毕业设计（论文）-物业办公楼工程变更对工程造价的影响研究.doc

17#17#物业办公楼工程变更对工程造价的影响研究物业办公楼工程变更对工程造价的影响研究摘要：随着世界经济不断的快速发展，工程建设受到社会发展趋势的影响，在投资金额、建设规模方面不断的增大。同时科学技术的进步，使得施工技术也在不断优化。工程项目的建设过程本身就兼有复杂性、长期性和动态性的特点，这些特点将不可避免的导致工程变更，因此工程变更是工程建设不断发展过程中所必然出现的。然而工程变更对工程造价影响的控制，成为建设项目成本控制的一个重要环节。本论文主要就工程变更对工程造价的影响及控制策略进行研究，通过对工程变更的含义、产生原因、表现形式、审批原则、工程变更价款确定原则的细致分析，结合17#院物业办公楼的实际工程，利用鱼刺图、图表分析的方法，研究了工程量清单计价方式下综合单价的确定方式，以及各类变更对合同造价和变更造价的影响，并提出投资决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的控制策略。关键词：工程变更，影响控制，图表分析，物业楼毕业设计（论文）外文摘要TitleTitle：StudyonengineeringchangeimpactontheprojectcostofthePropertyOfficeinInstitute17AbstractAbstractWiththerapidgrowthofworldeconomyengineeringconstructionisinevitablyaffectedbythetrendofsocialdevelopment.Engineeringconstructionincreasesexpansionintheamountofinvestment.Atthesametimeadvancetechnologydirectlyleadstoconstantoptimizationoftheconstructiontechnology.Engineeringprojecthascomplexlong-termanddynamiccharacteristicsinitsbuildingprocess.Itwillunavoidablycausetheengineeringchangeasacertainresultinthecourseofdevelopingtheconstruction.Howeveritimpactsontheprojectcostcontrolandbecomesanimportantpartofconstructionprojects.Inthisthesistheeffectoftheengineeringchangeonthecostanditscontrolmeasuresarestudied.TheyarebasedonthedetailedanalysisonthedefinitionofengineeringchangescausesapprovalinprinciplecombinedwiththeactualengineeringofthePropertyOfficeinInstitute17.Bythefishbonediagramdiagramanalysistostudythedeterminationofpricechangethemeasurescontroloveritsinfluenceoncost.KeywordsKeywords：projectchangeaffectthecontrolchartpropertyhouse河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文目目次次1.绪论.11.1研究背景及意义.11.2研究现状.11.3研究的内容.22工程变更的相关理论.22.1工程变更的概念.22.2工程变更产生的原因.42.3工程变更的分类.52.4工程变更价款的确定.62.5工程变更的审批原则.93.17#物业办公楼的工程变更对工程造价的影响.103.1工程概况简介.103.217#物业办公楼工程变更的内容.103.217#物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定.123.317#物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析.164.工程变更对工程造价影响的控制措施.194.1投资决策阶段.204.2勘察设计阶段.204.3招投标阶段.214.4施工阶段.224.5竣工结算阶段.22结论.24参考文献.25致谢.26河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第0页共29页1.1.绪论绪论1.11.1研究背景及意义研究背景及意义当今工程建设正逐步向着大规模、高投入的方面发展，且工程建设本身就具有长期性、复杂性、动态性。工程变更对于工程项目的建设过程是不可避免的，就犹如一个人从小到大的成长中，必然会出现意外情况一般。然而工程变更的出现往往在工程造价方面对建设项目造成不同程度的影响。工程建设过程中预算超概算，决算超预算，结算超决算的“三超”问题时有发生。