工程管理本科毕业生论文-浅析商品房质量问题及对策

*大学 本科生毕业论文 浅析商品房质量问题及对策 姓 名 学 号2 专 业工程管理 指导教师 2012 年 05 月 20 日 I 摘摘 要要 改革开放以来，我国国民经济迅猛发展，我国的房地产市场正逐步进入 “品牌”时代。人们对住房的需求不断增加，住房观念也发生了重大变化。随 着生活水平的提高，人们逐渐把注意力集中在居住环境和居住条件上，对商品 房的质量要求越来越高，对商品房使用功能也愈加重视。商品房是供人们居住 和从事各种活动的场所，而且是一种供人们永久性使用的产品。商品房质量不 仅关系着其自身的使用寿命和价值，而且关系着人民生命和财产安全，关系着 社会的稳定和发展。随着福利分房制度的彻底终结，我们迎来了“个人购房时 代” ，商品房成为众多家庭必需的最大件的消费品。商品房有其特殊性，它的建 设周期长，使时间长，交易价格巨大，这使得住房成为大多数家庭中价值最大、 投资最多的生活必需品。近几年来，随着商品房销售量的不断增长，关于商品 房的投诉也在不断地上升。有资料显示，自 1998 年以来，关于建筑质量的投诉 在历年的投诉总量中一直保持在 50%或者更高的比例，有关商品房的投诉已成 为一个热点。要想从根本解决这些问题，必须加强对商品房的质量管理。要保 证商品房的质量，在施工过程中一定要遵循规范科学的施工程序，突出新工艺、 新机具、新材料、新管理方法的应用，施工中应重视质量管理目标的制定、质 量体系的建立等，及时发现问题，采取有效措施解决问题，进而确保商品房质 量，提高客户满意度。了解商品房的质量状况和存在的问题，并有针对性地提 出质量改进对策，这对于改善住房质量、促进住宅产业发展和整个国民经济的 协调发展都有十分重要的现实意义。 关键词：关键词：商品房；居住环境；使用功能；质量管理；质量体系 II Abstract Since the reform and opening up, Chinas rapid development of the national economy, Chinas real estate market is gradually entered a brand of the times, people on housing demand increases ceaselessly, housing sense also produced major change. With the improvement of living level, people gradually focus on the living environment and living conditions, commercial housing for the increasingly high quality requirements, to the use of commercial housing function also more and more attention. Commercial housing is available for people to live and engage in a variety of activities, and it is a kind of people for permanent use products. The quality of commercial housing is not only related to its service life and value, but also the safety of peoples lives and property, related to social stability and development. With the end of the welfare housing distribution system, we ushered in the era of personal property,commercial housing as many families required the large consumer goods. Real estate has its particularity, its long construction period, the time is long, the transaction price is enormous, which makes the housing has become the greatest value in most families, the largest investment the necessities