莆田市莆阳新城一期整合营销方案.doc

“莆阳新城” 一期整合营销方案复/合/地/产/先/行/者，海/峡/西/岸/风/景/线 2008年10月18日 前 言“莆阳新城”一期在莆田市场推出已经有较长一段时间，但在前期的整体运作中，本案的宣传思路及项目包装上均未有出彩之处；故而本案虽然实际上是莆田第一大盘，但其实并未在市场上形成较强的影响力与市场号召力。而且本案周边环境处于建设荫芽期，对于目前的市场竞争来说相对处于弱势，周边并没有特别突出的可利用资源及人文、景观优势，同时在社区配套方面整体规划上也没有体现出大盘应有的规模感与气势；所以虽然新区道路已通至本案，但交通便捷性一直无法达成，公交线路迟迟无法进入；这些综合情况加上近期宏观经济形势的严峻造成本案销售进度处于进退维谷的艰难状况。但综观本案，项目还是具有许多潜在优势：首先项目处于城市未来发展战略的主方向，木材加工区未来数十万就业人流的强力支持、莆田第一大盘的现实状况、交通网络系统的完善，周边项目建设（妈祖城、木材加工区、珠宝城等）的相加效应。我们认为，本案只要在项目整体运营、产品品质方面真正贯彻大胆设想、小心论证、科学操作的思路切实做好整体策略部署，转变经营思路，本案未尝不可在莆田房地产市场划下绚丽的一笔。 目前本案已经基本进入一期“都市水韵”的中后期销售阶段，客户对项目的关注点已经不仅仅着眼于图片类的展示，而是将眼光转向的项目现场;在此时，项目整体操作将从前期的概念性炒作转而为实际的销售促进；因而，此时的营销思路将更加注重实操性，同时为销售拓展做好铺垫及促进作用。目 录形势篇一、全国房地产市场宏观局势概述：二、莆田房地产市场概述：三、“莆阳新城”项目的分析：造势篇一、项目区域高度：二、现阶段推广主题：三、推广思路主题的拓展及表现：四、关于项目整体运营的建议：五、项目现场的完善：论势篇一、整体营销推广理念：二、广告推广渠道：三、营销拓展活动形式与思路：布势篇一、营销推广节点安排二、广告费用总体预算表：形 势 篇兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。故经之以五事，校之以计，而索其情：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。孙子孙子兵法始计篇一、 全国房地产市场宏观局势概述：1、 全球经济形势:近日，全球股市的暴跌不止，使“华尔街金融风暴”的恐慌情绪不断蔓延，为了遏制当下史无前例的全球市场动荡，各国政府、央行联手同步出台新救市举措。中国人民银行宣布：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。一方面：在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，央行再度调整双率的举动无疑会大大振奋市场信心，阻遏经济下滑趋势，这将有效的保障经济的健康稳定发展。尤其对于楼市而言，市场长期的观望态度令开发企业吃尽苦头，双率齐降的效果虽不会短期内显现，但对于击破观望态势，激活市场还是有很大意义。国处相关经济学家预言，中国将在年底前再进行数资金融调控保证国内经济形势的有序与稳定发展。国外经济学家预言，到年底为止，中国还将推出多次的金融调控措施，以保证经济的有序稳定发展。另一方面：美国的次贷危机开启的全球经济危机 “潘多拉之盒”正在向中国蔓延。虽然中国得益于多年来一直实行的经济保护政策，经济得益于有一个相对独立的运行环境，但这次似乎也不是避难的“世外桃源”。受全球经济的影响，中国股市由辉煌的6000点狂跌70%，一再跌破2000点，严重挫伤投资者的投资信心。整个国内经济环境一片悲风凄鸣之声。另一方面：次贷危机风暴危害的范围一再扩大，随着雷曼兄弟这家成立150多年的美国老牌企业轰然倒埸，产生了一阵强烈的战栗效应。虽然美国启动了多达7000亿之巨的救市计划，但对于这一计划的实施效果各方一直争议不断；虽然美国期望中国能在危难中施一把手，但中国也已经在美国的经济风暴中损失惨重，昔日美国的盟友欧洲各国此时也自顾不暇。