房地产企业稽查要点

房地产企业稽查要点一、营业税1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。3、银行按揭款收入有否申报纳税。4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。19、涉及营业税的其他问题。二、企业所得税（一）收入检查要点：1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（2）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（5）将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（6）以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。9、是否按税务机关确定的征收方式（预）缴纳企业所得税。10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。（二）税前扣除项目检查要点：1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。 3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除；工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。12、纳税人计提的以前年度应提未提、应计未计的费用及补缴以前年度的税金是否已作纳税调整。13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。 18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。20、其他税前扣除项目是否符合企业所得税税前扣除办法的规定。三、土地增值税1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。3、涉及土地增值税的其他问题四、房产税1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。2、自用的房产是否缴纳房产税。3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管、电梯等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。8、涉及房产税的其他问题。五、土地使用税1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。4、涉及城镇土地使用税的其他问题。六、印花税1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。3、实收资本（股本）和资本公积增加，是否按规定贴花。4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。5、涉及印花税的其他问题。七、个人所得税1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产