房地产知识培训

房地产知识培训一、土地权益解释土地所有制的形式：即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。土地占有权：是指土地所有者对土地的实际控制权。土地使用权：是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地收益权：是指基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地处分权：是指依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。取得建设用地的方式：主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式。有偿取得方式：（1）以土地使用权出让方式取得土地使用权。 （2）以土地使用权转让方式取得土地使用权。 （3）以土地使用权出租方式取得土地使用权。（4）以土地使用权入股方式取得土地使用权。无偿取得方式：就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。中华人民共和国土地管理法规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。土地出让金：全称应为“城市国有土地使用权出让金”。指为了获得城市国有土地一定期限的使用权，由受让人（使用权人）所支付给土地所有者即：国家（城市政府）的代价，它实际上是一定期限一定量土地各年地租现值之和，表现为几十年使用权的出售价格。它又可称作生地批租费。土地使用权出让形式：主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。土地使用权出让年限：1居住用地70年；2工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3商业、旅游、娱乐用地40年；土地征购：指由代表国家或城市政府的法定土地专营部门向农村集体经济组织征购土地的行为。土地批租：指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，受让人为此支付土地使用权出让金的行为。它又称土地使用权出让。土地使用权转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务的前提下，将土地使权让渡给其他使用者的经济行为。土地使用权转让形式：包括出售、交换、赠予、抵押、出租、继承等几种形式。二、房地产权益解释房 产：是房屋及其权利的总称。地 产：是土地及其权利的总称。房地产：是房产和地产的总称，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。也称不动产，是动产的对称。房地产的主要特点：有限性、垄断性、固定性、耐久性、级差性、整体性、异质性（单一性）、适应性、风险性、敏感性、基础性、综合性、先导性、超前性、保值增值性。房地产转让：指由土地批租出让时的原受让者将其开发过的土地（地产）使用权或连其地上的建筑物（房产）、其它附属物的所有权一次性出售给新的土地受让者或房地产的购买者的行为。房地产抵押：指抵押人以其所拥有的房地产作为本人或第三债务偿还或履行合同的担保。房地产的基本类型：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。房地产相关企业的四大类型：开发经营管理企业、中介组织企业、物业管理企业、房地产金融企业。开发经营管理企业：是指通过市场调查、可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转化成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。中介组织企业：是指在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节和阶段中，为当事人提供有偿的中间服务的经营活动的企业。物业管理企业：是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。房地产金融企业：是指各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构。房地产二次开发：指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。房地产一次开发：一次性连土地、房屋开发完成。工业物业开发：是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动商业物业开发：是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。房地产开发经营的大体流程：（1）建设工程项目设立和企业组建；（2）房地产建设工程项目规划与审批；（3）土地使用权的取得；（4）征地与拆迁；（5）工程建设与管理；（6）房地产的租售管理；（7）房地产的物业管理房地产经营成本的组成：（1）土地征用费用。主要包括征地费、青苗补偿费及其他地上物的补偿费、菜地建设费、劳动力安置费、耕地占用税等。 （2）拆迁安置费。主要包括各种拆迁费用、赔偿费用。 （3）前期工程费用。主要包括勘察设计费用、“三通一平”或“七通一平”费用等。 （4）房屋建筑安装费用。 （5）基础设施建设费。 （6）公共设施建设费用。 （7）管理费用。 （8）筹资成本与利息的支出。 （9）其他必要的支出。取得城市建设用地的步骤：（1）建设用地单位应当按照国家有关规定，向市或区、县规划管理部门申请建设用地规划许可证； （2）经过主管部门审查，符合条件的，由城市规划部门核发建设用地规划许可证，并确定拆迁房屋的地域范围； （3）由城市规划部门通知已取得建设用地规划许可证范围内的被拆迁人，停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程，同时通知拆迁房屋所在的区、县房屋土地管理局，再由区、县房屋土地管理局通知有关部门，通常在一年内，在拆迁的范围内停止办理以下有关手续：房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租等；暂停办理常住户口的迁入、分户等手续；暂停核发工商营业执照等手续。取得房屋拆迁许可证条件：（1）建设项目的批准文件； （2）规划管理部门核发的建设用地规划许可证； （3）区、县级以上人民政府批准的使用土地的证明文件（如国有土地使用权证）；（4）房屋拆迁计划和房屋拆迁方案；商品房销售：包括商品房现售和商品房预售。商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）低层建筑主体结构封顶、多层主体结构施工至2/3、小高层高层主体结构施工至1/2；（5）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。