桂林市房地产开发与规划.doc

桂林市房地产开发与规划 原创 2007-01-11 18:03:41 摘要：七星区是政府开发的重点地区，也是近年来房地产发展比较快的一个地区。对于七星区中个大高校将搬迁形式，很多专家都进行了评论。本文只就广西师范大学这片房地产的开发做一个开发计划。我们先从桂林市的整个房地产进行分析，然后又重点对七星区的楼盘开发、娱乐购物场所、休闲健身公共设施进行一个全面的分析。最后对广西师范大学的特点、优势以及周边情况做了分析。通过对这些分析的综合提出对这片地的开发计划。关键词 桂林市 七星区 房地产 开发引言桂林市是一个著名的风景旅游胜地，有很多的自然和人文特色。随着经济的发展，桂林市的居民收入有了很大的提高，政府也加大了对城市的建设，很多居民都有对房屋的需求。政府出台政策，在开保证旅游业稳步发展的同时，大力开发工业，这将会有大批的外来人口的入住。所以房地产开发在很长一段时间内都是一个热门行业。我们拜访了相关政府官员与房地产业内人士，并通过实地考察一些具代表性的楼盘，如以户型设计著称的兴进上城、世纪城、新生代楼盘澳洲花园、小高层代表世纪新城等。然后为广西师范大学的房地产开发做了开发计划。仅供大家参考。正文一、桂林市房地产总分析桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，划分为秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县，行政区域总面积27809平方公里。其中市区面积565平方公里。我市上半年城镇居民人均可支配收入实现5416.53元，同比增长13.49%，而支出增速略高于收入，全市城镇居民人均消费支出3571.47元，同比增长13.91%。人民收入的增长有利于经济的发展。以下是我市房地产市场的具体分析: （一）我市目前房地产的走势: 今年以来，桂林房价一直呈高走态势，我们现在以4、5月份为例做一个分析。据城调队统计数据显示，4、5两月市区房屋销售均价分别为4775元/平方米、4802元/平方米，环比涨幅分别为0.1%、0.2%，同比涨幅均为4.9%。 数据显示，非住宅并非拉动房价的唯一因素，占总指数比重53的普通住宅也是拉动房价上涨的主要原因之一。4月我市普通住宅销售价格同比上涨4.2，均价2768元/平方米，5月同比上涨4.6，均价2809元/平方米。 桂林的高层电梯楼这几年增多，市民在居住选择上对电梯楼的认可度也有所提高。多层住宅的价格在近期上涨比较快，4月份市区多层住宅销售均价同比上涨4.4，均价2751.6元/平方米，5月同比上涨4.3，均价2815元/平方米。其中以北区和南区的楼盘最为明显。（二） 桂林市各区域的简单分析东区配套设置逐渐完善，成为市民居住热选。但由于属于老城区,所以开发前景有限。 北区楼盘以往价格优势明显，但一些新盘品质提升较大，市政道路等配套设施逐渐完善，北区楼盘得到一些人的关注。南区一些高品质楼盘最近也陆续开盘，房屋销售价格稳步上涨。西区是政府的发展重点，由于其处在泛学区，有很多的高校，中小学在其中，教育资源丰富。所以楼盘被普遍看好。（三）二手房的分析二手房方面，由于市场比较平稳，成交量依旧低迷，4、5两月的销售价格分别同比上涨2.3和2.4，是所有房屋中同比涨幅最低的，但由于其在房屋销售价格总指数中所占比重不大，难以拉低房价上涨的幅度。二、七星区各种配套设施分析七星区是桂林市近几年发展比较快的一个新社区，该区环境好，交通方便，具有很大的发展潜力。在这里我们就该区的教育、购物、娱乐三个方面进行简单的调查和分析。教育：七星区内聚集了很多的高校、中专和中小学。高校有广西师范大学、桂林电子科技大学、桂林医学院、桂林工学院、桂林民族师范学校；中专有桂林市技工学校、桂林市交通技校、桂林市艺术学校；中小学有广西师范大学附属外国语中学、桂林市电子科技大学附中、桂林一中、桂林四中、穿山中学、穿山小学、育才小学、龙隐小学。这些学校的总人数（包括学生、老师和其他教职工）超过10万人，使得七星区的人口比重在整个桂林市很大,按经济学的观点人口愈多，市场需求就越大，每天几万名的师生吃穿住行等就要消费开支很大一笔。