郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告47P.ppt

郴州中德房地产公司七里大道地块定位报告,新联康中国长沙 2010.5,目录,环境篇 市场篇 定位篇,环境篇,郴州市位于湖南省东南部，湘江、珠江、赣江上游，南峙五岭，北瞻衡岳。地理坐标为东经11213 114 14，北纬24 532650之间。 东接江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、郴洲，素称湖南的南大门。东西宽194公里，南北长217公里，全市土地总面积19388平方公里，占全省土地总面积的9.2%。,环境篇,地理位置,环境篇,地貌特征,郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交汇处、长江水系与珠江水系分流的地带。境内地貌复杂多样，其特点以山丘为主，岗平相当，水面较少。 山地丘陵面积约占总面积的近四分之三。其境内总的地形地貌为东南面山系重叠，群山环抱；西部山势低矮，向北开口，中部为丘、平、岗交错。地势自东南向西北倾斜，东部是南北延伸的罗霄山脉，最高峰海拔2061.3米；南部是东西走向的南岭山脉，最高峰海拔1913.8米；西部是郴道盆地横跨，北部有醴攸盆地和茶永盆地深入，形成低平的地势，一般海拔200400米，最低处海拔70米。,环境篇,郴州矿产,郴州矿产资源以品种繁多、储量巨大而蜚声世界。潜在价值达2600多亿元。郴州被誉为“中国有色金属之乡”“世界有色金属博物馆”。钨、铋储量在世界排名第一，锡、锌分列全国第三、第四；其它矿产也极为丰富，微晶石墨为世界稀有，储量达3600多万吨；萤石储量6800多万吨，占全国伴生萤石总储量的76%。郴州永兴被誉为“中国银都”，每年可提供加工白银达2000多吨，金、银产业发展空间巨大。 经过数十年的开发建设，矿产成为该市六大支枝产业之一，为中国主要的有色金属生产基地。,燕尾双晶,香花石,水晶与黑钨,立方体透明萤石,环境篇,国民生产总值,2004-2009年郴州国民生产总值,郴州近6年的gdp逐年稳步上涨，基本保持10%以上的年增长。经济发展状况良好。,环境篇,产业结构,2009年郴州三产业,郴州第二产业是其支柱性产业，包括采掘工业、制造业等。二、三产业发展也较为迅速。目前，已有香港华润、香港怡丰、香港万邦、菲律宾康达、隆平高科、广州藏龙、青岛啤酒等20多家国内外知名企业来郴投资。 另外临武鸭、永兴冰糖橙、东江鱼、桂阳烟、裕湘面条、桂东玲珑茶、资兴狗脑贡茶等农副产品享誉省内外。,环境篇,人口,2004-2009年郴州人口情况,郴州近6年人口保持稳步增长。自然增长率稳定。,环境篇,未来发展,郴州具有良好的交通条件。京广铁路复线、107国道、106国道和京珠高速公路贯穿全市。全新开通的武广高铁使该市路网更加完善，出行更加便捷，为城市发展奠定良好基础。 郴州是沿海地区资金和技术向内陆转移的理想城市。郴州与沿海地区的经济互补性很强，已成为承接沿海劳动力密集型产业梯度转移的重要基地。 郴州作为一个新兴的内陆城市，近二十年获得了较快的发展，特别是工业经济、旅游经济有长足进步，良好的地方工业格局为吸纳广东等沿海地区的经济辐射奠定了坚实基础。 郴州围绕“创建中国优秀旅游城市”和把郴州建设成为“粤港澳的后花园”目标，致力发展生态旅游业。,环境篇,固定资产投资,2004-2009年郴州固定资产投资及房地产投资情况,郴州近6年的固定资产投资及房地产投资金额逐年递增。固定资产投资基本保持年15%-20%的增长速度，2009年增长明显，基本为2008年的两倍。房地产投资增长幅度有限，基本在9-15%，所占固定资产投资比重也只有10%左右。,环境篇,商品房销售,2004-2009年郴州商品房销售及城市人均居住面积情况,郴州的商品房销售在2006年达到一个高峰，销售面积135.8万，较05年增加40.6万，增幅为42.6%。但07、08年降幅明显，08年甚至低于05年的销售水平。09年市场回暖，但也没超过06年的市场。 目前人均居住面积在24平方米左右。,环境篇,市场基础,郴州的房地产市场区域性明显，市场发展虽相对稳定，但市场容量依旧有限。,市场篇,立地分析 区域市场分析,市场篇,立地分析,本案位于七里大道43号，新城区与老城区交界处，城南五岭广场板块。 区位条件较好：周边道路四通八达，沿燕泉路北可到达市中区北湖公园、兴隆步行街，走107国道南可到武广高铁郴州站，沿环城南路东可到王仙岭广场、爱莲湖公园；各项配套齐全、成熟，一些事业单位及政府部门也聚集在此。 另外该区域还拥有湘南地区最大的城市广场五岭广场，目前正在进行地下商场的建设，总面积约2万，预计10月左右开始营业。 该区位日益成为郴州政治、商业、文化中心。,区位概况,市场篇,立地分析,道路开阔，出行较为便利，配套齐全。