（人文地理学专业论文）上海市土地价格及其影响因子分析.pdf

m a s t e r sd e g r e et h e s i s o f 2 010g r a d ep o s t g r a d u a t eu n i v e r s i t yc o d e ：1 0 2 6 9 n u m b e r ：510 7 0 8 0 3 0 2 3 eastchinanorma lu ni vers i t y l a n dv a l u eo fs h a n g h a ia n da n a l y s i so ni t si n f l u e n c e f a c t o r s u n i v e r s i t y ： 基垒丛g 丛旦垒奠q 墅丛堕也y 曼堡i 垃 i n s t i t u t e ：d e p a r t m e n to f u r b a na n dr e g i o n a le c o n o m y m a j o r ： r e s e a r c hf i e l d ：! 丛坠l 卫坌【卫鱼曼g i q 坠垒! ! i ! ! 堡i 垒g s u p e r v i s o r ： n a m e ： p r o f d ud e b i n l i u h u i m a y ，2 0 1 0 s h a n g h a i ，c h i n a 华东师范大学学位论文原创性声明 y 17 4 19 0 3 1 1 1 1 1 1 1 1 i l l i i i l l l l1 1 1 1 1 11 1 1 111 11 i 郑重声明：本人呈交的学位论文上海市土地价格及其影响因子分析，是在华东师范 大学攻读硕髟博士( 请勾选) 学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名碑 日期：2 彳口年多月b 日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 上海市土地价格及其影响因子分析系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指 ， 导下完成的硕必博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所有。本人 同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图 书馆、中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版；允许学位论文进入华东师范大学 图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位 数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复 制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) ( ) 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文掌， 于年月日解密， f 轧52 不保密， 导师签 解密后适用上述授权。 本人签名 2 9 ，勺年易月。日 “涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定 过的学位论文( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方 为有效) ，未经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认 为公开学位论文，均适用上述授权) 。 塞蝗硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 沼舯撇翔谠薄 主席 糙滤撒墒韦泼膨， 库侈字 敦趴 舅否黼矽 论文摘要 土地价格是地块土地的基本属性，受多种社会经济因素影响。如何定量的去 分析土地价格和影响价格的各因素之间的关系，是本文讨论的重点内容。 本文分为五章，第一、二章阐述了研究意义、相关研究及理论基础等；第三 章通过一系列步骤对采集的样本数据进行预处理，计算样本地价，修正其到具备 同一的内涵，并进行统一性检验。第四章是本文的重点，在确定影响土地价格的 因子以后，通过因子的信度分析，证明了研究所选用的因子数据样本是稳定的， 具有总体样本的特征值，可以代表总体样本；因子的同质性分析，针对各种用地 类型，通过t 检验，分别剔除同质性因子；最后通过主成分分析法，建立了三种 用地类型土地价格的多元回归方程，并对回归方程进行分析说明；第五章对全文 做一个概括性的说明，阐述研究的结论。 本文通过多元回归方程分析方法，得出的结论认为，对于不同的用地类型， 地价影响因子对其影响程度是不同的。