of life. In recent years, with the constant growth of sales of commercial housing, commercial housing on the complaints also continues to rise. The data shows, since 1998, about the construction quality complaints in the calendar year of the total number of complaints has been maintained at 50% or higher proportion, the commercial housing complaints has become one of the hot spots. In order to fundamentally solve these problems, must strengthen to the commercial housing quality management. To ensure the quality of commercial housing, in the construction process must follow the norms of scientific construction procedure, outstanding new technology, new equipment, new materials, new management method application, should be paid more attention in construction quality management objectives, the establishment of quality system, discover a problem in time, take effective measures to solve the problem, and to ensure that the commercial housing quality, improve customer satisfaction. To understand the quality of commercial housing conditions and the existing problems, and puts forward the quality improvement countermeasure, to improve housing quality, promote the development of housing industry and the entire national economy coordinated development has very important real sense. III Key Words: commercial housing； residential environment；function； quality management；quality system IV 目目 录录 引 言.1 一、我国商品房质量控制的现状.2 （一）商品房及质量特点 .3 1.综合性 .3 2.隐蔽性 .3 3.重大影响性 .3 （二）商品房施工技术和质量监管现状 .3 1.施工技术现状 .3 2.质量监管现状 .3 （三）商品房施工技术和质量监管趋势 .4 1.施工技术发展趋势 .4 2.质量监管发展趋势 .4 二、提高商品房质量的重要性.5 （一）提高客户满意度 .5 （二）增强企业竞争力 .5 三、商品房质量存在的主要问题及原因.5 （一）商品房建设工程质量问题及原因 .6 1. 钢筋绑扎不规范 .6 2. 混凝土浇筑及养护存在质量缺陷 .6 3. 选材和施工工艺不合理 .6 4. 商品房建筑工程施工中的偷工减料现象严重 .6 （二）商品房使用功能质量问题及原因 .7 1.渗漏问题 .7 2.门窗等质量问题 .7 3.户型问题 .8 4.建筑保温、防热和节能问题 .8 5.小区配套设施不足 .8 （三）商品房环境质量问题及原因 .9 1.容积率高 .9 2.绿化率低 .9 3.交通噪声污染 .9 （四）商品房售后服务质量问题及原因 .9 四、解决商品房质量问题的优化策略.10 V （一）采取新材料、新技术提高施工质量 .10 1.加强从业人员的岗位培训 .10 2.采用新材料、新工艺，提高商品房施工质量 .10 3.科学合理施工 .11 （二）严把质量、科学合理的设计户型、全面规划小区 .11 1.