“高投入”的发展形势，使变更引起的造价控制问题越来越严峻。虽然建设领域与科研领域越来越重视工程变更控制及管理的研究，但目前仍然存在变更处理流程复杂、变更合同条款不完善、单价确定方法不具体等诸多问题，所以在全球经济危机复苏和国家不断增大基础设施投资的环境下加强工程变更控制的研究具有重要意义1。工程变更的意义具体表现在如下几个方面：工程变更管理实际上是一种风险管理。有此意识的业主会通过合同来达到风险转移的目的，然而大多数的业主并没有这种意识，最终导致工程在造价、质量、进度方面出现问题。工程造价随着变更的产生成动态变化。工程变更常常会引起工程量的增减，造价也随之变化，结算时工程造价很可能要高出合同价。理论研究“重索赔轻变更”，而实际工程“重变更轻索赔”2。出现这种现象是因为，索赔会使发包方和承包方的关系紧张，成为对立的两方，索赔很不容易成功。而通过工程变更令进行变更，按合同规定进行就有法律依据，容易获得变更价款。1.21.2研究现状研究现状对于工程变更，现在国内外还没有统一的概念，学者们对于工程变更也有自己的认识。对工程变更的定义是在施工过程中，需要对原定施工承包范围内河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第1页共29页的某些工作内容进行改变，同时相应调整合同价格和工期，确保工程顺利实施的一种措施3。尹贻林、严玲认为工程变更是指在合同实施过程中，当合同状态改变时，为保证工程顺利实施所采取对原合同文件的修改与补充的一种措施4。董宇认为工程变更是导致对工程初始范围，建设时间或价款调整的任何事件5。在界定了工程变更的概念之后，学者们从涉及工程变更的不同方面分别作出了研究。吴书安在研究工程变更及变更令的基本理论基础上，对现行工程变更处理程序进行优化明确工程变更管理的组织责任提出对工程变更进行分类控制2。张杰针对变更产生的主要原因提出从项目实施的不同阶段、不同环节、不同参与方等多角度、全过程系统地阻断变更的各种措施与控制工程造价的方法7。郄岩以工程量清单计价模式下典型工程为例分析了不同类型工程变更对工程造价影响的百分比指出设计变更在多数工程中占主导其次是新增工程施工条件变更、合同条件变更、进度计划变更的影响程度较小8。李冬霞通过对变更综合单价的研究，给出了两种类型变更综合单价的确定方法和适用条件，这些方法能够准确合理的确定“合同中有类似”和“合同中没有适用或类似”变更项目的综合单价9。1.31.3研究的内容研究的内容本文首先介绍了工程变更在造价方面研究的背景及意义，国内外学者的研究现状。然后结合个人的理解对工程变更的相关理论进行深入的阐述。再结合17#物业办公楼工程的项目变更情况，详细演示工程变更综合单价的确定过程，并分析了各类工程变更对合同造价及变更造价的影响。最后基于工程建设全过程，分阶段提出工程变更对工程造价影响的控制策略。22工程变更的相关理论工程变更的相关理论2.12.1工程变更的概念工程变更的概念目前为止，工程变更还没有一个世界公认的标准定义，然而国内外不同的规范性文件对于它的含义有各自的解释。建设施工合同示范文本（GF-99-021）将工程变更的各事项分为设计变更、其他变更。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第2页共29页设计变更包括10：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸。增减合同中约定的工程量。改变有关工程的施工时间和顺序。其他有关工程变更需要的附加工作。其他变更是指合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更等。标准施工招标文件（2007）中规定在履行合同中发生以下情形之一的经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示10：取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施。改变合同中任何一项工作的质量或其他特性。改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸。改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序。为完成工程顺序需要追加的额外工作。FIDIC施工合同条件（1999）中对变更事项的定义，由于工程变更属于合同履行过程中的正常管理工作，工程师可以根据施工进展的实际情况，在认为必要时，就以下几个方面发布变更指令11：对合同中任何工作的工程量的改变（此类改变不一定必然构成变更）。任何工作质量或其他特性上的变更。工程任何部分标高、位置和尺寸上的改变。省略任何工作，除非它已被他人完成。永久工程所必需的任何附加工作、永久设备、材料或服务，包括任何联合竣工检验、钻孔和其他检验以及勘察工作。工程的实施顺序或时间安排的改变。由以上三部规范性的文件可以看出，虽然对于工程变更没有一个统一的定义，但国内外给出的定义实质内容是相同的。归纳起来可以这样描述：工程变更是指由工程师（监理师）就合同中约定的内容进行改变，以及为了完成合同中约定的工作，施工过程中必须进行的合同之外附加的工作，向承包商发出变更指令。