（区域经济学专业论文）房地产市场化程度与市场热度研究.pdf

中文摘要 中文摘要 改革开放后，我国房地产业开始走市场化道路。随着社会主义市场经济制度 的不断完善和发展，房地产的市场化程度也在不断加深。市场化的经营让我国房 地产业出现了前所未有的繁荣。但近几年，房价、地价快速上涨，房地产市场越 来越热，政府不得不采取强有力的措施进行调控。本文基于当前的市场状况，研 究房地产市场化程度的发展态势，分析当前宏观调控对我国房地产市场化进程有 什么影响；研究房地产市场热度发展态势，分析房地产市场热度是否与市场化程 度存在着某种关系。了解这些将有利于我们把握房地产市场发展的规律，促使房 地产业的健康发展。 本文依据房地产经济学规律，借鉴房地产预警理论、模糊模式识别理论，房 地产市场测度化等研究方法，对昆明和全国的房地产市场化程度和市场热度进行 了量化处理，用图表来分析市场化进程和市场热度的发展趋势，揭示了市场化程 度与热度之间的关系。得到以下成果： 1 我国房地产市场化进程稳步推进，房地产市场化目前已初步实现。但距 离西方发达国家的市场化程度还有一定的距离。因此，为促进房地产健康有效发 展，应继续推进中国房地产的市场化进程。 2 近几年来昆明市房地产市场来朝着健康稳定的方向发展，房价收入比回 落，商业工业地产在国家宏观调控后趋向繁荣，市场化程度稳步提高，但还一直 处于全国平均市场化程度之下。昆明市房产市场热度和整个全国市场热度一样， 明显受到了国家宏观调控的影响，波动明显，但昆明仍然高于全国平均热度。为 促进昆明房地产健康有效发展，应大力推进房地产市场化进程。 3 当房地产市场初步实现市场化后，房地产市场化进程趋向于稳定的增长 速度推进。 4 2 0 0 3 年以来，国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大，导致市场热 度出现显著波动，但房地产市场化进程并没有受到多大影响，市场化程度继续深 化。 本文创新方面有：实证地阐述了我国及昆明市场化进程的状况；提出房地产 市场热度衡量方法；1 9 9 9 年到2 0 0 6 年间昆明和全国房地产市场热度发展态势； 中文摘要 提出“当前国家的宏观调控对全国和昆明的房地产市场热度有明显影响，但对市 场化进程影响不大的观点；揭示了房地产市场化程度和市场热度的联系。 本文不足之处有：本文的结论有可能被某种偶然因素影响，有待进一步收集 数据，进行更深入地研究；样本少，若能加入更多的样本进行分析，将会增加本 文结论的可信度；由于极少数指标的数据缺失，在衡量昆明市场化程度时，采用 了全国的数据，虽然对总体结论并不影响，但对昆明市场化程度量化的精确度有 轻微影响。 关键词：房地产；市场化；市场热度：昆明；量化 n a b s t r a c t a b s t r a c t s i n c er e f o r ma n do p e n i n g - u p ，c h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yh a ss t a r t e dt a k i n g m a r k e tp a t h w i t ht h es o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i cs y s t e mi m p r o v e dc o n t i n u o u s l y , t h e d e g r e eo ft h er e a le s t a t em a r k e tc o n t i n u e st od e e p e na l s o m a r k e t - o r i e n t e db u s i n e s st o c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yh a su n p r e c e d e n t e dp r o s p e r i t y b u ti nr e c e n ty e a r s ，h o u s i n g p r i c e s ，l a n dp r i c e sr o s er a p i d l y , r e a le s t a t em a r k e tb e c a m eh o ti n c r e a s i n g l y ；t h e g o v e r n m e n th a dt ot a k es t r o n gm e a s u r e st oc o n t r o li t b a s e do nc u r r e n tm a r k e t c o n d i t i o n s ，t h i sp a p e ra n a l y s e st h em a r k e t i z a t i o np r o c e s sa b o u tc h i n e s er e a le s t a t e m a r k e t , a n a l y s e sh o wm u c hi n f l u e n c ea b o u tt h em a c r o - c o n t r o lt oc h i n a sr e a le s t a t e m a r k e t , r e s e a r c ht