严把质量，加强质量监督 .11 2.科学合理设计户型 .11 3.注重商品房的保温、防热和节能等潜在功能 .12 4.完善小区规划 .12 （三）改善生态环境、创建生态居住区 .12 1.合理控制小区容积率 .12 2.增加小区的园林景观，提高绿化率 .13 3.制定合理的住宅声环境质量标准，采取有效措施隔声减噪 .13 （四）提高物业管理服务水平 .13 （五）建立质量保证体系 .14 1.统一标准，严格贯彻实施 .14 2.建立质量目标责任制 .14 3.建立健全工程监理机制 .14 结束语.15 参考文献.16 致 谢.17 1 引引 言言 我国的房地产市场正逐步进入“品牌”时代，人们对住房的需求不断增加， 住房观念也发生了重大变化。商品房是供人们居住和从事各种活动的场所，而 且是一种供人们永久性使用的产品。商品房质量不仅关系着其自身的使用寿命 和价值，而且关系着人民生命和财产安全，关系着社会的稳定和发展。近年来， 伴随着经济的复苏，房地产市场的迅猛发展，信息技术和市场经济的发展，使 市场竞争变得越来越激烈，消费者也越来越理智。随着福利分房制度的彻底终 结，我们迎来了“个人购房时代” ，商品房成为众多家庭必需的最大件的消费品。 商品房有其特殊性，它的建设周期长，使时间长，交易价格巨大，这使得住房 成为大多数家庭中价值最大、投资最多的生活必需品。近几年来，随着商品房 销售量的不断增长，关于商品房的投诉也在不断地上升。有资料显示，自 1998 年以来，关于建筑质量的投诉在历年的投诉总量中一直保持在 50%或者更高的 比例，有关商品房的投诉已成为一个热点。随着人们对物质追求不断提高，人 们对商品房的要求也在不断提高，商品房质量问题越来越成为人们关注的焦点。 了解商品房的质量状况和存在的问题，并有针对性地提出质量改进对策，这对 于改善住房质量和促进住宅产业发展，都有十分重要的现实意义。 商品房作为一种产品，其具体形象仅仅是一个载体，而购房者买到的则是 效用，所以，商品房价值的内涵即为产品利益。整体的产品概念认为，商品房 从内容上划分，可分为四个重要的层次，即核心产品、有形产品、附加产品和 心理产品。综上所述，只有综合考虑这四个层次的因素，才能较为客观地衡量 商品房的质量7。随着商品房工程建设的发展以及对周围农村改造工程的加大， 商品房工程质量成为全社会密切关注的热点问题。质量检测是人们对工程质量 判定的一个重要依据。工程质量靠具体的检测方法和检测数据来评定，质量检 测的方法和检测的数据是否科学、真实、有效，日益引起重视。但近几年来现 有商品房工程在建设单位、监理单位、物业单位、住户共同验收检查中发现商 品房质量还存在一些问题：l.我国商品房质量检测机构经营理念、执行标准方 面存在问题。2.我国楼房建筑目前存在不正确取样问题，开发商没有按材料产 品标准规定的抽样规则取样情况普遍存在。3.我国楼房监测管理部门实体检测 验收不规范9。我国商品房推广起步较晚，其施工技术和管理水平与世界先进 水平相比还有很大差距，近几年，随着经济的发展，各地城市建设迅速发展， 人们对住房需求越来越大，这对商品房开发商来说是一个难得的机遇，同时人 们对物质最求的层次不断提高，对商品房的质量又提出了更高更新的要求。在 2 项目实施过程中既要追求企业利润又要确保满足质量、安全、进度等要求。只 有在前期、中期、后期的施工和管理过程以及服务中不断完善商品房品质，确 保质量，才能在同行业竞争中取得优势，获取更大的效益。要想确保商品房质 量就必须清楚认知其现状及存在的问题，采取科学的施工流程，突出新工艺， 完善质量保证体系，从根本上解决问题。本文针对商品房现状及存在的问题进 行合理的分析，正确认识并积极探索解决方法，为商品房更好的满足市场需求 服务。同时为建筑企业提供一些有效的改进措施，提高我国建筑业的技术和管 理水平，增强企业竞争力，缩短与国际先进水平的差距。 随着人民生活水平的不断提高，人们自然而然地想要改善居住环境和居住 条件，因此对商品房的建筑施工质量的要求愈来愈高。近年来商品的质量成为 社会关注的一个热点问题。出现一批与商品房质量相关的事件，这些事件被人 们戏称为“楼脆脆” 、 “楼歪歪” 、 “瘦身钢筋” 、 “竹签签”等。在披露出的事件 中，经调查都发现在现有商品房质量管理体制下依然存在许多监管的缺口。商 品房建设是建筑市场中最活跃的元素，商品房的质量关系着民众的基本安全， 应积极改革加强商品房质量的监管，改变当前商品房质量易出质量问题的局面。 从广义上来说，商品房质量不仅指商品房建设工程质量，还包括商品房的使用 功能质量、环境质量和售后服务质量。只有全方位提高商品房质量，才能提高 消费者的满意度，维护开发商信誉度，树立品牌形象，促进国民经济平稳健康 的发展。