（产业经济学专业论文）房地产中介市场信息不对称问题及对策研究.pdf

首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 iii 中文提要 自从改革开放后实行了商品化住房改造 房地产业逐渐成为国民经济的基础 先导产业 获得了空前的发展 广阔的市场前景为国民经济发展注入了新的活力 它的发展还拓展带动了其它相关产业 房地产中介就是房地产产业链的重要组成 部分房地产市场交易的特点导致了市场中存在着严重的信息不对称问题主要 表现为交易不透明操作中介服务道德风险购房者逆向选择消费者投诉居高 不下等情况严重影响了房地产市场的健康发展 笔者认为研究目前房地产交易市场的信息不对称现象及问题对国民经济具 有深远意义首先有利于政府科学管理房地产市场其次市场各方的有效参 与进一步提高房地产市场交易的效率本文从房地产市场信息不对称现象 入手在阐述信息经济学不对称理论基础上应用模型分析房地产交易市场的信 息不对称问题从交易参与各方的角度出发借鉴外国的成功经验结合我国国 情提出了一些发展对策希望能促进房地产交易市场健康规范有序地发展 本文主要取得了以下研究成果 第一研究分析了房地产中介企业的运行模式以及扮演的市场角色讨论了 信息不对称的基本内容与形式 第二研究了信息不对称的经济学机制着重分析了隐藏行为道德风险和 逆向选择等经济问题的表现机理 第三 利用经济学理论研究分析了房地产中介服务在节约成本方面发挥的作 用并运用委托代理关系模型进一步揭示了信息不对称问题的根源所在 第四提出解决信息不对称问题的措施强调政府可以借助立法进行宏观规 制开发商可以建立规范的品牌评估机制消费者要加强维权意识中介企业更 是可以搭建良好的诚信管理平台在市场竞争中以质取胜 关键词房地产中介市场信息不对称道德风险逆向选择 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 iv abstract since the introduction of reform and opening up the commercialization of housing transformation, the real estate has become the basis for the national economy leading industry, access to an unprecedented development, broad market prospects for national economic development has injected new vitality, he led the development of further expansion of other related industries, real estate, real estate intermediary that is an important part of the industrial chain. the characteristics of the real estate market transactions in the market led to the existence of serious information asymmetry problems, mainly non-transparent operation of the transaction, intermediary services, moral hazard, adverse selection, buyers, consumer complaints remained high, and so on, seriously affecting the housing the healthy development of the property market. i believe that research is currently a real estate transaction market, information asymmetries and problems of far-reaching significance on the national economy. first of all, beneficial to the government and scientific management the real estate market, and secondly, the market effective participation of all parties to further improve the efficiency of the real