房产中介风险防范

房产中介风险防范宣传手册苏州建筑房地产律师网 联系人：房修楼 江苏名仁律师事务所律师联系方式mail:458251134二手房中介行为的风险，您了解吗？ 随着国家房贷新政的深入施行，全国一线城市房地产成交多呈量价齐跌态势，广州一手房成交均价环比下跌13.49%，降幅位居多个城市之首。据中国指数研究院监测数据显示，5月24日至5月30日，北京、上海、广州、深圳等多个城市成交面积环比下跌，个别城市成交跌幅环比达51.13%，价格也呈现下滑的态势。业内人士指出，部分城市受调控影响，交易量或进入“空窗”期。在一手房成交低迷的背景下，很多业主把目光转向了二手房，在二手房交易过程中，二手房中介这个群体起到了很大的作用。但是在这个交易过程中，中介行为存在的风险，并不是每位中介都了解。如托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险，中介服务费支付和计算的佣金风险，房屋买卖或租赁合同无效的标的风险等等。由于很多二手房中介并非专业法律人士，因此很难做到专业的风险规避和防范。但是这些法律风险，必须得到较有效的防范和规避，才能保证整个中介行业的健康发展，中介本身不受伤害。正是基于上述原因，我们才把目光转向二手房交易这个领域，致力于为您提供房产中介机构法律风险防范服务。苏州建筑房地产律师网（网址：）系江苏名仁律师事务所以房修楼律师所开办，曾经接受过扬子晚报.扬子楼市、现代快报.金楼市、苏州楼市、居周刊、苏州建筑业搜房网、焦点地产网、新浪乐居网等媒体采访，就有关房地产、建筑工程法律问题撰写文章、发表法律意见、回答网友提问，为购房者提供商品房买卖、二手房交易的法律咨询和服务。我们希望通过对房产中介机构和经纪人法律地位的分析、房产中介的政策、市场及法律风险的研究、中介机构二手房交易风险防范讲解、典型案例的探讨，能使众多房产中介机构意识到法律风险的存在，并能有效采取防范措施。希望我们的专业和努力能帮您取得事业上的更大发展！ 一、中介公司法律地位研究 （一）、涉及中介公司的房产买卖纠纷的引发原因房屋买卖过程通常包括签订合同、办理贷款、产权过户等多个环节，涉及房地产、合同、贷款、户籍管理等多个领域的法律政策，这些对于一个初次买房或卖房的普通百姓来讲，会比较陌生。由于交易环节多、涉及法律领范围广，房屋买卖具有很强的专业性和复杂性，需要相对专业的中介公司进行操作。同时，由于买卖双方的信息不对称，房买卖双方互相寻找对方的过程，通常是通过中介公司来完成的。因此委托中介公司获取信息并具体操作已获得普遍的社会认同，大众百姓对房产中介存有一定程度的依赖心理。而中介公司的服务也为买卖双方省去了很多办理手续所需要花费的时间。可见，中介公司是二手房买卖市场中一个非常重要的角色。在这种前提下，如果某一个交易环节未衔接好，或者房产中介未能忠实履行义务，充分披露信息，甚至违规操作等均会引发纠纷。由于中介公司与买卖双方各有不同的利益追求，使房产交易活动中存在大量的不规范现象。对于很多纠纷的发生，中介公司难辞其咎。从法院的审理实践中可以看出，涉及中介公司的房屋买卖纠纷主要有以下几类：1、为追求高额利润，中介公司违规与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。当事人得知实情后引发诉讼，要求中介公司予以返还。2、基于激烈的市场竞争，为顺利取得中介费，一些中介公司急于促成交易，在买卖合同中虚填房价，签订所谓的“阴阳合同”，帮助客户达到少缴税或多贷款的目的，致事后引发纠纷。3、因中介公司相关收费违规或要求收取未约定的费用而引发诉讼。主要表现为超出政府定价向当事人收取中介费，以多种名义从当事人交纳的房款中扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷。4、中介公司提供的格式合同中存在相关“霸王条款”，免除自己的责任而限制委托人的契约自由，使得部分中介公司未能提供相应的居间服务而依然要求上、下家支付中介费从而导致纠纷发生。5、房屋存在质量或权力瑕疵，而中介公司未进行严格的审查，甚至给一些诈骗分子以可乘之机，从而引发纠纷。分析上述几种情形的发生原因，利益驱动自然是最根本的诱因。而从法律层面上分析，中介公司对自己定位不明确却是最直接的原因。多数中介公司都冠以房地产“咨询”、“中介”公司的名号，而经营范围则“包罗万象”。这往往使得中介公司的权利意识无限放大，而对自身的责任的认识则被弱化。如前所述的情形1，赚取差价的行为，表明中介公司扮演着一种炒房者的角色，对于哄抬房价、扰乱市场秩序，这些中介起到了推波助澜的作用。从中介公司的角度来说，它们认为自己所从事的是一种行纪行为，所签订的合同所履行的手续也都按照行纪的规定进行。实际上，无论从法律法规的相关规定还是从房地产登记机关的操作程序来看，中介公司都无法完成以自己的名义购买房屋这一行为，而能否以自身名义购买所委托的标的物恰恰是行纪合同最明显的法律特征。中介对自身的定位不明使得他们采取了一些不合理的做法，带来了纠纷的大量产生。