h eh e a to fr e a le s t a t em a r k e t sd e v e l o p m e n tt r e n da n dw h e t h e rt h e r e i sac e r t a i nr e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eh e a to ft h er e a le s t a t em a r k e ta n dt h em a r k e tl e v e l u n d e r s t a n d i n go ft h e s ew i l lh e l pu sg r a s pt h el a wo ft h er e a le s t a t em a r k e t ；i tc a r l p r o m o t e t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n ta b o u tr e a le s t a t e b a s e do nt h el a wo fr e a le s t a t ee c o n o m i c s ，e a r l yw a r n i n go fr e a le s t a t e ，f u z z y p a t t e r nr e c o g n i t i o nt h e o r ya n dt h er e a le s t a t em a r k e tm e a s u r em e t h o d s ，t h i sp a p e r q u a n t i f yt h ed e g r e eo ft h eh e a ta n dm a r k e t i z a t i o no fr e a le s t a t em a r k e tt ok u n m i n g a n dt h ec o u n t r y u s i n gc h a r tm e t h o da n a l y s e st h e d e v e l o p m e n tt r e n do ft h e m a r k e t i z a t i o n p r o c e s sa n dt h em a r k e t h e a t ，r e v e a l i n g t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e n m a r k e t i z a t i o na n dm a r k e th e a t b yt h ef o l l o w i n gr e s u l t s ： 1 c h i n e s er e a le s t a t em a r k e t i z a t i o np u s hf o r w a r ds t e a d i l y , t h er e a le s t a t ec u r r e n t m a r k e t i z a t i o nh a st a k e nt oa c h i e v ep r e l i m i n a r i l y b u tt h e r ei ss t i l lac e r t a i nd i s t a n c et o t h em a r k e t i z a t i o no fw e s t e r nd e v e l o p e dc o u n t r i e s t h e r e f o r e ，i no r d e rt op r o m o t et h e h e a l t ho fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n te f f e c t i v e l y , s h o u l dc o n t i n u et op r o m o t ec h i n e s er e a l e s t a t em a r k e tp r o c e s s 2 k u n m i n g sr e a le s t a t em a r k e ti sm o v i n gt oh e a l t h yd i r e c t i o ni nr e c e n ty e a r s h o u s i n g - p r i c e t o - i n c o m er a t i od e c l i n e ，c o m m e r c i a la n di n d u s t r yr e a le s t a t et e n dt o p r o s p e r i t ya f t e rt h em a c r o - c o n t r o l ，t h el e v e lo fm a r k e t i z a t i o ni n c r e a s es t e a d i l y , b u t u n d e rt h ec o u n t r y sa v e r a g el e v e lo fm a r k e t i z a t i o n k u n m i n ge s t a t em a r k e t h e a t ，a