本文得到的定量分析地价和影响因子关系 的结果，一方面非常明确的指出了哪些因子影响不同的用地类型，影响程度多少， 另一方面，又简化了因子，为实际的基准地价工作提供了科学的依据。 上海市的土地利用又很好的佐证了区位论理论。在商业办公方面，商业的布 局依照的主要是区位论理论，把利润争取最大化是其追求的目标。在商品住宅方 面，住宅的选择也是依照区位论理论的，而使居民最大化的满意是其追求的目标。 在工业( 仓储) 方面，把成本降到最低是其追求的，近年来，上海的工业( 仓储) 用地逐渐向郊区转移。 本研究为上海市政府相关部门进行合理的城市规划修编和市政项目规划建 设、政府相关部门对土地用途的合理安排和土地利用强度的确定、对提高上海市 土地利用效益等提供了科学的指导依据，更进一步，本文所研究的系列数学方法 可以作为参考，直接应用于城市定级估价的实际操作中，有利于缩短土地等级评 定和估价的时间，进而提高工作效率，还能提高城市土地价格的实效性，在理论 上、学术和实践上均有积极意义。 关键词：土地价格：影响因素；因子分析；上海市 a b s 仃a c t l a n dv a l u ei st h eb a s i cp r o p e r t i e so ft h el a n d ，w h i c hs u b j e c tt oav a r i e t yo f s o c i o e c o n o m i cf a c t o r s h o wt oa n a l y z et h eq u a n t i t a t i v ee f f e c t so fl a n dv a l u ea n dt h e p r i c er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ef a c t o r s ，t h ek e ye l e m e n t sw a sd i s c u s s e di np a p e r t h ep a p e ri sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s ，t h ef i r s ta n ds e c o n dc h a p t e rd e s c r i b e st h e r e s e a r c hs i g n i f i c a n c e ，r e l e v a n tr e s e a r c ha n db a s i so ft h e o r y ；i nt h et h i r dc h a p t e r ， a c c o r d i n gt oas e r i e so fs t e p st op r e t r e a tc o l l e c t e dd a t as a m p l e ；t h en e x tc h a p t e r , c o m b i n i n gt h el a n dl e v e lo fs h a n g h a i ，t h el a n di n c o m ew a so b t a i n e di nw h i c h c a l c u l a t et h el a n dv a l u e ，u s i n gt h ec o m m o n l yu s e de x p o n e n t i a lm o d e la n da v e r a g e m o d e li nt h ef i f t hc h a p t e rw h i c hi st h ef o c u so ft h i sa r t i c l e ，a f t e rd e t e r m i n i n gt h e f a c t o r sa f f e c t i n gl a n dv a l u e ，t h r o u g hf a c t o ra n a l y s i s ，t h ed a t as a m p l et h a tt h ep a p e r s e l e c t e di s s t a b l e ，w i t ht h eg e n e r a lc h a r a c t e r i s t i c so ft h es a m p l e ，a n da l s oc a n r e p r e s e n tt h eo v e r a l ls a m p l e ；i nf a c t o ra n a l y s i so fh o m o g e n e i t y , t h r o u g ht h et - t e s t ，f o r av a r i e t yo fl a n dt y p e s ，t h e nd e l e t eh o m o g e n e i t yf a c t o r s ；f i n a l l y , a c c o r d i n