,市场篇,立地分析,配套图片,项目周边多汽配修理店，较为杂乱，小环境不佳。 地块周边有一些事业单位及政府部门，如市政府、北湖区政府、市公路管理局、市公安局北湖分局、中国中铁五局五公司、市建设局等，为该区域带了一定住房需求。,市场篇,立地分析,地段关键词：,城南新区城市广场商圈成熟居住区,市场篇,立地分析,地块呈矩形，临七里大道。东西面长，南北面窄。 总共分为3个部分，已经取得使用权的地块面积为17644.3，即将取得使用权的南北两个地块面积分别为：9691.2、5694.7。 地块总面积：33030.2,部队地块,家属区地块,七 里 大 道,市场篇,立地分析,地块现状,就拿到的地块而言，中间地势高，四周地势低，高差约5米。遍布3层左右建筑物，目前还有人在此居住。高架线随处可见，为地块拆迁及建设带来一定难度。,化整为零利用地形,市场篇,区域市场分析,御景城市花园,市场篇,区域市场分析,项目概况,市场篇,区域市场分析,总建分析,个案规模集中在10-20万，以大型社区为主。,市场篇,区域市场分析,建筑形态分析,建筑类型以小高层为主，大多采用混合形态。高层产品日益普遍。,市场篇,区域市场分析,主力面积分析,除芙蓉丽景和亿枫翠城以两房为主外，其余基本以120-140的舒适三房为主力。同质化竞争激烈。,市场篇,区域市场分析,户型分析,市场篇,区域市场分析,户型分析,在户型设计上，飘窗和入户花园等赠送面积的方法已十分普遍。在几个新开个案，如苏仙御景湾、祥云国际等已经开始大面积赠送，赠送比例达到6-9%。,市场篇,区域市场分析,单价分析,单位：元/,由于城区不大，个案价格差别并不是很大。五岭广场周边的住宅价格行情在3400-3600元/。价格最高的是鸿翔尚城。一是由于该案距离五岭广场最近，有地段优势；二是该案户型设计较多赠送面积，实际折算下来和周边个案价格也相差不多。,市场篇,区域市场分析,总价分析,单位：万元,两房总价在20万以下。三房价格由于个案主力面积、单价都相差不大，因此普遍集中在40-50万元。四房由于面积设置和三房相差不多，总价也在40-50万元。,市场篇,区域市场分析,立面分析,市场篇,区域市场分析,立面分析,在售个案的外立面风格较为单一，大多为现代简约风格。材质而言，使用面砖居多。,市场篇,区域市场分析,产品力分析,市场篇,区域市场分析,产品力分析,由于目前郴州市场的发展方向为主城区外围的东北部、西南部，这些区域配套尚不成熟，因此大多数个案的内部配套都较为完善，特别是会所、幼儿园和商业配套。 园林景观方面，大多利用地形地貌，风格多样化，如中式风格、新加坡风格、巴厘岛风格等等。,市场篇,区域市场分析,其他,安防智能化无太大亮点。物业多引进沿海、港式模式，收费标准1.2-1.6元/月。,市场篇,区域市场分析,去化分析,郴州大部分楼盘的年去化量集中在3-5万。 120-140的三房是其主力供应，也是去化量最大的面积段。但从去化速度上而言，110左右的小三房户型十分受欢迎，而有这类产品的项目不多，是市场上供小于需的产品。 余量多为160以上大面积户型及一些位置较差、楼层不好的房源。,市场篇,区域市场分析,客源分析,郴州购房者以改善型自住客为主，其身份大概分为以下三类： 本市公务员，收入稳定且有一定积蓄； 以矿老板为代表的私营业主； 沿海城市，特别是广州来郴做生意的外地客。,市场篇,区域市场分析,未来推案,预计2011年下半年将会有50万的供应量。产品仍以120-140的三房为主。,市场篇,区域市场分析,商铺&写字楼,地块周边目前无临街商铺出售。在经营的店铺主要以汽车修理、美容为主，商铺形象普遍较差。 写字楼部分，还没有形成商务氛围，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办公。,五岭广场地下商场,规划设计方案总平面图,平面图,鸟瞰图,透视图,建成后将会给该区域带来一定人流、物流。从区域来讲，受人口、地域限制，五岭广场的地下商城、天一名邸的商业已经能满足该区域的购买需求。,市场篇,市场篇,区域市场分析,市场小结,住宅市场去化量相对有限，且未来市场供应量充足。 商业市场，目前在售商铺不多，地块周边更无商铺出售。不远的五岭广场成为该区域的最大集中商业。同时由于城市自身格局不大，商圈分布又太多，且无明确定位，导致大多数商圈经营并不成功。 办公市场，由于城市发展的限制，目前没有真正意义上的写字楼，大部分都租用商住楼来办公。,市场关键词：,住宅竞争激烈商业容量有限办公需求不足,定位篇,定位篇,地段关键词,城南新区城市广场商圈成熟居住区,住宅竞争激烈商业容量有限办公需求不足,市场关键词,设定前提,定位篇,结合本案地段和地块条件，如未来启动开发，建议定位城市综合体项目，成为新城市中心区的地标建筑。 希望能够提前锁定商业主力店，否则未来会面临比较大