舜淮府第物业景观配套建议-122PPT.ppt

舜淮府第,物业、景观、配套、建议,合美企划,物业篇,合美企划,客户对物业管理认识：,我司对徐州市场客户的分析发现：现在，消费者在购房时除了考虑户型、地段、价格等要素外，把入住后的物业管理等级、收费标准也作为衡量是否购买房子的重要指标。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视。,合美企划,物业管理的作用：,物业管理服务品质的提高,将有效促进销售随着人们,生活质量和生活方式的,不断提高、改变，不仅使得物业管理的功能有了广阔的发挥空间，而且逐渐肩负起开发商的营销角色。“只要业主住着放心、舒心，我们再苦再难也甘心！”这样的敬业精神和务实态度，这样的高投入、高质量的物业服务，不仅换来了,小区物业秩序的井井有条和全体业主的一致好评，更重要的是开发商开发的一系列产品一经推出，大都能取得比较好的销售成绩。 业内人士认为，房地产已经走过了产品时期，现在只有在做好产品的前提下做好服务，才能创出品牌，做出成就，达到投入少收益大的市场效果。,合美企划,房地产市场上不断涌现出许多新的房地产项目，大家的主要区别早已不再停留在产品的表面层次，开发理念和品牌因素已经上升到了一个新的高度；开发商的品牌知名度也不只停留在项目本身，而是其良好的售后服务。像滨湖花园、锦绣家园、泛亚大厦等房地产品牌之所以受到市场的认可，其中重要的就是高标准的物业管理，因此物业管理的好坏直接影响到将来开发楼盘的销售市场。 房地产开发企业应将物业管理视为楼盘生命的延续，是品牌树立的关键所在。一个楼盘有好的物业管理，不仅是对保障全体业主居住环境的高度负责，更是提升楼盘自身形象市场价值和铸造开发商品牌的生命线。,树立品牌也要靠管理,合美企划,建议:,介于物业管理的重要，更为了提升楼盘的品质与形象，提高发展商的品牌，又从项目的实际情况出发，更好的节约成本。 我司建议： 组建自己的物业管理公司，聘请知名物业公司做顾问。,合美企划,物业公司提前入驻本项目,提前进驻可以从，物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。 在接管前的验收，物业人员着重楼宇的观感质量检查，将观感质量问题在上房前解决，以小的投入解决大的问题，减少日后的业主报修和投诉，有效维护开发企业的社会声誉，具有不可低估的市场效益和经济效益的潜力。,合美企划,在业主没有入住的时候，物业管理企业提前介入，可以参与物业的“规划-设计-施工-安装-销售-管理”等全过程，对其提出一些合理的建议，这时候，物业公司更多的是管理替业主管理房产。 前期介入验收检查室内观感质量并修正完善，提高业主入住前的室内观感质量等级，可收到事半功倍的效果。在业主入住后，由于介入的比较早，物业公司对物业已经“知己知彼”了，从业主的角度出发可将一些隐患问题提前发现并解决，避免上房后的诸多麻烦。这时候物业公司的主要工作就是怎样更好地为业主服务了。 管理和服务是相通的。物业公司要给自己留有充分的时间，只有熟悉了“管理”，才能更好地给业主服务，有效提高物业管理服务品质。,合美企划,物业管理服务内容,合美企划,公共服务项目（不另收取费用）,二十四小时保安，消防和车辆管理； 公共场所保洁； 公共绿化园艺保养和培植 住宅区生活垃圾收集和清倒 公共设施的维修和保养 电话及访客留言转告 组织区内业主联谊活动 代收代缴水电费 收代缴有线电视收视费 代办报刊订阅和收发、邮件收发 代叫出租车，代请保姆，代聘司机，代请家教，,合美企划,代请私人保健医生 代办暂住证，代办保险，代订生日蛋糕、花篮 代聘装潢设计、施工单位 代订飞机、轮船、汽车、火车票 私宅报警器日常检查和维护 大件物品搬运（区内）,合美企划,专项、配套有偿服务,各项健身、娱乐活动如健身房，桌球室等 保健、医疗、上门服务 美发美容 提供小型商务会议场所及服务 传真、复印、打字 园艺 临时照看孩童 钟点清洁 老人、病人的护理 礼仪服务 礼品速递（限于市区） 代管房屋，代理房屋租赁,合美企划,机动车辆清洗 住宅水电设施的维修（免人工费）,合美企划,二小区智能化建议,1、多媒体信息通讯与服务 智能化小区内部网络，提供宽带网有线电视等公网的接入。 基本功能：高速INTERNET接入。 2、 社区安全防范系统 完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。,合美企划,A、小区周界防范报警系统 基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动记录报警信息外，报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。 