gt o p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i sa n ds t e p w i s er e g r e s s i o na n a l y s i s ，t h r e et y p e so f l a n du s e r e g r e s s i o ne q u a t i o no fl a n dv a l u ew e r es e tu p ，a n d e x p l a i ni t i nt h i sp a p e r , m u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i s ，c o n c l u d e dt h a tt h el a n df o rd i f f e r e n t t y p e so fi m p a c tf a c t o ro nl a n dv a l u ea r ed i f f e r e n t q u a n t i t a t i v ea n a l y s i so b t a i n e di n t h i ss t u d yt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl a n dv a l u ea n df a c t o r sa f f e c t i n gt h er e s u l t s ，o i lt h e o n eh a n dp o i n t e do u tc l e a r l yw h i c hf a c t o r sa f f e c td i f f e r e n tt y p e so fl a n d ，h o wm u c h t h ei n f l u e n c ei s ，o nt h e0 t l l e rh a n d ，i ts i m p l i f i e st h ef a c t o r , t h ea c t u a lp r e m i u mt o p r o v i d eas c i e n t i f i cb a s i sb a s e d t h el a n du s ei ns h a n g h a ii n d i c a t et h a tt h el o c a t i o nt h e o r y i nt h ec o m m e r c i a l ， b u s i n e s si sm a i n l yi na c c o r d a n c ew i t ht h el a y o u to ft h el o c a t i o nt h e o r y , t om a x i m i z e p r o f i t so ft h e i rg o a l a c c o r d i n gt ot h et h e o r y , c o m m o d i t yh o u s i n g ，t h ec h o i c eo f r e s i d e n t i a ll o c a t i o ni sa l s om a x i m i z es a t i s f a c t i o no fi t sg o a lt h e a b o u ti n d u s t r y , t h e l o w e s tc o s tt oi t sp u r s u i t ，i nr e c e n ty e a r s ，s h a n g h a i si n d u s t r i a l ( w a r e h o u s e ) l a n ds h i f t t ot h es u b u r b sg r a d u a l l y t h ep a p e ri sr e a s o n a b l yr e l e v a n tg o v e r n m e n td e p a r t m e n t si ns h a n g h a iu r b a n p l a n n i n gr e v i s i o na n dm u n i c i p a lp l a n n i n ga n dc o n s t r u c t i o no ft h ep r o j e c t ，r e l e v a n t g o v e r n m e n td e p a r t m e n t st or a t i o n a l i z el a n d u s ea n di t si n t e n s i t yt h a td e t e r m i n e dt o i m p r o v et h ee f f e c t i v e n e s so fi t , s h a n g h a ih