全球整体经济运行环境的进一步恶化，导致投资者入市信心的严重不足，虽然各国相继出台救市政策，但在短期内难以产生较好的市场效应，难以达到弥补市场信心的作用。2、 全国房地产形势从2006年的国八条以来，稳步推进的宏观调控，对楼市有直接意义的有这么几点核心内容，一是9070政策，扩大普通住宅的供应；二是去年的927房贷新政，把炒家逼出市场；三是今年8月的限贷令，把土地的所有权控制在政府手上；以及大规模的兴建社会保障性的住宅等等，这几个方面已经构成了中国楼市稳定的基石，其房价理性回归的趋势轻易是撼不动的。对于房地产来说，这似乎是一个笑不起来的年份。似乎是从2007年下半年深圳“中天置业”一夜之间的轰然倒塌到地产巨头王石的“拐点论”开始，房地产市场就隐隐地传来了一声浓重的叹息。紧接着，从深圳楼市的冰融消解慢慢开始，全国从土地流拍到降价打折，一片阴霾浓重，各售楼处也由门庭若市而至今日门可罗雀。万科地产的全国所有项目开始了打折销售之路，一路争吵一路纷争，而至于今日，终于，寂静无声，曾经风头强健，哮呼四海的地产英雄们，今天似乎都有在喘息着等待着房地产命运轮回这把利刃的宰割。据不完全统计，今年全国20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。而从去年10月到今年4月底全国范围内的土地流拍数量也不过才40幅。另据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。8月份全国35个大中城市和25个热点城市共成交土地183宗,平均地价1084.32元/,比上月下跌了16%，而之前的6月底，中国城市居住用地均价为每平方米2020元。由于今年整个房地产市场低迷，一级土地市场上的土地也不断“流标”与“降价”。对于开发商而言低廉的土地价格更能确它的利润空间，如碧桂园在天津获得的一块面积约67.2万平方米的大地块，楼面价仅740元/平方米。预计在此次全国房产低潮过后，一部分生存力弱的房地产企业将面临破产直接出局，而实力雄厚的开发商抓住了发展机遇将会变的更强。虽然央行决定从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。但这一政策无法从根本上解决房地产市场目前存在危机，局部地区可能出现炒作行为，但无法支起房地产疲软的市场现状。预计下半年到明年上半年房地产市场难于得到真正的回暖，虽然现在是冬天，但离春天似乎还有点距离。二、 莆田房地产市场概述：每年的“金九银十”向来是房地产销售的黄金季节，但在今年的这个时段内，房地产并没有出现侥幸期盼中的一丝回暖，虽然各开发商绞尽脑汁出台新的让利及优惠政策，但消费者丝毫没有卖帐的意思；(1)、莆田的楼市面临着双重的风险：莆田的楼市面临着双重的风险：一方面是国家对房地产市场实施宏观调控所带来的政策风险；一方面是整体市场供给量剧增所带来的竞争风险，物价在涨，地块在涨，建材也在涨，那又有什么可以阻止房子不涨呢? 工资没多涨,福利没多涨,那又有什么可以让消费者实现买房呢?莆田房地产网专项调查数据显示,75.64%的网友认为目前不是买房的好时机,消费者对房价的走势关注度(54.79%)大大超过了对楼盘打折(23.90)的期许.(2)、观望不减,消费以自住为主 ：面对现实销售状况来分析,现在买房的基本都是自住,属于刚性需求,投资客几乎绝迹.而炒房的越少,供求比例越宽松, 银行信贷缩紧.甚至连开发商也开始理智的竞拍地块,以至于多块地块流拍.所以看出近期楼市观望气氛依旧浓厚.持续观望的主要原因仍是购买力与房价之困。莆田房地产网对莆田购房者需求进行的专项调查显示，在购房总价方面，希望能控制在30万元60万元之间的人数占绝大多数，达4983，希望在40万元以下的占3187。两项相加，逾七成的人购房预算在四十五万元以内。但现实房价与此相差甚远，最近诸如“买住宅送大礼”“买三房送一房、送物业费、送汽车”之类的促销广告铺天盖地，个别项目更打出“送10万豪礼”的变相折扣方案。市场已经出现房价下降趋势，更有传言个别开发企业已经出现资金运作问题，处境艰难。