s t h ee n t i r en a t i o n a l ，s u b j e c tt ot h es l a t em a c r o - c o n t r o lo b v i o u s l y i tf l u c t u a t e so b v i o u s l y , i i i a b s t r a e t b u ts t i l lh i g h e rt h a nt h en a t i o n a la v e r a g eh e a t t op r o m o t ek u n m i n gr e a le s t a t eh e a l t h y d e v e l o p m e n t , w es h o u l dp r o m o t et h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t em a r k e t i z a t i o n 3 w h e nr e a le s t a t em a r k e ta c h i e v ep r e l i m i n a r ym a r k e t i z a t i o n ，t h em a r k e t i z a t i o n o fr e a le s t a t em a r k e tt r e n dt og r o wa ts t a b l er a t e 4 s i n c e2 0 0 3 ，t h es t a t eh a si n c r e a s e dt h ei n t e n s i t yo fm a c r o - c o n t r o lc o n t i n u o u s l y , r e s u l t i n gi ns i g n i f i c a n tm a r k e t - h e a tf l u c t u a t i o n s ，b u tt h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t e m a r k e t i z a t i o nh a sn o tb e e nm u c hi m p a c t ，t h ed e g r e eo fm a r k e t i z a t i o nc o n t i n u et o d e e p e n t h i sa r t i c l ei n n o v a t i o n ：a ne m p i r i c a le x p o u n d e da b o u tt h ep r o c e s so fm a r k e to f c h i n n e s ea n dk u n m i n g ；r a i s et h em e t h o d st om e a s u r er e a le s t a t em a r k e th e a t ；e s t a t e m a r k e td e v e l o p m e n tb e t w e e nk u n m i n ga n dc h i n e s ef o r m19 9 9t o2 0 0 6 ；c o n c l u d e d t h a t ”n a t i o n a lm a c r o c o n t r o lh a v eas i g n i f i c a n te f f e c to nk u n m i n ga n dc h i n e s er e a l e s t a t em a r k e th e a t ，b u tl i t t l ee f f e c to nt h ep r o c e s so fm a r k e t o r i e n t e d ”；r e s e a r c ht h e r e l a t i o n sb e t w e e nr e a le s t a t em a r k e ta n dt h em a r k e th o t i nt h i sp a p e r , t h e r ea r es a m es h o r t c o m i n g sa l s o ：t h ec o n c l u s i o nm a yb ei n f l u d e d b yc h a n c ef a c t o r s ，n e e d i n gm o r ei n d e p t hs t u d y ；i fa d d i n gm o r es a m p l e sf o rf u r t h e r a n a l y s i s ，t h e c o n c l u s i o n sw i l li n c r e a s et h e c r e d i b i l i t y ；d u e t ol i t t l en u m b e ro f i n d i c a t o r st om i s sd a t a , t om e a s u r et h em a r k e te x t e n ta b o u tk u n m i n g ，a d o p t i o no fa n a t i o n a ld a t a , t h o u g hn o ta f f e c tt h eo v e r a l lc o n c l u s i o n s ，b u th a v eas l i g h ti m p a c to n m e a s u r et h ee x t e n to ft h em a r k e ta b o u tk u n m i n g k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ；m a r k e t i z a t i o n ；m a r k e t h e a t ；k u n m i n g ；q u a n t i f y i v 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得云南财经大学或其他教育机构的学位或证明而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表达了谢意。 论文作者 抄7 引肜日 关于论文使用和授权说明 本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许 学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容， 可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授 权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检 索。 ( 保密的学位论文在解密后应遵循此规定) 。 本人签编导师签名孳乏厶日期 矽彳、| s l 第一章绪论 一、研究背景和意义 第一章绪论 ( 一) 问题的提出 房地产市场在中国的发展时间并不长，是改革开放后才逐渐形成的。新中国 成立初期，中国政府对官僚资本家所拥有的房地产进行了没收、将其改造为国有 资产，并分配给有关国家机关、企事业单位使用。在1 9 6 4 年前，全国基本上消 灭了房屋租赁中的资本主义经营，否定了房地产私有制度，土地不允许买卖转让， 主要实行行政划拨和无偿使用。在相当长的时期内，房地产在中国不具有商品属 性。改革开放后，房地产业的情况得到改变，全国房地产业进行了大的改革，整 个改革从土地市场的恢复与发展开始，然后到住房制度改革。房地与地产的配置 越来越走向市场化，房地产市场化程度越来越高。房地产市场化的发展带动了建 筑业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展。房地产业在我国国 民经济中的地位日趋重要，为社会主义市场经济蓬勃发展提供了巨大动力。但近 年来，由于房地产市场化改革的停滞和失误，房地产市场发展中出现的秩序混乱、 结构失衡、价格高涨、腐败蔓延等问题，威胁着宏观经济的健康发展，影响着市民 生活质量的提高。准确认识房地产市场化程度问题，有利于采取有针对性措施， 加快房地产市场化进程；以保证中国房地产健康发展。 随着房地产市场化不断推进，市场在房地产业的资源配置作用越来越强。近 年来出现房价、地价快速上涨，房地产市场越来越热。房地产市场热度是否与市 场化程度存在着某种联系? 准确认识这些问题，是有的放矢、积极推进房地产业 健康发展的需要。 ( 二) 研究的目的和意义 房地产市场是土地、劳动力和资本要素的高度集合体，与经济发展和社会发 展的关系非常密切。房地产市场的发展见证了我国社会主义市场经济体制建立和 完善的过程，也成为各级政府和市场主体共同关注的焦点。 研究房地产市场化程度和问题，有利于政府和企业了解房地产市场经济所处 的阶段、市场发展的成熟度和未来发展趋势，有利于采取有针对性措施，加快房 地产市场化进程，促进中国和昆明房地产业健康发展。研究具有重要的理论和社 第一章绪论 会经济意义。 研究房地产市场热度是消费者和开发商普遍关注的问题。房地产价格的升 降、房地产企业销售额的涨跌、市场的总体走势都与市场热度有很大关系。 通过对昆明和全国房地产市场化程度、热度的比较研究，有利于了解昆明房 地产市场的发展状态和在全国所处的位置，探索房地产市场化程度与市场热度之 间的关系。 二、相关概念和研究对象 房地产市场化是指房产与地产的配置通过市场机制来完成，即房地产的商品 化。房地产市场化程度是指房地产资源的配置多大程度上是通过市场来完成的， 即房地产市场的成熟度。市场化或自由化所涉及的根本问题就是政府与市场在 房地产业中作用的领域及边界问题。政府对房地产业的作用方式表现为国有资金 对房地产的投资，土地的供应，住房私有化改革，保障低收入人群的经济适用房 和廉租房建设、金融政策调整等内容。本文房地产市场范围覆盖住宅、商业地产 等其它的房地产类型，研究的对象是城市总体房地产市场。 房地产市场热度就是人们所说的市场偏热，偏冷之意，是对当前房地产市场 各项指标增长速度的感性描述。在生活中，人们评价房地产市场过热还是过冷， 往往依据房价为中心，房价快速增长市场就是过热，房价下跌，市场就是过冷。 但某一时刻房地产销售市场可能是有价无市，简单依据房价单一因素增长得出市 场过热是不科学的。为了更全面、更好地对市场热度进行研究，本文在研究前， 通过严格的定义将房地产热度进一步定量化。论文中出现的房地产市场热度为以 下含义：通过房地产供给、需求、金融和心理等指标体系来衡量房地产市场总体 发展速度，并将衡量的结果量化为一个指数，该指数就是市场热度。 