王学刚修改建议固安小镇项目全案合同.doc

固安小镇84公顷（暂定名）项目项目定位、营销策划及独家销售代理合同甲方：廊坊市华夏房地产开发有限公司地址：河北省廊坊市新华路169号乙方：北京伟业行房地产经纪有限公司地址：北京市朝阳区安定门外安立路8号汇欣大厦B座1101室甲、乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方委托乙方为廊坊华夏房地产开发有限公司固安小镇84公顷项目（暂定名，以下简称“本项目”）提供投资顾问、营销策划及独家销售代理等方面的服务事宜，达成以下合同内容，双方愿自觉遵守。第一条：委托项目1、 名 称：固安小镇84公顷项目（以下简称“本项目”） 2、 位 置：固安市工业区106国道东，3号路南北侧规划用地范围3、 占地面积：住宅总用地面积为 84公顷，其中，首期启动区为187亩4、 用地性质：居住用地5、 规划指标：以甲方确认和规划局批准的规划设计方案为准第二条：工作内容1、项目定位乙方给甲方提供的顾问服务主要包括：市场定位、产品定位、概念设计及经济测算的顾问服务。（详细见附件一：固安小镇84公顷项目（暂定名）整体定位、营销策划及销售代理工作内容框架）。2、营销策划乙方工作内容具体见附件一。3、独家销售代理（84公顷）乙方的工作内容具体见附件一第三条：工作阶段及时间安排乙方以收到甲方正式书面通知及合同约定的全额首付款作为乙方正式开展本项目顾问工作的标志，若乙方未收到合同约定的全额首付款，则有权推迟顾问工作的开始时间，且顺延交付成果的时间。1、 项目定位工作周期共为40个工作日，具体安排如下：第一阶段：市场定位、目标客户定位，本阶段工作周期自乙方正式开展第一阶段顾问工作之日起满20个工作日为止；第二阶段：项目定位、产品定位、配套定位及概念设计，本阶段工作周期为自第一阶段工作完成并得到甲方认可后起进行第二阶段工作至满20个工作日为止。2、 营销策划（周期过长）工作周期为90个工作日，具体安排如下：第一阶段：完成整体营销策划报告，本阶段工作自项目定位工作结束后开始，工作时间为30个工作日；第二阶段：完成销售执行方案和现场管理方案，本阶段工作自本项目首期开盘前三个月开始，工作时间为60个工作日。3、 独家销售代理针对首期启动区（187亩）乙方销售代理服务期限为8个月，从本项目首期正式开盘销售之日计起，销售率达到80%以上。第四条：工作方式一、工作方式1） 项目定位实行阶段性工作成果汇报会议形式，以甲方通知和预先设定的阶段性工作的时间节点为主；2） 采用例会制度，甲乙双方每周一次固定的例会，并且在当次会议上确定下次例会的时间和内容；3） 甲乙双方每次会议和阶段性成果的汇报，均形成会议纪要，经双方确认后，作为合同备忘录附后。2、营销策划、销售代理1） 在项目营销策划前期方案阶段，实行阶段性工作成果汇报会议形式，以甲方通知和预先设定的阶段性工作的时间节点为主；2） 在项目推广销售阶段，实行例会制，每周一次例会，例会时间定于每周的星期三，如遇特殊情况甲乙双方另行确定会议时间；3） 乙方在营销策划工作开始之前，向甲方提交项目总体计划安排，经甲方确认后作为合同附件；4） 乙方在工作期间，应于每月25日前提交下月工作计划，经甲方确认后作为合同的备忘录附后；5） 甲乙双方每次会议和阶段性成果的汇报，均形成会议纪要，经双方确认后，作为合同备忘录附后。二、乙方各工作人员的工作深入度1、 项目总负责人，对项目进行总体把控，参与各阶段性成果汇报会及重大工作节点研讨会；2、 项目策划总监、销售总监在方案阶段全程参加甲乙双方的会议及阶段性成果提报会议；在项目推广销售阶段，策划总监、销售总监全程参加每周例会；3、 销售经理、策划专员、市场研究员在项目推广销售阶段对项目的销售进行全面跟踪，全程参加甲乙双方的各项会议。第五条：工作成果的提交方式及内容1、 项目定位乙方需提交的工作成果包括：资料汇编、会议纪要以及阶段汇报PP演示文件2、 营销策划乙方需提交的工作成果包括：整体营销策划报告、销售执行报告和现场管理方案第六条：工作人员组成本合同正式签定后，乙方将成立专门的项目组来全程操作本项目，项目组人员由市场分析人员、经济分析人员、建筑设计专业人员以及乙方聘请的各外部专业人员组成。