而合同约定的改变一般包括工程量，部分工作的质量要求和特性，部河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第3页共29页分工程的标高、基线、尺寸以及位置，施工的先后顺序、时间、工艺。2.22.2工程变更产生的原因工程变更产生的原因工程变更是当今工程建设中不可避免的，从它出现的原因就可以理解其必然性。变更产生的源头有业主、设计单位、监理单位、施工单位、客观因素。业主方对工程有新的要求，需要在某些方面改变施工，修改工程的施工计划。在工程施工的过程中，业主往往为了适应社会发展的需要，对工程的规模、功能或是特征有新的想法，亦或是业主在签订工程合同时有失误，通过工程变更来改变某些工作内容，使承包商的施工符合业主的要求。抛开对工程建设本身的影响，这类变更往往会满足社会的进步要求。但作为业主这些变更在合同前期应该充分的考虑到，在施工时提出来，无论轻重都会对施工有影响。设计方的设计出现错误或是不够完善是工程变更的一个主要因素。在设计前，设计人员的业务水平不足，缺乏有效的沟通，没有从分了解现场情况、基础资料的收集不够全面、在进行设计时思路没有完全形成以至于设计出现遗漏甚至严重的设计错误，或是没有细致的考虑已做设计的可实行性，而使得在施工过程中问题频发，严重阻碍施工方的正常施工，必须对设计进行变更。施工方就设计图纸或技术要求等提出建议。为了达到合同规定的工程质量等级，保证施工安全有效的进行，施工单位对设计图纸、施工工艺或是具体的工作技术提出合理的建议，从而构成工程变更。监理工程师在施工过程中提出变更要求监理工程师为了使施工安全顺利进行，同时达到合同约定的质量和进度要求，也会对施工工艺、施工技术和顺序提出变更要求。客观因素引起的变更客观因素导致的变更包括的范围很广泛，比如，由于施工地区气候或是施工期间某些社会因素的影响使施工环境和预定的施工条件发生变化，导致进行工程某些方面的变更；新材料、新技术、新施工工艺出现，采用这些新兴科技成果可以很大程度的节约成本、缩短工期并保证工程质量；政府部门从促进地区发展、保护环境、提倡国家新政策等角度出发提出要求，从而引起工程变更。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第4页共29页从以上几类造成工程变更的因素分析，有的是不可避免的，有的则是可以不发生的。对于不可避免的要在合同中尽量明确的规定费用的计取方式，而那些可以避免的就一定要采取合理措施避免其发生。工程变更并非只对工程建设产生不利影响，很多时候经过变更也可以提高工程质量，缩短工期，减少工程费用。2.32.3工程变更的分类工程变更的分类（一）按工程变更形式分类指令性变更这类变更是严格按合同约定的变更程序进行的正式变更。合同中规范化的变更程序是指对于经过业主同意的工程变更项目，再通过监理工程师发布一个正式的“工程变更令”来修改设计图纸、施工技术或工艺、合同条款、进度计划等内容。工程变更令是按合同约定程序进行编制的，它相当于合同内容的补充，一旦发出便被视为合同规定的内容必须执行。指令性变更是正式的变更，其形成需要满足如下条件12：1)明确指令承包商对合同工作范围内规定的工程进行变更；2)书面形式确认工程变更；3)符合合同有关变更处理条款。推定性变更此类变更情况是与指令性变更相对的变更形式，这类变更的认定没有指令性变更那样严格，致使其包含的范围很广泛，这类变更指工程变更实际已经发生且合同双方都具体知道变更的内容。当承包商提出工程变更的要求，而合同中又缺乏发布工程变更令的规范化程序时，往往只开具某些材料来证明同意承包商工程变更的要求，甚至只是以口头答应或是默许的形式来表示同意。推定性变更的确定要明确在何时、何地、经何人指示并批准，变更的工程施工时业主方是否进行检查和指导工作。如果已发生的变更能够被认定为推定性变更，它的效力和经工程变更令确定的指令性变更相同，承包商能够获得业主方的费用和工期的补偿，但推定性变更是发生后才确定。它的确定往往并不容易，工程结算时经常会引发争议。因此，对于承包商而言，若可能发生推定性变更，尽量取得业主同意变更的凭河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第5页共29页据。（二）按变更项目的内容分类按具体内容可将变更项目分为：设计变更、合同条件变更、施工条件变更、进度计划变更、原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”。下面结合实际情况对这几种变更形式进行说明。设计变更一般是工程变更中所占比例较大的一种。是指设计单位对原设计的错误之处进行修改，不完善的地方进行补充，业主对工程提出新的要求。根据施工现场的具体条件更改设计，从而使施工更加顺利，工程质量得以保证。比如，业主要求办公室设置前后两道门，而原设计遗漏了一道门，需进行补重。合同条件变更指项目建设甲乙双方约定的合同内容进行更改。比如，在建筑材料采购的过程时，合同若是通过确认书进行了最终确认，首先需要注意是否变更了合同实质性的部分，如果变更了合同双方要决定是否接受最终的合同内容。如施工的过程中，停电的天数超出了合同的规定，施工单位为保证施工进度，用发电机发电来进行施工，导致费用增加。施工条件变更指施工单位在施工过程中发现原设计与施工现场的实际情况不相符，或遇到客观情况，严重影响工程施工的继续，需要提出工程变更申请。