estate market transactions. in this paper, the real estate market “information asymmetry” phenomenon start, in dealing with asymmetric information economics theory, based on the application of model analysis of the real estate market information asymmetry problem, from the trading point of view of the parties involved learn from the success of foreign experience, combined with the development of chinese national conditions and made a number of measures that will hopefully improve the real estate market healthy, standardized and orderly manner. this paper mainly obtained a following research achievement: the first, studied and analyzed the performance mode of the real estate agent business enterprise and the role in the market and discussed the basic contents and form of information dissymmetry. the second, studied the economics theory of information dissymmetry frame and emphasized to analyze the performance mechanism of the concealed behavior, morals risk, contrary choose and other economic problem. the third, made use of economics theory on researching the function of real estate agent service in the aspects of economizing cost, and made use of entrust-acted model to announce the source reason of information dissymmetry problem. the fourth, proposed the measure e to solve the information dissymmetry 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 v problem ,emphasized that the government can ask for help of lawmaking to carry on macroeconomic control, the development company can contend in a brand valuation mechanism, the consumer needs to strengthen right-maintain consciousness, the agent business enterprise can establish a trustworthiness management platform to win by quality in market competition. key wordshousing market intermediary information asymmetry morals risk contrary choose 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 ii 独创性声明 本人郑重声明今所呈交的房地产中介市场信息不对称问题及对策研 究论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果尽我所知 文中除了特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已经发表或撰写的 