(3)、市场开发量过于宠大，销售去化速度慢，开发商资金链紧张。小结：近期，虽然部分大城市有出台救市政策，但对房地产市场均没有起到很大的拉动作用；中央出台的两降政策虽然对房地产市场是一个利好消息，但相对于全国沉闷的房地产市场来说，无异于杯水车薪，不能从根本上解决房地产市场的危机。并且，股市一直低迷不振，美国次贷风波一直蔓延扩散，连一向房价坚挺的俄罗斯首都莫斯科最近与传来房价下锉的信息。虽然中国得益于一直以来实行的金融保守政策，受全球宏观影响较低，但目前市场消费及投资者均士气低落、信心全无的情况下，要想重振市场信心，不是一天两天的事情。房地产目前正在经历一轮大洗牌，虽然福建市场相对于珠三角来说比较平静，但也不乏出现开发商因资金链紧张而降价销售的行为。房地产市场的理性回归或许还要经历一段较长的时间。三、 “莆阳新城”项目的分析：（一） 本案的SWOT分析：优势:1、周边道路随着新城区及加工区的建设已经初成规模。2、周边企业的生产启动为项目带来了一丝繁荣气息;3、项目多层进入落架阶段，小高层已出地面，准现房发售，一期景观初步展现。4、周边项目由于地理位置相对优越，均价高于我们，价格上具有一定优势劣势：1、现场较为荒凉，小区内部路网及景观没有及时体现；2、招商引资力度不大，造成部分客户对项目信心不足；3、项目已几易代理商，营销主题及推广常有变动,广告大牌内容繁杂；4、发展商虽然在本地知名度较高，但与项目关联性在本案没有得到充分的体现；5、剩余的房源多为139多平方以上的大户型房源，面积大、总价高导致销售艰难。机会:1、加工区的产业聚集效应将积聚较强的人群及消费能力；2、项目处于区域发展的初始阶段，增值潜力巨大；3、海港型城市的发展思路，未来项目周边将成为新城区中心地带；威胁：1、城市建设进度的不确定性；2、安置房对项目的价格优势造成一定冲击；3、市场观望气氛严重，购房投资客兴趣较低；4、未来经济政策不明朗加剧了本项目的开发风险；（二） 本案卖点整合1、 未来发展前景（以港兴市、区域交通网络、规划）;2、 项目自身的特性（规模、大社区、成本）;3、 性价比优势，位于建筑成本线周围，不存在下降空间;（三）、目标客户群提炼1、秀屿区原住民;2、首次置业者（含周边居住人口及工厂、学校、政府）；（四）、目标客户群体的特征：1、经济负担能力大部分相对较为薄弱；2、有刚性需求的存在，对“家”有强烈的欲望；3、对居住环境要求不高，但要求居住功能较强；4、对城市社区生活存在向往，对大社区居住环境认可度高；5、对公共交通及公共配套依赖程度相对较高。6、对教育的需求极为刚性，优其对公共教育依赖程度高；小结：因本案已经进入一期“都市水韵”销售工作的中后期，因而，在接下来的广告安排中，如何切实解决现有的销售问题，如何最大限度地做到销售突围，实现销售率的上升变得至关重要。所以，在广告推广及活动安排方面要十分注重实操性及可执行行，在合理利用现有资源的情况下，有的放矢，锁定目标客户群体进行有目的的广告信息释放，周时辅以项目形象宣传及品牌传导，切实推进项目各方面工作的开展。结合本案目前的实际状况，我们认为在本案的推广思路上要实做到避实就虚、虚实结合的广告营销策略，注重对未来社区居住环境及“家”氛围的营造，契合本案现阶段目标客户群体对“家”的渴望。项目整体形象包装推崇都市化时尚生活气息，满足原住居民及秀屿本区域居住人群对城市及大社区生活场景的向往。造 势 篇晋太元中，武陵人捕鱼为业，缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷。林尽水源.。初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。黄发垂髫，并怡然自乐。陶渊明桃花源记一、 项目区域高度：复/合/地/产/先/行/者、海/峡/西/岸/风/景/线本案做为一个集休闲、娱乐、购物、居住为一体的大型商品房开发项目，未来销售区域及市场影响力将不仅局限于莆田本区域内市场，在整体形象包装及推广上要有高层建瓴的超前眼光，跳出区域地产的限制。在整体营销思路上要突破地域限制，将本案推向海峡西岸城市风景线。