如某道路在开挖污水管沟槽时发现土质的实际状况与给定资料不相符，加之开挖的深度比较大，需要采用木桩进行临时维护。进度计划变更是指发包人由于个人的需要，或是为了减少施工人员的窝工和现场资源浪费的情况，对现有进度计划进行变更，由此引起资源的调整。比如，施工期间由于小区住户干扰施工，甲方商议未果，致使25个人待工半天，额外支付人工费1000元。又如由于前期政策问题，使得工期延误，施工时电力供应更不上，施工单位自行发电补充电力，致使费用增加。原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”是指业主在施工过程中，为了完成工程量清单中的工程，需要增加工程量清单和原招标文件中没有的工程内容。比如，重新砌小区内附属设施，西侧围墙及道路东侧墙。又如整修因施工破坏的原有砼路面，将原有路面全部清除，重新进行基底回填夯实，路面重新浇筑C25混凝土，防滑混凝土面层镶嵌鹅卵石。2.42.4工程变更价款的确定工程变更价款的确定河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第6页共29页（一）工程变更价款的相关概念工程价款包括合同价款、追加合同价款、费用三部分。合同价款是指业主方与承包方协商，就承包商完成合同约定的工程建设内容并承担质量保修工作，由业主方支付给承包方的款项。合同价款是合同签订时的一项关键内容，是合同双方关注的焦点。追加合同价款是指在合同执行的过程中出现工程变更、价格调整、索赔的情况，需要增加合同价款，经业主方同意后，按照合同价款的计算方法确定所要追加的合同价款。这里所说追加合同价款就包括工程变更的价款。费用是指不包含在合同价款之内的应当由发包人或承包人承担的经济支出13。（二）工程变更价款的确定原则建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008中工程变更价款的确定遵循以下原则。(1)合同中已有适用于变更工程的综合单价，按合同已有的综合单价计算变更工程价款14。变更工程部分，若合同中已有与其相同的工作内容，则直接按照合同规定的综合单价进行计算。所谓相同的工作内容是指变更部分与已有的工程部分工作内容、性质和质量要求相同，具体表现在施工技术、工艺、施工顺序以及所需的材料、使用的设备、人工的消耗量均相同。至于工程量方面，只要变更工程的工程量与已有工程的工程量相差值在合同规定的范围内，就可以套用合同中适用工程的价格对应的综合单价，计算变更工程的价款。(2)合同中只有类似于变更工程的综合单价，可以参照此综合单价计算变更工程价款14。合同中的类似工程是指，与变更工程的工作性质、质量要求、施工工艺、施工条件、施工技术相同，但施工图纸的尺寸或材料不同。也可能图纸尺寸、材料、施工技术等均相同，仅仅工作内容的用途不同。对于这种情况计算变更工程的价款有两种方式，一种是间接套用的合同中类似工程的价款，当变更工程部分与其只是图纸尺寸不同时，则可以用合同中确定的价款调整系数乘以类似工程的综合单价来确定变更工程的单价，再乘以变更工程的工程量就可以得出其价款。另一种方法是部分套用，保留类似工河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第7页共29页程与变更工程相同部分的工程量，价款直接套用。不相同部分可以将综合单价调整后再进行计算。(3)合同中没有适用或类似于变更工程的综合单价，由承包人提出综合单价，经监理工程师确认后执行14。这种变更工程一般不仅仅施工图纸尺寸或是选用材料上有不同，在施工工艺、施工条件、工程性质以及工程量等方面都有很大的差异。价款就要通过合同双方协商来确定，根据变更的具体情况可以采用不同的定价方法。计日工定价法：当变更工程的工程量不大，只是一些零星工程时，可以采用计日工的定价方法。估算所用的人工、材料、机械消耗量，乘以工程量清单中计日工的相关单价计算价款。定额组价法：有相关的定额标准或是定额计价依据，以及编制新增工程预算单价的有关文件，再根据投标时确定的降价比率来计算综合单价。套用单价法：当合同中存在类似项目的合同单价且合理时，可以作为变更工程综合单价确定的基础，再经过分析调整最终确定变更项目的综合单价。实际组价法：当套用单价法和定额组价法均不适用时，可以采用该方法。该方法就是确定出变更工程实际的人工、材料、机械台班的消耗量，乘以相应的各单价。以此为基础再计算出管理费和利润，得出变更项目的综合单价。数据库预测法：当合同双方不能就变更工程的价款协商一致时，发包人又有很多已完成工程的价款数据库，可以参考这些数据来预测变更工程的价款。（三）工程变更综合单价的组成要确定变更项目的价款往往要先确定工程变更项目的综合单价，综合单价的确定是工程变更相关问题处理的关键点，因此首先分析综合单价的组成。人工费：是指完成变更工程项目使用的生产工人的费用，通过人工工日单价乘以变更工程项目的人工工时来计算。人工工日单价的组成大致包括：工资、工资性补贴、辅助工资、劳保福利费。材料费：是指工程变更项目消耗的全部材料（构件、成品、半成品等）从来源地到施工地仓库所发生的全部费用，包括：材料原价、材料运杂费、运输消耗费、采购及保管费。机械费：主要包括机械设备的使用费和运行需消耗的燃料费。机械设备的使用费又可分为设备的运行费和折旧费。