可选功能：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周边实施监控，必要时实现小区报警与各系统联网。,合美企划,B、家庭安全防范报警系统 基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。 可造功能：家庭天然气进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时能够自动拨通事先设置的系统，通知有关人员。 C、楼宇访客门禁系统 基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。 可造功能：楼宇访客门禁系统采用可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功能外，还可设置密码开锁功能，该系统还能与小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆与储存。,合美企划,D、小区重要部位监控系统 基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。 可选功能：实现小区重要部位监控系统与110报警系统的联网。 E、巡更系统 可选功能：自小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。,合美企划,F、背景音响及紧急广播系统 基本功能：在小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播 可选功能：在小区内有线广播的基础上，进一步提高音质效果，作为日常小区范围内的背景音乐，以优化小区的环境氛围。 G、车辆出入管理系统 基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。 可选功能：对车辆出入控制与管理的同时，对车辆泊位实行联动控制与管理。,合美企划,三社区服务物业管理,A、楼宇设备监控系统： 基本功能：对小区的输配电设备，给排水设备冷热源进行参数监视和自动控制；对路灯、公共区域的照明（包括道路、景观、冷光）设备进行监控。监控电梯，当电梯出故障时，能立即显示故障状态，运行方向及所在楼层位置，还能保持乘客的联络通话。 可选功能： 监视小区的供水质量 园林绿化实行浇灌自动控制 以所有监控设备的运行维护进行集中管理 电梯内设置摄像机 公共设施集中控制信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。,合美企划,B、社区服务与物业管理系统,基本功能： 三表出户,采用储值IC卡的方式实现自动计费.目前不赞成远程抄表,因为一是有些公用事业部门不允许,二是造成二次收费的难题。 配置实用的计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算化服务，收费、小区业主情况等数据库资料。 在小区内设立电子公告牌,显示公共信息合物业管理信息。 可选功能： 在小区内部实行IC卡一卡通,住户可以用电子钱包小区内消费。 小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。 小区物业管理信息于其他小区上级物业管理部门和相关单位或部门联网。 住户能网上查询小区物业管理信息。 网上购物与网上阅读。,合美企划,顾问公司推荐,香港戴德梁行 上海万科物业 泛亚大厦物业 香港中泰物业,合美企划,规划景观篇,合美企划,现在人的居住理念已经发生改变，房屋已经不仅仅是作为居住的处所，对周边配套设施，居住环境，社区配套的要求越来越高.大部分的消费群体已经感觉到“绿化”和景观的区别，知道真正的景观是创造，一个人与人互通、互溶、互相对话的公共空间。 根据本案的实际情况，区内景观不适合营造大面积的组团绿化，应以最大限度利用现有周边优势景观资源为主，以尽力创造自身内部景观为辅，以追求精致的小组团绿化为主，打造自然、人工相互融合、互为补充的多重景观效果，从而凸现健康、休闲、度假的主题，体现人与自然、人与建筑的和谐。,合美企划,景观设计理念,整个社区即是一片大自然，总体景观设计上要体现人的参与度，景观即人文。 区内景观设计中将重点放在“户外休闲观赏”这一主题上，植物种类上构架，藤类、灌木为主，辅以运动休闲器械达到人景合一，使整个小区感觉生机勃勃。 景观设计以一种体贴的生活氛围为出发点，不局限在绿化这一传统概念上，常见的运动休闲、各类雕塑物也是必不可少的。强调一种景观上的层次感，并遵循这一层原则把强烈的视觉效果传达到景观园区的每个角落 环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理需求的整体来加以思考。