三、相关研究文献综述 ( 一) 市场化研究综述 市场化实质是经济体系朝着市场恰到好处地发挥基础性配置资源作用的变 化过程。对于没有经历计划向市场转型的经济体，市场化的任务是经济自由的深 化。因此，西方国家相关的研究大多集中在经济自由度及其测度，其中具有代表性 。曹振良等中国房地产市场化测度研究中国房地产，1 9 9 8 年第7 期 2 第一章绪论 的两个机构：美国传统基金会依据其对经济自由的定义，从投入的角度选择1 0 大 因素的5 0 个具体指标，设定具体标准，采取等级打分和简单加权的方法，测算各 国和地区的经济自由程度。加拿大弗雷泽研究所依据其对经济自由的定义，从产 出的角度选择5 大因素的3 7 个具体指标，设定具体标准，采取等级打分法、插入 法和主成分加权法，测算各国和地区的经济自由程度。回 对于由计划到市场经济转型期的国家，市场化是一个重要命题，中国学者对 此进行了广泛研究。其中，陈宗胜等( 1 9 9 9 ) 根据其对经济体制市场化的含义和特 征界定，分别从总体、企业、要素、产品、产业和区域确定反映市场化含义和特 征的不同框架，并以1 0 0 为完全市场化和以0 为完全计划性为标准，采用相关指 标和计算方法，对中国市场化程度进行了内容广泛的测度和分析。樊纲 等( 2 0 0 1 ) 根据其研究将市场化解构为：政府与市场的关系、非国有经济的强度、产品市场 的发育程度、生产要素市场的发育程度、市场中介组织发育程度及法律制度环境 6 个部分。着眼于各省市市场化程度差异及其变化的监测，利用2 3 个指标及其相 关主客观截面数据，采用主成份分析法计算了中国各省市市场化的相对指数。李 晓西等( 2 0 0 3 ) 提出了“五化”的精练框架，即政府行为规范化、经济主体自由化、 生产要素市场化、贸易环境公平化和金融参数合理化，设立了3 3 个指标，收集了 大量的数据，借鉴美国传统基金会测度自由化指数的思路和方法，采用分值打分 的方法，测算卅中国市场经济发展稗度。在为数不多的房地产市场化及测度文献 中。 曹振良等( 1 9 9 9 ) 在国内开创性地提出中国房地产市场化的基本框架：就是 明晰相对产权，形成市场主体：建立有效供求机制，实现货币化交易：完善价格机 制，建立市场调节核心：建立法规和中介体系，保证市场有序、有效运行。以发达 国家房地产市场化程度为参照系，选择7 项指标及相应的具体替代指标，对照国 际一般水平，大致确定中国理想( 1 0 0 ) 市场化各指标具体标准。根据全国和天津 相应的时间序列数据，采用简单算术平均法计算出全国和天津市有关年份的分指 标和总体的房地产市场化指数。倪鹏飞等( 2 0 0 7 ) 对房地产市场化研究是在市 。倪鹏飞等中国城市房地产市场化测度研究财贸经济j 1 ，2 0 0 7 年6 月 。陈宗胜等中国经济体制市场化进程研究。上海人民出版社，1 9 9 9 年版 。樊纲等中国分省市场化指数一各地区市场化相对进程报告( 2 0 0 0 ) 经济科学出版社，2 0 0 1 年版 。李晓西等2 0 0 5 中国市场经济发展报告中国商务出版社，2 0 0 5 年版 。曹振良等中国房地产市场化测度研究中国房地产m ，1 9 9 8 年第7 期 倪鹏飞等中国城市房地产市场化测度研究财贸经济 y j ，2 0 0 7 年6 月 3 第一章绪论 场体系、诉讼保障、政府规制、政府参与四部分的基础上建立了房地产市场7 个 细分指标，涉及到房地产要素市场、产品市场和服务市场三部分，通过客观数据、 主观打分、赋予不同的指标权重，得出3 5 城市的市场化程度。 ( 二) 与房地产市场热度有联系的研究综述 本文房地产市场热度的判别方法借鉴了房地产预警理论的研究方法。但市场 热度不同于房地产预警，它不具备预警功能，只是房地产市场各项指标增长速度 的整体反映，是市场活跃程度的量化。 房地产预警近年来是研究的热点。丁烈云( 2 0 0 2 ) 探讨了基于景气循环波 动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警、基于模糊 神经网络理论的房地产预警等几种模型和方法。黄继鸿回等( 2 0 0 3 ) 介绍了景气 指数法、a r c h 预警方法、基于概率的模式分类法、判别分析法、人工神经网络 方法等常用的经济预警方法。顾海兵 ( 1 9 9 7 ) 对经济预警的方法进行了归纳， 他认为经济预警的方法依据其机制可以分为：黑色预警方法，既根据警素的时间 序列波动规律进行直接预警；黄色预警方法，既依据警兆指标进行预警；红色预 警方法、既依据警兆以及各种社会环境因素进行估计；绿色预警方法，既依据警 素的生长态势进行预警；白色预警方法，既在基本掌握警因的条件下用计量技术 方法进行预测。曹振良回等( 2 0 0 0 ) 从预期、投机、非理性、土地的虚拟资本性 质和其他原因的角度分析房地产泡沫形成的原因，并提出从以下几个方面判别房 地产市场是否过热或投机过度：检验房地产投资收益是否太高，检验房地产的转 手率或成交额，估算房地产的理论价格，看其与现实价格的差距，分析房地产投 资是否过度，监测开发商的施工进度。易宪容 ( 2 0 0 5 ) 从消费和投资两方面指 出1 9 9 8 年以来中国房地产市场的快速发展仅是以往“存量需求”的释放，而不 是潜在需求真正地转化为有效需求。导致了中国房地产市场的虚假繁荣和价值的 严重高估，造成房地产市场资产价格与价值的严重背离和房地产池沫的出现。