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第8页共29页管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、职工教育经费等。利润：工程变更的价格计算应包括利润。如果变更项目为原合同范围内任务，则参考原利润率若变更项目超出原合同范围，则变更双方协商确定。变更工程价款包括直接费、间接费、利润和税金。其与综合单价的关系如图1。图1.变更项目的综合单价与工程价款的关系图工程变更项目工程价款=变更项目的直接费+变更项目的间接费+变更项目的利润+变更项目的税金变更项目的直接费=措施费+直接工程费变更项目的间接费=规费+分摊的企业管理费直接工程费=人工费+材料费+机械费2.52.5工程变更的审批原则工程变更的审批原则工程变更审批的一般原则：(1)要考虑工程的变更是否有利于工程的发展。工程变更不论是被业主方、设计单位还是施工单位提出，出发点都是一样的，就是为了使工程建设能够顺利进行，保证施工的安全，有效且工程完工后使用情况良好。(2)考虑是否可以节约工程成本。工程变更项目综合单价人工费材料费利润管理费机械费措施费管理费直接工程费规费直接费间接费利润税金变更项目工程价款分摊分摊河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第9页共29页完成同一工程变更内容可以有不同的施工方法，每种施工方法的采用会导致不同的费用支出，有时费用的差距十分明显。由于现在工程建设的成本控制实行全生命周期的控制方法，即使建设时期的费用相差不大，但后期管理工作所需要的费用不同，就需要进行方案的比选、优化，最终选择尽量节约成本又保证工程质量的方案。(3)考虑工程变更项目是否会对发包方、承包方及该工程本身以外第三方的利益造成影响，工程变更的执行不能以损害任何一方的合法权益为代价。工程变更的执行要经过业主方的同意，一般不易损害业主的权益，但若是对承包商或是第三方的利益造成损害，就会造成索赔，从而引发承发包双方的争议，不利于工程的进行。(4)要保证工程变更的执行符合本工程的技术要求。3.3.17#17#物业办公楼的工程变更对工程造价的影响物业办公楼的工程变更对工程造价的影响3.13.1工程概况简介工程概况简介河北永昌房地产开发有限公司（简称：永昌地产），是澳大利亚EBG集团公司中国区房地产开发标杆企业。公司成立于1999年，注册资金1.2亿人民币。从永昌地产成立后，以石家庄市作为发展的起点，开发建设的地产项目有：石家庄水云间、石家庄蓝湾家园、北京维多利亚花园、天津温德梅尔、青海西宁枫林绿洲、保定水榭花城、石家庄维多利亚广场、石家庄维多利亚时代、张家口市维多利亚广场等项目，总开发建筑面积超过500万平方米。17#物业办公楼为张家口五一广场综合改造一期新建“维多花园”A项目17#商业楼的物业办公楼。本工程为二类建筑，建筑面积为213.6平方米，地上二层，耐火等级为二级，该工程为砖混结构，钢筋混凝土条形基础，建筑等级为三级，合同价为368600元，合同工期为60日历天。从2011年6月20日开始施工到2011年8月20日竣工。3.23.217#17#物业办公楼工程变更的内容物业办公楼工程变更的内容该工程的建设过程中共发生19项变更变更的具体内容如下：业主按照实际需要，在二层办公室增加一道隔墙，墙面积16.17平方米，采用水泥砂浆M10砌筑240mm砖墙，1:2.5水泥砂浆抹面，腻子找平，刷内墙河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第10页共29页涂料，粉刷面积32.34平方米，搭设脚手架11平米。所有材料均为人工运输，砂浆人工现场搅拌，人工使用：技工11工日，壮工11工日。设计单位提出，在卫生间补贴贴墙面砖，不做剔凿处理，重新抹1:3水泥砂浆打底找平，表面搓毛，面层用1:2.5水泥砂浆粘贴陶瓷釉面砖，贴砖面积90平方米，所有材料均为人工运输，砂浆人工现场搅拌。人工用工：技工8工日，壮工13工日。设计单位要求办公室增加一道门，人工凿口，所有材料均为人工运输，垃圾人工清运，（1:2.5水泥砂浆抹面，腻子找平，刷内墙涂料）人工用工：技工2工日，壮工4工日。业主要求将办公室窗MC1518改为MC1527。由于设计单位的工作失误，需要在卫生间窗口加砌砖垛来称重，用M10水泥砂浆砌筑烧结转，砖垛尺寸为240370mm，所有材料均为人工运输，砂浆人工现场搅拌，脚手架搭设4平米。人工用工：技工2工日，壮工2工日。整修因施工破坏的原有砼路面，将原有路面全部清除，重新进行基底回填夯实，路面重新浇筑C25混凝土，防滑混凝土面层镶嵌鹅卵石，人工凿混凝土路面40平方米，混凝土路面浇筑26立方米，鹅卵石镶嵌83.8平方米，用鹅卵石3立方米。人工用工：45工日。50铲车清理基层使用3小时。施工期间由于小区住户干扰施工，甲方商议未果，致使25个人待工半天，额外支付人工费1000元。施工期间因小区住户堵卫生间，甲方让施工方清理解决，共支付人工费300元。业主为使工程更加美观，使用起来更加方便，要求安装外跨楼梯，人工、材料费共计10000元。由于业主对已砌好的水池进行变更，原水池内侧四周重新剔除70mm，30mm水泥防水砂浆压光二遍，底面水泥防水砂浆压光找平，内侧四周转角处做圆弧形内角。人工用工：技工4工日，壮工5工日。