,合美企划,在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。 强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人们对大自然的向往。清水园在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能需求，以与小区整体风格相协调。 环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。,景观设计把自然界的山水、空气、空间感与人文居住环境紧密的联系起来，使之成为一个有机的整体，充分营造一种具有生态文化的和谐美，并通过小区建筑、景观绿化、品、生动水景表现出自然活力。绿化设计风格应以现代简约为主 环境景观布置整体统一性。住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成对比与调和的关系。 小区共分两个个景观主题，同时也自然形成三个自成体系的小组团，而又彼此在主题物上有着内在联系。,合美企划,环境景观设计的象征意义,我们试图一改以往环境设计中那种在建筑主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法，而将环境的设计放在与建筑设计同等重要的位置，以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活形态。从居住区以外观察，它营造的是一个低矮的水平展开的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰富并且功能指引明晰的生态居住体。 我们计划在园区中提炼自然事物的浓缩概念，以一种单纯方式呈现小区各环境的主题。三个自成一格的小组团的主题分别为：,小区中心景观：,水尤如人体的脉络，水代表者自然活力。目前的徐州市场引水入社区以成为一种景观趋势，消费群体的偏爱也使得许多开发企业在设计项目景观时选择以水作为联系各类景观的线索。结合本项目的实际情况，建议不在区内做大型水景，可考虑在项目的中心位置以小型水幕墙或者以喷泉形式来表现，水不必太深，主要是一份自然意境。,合美企划,在中心花园的周边，具后现代风格的装饰柱、绿化围基、大型盆栽植物散布于园区中。中心水花园地面材质设计变化丰富，草坪、木材铺砌的小径、拼花广场的地砖、天然岩片构成的水幕台阶，使得整个空间布局起伏有致，动静相间，内涵深远，耐人寻味。对称的规整与曲线的自由，构成了集休闲、游戏、漫步、社交、观赏于一体的空间关系。斑驳的树影掩映着建筑主体。,配合中心水景，在水域的周边采用天然大型鹅卵石围合，稍加人工雕刻，形成可作休息的平台或石凳，既可观赏又具实用功能。园区西侧抬高的半坡绿地上，不规则地摆放了一些天然石料，和中心的规则形式相映成趣。其余地面种植大小高低不等的绿色植物。 中心的水景配合草坪，天然石料，广场砖辅设的宅前道配以自然石头的“花边”。整个园区的氛围简洁而蕴含古朴之气。 沿本区域中心景观道两侧种植大树，以形成绿树成茵、庭院深深的感觉。,用小品营造亮点，顺应地势肌理在中心景观周围打造精致的小景，丰富了景观层次，营造出了户户观景的“瞰景建筑”，周边道路铺装、凉亭、桌椅的材质以木质为主，迎合社区整体“自然、淳朴”的调性。,左侧景观区,基本构想是建立具儿童游戏性质的园区。其中主要形式是将直径在3040厘米的圆木截断成长短不等的木桩。呈曲线排列插入地面，组成类似排箫的形状，可供人们在上面行走，具有娱乐、游戏、健身之能，它们构成了此区域自然的具有童话般情趣的环境。另外还可设置几个直径大小不一的沙坑，周边用天然石材作固基，提供儿童玩耍的场所，并在其中设计了一两个旋转的滑梯,这种场景将儿童带进乐园,将成人带回童年,轻松而充满童趣,让人得到开阔、明亮、自由自在的感受。,小区大门是体现小区档次的重点部位之一，是对外的窗口，是品质和形象的重要特征，建议入户大门的景观以项目LOGO为主题的雕塑，周围配备花园绿化,合美企划,楼间绿化,合美企划,楼间绿化,合美企划,和谐社区打造实现景观与业主的沟通，用看似随意摆放的座椅、健身设施丰富了景观的色彩，使业主的活动能够真正融入自然的美景之中，并为邻里的交流提供空间。,合美企划,健身器材,合美企划,小区LOGO的运用不仅仅在项目前期的形象推广上 ，为了更好的体现社区的品牌形象也应该在小区实际运用中体现,合美企划,LOGO社区用应示意,合美企划,LOGO社区用应示意,合美企划,小区绿化物种,滨水种植主要以：马尾松、黑松、红枫 中心水景：池杉、水杉、垂柳、杨树、夹竹桃等水性植物 苗圃园：银杏、麻栎、棕榈,合美企划,环境品质组合 环境，不局限于舒适，而应达到一种写意、浪漫、自豪、满足的心灵享受与居家生活品质，它应由多项因素组合而成，而这一切，都是以人为中心的。 