再如情形4、5，前者是中介过于强烈的要保护自身的利益而促成霸王条款的出现，后者是中介没有尽到应尽的义务而给委托人带来损失或不必要的麻烦。在笔者看来，中介公司与委托人的关系中，由于存在着专业知识、技能与信息等多方面的不对称，在法律上的权利义务上也应当作出不对称的安排。中介公司的利益当然要得到保护，一些违背诚信原则的房屋买卖双方跳过中介私下交易的情形也大量存在。只是笔者认为，在交易过程中，中介公司应当承担起更多的注意义务。由于委托了中介公司，一些房屋购买者或房屋出售方在房屋买卖过程中的注意义务就应当转嫁到中介公司身上去。剩余的两种情形2和3，都是由于中介公司的违规操作所引发的。情形2是中介公司“好心过度”引起的，作为受托人应当从委托的利益出发，但这是以不违反法律法规以及相关政策的规定为前提的。作为房地产的专业机构，在教会委托人“如何做”某些事情的同时，也应当告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介违反了有关收费的相关规定引起的，之所以有了规定还出现这种情况，在于中介公司无法界定中介服务的具体内涵，有意或无意将一些事务划在收费限额所限制的事项之外。从而导致总数超出收费上限。中介公司的地位不明确导致的权利义界限不明带来了很多纠纷，我们将通过论述房产中介在房产交易过程中的地位，为其他相关的法律问题寻求答案。 （二）中介公司在房产交易过程中的法律地位 1、从中介公司所从事的事务看中介公司的法律地位实践中，中介公司所从事的事务主要有两类，一是帮助买卖双方完成寻找对方的过程，二是为一方或双方提供咨询或代为办理产证过户、贷款等等手续，而这些手续也是以交易成功为前提的。第一类事务是中介公司为了促使房屋买卖交易的实现，为委托人寻找买家或卖家，报告订约的机会，在买卖双方有意向进行交易时，中介公司会作为双方订约媒介提供服务。在这里，中介公司分别从事着报告居间和媒介居间两种业务。在中介公司与委托人所签订的合同中，第一类事务也是约定的主要内容。根据我国合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，中介公司在房屋买卖交易中，所扮演的角色是一种典型的居间人的角色，中介合同也是一种的居间合同。而第二类事务中，也有很多是中介公司提供订约的媒介服务，如为买卖双方提供咨询并帮助起草买卖合同文本等。只是一些纯属为特定买卖合同一方进行的劳务型事务不具有居间合同的典型性，即是中介公司不存在，委托人也能独立完成，如协助办理登记过户手续、贷款手续、户口迁移手续等。但这并不影响整个中介行为的居间性质，因为它们都是在买卖合同成功签订、居间行为完成后进行的。 2、从相关法律法规规定看中介公司的法律地位对于房地产中介这个服务性行业，目前仅有城市房地产管理法、城市房地产中介服务管理规定、以及关于房地产中介服务收费的通知等几部简单的法律法规、规章进行规范。各地的行政部门根据本地房地产市场发展状况也相继出台了一些地方性法规，但其效力、范围、处罚力度尚不能满足中介市场健康发展的需要，亟待进一步完善。从仅有的几部法律法规我们也可以看出立法者的一些思路。城市房地产管理法第五十六条规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产中介机构等。城市房地产中介服务管理规定第二条写明“本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产中介等活动的总称。本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。本规定所称房地产中介，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。”可见，在房地产买卖过程中可能涉及的房地产咨询、房地产中介都被定义为典型的居间行为。因此也就排除了房产中介公司从事房产行纪业务的可能性。另一方面，行纪合同的主体具有限定性，必须是经批准经营行纪业务的法人、自然人或其他组织。虽然市场上的一些中介公司的经营范围非常广泛，但没有任何一家房产中介公司得到过从事房地产行纪业务的批准。也就是说，在中国的房地产市场上，并不存在也不允许存在中介公司充当房地产行纪人的现象。至此，我们可以得出这样一些结论，中介公司所从事的中介服务属居间服务。房地产中介合同属于包含委托办理其他事项的居间合同。 （三）房地产居间的法律特征 1、居间合同的法律特征 居间合同是双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。居间人提供的是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是居间性，即居间人不是上下加任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为。不能决定买卖最后能否成功，也不能承担上下家任何一方的权利和义务。居间人在交易中是完全独立于房地产买卖双方的民事主体。