内容及科研成果 也不包含为获得首都经济贸易大学或其他教育机构的学位或证 书所使用过的资料 作者签名 日期 年 月 日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留使用学位论文的有关规定即 学校有权保留送交论文的复印件允许论文被查阅借阅或网络索引学校可以 公布论文的全部或部分内容 可以采取影印 缩印或其它复制手段保存论文保 密的论文在解密后应遵守此规定 作者签名 导师签名 日期 年 月 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 1 1 绪论 1 1 研究的背景 改革开放实行商品化住房改造以来 房地产业成为了国民经济的基础先导产 业 广阔的市场前景成为国民经济发展中的亮点 近些年人民生活水平逐步提高 人们已不满足于原有国家提供的分配性居住条件住房消费也得到提升房地产 市场呈现活跃交易现象 如何稳定发展房地产交易成为房地产市场持续发展的关 键所在 也因此房地产中介行业应运而生 房地产中介市场具有不动性 复杂性 异质性等特点从而导致出现了严重的信息不对称问题常发生市场暗箱操作 中介机构道德风险购房者逆向选择消费者投诉率高购房买卖纠纷等情况 严重影响了房地产市场的健康有序发展 1 2 研究的目的和意义 由于我国房地产市场起步较晚很多方面都不是很健全和规范保证房地产 市场的有序健康高效运行成为我们急需解决的重要课题研究目前房地产交 易市场信息不对称现象更是具有深远的意义既有利于政府规范管理房地产业 而且有利于市场参与各方有效参市场交易提高市场交易效率促进市场良性循 环发展 针对当前出现的一系列问题 本人拟从信息不对称角度对房地产中介市场进 行研究通过借鉴国内与国际的研究成果着力解决几个问题 第一研究我国房地产交易市场的运行问题运用信息经济学的信息不对称 理论探寻房地产中介市场问题的根源所在分析解决问题的根本方法 第二探求我国房地产中介市场的健康发展道路分析我国房地产中介市场 的发展现状及存在问题同时参考国外的先进成熟经验提供适合我国国情的对 策方法寻求我国房地产中介市场的发展出路 第三进一步明晰政府在房地产管理中的职能明确应该由市场来解决房地 产交易市场出现的问题强调政府要在宏观调控基础上规范的引导市场行为 希望通过本文的研究大家能更清楚地理解房地产中介市场的运行机制 并对政府对房地产中介市场的管理发展起到一定的借鉴指导意义 1 3 国内外房地产中介市场的发展及研究动态 1 3 1 国外研究现状 在国外发达国家房地产中介行业历经一百多年发展已成为一个成熟的产 业而学术界却是在近三十年才出现关于房地产中介市场的理论研究房地产中 介市场研究始于美国1 9 8 1 年y i n g e r 在美国经济概览上发表了一篇题为房 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 2 地产经纪人搜索行为的模型文章这被誉为房地产中介代理行业的经典代表之 作随后一些有关房地产中介理论研究的文献不断出现美国房地产研究杂 志j o u r n a l o f r e a l e s t a t e r e s e a r c h j r e r1 9 8 8 年推出一个特辑 专门刊载了有关房地产中介代理研究的文章这是理论界的一个重要的标志随 后就有很多学者就这一理论研究作了进一步探讨g e n e a m a r s h 等人的观点认 为房地产经纪人经常处于双重代理其身份不明确s h i l l i n g s i r m a n s 研究中 介服务质量与资格证书管理的关系y i n g e r v i l l a n i s i m o n s o n 认为房地产中 介市场存在低效率运行j u d f r e w z u m p a n o 以大连为试点城市的部分房地产主管部门和房地产业协会已建立了 地方房地产业信用档案系统 并在各地房地产网上公示 诚信系统有了初步尝试 5 . 建立奖惩机制规范市场参与各方行为( 1 ) 建立对中介服务机构的奖惩 机制单纯依靠政府规制不能根本上解决市场诚信的缺失问题能依靠市场激 励手段才是根本出路可以引导企业自身的良性发展因此建设诚信档案时 不仅记录中介机构的资信状况还要制定非对称信息下诚信激励控制问题的契 熊志飞. 交易效率信息失衡和中介市场症结南京理工大学2 0 0 5 , 5 5 页 熊志飞. 交易效率信息失衡和中介市场症结南京理工大学2 0 0 5 , 5 6 页 陆惠民郑磊许玲华. 房地产市场现状及其发展对策. 东南大学学报2 0 0 0 , 7 葛敬豪. 论失灵市场上的强制信息披露. 