 9 5 4 . 12 9 3 3 7 . 4 1 9 8 79 3 5 . 37 8 . 4 4 4 4 6 . 84 2 9 7 . 4 1 4 9 . 43 0 6 0 7 . 8 资料来源:田东海， 住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择 ，清华大学出版社，1 9 9 8 年版，第 1 8 7 - 1 8 8 页 从 r 表可以 看出，新加坡的公积金在 2 0 多年时间里成倍增长，在改善居民 住房条件方面发挥了巨大作用。 中央公积金局向住房建设和购买住房融资采取不同的方式。 住房建设融资采 取两种方式: 一是购买国家投资局发行的债券。 国家投资局通道发行债务从中央 公积金局获得资金， 然后将筹集资金