a sp r o v i d e ds c i e n t i f i cg u i d a n c eb a s i s ， f u r t h e r , as e r i e so fm a t h e m a t i c a lm e t h o d so fl a n de v a l u a t i o ni nt h ep a p e rc a nb eu s e d a sr e f e r e n c e ，d i r e c t l ya p p l i e dt og r a d i n ga n de v a l u a t i n gt h el a n dv a l u e ，h e l p i n gt o s h o r t e nt h et i m ei nl a n dv a l u a t i o n , a n di m p r o v i n gw o r ke f f i c i e n c y , b u ta l s or a i s et h e e f f e c t i v e n e s sl a n dv a l u e ，n o to n l yi nt h e o r y , b u ta l s oi na c a d e m i ca n dp r a c t i c ea s p e c t k e y w o r d s ：l a n dv a l u e ：f a c t o r so f i n f l u e n c e ：f a c t o r sa n a l y s i s ：s h a n g h a i 目录 论文摘要1 a b s t r a c t i i 目录i 图j 畏、， 表录 第1 章导论- 1 1 1 立题依据- l - 1 2 研究方法一2 - 1 3 论文主要框架- 4 - 1 4 篇章结构与内容安排5 1 5 研究创新之处一5 - 第2 章相关的理论综述一7 2 1 土地价格- 7 2 2 影响土地价格的因素- 8 2 3 研究的理论支撑- 9 - 第3 章数据采集与预处理1 6 - 3 1 研究区概况- 1 6 3 2 研究资料的采集步骤一1 7 - 3 3 土地价格数据的预处理1 8 - 第4 章地价影响因子分析一2 3 4 1 土地价格影响因素因子的选取一2 3 4 2 信度分析一3 0 4 3 因子同质性分析- 3 2 - 4 4 主成分分析法一3 5 - 4 5 总结4 4 i l i 第5 章结论与展望4 6 - 5 1 结论- 4 6 - 5 2 研究展望一4 6 附录- 4 8 参考文献- 4 8 后记- 5 3 - i v 图录 图1 1 技术路线图4 - 图2 - 1 土地租金确定示意图- 1 2 图2 - 2 六边形市场区分布示意图一1 3 图3 1 上海市地价样本分布图1 7 - 图3 2 研究资料收集的基本步骤图l 8 - 图4 1 上海市土地价格影响因素因子图2 9 图4 - 2 上海市土地价格t 检验步骤图- 3 2 - 图4 - 3 商业办公用地同质性因子图- 3 4 一 图4 4 影响因子的陡坡图- 3 7 v 表录 表3 1 比例系数之商业办公用地楼面地价1 9 - 表3 2 比例系数之一一商品住宅用地楼面地价一l9 表3 3 比例系数之商住综合用地楼面地价- 2 0 - 表3 _ 4 比例系数之工业和仓储用地楼面地价2 0 - 表3 5 上海市土地价格交易时间修正系数表( ) - 2 0 表3 - 6 上海市商业办公用地容积率修正系数表- 2 1 - 表3 7 上海市商品住宅用地容积率修正系数表- 2 1 - 表3 8 上海市工业和仓储用地容积率修正系数表- 2 l 表3 - 9 上海市商业办公样点地价数据检验结果表一2 2 表3 1 0 上海市商品住宅地价样点数据检验结果表一2 2 表4 1 经标准化处理后的样本地价及各因子变量值商业办公用地一2 6 一 表4 _ 2 经标准化处理后的样本地价及各因子变量值商品住宅用地- 2 7 - 表4 3 经标准化处理后的样本地价及各因子变量值工业( 仓储) 用地2 8 - 表4 4 商业办公用地土地价格影响因子层面一分析结果表一3 0 - 表4 5 商业办公用地土地价格影响因子层面二分析结果表3 0 一 表4 6 商业办公用地土地价格影响因子所有层面分析结果表3 l 一 表4 7 上海市土地价格t 检验结果表一3 3 - 表4 - 8k m o 及b a r t l e t t 的球形检定表- 3 6 一 表4 - 9因子的共同性表- 3 6 表4 1 0 商业办公用地各影响因子的特征值和百分比3 8 一 表4 1 1因变量与提出因子的计量分析结果- 3 8 一 表4 1 2 商业办公用地影响因子回归结果表- 3 9 v i v - - - - - 仉 铊 铊 们 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 1 1 立题依据 第1 章导论 土地作为社会经济活动的基础，是人类生存生活的载体。