09年房地产行业分析 09.10.13.doc

09年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析前提分析：房地产行业与照明、电工等几大产业拥有密切的相关性，随着房地产和建筑行业的趋势影响和波动，将对各相关产业的市场发展带来直接的影响，需要企业密切关注。一、国家相关政策环境分析房地产行业的市场发展走势对国家宏观政策调控环境具有高敏感度，即每一次政府的相关政策的变动，都会对房地产市场造成直接影响。近年来，国家的对房地产相关的宏观政策调控主要经历了：1、 紧缩期（2006年2008年上半年）随着全国房地产市场价格的飞速上涨，在带动经济快速发展的同时，也产生了越来越多的泡沫，国家从2006年开始，明显加大对房地产行业的政策调控力度。2006年5月国六条出台，针对房地产行业的政策调控开启。5月，国务院出台限制套型90/70政策；国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场。7月，建设部出台 “外资限炒令”；开始强制征收二手房转让个人所得税。8月，土地新政出台，规范土地市场的出让；央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。政策调控延续到2007年，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，实施宏观调控。建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心。同时，07年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台（共经历6次加息），并严格规定第二套住房贷款首付不得低于40%，从信贷环节严格紧缩房地产市场。10月，国土资源部要求缩短土地开发周期，并打击捂盘惜售，刺激房地产市场的销量，并推动价格下调。进入08年，房地产市场在频繁的紧缩式宏观调整政策影响下逐渐冷却，政策内容在控制土地市场规范交易，保障经济性住房等方面进一步完善。同时，08年上半年仍经历了3次存款类金融机构人民币存款准备金率的上调，信贷政策环境依然严峻。对房地产市场的影响：在越来越紧的宏观政策环境下，国内的房地产行业快速进入了寒冬期，商品房成交量大幅萎缩，销售价格增长趋势受抑且部分地区跌幅较大。2、恢复期（2008年下半年2009年）2008年，经过了房地产的寒冬期，以及经济危机带来的巨大经济冲击，政府开始放宽对房地产行业的政策控制，稳定房地产市场发展的同时，刺激经济复苏。2008年9月，央行推出 “两率”下调政策，开始放松对房地产交易市场的管制；10月，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。随后的国家刺激经济复苏的调控政策和逐步放宽的信贷政策，也在支持房地产市场回温。2009年房地产调控政策则坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。其主要特点有：1）改善供给结构，完善住房保障政策。确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。2）加大对自住性购房需求的支持力度。3）完善房地产信贷政策，防止金融风险，并鼓励自住性需求的实现。对房地产市场的影响：09年初开始，部分楼市成交开始了小量恢复，并从3月起全国范围开始回暖。依据国家统计局最新发布的数据显示：1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，环比上涨0.9%。二、房地产行业发展趋势分析1、房地产市场发展趋势分析（数据来源：国家统计局）年份商品房销售年增率住宅销售年增率200120.30%20.30%200219.60%18.90%200325.80%25.60%200413.40%13.60%200545.10%46.60%200611.50%11.80%200725.10%26.50%2008-19.7%-20.3%2009年1-8月42.9%44.5%房地产自2001年以来持续在波动中快速上升，除08年遭遇寒冬之后，09年开始逐步回温。09年1-8月以来，呈现了逐月快速提升的增长速率。2、房地产投资趋势分析（数据来源：新浪房产网）08年-09年上半年 房地产投资趋势分析受经济环境和政策调控环境影响，08年房地产投资的整体增长呈现下滑趋势，特别是下半年开始，增长幅度逐月下滑。但进入09年，房地产投资又恢复平稳增长趋势，投资增幅逐月增加，投资速度加快。2009年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；1至6月，单月房地产投资增速不断递增。08年至09年上半年，房屋竣工面积的增长率持续走低，但在09年开始基本稳定。09年新开工面积增幅同比08年大幅下降，但已在波动中逐步回升，开发商市场预期仍然看低。与此同时，房屋竣工面积的增幅在09年开始大幅提升，市场供应量会相应增加。 3、土地市场供应趋势近年来全国土地市场的发展趋势（数据来源：国家统计局）本年完成开发土地面积增长率本年购置土地面积增长率200115315.8531.3%23408.9938.5%20021941626.8%31356.834.0%200322166.2614.2%35696.4813.8%200419740.2-10.9%39784.711.5%200522676.2314.9%38253.73-3.8%200627128.4419.6%36573.57-4.4%200727566.151.6%40245.8510.0%根据已公布的2001年至2007年的统计数据显示，全国土地市场的供应经历了快速增长以及大幅波动的阶段后，于近几年开始趋于稳定。原有的土地存量开始逐步被消化，市场开始恢复良性增长的发展趋势。08年-09年上半年 土地市场趋势分析（数据来源：新浪房产网）当前，土地市场暂未全国范围内回暖，土地购置面积同比下降，但降幅收窄。08年土地成交增速持续下跌，而2009年上半年降幅在逐步缩小，土地市场出现回暖信号。重点城市土地供应呈现差异化，土地市场局部复苏。土地市场局部过热，重点城市热点区域地王频出，再次推动价格上涨。大型开发商大举拿地，重点布局二线城市，将带动二线城市房地产市场。08年大量城市未能完成土地供应计划，结合部分城市已经出台的09年土地供应计划来看，09年住宅用地供应计划总量有所增加。由此预计，整个2009年土地实际供应总量有望整体放大。4、当前房地产行业发展主要趋势2009年国内房地产行业的发展主要呈现如下趋势： 1) 房价上半年总体下行，下半年市场回暖。2) 保障性住房建设力度增大，大量中低端购房群体和居住群体受益，而商品房市场存在不确定性3) 暖市成为调控政策的主基调。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济已有所回升，同时推动房地产回升。4) 地方政府加速推出优质地块，促进土地成交，一改土地市场颓势，土地市场局部过热，但市场尚未全面回暖。 三、房地产未来发展预测和结构分析当前，在刺激经济复苏，稳定国内房地产市场长期稳定发展的前提下，国家提出保障性住房的投资计划。建设部：9000亿住房保障投资计划启动2008年11月，建设部表示，加大保障性住房建设力度，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成240万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。按照上述计划，将使1000-1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5-7%左右。2009-2011年将完成820万套左右新建和改造住房。由于经济适用房建设标准限定在60平方米左右，廉租房建设标准限制在50平方米以下，因此，未来60平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15%-20%的比例。同时，未来 “70/90”政策的效应将充分显现出来，大