对因施工拆除的小区附属设施进行整修恢复，将施工期间损坏便道砖，路面砖全部启走，将原路面垫层凿除，重新打混凝土垫层，用M10水泥砂浆铺砖，人工启砖72平方米，人工凿混凝土基层6.2立方米，共更换50050080水泥方砖37.5平方米，200小方砖40平方米，汽车清运垃圾4车。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第11页共29页重新砌小区内附属设施，西侧围墙补砌长度3.1m高度0.78m240墙，道路东侧墙长16m高度2.6米，门垛高度2.65m，长宽为750mm，墙身基础600mm，所有墙体上做高120mm，宽370mm墙帽，两面抹20mm厚1:2水泥砂浆，墙面刷外墙涂料。拆除旧墙2.4米，人工清运垃圾2.3立方米，脚手架搭设30平方米。清运小区内外垃圾，东墙后巷内清运车辆无法进入，200米长垃圾全部用人工背出，人工背给予6工日人工费，小区内所有居民生活垃圾和施工垃圾用汽车清运，共清运11车。做外跨楼梯底座：砌砖基础，60mm地面做法，回填夯实，外露部分1:2水泥砂浆抹面。人工用工：技工5工日，壮工10工日。增砌物业办公楼西南边室外门口台阶3个，台阶采用M10水泥砂浆砌烧结砖，1:2水泥砂浆抹面。人工用工：技工2工日，壮工2工日。实际施工时，承包方发现基础垫层加铺60cm厚3:7灰土。业主要求将外墙灰色花岗岩改为米黄色文化石铺贴。实际使用中不需要在南立面安装不锈钢格栅，同时为了节约成本，将其取消。业主不能按时提供断桥铝门窗，施工时将断桥铝门窗变更为普通塑钢窗。3.23.217#17#物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定物业办公楼的工程变更项目综合单价的确定工程变更对竣工结算的影响表现的十分突出，当变更并非由承包商引起时，业主就要对工程价款进行调整，变更项目综合单价的合理确定，是价款调整的基础，可以有效的避免工程结算时造价失控对避免合同双方索赔产生的纠纷也有重要作用。该工程采用工程量清单计价的方法进行工程造价的编制，在确定综合单价时，就上述所发生的工程变更项目中某些有代表性的项目，结合工程变更价款的确定原则及建设过程常用方法，分情况进行实例分析。工程变更价款的确定原则：(1)合同中已有适用于变更工程的综合单价，按合同已有的综合单价计算变更工程价款14。(2)合同中只有类似于变更工程的综合单价，可以参照此综合单价计算变河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第12页共29页更工程价款14。(3)合同中没有适用或类似于变更工程的综合单价，由承包人提出综合单价，经监理工程师确认后执行14。分析工程变更的第3条，业主要求办公室前后各一道门，由于设计单位的失误，只设计了一道门，设计变更需再增加一道门。该变更项目综合单价的确定符合第（1）条原则。只需按合同已有项目的价格计算综合单价，原预算中该项工作的工程量清单综合单价见表1。表1.原预算中安装门的工程量清单综合单价分析表项目编码010416001002项目名称装饰木门、塑钢门安装计量单位樘清单综合单价组成明细单价合价定额编号定额名称定额单位数量人工费材料费机械费管理费和利润人工费材料费机械费管理费和利润4-248门套（成品）安(300mm以内)100m0.13217.8313346.293403.8635.521761.71449.31B4-58装饰木门装饰门扇安装10扇0.200126.9092022332.2325.381840.40466.45B4-282L型执手杆锁安装10个0.200150.40550.00175.1030.08110.0035.02人工单价小计90.983712.11950.7845元工日未计价材料费清单项目综合单价4753.87材料费明细主要材料名称、规格、型号单位数量单价（元）合价（元）暂估单价（元）暂估合价（元）河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第13页共29页L型执手插锁把2.00005500110门套(成品)宽度300mm以内m13.8600127.001761.71其它材料费材料费小计该项工程变更的综合单价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润=90.98+3712.11+950.78=4753.87元分析工程变更第17条，业主要求将外墙灰色花岗岩改为米黄色文化石铺贴。该变更条目的部分施工步骤符合第（2）条原则，可以参照类似工程的价格确定此项变更工程的综合单价。变更前外墙铺贴灰色花岗岩的工程量清单综合单价见表2。表2.