（详细见附件二：固安小镇84公顷项目（暂定名）工作人员名单）。第七条：双方责权1、甲方责权1) 确定合作的基本性质及目的，并提出具体要求；2) 及时提供完成本合同所必须的相关已确定的项目资料（包括并不限于以下几下几种），并作为乙方进行本合同约定的本项目顾问工作的前提条件； 红线图（书面及电子版） 规划意见书 规划指标（用地、规模、控高、容积率等） 初步项目进度安排表 成本详细情况（拆迁费、土地成本、其他等）3) 根据本合同第八条向乙方支付顾问服务费用；4) 为保证乙方工作的有效、顺利推进，在合作期间与乙方保持密切沟通，并对乙方的工作思路、工作方法提供及时的反馈、建议与确认；5) 对乙方工作成果进行过程监督、方向调整、验收，并最终确认。2、乙方责权1) 认真、准确并按时完成本合同约定的全部工作内容，并履行本合同所约定各项义务；2) 在合作期间与甲方保持密切的沟通，并对甲方所提要求、建议进行及时的补充、调整与意见反馈；3) 乙方在各阶段成果中应注明所引用的数据、数字、图片及表格的出处。第八条：费用及支付方式1、 服务费用标准l 项目整体定位顾问费用为人民玖拾万元整（小写人民币90万元整），并在项目正式开盘销售后从各期销售代理费中逐月返还整体定位顾问费用。其中本项目首期返还整体定位顾问费用的30%，二期返还整体定位顾问费用的30%，三期返还整体定位顾问费用的40%。建议：按照每月甲方应支付乙方佣金30的比例扣除，做为乙方当月返还的顾问费，扣完为止。l 本项目首期启动区营销策划费为人民币肆拾伍万元人民币（小写人民币45万元），营销策划费在首期销售代理费中逐月返还。l 原则上，甲方支付给乙方销售代理费为总销售金额的1.2-1.6，具体付费标准及付款方式需根据考核标准双方在补充协议中另行协商确定。l 超额奖励方式由双方在补充协议中另行协商确定。l 甲方对乙方考核标准由双方在补充协议中另行商议确定。2、 支付方式1) 项目定位：l 本合同签定之后5个工作日内，甲方向乙方支付首付款，为整体定位顾问费用总额的30%，计人民币贰拾柒万元整（小写人民币27万元整），乙方在收到甲方支付的该项目全额首付款后，正式开展第一阶段顾问工作；l 在乙方正式开展项目定位第一阶段工作满7个工作日内，甲方向乙方支付合同总额的20%，即人民币壹拾捌万元整（小写人民币18万元整）；建议删除，改为3次付款l 乙方完成项目定位第一阶段工作成果并得到甲方认可后5个工作日内，甲方向乙方支付整体定位顾问费用总额的30%，计人民币贰拾柒万元整（小写人民币27万元整）；l 乙方完成项目定位第二阶段工作成果并得到甲方认可后5个工作日内，甲方向乙方支付整体定位顾问费用总额的20%，计人民币壹拾捌万元整（小写人民币18万元整）。2) 营销策划：l 本合同签定之后5个工作日内，甲方向乙方支付营销策划顾问费用人民币壹拾伍万元整（小写人民币15万元整）；l 在开盘前三个月甲方按月支付乙方营销策划服务费至本项目首期正式开盘。每月5日为甲方支付营销策划服务费的支付日，甲方支付当月营销策划服务费用人民币壹拾万元整（小写人民币10万元整）；3) 项目整体定位顾问费用、营销策划费用具体的返还方式和销售代理费用具体的付款方式，需甲乙双方在补充协议中另行协商确定。（非常不清晰，项目定位本身就属于前期策划，为何单独划分？）第九条：保密及知识产权1、 乙方应保守本合同履行过程中相关商业秘密（甲方向乙方提供的设计本项目的相关资料），包括数据、客户名单、经营策略等，乙方未经甲方书面允许不应将其用于本项目以外其他用途。2、 本合同有关报告均由乙方受甲方委托而出具，上述报告及相关成果的知识产权在甲方支付完本合同约定的全部费用后由双方共享，甲乙双方未经对方书面许可，不得将上述报告及相关工作成果用于本项目以外的其他用途，也不得提供给任何第三方。第十条：违约责任1、 如因甲方原因使本合同不能履行，甲方应支付乙方已完成工作的费用，并且乙方不退还甲方定金及其他已付费用。2、 若乙方逾期提交市场与产品定位顾问工作成果，每逾期一天应支付甲方已付价款0.3的违约金；若甲方逾期付款，每逾期一天应支付乙方少付价款0.3的违约金。