北方经济2 0 0 2 , 1 2 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 23 约制度可以参考市场经济发达国家中的通行做法可以对企业诚信评定等级 信用良好等级较高的给予奖励和优惠安排 如果企业经常不能如期偿债或不诚信 服务吊销其执照( 2 ) 健全执业许可证制度规范市场参与方行为提升中介 服务质量政府对从事房地产中介业的机构和个人应该进行考核和审查合格的 机构和个人颁发从业资格证书并加强对从业资格的后续的监督管理 5 1 2 精细房地产价格规制 对大多数商品服务都应通过市场竞争形成和确定价格 但市场失灵的存在为 政府实行规定价格和收费提供必要性房地产市场价格规制的内容包括 1 . 对房地产行业的价格规制 政府出让土地应该限定特定地段房地产的销售 价格还应根据产品的地理属性和需求给出各种房地产市场的指导价格 2 . 对不正当价格的规制市场的信息不对称导致房地产交易还经常出现不 正当价格行为如价格欺诈这需要由政府制定物价管理法规这些法规包括对 物价的一般水平物价的浮动幅度对价格欺诈行为的处罚办法等为了增加房 租价格的透明度德国的多数城市都制定了一个叫作“房租明镜”的价目表这个 价目表中列出了该城市各种房产的大致租价 虽然房主和租房者可以就具体租金 讨价还价但是最后价格必须在这个价目表规定的浮动范围内这个价目表一般 是由各个城市的住房管理机构租房者协会以及住房中介等机构在对住房情况 进行综合评估后共同制定的很有权威性通常人们租房时要借助中介商这 时也不必担心被狠宰一刀因为有房产中介法保护租房者不被中间人乱收中 介费这项法律规定如果中介商任意提高佣金一经发现将被处以高达25 欧元的罚金 5 1 3 规范房地产交易规制 政府对垄断行为的有效管理方式是采取交易规制对房地产交易市场而言 对交易行为的规制主要表现在 1 . 在房地产交易市场进一步加强对房地产企业垄断行为的监管由政府依 法惩治不正当竞争行为 对房地产企业的产品和服务进行质量监督与价格进行监 控维护房地产市场交易的有效竞争2 . 简化住房交易程序统一合同格式尽 量降低交易纠纷当前房地产交易市场上的合同主要有两类第一类是委托代理 协议或经纪合同第二类是房屋买卖合同第一类合同一般由房地产中介公司自 行制定格式不统一比如委托代理房屋出售协议书委托代理购房协议 书房屋买卖居间合同独家代理售房协议书或独家代理购房协议 李林张阁. 房地产市场的市场失灵与政府的经济职能建筑经济2 0 0 6 , 2 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 24 书等第二类合同各地也不太统一可以要求买卖双方到房地产交易中心现场 填写该地区管理部门制定的统一合同文本或者将格式文本在大厅张贴以供参 考随后买卖双方自行制定还有就是由中介公司提供的合同审查后只要具备 该区主管单位要求的条款就可以使用2003年3月上海市房地局也采取了相 应措施规定凡不使用市房地局市工商局联合监制的上海市房地产居间/代 理合同示范文本的房地产经纪公司必须将自行制订的“土本本”报工商部门备 案3 . 健全中介经营退款机制实施行专款专户结算可以借鉴美国房地产复原 基金制度在美国各州专门设立了房地产复原基金目的是为了当某执照房地产 经纪人的不良行为导致消费者财产受损时可以得到相应赔偿该基金是领照人 在申请注册时交纳特别规费累积起来的例如加州地产局就设立二项不动产基 金一项是教育研究基金另一项就是赔偿基金执照费用的2 0 都投入不动产 基金其中4 0 划归教育研究6 0 划归赔偿基金如果经纪人犯错不能赔偿损 失由政府先行赔付同时取消该经纪人的执照直到它偿还完赔款项及利息 该基金进一步保证了购房者的利益提高了购房者的积极性 5 2 开发商的品牌经营 1 为了改善信息不对称导致的市场运行效率低下市场参与者可以借助其 他方式制造与传播信号是开发商最重要的手段之一典型的就是名牌效应尽 管信息的不对称导致质量不好的房产被逆向选择 可是提供优质房产的开发商不 可能对市场坐视不管他们要通过传递名牌信号标示自己的房产质量是一流的 为好的房产找到合适的市场从而改善市场的信息不对称状况并让更多的消费 者了解并相信自己提供的优质房产 通常开发商采用广告效应或口碑创立知名品 牌顺畅地向市场和消费者们发布传递正向信号例如在我国家喻户晓的深圳万 科它的品质在业界是公认的权威万科现在搭建了成熟的品牌架构大品牌之 下更是塑造了一系列品牌一提到万科就对其产品产生良好的信誉 2 具有长远眼光的开发商可以看到保持长期过硬的产品质量和完善优质 的售后服务自然使得名牌产品能从鱼龙混杂的房地产市场上脱颖而出 低质房产 的开发商们由于无法承受成本无法提供这种信号这种效应的形成也保证了房 地产中介市场的得以健康发展购房者在不对称信息下很难判定市场上房产质 量可是一旦接收到优质房产的开发商发送的信号他们就能很容易地从市场中 选择好的房产, 同时尽量避免遇到劣质品的风险所以相当的购房者宁愿支付高 价购买名牌产品 3 开发商应该树立诚信 意识向购房者提供完整真实质量合格定 宋志勇. 