房地产策划复习资料

房地产策划 理论题一、单项选择题（1分35题，满分35分，请将正确选项填在题中的划线处）1、关于职业道德，正确的说法是 C 。（A）职业道德是从业人员职业资质评价的唯一指标（B）职业道德是从业人员职业技能提高的决定性因素（C）职业道德是从业人员在职业活动中应遵循的行为规范（D）职业道德是从业人员在职业活动中的综合强制要求2、从业人员在职业活动中应遵循的内在的道德准则是 C 。（A）爱国、守法、自强 （B）求实、严谨、规范（C）诚信、敬业、公道 （D）忠诚、审慎、勤勉3、按照职业道德要求，职业化是指从业人员工作状态的 D 。（A）标准化、规范化、制度化 （B）全球化、现代化、市场化（C）一致化、动作化、简约化 （D）高效化、人性化、科学化4、下列关于“员工敬业度”的说法中，正确的是 B 。（A）美国社会学家盖洛普首次提出了“员工敬业度”的概念（B）“员工敬业度”表示只对工作负责，但与员工的忠诚度无关。（C）敬业度高的员工虽然工作兴趣较低，但工作态度与其他员工无差别（D）敬业度高的员工一定是天赋高、才华出众的优秀员工5、关于诚信，正确的说法是 A 。（A）诚信是从业人员在职业生涯中的道德资本（B）诚信只是针对他人而言的遵约守信状态，与自我的内在信念无关（C）为监督诚信落实、维护自身的合法利益，要坚持诚信条件论的观点（D）无论作出怎样的承诺，坚持履行承诺是诚信的本质内涵6、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为 C 。A、进度图 B、蓝图 C、施工图 D、设计图7、可行性研究是项目立项、审批 D 的依据。 A、审核 B、投资 C、决策 D、开发商与有关部门签订协议合同8、经济适用房营销策略一般采用 B 。 A、市场细分化策略 B、市场整体性策略 C、市场密集型策略 D、价格策略9、房地产营销第三阶段又称为 D 。A、产品营销 B、满足营销 C、中级营销 D、导向型营销10、TOWHOUSE又称为 C 。 A、别墅 B、商务公寓 C、联排别墅 D、产权式酒店11、成长型公司适宜选择 B 作为办公场所A、酒店式公寓 B、商务公寓 C、TOWNHOUSE D、普通住宅12、物业管理已成为 A 构成的重要要素之一。A、物业品牌 B、产品品牌 C、物业价值 D、企业竞争13、房地产营销中的公关活动也称为 D 。 A、主题营销 B、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销14、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为 B 。 A、实物展示 B、边缘展示 C、核心展示 D、物业展示15、头脑风暴法属于 D 。A、整合策划 B、精神价值附加策划C、文化策划 D、创意策划16、项目策划的造势原理是指利用一定的 A 进行造势。A、活动项目 B、价格策略 C、会展 D、概念炒作17、所谓初次现象是指一种 D 的思想方法A、概念创意 B、信息整合 C、主题设定 D、先入为主18、产品营销的先弱后强原则是指 C 。 A、先从低价盘做起，再做高价盘 B、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品 C、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品 D、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品19、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的 B 为主。 A、物业管理 B、规划优势和地段特征 C、价格攻势 D、配套设施20、广告强销期广告预算约占总量的 C 。A、20% B、30% C、40% D、50%21、营销计划包括 B 和营销计划安排A、营销策略制定 B、营销渠道选择C、营销计划制定 D、营销人员培训22、 D 是市场营销控制的中枢。 A、营销计划 B、客户管理 C、分销渠道 D、信息沟通 23、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例由20%提高到 以上。BA、30% B、35% C、40% D、45%24、房地产策划包括概念设计、项目策划和 C 。 A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划25、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越 B ，样本平均数的可靠性就越 A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定26、人均住房使用面积指标属于 C 。 A总量指标 B相对指标 C调和平均指标 D变异指标27房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过_D_形成的价格。 A基准价格修正 B市场供求状况调查C征求专业人士意见 D市场竞争28在建筑物的有关图纸中，按其专业内容或作用不同进行划分，基础平面图属于 C 。 A建筑施工图 B建筑平面图 C结构施工图 D建筑详图29房地产市场组成要素至少包括 C 。 A卖方、买方、房地产市场竞争 B卖方、买方、房地产经纪 C卖方、买方、供交易的房地产 D卖方、房地产经纪人、市场营销 30房产面积测量必须达到房产测量规范规定的房产面积的精度要求。房产面积的精度分为 B 级 A二 B三 C四 D五31居民陈某从二手房市场购买一套100m2的住宅，单价为2000元m2，向卖主付现金6万元后，余款向银行贷款。若贷款期限为15年，贷款年利率为5，银行要求以等额方式按月偿还贷款本息，则月还款额为 C 。 A32454元 B77778元 C110711元 D161694元 32若名义利率为6，通货膨胀率为05，则实际利率应为 B 。 A547 B55 C646 D653 33交换价值通常用（ C）来衡量。 A物品 B概率 C货币 D面值 34随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据其调查结果推断总体数量的特征，称为 A 。 A抽样调查 B典型调查 C重点调查 D普遍调查 35、现代特大城市噪声的5070为 A 。 A交通噪声B 工业噪声 C社会生活噪声 D建筑施工噪声二、多项选择题（1分20题，满分20分，多选少选都不得分） 1、房地产项目营销控制的内容主要有 BCD 。 A、 成本控制 B、年度计划控制 C、赢利性控制 D、战略控制 2、市场占有率分析指标有 BCD 。 