3、 如因乙方原因使本合同不能履行，乙方应双倍向甲方返还定金，并 赔偿甲方因此而受到的损失。4、 如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同约定工作所需的本项目已知前提条件发生变化，乙方工作周期及费用须另行增加，具体标准由甲、乙双方另行协商确定并签定补充协议。（如因甲方原因使甲方向乙方提供的乙方完成本合同约定工作所需的本项目已知前提条件发生变化，则甲方应及时通知乙方，双方可根据工作前提条件的变化所产生的延误适当商议顺延交付成果的日期，原则上不增加费用，如确实改动较大，则具体增加费用标准由甲、乙双方另行协商确定并签定补充协议。）第十一条：争议解决因履行本合同发生的争议，由双方友好协商解决，协商不成，提交北京仲裁委员会仲裁解决，仲裁结果对双方都有约束力。第十二条：生效本合同壹式陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。未尽事宜，双方可签订补充协议，与本合同具有同等效力。本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。甲方：廊坊市华夏房地产开发 乙方：北京伟业行房地产经纪有限公司 有限公司甲方代表人： 乙方代表人：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日附件一： 固安小镇84公顷项目（暂定名）项目定位、营销策划及销售代理工作内容框架一、项目定位第一阶段：基础研究与基本假设阶段为了更加准确、客观把握项目预期的客户、市场以及产品定位，需要从市场、客户需求、区域发展、开发商、经济效益等多方面进行基础客观研究， 在此基础上根据项目实际情况，提出多种可能的基本假设方案，并针对假设方案进行综合对比分析，提出我方倾向性建议。一）基础研究r 项目区位条件分析1. 北京房地产市场现状及发展走势分析（太宏观，公理性分析可自己做，或者委托小型调研公司即可完成）2. 本项目的前期投入分析（土地成本、建安成本、营销成本、管理成本，自己做）3. 地块因素l 区域特点与规划（通过动用内部资源，自己归纳）l 项目周边（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）l 地块条件：对地块形状、特点、现状等进行研究。4. 现状条件分析l 现状确定的规划条件分析l 现状确定的工程进度、要求等条件的分析（自己做，工程部、设计部、销售部）l 交通道路、环境现状及规划等（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）l 商务环境分析（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）l 生活配套分析（自己做，或者委托小型市场调研公司完成，我们来设定方法、条件、目标）r 针对本项目的市场调研1. 固安区域市场调查l 固安区域市场发展现状分析l 固安区域市场发展趋势分析l 固安区域市场供应结构分析l 固安区域市场供应价格及变化分析l 固安区域市场已售、在售项目产品特征研究l 固安区域市场典型个案分析l 固安区域在售项目客户构成、特征研究l 固安区域潜在需求客户数量、购买能力、需求特点研究l 固安本地客户群对本项目的支持能力判断（本地区无需花大量精力调查、研究，可自行组织团队调研完成，最多借助市场调研公司完成。）2. 北京南郊区县市场调查l 北京南郊区县市场发展历史及现状分析l 北京南郊区县市场发展趋势分析l 北京南郊区县市场供应结构分析（）l 北京南郊区县市场供应价格及变化分析l 北京南郊区县已售、在售项目产品特征研究l 北京南郊区县可类比典型个案研究l 北京南郊区县市场供需研究 （加）l 北京南郊区县可参照项目客户构成、特征研究l 北京南郊区县购买可能性、购买能力与需求特点调查3. 北京整体市场与本项目相关分析l 固安房地产市场与北京市房地产市场的关联性分析l 北京房地产市场中与本项目类似区域发展研究l 北京房地产市场中可借鉴案例分析研究l 北京需求市场中相对于本项目的客户来源分析l （自己做）l 北京需求市场中相对于本项目客户购买特征、购买特点研究l 北京需求市场对于本项目的支持能力分析r 开发商分析1. 