可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是中间人。归纳起来，居间合同具有以下法律特征：（1）居间人为委托人提供订约服务，其目的是为了形成合意，最终订立合同。（2）居间人在居间活动中向委托人仅仅提供订立合同的服务，但不做订立合同意思表示。（3）居间合同必须具备一定的主体资格。现有的规章归定中介公司人员的职业资格标准过于宽泛。（4）居间合同属于有偿、诺成、不要式合同。 2、房地产中介在居间活动中的义务房地产居间具有居间行为的共性，如居间人具有接受委托和报酬请求权等权利。同时，由于房地产交易的一些特殊性，在很多方面房地产居间也有其自身的特殊性，居间人的义务更加具体、严格，主要有：（1）完成委托事项的义务居间人应按照合同约定为委托人服务，完成委托人交办的事项。这一点是任何居间行为的共性。居间人的主要义务在于报告订约机会或提供媒介服务，应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存在的障碍，加以说合和克服。对于促成交易才“有利可图”的房产中介来说，完成这些义务并不成问题。（2）按照法律、法规的归定收取报酬我国合同法规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。”我国合同法对居间人的报酬实行的是约定优先制”，这种约定既包括当事人的事先约定,又包括事后达成的补充协议。（3）忠实的义务居间合同的居间人就居间活动有忠实义务，主要包括：一、居间人应将所有知道的有关订约的情况或商业信息告知委托人。合同法第425条归定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。二、不得对订立合同是使不利影响。三、居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况，负有向他人保密的义务。（4）不得从事违反、规避法律法规和社会公德的委托活动，更不能指导房屋买卖双方从事这样的活动的义务遵循诚实信用原则是民事活动的一项基本原则，作为应当熟知房产方面法律法规的房产中介，更加不得违背这一原则。中介公司若指导买卖双方当事人达成违背法律法规或社会公德的合同，如文章开头所列举的为减少税收而虚填房价等情况，就会导致合同的无效或部分的无效，也就是说，买卖房屋这一交易行为并没有成功促成或交易行为存在瑕疵。在居间合同中，居间人取得报酬的前提是促成合同成立，无效的合同或合同条款都应当视作自始不存在，因此居间人不应当取得报酬或取得全部报酬，已经取得的，委托人有权要求返还。同时，由于中介公司作出了违背法律法规规定的事情，对维护市场秩序有管理职责的行政部门也应当对其作出处罚。 （四）中介公司作为居间人的法律问题 1、中介公司注意义务的限度 忠实义务要求居间人向委托人如实报告，如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉。在房地产居间过程中，最主要的合同事项在于买卖的标的物房屋的实际情况。房屋作为一种具有较高价值的“大件”不动产，具有很强的特殊性。房屋的质量具有表面瑕疵和隐藏瑕疵之分，而权利方面的瑕疵有些可以从登记机关的登记中反映，有些却无法反映。房产中介是否具有房屋瑕疵的审查义务呢？ 当事人的义务来源有三种，即法定义务、约定义务和附随义务。城市房地产中介服务管理规定所确定的强制性义务中没有规定上述义务。附随义务是当事人基于诚实信用原则而产生的辅助义务，显然不能要求房产中介承担房屋质量权利瑕疵担保这一主要义务。但是，根据房产中介的忠实义务，它负有向委托人如实报告的附随义务，房产中介相对于一般人具有专业上的优势，提供专业知识方面的咨询服务也是它完成居间服务的必经阶段。它应该从专业角度提醒买房人就房源信息中可能产生问题的事项进行审查、核实，同时帮助委托人审查相关事项。即对于房源信息的真实性，房产中介负有审查义务和提醒义务。 居间人应当尽可能了解所获得信息的真实性，即应当用尽一切可以利用的合法手段。中介至少应做到以下几方面的核实工作：（1）听取房屋出售人的陈述，了解房屋基本情况，查看身份证、产权证、户口簿等权证原件；（2）到房地产管理部门、房地产交易中心查询房屋的登记情况、有无抵押存在等；（3）到房屋现场实地察看，观察房屋的座落、朝向、环境、以及房屋表面可直接看到的质量问题。这些要求可能高于实践中的一些中介的做法，特别是要求中介查询房产登记情况，但这可以有效防止一些欺诈犯罪，对于加强中介的自我保护也是大有裨益的。 可以看出，中介承担的是一种类似“善意管理人”的谨慎的注意义务。其中的审查义务是形式审查，即对于房屋质量的表面瑕疵和相关权证和登记机关的登记可以反映出来的瑕疵进行审查。只有在房产中介怠于行使或审查过程中出于严重过失没有发现应当发现的问题时，才视为该义务的违反。如果房产中介尽到这两项义务，它可就买房人在交易中受欺诈不负责任；反之应与售房人共同承担相应民事责任。中介违背上述义务，给购房者带来了损失，如居间合同有约定则承担违约责任，无约定，则应当承担直接损失的赔偿责任。 