地产开发全程法律服务方案.doc

地产开发全程法律服务方案一、项目开发前期的法律服务（一） 主要法律问题1、项目的合法性、项目规划许可等法律问题。2、土地使用权出让或转让的法定条件、程序及相关法律问题。3、土地使用权的转让、在建项目转让的法律问题。4、土地使用权抵押的程序、法律效力等问题。5、国有企业划拔土地的开发问题。6、房地产项目规划许可的条件、程序及相关法律问题。7、用地功能的变更与开发等法律问题。8、房地产项目合作开发的主体资格、申报审批等法律问题。9、项目公司的成立、股权架构与项目公司转让或股权转让法律问题。（二） 可提供的主要法律服务1、就项目的可行性，从法律上加以论证，提出专项法律依据或项目投资法律意见书。2、参与项目谈判，根据土地现状、性质，提出项目开发土地使用权的取得方案。3、合作开发运作方案或风险控制方案。4、土地使用权转让、部分转让、租赁等法律操作方案。5、审查或协助签订土地出让合同或土地转让合同。6、对合作各方的利益、项目运作风险控制、项目开发的合法化等提供法律咨询和实施方案。7、在建房地产项目整体转让方案，土地方与投资方重组方案。8、提供设立项目公司法律服务，如工商登记咨询、起草合同、章程、董事会决议等。9、提供或协助办理征地、拆迁过程中的法律服务。10、提供项目用地的抵押融资方案。11、资源调查，对合作伙伴就企业规模、投资资信、资金营运状况、企业股权结构等进行专项调查，并出具企业资信调查报告等。二、项目建设阶段的法律服务(一)主要法律问题1、项目建设工程的招投标，包括招投标的范围、条件、程序、方式及其他相关法律问题。2、项目建设工程勘察设计相关法律问题。3、项目工程建安施工承发包等法律问题。4、项目施工监理涉及的法律问题。5、项目施工安全、质量、验收、结算、保修等法律问题。6、项目建设中存在的工期延误、缓建、停工、不交工等法律问题。7、工程交付使用条件及工程决算等法律问题。8、项目履约中的担保、工程保险等法律问题。(二)可提供的主要法律服务1、审查招标活动的合法性，审核招标人或投标人主体资格与条件，并提供意见。 2、参与制订或审查项目施工招标文件，并为评标、开标提供法律意见。3、审查招标代理机构的资格与条件，根据招投标人要求，解答法律咨询，出具法律意见书。起草或修改项目设计合同、项目建设安装工程合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同等。4、审查、起草或修改各类分包合同，包括基础工程、幕墙装饰工程、燃气工程、消防工程、园林绿化工程、强弱电系统工程等。5、代为审查工程总包方提出的专项分包单位的资质、信誉、队伍素质和履行能力，审查确定专项工程分包合同。6、协助合理安排工程保险，参与保险合同谈判，协助出险理赔。7、协助依法履行工程总承包合同，对工程履约、索赔和反索赔资料的收集和运用提供法律意见。8、审查、起草或修改各类建材、设备的采购、加工合同，包括电梯、发电机等设备的采购和洁具、涂料等建材的采购。9、协助审查工程基础、中间、竣工质量验收资料，协助处理因工程质量引起的争议。10、协助控制工程造价，提供工程承包分包方案，提供工程签证、造价变更等控制方案，协助处理因工程造价引起的争议。11、协助建立切实有效的项目保修与工程分项保修体系，妥善设定各分部、分项工程的最低保修期限、保修责任、保修金条款等。12、参加对工程竣工的验收工作，对工程验收提供法律意见。13、协助处理因工程承包、材料设备采购而引起的各类纠纷。三、项目营销阶段的法律服务(一)主要法律问题1、房地产销售的条件、程序、代理及风险防范等法律问题。2、房地产广告法律限制问题。3、房地产按揭的条件、程序、法律效力等法律问题。4、房地产项目包销等法律问题。5、房地产项目租赁与抵押等法律问题。6、房地产项目融资等法律问题。7、房地产物业管理中的法律问题，如物业管理公约的制订、物业管理公司的选聘、业主委员会的成立运作等等。(二)可提供的主要法律服务1、参与销售代理商的谈判，起草、审查或修改销售代理合同。2、根据项目运作或合作状况，提供项目包销方案。3、参与与项目策划、广告代理商关于项目策划、广告代理事宜的谈判，起草、修订或审查相关合同。4、协助审查售楼书、楼盘模型、样板房、报刊等各类广告的合法性和法律责任。5、协助审查起草或修改项目认购书、房地产买卖预售合同补充条款等销售法律文件。6、参与与银行有关商品房按揭抵押贷款的谈判，审查或起草相关商品房贷款法律文件。7、协助组建或委托物业管理公司，起草、修改相关法律文件，审查或起草业主入伙资料，包括物业管理合约、业主公约、入伙通知书等。8、协助处理销售中与业主产生的争议，针对争议出具法律意见书。9、协助起草或审查商品房使用说明书、商品房质量保证书。10、为项目预售许可证的办理提供法律咨询。11、对商铺的销售、租赁、以租代售等提供法律意见和实施方案。12、对