开发商对于本项目的预期分析2. 开发商整体运作思路分析（是自我分析、诊断还是让别人分析我们的想法？）二）基本假设阶段r 基本假设提出通过上述基础研究与分析，以内部互动方式，针对84公顷项目整体，从产品形态、主力目标购买客户等多种角度确定几个可能的基本假设方案。r 综合对比分析针对几个基本假设方案，进行经济效益估算，同时综合市场风险、开发商预期、用地价值挖掘等多种因素，综合判断每种方案的优势与风险。1. 市场初步定位依据2. 客户初步定位依据3. 对项目价值最大化实现和对销售成交速度要求的依据4. 对固安小镇整体可持续开发和地区价值增值的依据r 初步意向性建议以公司内部动脑会的形式，针对综合对比分析的结果，给出倾向性建议。84公顷项目初步定位建议：1. 市场定位初步建议2. 客户定位初步建议187亩首期初步定位建议：1. 市场定位初步建议2. 客户定位初步建议第二阶段：市场与客户定位深化、产品定位与概念设计一）市场定位1、 项目的客户定位l 客户主体特征l 客户需求特征2、 项目的档次定位l 单价l 不同产品总价区间l 建安费用标准二）产品定位1、 项目的产品定位l 产品定位各方面内容的指标性阐述l 形成设计任务书2、 项目的配套定位l 项目的配套规模l 配套的业态分布与经营模式l 配套的主题特色等三）概念性设计1、 总体规划经济技术指标2、 总体布局及分区3、 交通组织4、 环境景观l 总体定位与设计原则l 园林景观风格l 园林小品5、 配套设施l 功能的建议l 各项的规模l 平面布局l 外立面的造型、风格等l 公共空间特色l 业态组合及布局l 硬件要求（如层高等）l 设备设施的建议6、 开发策略l 入市时机l 启动策略l 开发周期l 分期规模7、 首期启动区（187亩）单体设计l 住宅标准层平面概念l 楼型设置及比例l 外立面的造型、风格等l 标准层布局l 层高、剖面处理建议l 户型特色l 户型大小l 户型配比l 户内的功能要求（如厨房、卫生间、储藏间、衣帽间等）l 设备、设施的建议l 公共部分的装修风格、标准建议其他l 细节处理l 空间特色8、 首期启动区（187亩）静态经济测算分析四）依据的基础分析1、 项目分析l 项目用地特征分析用地地块自身在规划和单体设计等方面的优势和劣势分析l 规划控制分析政府的规划与控制对项目发展的影响2、 市场分析l 需求调研及分析通过对具有主选方案客户定位相近条件的有效样本进行足够广泛、深入、有针对性的的问卷调查及分析以确定如下问题：1） 客户主体特征2） 产品需求特征对价格的承受力/ 对区位的偏好/ 对付款方式的偏好/ 对户型、面积的偏好/ 对规划设计的偏好（环境/设备/立面/装修/配套）3） 市场竞争策略l 重点个案分析在产品特点包括户型、市场表现、客户类型、项目运作方式上有较强的参考借鉴意义的项目。二、 营销策划一）整体营销策划报告1) 营销总体策略r 项目卖点梳理与核心价值提炼r 总体营销策略1. 推广策略2. 推广思路3. 推广基调r 案名与SLOGAN建议1. 案名建议原则（提供备选方案至少5个）2. slogan建议原则（提供备选方案至少5个）2) 整合营销r 品牌营销r 活动营销r 顾客营销r 销售支持1. 卖场包装2. 销售道具3. 物业管理4. 媒体投放3) 整合传播手段的综合应用r 营销周期的界定与评估分析r 营销费用预算与投放r 各阶段整合传播与费用预算建议：代理公司提思路，以甲方，辅助全案广告公司的方式制定项目的整合推广策略。二）销售执行方案1) 价格体系r 价格定位1. 定价原则2. 定价因素3. 初步价格确定r 价格调整1. 调价原则2. 调价因素2) 推盘进度r 销售目标r 客户积累r 价格区间r 销售分解计划及主要推广工作3) 销售工作安排三）现场管理方案1) 销售体构成及相关建议2) 岗位职责r 项目经理r 销售经理r 销售助理r 销售主管r 销售代表r 策划人员r 客服人员3) 相关工作流程4) 项目体纪律细则5) 业务纪律6) 奖惩制度三、销售代理阶段一） 成立本项目销售体1. 