2、中介的非居间行为前问题到过，房产中介在促成买卖后，其居间行为已经完成。接下来的登记过户、办理贷款等手续并非中介的法定义务。实践中，买卖双方或一方委托中介办理这些手续的情况不在少数。实际上，这些行为并非居间行为，而是属于委托合同或代理的法律关系范畴。而我们对于中介收费的归定，没有区分两种服务，中介与委托人所签订的合同，也通常没有作出区分。因此，履行非居间服务范围内的过错往往成为买卖方不支付居间费用的抗辩理由。 对此，我们认为，由于我国房地产居间报酬的确定是采用的“法定限额内的约定制”，在不超出法定限额的前提下，当事人约定的报酬自然是对应居间人为委托人利益所进行的一切劳动，即对应居间劳动和非居间劳动两类劳动。在当事人未区分两类服务范围的前提下，居间人促成买卖双方交易成功，是完成了合同的主要义务，非居间性质的服务即使存在过错也不能抹煞合同主义务完成这一事实。应根据居间人的劳务合理确定。 3、中介公司作为“代理人”参与房屋买卖，或分别与买卖双方签订“房屋买卖合同” 在房屋买卖过程中，房产中介的正常角色应当是中间人，可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人。而房地产市场比较常见的情形是，房屋出售方或买受方因时间或专业知识的缺乏，“全权委托”某中介公司以某个价钱出售或购买某房屋，并出具相应的委托书。中介公司也以代理人的身份在房屋买卖合同上署名。在笔者看来，这种情况并没有否定我们对房产中介的法律定位。在房屋、价格都以特定的情况下，作为“代理人”的中介公司并没有以自己的名义进行某些决定的余地，因此，房产中介所从事的仍旧是居间行为。 在房产中介分别与房屋买卖双方签订房屋买卖合同的情况下，应视不同情况作不同分析。若买卖双方对同一标的物交易的意向一致，价款金额大致相近，可认定双方实质上房屋买卖合同成立。因为无论房产中介签订的合同冠以什么名称，它起到的作用都是居间斡旋的作用，以最终达到买卖双方意思一致为目的。由于不存在一份买卖双方签署的合同，若一方拒绝配合，另一方在办理产权过户登记等手续时会存在麻烦，此时只有诉至法院，法院应当支持。 在存在两份由中介签订的针对同一房屋的买卖合同的情况下，房屋的价款往往存在差额。这是房产中介意图赚取差价的通常做法，一些交易由于当事人的疏忽或无知得以最终完成。事后当事人发现存在差价，就会发生纠纷。中介公司获得的这部分差价属于不当得利，应当予以返还，返还的对象及返还的数额存在争议。已经有一些卖家起诉要求返还的案例，多数得到支持。对此，我们首先要确认应当以哪份合同的价格为准。合同签订肯定存在先后，由于针对的是同一个房源，中介通常会首先与出售方签订合同，因为它要确定出售方肯以某个价格出卖该房并且该价格有利可图，然后再与买受方签订合同。此时由于无法取得产权，中介的行为属于无权处分他人财产，与买受方的购房合同是否有效需要得到出售方的追认，如果得到追认，应当按照后一个合同确定房屋的实际出售价格。如果得不到，房屋的交易根本无法进行下去。 4、意向金模式的合法性 随着房地产市场的发展，一些中介公司在实际操作中采用了一种意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；购买人委托中介机构向出售方议价确认；购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。 综上所述，房产中介在房屋买卖过程中处于一个居间人的地位，当然这并不排除它完成一些非居间性质委托事项。相对于其他居间活动，房产中介承担着更多审查注意义务。随着我国房地产市场的发展，相关法律的完善，房产中介在我们的经济活动中会起到越来越重要的作用。 二、当前我国房地产中介机构发展面临的风险 当前，我国房地产中介机构的发展还面临许多不利因素，要克服许多风险。主要表现有：为提高社会地位，改变房地产中介行业在社会上的不良形象，中介机构要克服诚信风险。在内部管理上，房地产中介机构要采取有效措施提高员工的忠诚度，强化员工遵守法律法规的观念，防范员工的不法行为对公司利益的损害；同时还要防范员工做私单等欺骗行为，避免做冤大头。另外，房地产中介机构在提供中介服务之后，业主或客户有逃避佣金的可能，需要防范市场欺诈风险。而且，房地产中介机构要时刻面对市场变化，经营风险也需要时时防范。还有，房地产中介机构在拓展自身业务时，也要充分考虑自身条件，避免盲目扩张。对房地产中介机构而言，只有克服了以上风险对长远发展的阻碍，才能够在激烈的市场竞争中生存并发展壮大。1、社会诚信风险 在我国房地产中介行业发展过程中，由于市场准入门槛低，许多中介机构素质不高，一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业，极大地损害了消费者的利益，贬损了房地产中介行业的社会形象。消费者的不信任，直接影响了房地产中介行业的发展，房地产中介机构重树诚信应该是当务之急。2、中介人员管理风险 目前在我国房地产中介机构中高素质人才缺乏，从业人员呈现以下特征：比较年轻，学历层次不高，从业时间短，业务素质低，流动频繁，急功近利思想严重。