将本案竖立为莆田市场唯一一个复合地产先行者的项目高度，明确将本案与其他房地产项目单一开发模式相区隔，做到项目自身的差异化；在莆田激烈的市市场竞争中“独树一帜”，亮起一杆鲜明的大旗，以无可比拟的项目高度，睥视群雄！同时，将本案纳入海峡西岸经济共同体的部分，进一步拉近本案与沿海发达城市的距离，建立品牌地产先行者的领先地位。整个推导过程中，亦要注意进行开发商企业品牌及文化理念的宣传与推导，竖立实力雄厚、重信守诺的企业形象，给客户层以足够的购买信心。实 力 企 业,精 心 铸 城二、 现阶段推广主题：“家”现阶段本案处于全案的初始阶段，结合本案目前客户群体，分析本案配套及大社区优势尚未显现的实际情况，融合中国人传统文化“齐家、治国、平天下”的人生抱负与生活理念，我们在本阶段主推以“家”为主轴线的推广思路，注重对未来居住环境及家居生活的描绘。同时在广告推广中凸显对轻松置业、优享家居惬意生活的描写。以”家“的概念来推导本案的销售推广，展现项目温馨而悠闲的生活氛围。同时为”国际公寓“小户型产品储积客户，进行先期铺垫。“家”这一口号平实而不喧哗，平凡而不失大气，没有层级的划分，融入中国人的传统情结，同时也主导本案全盘营销思路及“家”本位的开发理想，传导出开发商温馨平和、诚信可敬的开发理念，在进行项目宣传的同时推导开发单位品牌形象的建设，可谓一举两得。 项目宣传推导方面以“家”主题结合“轻松置业”的购房理念为项目营销推广主线索，配合本案强效的销售执行能力，切合本案客户群体，对客户层进行精细释放，深度挖掘。三、 推广思路主题的拓展及表现：“我想有个家”曾经是闽台区域一首脍炙人口，大街小巷，人人传唱的歌曲，演唱者潘美辰以这一首歌扬名大陆。而今日，时过境迁，岁月流转，如今，当年那些听歌的少年，已经成长为今日的青年，步入成家置业的年龄。这一曲老歌，能唱出多少青春情怀。而这首歌，又能在今天，为熟悉这首歌的本案目标客户群体带去几许的感动与认同，唤起心底内的多少共鸣与感慨！以“我想有个家”这一口号喊出目标客户群心内对未来生活的向往，契合中国人传统“家”本位的难舍情结，引起客户群体层内心的共鸣。相关拓展主题：居住收藏梦想； 自由空间、自有生活；城市花园里的生活“家”；四、 关于项目整体运营的建议：一篇桃花源记，引千万国人竞相寻觅，同也阐述出了大盘运营的整体操作理念；大盘就是一个圆梦的地方，圆一个追寻多年、一朝而得的狂喜；要圆梦，就要在项目后期运营中的每一个环节对项目进行深耕细作。本案整体运营中，有以下几点是必须克服的瓶颈：1、交通问题：目前相对交通不够便利，如不能解决公共交通问题，对本案的整体运营极为不利；方案一、建议如果在先期条件不成熟的情况下可以预先建好公交车站，营造公交车既将进驻的心理感受；同时与相关部门协商确定既将开通的公交车次及路线，并形成公文形式；方案二、由公司出资开通一路免费公交车，在笏石至项目所在地免费让客人乘坐同时车上可装配电视宣传项目，派置业顾问在车上随时为客户提供资询。2、景观营造：对项目重点区域景观进行先期完善，兑现出项目未来建成后景观的一部分，给客户予想象空间，强化其购买信心。如在近期无法完善的情况下，可选择一部分盆栽植物及植被移入项目现场，进行环境营造；3、教育问题：教育是大盘成功运作的根本所在。建议在先期条件不成熟的情况下，可与著名学校签定入驻意向书，并明确将来要建成的学校的规模、师资力量、教学环境等，强化客户购买欲望，推动项目销售。这也是目前所有需要解决的问题中的重中之重；4、社区配套：在规划时将未来社区内配套进行明确，并同时明确建成及投入使用时间、建筑面积及规模：会所：完善社区功能，营造公共活动空间；购物：超市，休闲街；其它：如菜市场、花园广场、社区内配套等。五、 项目现场的完善：“欲善其事、必先利其器”；在整个销售工作拓展中，现场的销售气氛尤为重要，现场气氛好坏，往往在很大程度上决定了项目成交率的高低；而本案因地处郊区，四野空旷，且周边加工区建设进度缓慢，客户的购买欲望易受周边环境的影响。为提高本案销售成交率，有必要对项目自身进行一定的美化，营造出较为热烈的气氛，配合销售工作的开展。