通过查阅相关文献和对商品房的实地调研，向消费者请教和探讨，搜 集资料，运用统计方法、比较法等进行仔细分析和研究，发现商品房现阶段存 在的质量问题，并提出有效的改善措施和监管方法。本文叙述程序：先引出商 品房的概念，对其产生背景做出简单介绍。其次，对国内外商品房的现状和质 量问题进行分析。最后，本文重点论述解决质量问题的方法，即如何提高商品 房质量和坚强商品房质量监管。 一一、我我国国商商品品房房质质量量控控制制的的现现状状 商品房在中国兴起于 80 年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的 房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住 宅，均按市场价出售。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及 有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建 商品房、二手房（存量房）等。商品房作为一种产品，其具体形象仅仅是一个 载体，人们更需要的是商品房价值内涵，更注重商品房质量问题，这里商品房 质量不仅指商品房建设工程质量，还包括商品房的使用功能质量、环境质量和 售后服务质量。了解商品房质量的实质才能更好的按照市场需求，建造优质的 3 产品。 （一）商品房及质量特点（一）商品房及质量特点 商品房作为一种产品，与其他产品相比具有独特之处。它为人们提供居住 和活动的场所，与我们的日常生活息息相关，不仅关系到其自身的使用周期和 使用价值，还关系到人们的生命和财产安全，影响人们的生活质量，甚至能影 响社会的稳定和发展。商品房具有开发周期长，资金需求大，技术要求严格， 质量监管复杂，对环境影响较大，功能要求高,强烈的社会性、单一性、群体性 等特点。 商品房质量特点： 1.综合性 商品房不同于其他商品，它的经济价值高，使用周期长，购房者不仅考虑 建筑的质量，还考虑长时间的使用质量。随着商品房市场由卖方转为买方，消 费者把房屋的建筑质量和使用质量作为首选，对商品房的质量要求也越来越高， 不仅重视本身设计质量，还重视配套设施的质量、居住环境质量等。 2.隐蔽性 商品房的隐蔽工程很多，如墙体结构、地基深度、钢筋质量等，只有通过 长期使用，其质量好坏才会慢慢显露出来。 3.重大影响性 商品房与人们生活息息相关，一旦发生质量问题，就会给购房者带来巨大 的经济损失，甚至给社会带来重大损失。 （二）商品房施工技术和质量监管现状（二）商品房施工技术和质量监管现状 1.施工技术现状 我国房地产起步较晚，施工技术和技术管理与国外相比差距较大，目前我 国建筑行业对施工技术运用还存在很多缺陷，甚至有些施工现场不重视施工技 术，凭经验施工，部分现场施工人员对施工技术不了解，未经培训直接上岗。 比如大体积混凝土不采取有效措施直接浇筑，甚至出现浇筑现场人员不足导致 混凝土初凝后上层混凝土还未浇筑。 2.质量监管现状 商品房是关系到国计民生的基础性产品，在我国正处于快速发展的阶段。 我国商品房市场处于十分活跃的阶段，加上市场竞争的不规范性等，导致建筑 领域质量管理体系缺乏科学性。质量监管随着全民意识的提高而不断被人们重 视，现阶段落后、不规范的监管体制必须在建筑领域中逐渐完善，向规范化、 正规化、科学化转型。 4 （三）商品房施工技术和质量监管趋势（三）商品房施工技术和质量监管趋势 1.施工技术发展趋势 随着居民对居住功能的要求不断提高，我国商品房已经进入换代时期，传 统的建筑技术和施工工艺已经不能满足人们对住宅多功能的要求，必须依靠新 科技，推广新技术，建造迎合市场需求的新产品。随着粘土砖被禁用，采取以 混凝土砌块和新型墙板为主的施工技术已成为发展的趋势。建筑节能技术对提 高住宅舒适度起着关键性的作用，已成为商品房施工技术的发展重点，包括墙 体保温技术、隔热技术、节能门窗技术等都已成为未来施工技术主要研究的方 向和发展趋势。 2.质量监管发展趋势 从 85 年全国实行工程质量监督到现在，已经历了近三十个年头。在实践中 收集经验，已经逐步完善质量监管体制。现阶段施工质量验收统一标准在监督 工作的范围、深度等都有所增加。为适应市场机制，质量监督方式和体制亟待 进一步转变和完善在新形势下应该逐步与国际接轨。质量监管有以下几种发展 趋势： （1）从程序化监督向立体型监督转变。传统型的工程质量监督是程序化的 被动监督，施工到哪一段就检查到哪一段。质量监督虽是贯穿了工程全过程， 但却是被动的程序化的检查。新形势下由被动的程序化的监督向主动的立体型 的监督体制转型，即对施工图质量监督，工程各方责任主体行为监督，工程实 体监督，质量检测监督和竣工验收监督等。