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文档简介

房产企业项目开发流程,房产企业项目开发流程学习整理,演讲人：张红军,演讲时间：2010年02月27日,房产企业项目开发流程特点,房产企业属于项目运作型企业，从一个项目立项到拿到土地前的投融资资金运作，然后到拿到土地证，再到经过中间的审批、设计、以及施工建设等过程直至最后的房屋交付，是一个项目运作的过程。,房产项目开发流程图,房产项目开发关键阶段,房产项目开发关键点,房产项目开发流程三阶段,房产开发流程可划分为下面三个阶段： 1、立项前 2、施工前 3、项目交付前,房产项目开发流程立项前,1、寻找项目 2、投资决策分析 3、竞投土地,明确要做什么项目？能不能做？,房产项目开发流程施工前,1、项目立项 2、项目测算 3、项目设计,明确做什么样的项目？怎么做？,房产项目开发流程项目交付前,1、项目施工 2、营销策划 3、开盘销售 4、项目交付,完成工程实施验收及房屋交付工作。,项目效果如何，即作的怎么样？,立项前寻找项目,搜集土地转让信息,搜集拍卖信息,搜集房产行业市场发展动态,搜集国家和地方政府宏观政策,整理土地信息备案,整理市场及政策信息供决策参考,投资决策,可行性研究报告,立项前投资决策分析,投资决策评审依据： 测算成本 测算收益 项目市场定位 企业发展战略规划和年度目标,立项前竞投土地,从政府手中获得土地的使用权 拿到国有土地使用权等相关文件,施工前项目立项,项目立项也称作项目启动，该阶段主要工作如下： 构建项目团队 明确项目各单位的权利和责任 投资发展部将项目资料移交给项目开发部 编制项目规范文档如项目主项计划，项目任务书等文件,施工前项目测算,本阶段的成本估算是在前期估算基础上，在拿到土地并进行土地分析后进行的进一步估算，也是依据经验进行的估算，尚未估算到成本科目。,施工前项目方案设计,交付前项目施工,施工准备 工程施工 涉及单位： 房产公司 承建单位 监理单位 主管部门,交付前营销策划,过程： 项目市场定位 市场推广计划 项目销售策划 工作： 营销策划方案 售楼处、样板房 市场推广 目的：树立品牌、项目形象，并将其展现给用户，帮 助销售管理部达到预期的销售目标。,交付前开盘销售,开盘销售指房产公司取得商品房销售(预售)许可证后，开放售楼处与样板房，并进行房屋销售的行为。 开盘销售的过程就是对房产公司项目开发效果直接检验的过程，房产公司通过开盘销售回笼资金，实现目标收益。开盘销售阶段的最终目的就是以预期、合理的价格，将房屋卖出去。 阶段成果：营销策划方案、售房合同配置标准、合同附图、价格表及付款方式,交付前项目交付,房产项目开发流程中的关键点,质量 成本 工期,房产项目开发流程学习尚存在的问题,对房产项目开发流程的理解把控还不够，比如房产项目各个阶段的关键人，关键点，各阶段持续时间，问题的多发点，特殊问题的处理办法，专项问题内部审批流程等。 对于这个问题我目前想
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