另外因为这些学校的存在使得该区的文化底蕴显得很浓，人口素质相对来说比较高。购物：在购物方面，形成了以高校为中心的消费中心地带，比如：广西师大南门外、公寓城和电子科大附近都是餐饮购物一条街，这些经营主要满足师生的日常消费，属于低消费。而大型的购物场所有南城百货、国际展览中心、喜洋洋超市、甲天下广场等，一般的消费场所（农贸市场）有七星农贸市场、东环市场等。娱乐：实惠的休闲、散步场所,如:七星公园、穿山公园等，高消费的场所有高尔夫球场、钓鱼台山庄等。运动健身方面有桂林体育场、各大高校及中小学的运动场。三、对桂林市七星区在开发的楼盘分析双达东俊以“东城核心”为诉求，位置交通便利，强调周边配套设施，但住房密度较大，故而售价较为适中。户型多样，以精致小巧的三房两厅为主，露台面积大。目标人群：附近高校教师以及收入尚可的工薪阶层。兴进上城以格调为核心的纯住宅区，以生态园林、儿童会所和健身馆为卖点，活动空间大，布局较为合理，配套设施完善，售价亦较高。主推房型为三房两厅，房型较为多样化，各种面积跨度较大。目标人群：收入较高的白领以及商业人士。公园绿涛湾地段较为偏僻，卖点为附近的七星公园，环境优雅，建筑高度低，住户密度小，强调休闲性，售价较为昂贵。户型设计颇具特色，温室和天台以及错层都是亮点，住房面积较大。目标人群：高收入群体以及有老人的大家庭。太和苑以“极小主义”的城市公寓为特色，为商住两用经济型房，售价较低廉。户型设计一般，套内面积较小，住户密度大。目标人群：较低收入工薪阶层以及小家庭。学府世家宣传核心为社区的人文化和附近的学校，毗邻桂林市一中，社区较小，房型单一，为小规模房产。新天地卖点为“创意”和“实用”，社区设施和空间设计较为出彩，住房密度较大，售价较为适中。户型设计较为多样化，以三房两厅为主，简小紧凑，干湿、动静分区较为合理，采光良好。目标人群：较高收入的工薪阶层和大学教师。财富名城位于三里店中心，地段人口流动大，以“山水”和“品位”为核心，定位为高级商务住宅，定价也较为昂贵。景韵花园地段较为偏僻，靠近三金工业园，以企业团购为主，社区面积大，住房密度极大，售价便宜，户型单一。目标人群：中低收入人群。东岸枫情、香格里拉和以上的几个楼盘均较为相似，在此不做赘述。总结：这些楼盘大体上涵盖了一般城市居民可以接受的定价范围，户型以三房两厅为主，适合小家庭居住，也有一些单人的商务小复式和大面积住宅。考虑到主要定位为高校教师和工薪阶层，社区配套设施也大多都很简单，有些都不能满足基本的需求。随着高新区的开发以及附近几所高校的相继搬迁，它的房地产定位也将发生改变，并产生新的需求。四、对七星区的二手房的简单分析 七星区虽然是一个比较新的地区，但它的发展速度很快。建成楼盘也有不少。有七星舍区、羊角山小区、澳洲花园、大学生公寓城等等。其中对新楼开发有威胁的应该属奇峰小筑和大学生公寓城最为严重。因为在广西师范大学搬迁以后，这些以学生为主要销售者的租赁楼盘，将没有了顾客。这势必把它们也推入了，售房的市场。由于它的价格低廉，可能会对消费者有一定的吸引力。而且这两处的交通相对的也很便利。不过这些房子的质量相对来说都有一定的问题，而且样式比较陈旧。我们可以在这些方面与其竞争。五、对原广西师大的房地产开发计划 总的来说,根据广西壮族自治区统计局数据显示，上半年，受国家各项调控措施以及房地产市场供求变化等因素影响，桂林市房地产市场呈现出“房地产投资增幅逐月回落、商品房施工面积下降、商品房销售增长、开发土地面积减少”四大特点。首先，房地产投资增幅逐月回落。数据显示，上半年，桂林市完成房地产投资亿元，增幅同比下降个百分点；占城镇固定资产投资比重，比去年同期所占比重减少个百分点。 从房地产开发投资结构看，住宅投资占绝对多数。上半年，商品房住宅投资完成亿元，增长，占房地产开发投资总量的；商业营业用房投资亿元，增长；办公楼投资亿元，增长。其次，商品房施工、竣工面积下降。截至月底，商品房施工面积万平方米，同比由今年一季度增长转为下降。其中，住宅万平方米，下降，占商品房施工面积比重；新开工面积万平方米，同比由今年一季度增长转为下降，其中，住宅万平方米，同比下降。商品房竣工面积万平方米，同比由今年一季度增长转为下降。其中，住宅万平方米，同比下降，占全部商品房竣工面积比重。