对整个工程项目进行全方位、全过 程、全覆盖式监督，宏观与微观相结合，并制定质量预控方案，消除被动性和 片面性。 （2）从技术性监督向多元化监督转变。以往的监管体制就是贯彻“监、帮、 促”的原则，在现场实际监管过程中，往往就是施工单位通知监管单位去验收 某项工作，是纯粹的技术性监督加指导检查，检查依据是设计图纸，施工验收 规范、规程、质量验评标准等，可以说都是面上的工作，而忽略了作为技术控 制者的人和其它责任主体的行为。这样的监管体制效果并不好。多元化的监督 是新型监管体制，把监督范围和内容扩大，标本兼治，重视人员和各方责任主 体行为。从施工图设计文件行政性审查着手，对参与工程的建设、勘察、设计、 监理、施工等各方的质量行为进行监督。对工程实体质量，工程检测质量进行 监督，对各方违规行为和施工单位履约情况进行监督，对执行验收规范和强制 性标准进行监督，对上岗人员持证情况进行监督等，以确保各方有能力完成各 自的工作，确保工程质量。 （3）政府加强对工程质量的监督，完善质量监督体系。政府作为质量监督 部门，应随时了解和掌握本地区工程质量状况，并根据本地区年度建设规模、 5 质量状况和年度质量工作目标以及本身资源情况，制定本年度或阶段工程质量 监督工作计划，不定期的抽查本地区工程质量状况，对不达标的商品房开发商、 施工单位等给予处罚，迫使各方自觉地履行各自的责任和义务，以达到标本兼 治的效果。 二二、提提高高商商品品房房质质量量的的重重要要性性 （一）提高客户满意度（一）提高客户满意度 客户满意度是指客户对一个产品的可感知的效果与他们的期望值相比较之 后所形成的愉悦或失望的感觉状态。如果可感知效果低于期望，顾客就会不满 意；如果可感知效果与期望相匹配，顾客就会满意；如果可感知效果超过期望， 顾客就会高度满意或欣喜。商品房作为一种特殊的产品，其质量在客户的使用 过程中才能体现出来。质量是否与消费者匹配，直接影响客户对商品房的满意 度。 从广义上来说，商品房质量不仅指商品房建设工程质量，还包括商品房的 使用功能质量、环境质量和售后服务质量。只有全方位提高商品房质量，才能 提高消费者的满意度，维护开发商信誉度，树立品牌形象。人们之所以购买商 品房就是为了获得一个能够遮风避雨的安定稳固的家，商品房的核心产品就是 让消费者感受到家的温暖。商品房的最终目的是给消费者带来利益与效用，能 满足消费者各种要求的商品房才是高质量的商品房，才能迎合市场需求，提高 客户的满意度，所以商品房的质量对提高客户的满意度起着至关重要的作用。 （二）增强企业竞争力（二）增强企业竞争力 商品房的质量对增强企业竞争力起着尤为重要的作用。随着市场经济的发 展，建筑企业在不断的发展壮大，行业的竞争越来越激烈，加上中国入世后一 些国外企业走进中国市场，建筑企业面临更大的挑战。迫使建筑企业不得不采 取新技术，开发高质量、高品质、高性能的商品房，全方位提高商品房质量和 舒适度，树立品牌形象，赢得消费者的信赖，增强企业在同行业中的竞争力。 三三、商商品品房房质质量量存存在在的的主主要要问问题题及及原原因因 商品房质量狭义上指施工质量，即实体质量。广义上还包括商品房的使用 功能质量、环境质量和售后服务质量。伴随商品房建设快速增长的同时，商品 房的一些质量问题已被消费者和社会所重视。要想确保商品房质量就必须清楚 认知其现状及存在的问题，采取科学的施工流程，突出新工艺，完善质量保证 体系，从根本上解决问题。 6 （一）商品房建设工程质量问题及原因（一）商品房建设工程质量问题及原因 从古至今，房屋建筑就是人类时时刻刻所关心的项目，与人类的一切活动 息息相关。尤其是当今社会商品房备受人们关注，其建筑的质量可以说是影响 乃至决定是否能够发挥其正常功能的决定性因素，商品房建筑的施工质量是不 可马虎的，“豆腐渣”工程是更加不能被允许的。其实，商品房建筑的施工质 量好坏，其决定权主要还是施工的单位、企业。怎样科学的管理施工质量，是 确保建筑工程成品优良质量的关键步骤，同时也是提高企业管理水平的考验。 就我个人经历，分析下在商品房施工现场中几种常见的施工质量问题： 1. 钢筋绑扎不规范 在商品房的施工现场中，钢筋绑扎不规范的现象普遍存在，主要问题有： （1）不按照图纸设计的尺寸下料，加强筋长度不够； （2）主筋移位，在商品房施工现场中曾发现多处柱子的主筋移位严重，下 部间距 100mm，上部移位到间距将近 300mm，部分主筋接触到一起； （3）二排钢筋位置绑扎随意性很大，甚至绑到梁的中部以下； （4）箍筋摆放不均匀、变形、倾斜、绑扎不牢固； （5）主筋对接时，套筒拧的不到位，露丝过多。 2. 