美国房地产中介管理制度中外房地产导报2 0 0 1 , 1 6 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 25 价合理的商品信息建立行业中的开发商品牌等级评估机制定期发布让消费 者放心的选择合适的开发商 4 开发商要善于沟通 消除信息不对称从意识上开发商要把信息市场 推向买方市场努力增加自身的信息量尽可能的获得消费信息准确把握消费 者偏好 高效生产消费者满意的产品 赚取合理的利润 维持持久的市场生命力 5 3 购房者对自身利益的追求和保护 通过前面的分析我们可以看到 信息不对称产生的根本原因就是购房者掌握 相对太少的有用信息为提高信息对称程度尽量保护购房者利益他们也会通 过一切途径收集有关房产的信息同时购房者搜寻市场信息需要付出一定代价 的即信息搜寻成本通过有代价的买方代理就能专业区分房产档次购房者不 再以房产均价作为期望价格 高质量的房产也就能以合适的高价顺心找到自己的 买家市场良性繁荣 5 4 中介服务机构完善经营管理 如果产品的质量是不确定的通过中介机构可以强化市场信号并使之具体 化并且他们丰富全面的专业知识可以有效识别产品质量高低协助改善买卖双 方的信息不对称在市场经济中更需要加强中介机构的作用房地产中介服务 市场急需规范公正规范的房地产中介行业才能建立起信息对称机制 5 4 1 解决逆向选择的措施 准确时效通畅的信息是中介机构经营活动的根本可是目前的情况是各 个中介机构的信息管理各自为政信息内容各自相互保密尤其在市场经济中 没有哪一家中介机构能够独揽所有的房地产信息 如果能建立信号传递系统和筛 选系统就可以使得代理人在最大限度里披露真实的房地产信息消费者则根据 充分掌握的可观测信号来判断信息的真实性从而有效解决逆向选择问题 1 . 建立信号传递系统 信号传递是指信息拥有方主动向交易对方提供信息 房地产中介公司是亚洲特别在国内港澳台买楼卖楼的主要渠道有些中介公 司很大好像中原地产利嘉阁香港置业及二十一世纪物业等等在香港九龙 四处都有房地产中介铺面他们把每套楼的照片和价格贴在门口明码实价有 问必答很方便从长远看要建立网络化的信息平台 以促进信息传递的顺畅 实现行业信息共享国外的很多中介机构都广泛运用网络信息技术进行交易如 源于美国的m l s多重上市服务系统它是指运用互联网中的房源数据库提 供解决方案为经纪人提供专业管理工具及社区服务网络实现房屋销售及行销 刘贵文刘焕明. 房地产中介服务行业委托代理经济学分析北方经济2 0 0 7 , 2 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 26 的信息共享在多个国家之间或一国不同区域房产中介机构都可利用m l s 这种 专业软件以w e b 形式进行房产信息的交流m l s 系统数据库的管理则直接通过 i n t e r n e t 系统成员将自己的独家销售的委托交网络中心输入所有中介成员都 可随时随地查看全市乃全国的交易委托情况在美国几乎9 0 % 的房地产经纪都 参加了m l s 系统 m l s 系统有两种类型一类是强制性系统即要求参加系统成员将自己获得 的独家销售委托在规定的时间内必须输入网络中心; 另一类是自愿性系统即系 统成员可以根据自己的需要决定是否将独家销售委托输入网络中心 我国更倾向 于建立强制性系统能满足客户要求以好的价格出售或出租委托的房屋在国 际上比较普遍的是政府参与信息提供或者政府设立官方机构或者政府与民间 机构合作组建信息系统 通过分支机构或网络等 向公众提供信息服务 在美国 政府就提供诸如家庭人口状况收入状况住房状况财产所有者的名单财产 评估价值以及地理位置桌面地图邻里身份等有关各类房产信息 2 . 建立信号筛选系统 进行信号筛选是指委托人要主动搜集分析代理人的信 息如果代理人传递虚假信息委托人则利用信号筛选系统加以甄别可以从两 方面着手 ( 1 ) 建立房地产中介市场服务评价体系我们可以对从业中介机构建立诚信 档案及诚信度指标要求其定期在网络上披露以方便消费者据此选择合适的代 理中介通过特定的软件和操作设置让独立的中介商们形成信息共享的体系 ( 2 ) 建立健全的房地产中介服务市场信用管理体系增强信用体系管理的力度 信用管理中要设置配套的管理机构和制定管理制度措施有理可循有法可依 加强监管严格执法增强操作性同时全民提高诚信意识加强从业人员的 职业道德及诚信观念儒勒 本丁是英国的一个房产中介他做生意的诀窍是有 什么说什么绝不忽悠人他以自己的诚实为傲但被当地媒体“封杀”了广告业 务只好另辟蹊径去网上推销英国独立报报道说尽管广告被封杀英国 房地产市场又是一片低迷他的生意却蒸蒸日上由此可见诚信是中介发展的根 本行业协会可以制定行业自律公约要使诚信企业得到实惠失信企业就要得 到惩戒 5 4 2 解决道德风险的措施 1 . 