而且该工作建议在整个营推广工作启动前先期完成，以达到效果的最优化。相关内容见下：1、 展示中心旗帜的悬挂；2、 工地拉彩色三角旗、立罗马旗；3、 项目周边项目导向牌的制作；4、 工业大道及涵港大道、项目工地现场设置条幅；5、 项目现场设置项目线路配套示意图：6、 项目看房通道两旁布置植物、花卉，插彩旗以渲染热闹气氛；7、样板房或清水房：本案已接近现房销售，客户购房前都有去住宅内参观；但本案套房内并未隔内墙，造成客户理解不便，建议在项目内选一套房型做成样板房或清水房（无装修，但内部隔墙并粉白，地面水泥找平）。论 势 篇“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”陈谵然寤言二迁都建藩议“凡事豫则立，不豫则废”。儒家礼记.中庸一、整体营销推广理念：1、内外结合，双管齐下；项目进入现阶段，各项工作均进入冲剌时期，如何抓住本案现有资源，进行强效广告推广，在些时变得尢为重要；如何切实做好广告宣传推广工作，配合营销活动工作的展开，是整个工作的重心所在。首先要竖立“一切皆以销售为中心”的整体工作思路，才能在全盘考量时做到务实而不务虚，才能真正利用好项目的每一份资源。同时配合外部广告宣传的同时，对内部资源进行整合，美化项目案场环境，结合项目实际情况，解决客户疑虑，做好内外双方面的工作，才能使营销活的效果发挥至极致。2、“走出去”与“请进来”；在现有的市场状况下，如果只是单纯地坐在售楼处等客户对于我们来说是显然来利的；因而，要在市场的竞争中成为真正的胜者，就要转变传统思路，推行“走出去”营销策略，真正变坐销为行销，深入到本案目标客户群体所在的区域、企业、单位、乡镇、村落等进行点对点式营销服务，实现销售队伍的深化与强化，真正抢得市场先机，成为市场决胜者。在推行“走出去”的营销方针的同时，亦要深确客户群体的消费心理及实在需求，深化广告思路，拓展广告渠道，实现营销与推广的又突破。在广告推广诉求上，抓住客户心理，将客户从潜在的市场群体里“请进来”。3、品牌传播的相加效应：本案虽为中通恒基投资建设，但在市场效应方面并未形成中通恒基实力造城的市场印象；因而，在下一阶段的营销推广活动中，要致力于项目开发机构品牌的建设，坚立客户层的购买信心，竖立起优质的企业品牌形像。二、广告推广渠道：1、 媒体：报纸：本阶段客户群体限于秀屿狭区内，在本阶段报纸相对来说不重要，只限于做一些概念宣传性广告工作；电视：利用秀屿区电视台进行本案信息的即时传达（如落架、景观、交房等）。2、 户外：户外大牌：对本案现有户外广告根据需要进行更换，同时在本案目标客户群（南日岛、平海镇等）乡镇设置新的户外广告牌，进行长效性广告宣示。道旗：在本案潜在客户群体所在地及经过地（工业大道、笏石至项目路段等）设置行道旗，对本案周边路段的道旗进行更换。条幅：在秀屿区周边乡村及项目案场及相关路段设置条幅，利用条幅相对低廉的投入成本，进行强效、重复性广告宣传推广。指示牌：在项目主要路段设置项目导向性标志物。3、 网络：在相关区域性网络媒体（莆田房地产网、木材交易网、莆田搜房网等）上发布广告，及时传达本案信息。4、 其它渠道：派报：结合本案营销活动的展开，不间断地进行下乡派报活动，针对客户群所点，进行集中攻克；游车：在客户群所在乡镇以游车配合小喇叭的形式进行项目的宣传推广或营销活动的告知；短信：定期发送短信，逢节假日对客户进行问候； 与移动或联通等部门进行联系，透过一定渠道利用短信传播项目信息。DM邮柬：在相关活动节点针对个别客群客户进行邮柬寄送。三、营销拓展活动形式与思路：1、营销活动拓展形式l 促销活动：针对项目实际销售情况，分阶段制定促销方案，推动销售工作的开展；l 联谊活动：与相关单位及企业开展联谊活动，增进项目与客户层的关系，增强客户层对项目的了解；l 团购洽谈：与相关单位进行联洽，推进团购活动，l 行销模式：让销售人员结合派报及活动的小型形式的形式，进入客户群所在的单位、学校、乡镇、村落等进行客户的深挖掘。