申办商品房预售登记，应当提交的文件：（1）上面（1）（3）项规定的证明材料；（2）营业执照和资质等级证书；（3）工程施工合同；（4）预售商品房分层平面图；（5）商品房预售方案。商品房现售的条件：（1）营业执照和资质等级证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通迅等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础。房地产市场：指房地产交换的场所，也是房地产交换关系或流通过程的总和。房地产市场的类型：. 按市场层次和交易权益的划分：市场层次 子市场土地征购市场一级市场 土地批租市场房地产转让市场房地产租赁市场房地产市场 二级市场 房地产抵押市场房地产信托市场房产租赁市场 房产买卖市场三级市场 房产调换市 房产典当市场房产按揭市场房产拆迁市场房产租、售后服务市场.按市场组成要素划分： 土地使用市场房屋商品市场房地产劳务市场房地产信息服务市场三、房地产销售名词解释：土 地：一般泛指地球表面上的一切陆地。城市土地：指城市建成区内的地球表面陆地与水域。郊区土地：指城市土地以外的土地。地 皮：指供建筑使用的土地。空 地：指没有被利用或没有建筑物之地。建 筑 物：指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房 屋：指能够遮风避雨并供人类生活、居住，从事生产、经营、文化、科研、军事等活动的有一定空间的建筑物。构 筑 物：指一般不能在其内进行生活与生产的建筑物。物 业：是港澳粤地区方言对房地产的称呼。开 发 商：是指从事房地产开发和经营的企业和组织。建 筑 商：是指从事房屋建设和设备安装的企业。按 揭：由香港传入之信贷专业用语。指由购房人以即将购得的房产或楼花作抵押，开发商提供担保而取得购房贷款的法律行为。楼 花：指预售的房地产。售房五证：指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。三通一平：指路通、电通、水通与场地平整。它是土地开发所必须进行的最起码的基础设施开发内容。七通一平：指道路通、电力通、自来水（上水道）、电讯通、排水（下水道）通、煤气通、热力（供暖）通和场地平整。它是土地开发中较为完整的基础设施开发内容。城市基础设施内容：一般包括能源系统、给排水系统、道路交通系统、邮电通讯系统、环保系统、安全系统、土地平整工程。城市公共配套设施内容：一般包括：行政用房、文教用房、商业网点用房、车库（车棚）、其它。层高：指房屋的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离净高：指楼板底与地面之间的净距离。进深：建筑外墙纵向轴线之间的距离。开间：建筑横向轴线之间的距离。建筑间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。平均每平方米造价=建筑物总造价/建筑面积。总 地 价：指一块土地的全部价格，又称土地总价格。单位地价：指一块土地的全部价格，它可反映地价水平高低。单位地价总地价土地面积楼面地价：指平均该土地上每单位房屋建筑面积的地价，又称单位建筑面积地价。楼面地价总地价该块土地上总建筑面积单位地价容积率四、房地产面积计算相关解释：人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。总建筑面积（平方米）：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）100%。人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。容积率=小区内总建筑面积之和（平方米）/小区总占地面积（平方米）100%。建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）100%居住建筑面积毛密度=小区总居住建筑面积（平方米）/小区总用地面积（平方米）。居住建筑面积净密度=小区居住总面积（平方米）/小区居住总用地（平方米）。居住小区总用地：是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用的总和。住宅总用地：指低层、多层、中高层住宅用地面积的总和。公建总用地：指小区内部公共建筑占地面积的总和。道路、广场用地：指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池、以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。商品房建筑面积：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。套内建筑面积: 房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+外飘窗建筑面积套内使用面积：指分户门内除墙体厚度外全部使用空间净面积之和。套内墙体面积：商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为其用墙，其用墙墙体水平面积的一半计入套内墙体面积；分户内非共用墙水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：封闭阳台按全面积折算；没有封闭的阳台按面积的一半折算。外飘窗建筑面积：高度不超过2.2米的不计入套内面积；高度超过2.2米的计入套内面积。公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。公摊系数：该幢房屋的使用面积之和该幢房屋的总建筑面积公用分摊面积：包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。公用分摊建筑面积=为整栋建筑服务的公共部位和公共用房的建筑面积+公用墙面积的一半。为整栋建筑服务的公共部位：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、公共门厅、过道、大堂、电梯前厅。为整栋建筑服务的公共用房：变电室、设备室、公共地下室、值班警卫室、其它管理用房、公厕、水泵房。不计入的公用分摊面积：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 公用墙面积：各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。计算全部建筑面积的部分：（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20以上的,按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。同一楼层外墙既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货