作为一种重要的资 源，其重要性体现在整个社会生产活动中。城市土地价格是资本化的城市地租， 目前，城市土地价格在我国具有多种功能，比如税收和政策调控、引导城市的土 地利用方式等。毋庸置疑，城市的土地价格在我国是严格受到国家掌控的，地方 各级政府在国家政策的引导下，通过基准地价的评估工作，对价格进行修正，定 期更新，并及时公布，通过这些手段来宏观调控和控制房地产市场，这一方面规 范了土地交易市场秩序，一方面对城市土地的合理利用起促进作用。 城市的基准地价反映的是整个城市土地价格的量化，一方面，对于城市中商 业办公用地、商品住宅用地和工业( 仓储) 用地等土地的利用类型做独立评估， 得出的平均土地使用权价格量，也是其他土地类型土地价格的产生依据。一直以 来，基准地价作为我国城市土地价格体系的基础，处于核心地位。另一方面，作 为中央职能部门参与地方土地收益的根据，基准地价是一个标准，是中央部f - j $ , j 定政策和用来宏观土地调控的依据。分析基准地价，也对评估宗地土地价格也有 一定的帮助，可用来明确构成土地价格的基本成因。除此之外，作为地方政府相 关职能部门，分析基准地价，有利于及时的对土地利用规划指导，从来制定出合 理的利用土地结构，通过对土地利用效率的提高，提升土地价值。系数修正的方 法是目前最常见的土地价格的评价方法，这个方法的中心思想是合理确定影响土 地价格的因素因子。 国家在2 0 0 1 年出台的“两规”( 坡镇土地分等定级规程( g b t 1 8 5 0 7 2 0 0 1 ) 和城镇土地估价规程( g b t 1 8 5 0 8 2 0 0 1 ) ) ，是目前土地定级评估的依据， 各地方相关部门根据自身的实际情况，在“两规”的基础上评估土地价格。在土 地的使用有偿化制度实施以来，相关的政府职能部门就开始制定与此有关的各项 法律法规，但就目前为止，土地市场还不够完善，如何科学的利用土地，特别是 城市土地是个有待研究的课题，有不少国内外文献研究过影响土地价格的因素因 子，但是从定性的角度深入分析其因素因子内部关系的研究还很少。在实际工作 中，对土地定级操作、评估土地价格，目前大多采用的是德尔菲测定法，此种方 法，一方面对于评分专家的选择，研究只有一定的主观性，另一方面对于专家打 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文上海市土地价格及其影响因子分析 分也有一定的个人主观色彩，这就大大的影响了土地价格评定的精确性，结果导 致制定的城市基准地价与实际的土地价格有很大的出入，使基准地价无任何实际 意义。使得土地价格的评估工作受一定的人为因素影响，所以评价工作存在一定 的不确定性。目前，对城市城镇土地价格与其影响因素因子之间的相互作用关系 的研究，是国内学者所做研究的一个被忽略的区域，本文尝试从这一研究点出发， 分析上海市土地价格及其影响因素因子。 对于影响地价的因素因子与土地价格的关系的研究，本文试图探求一种新的 方法，定量分析它们之间的关系，为上海市政府相关部门进行合理的城市规划修 编和市政项目规划建设、政府相关部门对土地用途的合理安排和土地利用强度的 确定、对提高上海市土地利用效益等提供了科学的指导依据，更进一步，本文所 研究的系列土地评估数学方法可以作为参考，直接应用于城市定级估价的实际操 作中，有利于缩短土地估价的时间，进而提高工作效率，还能提高城市土地价格 的实效性，在理论上、学术和实践上均有积极意义。 1 2 研究方法 第一，从地理学研究方法出发，本文在研究区范围内通过采集大量的基本数 据( 包括文字资料数据、图件资料数据等) ，用g i s 的技术进行整理，分析，归 类，建立原始资料数据库，通过计算得出样点地价数据，修正其具备统一的内涵， 使样点资料具备可比性，为进行下一步的回归分析做基础。参考城镇土地估价 规程和城镇土地分等定级，结合原始采集地价影响因素资料，再根据上海 市的实际情况，最终确定影响土地价格的因素因子，在对影响因子分析中，采用 了因子信度分析、因子同质性分析和主成份分析的技术路线，对影响城市土地价 格的主要因素因子及相互之间的关系进行了系统分析研究，其结果表明了上海市 土地价格的变化规律是由多因素决定的；同时结果也明确揭示了限制城市区域发 展的各种因素。 第二，统计方法是本研究运用最多的手段之一。在因子的同质性分析中，本 研究用了常规的检验方法，如t 检验；对各个因子的同质性检验是为了对采集的 样本数据精简化；在对因子的主成分分析过程中，通过样点地块的地价数据，计 算出了土地价格与影响土地价格的因子的回归方程。 第三，为了对研究对象有更深的认识和把握，在收集数据的时候，本研究尽 量做到了收集有代表性的数据信息，这样对每一个数据样点都会有不少指标信 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 息，当然也不是指标越多越好。