关于公寓产品研究.ppt

二零一二年四月,关于公寓产品的研究,2012年9月,目录,PART 1：公寓的概念,PART2：公寓产品立地条件,PART3：公寓产品的分类,PART4：公寓产品构成元素研究,PART1：概念界定,从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。,公寓,=,+,公寓,=,+,+,不符合住宅日照与楼间距要求,与住宅区别：,公寓新定义：,PART1：概念界定,从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。,写字楼,住宅,公寓产品,对商务功能,对居住功能,住宅,写字楼,公寓,两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向,集中办公，形象展示较好,不具备,具备,不具备,PART1：概念界定,功能复合的公寓产品,区别于居住产品： 非居住用地，40或50年产权 公建化外立面 大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理 套内空间和平层空间的可分割,区别于商务产品： 智能化消防要求不一致、无中央空调等 层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米 增加了煤气等生活配套,VS,公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。,PART2：公寓产品立地条件,一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域 二、交通便利，城市主干道沿线等,三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生 四、依托强大的城市资源,外部因素,内部因素,一、明确定位功能单一/城市综合体 二、独具特色建筑形式/升值潜力 三、功能体系明晰对于公寓功能的确定,PART3：公寓产品分类,根据用地性质与产权的年限划分,普通公寓,商务公寓,酒店式公寓,PART3：公寓产品分类,根据用地性质与产权的年限划分,（济南规定2011.3）,居住公寓,商务公寓,界定,配套,配套,界定,居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅建筑，此类公寓明确为居住公寓。,居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置,商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为商务公寓,商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公建标准配置,PART4：公寓产品元素建筑风格,公寓市场较为常见的建筑风格，现代风格、新古典主义风格、Art Deco风格,酒店公寓,金地梅陇镇,星河丹堤,京武.浪琴半岛,PART4：公寓产品元素建筑风格,Art Deco风格,酒店公寓,金地梅陇镇,星河丹堤,京武.浪琴半岛,上海翠湖天地,北京棕榈泉国际公寓,PART4：公寓产品元素建筑风格,新古典主义风格,金地梅陇镇,绿城玉兰公寓,PART4：公寓产品元素建筑风格,目前济南市场建筑风格分两种情况：与住宅区混搭公寓建筑风格大多遵循与住宅区风格一致的原则，依托综合体价值项目的商务公寓项目以现代风格较为常见。,PART4：公寓产品元素布局,从建筑形态上讲，其形态多样，有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式,核心筒结构（回字形短廊式）,交通核布局,有电梯井道、楼梯、公共空间、部分设备间等围护成中央核心筒此种结构有利于结构受力，具有较强的抗震性。 从交通布局上来讲，保证较好的通达性，现交通动线更为顺畅。,PART4：公寓产品元素布局,单元式内廊式,单元内廊式结构,此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。 但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用,PART4：公寓产品元素布局,外廊式跨界产品：万科第五寓,公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件 创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户感受。,外廊式,PART4：公寓产品元素层高及公摊,目前全国未出台统一性的标准对于公寓标准层高，各地方对公寓产品层高缺乏严格限制条件。济南公寓 市场，平层层高大多在2.83.3米，LOFT层高4.4954米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。近期 公寓规定层高在4.5米以上，按两层面积计算。预计后期公寓市场层高将不会超过4.5米。 从公摊上，市场公寓产品公摊多在25%左右，个别公摊较大的在30%以上。,从层高方面，缺乏统一标准；公摊面积较大，普遍在25%上下浮动,PART4：公寓产品元素户型,对过道的处理,公寓户型特征： 居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风 采光条件，厨房达到通风要求。 商务类公寓：开间进深与居住公寓并无本质区别， 具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。,PART4：公寓产品元素户型,常见户型,鲁商国奥城（共平米）,PART4：公寓产品元素车位配比,从公寓配比情况来看，缺乏较为明确的规定，且各地方规定不同。居住类的公寓一般标准为1:1， 其他公寓类型未有详细规定。 济南公寓车位配比在1:0.7-0.8之间，仅个别项目车位配比较低。从目前济南公寓车位的实际销售 情况来看，公寓的车位去化并理想。,PART4：公寓产品元素不同类型公寓配套设施,居住公寓,居住公寓体系,选址标准,一般首选繁华地段,周边配套设施齐全,对外部景观资源无硬性要求,物业标准,外立面形式多采用现代风格,采用精装修标准,服务标准,安全设施配套,“金牌式“管家服务,户型面积偏小且较为单一,PART4：公寓产品元素居住公寓配套设施,居住公寓硬件配套,户型面积要求：,居住公寓户型面积一般以30-80平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在100平米以上，借此实现较高溢价。,管家式服务,居住公寓,高档居住公寓,银座领海公馆,PART4：公寓产品元素居住公寓配套设施,居住公寓软件配套,物业服务：,管家式服务,高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高，个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日常生活需求。,西宁龙湖Moco国际公寓,PART4：公寓产品元素商务公寓价值梳理,商务公寓,商务公寓体系,选址标准,城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈,处于众多成长型公司的聚集地,交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑,物业标准,智能化系统（包含宽频上网等）,齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等）,服务标准,安全设施配套,专业的物业服务,豪华挑空大堂,PART4：公寓产品元素商务公寓配套设施,商务公寓硬件配套,户型面积要求：,商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。在济南明文规定，商务公寓的单套建筑不允许超过90平米。济南公寓市场上，户型尺度以40-60平米的小户型居多。,无梁柱大板结构设计,PART4：公寓产品元素商务公寓配套设施,商务公寓软件配套,管家式服务,商务 配套,管家式服务,大型会议室,商务服务中心,挑空大堂,PART4：公寓产品元素酒店商务公寓价值体系梳理,酒店式公寓,酒店式公寓体系,选址标准,物业标准,服务标准,商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地,交通便捷、城市先进要素聚集,占据优越的自然资源或城市资源,雄伟气派的外立面,豪华入户大堂,齐全的配套（高档会所城市配套）,星级酒店式服务,安全设施配套,PART4：公寓产品元素酒店式公寓配套设施,酒店式公寓硬件配套,管家式服务,户型面积要求：,酒店式公寓注重空间舒适度与品质感，故所选户型面积一般偏大：,全方位顶级配套,高标准的精装设施,管家式服务,会所配套,PART4：公寓产品元素运营方式,酒店式公寓运营方式,直接销售 投资增值销售 返租销售,业主,发展商,酒店经营管理公司,委托管理,销售,委托经营,返利,发展商,投资者,酒店经营管理公司,出租/委托经营,委托经营,返租回报,销售产权,运营方式,PART4：公寓产品元素产品附加值塑造方向,一、产品建筑形式方向 二、高科技运用方向 三、景观绿化方向,北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感,PART4：公寓产品元素建筑形式,PART4：公寓产品配套设施,北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。,北部湾一号：配套齐全，提升项目整体价值,PART4：公寓产品注入科技元素,锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适