人与阳光 清水园中，阳光的印记无外不在，欧式阳光泳池、露天阳光吧、儿童阳光游戏区、老人门球区、看不到汽车的阳光绿荫广场、阳光茶座等，一切都渗透了暧意和希望。 人与生态 绿化是生命，水是浪漫，阳光是希望，人与自然、人与生态的交流，在这里获得了完全的释放，不但达到自然生态的平衡，而且达到了人文生态的平衡，获取得了无限的可持续发展空间。泰达环境监测小组将定期向住户提供权威部门的环境监测报告。,人与绿化 清水园充分考虑了人与绿化之间的协调和感知，与普通小区中的刻意的指标化的绿化相比，这里的绿化真正体现了一种自然的风韵。清水园的绿化，已从环境人工绿化上升到一种自然立体的绿化体系，运用起伏式绿地、垂直绿化盆等，使建筑和绿化和谐相拥。小区内，集中绿化和特色绿化并举，家居、庭院、组团、公共级地共存，形成四季、四时、四面有绿意的“均好性”绿化格局。 人与阳光 清水园中，阳光的印记无外不在，欧式阳光泳池、露天阳光吧、儿童阳光游戏区、老人门球区、看不到汽车的阳光绿荫广场、阳光茶座等，一切都渗透了暧意和希望。,人与水 清水园的组团环境中，广场喷泉、音乐喷泉、花色喷泉、名家艺雕等，构成一幅幅与水相依现代艺术画卷；单元门前，壁灯长廊、小桥流水、华美门廊、精致台阶，因为水的灵气，再现了如诗如梦般的浪漫情怀。 小区的环境讲究好性，便每一个住户都能够开窗有景，享受到自已独有的绿色景观；移步区内，耳闻低悠的背景音乐，移步换景，景随步移。,细致 公司将对小区中的每一块大于1平方米的绿地都精心布置，对每一棵树，都从树冠、树形、树高、树貌、树龄等方面精心选择。 和谐 减少一切公式化、图表化的刻板绿化和环境布置行为，使环境与人、环境与建筑、趋于和谐和完美。 内涵 把人文内涵、历史精神、时代风尚点滴注人到环境的设计中，达到一种丰满、深邃的意境。,知名景观设计公司推荐,美国DEDEJ建筑景观设计公司,社区配套篇,合美企划,本项目有丰富的，公共配套与相对偏远的项目对比，已经成为项目的重要卖点之一，但是，仅仅依靠此特点，并不能规避本项目与其他项目的竞争，并不能真正体现项目的高品质，满足、改善客户的需求、也不能达到 客户在追求便捷的生活方式的同时想追求休闲度假的需要，因此打造主题鲜明、独具特色的休闲配套是体现差异化的重点，提高项目档次的关键,合美企划,小区会所,会所设计符合目前部分中高端消费群体的生活习性，完全能够通过会所和相关配套功能的设定，充分打动这部分消费群体，来实现社会影响的最大化和价格的提升。 综合性舜淮会馆： 包括多功能厅、商务中心、健身房、美容美体空间、儿童活动室、洗衣房等。 结合会所所在位置的开放式地段，可以采取对外经营的方式运营。 会所的装修方面，用清新明快的色彩营造放松、欢愉的气氛,合美企划,健身中心,合美企划,棋牌室,合美企划,商务中心,合美企划,组建主题俱乐部,A、舜淮徐州首席山地极限运动俱乐部 山地极限运动：是一项新颖的群众性体育运动，与其它极限运动不同的是，它强调大众的参与性与健身的功能性，它根据地域特色设置比赛项目，运动员在自然环境中通过战胜自然障碍，向自己的身体和意志品质的极限挑战，同时享受优美的自然风景，达到人与自然的完美结合。,合美企划,合美企划,B、徐州首席田园生活体验俱乐部,过度繁忙紧张的城市生活让人们越来越期望田园生活，让人们深入田园，自耕，自种、采摘，体验生活，放松心情。,合美企划,合美企划,经营模式：,对外开放，会员制度 业主优惠或免费加入 每年定期举行活动 与农业园合作，举行春种秋收等活动,合美企划,商业配套建议,依据本项目周边现有商业氛围来分析，已形成的成熟商圈有矿大易初爱莲商圈距离本项目约1公里，即将形成的沃尔玛商圈距离本项目约2.5公里，这些大型商业设施已经很好的满足了整个区域市场。但目前随着市场的不断发展，选择型的消费群体所占比例在不断提高，这部分消费群体不仅注重企业品牌，产品质量，同时也高度重视项目的配套设施。因为这些因素关系将来生活便利程度，周全的配套设施是产品价值组成的重要基础。考虑到从本项目500米生活范围来分析，小型商业配套设施就显得不够完善，不符合项目将来的整体定位。由于本项目北面靠近主干道，具备了开发商业设施的的条价，建议不开发大型的商业设施，以降低产品的市场风险。因为本项目的核心价值在住宅与公寓部分，商业部分的存在是为了进一步提高产品的核心价值。所以建议只将北面公寓部分的13层规划为商业配套，整体规划为独立经营的商铺形态，每套商铺的12层独立相通，商铺面积60200 平方米（其中60平方米占80%,200平方米占20%）,将来可整体销售或者整体出租，3层设计独立的进出口（部分面积作为项目会所使用）。,项目东面（沿周庄路）13层也建议规划为相同形态的商铺，单间商铺面积建议全部控制在5060 平方米左右，三层以上建议规划为商务办公，设计独立的进出口，单套面积建议控制在3050 平方米左右，因为三层以上的空间商业价值有所影响。 