为 了避免房地产价格波动影响金融稳定以及国内经济的未来发展，首先要从金融体 。丁烈云房地产周期波动与预警研究同济大学博士学位论文，2 0 0 2 。黄继鸿等经济预警方法研究综述系统工程【j 】，。2 0 0 3 年第2 1 卷第2 期 。顾海兵宏观经济预警研究：理论、方法、历史经济理论与经济管理【j 】，1 9 9 7 年第4 期 。曹振良等房地产泡沫及其防范中国房地产【j 】，2 0 0 0 年第2 期 。易宪容中国房地产市场过热与风险预警财贸经济【j 】，2 0 0 5 年第5 期 4 第一章绪论 系的稳定性入手，建立房地产价格失衡预警指标体系、建立金融体系与宏观经济 失衡的预警指标并提高金融机构风险测量能力。同时政府要在土地政策、信贷政 策、税收政策和住房政策等方面采取积极的应对措施。李维哲等( 2 0 0 1 ) 将房 地产市场指标划分为：生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标、金融类 指标。对房地产投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、商品房销售面 积增长率、商品房销售额增长率、土地转手率、商品房价格增长率、房价家庭 年均收入比、货币供给量增长率、房地产贷款增长率等1 5 个指标采用功效法建 立了综合预警系数，最后以日本为例，对房地产市场泡沫预警系统进行了验证。 翁少群等( 2 0 0 4 ) 结合房地产市场周期理论和房地产泡沫理论，引入模糊模式 识别理论对房地产市场的l o 个指标进行分析判别，将房地产发展阶段划分成四 个阶段：平淡、微热、升温、过热。确定了房地产市场发展程度等级指标。对 2 0 0 2 年全国和北京的房地产市场所处的发展阶段进行了判断。 四、研究的方法 本文在研究方法上，采用规范分析和实证分析相结合，定性与定量相结合， 引入模糊模式识别等方法。 1 本文以房地产预警理论关于房地产市场热度的研究和房地产市场化测度 研究为指导，查阅相关资料，提出了房地产市场热度的定义、衡量指标体系、指 标标准值。整理出房地产市场化程度的测算指标体系。 2 收集指标数据，引入模糊模式识别理论对房地产市场热度进行综合判断， 确定市场所处的热度等级和热度指数。房地产市场化测度以市场发展成熟的发达 国家房地产市场为参照系，辅以对当前中国房地产市场发展趋势的分析与估计， 选取若干指标，经过计算、综合，最后得出一个比例数字，大致反映房地产市场 化的整体趋势。 3 对2 0 0 0 到2 0 0 6 年全国与昆明市房地产市场化程度、房地产市场热度的 比较分析。研究市场化程度与市场热度两者之间的关系。 。李维哲等地产泡沫预警指标体系与方法研究山西财经大学学报【j 】，2 0 0 2 年8 月 。翁少群等。基于模糊模式识别理论的中国房地产市场发展阶段判别研究土木工程学报【j 】，2 0 0 4 年5 月 5 第一章绪论 五、技术路线和主要内容 ( 一) 技术路线 房地产市场化程度与市场热度研究 问题研究背景ii 相关研究状冽l 本文研究方法 房地产市场 房地产市场化程度的量化 房地产市场热度的量化 房地产化程度与市场热度相互关系 本文结论 图卜1 本文技术路线 ( 二) 本文的主要内容 本文主要以房地产经济学理论为基础，首先论述了1 9 9 9 年到2 0 0 6 年昆明和 全国房地产市场的发展过程，并运用房地产市场化指标体系对昆明和全国的房地 产市场化程度进行量化，提出了房地产市场热度的概念，并运用房地产预警理论 和模糊模式识别理论对房地产市场热度进行量化，最后通过比较分析昆明和全国 的房地产市场化程度、市场热度，揭示了房地产市场化程度与市场热度之间的联 系。 第一章是绪论，主要阐述本文的研究背景、研究目的和意义，并对相关研究 文献进行综述，介绍本文的研究方法、技术路径和主要内容等。 第二章为房地产市场，主要阐述了房地产市场相关概念和理论，回顾了房地 产市场的发展历程，分析了中国房地产市场发展的主要特征，房地产市场与国民 6 第一章绪论 经济的关系，房地产市场化在城市经济发展中的作用，并对1 9 9 9 年到2 0 0 6 年昆 明市房地产市场做出具体分析。 第三章是房地产市场热度的量化。主要介绍了模糊模式识别理论和房地产预 警理论，阐述了房地产市场热度的定义，并通过模糊模式识别理论和房地产预警 指标体系量化了昆明和全国房地产市场热度水平。 第四章是房地产市场化程度的量化。确定出房地产市场化程度衡量指标，参 照发达国家成熟的房地产市场的指标数值，进行市场化程度计算。 第五章是房产市场化程度与市场热度相互关系，通过量化后的市场化程度和 市场热度水平的比较，昆明与全国的比较，研究房地产市场化程度与市场热度的 联系。 第六章主要介绍本文通过实证分析后的主要结论、创新点和不足。 7 第二章房地产市场 第二章房地产市场 一、房地产市场基本概念 。张红房地产经济学讲义【m 】清华大学出版社，2 0 0 4 年9 月 3 第二章房地产市场 根据不同的标准，可以把房地产市场分为不同的类型。根据房地产市场地域 特征的不同，可以把房地产市场分为各地域市场，如广东房地产市场、北京房地 产市场。根据房地产功能类型的不同，可以把房地产市场分为住宅市场、写字楼 市场、零售物业市场等。根据交易方式的不同，则可以把房地产市场分为房地产 销售市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场和房地产保险市场。 