混凝土浇筑及养护存在质量缺陷 在混凝土浇筑过程中存在以下主要问题： （1）垫块等支护不到位，出现露筋现象； （2）混凝土运输车在等待浇筑过程中，停止搅拌； （3）混凝土振捣不均匀、漏振，拔振动棒速度过快等导致蜂窝、麻面等质 量缺陷； （4）现浇混凝土板抹面不平整、漏抹，甚至还存在工人留下的脚印； （5）混凝土养护措施不当，导致板面出现裂缝，严重时出现通缝。 3. 选材和施工工艺不合理 商品房开发商为追求最大经济效益使用不合格的材料，施工单位为节约成 本采取的施工工艺不合理等导致以下几种常见问题： （1）墙体开裂、粉刷起壳； （2）墙面涂料、屋面防水材料等产品质量达不到要求，施工工艺不规范； （3）管道与楼地面衔接处渗漏等。 4. 商品房建筑工程施工中的偷工减料现象严重 由于广泛采用承包管理，承建单位除正常利润外，还希望通过材料的采购 再获取一部分利益，于是他们争取扩大供材范围，甚至不惜弄虚作假，高估冒 算，以次充优，偷工减料， 有的甚至连主体结构中的钢筋型号也擅自改变。如 根据中国质量报载，某建筑工程队所建设的某地一栋 9 层楼，投入 3 年后， 7 底楼的墙壁和柱子已完全分离，多处梁柱出现断裂。后来才发现，该建筑有严 重的偷工减料的现象。如水泥中用竹竿代替钢筋，在水泥中甚至有施工人员丢 的塑料瓶。这就难怪目前不少新建的房屋在质量上有严重的问题。 上述这些问题严重影响商品房建筑的主体质量和使用功能质量，商品房施 工质量出现问题的主要原因： （1）工程造价过低。工程的造价和房屋工程的质量问题有着直接的关系。 工程造价过低，肯定会增加企业经营压力，而使材料质量无法保证。房屋工程 的投资价格应该符合使用要求。适当的节约但是不能盲目地压低造价，造成低 价低质的局面，以致产生了质量问题。 （2）施工单位质量管理不到位，施工现场缺乏专业的技术员或者技术员责 任心不强，上岗员工未经培训，对技术要求不了解，施工随意性大。工程施工 队伍素质过低。建筑企业为了节约人工成本,大量使用农民工，这些人大多数 未经过专业培训，导致了施工队伍整体素质低。企业对招入的民工很少进行 培训,工人的工作技术低下，有的甚至对本身所施工部位在整体建筑物中所起的 作用缺乏最基本的了解，施工时不按规定顺序进行，这就很难达到质量标准。 一些建筑企业缺少技术过硬和工作经验丰富的专业技术人员，无法按照设计 与施工图纸的规定和要求进行工程的规范性施工指导。 （3）施工过程中，专业工种各自为政，各工种之间协调配合不好，施工组 织不合理，结果导致相互破坏、相互干扰，影响了工程质量。缺乏完整的质量 控制体系的约束，工序之间，工种之间无严格的交接措施，前道工序存在的问 题，下道工序施工前未及时处理或处理不完全，这样隐患不断积累，逐渐就出 现质量问题甚至导致重大事故。 （4）现场监督不到位。个别监理单位为了寻求经济效益，超越资质承接一 些监理业务，项目监理机构配备不符合要求，监理人员无证上岗，没有严格执 行见证取样制度，有的项目监理机构甚至都没有按照规定组织检验分项、分部 的质量验收，就进入下一道施工，导致许多质量隐患得不到及时的解决。 （二）商品房使用功能质量问题及原因（二）商品房使用功能质量问题及原因 影响商品房使用功能的质量问题主要有： 1.渗漏问题 屋面渗漏，厨房、厕所、卫生间渗漏，外墙分格缝处，龟裂处渗漏等，给 商品房使用者带来很多麻烦。 2.门窗等质量问题 木门框出现翘曲、不方正、弯曲变形、表面粗糙，门扇翘曲，开关不灵活、 出现下坠、回弹、走扇不密封，门五金材质差出现锈蚀，铝合金门窗使用铝材 厚度不够，氧化膜厚度不足，附件质量差，连接件质量差，扇与框间隙大，防 8 护不严，外窗台排水坡度不够，排水不畅，玻璃镶嵌不规范，胶条不牢、不实、 易脱落，框与墙之间采用水泥砂浆镶嵌，启闭不灵活，扇与扇之间空隙大或调 整不到位，产生脱轨，窗框与墙体结构处防水密封膏填嵌不密实、不饱满产生 脱离，型材保护不好，表面受损受污染等等。这些问题影响商品房的使用功能 及观感，直接影响商品房消费者对其功能需求和满意度。 3.户型问题 目前的商品房建造中，出现了许多优秀的户型设计，但在舒适性方面还存 在一些问题，在一定程度上影响了居住条件的改善。比如卧室面积普遍偏小， 大多数商品房卧室的开间为 3.33.6m，进深在 4.24.5m 之间。装修时，衣 柜进深通常在 0.50.6m，剩余空间除放一张双人床和床头柜外，几乎无法再 放进其他家具。然而，目前我国大多数家庭中的卧室并非只用来睡觉，还有存 放衣被和放置化妆台等功能，因此，面积应适当扩大。 4.建筑保温、防热和节能问题 商品房的保温、防热和节能等功能对其使用的舒适性起着至关重要的作用。 然而在商品房的施工过程中，这些功能并没有发挥其相应作用或者作用不明显。 5.小区配套设施不足 开发商为了追求利益最大化，往往忽视了小区配套设施的重要性。医疗设 施、健身设施、市政公用设施、幼儿园等与小区的规模不匹配，满足不了小区 居民的要求。 