澧县洞庭绿洲底商营销方案.doc

澧县洞庭绿洲底商营销方案（沟通稿）方程几何地产顾问2016年8月第一部分：现状及背景一、物业现状简述1、区位：澧浦北路与绕城线（沅澧快干线）交汇处东南角。2、物业分布：临街商业门面沿澧浦路和绕城线。3、招商现状：目前沿绕城线基本处于空置状态，沿澧浦路已经进驻经营的商家有：澧州律师事务所、城头山律师事务所（店招在转角处，经营场所在小区内）、福田汽车特许经销商、百世汇通快递公司、深圳*家居展厅.项目北侧入口院内是澧县八百里水产批发市场。据初步了解，租金约为25-30元/.月，目测整体空置率50%左右。4、销售现状：据初步了解，目前销售率约20%左右。（备注：数据为通过售楼部初步访谈及现状目测，偏差及纰漏之处敬请指正。）二、市场背景及竞品概况1、市场背景： 住宅及商业物业市场供应量巨大 实体商业门店的整体不景气，信心持续低迷 规划用地指标商业比例偏高，社区底商呈泛滥之势 澧县城市规划发展方向对本案板块略显冷落2、竞品概况：（1）中南海湾住宅成交均价3550元/目前一期约650套房源去化率月40%商铺定价16000-20000元/目前没有主力推货，销售了少量几套商铺，成交价格约16000元/目前没有对外释放商铺销售信息。（2） 大汉新城住宅成交均价3450元/商铺定价15000-20000元/商铺主力价格约16000-17000元/有商铺销售及招商信息对外释放。第二部分：策略与目标一、总体营销策略1、看脸的时代，整容提升竞争力适当包装项目形象，对门面前坪进行必要的整理、整改，本案与大汉新城、中南海湾同处城北板块，特别是与中南海湾一路之隔，区位上机具可比性，差距在形象。2、 同台竞技，何必价格拌矮区位、地段决定了商业门面70%强的价值权重，与其低价拌矮，不如同台竞技。目前本案底价1万左右，市场尚且不买单，建议将对外公示售价拔高至与竞品旗鼓相当的水平，将形象、开发商品牌、品质、入市年限等因素权重计入后，对外公示售价略低于大汉新城、中南海湾底商价格，将以将公示面均价拔高至15000元/左右。3、 高价高折，让客户占足“香瘾”价格政策实行高折扣，冠以合理名目的折扣优惠特权，让客户占足“香瘾”，实际成交价以甲方现有底价为限。4、 先易后难，先吃“窝边草”本案现有租户及住宅业主、本案各关联群体是最熟悉及认同本案板块价值的群体，先吃“窝边草”，释放本案提价对外推售信息，利用价格政策及低首付杠杆帮助现有租户从“租户”到“铺东”的身份转化，与其辛苦经营帮别人赚租金，不如短期内勒紧裤袋凑首付还按揭为自己完成原始积累。5、 玩赚低首付，降低置业门槛。 利用公示面价与成交底价的差额，以“面价”签约、“底价”成交，玩赚“低首付”，最大限度压低置业门槛，放大置业群体客户面。2、 营销目标1、拔高项目整体形象；2、培养项目的“商气”和本区域消费习惯；3、农历春节前回款2000万。第三部分：合作模式及商务条件1、 委托代理服务1、 服务内容（1） 配备5-8人的销售及招商执行团队；（2） 销售方案、价格体系及政策的制定与执行；（3） 推广方案的制定与执行；（4） 广告设计与执行；（5） 团队搭建、管理与培训；（6） 签订销售合同、租赁合同并协助办理按揭回款。2、 取费标准（1）固定服务费：5万元/月（2）销售佣金：合同金额2%（3）招商佣金：3个月标准月租金（不考虑招商租赁政策）3、费用承担范围（1）团队员工工资与福利、佣金提成；（2）案场业务开展必备的易耗品（笔、墨、纸等）；2、 风险代理服务1、服务内容（1）配备5-8人的销售及招商执行团队；（2）销售方案、价格体系及政策的制定与执行；（3）推广方案的制定与执行；（4）广告设计与执行；（5）团队搭建、管理与培训；（6）签订销售合同、租赁合同并协助办理按揭回款。2、取费标准（1）销售佣金：合同金额4%（2）销售溢价分成：溢价部分（成交价-底价）的50%（3）招商佣金：3个月标准月租金（不考虑招商租赁政策）3、费用承担范围（1）团队员工工资与福利、佣金提成；（2）案场业务