l 商家联盟：与相关大商家进行洽谈，寻求合作方案；2、营销活动的思路：目前市场客户相对处于观望期，对购入房产相对较为冷谈，再加上房地产市场一直“跌”声不断，客户难以决择；而本案一期相对于市场其它项目来说，具有价格优势，且有成本天花板做为后盾，免除了客户层对所购房产贬值的后顾之忧！所以本案在营推广活动中要紧紧围绕本案的价格优势来做文章，扩大本案优势，在现今市场情况下，主打“性价比”，同时配合营销活动的展开，来推导项目的销售工作的进展。活动一：下乡巡演活动：对项目客户群所在乡镇进行小型巡回演出，主要以小礼品派送及客户有奖问答之类的小型活动为主，宣传项目，挖掘有效客户资源。活动二：商家联谊：与相关商家联系，借助其下半年搞促销活动之机，与其协作进行项目的广告推广工作；活动三：购房大抽奖活动：在某个月份推出购房大抽奖活动，以高额奖金作为诱导，剌激客户群体的购买欲望。3、广告推广策略：方案一：低价格+购房大抽奖 活动期限内购房客户享受大抽奖的权利，有机会中本案月底或年度超值大奖：优点：易于操作执行， 执行相对容易简便；缺点：因该方案各项目皆有采用，故而客户群具有一定免疫力，奖项的设置成为问题，小奖不足以引起客户群的注意。方案二：低价格+大抽奖+低首付突出本案的价格优势，配合项目购房抽奖活动；同时，利用低首付置业方案打出“3万买3房”的置业宣传口号。以极具市场感憾力的广告表现形式来诱导客户群体，制造市场热点，推导本案的营销进程，增加本案的市场知名度及关注度。同时针对本案目标客户群体为多为首资置业者的实际状况，推出低首付政策，免除其首付不足的后顾之忧，能起到釜底抽薪的作用。优点：有新意，有创意； 广告宣示性强，有利于迅速诱导客户群； 能快速推进项目销售进程。缺点：银行方面的政策支持，需要事先与银行方面进行沟通，免致不必要的误会。布 势 篇凡用兵之法，驰车千驷，革车千乘，带甲十万，千里馈粮。则内外之费，宾客之用，胶漆之材，车甲之奉然后十万之师举矣。故兵贵胜，不贵久。故知兵之将，民之司命。国家安危之主也。孙子孙子兵法作战篇一、营销推广节点安排1、1011月份（营销启动期）：推广主题：交房在即，轻松置业工作内容：由于以往历经多个代理公司，在宣传推广上较为混乱，10月初整合项目资源，统一项目形象，结合现阶段项目情况进行广告资源的整合：其中包括项目户外广告及道旗的更换，条幅的制作与布置等；项目临近接近交房，周边环境尚较为空旷，冷僻，通过使用指示牌、社区示意图、悬挂条幅，道路插放迎接彩旗，楼体间，拉三角彩旗等方式烘托现场气氛；VI系统的确认与销售物料的制作：统一项目形象，更换VI系统及销售宣传物料； 拟定商家联盟的联系与洽谈的方式；目标客群定点派报工作展开，如：秀屿区工业园、秀屿区十个乡镇的学校，商业街区，厂矿企业等； 利用集团良好的社会资源，开展团购活动，初期针对项目附近的几个学校尝试展开； 小型活动、行销工作计划的拟定与实施；沿工业大道工业区内道旗的审批与制作； 电视广告的运用（信息释放）。主要工作思路：拔高项目定位，树立大盘形象，完成营销推广的前期筹备工作，为后期销营销推广的全面展开进行铺垫。费用预计：本阶段预计广告费用为15万重点费用：户外广告、道旗、电视广告、VI系统、宣传资料、活动礼品、现场包装2、12月份（强热销售推导期）：推广主题：实景现房，即买即得-最后珍藏单元，隆重推出 工作内容：中通会初期启动；招商工作进入实施阶段； 老带新活动邮柬的设计与发送； 购房抽奖营销活动的全面展开； 乡镇巡回宣传促销活动； 墙体广告的使用； 短信平台的利用与发送； 项目形象报广的推出； 交房活动的配合； 主要工作思路：利用交房这一热点推导项目销售工作的展开，推出项目珍藏单元，隆重发售；同时，对老业主进行问候，并深入挖掘老客户的人脉资源。费用预计：本阶段预计广告费用为5万重点费用：报纸广告、活动礼品、邮政商务信函、短信发送、墙体广告 3、1月份（强势销售推导期）：推广主题：就现在，体会生活真谛！工作内容：电视台对“莆阳新城”交房活动的持续报道，同时宣传中宏房地产品牌。小型营销活动及派报的频繁展开； 行销工作全面展开，销售团队乡镇定点； 针对莆商回归的宣传促销活动确认并实施（淡化商业氛围）； 短信平台使用