因为如果指标太多，在统计的实际操作中，会带 来很多麻烦：第一，工作量势必大大增加，极大的增力n - j 研究的复杂程度，可能 会化简为繁，这和提高工作效率的初衷是相违背的：第二，指标具备相关联性， 势必会造成信息的重复叠加，这一对于分析统计工作来说，不仅不可取的，因为 这会带来更多的新问题，比如在回归方程中，假如制定的自变量过多，造成重复， 肯定会使结果不准确。而解决此类问题，本研究用了因子分析的方法，这不仅是 非常必要的，也是行之有效的。究其原因，因子分析的方法是采用因子变量，它 能够合并多种指标使之成为指标的综合体，这样能最大化的减少信息的丢失。综 上所述，本文为了做到因子分析的原始数据信息不丢失或者最大限度的不丢失， 采用因子变量作为原始标量的综合体，从而使因子变量具有很强的可解释性，符 合多元统计方法的标准。有关因子分析有相关概念，也产生了不少数学模型。其 最基本的出发点是采用原始变量的综合体也说明解释各个原始变量，保留原始变 量的信息完整性。数学模型也可以用来表示这一方法。本文假设原始变量的个数 为p ，表示方法用x 。，x 2 ，x 。，x p ，里面的x 。确定为标准变化量，其均值为零、标 准差为1 ，其中f 。，f 。，f 3 ，e ee f m 分别表示m 个因子变量，m 是小于p 的。可以得出如 下公式： x l = a l lf l + a 1 2f 2 + + a l mf m + a l p x 2 = a 2 lf l + a 2 2f 2 + + a 2 矗f m + a 2 p x p = a p lf l + a p 2f z + + a 阴f j + a p8p 以上公式如果表示为矩阵的形式，则可改为： x = a f + a 。 以上的数学模型中，f 即为以上提到的因子变量，也可以称之为公共因子， 它们也可以被理解成m 个坐标轴分布在多维空间中，它们是互相垂直的；上式中a 表示因子载荷矩阵，a ，表示因子载荷。是作为一个特殊因子，有些原始的变量 ( 很少) ，无法用因子变量来解释，在多元回归方程分析中，类似理解为残差项。 根据多元回归方程，如果某些变量共同解释了因子变量，而且掌握了该变量有多 少信息是被丢失的，就可知其对这些变量的解释程度。例如，因子变量的共同性 大于0 9 ，可以解释为提出的因子变量对原始变量的解释程度为9 0 5 ，只有1 0 的 信息是丢失的，这是因子分析是有效果的。这说明在多元回归分析中，公共方差， 即上述提到的变量的共同性也是衡量因子变量的重要的指标之一。 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 1 3 论文主要框架 本文的主要框架中，第一步在研究区域内，分级对研究样本进行选取，通过 不同的方法，修正所选取样本至标准的土地价格，使其具备统一内涵；接下来， 检验选取样本的合格性。据选取出影响各类商业办公用地、商品住宅用地和工业 ( 仓储) 用地的影响因子，通过信度分析，检验量表的统一性；然后通过同质性 因子分析，分土地类型分别剔除对土地价格影响不明显的因子，结合随机抽选的 具备样本整体性的土地价格地块样本，定量分析土地影响因子和土地价格之间的 关系，最后通过影响因子分析中的球形检验和主成分分析，最终确立三类土地价 格的主要影响因素各个因子之间的关系，并分别建立其土地价格与其影响因素的 多元回归方程，用以量化土地价格和影响其因素因子的联系，最后总结分析。本 文的具体研究技术路线图如图1 - 1 所示： - ，- - - - - - - - “；检验量表的同一性i - 孵：赫芫茹言漏l ：， “i 确定地价回顾方程并分析i i- 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文上海市土地价格及其影响因子分析 1 4 篇章结构与内容安排 以上论文的逻辑思路和分析框架已使本文的文章结构非常清晰，包括导论在 内，全文共分为五章。 第一章，文章的起点，主要讲述了论文的立题依据，阐述了文章的研究意义。 根据采集到的2 0 0 6 、2 0 0 7 和2 0 0 8 这三年的实际土地价格数据( 部分见附录1 ) ，通 过分类、归纳和整理，建立数据库，并计算出样点地块土地价格，通过对样点土 地价格的修正，检验，完成样点地价数据的预处理； 第二章，探析土地价格的形成原因、土地价格影响因素，研究相关的理论， 如城市功能理论，马克思地租地价理论、西方经济学地租地价理论、城市土地区 位理论和城市土地供需理论，最后，探讨当前土地价格的评估方法及发展趋势。 第三章，通过对研究区的概述，叙述原始资料采集步骤，以及原始资料的处 理方法。 第四章，是本文的重点，也是本文的创新点，首先确定影响上海市价格的因 素因子，分别针对上海市商业办公用地、商品住宅用地、和工业( 仓储) 用地这 三种不同的用地类型，对这些因子进行信度分析、同质性分析后，再通过多元 回归分析，算出三种用地类型的地价多元回归方程，得出结论。 第五章，是全文的总结，对文章的研究结果进行探索，并指出文章的进一步 研究方向。 