二、中国房地产市场发展历程 在新中国成立后的相当长的时期内，房地产在中国并不具有商品属性，。尽 管有少量严格控制下的房产租赁，但并没有形成竞争性的住宅市场，房地产市场 也就基本不存在。随着改革开放政策的实施，在全国范围内进行了房地产市场改 革。整个改革首先从土地市场开始，然后是艰难的住房制度改革。 ( 一) 土地市场的恢复与发展 1 9 8 0 年，全国城市规划会议召开，会议明确提出征收城镇土地使用费问题。 紧接着，深圳经济特区在全国率先开征城镇土地使用费，制定土地使用年限。后 来，这一做法在全国其他城镇迅速得到推广。土地商品属性在全国得到初步恢复。 1 9 8 7 年，深圳特区又将土地使用和管理制度推向更高阶段，实行了土地使用权 的有偿出让和转让制度，将部分国有土地的使用权通过拍卖、协议、招标等形式 出让给外商或房地产开发公司。由此，土地使用权的有偿出让和转让制度也迅速 在全国推开，土地使用权也迅速扩大。从此，全国土地市场得以恢复与发展起来。 ( 二) 住房制度改革 中国住房制度改革，确切地说是指城镇住房制度改革。这项改革始于1 9 7 9 年试行的全价售房，即由政府统一建设住房，以土建成本向市民出售。1 9 8 2 年， 由于全价售房效果不理想，又试行了补贴售房方案。由于企业负担较大，加上未 能触及低租金制等原因，补贴售房方案未能取得进展。1 9 8 8 年，国务院印发了 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，正式将房改纳入中央 和地方的改革计划。但由于受到严重的通货膨胀的影响，以提租补贴为中心思想 的住房制度改革被迫搁浅。 1 9 9 2 年，在邓小平南方谈话的带动下，国民经济呈现快速发展势头，房地 产业也得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。与此同时，国务院印发了关 9 第二章房地产市场 于全面推进城镇住房制度改革的意见，提出合理调整现有公房租金，在出售公 房的同时，强调实行新房新政策，保证新建住房不再进入旧的住房体制的政策方 案。这项政策从改革公房底租金入手，逐步将公房的福利性实物分配制度转变为 货币工资分配制度，使中国住房制度改革进入了新阶段。 1 9 9 8 年7 月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知，标志着一个新的改革阶段的开始，既停止住房实物分配，逐步实行 住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发 展住房金融，培育和规范住房交易市场。从此，中国房地产的建设，已不再是政 府或单位为解决职工居住要求，而是逐步成为一个社会资本投资的重要产业。此 时中国的房地产需求不再是为了自身的居住，而是与股票、债券一起成为人们投 资的重要方式和领域。 三、中国房地产市场发展的主要特征 ( 一) 建房主体二元化 随着房地产市场的不断完善以及国家宏观配套政策的完善和落实，现阶段中 国房地产业建房主体开始呈现二元化状态。这一时期，个人、单位基本退出房地 产市场建房主体这一领域，出现了国家投资建房和私营房地产开发企业建房的态 势。在这种态势下，出现了一个间接的建房主体商业银行。商业银行通过吸 收存款的方式，融通巨额社会成本，然后再以贷款方式，将其分配到房地产开发 项目中，这就是房地产建设提供了一个可靠投资来源。尽管商业银行没有直接参 与房地产的建设与开发，但是，它以自己的贷款标准等诸多手段影响及制约着建 房主体和房地产开发项目。 ( 二) 购房主体平民化 从商品房的出现开始，购房主体从企业逐步转向个人。随着房地产市场商品 化程度的不断提高，目前，购房主体己基本个人化。在购房主体个人化过程中， 先后经历了两个阶段：第一个阶段，个人化的购房主题主要是高收入者，这一阶 段又被称作是以“大款为购房主体的豪宅和以私营业主、高级白领为购房主体 的中产阶级时代。从2 0 0 0 年左右开始进入第二阶段，目前正处于鼎盛时期。本 阶段购房主体主要是中档收入者，被称作普通工薪阶层的主体的平民时代。 1 0 第二章房地产市场 ( 三) 第三主体的出现 随着住房制度改革的推进，住宅在居民家庭生活中的角色从实物性福利配给 转变到资产所有。由此出现了第三主体即二手房出售者，使房地产产品的购买者 在一定条件下转化为投资者。在现有的房地产新建房( 主要是住宅) 一级市场上 出现了日趋活跃的二级市场。第三主体的出现以及住宅二级市场的活跃能够使存 量住宅参与到供给中，成为住房供给的重要组成部分。这样居民家庭在选择住宅 资产时会有更多的选择和比较，既能购买各种档次的商品住宅，又能购买二手住 宅，在符合政策条件的情况下还可以选择经济适用住宅。居住在已购公房里的居 民家庭也能将现有住宅出售变现，重新选择最能满足自己需求的新住宅。由于第 三主体的出现，无论是对于以前曾经享受了实物性住房优惠的居民家庭，还是对 新组建和新迁入城市的家庭，选择住宅资产的自由度都增大了，从而使得房地产 产业化的进程进入了全面启动的阶段。 ( 四) 市场化程度较高 据国家统计局公布的2 0 0 5 年1 - - 5 月房地产开发资料：中国房屋施工面积分 类指数为1 0 2 9 0 ；全国累计完成施工面积1 0 6 3 亿平方米，同比增长1 8 8 ；办 公楼施工面积o 4 7 亿平方米，增长1 5 8 ；商业营业用房施工面积1 3 4 亿平方 米，增长2 1 2 。