在这样的背景下面，很多房地产中介人员专业知识贫乏，“捞快钱”思想严重，不能向消费者提供完善的中介服务。一些中介人员甚至欺骗消费者，骗取佣金、定金，或者利用公司资源做“私单”等等。这些中介人员的所作所为，直接损害了消费者的权益。3、市场欺诈风险在房地产中介活动，中介机构为业主或客户提供服务，业主或客户向中介机构支付佣金。但部分业主或客户在享受了房地产中介机构提供的服务以后，却逃避其应当承担的支付佣金的义务。典型的情形有二手楼中介业务中的“飞单”现象等等；在一手楼业务代理上，房地产开发商也常常拖欠甚至拒付代理佣金。在现实生活中，人们对房地产中介机构欺骗消费者的现象义愤填膺，但却对中介机构上当受骗的情形关注很少，房地产中介机构往往有苦说不出。无可讳言，业主或客户逃避佣金的行为破坏了房地产中介活动的市场运行规则，它可能导致一家房地产中介机构的灭顶之灾，限制了房地产中介行业的长远发展。 4、市场变化风险 国家一系列的宏观调控政策的出台，特别是第二套房贷政策出台之后，各地观望情绪日渐加重，成交量的急剧萎缩，各地中介倒闭之声不绝于耳。交易平台从紧，金融从紧，两大瓶颈制约行业，使房产中介出现了断炊的危险，从业者面临着转行，老板面临着裁员。 社会的发展也对房地产中介行业的运行模式提出了更高要求，房地产中介服务的内容和方式也日渐变化，业务范围逐渐扩大，服务领域逐步延伸，今天房地产中介的服务内容与行业发展之初相比有着本质的区别。市场竞争的加剧需要中介机构改进服务理念和服务技术，探索新的业务类型和经营方式。 5、业务拓展风险 以目前的情况来说，企业靠人海战术、盲目开店来争夺市场份额是不理智的行为，管理粗放的最终后果是企业市场抗风险能力差，只能通过关闭店面，裁员，来躲避风险。房产中介是围绕百姓去做“链条”服务的，为了营建这个链条去服务购房者，这样的企业生存力才会长久。房地产中介机构为了发展，需要拓展新的业务，但新业务是双刃剑，也有可能会伤及机构本身。由于现在二手房中介收费较低，一些中介机构变成了变相的房地产投资甚至开发，资金投入量很大，一旦投资失误，将全盘皆输。 总之，我国的房地产中介机构还有非常大的发展空间，市场潜力巨大。促进房地产中介行业的发展，防范发展中的风险，需要房地产中介机构自身的努力，同时也需要社会观念的改变以及政府有关部门的法律保护。房地产中介机构要做的是未雨绸缪，通过种种措施来取信消费者，树立品牌，获得社会认同，提高管理水平，增强法律意识和创新精神，以获得健康、持续发展。 三、房地产中介企业风险防范措施作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。目前，我国房地产中介机构在执业过程中面临许多问题，要克服许多风险，主要包括：要提高社会地位，改变房地产中介在社会上的不良形象，克服诚信风险；要克服客户个人信用状况不好而产生的信用风险；要克服交易风险；要克服执业过程中因业务过失而给客户带来损失的业务过失风险；要克服市场竞争风险。 一、诚信风险防范 我国对房地产中介人的要求比较低，一些素质不高的人也混入其中，极大地损坏了消费者的利益，影响了房地产中介人的整体社会形象。所以，中介人应该在以下方面做好工作来赢取消费者。 第一，必须取得房地产中介人执业资格，国家每年举办的执业资格考试目的就在于规范房地产中介人的行为，在从业时，必须向顾客出示执业资格证书；第二，房地产中介人必须加强自律，实行阳光操作。在中介服务的过程中向消费者提供有关市场行情和交易物业的所有真实信息，认真履行其义务。第三，尽快提高自身的执业道德和修养，好的职业道德和修养比熟练的职业技能更能赢得消费者的信任。 二、客户信用风险防范客户信用状况好坏直接影响房地产中介人的工作业绩。一些信用不好的购房者通过和中介人的多次接触套取房源信息，逃避支付佣金。要防范这种风险，需要做到：第一，加大信用体系建设，目前在我国信用体系还不是很完善，较好的办法就是通过银行获得个人信用账户，避免这种风险。第二，加大力度宣传房地产中介人的重要作用，为其从业提供比较好的社会背景和舆论环境。第三，政府有关部门要加大执法力度，对逃避佣金的行为加以制裁。三、房产交易风险防范1、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险 当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方？ 买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。 卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收；如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。 同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。 因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。 