1 5 研究创新之处 本研究具有以下几个创新点： 首先，在研究基本数据搜集的时候，考虑周全，2 0 0 6 - 2 0 0 8 - - - 年间的土地价 格数据能代表一定的时间段整个市场的实际土地价格。除此之外，研究还充分考 虑土地价格受种种非市场因素影响，做了大量的有关经济和社会的调查问卷，共 搜集到土地价格的估价样本数据3 6 3 2 个，这些样点数据能更好的反应研究区的实 际情况，越多的样点数据对论文研究结果的真实性越有帮助，能提高文章的说服 性。 其次，本研究借助计算机处理数据的方法，建立样本地块数据库，并就算修 正使其具备统一的内涵，是其具有可比性，并对计算出的每一个样点地块数据赋 给属性值( 包括地块距离市中心距离，公交线路的条数，距离绿地公园的距离等 华东师范大学2 0 10 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 等) ，因为计算机可以批量处理，大大提高了数据处理准确度和工作效率，为相 关部门在实际操作的提供了一种很好的方法。一方面本研究具有多种统计方法支 撑，从理论上具有可行性；另一方面本研究较传统研究效率大大提高，具有实际 可行性。目前，城市的土地定级和基准地价评估大都采用传统的方法，受人的主 观性影响很大，本文探求的是一种新的方法研究土地价格及其影响因子的关系， 并对其定量分析，得出多元回归方程。在城市土地划等定级和基准地价评估工作 中，提供一种新的思路并简化其过程，使之高效，且更加准确。 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 2 1 土地价格 第2 章相关的理论综述 土地是社会经济活动的基础，是人类生活和社会经济活动的主要载体。它既 是宝贵的重要资源，又是国家的生产资料和重要资产，在整个社会经济中具有非 常特殊的重要性。土地价格是土地经济综合作用的反映，有时也被称作地价，是 土地预期收益和土地权利的购买价格，即资本化的地租。我国的土地价格是以土 地使用权出让、土地使用权转让为前提，一次性支付的多年地租的当前价值总和， 是从经济上实现土地所有权的形式。 土地价格形成理论包括马克思土地价格形成理论和西方经济学土地价格形 成理论，前者认为，自然状态下的土地虽然不能作为劳动产品，没有价值，也不 是商品，但有使用价值，同时存在价格；土地价格的实质是资本化的地租，而己 利用的土地由土地资本和土地物质组成；后者认为，在当前的市场经济体系中， 土地也是一种商品。基于这个观点，后来产生了很多的学派和理论，如著名的土 地供求理论和土地收益理论等。直到现在，几乎所有经济学家都承认土地存在价 格，虽然在关于土地是否是商品这个问题上存在一定的差异。 传统的观点认为，土地价格包括以下三个部分：绝对地租和级差地租( 这也 是真正的地租) ：土地投资的折旧，这由市场决定；土地投资和利息，由经济规 律决定。以上三个部分之和的资本化就是土地价格。地学、生态学和系统论等诸 多观点认为：土地是多种自然要素( 如地形、水文和土壤等) 与人类劳动所形成 的一个立体的自然综合体，然而，土地管理的重点历来是管理人地关系，以及管 理在其上建立的人和人之间的关系，比如土地价格，是解决土地收益在各个集团 之间的分配问题，而不是关于土地的具体生产力的问题。 按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价 格等；按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，地价 可分为申报地价和公告( 示) 地价：按表示方法，地价可分为土地总价格、单位 面积地价和楼面地价等。地价评估方法，按照其估价对象不同可分为基本估价法 和应用估价法。基本估价方法是为评估单个宗地价格所采用的方法，属于此类方 法的有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用估价是在应用基 本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对一定区域内的土地价格、地价影响因 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因 素间的相关关系，作为该范围内宗地价的评估标准，从而在需要时可以迅速地评 估出该区域内宗地价格。 2 2 影响土地价格的因素 中华人民共和国宪法中第1 0 条规定，“城市的土地属于国家所有；城市 郊区和农村的土地，除了由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基 地和自留地、自留山，亦属于集体所有。城市建设用的土地全部属于国家所有。 因此，本研究所指的地价，也是指土地使用权价格。 因为土地市场是一个典型的“不完全市场”，所以不会自动地形成价格，使 得众人都容易识别。