商品房销售价格分类指数为1 0 7 1 1 ，比2 0 0 4 年同月上升2 1 6 点。1 - 5 月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8 9 。其中，商品住宅平均销 售价格上涨1 1 3 ；商业营业用房的销售价格上涨4 1 ；办公销售价格下降4 6 。 商品房空置面积分类指数为1 0 3 8 9 ，其中，商品住宅空置面积为5 9 3 3 万平方米， 比2 0 0 4 年同期下降0 4 。通过以上数据可以看出，房地产业的房屋施工面积持 续增长，完成房屋住宅空置面积下降，应该说房地产业的市场化进程是有效的。 衡量房地产市场化程度的第二个指标是房地产开发投资中国有资金占有的 比率。从总投资中国有资金占百分比来看，近5 年没有超过2 0 ，这说明在房地 产投资资金中，有很大一部分是民营资本。房地产业的投资并非仅仅局限于国有 资本，其中很大部分由市场参与者共同组成。这个指标充分说明了中国房地产市 场化程度是比较高的。 。吴德进，李国柱等房地产泡沫理论、预警与治理f m 】社会科学文献出版社，2 0 0 7 年1 0 月 1 1 第二章房地产市场 四、房地产市场化在城市经济发展中的作用 房地产市场化的发展，给城市经济发展带来巨大益处。从房地产市场运作及 其实际效果看：一是能够改善城市的投资环境，如昆明市政建设，呈贡新城的迅 速推进，市民生活空间的改善以及居住质量的提高，房地产市场化都起了关键的 作用；二是与房地产市场化相伴而生的房地产业是城市产业结构升级和发展第三 产业的突破口，具有先导性和基础性。它的加速发展，不仅能带动第三产业的加 速发展，而且由于其产业的关联度高，产业链条长，必然会带动钢铁、水泥、电 解铝和建材等行业都与房地产的发展紧密相关的产业发展。在发达国家，房地产 业在国民生产总值中的比重普遍较高，房地产的市场化发展成为现代化市场经济 发展的一个重要标志；三是能够通过市场化手段实现土地资源最优配置，保证城 市土地空间配置效益最大限度的发挥。土地利用、土地规划是否科学，土地空间 布局是否得当，将在很大程度上影响城市的综合社会经济效益。通过城市土地市 场的地价杠杆调节作用，它能改善城市土地利用空间结构，使之按照级差收益进 行优化和布局，同时，原有土地利用空间结构经过一轮土地交易后，与之相伴发 生的“城市病 问题也将逐步得以缓解；四是房地产市场化通过房地的经济要素 功能，能够改善产业部门的经营机制和加强成本核算，增强城市市场经济的竞争 机制，能够通过地产纽带吸引内外投资，加大城市市场经济的开放性，特别是吸 引外资、发展外向型经济，能促使城市市场经济的国际性网络化，能够通过其关 联性促进城市整个经济形成和发展成为一种市场高效经济，等等。 所以为突破制约城市经济发展的各种限制，客观要求引入房地产市场机制， 发挥房地的财产利益价值，在土地所有权被国家垄断的前提下，通过积累土地收 益，建立起城市建设投资投入产出的良性循环，从而增强城市开发的自我发展能 力，取得城市规模经济、集聚经济及乘数效应后，仍能保持新的良好的城市外部 经济效果，缓解城市投资活动的发展势头和市区投资条件不相适应之间的矛盾， 提高城市生产能力和客观上组织经济的能办。大力推进房地产市场化是完善社会 主义市场经济的需要，也是中国加快城市化进程的必然选择。 五、房地产市场与国民经济 ( 一) 房地产业的支柱产业地位 。江胜利房地产市场化与城市经济发展经济地理，1 9 9 4 年9 月 1 2 第二章房地产市场 房地产业快速发展，对扩大内需，拉动相关产业，扩大就业面，促进国民经 济发展，做出了重要贡献。特别是近几年，以住宅为主的房地产业，已经成为中 国国民经济中的一个重要产业，推动了中国国民经济的增长。房地产开发投资对 国民经济增长的贡献包括3 个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资 对g d p 增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动g d p 增长的间 接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对g d p 增长的引致消费贡献。据相 关资料，1 9 9 7 - 2 0 0 6 年间，房地产开发投资扣除土地购置费后对g d p 增长的贡献 率为1 0 7 4 ，年均9 2 8 。1 9 9 7 - 2 0 0 6 年，房地产开发投资对g d p 增长的间接贡 献率为1 1 5 ，年均9 7 2 。1 9 9 7 2 0 0 5 年，房地产开发投资对g d p 增长的引致 消费贡献率为3 9 2 ，年均3 8 9 。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献 率达到了1 5 。回 ( 二) 房地产的发展对其他关联产业的带动 由于房地产在国民经济链条中处于中间环节，因而会对其他关联产业产生需 求，从而带动其他产业的发展。根据统计，房地产业具有波及面广、带动作用强 的产业特征，在3 5 个产业中有2 3 个与房地产业密切关联，且带动效应基本上随 着时间的推移两逐渐变大，对相关产业影响程度不断加深。从我国的实际看，房 地产开发投资每增加1 0 0 元，可以拉动3 4