A、 绝对市场占有率 B、全部市场均占有率 C、有限地区市场占有率 D、相对市场占有率 3、产品规划设计包括规划设计、建筑设计 ABDE 等。 A、环境设计 B、户型设计 C、结构设计 D、配套设计 E、物业服务 4、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建议和 ABCE A、 建筑单体规划建议 B、基础设施配套建议 C、安防 D、物业管理 E、环保系统建议 5、以下哪几项属于经济环境调研 BCE 。 A、产业政策 B、区域经济结构 C、消费水平 D、城市规则 E、银行货款 6、房地产常用广告媒体一般为 BCD 。 A、 电视、广播媒体 B、户外媒体 C、印刷媒体 D、报刊媒体 7、以下哪能些属于房地产营销推广策略 ACDE 。 A、 新闻抄作 B、折扣价格 C、公关活动 D、导购 E、售后服务 8、产品细节设计是指采用 ABC 先进的生产工艺保证产品质量。 A、 新技术 B、新材料 C、新设备 D、新信息 9、SWOT分析是指 ACDE 。 A、 优势 B、价格 C、劣势 D、机会 E、威胁 10、我国房地产策划经历了以下阶段 BCDE 。 A、 个人策划 B、单一策划 C、综合策划 D、复合策划 E、新产品主义 11、不确定性分析和风险分析包括 BCD 。 A、 SWOT分析 B、盈亏平衡分析 C、敏感性分析 D、概率分析 12、房地产项目的投资概算包括 ABCD 。 A、 营销开支概算 B、工程开支概算 C、土地征用开支概算D、金融成本开支概算 E、人员开支概算 13、成本估算方法包括 ABC 。 A、 经验估算法 B、因素估算法 C、工料清单法 D、平均成本法 14、策划的基本特征是 ABCDE 。 A、 功利性 B、社会性 C、创造性D、时效性 E、前瞻性 15、策划的原理有 ABCDE 。 A、 心理原理 B、情感原理 C、创新原理D、人文原理 E、造势原理 F、概念原理 16、策划的基本方法包括 ABC 。 A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划 17、以下哪几项属于经济环境调研 BCE 。 A、 产业政策 B、区域经济结构 C、消费水平D、城市规则 E、银行货款 18、品牌提升要注意 ABCDE 。 A、 软性推广工程 B、公关活动工程 C、卖场包装工程D、口碑工程 E、公关危机工程 F、广告策划工程 19、一个完整的房地产营销计划应包括 ABCD 。 A、 开发前营销策划 B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划 D、物业管理阶段的营销策划 20、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺度、决定控制标准 ABCD 。 A、 收集信息 B、检查与对比 C、分析偏差的原因 D、采取改业措施 三、 填空题：（每题1分，满分30分。请将正确答案填在题中的划线处）1、建筑材料按化学组成分为 无机材料 、有机材料、复合材料。2、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为 强度 。3、土地调查是为查清土地的 数量 、质量、分布和权属状况而进行的调查。4、根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定税率分别 7% 5%、1% 。5、城市规划应根据人居环境科学理论，实现 自然 人文、社会、居住和支撑共五个系统的有机统一。 6、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发 商品房预售许可 证。7、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将 自有资产 出售给SPV。8、房地产项目的规划设计包括项目的 方案设计 、初步设计、施工图设计等。 9、ABS融资是指 资产支撑证劵化 。10、PM2系统以 合同成本 为控制核心。11、调研计划实施包括数据资料的 收集 、加工处理、分析三个步骤12、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为 2 。13、风险分析又称为 概率分析 。14、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的 信息 、资源、时间三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。15、发展商策划模式又称为 “非策划”模式 。16、 消费者需求差异性 是市场细分的客观基础17、营销策略分为市场细分化策略、市场密集型策略和 整体市场策略 。18、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为 集中营销 策略。19、在楼盘的 强销 期和持续期，价格攻势往往成为广告的主要内容。20、大势把握 概念创新 策略设计资源整合动态顾问这一策划流程是战略策划模。21、根据购买目的的不同，可以将房地产市场分为 自用市场 和投资市场。22、竞争性最强的房地产市场是 房地产存量市场 。23、一般情况下，由开发商主导定价的房地产是 增量房地产 。24、 项目销售预热期 的是整个项目的主要推广策略。25、强销期的推广策略，是以 广告推广 和活动推广为主，来积聚大量人气。26、历史背景，风俗习惯，社会群体，街区风貌，治安状况等方面在各个片区的表现是 指片区的 社区环境 基本情况。27、在每一单房地产交易居间业务的活动中都贯穿了这样两个过程，即心理活动过程和 商品交易过程 。28、我国个人住房贷款的主要形式公积金贷款、住房抵押贷款和 住房储蓄贷款 。29、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和 广告投放 等因素决定人数。30、房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有：访问法、观察法和 实验法 。四. 判断题（每题0.5分，满分15分。请将判断结果填入题后的括号中，正确的画“”错误的画“”）1、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为67年。 （ ）2、按国家规定，征收l0公顷基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为90万元。 （ ）3、国家实行土地有偿无限期使用制度属于土地管理法所确定制度。 （ ）4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由规划行政主管部门认定。 （ ）5、城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁。 （ ）6、一幢房屋，其价值受建筑结构、区位等影响，不受产权状况的影响。 （ ） 7、诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 （ ）8、设市城市的分区规划、详细规划，由市人民政府编制。 （ ）9、关于房地产开发项目的原则 , 房地产开发项目，应当符合房地产销售计划. （ ）10、新设立的房地产开发企业的暂定资质证书有效期为1年。 （ ）11、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：图纸目录、设计总说明、建筑施图、结构施工图、设备施工图 。 （ ） 12、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有剪力墙结构、框架结构。 （ ） 13、建设强度指标包括套密度、绿地率、容积率。 （ ） 14、旅游业、市政用地都是属于一级地类 。 （ ）15、土地价值发现宏观分析包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符。 （ ）16、城市化是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。( ） 17、信息化的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。 （ ） 18、城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从战略上定位。 （ ） 19、详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、人文环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。 （ ）20、消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于产品疑虑。 （ ）21、产品定位受硬件、软件因素的影响。 （ ）22、房地产项目方案设计可以称为宏观设计。 （ ） 23、股权融资的缺点是认购环节复杂。 （ ）24、抵押贷款证券化属于表外处理。 （ ）25、人员调查法在时间上最为经济的。 ( )26、盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析分析。 （ ）27、营销组织必须考虑三大方面的问题是：组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训 ( ）28、目标客户消费心理都有认知心态和期望心态 。 （ ）29、开发贷款、按揭贷款、专项贷款属于传统融资模式。 （ ） 30、spv是指特设交易机构和特设信托机构。 （ ） 房地产策划师实操题一、简答题（共5小题，每题8分，满分40分）1、按政府有关规定，哪类房产不能接受出租业务委托？（8分）答：A.属于违法建筑的 B.房屋所有权权属有争议的 C.共有房屋未取得共有人同意的D.不符合使用安全标准的2、房地产项目风险管理的目标是什么？（8分）答：项目风险管理最主要的目标是控制和处理房地产项目风险，防止和减少损失，保障房地产项目的顺利进行。房地产项目风险管理的目标通常被分为两部分：一部分是损失前的目标，另一部分则是损失后的目标。两者合在一起，才构成房地产项目风险管理的完整目标。3、一个楼盘的卖点必须具备的条件是？（8分）答：a卖点是楼盘自身优越的,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点c. 卖点必须能够展示,能够表现表现出来e. 卖点必须是能够得到目标客户认同的特点4、目前房地产项目定位所涉及的主要阶段有哪些？（8分）答；1、房地产市场细分 2、选择目标市场 3、房地产市场定位 4、确定竞争对手 5、认识和评价竞争对手 6、确定竞争对手的定位 7、分析顾客5、一个完整的房地产营销计划应包括哪些？（8分）答：（1）开发前营销策划 （2）开发阶段的营销策划 （3）销售阶段的营销策划 （4）物业管理阶段的营销策划二、案例分析题（共2小题，满分50分）1、卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。问题1 策划的原理包括哪些？（10分）答：心理原理、感原理、创新原理、人文原理、造势原理问题2 一个完整的房地产营销计划应包括什么？（10分）答：（1）开发前营销策划（2）开发阶段的营销策划（3）销售阶段的营销策划（4）物业管理阶段的营销策划2. 李某（女）、张某为夫妇，二人曾于2000年10月以10万元的价格购置本市一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。2001年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍，找到李某愿以10万元价格买下，李某不同意；后双方经协商签订合同，李某以11万元价格将该房出售。次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后陈某再付另6万元。同年7月初，张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求再增加1万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意。张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续。王某找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。据查，陈某搬入房屋后还进行了装修。问题1 你认为谁是本案系争房屋的所有人?为什么？（10分）答：王某是房屋的所有权人，根据物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。问题2 你认为本案房屋买卖的效力如何？为什么？（10分）答：李某与陈某的买卖合同无效，根据物权法第九十七条 处分共有的不动产，应当全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 房屋属夫妻共同财产