为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。 2、中介服务费支付和计算的佣金风险 常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷；买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。买卖（租赁）双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应 注意如下事项： （1）合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约（不排除卖方违约）时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。 （2）对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。 3、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险 这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋；房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。 4、一方违约交易无法履行的履约风险 如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意： （1）中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。 （2）中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方，同时也是防范自身风险。 5、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险 如果因上述客观或非主观故意的原因导致交易无法进行是，中介公司应注意： （1）看是否能够尽量采取补救措施，使交易继续进行。 （2）若实在无法进行，做好买卖双方的沟通、解释工作，促使双方解除合同，化解纠纷，以便另寻其它交易的机会。 （3）交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。 6、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部管理风险 中介公司中特别是关外、特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端。对于此种员工内部管理问题，我们认为： （1）公司管理均应规范，建立健全相应规章制度， （2）规范业务流程，不断修正科学完善的业务电子数据系统。 （3）加强监督机制、包括内部监督和外部监督，特别是外部监督。 （4）收放款时，要求不能仅看收据，还应详细对照合同，包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等。 （5）加强备用金管理，文员、区经等分行账务除作账面核查外，应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查。 （6）严格制止业务员打白条，控制外用收据的管理，在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字，并公布举报方式和欢迎客户举报。 （7）加强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德的培训。 7、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处罚风险 首先要说明的是，近年来，苏州陆续出台一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。 但是，规范中的有些“高压线”中介公司如果触范，则会有较严厉的后果，如网站公示、列为不诚信“黑名单”、等。中介公司应予以避免，并特别注意： 1、坚决不操作无房地产证的单。 2、约定阴阳合同的价格变更确认书上中介公司不在其上面盖章签字。 3、不签订手写的三方合同，即只让买卖双方签订房地产买卖合同，再签订三方资金监管协议。 四、业务过失风险防范 在房地产中介人的基本义务及房地产中介行业职业规范中，对房地产中介人的执业行为进行了明确规定。比如：向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益；为委托人保守商业秘密；在接受委托时，必须向委托人告知的有关事项等。如果没有履行相关义务或者告知不清、告知不实，给委托人造成经济损失的，房地产中介人和机构应承担相应责任。所有这些就构成了房地产中介人执业过程中的业务过失风险。要防范这种风险，房地产中介人除了要非常熟悉自己的相关业务外，更要提高自身的职业道德和修养。 