外墙灰色花岗岩铺贴综合单价分析表项目编码010216001003项目名称外墙贴灰色花岗岩计量单位清单综合单价组成明细单价合价定额编号定额名称定额单位数量人工费材料费机械费管理费和利润人工费材料费机械费管理费和利润B2-121水泥砂浆抹墙1000.2862346.5411012.27197.693389.13671.113149.5156.54969.29B2-123干粉型粘结剂粘贴花岗岩墙面1002.4232504.2518949.28147.955400.376067.8045914.11358.4813085.10人工单价小计6738.9149063.62415.0214054.3945元工日未计价材料费清单项目综合单价70271.94河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第14页共29页主要材料名称、规格、型号单位数量单价（元）合价（元）暂估单价（元）暂估合价（元）其它材料费材料费明细材料费小计外墙由灰色花岗岩变更为黄色文化石，在贴文化石前先要配好1:3的中砂水泥砂浆1:1中砂水泥和素水泥浆，该部分的施工与贴灰色花岗岩的施工相同，可以直接套用该部分的综合单价，但贴文化石部分的施工符合第（3）条原则，在合同中没有相同或是类似的工程，对于这部分的价格没有相关的定额标准，可以利用实际组价法确定该部分的综合单价。人工工日、材料消耗量、机械台班消耗量的实际用量如表3，市场价格可参考表4。表3.人工工日、材料消耗量及机械台班消耗量实测表材料消耗量机械台班消耗量（台班）人工工日（工时）文化石（）干粉型粘结剂（）石料切割机多用喷枪综合工日250.78317.390.30.280.63表4.人工、材料和机械台班市场信息价格材料名称单位市场价格定额单位单价文化石3838干粉型粘结剂t18001.8机械台班名称石料切割机台班32.4台班32.4多用喷枪台班28.57台班28.57综合人工费：45元工日管理费率为17%，利润率为8%，承包商变更让利率为3%，铺贴文化石步骤的综合单价确定过程如下：直接工程费=（人工费+材料费+机械费）（1让利率）=（250.7838317.391.80.332.40.2828.57450.63）河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第15页共29页(13%)=9842.60元该变更项目的直接工程费=水泥砂浆抹墙步骤的直接工程费贴文化石步骤的直接工程费=（671.113149.5156.54）(13%)9842.60=13603.45元该变更工程的管理费=直接工程费管理费率=13603.4517%=2312.59元该变更工程的利润=直接工程费利润率=13603.458%=1088.28元该工程变更的综合单价=13603.452312.591088.28=17004.32元以上的举例分析表现出，工程变更价款确定原则在实际变更项目中的运用，同时分析了变更工程综合单价的确定过程。3.33.317#17#物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析物业办公楼各类变更项目对造价的影响分析17#物业办公楼的合同造价为368600元，投标控制价为380000元，该工程建设过程中共发生19项变更，总变更造价为78788元，具体的变更内容、各项变更造价、占合同造价的比例等，在表5中都一一列举出来，同过对所发生变更项目的数据统计和分析，做出细致的分析。表5.17#物业办公楼工程变更对造价影响的综合分析表变更形式序号变更内容概要变更造价（，元）每项变更占工程合同价的比例（%）同一类型变更占工程合同价的比例（%）同一类型变更占变更总价的比例（%）1变更第1条：业主根据实际需要，要求在二层办公室增加一道隔墙。1289.140.352变更第2条：设计单位设计遗漏，卫生间加贴墙面砖，面砖为陶瓷釉面砖。2328.680.633变更第3条：业主要求办公室前后各一道门，由于设计单位的失误，只设计了一道门，变更设计再增加一道门。5399.171.46设计变更4变更第4条：业主要求将办公室窗户MC1518改162.000.0414.3567.14河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第16页共29页为MC1527。5变更第5条：设计单位要求卫生间窗口加砌砖垛，用M10水泥砂浆砌筑烧结转，砖垛尺寸为240370mm81.900.026变更第9条：业主为使工程更加美观，使用时更加方便，要求安装外跨楼梯。10000.002.717变更第10条：由于业主对已砌好的水池进行变更，原水池内侧四周重新剔除，内侧四周转角处做圆弧形内角。897.340.248变更第14条：由于业主要求安装外跨楼梯，需要做外跨楼梯底座，砌砖基础。421.060.119变更第15条：由于设计单位的设计失误，增砌物业办公楼西南边室外门口台阶3个。217.040.0610变更第18条：业主要求将外墙灰色花岗岩改为米黄色文化石铺贴。33216.849.0111变更第19条：业主发现实际使用时不需要南立面的不锈钢格栅，故将其取消。1121.910.30进度计划变更12变更第7条：施工期间由于小区住户干扰施工，甲方商议未果，致使25个人待工半天，额外支付人工费1000元。1000.000.270.271.27施工条件变更13变更第13条：清运小区内外垃圾时，原本预计垃圾车直接可以进入，实际东墙后巷内清运车辆无法进入，200米长垃圾全部用人工背出。3020.000.821.486.94河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第17页共29页14变更第17条：实际施工时，承包方发现基础垫层需加铺60cm厚3:7灰土。2449.180.66合同条件变更15变更第20条：由于业主不能按时提供断桥铝门窗，施工时将断桥铝门窗变更为普通塑钢窗。