毕业设计（论文）-我国房地产行业融资问题研究.doc

题目我国房地产行业融资问题研究主要内容房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的发展有着很高的贡献率。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，如何有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系，还没有形成符合国情、适应市场经济发展的房地产开发与消费的融资机制。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道，发展先进的、符合国情的融资模式能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。导师评语成 绩导 师我国房地产行业融资问题研究合肥财经职业学院毕业论文2011年12月我国房地产行业融资问题研究摘 要房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展至关重要。随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。本文简明概述了目前房地产融资渠道，提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因，并提出了完善房地产管理的相应策略，例如建立组合式融资模式等等。这样才能更好的解决融资困难的问题。关键词： 融资渠道 ；金融市场 ；房地产企业 ；管理策略 ；融资需求 ； 融资风险Abstract As a typical high input, high-risk, high-yield capital-intensive industries, real estate, financial markets are highly dependent on the natural, and slow development of real estate financing real estate market is bound to drag on the healthy development of normal supply of the real estate market is not conducive to stabilize rising prices; At the same time, in response to financial difficulties, the real estate industry have started to explore a wide range of financing channels, the real estate finance has become the industrys most talked about issues that can establish as soon as possible whether the multi-channel financing system, access to adequate financial support, has become the key to real estate development. Through several rounds of macro-economic control, the monetary tightening, the developer of the financing issue has become the most important issue for survival and development, which calls for developers to rely on bank loans from the financing to turn to diversify a little. The face of strict land policy and the adverse financial policies, the domestic real estate developers in the financing strategy and tactics may be a qualitative change. Finance master control, which can increase the Groups development and growth momentum, the group obtained by the rapid development of finance. Instead financing out of control, will inevitably affect the Groups reputation and healthy and stable development, will give the Group, creditors, the state-owned asset losses. Kejian financing for real estate development group is very important, but in a market economy in China under the impact of many factors that real estate finance group? this article were analyzed.Key words: financing real estate financial markets, finance their liquidity needs Factor Analysis目 录第一章 绪论1第二章 房地产融资渠道日趋多元化22.1 银行贷款22.2上市融资22.3房地产债券融资32.4夹层融资32.5房地产信托42.6海外地产基金52.7房地产信托投资基金(REITS)62.8其他方式7第三章 目前我国房地产业融资问题现状93.1缺乏多层次房地产金融体系93.2房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善93.3对融资风险认识还存在不足9第四章 造成我国房地产业融资问题的主要原因114.1 金融市场结构不健全114.2 宏观环境滞后114.3 间接融资过多124.4 投资增长过快12第五章 完善房地产业融资管理策略135.1探索建立组合式融资模式135.2加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持145.3加强日常融资管理,控制融资风险15总结17致 谢18参考文献19第一章 绪论近几年，中国房地产行业发展迅速，一改过去几年颓废的景象。这与我们国家的政策有关，这几年国家一直把发展房地产作为一个地区经济的主要支柱。在这中间，中小房地产企业起了很重要的作用。就如任志强所说的，任何大企业都是从小企业发展而来的。但是前几年房地产企业刚开始发展时，由于很多规范的不完善，进入门槛之低，就有了这样的俗话，只要投资盖房子，不管你盖出的是好是坏，总有人要的，总能得到回报。于是大量的企业涌入了房地产行业，据报道，任何一个一定规模的市区，都有着近千家大大小小的房地产企业。大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。这两年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，去年121号文件的发放，对中小企业来说不免是一个严重的打击，有关人士说可能会有将近50%的中小企业会在这场风暴中倒下。因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。根据央行刚发布的2005年第二季度中国货币政策执行报告的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。1第二章 房地产融资渠道日趋多元化2.1银行贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动油罐的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。 2.2 上市融资 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求。据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2.3 房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。 2.4 夹层融资 “夹层融资”(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到政策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。2.5 房地产信托在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。 2.6 海外地产基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。业界专家分析，金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高， 因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。 2.7 房地产信托投资基金(REITS) 房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟。但是我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。、对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。房地产信托融资的优势。房地产信托融资具备三大基本优势:（1）信托融资创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空间。（2）信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种“特殊状态”：它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”，又不记在委托人的所有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受托人必须按信托文件的约定，为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托财产为自身谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户，甚至于出现受托人解散等极端情况时，信托财产仍能保持其独立存在，按约定或法院判定，由新的受托人承接。在我国，信托的财产隔离功能受到信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理暂行办法，也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。（3）相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资，充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资，巩固资金链条。 2.8 其他方式 2.8.1私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题， 因而这两种融资方式都有较大局限性。 2.8.2 典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。 2.8.3合作开发。在“831大限”使土地实现完全市场化的公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。 总之，信托是我国房地产金融进化的逻辑主线。在2006年及今后的一段时间，我国的房地产融资发展将呈现如下层次：第一层次，商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体；第二层次，信托是中国房地产融资创新的主流范式，这是由于信托的特殊优势造就的。第三层次，“信托+银行+REITs是中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆，REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。第四层次，外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。在2006年中国金融全面开放后应该是势不可挡，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。第三章 目前我国房地产业融资问题现状3.1缺乏多层次房地产金融体系 作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。3.2房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。3.3对融资风险认识还存在不足企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。 为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。第四章 造成我国房地产业融资问题的主要原因4.1 金融市场结构不健全 房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分,对于促进房地产业发展,活跃房地产市场具有重要意义。 然而目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流,房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制,上市比较困难。目前,在中国5万多家房地产公司中,只有52家公司在证券市场上市融资。房地产公司发行债券更是希望渺茫,一则房地产公司难以达到公司法对发债主体的要求;二则债券市场规模小,交易清淡,发行和持有风险较大,故基本上处于停滞状态。总的来说,中国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期,但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等,一定程度上制约了房地产业的发展。4.2 宏观环境滞后 关键问题就在于国内房地产业的发展、房地产企业的融资不是依市场本身、依企业融资法则本身来进行,而是政府介入太多、太频繁所致。比如,无论是地方政府还是中央政府,当它们发现房地产业发展对当地增长重要时,就会大力鼓励银行放松银根,促使房地产投资迅速增长。而政府一旦发现房地产发展有问题时,就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张。如果不是政府介入过多银行信贷,国内房地产业的过度投资、房价快速上涨等问题也不会那样严重。因此,目前房地产业融资体系改革,仅是金融市场方式的技术性调整与改革已经不够,而应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善市场的环境与市场的运作效率入手,去除政府对金融资源的垄断,形成有效的市场竞争机制,从尊重企业融资的内在法则入手。 对于上面所列的一些现象,其原因就在于国内金融市场相当不发达,没有一个好的渠道让资金剩余者的资金通过金融中介转移到金融需求者手中。而这些问题的原因又在于政府对国内金融市场垄断太多、管制太多,在于政府对金融市场的干预频繁。也正是国内金融市场这样的运作机制,导致目前国内房地产融资市场的基本缺陷。4.3 间接融资过多 我们先来看一下我国房地产行业的潜规则。我国房地产公司先以自有资金和银行流动资金贷款取得“四证”,再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证,最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的规则,房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。目前,我国房地产企业70%以上的资金来自银行贷款,造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销,开发商资金周转不灵,就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高,加大金融风险。 4.4 投资增长过快 与其他一般行业收益率低截然不同的是,近几年房地产业火热发展,大批的行业外资金也按耐不住,纷纷涌入房地产业。包括海尔、海信、美的、康佳、三九集团都抢滩房地产业,希望集团、联想集团更宣布斥巨资投向房地产业。这样一来,房地产业的竞争将越发激烈,利润率将不断下调直至等于社会平均利润率,风险将越来越大。再者,我国房屋空置率居高不下,从1997年到2003年每年的空置率均比上一年增长至少6.7个百分点,几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题,投资如此增长,空置率长期居高不下,势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。第五章 完善房地产业融资管理策略5.1探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。5.1.1大力培育房地产信托融资方式房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。5.1.2培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。5.1.3建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。5.1.4建立和完善相应法律制度配套措施规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订企业债券管理条例，尽快出台产业投资基金法等等。5.2加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道 。从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。 首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。但考虑到我国的实际情况和证券法的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。其次，要培育和完善房地产债券市场。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。 第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构，这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。5.3加强日常融资管理,控制融资风险 5