同时由于地块外围的现状更决定了区外的产品形象更易产生视觉美观效果，对展示项目有更为直接的形象支撑，建议商业部分统一设计风格，形成一条完整的商业街的模式，再此基础上在统一设计区外景观来完成标志性项目的目标。,商业街示意图,商业街示意图,装修建议,本案是否采用精装修的模式需要我们反复的论证和详细的市场分析， 以下是对市场的抽样调查,合美企划,徐州住宅抽样调查,案名:绿地 物业模式：（竞标）上海科瑞物业管理有限公司 小区配套：会所 、游泳池、幼儿园（徐州幼师绿地双语幼儿园.绿地国际幼儿园）、健身房、桌球室、敞开式健身场所、超市（易初爱莲）、社区医院门诊（绿地社区卫生服务站）多功能商业步行街。 小区景观和绿化：中心景观（坡地组团绿化）、池塘(水景)、石景、绿化长廊、道路铺设标准（小区外主干道为石板路，小区内主干道为柏油路，景观小路为石板铺设） 小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统 装饰、设备标准 1外墙：石材加涂料 2内墙：毛坯 3顶棚：毛坯 4地面：毛坯,5门窗：彩铝（真空玻璃）金属安全防盗网 6厨房：（强面未刮腻子）（有地漏） 7卫生间：（强面未刮腻子） 8阳 台：有全封闭，有半封闭，采铝 9电梯：品牌（三菱） 10. 单元门，智能密码铝合金玻璃门 11.入户门：防盗门 12.大厅走道：面砖，瓷砖，有感应灯 13.其他:单元门一侧有坡道梯方便业主（搬运重物） 一层住户南侧配有铁艺隔断的小花园。,阿尔卡迪亚 物业模式：自己作物业 小区配套：幼儿园 小区景观和绿化：中心景观（中心坡地景观，配以草地，棕榈，银杏、五角枫 ）、花卉园、绿化长廊、道路铺设标准（主干道为水泥路，景观小路为石板铺设） 小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统,装饰、设备标准 1外墙：石材 2内墙：毛坯 3顶棚：毛坯 4地面：毛坯 5门窗：彩铝 6厨房：（强面未刮腻子）（有地漏） 7卫生间：（强面未刮腻子） 8阳 台：有全封闭，有半封闭，采铝 9电梯：品牌（奥迪斯） 10. 单元门，入户门：防盗门 11.走道：有感应灯,华夏天山绿洲 物业模式：开发商与香港宏瑞共同管理 小区配套：会所 、游泳池、幼儿园，健身房（健美丽人已签约进驻）、桌球室、敞开式健身场所（网球场）、超市、社区医院门诊 小区景观和绿化：中心景观（生态公园）、池塘、花卉园（樱花园）、雕塑（苏东坡文化系列雕塑）、绿化长廊（百米长廊）、道路铺设标准（主干道为水泥路，景观小路为石板铺设） 小区安保：单元可视对讲，红外监控，小区巡逻，中央门禁系统，电子车辆管理系统、IC卡身份识别系统（未定）,装饰、设备标准 1外墙：（保温沙浆） 2内墙：毛坯 3顶棚：毛坯 4地面：毛坯 5门窗：塑钢 6厨房：毛坯（有地漏） 7卫生间：毛坯 8阳 台：采铝 9电梯：品牌（未定） 10. 单元门，入户门：防盗门 11.走道：有感应灯,抽样调查显示，徐州代表性住宅项目都没有做精装修，仅公共部位有装修，基本以毛坯出售 基于市场的基本情况，为了更好的控制成本，降低住房的价格我司建议装修如下：,总体风格,本项目的总体风格为现代主义风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息,整体色彩,由于本项目总体风格简洁、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。 建议颜色：1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。,外墙,建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配合感。 保温建议做 低层为板岩；二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料的结合。,内墙、地面、天花,内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 天花：水泥砂浆找平压光,门厅及走道,门厅：地面铺设优质大理石或同质地砖 走道：铺设同质地砖 墙面：高级涂料,电梯和楼梯,电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。 公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。 消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。 电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。