结合乙方多年的销售管理经验，制定本项目各项销售管理制度，以保障本项目销售工作正常而有序的进行；2. 从乙方现有约销售队伍中筛选具有同类物业销售经验的优秀销售人员，组成本项目销售体，委派有丰富销售管理经验的项目经理实施销售管理工作，与销售人员共同努力完成销售工作；3. 开盘前适时组织甲方、设计师、物业管理等各方面专家对销售体人员进行全面培训，经考核合格后方可上岗执行销售工作。二） 销售实施工作1. 在本项目工程开工、取得商品房预售许可证、销售中心及样板间完工的同时，在经过系统、专业培训的基础上，由本销售体人员实施内部认购及正式开盘销售工作；2. 充分利用乙方现有的丰富客户资源，促进本项目销售；3. 由销售体人员负责客户接待、项目介绍、购房合同洽谈，并协助律师完成购房合同签署及按揭贷款的办理事宜。三） 相关服务在销售过程中，销售人员将全力配合开发商客户服务部门完成以下工作：1. 提醒客户及时交纳首期房款；2. 办理预售登记；3. 预先核算律师费、保险费，协助客户准备按揭贷款材料；4. 协助银行办理按揭手续，指导客户填写各类表格；5. 沟通并协调甲方、银行、律师、客户之间的关系；6. 及时联络律师、银行，提供所需资料；7. 银行放款后，提醒客户及时还款；8. 及时总结按揭及公积金贷款办理程度，上报甲方；9. 在工程竣工、客户入住阶段，全力配合甲方、物业管理公司等部门，积极指导业主按流程办理入住手续工作，协助客户完成收楼、验楼；10. 协助客户、甲方、物业公司之间的关系；11. 配合甲方之客户服务部门处理客户要求、投诉等事宜，促进销售工作。附件二： 固安小镇84公顷项目（暂定名）顾问工作人员名单赵铁路北京伟业房地产经纪有限公司常务副总经理清华大学土木工程系建筑管理工程专业工学学位清华大学经济管理学院国民经济管理专业经济学学位北京航空航天大学经济管理学院MBA主要负责产品调整机整体工作的把握代表项目：凤凰城、华中园别墅、翡翠城、优士阁、华清嘉园、京通新城、冠英园、沿海赛洛城、天津万科东丽湖、龙湾别墅、领袖硅谷、无双、天鸿团结湖项目等郑 凌北京伟业理念房地产投资顾问有限公司副总经理清华大学建筑学硕士主要负责市场定位、产品定位顾问及整体工作的把握代表项目：北辰奥运村项目、北京京都东花市三期公建项、鼎能置业革新里项目、天鸿有限东坝单店项目、北京国际汽车博览中心、招商地产红领巾公园项目、万象新天公园大道与公园风景区、大连小平岛项目、沿海赛洛城等张贵泉伟业房地产经纪有限公司副总经理台湾科技大学建筑系（工学学士）主要负责项目营销总体策略代表项目：台湾宏国绿大地、宏国湖山村、宏国敦煌、乡林英国、乡林云顶、乡林丽池、乡林绿大地、乡林敦煌、众泰财星、乡林涵碧楼、众泰长虹、中国城景上景、成功巨镇、维也纳别墅系列、朋友法国、开疆创世纪No.1No.6、中友新世纪、巨虹霞观、映象美术、惠宇人本臻观、黄金映象、联赞诚实、联赞大苹果No.1No.3通用时代、天安豪园、丽都水岸、玉渊潭缘溪堂娄 颖项目经理武汉大学资源与环境科学学院理学硕士注册土地估价师负责市场定位、经济测算工作代表项目：北辰房地产小汤山项目、北辰绿色家园项目、姜庄湖公寓项目、政泉置业金泉广场项目、鲁信英大亦庄IR10地块项目、百旺茉莉城、德成兴业永丰嘉园、亿城冷泉、太原北张村、烟台牟平项目等吕 宁高级咨询专家清华大学房地产硕士主要负责市场定位工作代表项目：凯德置地胡姬花园、领秀硅谷二期、永丰嘉园项目、海开冷泉项目、亿城冷泉项目、天津张家窝项目、郭庄子项目孙 晔伟业房地产经纪有限公司策划总监工业与民用建筑专业工学学士主要负责项目整体运营代表项目：通用时代国际公寓、世贸国际公寓、欧陆经典*万兴苑、芳古园、企图ATT、世纪城、天安豪园、天津时代奥城岳 勇伟业房地产经纪有限公司销售经理主要负责项目销售工作等代表项目：嘉铭园、通用时代国际公寓、世贸国际公寓、金宸国际公寓等周威威研究员首都经济贸易大学房地产经济学硕士负责市场调研及分析、市场定位工作主要参与项目：顺义万科项目、望京东湖项目、五棵松项目、通惠家园项目、赵公口项目、天坛项目、中关村新城项目梁 雯研究员北京联合大学应用文理负责市场调研及分析、市场定位工作主要参与项目：山东东营商业项目、中房沙河项目、中石油东方雅苑项目、首创房山别墅项目、中信