再次，商品房销售持续增长、价格增幅有所回落。上半年，商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，住宅万平方米，同比增长，占商品房销售比重。商品房平均销售价格元平方米，比去年同期增加元，增长，增幅比今年一季度回落个百分点。其中商品住宅平均销售价格元平方米，同比增长。最后，开发土地、购置土地面积减少。月，桂林完成土地开发面积万平方米，同比减少万平方米，下降；购置土地面积万平方米，同比减少万平方米，下降。土地平均价格元平方米，同比增长。从以上这组组数据的分析,我们可以发现桂林市将来的商品房销售趋势一片良好，市场较为乐观。尤其是商品房中的住宅房，由于购物的便利及用途的选择性大等因素，成为商品房的买点。根据我市今后城镇化发展的具体指标，到“十一五”期末，市区建成区面积扩展到100平方公里，常驻人口争取超过100万，进入特大城市行列；市域各城镇建成区规模合计达到100-105平方公里，总人口争取超过100万，全市城镇化水平达到40%以上。加之,七星区是政府发展的重点，将把七星区建成一个工业化的高薪区。这势必带来大量的外来人口，所以七星区的住宅房应该会有发展前途。尤其是商住两用的住宅，因为高薪人才一般为高科技人才，居住的场所往往就是工作的场所，所以在住房的基础上应充分考虑他们的工作、思考环境。 同时由于工业化趋势，也将有一些工薪阶层的购房需求者。所以小型的节约型住房可会有一定的买点。这在对七星区的开发楼盘的分析中也有所显示。一些以简小紧凑、设计精巧为买点的住房销售情况良好，在各类新房中很有竞争地位，得到工薪阶层的倾爱。例如：太和苑、新天地等。所以我们认为广西师大的这块房地产应该定位在商住两用和节约型两种类型上。 广西师范大学虽然是一所师范类的大学，由于学校的发展方向，它其实是一所综合性的大学。它的基础设施已经相当完善。校园里有一排排的桂花树和很多花草，绿化环境很好。同时学校的体育设施也很多，有篮球场、足球场、乒乓球馆、羽毛球馆、排球、网球场、健美操馆等锻炼场所。在设计时可以适当的加一利用，将是开发的一大特色。这也正是其他楼盘所缺失的重要方面。在调查中得知，除了兴进上城离桂林市体育馆比较近，占有地理位置的优势外，只有奇峰小筑在舍区内建有游泳馆和一些居民公共设施。其他的地产开发都忽略了舍区居民的健身和娱乐问题。随着物质的提高，人们更加重视对健康的要求，很多东西都是以健康为主题的。而且，广西师大的周围有很多的住宅区，加上新开发的有10多个小区，与师大的距离都很近，一般不行只用10几分钟。其中有很多人想在闲暇的时间进行一些体育锻炼。如果我们能够对这些师大的体育设施加以利用，他们也是我们的潜在用户。同时又可以开发一些休闲场所（如：酒吧、咖啡厅、茶馆、冰点屋等），供锻炼人们休息的地方，给朋友、同事一个聚会的场所。我们应该抓住这片蓝海，加大对这方面的提高。使这块房地产变成一个可以循环利用的资产，而不是像其他楼盘一样，只是一次性的交易。关于开发楼盘的住宅形式问题：目前，桂林住宅的形式比较多样，以多层、小高层为主，高层项目电梯房也很多了 ；户型多种多样，市场中在售楼盘的户型从一房到八房都有，平面、跃式、复式兼有，并有很多的创新之处，每一个时期都有一些变化，不好把握。在开发过程的根据时代的潮流而动，跟紧时尚的步伐，尤其要做到创新。由于地处桂林的郊区，可以适当的建造一些电梯房，这也是新发产开发的一种趋势。根据上半年桂林房地产开发的调查报告可知，桂林的房地产开发的楼盘销售方式情况是：现房销售面积万平方米，同比增长，期房销售面积万平方米，同比增长，期房所占销售面积比重；商品房销售额亿元，同比增长。其中，现房销售额亿元，增长。期房销售额亿元，增长，期房销售额所占比重为。这说明在桂林本市区内，期房销售是一种发展趋势。但考虑到七星区发展的大方向（工业化），可能会有一定的外来人口的涌入，所以我们应该适当的开发一些销售现房。可是数量不易过多，因为的充分考虑到外来人口的购买能力，和工业化发展的速度。如果工业化发展速度跟不上本房产开发的速度，那可能会造成房屋积压问题。对于住宅房的后期建设也是很多消费者很关心的问题，大家都不想希望自己今后生活的环境不仅是自然环境好，他们更希望有一个好的人文环境。