3659.300.990.994.6416变更第6条：整修因施工破坏的原有砼路面，将原有路面全部清除，重新浇筑混凝土，面层镶嵌鹅卵石。7423.012.0117变更第:8条:施工期间因小区住户堵卫生间，甲方让施工方清理解决，共支付人工费300元。300.000.0818变更第11条：对因施工拆除的小区附属设施进行整修恢复。3232.890.88原招投标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”19变更第12条：重新砌小区内附属设施，补砌西侧围墙和道路东侧墙，所有墙加墙帽，墙面刷外墙涂料。4812.061.314.2820.01不同类型的变更对合同造价及变更总造价的影响17#物业办公楼工程的各类变更价款占合同造价和变更总造价的比例如上表所示，就本工程而言，设计变更占合同造价和变更总造价的比例最高，分别为14.35%、67.14%，说明此类变更对合同造价的影响最大，此类变更项目中主要是业主提出的变更要求较多，这是业主在设计图纸阶段没有充分考虑建筑的使用需要，以及外观美化程度。主要是业主的责任，应当重点对其进行控制。排第二的是原招投标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”，占合同造价的4.28%，总变更造价的20.01%。该工程的这类变更主要是在工程施工后期，对场地、道路的维修和清理，承包商在施工的过程中应当考虑到施工后期的维修问题，在施工时就要安排好，从而尽量减少该部分的工程量，这是承包商的责任。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第18页共29页排第三位的是施工条件变更，占合同造价的1.48%，变更总造价的6.94%。本工程中此类变更只有两项，一项是承包商在清理建筑垃圾时，对运输情况的预计错误，占合同造价的0.82%，这是承包商的责任。另一类变更是设计单位对现场地质勘查不准确，导致施工单位的施工条件变化，该项变更占合同造价的0.66%，这是设计单位的责任。进度计划变更和合同条件变更在该工程中虽然也有体现，但并不明显，分别占合同造价的0.27%和0.99%，占变更总造价的1.27%和4.64%。用圆饼图2可以更加直观的了解该工程变更对合同造价的影响情况。图2.17#物业办公楼变更项目比例圆饼图14.35%1.48%0.99%0.27%4.28%设计变更施工条件变更合同条件变更进度计划变更新增工程结合工程变更的审批原则分析利弊如设计变更中“业主发现实际使用时，不需要南立面的不锈钢格栅，故将其取消”。这项变更占合同造价的0.30%，业主根据实际需要，将不锈钢格栅的设计取消，该变更有利于工程的长远发展，同时考虑到节约工程成本，且该变更的执行不会对后续施工造成不利影响，符合施工技术的要求。该变更符合工程变更的审批原则。又如设计变更中“由于业主要求安装外跨楼梯，需要做外跨楼梯底座，砌砖基础”。这项变更占合同造价的0.11%，虽然增加了工程总造价，但为使整个工程能够更好地展现其功能，提高使用时便利程度，进行变更是必要的，且不会对工程建设的后续过程有明显的不利影响，也不会使工程的各参与方的合法利益受到损害，此项变更也符合工程变更的一般原则。河北工业大学城市学院2013届本科毕业论文第19页共29页4.4.工程变更对工程造价影响的控制措施工程变更对工程造价影响的控制措施通过17#物业办公楼工程变更对造价影响的综合分析，能够看出工程变更对造价的影响是相当大的，节约工程造价就必须对变更部分的造价作好控制。工程变更往往在施工过程中被体现出来，但其产生的原因却贯穿工程全过程。因此业主方要控制其对造价的影响，就要不惜时间和精力从工程建设的整个过程着手。4.14.1投资决策阶段投资决策阶段投资决策阶段是控制的始点，该部分所做的决策会影响工程建设的全过程，且随着工程的进行，影响会越来越大。建设项目投资决策阶段影响工程造价的主要因素有：项目建设规模、建设标准、建设地点以及生产工艺和设备方案等15。业主要从工程的用途、建筑等级、质量等级、经济效益等方面出发，通过方案优选做出科学的决策，保证资源的合理利用。业主在该阶段的影响控制中有重要的作用，业主可以将准备建设的工程与已做过的类似工程进行比较，同时考虑国家及当地政府的发展规划，做出合理清晰的投资决策。一旦确定投资方案就尽量不进行变动，以免对工程造价造成严重的影响。17#物业办公楼的变更项目中，业主提出很多变更，使得设计变更在各类变更中的比例最大，占合同造价的14.35%，占总变更造价的67.14%。设计变更共11项，其中业主引起的变更达7项之多，占合同造价的12.76%，总变更造价的56.94%。变更第9条和第14条是关于安装外跨楼梯的变更，这是业主投资决策阶段考虑不周导致的变更，业主可以在这个阶段参考以往建设的工程，考虑到外跨楼梯的设计。变更第10条是关于已砌好水池的变更，该项变更需要将建好的水池剔除，从而达到更改造型的目的，业主可以对各种水池进行方案优选，从而在投资决策阶段决定水池的设计，避免施工完毕后再拆除，且该水池已经完成，从工程的造价及进度方面考虑，不用再进行变更。4.24.2勘察设计阶段勘察设计阶段勘察设计是工程造价控制的关键阶段，很多变更都是这个阶段的工作没有做好引起的。勘察工作的失误会导致施工初期就产生变更，影响工程建设的进行。若承包商依旧按照