地铁商业开发模式.ppt

地铁商业开发模式研究,什么是地铁商业？,通道,地铁商城,地铁商业位置剖析,出于安全考虑，站台不允许设置商铺,站厅,地铁商业有什么特点？,站厅商业的特点,特点：,1、人流密集 个别站点单向高峰小时客流量超过1万人次,2、体态较小，一般只有十几平方米,面包店,报刊亭,便利店,饰品店,3、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等,通道商业的特点,特点：,1、位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上，人流较为密集,2、面积可大可小，较为灵活,3、业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示,世界之窗站地下通道,中信地铁商城地下通道,广州某地铁站地下通道展示,地铁商城的特点,特点：,1、与地铁出入口相连，一般层数较少,2、规模多为1-2万m2,3、业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等,地铁商业的特点按客流特征划分,地铁商业的特点按区域位置特征划分,地铁商业怎么开发？,地铁商业空间的权属,早期,现状,地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司 地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权 比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车辆段）,地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让 地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权 典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上海9号线、11号线部分沿线站点用地出让,地铁公司独立开发,广州地铁模式独立开发,土地权属：划拨的建设用地 开发主体：广州地铁 开发模式：独立招商 经营主体：广州地铁公司商贸部 站厅商铺： 面积10-100平方米，零散出租 车站商业街：面积约30000平方米，分别处在一号线的公园前站、体育西站、芳村站、东山口站，以出租为主； 站厅及通道展示：出租为主,广州地铁线路运行示意图,站厅商铺,车站商业街,站厅及通道展示,合作开发,深圳地铁模式合作开发,土地权属：划拨的建设用地 开发主体：深圳地铁 开发模式：整体包租 经营模式：只租不售。 经营主体：深圳金地商业经营管理公司 主要经营条款： 经营范围：深圳地铁一期约4.4万平方米的地铁地下商业面积，包括零星商业、站厅商业（5300）、地下商业街（约3.8万） 租赁期限：5年，2006-2010 租赁金额：3亿元,深圳地铁一期线路运行示意图,南京地铁：商铺面积1.4万平米，由苏宁电器集团于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个站点的零星商铺5年的经营权,土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。 地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站） 开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司 开发方式：独自开发 经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理 市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。,深圳益田假日广场,开发商独立开发,站厅及通道商业物业的开发模式,案例解析,香港青衣城,经营主体：MTR 经营模式：只租不售 开发模式：地铁公司独立开发 位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖 规模：46000，140间商铺,住宅,停车场,商业和 轨道,公交枢纽,香港青衣城,开发主体： MTR 新鸿基地产发展有限公司/恒基兆业地产有限公司 香港中华煤气有限公司/中银集团投资有限公司 开发模式：合作开发，其中商场由MTR之外的发展商经营 开发类型：市中心+换乘站 位置：位于東涌和机场快线中环站上， 邻近维多利亚港。,国际金融中心： 占地5.71公顷，面积41.59万，集写字樓、商场和酒店于一体。 写字楼：两座总面积25.42万的写字樓 商场： 5.95万的多层商场 两座豪华酒店酒店式寓所,香港国际金融中心,中环站,88层甲级写字楼 总建面181310 楼层面积2800 750个车位 地铁公司持有33-52共18层 只租不售,地铁站,38层甲级写字楼 总建筑面积72880 楼层面积约1860 304个车位 只租不售,两栋六星级酒店 四季酒店集团管理 超过1000个房间，配备会议与餐饮 436个车位,商场,商场,南面三层12183 北面四层47277 250个地下停车位 设置高级购物商铺、饭店与咖啡茶座,香港国际金融中心,香港国际金融中心,土地性质：协议出让商业用地 地铁站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点） 开发主体：深圳市中信城市广场投资有限 公司&深圳市地铁有限公司 开发方式：合作开发 经营模式：全部销售，统一招商，统一管理 市场价值：销售均价约5.7万元/（2006） 租金水平：600-800元/月,深圳中信地铁商场,深圳中信地铁商场,深圳中信地铁商场,深圳中信地铁商场,北京东方广场,土地权属：经营性建设用地 开发主体：东方广场有限公司 开发模式：开发商独立开发 开发类型：既有线路+市中心商业综合体 位置：位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘站。,东方广场坐落于东长安街1号，占地10万平方米，总建筑面积约80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。物业类型包括： 幢甲级写字楼（东方经贸城）； 2幢豪华服务式公寓（东方豪庭公寓） 1座五星级酒店（东方君悦大酒店）； 1座商场（东方新天地） 逾1,800个停车位的室内停车场。,北京东方广场,东方新天地,地铁层商铺,写字楼,酒店,写字楼,北京东方广场,北京东方广场,土地性质：人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让 地铁站点：1号线国贸站（普通站点） 开发主体：深圳市金光华实业集团有限公司 开发方式：开发商独立开发 经营模式：只租不售，发展商持有经营,深圳金光华广场,深圳金光华广场,深圳金光华广场,深圳金光华广场,深圳潮流前线地铁商场,土地性质：协议出让商业用地 地铁站点：1号线华强站（华强北商业区，普通站点） 开发主体：深圳市千万家实业发展有限公司 开发方式：独自开发 经营模式：全部销售，业主自主招商，开发商成立公司管理 市场价值：销售均价40000元/（2006） 租金水平300-600元/月，由于没有统一招商，虽然人流量较大，但是经营较差，现租金水平较刚开业时下跌明显。,深圳潮流前线地铁商场,深圳潮流前线地铁商场,深圳潮流前线地铁商场,深圳益田假日广场,深圳益田假日广场,土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地