前期管理制度.doc

前期部管理制度1 目的规范公司开发报建工作秩序，确保项目报批报建工作适应项目开发进展的需求，保证项目计划节点的完成。2 适用范围公司项目全过程报批报建。3 职责与权限3.1 公司任命项目报批、报建的负责人，以统筹开发报建工作按商业计划节点要求完成。 3.2 开发报建部负责完善公司开发的项目中方案设计阶段、初步设计阶段的行政审批手续的办理及规划许可证、施工许可证、预售许可证的办理。工程部按相关要求按时提供各审查阶段所需的图纸，工程部按项目报批报建管理程序中施工许可办理所需资料清单负责按时提供办理施工许可证时各施工单位、监理单位所需提供的相关资料，同时组织施工单位、监理单位完善各单项工程验收，具体分工见报建工作流程管理制度。4 工作程序4.1 公司开发报建业务由开发部负责。在开发报建工作中应遵循“时间第一、优化成本、提前价入、穿插进行”的原则，在保证按时完成公司开发目标的同时，应采取有效措施，切实降低开发报建成本。5 建设用地手续办理5.1 在取得土地后，应尽快办理项目立项备案、国有土地使用权证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、及时办理房地产开发项目手册。5.2 取得国有土地使用权证的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与国有土地作用权出让合同相一致。5.3 应严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关的用地手续，注意用地红线及用地面积的准确核定。6 规划报建6.1 在取得项目用地红线的同时，及时将规划的相关设计条件函连同相关资料移交工程部，工程部应收集相关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，连同项目资料报送设计院作为设计依据，并与设计院保持充分沟通，确保开发项目规划方案切实可行，与此同时，开发报建部密切关注开发建设方面的优惠政策，充分利用政策资源，降低开发成本。6.2 配合工程部与设计院联系，尽早掌握数据准确的方案图，在报建过程中做到准备充分。在工程部根据建设用地批复的容积率、建筑高度及公建配套等相关指标确定的项目总体规划方案完成后进行规划报批工作，协调各专业管理部门及规划主管部门进行批复，取得总规批复后及时报送相关行政审批部门。6.3 应提早介入消防、环保、人防、市政、园林、规划等专业报建审批部门，通过协调争取最有利于公司的报建方案，有效降低开发成本。6.4 在总平面方案确定后尽快办理综合管网报批以最优化的方案取得综合管网设计方案有效控制成本。6.5 按照公司项目开发进度及相关部门要求办理建设工程规划许可证。7 施工许可证报建7.1 按照公司的商业计划时间节点要求和项目工期的开工节点，工程部提前完成施工现场的围蔽，完成施工用水、施工用电和临时报装和接通工作。7.2 配合工程部与设计院充分沟通，施工图各数据做到准确无误，开发报建部提前介入施工图审查和节能审查，缩短开发报建的时间。7.3 工程部督促施工单位按项目报批报建管理程序中施工许可办理所需资料清单提前准备好办理施工许可证所需的相关资料，确保施工单位按项目报批报建管理程序要求时间内完善安全监督登记手续，同时协助工程部做好各项监督、验收资料的收集存档。7.4 确保在开工前取得建筑工程施工许可证，同时争取各种税费的减、免、缓，以降低开发成本。8 预售许可证办理（营销部主办、开发部配合）8.1 按公司商业计划制定的销售节点，按项目报批报建管理程序完成相关审批的前提下，提前取得商品房预售许可证。8.2 营销部应至少提前10天委托房管局的测绘部门，按测绘规范取得预售面积报告书，并交予公司工程部审核。9 工程项目验收和交楼9.1 根据相关规定完成规划验收、竣工实测。9.2 根据相关规定配合工程部完成人防、消防、绿化、环保、防雷、航空等相关政府部门的各单项验收。9.3 工程部配合施工单位按要求完成建设工程档案验收备案。9.4 按公司的交房计划及交房标准取得竣工备案登记证。10 开发报建类收发文管理10.1 开发报建部相关文件须按公司的发文要求进行签收登记；开发报建部自领取行政审批文件当日内交总经理审阅后将审批文件复印件交一份给营销部、工程部。原件交给综合部负责妥善保管。10.2 公司外单位的来文、来函原件须当日呈总经理、分管领导阅签后，按批复的要求办理