强行业标准化建设严格贯彻职业资格准入制度规范市场运作行为提 供优质服务如美国实行执照经营制度而我国香港地区实行发牌制度管理他 们都严格地限制房地产中介行业入市机构和人员的标准和条件 借鉴发达国家和 吕风琴. 房地产中介的市场选择与发展研究. 重庆大学2 0 0 4 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 27 地区经验我国可以制定相应规章制度以美国为例联邦有联邦法美 国商业法典反托拉斯法等法律各州的执照法专业伦理法则 该州的相关法律等我国香港地区通过了地产代理条例德国更是有建筑 法经营法中介及开发商法房产中介法财产估价法 房租价格法 等全面的立法规定 相对我国来讲法制规范建设的道路还很漫长 同时我们还可以尝试进行工具创新在美国同一房产由很多公司的经纪人 各自代理不同买方提出出价书让业主有权挑选客户我国可在出价书上附 带订金支票经纪人转交业主后接受就签字不同意不签字并退回支票或修改 对方条件即回价 买卖双方自行做决定同时减少交易双方的疑虑再如 台湾的代书延伸交易后买卖过户均交中介代书办理等 2 . 建立代理人信用担保机制让中介公司在银行开设专户划拨信用基金保 证中介公司诚信规范操作纠纷出现就以此基金补偿消费者从而保护消费者的 合法权益这种做法既能降低委托人的风险同时树立了代理人的危机意识 3 . 加大对败德行为的处罚力度政府可以明文规定出现败德的惩罚条件惩 罚标准其力度一定要大迫使代理人在严峻的形势面前只能正确选择不败德 使委托人的利益最大化 4 . 建立高素质行业人才队伍房地产中介服务具有广泛性是多学科知识的 综合能力体现从业人员不仅要精通房地产业务相关法律等知识还要掌握现 代化信息设备操作技巧更要敬业和具备一定公关能力企业的竞争最终是人才 的竞争许多中介公司对如何留住人才感到头痛很多知名中介代理行辛苦培养 人才刚独挡一面突然就跳槽这其中就包括企业文化底蕴不强不足以吸引员 工长期效力的因素香港美国台湾等地的房地产中介人员相对比较稳定在 国内的中介人员的性质与美国是不同的两者存在着很大的差别在美国均是独 立合同制的经纪人而国内却是传统的雇员制国内的中介性质与港台的类似或 是很接近强调公司的利益而忽视经纪人的利益中介公司的最终目的是吸引更 多的经纪人并提供给经纪人最好的服务 换句话就是中介公司是为经纪人服务而 不是经纪人为公司效劳 国内中介公司的利润可高达20-30%而美国的同行的利 润可能在5-10%在美国这几年经纪人能得到佣金的80-85%而国内考 虑底薪的话经纪人能得到佣金的20-40%企业提供员工施展才能的舞台富 有竞争力的优厚福利待遇诱人的提升机会空间以及完备分明的奖罚措施使得 员工对企业提供的服务感到满意自然就会稳在企业不会另谋高就想要取得竞 争优势必须拥有高素质的管理中坚力量专业匹配组合合理的团队科学招聘 付燕. 房地产市场信息不对称问题研究. 对外经济贸易大学, 2 0 0 4 , 2 9 页 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 28 培养, 建立薪酬激励制度等留住员工打造企业人才梯队美国keller williams 公司的创始人在2007年捐款500万美元给德州的baylor大学专 门建立一个住宅房地产研究中心来加强对二手房交易的理论研究工作让人们 肃然起敬是不是我们可以得出这样的结论一个为经纪人着想的中介公司的老 板应该是一个品德高尚对金钱有着独到看法的人士这样的人士才是中介企 业和经纪行业的希望所在 5 5 小结 本节着重讲述以下内容 第一政府应建立房地产市场信息披露制度和机制完善制定中介服务的法 规规章建立有效的奖惩机制改善信息不对称问题 第二开发商应该从长远角度规范市场运作创建自己的知名品牌参与品 牌评估机制传递良性市场信号以优质服务在竞争中取胜争取广大消费者认 可最终赢取最大的利润空间 第三购房者在交易中成为信息不对称问题的重要受害者其自身就应积极 主动采取措施以维护其正当权益 第四中介服务企业在市场经济中发挥着重要作用它能大大减少信息不对 称可是针对目前房地产中介行业素质水平低下机制不健全等存在问题我国 应借鉴成熟国家的经验植入m l s 信息系统为解决信息不对称问题架起沟通的 桥梁 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 29 6 结语 信息经济学理论成为当今热门的研究课题 本人对这一研究领域产生浓厚兴 趣并坚持致力该研究方向目前房地产交易市场上存在的信息不对称导致房 地产中介市场不透明操作逆向选择道德风险等问题出现解决问题的最根本 办法就是通过各种途径增加购房者的信息掌握量 本文主要取得了以下研究成果 