产生这些问题的主要原因是： （1）施工技术存在缺陷，施工过程中执行技术标准和规范不严格等导致质 量缺陷的出现，影响商品房的使用功能，比如卫生间渗水，给消费者带来很大 的不便。外墙横分格缝阻水汪水，分格缝底灰不饱满，连雨天时，雨水顺墙面 流淌，横分格缝长时问窝水，雨水沿着灰浆不饱满的砖缝渗进墙里；外墙龟裂 处渗水是由于外墙面出现空鼓裂缝，下雨时，雨水进人龟裂缝中，使墙里返潮。 （2）为节省费用，使用的材料不合格，消费者在居住过程中，质量问题逐 渐暴露，影响商品房的使用功能，比如密封胶质量差，时间久了出现开裂，导 致窗户渗水等。 （3）在户型设计时，设计者考虑不周全，依旧延续以前的模式，导致设计 的户型不能满足消费者对商品房多功能的需求。 （4）商品房的保温和节能等功能往往被忽视或者因施工技术差、选材不合 理等影响功能的效果。比如保温板厚度不够，保温效果不好。 （5）开发商为追求利益，盲目加大开发用地的容积率，导致绿地减少，公 9 共设施用地不足，无形中降低了小区的服务功能。 （三）商品房环境质量问题及原因（三）商品房环境质量问题及原因 我国商品房建设过程中，追求高容积率，对小区本身环境和周围环境造成 很大的污染和破坏，导致完工后小区环境质量得不到有效的改善。另外开发商 拿地一般在较为繁华的地带，交通量大，噪声污染严重，这些问题都对商品房 的环境质量产生不良的影响。存在的主要问题有： 1.容积率高 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低，建筑 密度也越低，房地产开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。 即它直接决定着房地产开发商地价成本在房屋中占的比例，也直接涉及到住户 居住的舒适度。目前很多小区的容积率较高，影响业主的生活质量。由于部分 楼高的限制，开发商为了增加可以回收资金的面积就盲目的提高容积率，导致 建筑密度增大，牺牲住户的舒适性。 2.绿化率低 一个小区的绿化状况很大程度上反映小区的环境质量。然而商品房市场的 绿化往往达不到应有的标准，植被覆盖少，种类较少，绿化造型单调等影响整 个小区的环境质量。即使一些小区绿化达到标准，但由于植被较小，业主入住 多年后，景观效果依然达不到要求。 3.交通噪声污染 一个优质小区必须要有安静舒适的环境，然而越来越多的城市居民正遭受 着交通噪声污染的困扰，由此引起的商品房买卖纠纷已屡见不鲜，尤其是靠近 路边的购房者受到噪声污染更严重。 商品房环境质量问题产生的主要原因有： （1）容积率与开发商的利益直接相关，增大容积率可以取得更大的效益和 增强企业在市场的竞争力，然而增大容积率会降低小区环境质量、采光质量等， 影响小区的整个居住质量。开发商为谋取利益的最大化，盲目的增大容积率。 （2）开发用地的成本很大程度上限制了绿化用地的使用。目前除了远离城 区的楼盘绿化较好，其他的绿化几乎都很低，甚至达不到相应的绿化标准。开 发商很少考虑居住者的利益，留出的绿化用地不足，牺牲业主的利益，谋取更 大的收益。 （3）交通噪声困扰着业主，但由于污染源的流动性和复杂性，我国还没有 完善的住宅环境质量标准，责任范围不明确，缺乏合理的约束开发商的措施， 开发商利用这一漏洞，消减了自己隔声减噪的义务，损害了业主的利益。 10 （四）商品房售后服务质量问题及原因（四）商品房售后服务质量问题及原因 商品房的售后服务质量主要表现在物业管理服务上。近年来，物业管理服 务的好坏已经成为商品房销售的一个重要的砝码。许多商品房购房者在选择时， 很大程度会考虑小区的物业问题。因此，物业管理服务已经成为商品房质量好 坏的一个主要标准。 依照我国法律，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这体现了物业管 理服务公司的职责和义务。现实中物业公司忽视了自己的义务，服务态度不好、 与业主发生矛盾等不良现象经常发生。 当前，我国商品房住宅小区中业主与开发商以及业主与物业管理服务公司 之间经常发生各种矛盾，几乎占到城市群发性矛盾之首。在很多小区甚至发生 骇人听闻的暴力事件，严重影响小区正常的生活秩序。 我国物业管理服务公司起步较晚，管理服务经验不足，服务还不够规范， 满足不了业主的需求，导致这些矛盾逐渐被激化，影响整个小区的生活质量。 引发物业纠纷的主要原因有： （1）开发商建设把关不严，导致商品房遗留许多质量问题，给后期物业公 司展开工作带来许多麻烦。如业主发现房屋渗漏、空鼓等质量问题，找不到开 发商，往往推给物业公司，引发矛盾。 （2）业主消费意识问题。一些业主不愿意交物业费等影响一栋楼甚至整个 小区的服务滞后，引起其他业主的不满，就会导致业主与物业公司发生矛盾。 （3）物业管理服务不规范。一些资质较差的物业公司收了业主的钱，招几 个不专业的保安和保洁员，不尽心服务，从而导致业主的严重不满。 四四、解解决决商商品品房房质质量量问问题题的的优优化化策策略略 （一）采取新材料、新技术提高施工质量（一）采取新材料、新技术提高施工质量 要保证商品房的质量，在施工过程中一定要遵循规范科学的施工程序，突 出新工艺、新机具、新材料、新管理方法的应用。在积极推广使用新技术、新 材料和新工艺以解决工程质量通病的同时, 要推进商品房产业现代化, 不断提 高商品房质量。此外, 还要加强对施工队伍的教育和培训, 不断提高队伍的技 术素质和职业道德水平，这是商品房工程质量的技术保证。 1.加强从业人员的岗位培训 通过培训，提高专业技术水平，使从业人员掌握防控的主要方法以及施工 方案和技术措施，并且保证能够严格按照标准的程序精心操作和管理。 11 2.采用新材料、新工艺，提高商品房施工质量 新的建筑材料给施工带来了工艺的改革和技术创新，避免了许多工程质量 通病的发生，也使建筑物的功能得到了进一步完善。例如新型改性沥青防水卷 材、PVC 塑料下水管、塑钢门窗、合成高分子防水卷材可熔接的 PPR 承压上水 管等材料的应用，克服了传统的三毡四油卷材防水耐候性差、施工难度大、下 水管道接头处易跑、冒、滴、漏、木门窗易翘曲变形等缺陷。这些都有效地减 少了住宅工程质量通病的发生。 3.科学合理施工 由于商品房的开发工程量大，参与工种复杂，科学合理施工方法和工艺往 往起到事半功倍的效果。比如混凝土入模后，须经密实成型，以排出气泡，消 除空洞，达到要求的密实性，分层灌注和捣实时，应在前层混凝土凝结前，将 次层混凝土浇筑完毕，以保证混凝土的密实性和整体性。分层的厚度影响混凝 土捣固密实，这就要求施工人员的高度重视，并采取有效的措施，使混凝土振 捣良好，避免蜂窝、麻面等现象，合理的施工方法可以减少后续工作的工作量， 甚至可以避免一些本不应该有的工作。 （二）严把质量、科学合理的设计户型、全面规划小区（二）严把质量、科学合理的设计户型、全面规划小区 商品房的使用功能直接影响消费者的使用效果和舒适度。随着人们生活水 平的提高，对商品房的功能要求也越来越严格。开发商应该把一部分注意力集 中在商品房的功能质量上，从而迎合市场需求。可以从以下几方面提高商品房 的使用功能质量： 1.严把质量，加强质量监督 在商品房的开发建设过程中做好细节问题，避免质量通病的出现。比如在 做防水时，处理好表面，喷洒冷底子油要足量、均匀，粘贴防水卷材时火烤要 均匀适度，及时压实防止空鼓，搭接尺寸要满足规范要求，做好细节就能很好 的避免后续质量问题的出现。同时相关单位要加强细节质量监督，对施工工艺 进行有针对性的检查，杜绝细部问题给商品房使用功能带来的影响。 2.科学合理设计户型 （1）商品房的设计要充分考虑用户的要求，从“以物为中心”的设计向 “以人为中心”的设计转型，提倡两段式设计，即主体设计和用户参与的内部 设计两段式。主体设计考虑住宅的合理性、高耐久性和安全性, 而内部设计可 随住户的特点而改变, 给购房者以自由空间,留有改变的余地。在主体竣工后, 可根据业主的要求来进行内部装饰、厨厕设计等。 （2）随着人们对舒适度的要求增加，可以适度增大阳台的空间，使居住者 能更好的接触外界环境，作为室内外交流的一个补偿。现代商品房户型应该有 一个不封闭的阳台作为享受阳光、接近自然的场所，用于休息、日光浴、养花 12 等，陶冶情趣，对商品房的使用功能有着非常重要的意义。 （3）合理布置客厅大小，以便整个户型进深较为合理，有较好的采光空间。 （4）商品房设计要有超前性，充分考虑其未来可能的发展趋势以及住户可 能追求新功能，避免以后有较大的改建。 3.注重商品房的保温、防热和节能等潜在功能 开发商品房的潜在功能可以更好的提高其使用功能，还能起到节约能源的 作用，给社会和消费者带来无形的利益。可以从以下几点提高商品房潜在功能： （1）合理选材。商品房在施工过程中可以选择容重轻、导热系数小的材料， 如加气混凝土、膨胀珍珠岩、膨胀陶粒等为骨料的轻混凝土提高维围护构件的 热阻，达到保温需求。 （2）采用合理的整体布局，选择良好的朝向尽可能的争取有利的通风条件， 防止西晒等措施提高防热功能。对建筑物本身可以采用浅色外装饰面、蓄水屋 面等措施防热。 （3）采取合理的节能措施。设计有利于节能的平面和体型，减小外表面积； 改进门窗设计，尽可能将门窗面积控制在合理的范围内，改革门窗玻璃，防止 能量损失。 4.完善小区规划 合理布置小区，留出足够的活动空间，修建与小区规模相适应的公用设施 和娱乐场所，提高小区的服务功能，满足不同人群对生活区功能的需求。 （三）改善生态环境、创建生态居住区（三）改善生态环境、创建生态居住区