,毛坯装修，混合砂浆找平。,房间,门窗,门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名贵实腹防火防盗门，配保险型高级门锁。 本项目的窗建议采用落地窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；厨房、卫生间采用普通窗。 沿马路的房子采用双层玻璃。 材料：特殊工艺制彩色优质铝合金窗框配墨绿色玻璃。,阳台,与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上，取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。 结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地砖。 部分阳台可设服务水嘴和专用给排水，预留洗衣机位、家庭中央空调或恒温热水器等室外机位和专用插座等。,卫生间 水泥砂浆，预留足够插座及洁具排水口 厨房间 水泥砂浆，采用全新优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。,水、电、煤 三表出户。煤气管道尽量置于室外。 供水：全层次变频供水，独立计费的管道纯净水进户 供电：分时计价电表，二房6KW/户，三房8KW/户，复式10KW/户。所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型预留家用中央空调外机位。（如A型） 煤气：全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置,通讯系统（详见智能化建议） 每户两门IDD线路 ADSL入户或光纤入户 电视接收系统 宽带有线电视入户装置 屋顶 讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。 屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。 现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防,屋顶 讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。 屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。 现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。 因普通电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。,室外管道,由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。 室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。 烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。,空调机位,空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。 建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。,建议采用“上置式”，用金属铝板做挡板，作成“百叶”的形式，空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。 建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。 建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。,主入口,小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。 主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等,单元入口、大堂入口,单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。 在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。 邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。 大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩,小区围墙及庭院围墙,小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。 