五、房地产中介企业合同风险防范 对于房地产中介机构而言，最重要的就是要把握项目的接洽和合同的签订。 1合同包括的相关内容 代理关系、物业和环境条件等信息的批露，许多附录、代理协议或者授权文件、租约、物业管理合同或者其他合同。 2房地产中介人在编制合同或者起草附录时必须清楚自己的权利范围 (1)充分重视业务承揽工作，认真签订每一笔业务合同。 (2)全面了解业务合作伙伴的前提下，研究拟定商务谈判方式。对于要交保证金或者包销的项目，更要深入考察，慎重决定。 (3)充分准备，抓好合同签订前的审查，比如：签约法人资格的审查、签约方履约能力的审查等。 (4)注意对合同内容的审查，即双方权利、义务条款的审查。一般包括：当事人名称、住所；标的、数量、质量、价款、履行期限、违约责任、解决争议的方法等。 3.相关配合工作 (1)、提高对于诈骗的危害性和诈骗工作的认识；加强业务人员对市场经济知识和法律法规认识。 (2)、强化本企业内部的业务、财务、仓库管理、监督部门的协作配合，以便发现问题，并及时采取相应的对策措施。 (3)、积极主动与银行、工商、海关、公安、检察等有关部门联系房产中介经典案例 一、职务行为成立，中介为员工行为买单 案情简介 2006年9月20日，王某经中介公司居间介绍，与出售方就房屋买卖签署房地产买卖居间协议。嗣后双方按照居间协议内容签署了上海市房地产买卖合同。合同约定，第一笔房价款通过中介公司转付给出售方，第二笔房价款王某直接支付给出售方等。 李某系中介公司具体经办该房屋买卖交易业务的员工。王某支付的第一笔房价款系在李某的陪同下根据其要求打入中介公司某个人账户并出示公司收据，嗣后，中介公司将该笔款转付给出售方。2006年10月15日下午，王某在李某的陪同下并根据其要求划款至李某个人账户，李某确认收款后，出具中介公司的收款收据（事后查知，李某出具的收据系从公司盗取的空白收据）。次日，李某携款潜逃。2006年10月19日，中介公司发现此情况后向公安机关报案。2006年11月6日，王某在与中介公司协商未果的情况下将中介公司告上法庭，要求中介公司返还第二期房价款35万元。判决结果： 法院审理后认为，李某系中介公司员工且系涉案房屋的经办人，其行为客观上具备执行职务的特征。第一期房价款亦是经李某陪同并应李某的要求打入中介公司个人账户。第二期房价款同样如此，且李某均出具了中介公司的收据。原告王某有理由相信李某的行为系职务行为，中介公司应当对员工李某的行为承担法律责任。最后判决中介公司向王某返还房价款人民币35万元。律师分析：李某之所以能在工作时间，利用职务之便，拿着盗取的盖有公司章的收据，收取王某的房价款，从事犯罪活动，可见中介公司的管理工作存在漏洞。从内部管理上讲中介公司具有管理上的重大过错。中介公司的内部管理不严与王某房价款的损失具有因果关系，中介公司对自己的过错行为造成他人的损失，应当承担民事赔偿责任。中介公司不能因内部工作人员是犯罪行为，而免除其民事责任。对此最高人民法院于1993年5月8日作出（93）8号文规定：“企业法人的工作人员利用职务之便进行经济犯罪活动，给他人造成经济损失的，除追究有关人员的刑事责任外，企业法人应当承担赔偿责任。”因此，本案理应由中介公司承担返还责任。 律师建议 中介公司在业务过程中应学会保护自己，预防风险，并采取措施，尽量把风险控制到最小。就本案而言，笔者提醒如下：1、中介公司在买卖合同中应谨慎约定转付房款的合同条款。2、若客户坚持要求经中介公司转付，建议通过书面形式确认中介公司的账户，并表明，在履行过程中，若未经公司书面同意而变更为其他账户，公司不承担责任。3、建议中介公司妥善保管财务收据等财务凭据，以免给违法犯罪行为造成可乘之机。二、某房地产经纪公司追讨佣金败诉案 这是一个反面的案例。在这个案例中，律师代理的是房地产经纪公司的相对一方（买方），买方方胜诉，经纪公司败诉。从某房地产经纪公司追讨佣金败诉，可以得出一些公司法律风险管理的启示。基本案情： 2008年3月27日，李某（买方）与某房地产经纪公司（以下称“居间方”）签订了房屋买卖居间合同（以下称居间合同）。同日，李某与王某（卖方，香港人）通过经纪公司的居间介绍签订了存量房买卖合同（以下称买卖合同），购买某住宅房产一套（以下称“某房产”）。 买卖合同约定：交易双方通过银行托管划转资金的方式一次性支付购房款。在买受人支付全部定金后，双方于2008年4月30日之前办理产权过户受理手续，在申请办理房屋权属转移登记手续前，双方应按约定托管购房款。合同还约定：任何一方逾期履行合同，应按约定购房款的万分之五每天支付守约方违约金。一方自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的10%的金额向违约方索赔。违约方还需承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。 关于居间费用合同约定，居间方促成买卖双方买卖合同签订的当天，买方应按照购房款的1%支付居间方佣金（约2万元）。