第一研究分析了房地产中介企业的运行模式以及扮演的市场角色讨论了 信息不对称的基本内容与形式 第二研究了信息不对称的经济学理论框架着重分析了隐藏行为道德风 险和逆向选择等经济问题的表现机理 第三 利用经济学理论研究分析了房地产中介服务在节约成本方面发挥的作 用并运用委托代理关系模型进一步揭示了信息不对称问题的根源所在 第四提出解决信息不对称问题的措施强调政府可以借助立法进行宏观规 制开发商可以建立规范的品牌评估机制消费者要加强维权意识中介企业更 是可以搭建良好的诚信管理平台在市场竞争中以质取胜 本文将信息不对称理论应用于房地产市场时存在着一些局限 缺乏完善的政 策法规体系支持目前经济理论研究成果不够深刻房地产市场的不均衡发展等 也给本研究的实际应用带来一定的障碍还待日后进一步研究与完善 综上所述中国房地产市场经过几年风雨历练消费者在增长知识同时也更 趋于理性成熟我们看到改善房地产市场信息不对称问题才能在根本上确保社 会民众的切身利益长期来看只有国家实施宏观调控措施的基础上进一步建 立健全相关法制体系才会促使房地产市场各参与主体共同进步最终使房地产 市场有序健康持续地发展 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产中介市场信息不对称问题及对策研究 30 参考文献 1 c a r l r g u i n a n d s e o w - e n g o n g o v e r c o m i n g a d v e r s e s e l e c t i o n i n b u y i n g a n e x i s t i n g h o m e . j o u r a l o f p r o p e r t y i n v e s t m e n t & f i n a n c e 2 0 0 1 , 3 2 a k e r l o f . g e o r g e t h e m a r k e t f o r l e m o n s q u a l i t y u n c e r t a i n t y a n d t h e m a r k e t m e c h a n i s m q u a r t e r l y j o u r a l o f e c o n o m i c s l 9 7 0 , p 8 4 3 jrm c d a n i e lm a r c a l o u a r g a n dr e a l e s t a t e b r o k e r a g e s e r v i c e q u a l i t y - - a n e x a m i n a t i o n j o u r n a l o f r e a l e s t a t e r e s e a r c h 1 9 9 4 4 c h w e r t z e b a c h m i k e e m i l e s . m o d e m r e a l e s t a t e . j o h n w i l e y & s o n s i n c . l 9 8 4 5 张维迎. 博弈论与信息经济学. 上海上海人民出版社1 9 9 6 6 谢康. 微观信息经济学. 广州中山大学出版社1 9 9 5 7 肯尼思阿罗( 美) l . 信息经济学. 北京北京经济学院出版社1 9 8 9 8 刘志平. 信息不对称与房地产市场的诚信危机 . 城市开发, 2 0 0 2 , 1 9 徐志仓. 信息不对称与房价过高问题研究. 经济师2 0 0 7 ( 3 ) 1 0 李林张阁. 房地产的市场失灵与政府的经济职能. 建筑经济2 0 0 6 , 2 1 1 清华大学建筑学院万科住区规划研究课题组. 万科建筑研究中心万科的主 张. 南京东南大学出版社2 0 0 4 1 2 曹振良. 房地产经济学通论. 北京北京大学出版社2 0 0 3 1 3 李恒光房地产中介组织的内涵及其产生和发展. 武汉市经济管理干部学院 学报2 0 0 3 , 2 1 4 田华关于我国房地产中介行业信息化的探讨. 中国房地产金融2 0 0 4 , 3 1 5 李娜. 对房地产市场中信息不对称问题的研究. 中国房地产金融2 0 0 6 1 6 李博. 房地产市场信息不对称研究. 武汉大学2 0 0 5 1 7 熊志飞. 交易效率信息失衡和中介市场症结. 南京理工大学2 0 0 5 1 8 刘朝晖. 中国城镇住宅市场问题研究. 华中农业大学2 0 0 0 1 9 李必强. 信息不对称与人的经济行为. 中国地质大学学报( 社科) , 2 0 0 6 , 9 2 0 辛琳. 信息不对称理论研究. 嘉兴学院学报2 0 0 1 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