在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。 由于底搂的庭院为私家院落。在上海的气候条件下，我们希望建造一个凉快清爽的院落，建议院落围墙采用透空的形式，本身的颜色为浅灰色。与小区围墙相似。,公共照明系统,公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。 建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主。 草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。 小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。 在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。,指示系统,小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。 小区的指示系统应表现为：机动车位车道、指示、地下停车指示，单元及门牌号指示,外立面,外立面的整体感觉要人性化，适当加一些暖色调的颜色。 外立面的线条适当减少金属线条的比例。 在落地窗的运用上，适当收缩。 合理处理转角阳台,公寓装修,公寓的内部装修本提报以两种方式来体现 A、精装修（推荐） B、简装修,精装修,前言： 国家建设部在2002年出台文件倡导开发商在住宅中采用精装修，以减轻环境污染和浪费。北京市建委在2005年出台指导文件要求在京的房地产开发企业采取精装修交房，上海住宅产业化促进处、广州住宅产业促进中心等也出台相关文件要求当地的开发企业采取精装修。推进住宅产业化，势必要求开发企业对毛坯房进行精装修。住宅精装修已经是地产开发企业发展的方向。 建设部住宅产业化促进中心孙克放处长曾经公布过一份调查：2005年，北京装修住宅占到总量的25，上海占35%，广州占50多，广州开发商称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。这三个中国住宅产业的标杆性城市的数字无疑说明了一个问题：装修房将逐渐成为中国住宅的主流产品，这已是无可辩驳的业界共识。,合美企划,从以上意义上说，拓荒者的前瞻意识以及积淀下来的经验和遗憾无疑都是宝贵的。房地产业进入品质地产时代以后，竞争将更为激烈，特别是从07年下半年开始，在徐州整个火爆市场冷静下来的同时，消费者也回归理性，楼盘的竞争无疑又多了一层压力。未来同质化竞争将不可避免的空前激烈情况下，谁早一步成功地掌握了精装修，或许将成为房地产企业脱颖而出的砝码。,精装修项目典型案例分析,财富大厦 财富大厦位处市中心，地段较好，主力户型都以4060，智能化配套、全功能商务中心，部分楼层挑高，精装修。销售火爆，销售率近100% 分析：1、主流客户群体中，房产投资者，精装修房屋，只需简单家具就可出租，租金一般是毛坯的1.5倍左右，投资者较喜欢 2、首家推出，精装公寓，在销售上形成卖点。 3、精装修虽然价格提高，但分开计算，由于统一安装，相对成本降低。,合美企划,结论：,精装修房有标准、豪华、精装三种，其中徐州市场毛坯的占多数。 若本案采用成品房的策略可避免产生与周边产品的雷同性，提高产品的品质建设，完善商品住宅的商品属性。 但是选择精装修的户型面积不宜过大，大面积的户型容易使总房款过高出现滞销的可能性。档次不宜过高。,合美企划,针对本项目装修模式建议如下,结合徐州中高端居住人群特点和产品价格定位，采取套餐式精装修，局部菜单式精装修方式 一般情况下，精装修楼盘交付都有房地产商自己的标准，主要是以装修样板房作为标准。样板房的展示应相当丰富，这是我们重要的营销手段之一 我们可以给出一种户型做两套样板房，一套是交楼标准房，另一套在这个交楼标准房中放上家具和电器，营造一个家的感觉。客户还可按我们提供的样板间随意组合。比如采用号的地板，号的厨房用具或墙面乳胶漆等等，出现了完全不同的组合，这样做虽然增加了我们的管理难度和提高了装修成本，但较全面地满足了购买人群的需求；,合美企划,装修的档次不易过高，合理控制成本，我们可以通过装修的规模化、产业化的装配方式降低成本，合理定价。 菜单式选择 基本装 （在套餐式基础上的个性化）： 在各项材料品质的情况下，有些材料颜色可以穿插组合，体现个性，例如：墙面乳胶漆 地面材质 墙砖的颜色等，在限定范围内自由组合； 非标装 （中式 欧式 现代简约）： 设定几种方案，细节处理加些设计元素或符号型标志。针对中青年客户体现个性与个人空间的要求。,合美企划,样板间 展示期间让客户识