并约定了居间方的义务，除了促成买卖合同成立以外，还有协助买卖双方托管资金、买卖双方过户资料收集、代办权属过户手续过户等。两份合同签订后，买方并未如约支付佣金，经居间方同意，延期支付。 2008年4月7日，买方支付了全部定金。在此后的买卖合同履行过程中，买卖双方发生了矛盾，互相抱怨，甚至谩骂，弄到了互相谁也不愿意理谁的地步。致使合同超过履行期后还没有得到履行。律师服务情况 2008年5月12日，买方找到律师，陈述了案情，表示了对合同履行的担心怕被追究违约责任，买不成房又拿不回定金。希望达成的目标：退房并拿回定金。律师从买方的陈述中，发现居间方和卖方对买卖合同的履行和解除理解有偏差，对买卖合同履行中买卖双方的附随义务也有歧义。于是制订了以进为退的策略，指导买方做了以下动作： 1、2008年5月13日，买方（带上证人）去居间方办公地，明确要求履行买卖合同和经纪合同，要求居间方告知卖方联系方式（居间方不允许买卖双方互留联系方式，过去都是通过经纪公司联系）。整个过程有录音。 2、2008年5月14日，以买方的名义给卖方和居间方发出书面通知，要求继续履行合同。对此，居间方做了复函，称“合同已逾期数日，卖方是否愿意与您继续履行合同，我司无权作出任何承诺及保证。但我司本着服务至上的原则，愿意进一步与房主进行协商。” 3、2008年5月26日，我们以买方委托律师的身份向居间方和卖方发出律师函，催告要求履行买卖合同。居间方的答复还是认为原告的行为致使未能如约履行合同，同时告知卖方已发送了解约函。 2008年11月27日，买方收到了居间方转发过来的卖方的解约函，称买方未能按照合同约定在2008年10月30日支付购房款，故依照买卖合同约定解除合同。由于居间方不同意给卖方的联系方式，以上买方给卖方的通知、律师函全部是由居间方转交的。 4、买方将卖方诉至法院，要求卖方承担违约责任，卖方反诉，要求买方承担违约责任。在房屋买卖纠纷诉讼中，经纪公司作为第三人参加诉讼，但是没有提出佣金请求。法院判决买卖合同解除，卖方返还买方定金。 稍后，经纪公司又提起了居间合同纠纷之诉，要求买方支付经纪公司佣金约2万元。买方抗辩：经纪公司义务并未完成；买方合同目的并未实现；经纪公司的过错是导致交易不成的重要原因。不同意支付佣金。法院判决驳回经纪公司要求买方支付佣金的诉讼请求。各方均未上诉。至此，买方成功达到了解除合同，收回定金的目的。而居间方本该收取的近五万元佣金，收不回来了。律师评析：经纪公司之所以没有收到佣金的原因。1、经纪公司的经纪合同文本有问题。本案中买卖双方的买卖合同早已经成立，按说经纪公司应当收取佣金。至于买卖双方谁违约导致合同不能履行，与经纪公司无关。可是该公司的合同中，经纪公司的义务是一个大条款，从提供房源、带看房到成交后的后续服务一共七、八条，导致另一种理解经纪公司收取佣金的条件是提供这些服务。更重要的是，买方或者法院容易把这些义务看成一个整体，这些义务的总和指向一个买方目的购房成功。一旦目的没有实现，买方便拒绝支付佣金。另外佣金支付条款：居间方促成买卖双方买卖合同签订的当天，买方应按照购房款的1%支付居间方佣金（约2万元）。究竟是表明佣金的支付时间，还是支付条件？不明确。2、 经纪公司过分拘泥于信息保密。房地产经纪公司一手托两家，最怕的是被跳单（即买卖双方绕过居间方成交），导致收不了居间费。因此经纪公司的业务员一般都严密防止买卖双方互通联系方式直接联系。其实，居间人阻止买卖双方相互联系，主要在买卖合同及居间合同成立以前。合同成立以后，各方受合同约束，佣金支付义务已经产生，再阻止双方联系，会加大自己的义务。3、经纪公司在经纪事务中应对不当。经纪公司业务人员（包括法务人员），在处理本案过程中，主要有三点不当：一是错误的理解了买卖合同关于违约责任的规定，把延期履行当成了实质性违约。其实，即便是买方违约，也只是承担延期履行的违约责任，卖方还不能因此解除合同。经纪公司的错误理解，显然导致卖方也错误理解，因此怠于处理买方已经暗藏杀机的通知和律师函，造成被动。 二是经纪公司非常明显的站在卖方一边，导致买方对经纪公司的愤怒。经纪公司一手托两家，应当居中服务，不偏不倚。 三是经纪公司没有对中间的文书往来保留可靠的证据。 4、 经纪公司地诉讼策略有问题。经纪公司应当在居间合同纠纷中以有独立请求权的第三人的身份参与诉讼并提出佣金支付请求。买方律师也提醒过经纪公司。可是经纪公司的法务人员坚持另案起诉。另案起诉的弊端是在居间合同纠纷案件中，法院再判决没有买到房子又经历了艰难的诉讼才要回定金的买方支付5万元的佣金，从心理上就有点说不过去。判决驳回经纪公司的诉讼请求显得更加“轻松”。我们不得不考虑到法官的心理倾向。同案提出的好处：法官可以综合考虑各方利益和过失，预先把佣金问题纳入考虑，进行平衡。三、看房确认书是否有效案 案例1：2008年3月24日，原告中联公司带鑫万佳公司的员工冯小红去北京市海淀区三环花园路13号院9号楼内看房，约定由中联公司为鑫万佳公司提供租赁居间服务，看房后双方签订了看房确认书，2008年4月，中联公司发现鑫万佳公司已经私自承租了看房确认书中约定的房屋，故诉至法院，请求判令：鑫万佳公司向中联公司支付中介