同时由于一些因素阻碍土地价格的形成，它们是合理的，而 且在其判断中要求有专门的经验和知识，还需要专业的估价人员提供精确的市场 信息，来进行替代市场的估价。关于土地估价的方法被经常采用的有很多种：包 括有土壤潜力估价法、收益还原法、剩余法、市场比较法、土地价格动态模型法、 因素分析函数法、级差收益测算法等等，这些方法大都由农业土地估价方法发展 而来，而各有特点，并有其一定的适用范围。除了进行单个样点的地价评估得到 土地价格，张所地( 1 9 9 8 ) 等人尝试将城市士地的估价过程和划分土地等级定级 成果结合考虑，建立数学模型确定土地价格，尽量做到将估价过程规范化，减少 主观性。 土地价格是资本化的地租或者土地纯收益，它们是决定土地价格的因素。土 地纯收益或者资本还原利率如果有变动，都会相应的使土地价格产生变动。同时， 从资本化过程之外来分析，土地价格也受一些因素直接影响的。如土地的位置、 地势、地质、自然条件、人口状态、交通体系、城市公共设施建设、经济增长速 率、币值变化、货币的流通、经济结构、生活水平、产业结构、国家对地价的干 预、某些心理因素等等。这些因子对土地价格的影响作用程度和作用方式都是各 不相同的，并且在不同的社会政治经济形势下也有着不同的表现形式。关于研究 地产评估的文献是比较多的，但专门研究土地价格及其影响因素之间关系的文献 不多。其中，上世纪七十到八十年代，m a r t i nh o e s l i ( 1 9 9 7 ) 等人关于瑞士 几内瓦的单元式建筑、联合建房和空地三种形式的不动产价格在此期间的变化规 律进行了研究，并构建一重售模型1 进行分析，并认为：总的来讲，几内瓦的不 1 重售模型，即h e d o n i ca n dr e p e a ts a l e sm o d e l s 8 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文 上海市土地价格及其影响因子分析 动产价格变化是相对稳定的，可以通过建立不动产价格指数用以度量其变化程 度。然而，后来由于资料收集非常困难，而且所获得的资料缺乏规范，建立指 数模型进行精确度量是非常困难的；本世纪初，m a t e f s h a r k a w y ( 1 9 9 9 ) 等人 通过对泰国曼谷的房地产市场进行过一些调研，他们认为像泰国这样的发展中国 家的房地产市场相比比较发达的国家来讲，变化非常迅速，整个土地价格的水平 受政治等宏观层面的因素影响较大。整个区域间存在有密切的联系，区域内各个 组团之间的土地价格的变化也不是孤立存在的，而是受到整个区域关系的影响； 李小波( 2 0 0 2 ) 等人研究过河北省城镇之间土地的基准地价结构比率；王庆改 ( 2 0 0 8 ) 等人对山东省泰安市各城镇的土地基准地价评估成果进行过统计分析： 项国民( 2 0 0 4 ) 等人对浙江省宁波市的各个城镇之间的地价进行过分析。以上学 者的研究成果均表明：无论是同类各级土地之间，还是同级各类土地之间，其土 地价格都存在着特定的比例关系，除了一些所表现的静态关系，还有一些可以度 量的变化关系，如以一定价格变动为基础的土地价格来建立有关其指数体系等一 些参数，而且存在有特定的动态性。吴宇哲( 2 0 0 1 ) 等学者分析指出，不能简单 的理解空间上分布的土地价格是经典统计学的一种概率分布，它存在着一定的自 身特殊性和自身相关性。对土地价格影响的因素很多，很复杂，不可能对其逐一 例举，更不可能定量研究各个因素下的影响因子。评估土地价格是一个动态的过 程，也是个不断完善的过程，某一宗地的具体价格不是有一个确定的数值，而是 呈一定的范围值。但这个区间一定是合理的，是典型的一类灰色数据。如果想要 土地所有权得到经济上的充分体现，要做到将这一区间范围缩小，这也是目前重 点分析研究的内容，也是个难点。当前，在评估土地价格工作中开始采用灰色系 统理论，并日益推广。 2 3 研究的理论支撑 分析城市地价的影响因子、做城市土地调查评估，是在科学理论的指导下完 成的。本论文分析以科学的理论作为支撑，并在其基础上开展研究分析工作。 2 3 1 芒福德的城市功能理论 按照芒福德( b e n j a m i nw o o l f i e l dm o u n t f o r t ) 的城市功能理论，城市作为区 域的政治和行政管理中心，是人才、技术、物质和信息的综合体。一座城市的功 华东师范大学2 0 1 0 届硕士学位论文上海市土地价格及其影响因子分析 能和城市的发展目标是和其土地利用紧密联系的。城市发展的综合经济实力可以 由城市土地价格的总体水平来体现。基于城市功能理论，结合上海市实际情况， 研究分析城市土地价格影响因子应当首先对上海的城市定位进行研究，再确定其 建设发展的总体战略思路，从而对其生产布局的目标和方向进行优化和城市的经 济结构正确把握。 2 3 2 马克思地租地价理论 马克思主义的经济学者和资本主义的经济学者关于绝对地租和级差地租的 本质来源，分别有不同的解释。马克思的地租理论明确指出了地租是是由劳动者 创造的，是劳