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乳山市商业项目市场调研报告第一部分：乳山市概况1. 城市概况：乳山市位于山东半岛东南端，北纬3641至3708，东经12111至12151。东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。309国道和青威高速公路穿境而过。东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1668平方公里。乳山市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。沿海有大小港湾12个，其中东小青岛、险岛、南黄岛有居民居住。乳山市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。 乳山银滩是国家aaaa级旅游度假区。2. 行政区划及人口乳山市辖1个街道、乳山经济开发区、国家级aaaa级银滩旅游开发区。14个镇：城区街道、夏村镇、海阳所镇、白沙滩镇、大孤山镇、南黄镇、冯家镇、下初镇、午极镇、育黎镇、崖子镇、诸往镇、乳山寨镇、乳山口镇、徐家镇，共有601个村委会。乳山市占地1668平方公里，人口59万。3. 交通状况乳山市地处胶东半岛的中心地带，是连接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽；乳山市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内；随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的形成，乳山市的经济必将迎来新的契机。4. 乳山经济乳山市占地1668平方公里，人口59万，辖13个镇，一个工业园区，一个旅游度假区，城市绿化面积40%，是中国水产品、水果、花生、丝织品、黄金、花岗岩大理石，主要生产地区，全国经济建设百强县排名第26位，俗有金山肥水之称。乳山市资源充足，物产丰富， 素有“金岭银滩”的美誉， 是著名的“水产之乡”、“水果之乡”和“黄金之乡”。年产对虾、扇贝、海参、鲍鱼等海珍品及各种鱼类贝类20多万吨，年产苹果、阳梨、板栗等20多种水果及干杂果20多万吨，为山东省外向型农业示范区；矿产资源丰富，已探明金、银、铜、铁等金属矿藏和大理石、花岗石、石墨、磷等非金属矿藏， 其中年产黄金10万两以上，居中国县级第五位，花岗石储量70多亿立方米。 乳山市经济发达，是中国最早的沿海对外开放城市之一。现已形成拥有黄金冶炼、电子、化工、机械、食品、服装、玩具、建材等30多个行业、3600多家企业、3000多种产品的工业体系； 同世界上40多个国家和地区建立了长期稳固的经贸合作关系，兴办外贸生产企业280多家。全市国民经济一直保持稳定、快速发展态势。2004年，全市完成国内生产总值155亿元，人均26670元，地方财政收入5.5亿元，实现了全省30强县、全国县域经济基本竞争力百强县位次前移，成功跻身全国综合发展百强县（市）行列。第二部分 乳山市商业市调招商一部市调内容：商业圈介绍 乳山区商业介绍 乳山市为一县级市，常驻人口为59万，在这样一个小巧玲楼的城市中期商业规模不可能太大，其主要的商业都集中在约2公里的商业街上； 主要的综合百货类项目有：利群商厦、华联商场(烟台振华吞并)、金帝商都 综合市场类：金丰广场、大世界 潜在项目：久久发国际商贸城 银滩区商业介绍 由于银滩属于新兴的旅游规划城区，并且常驻人口比较少，因此没有形成规模性的商业圈。 目前居住银滩的人的生活配套依靠海阳所镇的门市、大庆超市以及各自项目所带底墒来满足日常需求商业圈分布图购物中心利群商厦 项目名称：乳山利群商厦 项目介绍：2005年4月开业 ，商厦为3层，地下1层； 营业面积：总营业面积约为22000平方米 经营业态：-1f经营烟酒茶叶、食品百货、海鲜、水果蔬菜、日用品、美味快餐；1f经营化妆品、黄金珠宝、 玉器、钟表眼镜、工艺品、文化用品、家电、通讯数码2f经营运动休闲、牛仔裤、精品皮鞋、箱包皮具2f为女士休闲服饰、女鞋；3f为男女服装、床上用品、童装童鞋、玩具; 进驻品牌：花花公子、皮尔卡丹、宝姿、老人头、九牧王、耐克、阿迪达斯、英派斯、派克、皇冠 综合配套：中央空调、扶梯、餐饮、二层有洗手间 租金扣点：百货仅有联营方式，扣点位23-28%，超市经销，代销和局部租赁 经营时间：早8:10-晚7:30 经营档次：中档偏高 经营状况：刚有起色(5年培养期) 受众群体：乳山市大众消费者综合百货振华商场 项目名称：乳山华联商场 项目介绍：2000年开业 ，商厦为2层，地下1层； 建筑面积：总建筑面积约为1.3万平方米 经营业态：-1f经营床上用品、儿童玩具、西裤、男女服饰、男女鞋；1f经营数码、手表、化妆品、鞋帽、眼镜、超市、药店2f经营女装、男装、儿童服饰、休闲服饰; 进驻品牌：米奇、乔丹、骆驼、361度、奥康、以纯、阿迪、李宁、香港天伦、雅鹿、鄂尔多斯、鳄鱼、恒源祥、宜而爽、杉杉牛仔、森域、雷诺、皮尔卡丹、虎都、袋鼠、保罗骑士、伊韵儿 综合配套：中央空调、扶梯、负一层及二四层有洗手间 租金扣点：仅为联营方式，扣点20-25% 超市经销，代销。 经营时间：早8:10-晚7:40 经营档次：中档偏低 经营状况：较好 受众群体：乳山市大众消费者，较认可。综合百货金帝商都 项目名称：乳山金帝商都 项目介绍：2004年11月开业 ，商厦为4层，地下1层； 营业面积：总营业面积约为1.4万平方米 经营业态：-1f家家悦超市；1f经营通讯、数码、文化手表、化妆品2f经营男女品牌服装、精品饰品；3f为高档羊毛衫、品牌裤装、精美内衣、运动系列、男女皮鞋;4f经营家居饰品、童装童鞋、特卖场 进驻品牌：皮尔卡丹、鳄鱼、艾登堡、老人头 综合配套：中央空调、扶梯、二四层有洗手间 租金扣点：扣点位20-25%；租金2f3.27-3.6元/，3f3.6-3.93元/ 经营时间：早8:10-晚7:30 经营档次：底档 经营状况：一般 受众群体：乳山市大众消费者专业店乳山苏宁电器 项目名称：乳山苏宁电器 项目介绍：2011年9月开业 ，商厦为3层； 营业面积：总营业面积约为1.5万平方米 经营业态：一层为手机、数码、电脑等3c时尚家电，二层为小家电、冰洗专区，三层为彩电、空调等传统家电，产品总数超过5.2万件。 进驻品牌：海信、海尔、美得等国内外常见品牌。 综合配套：中央空调、扶梯、二层有洗手间，该店还设置3c维修中心、vip服务中心、培训教室、以旧换新专区、顾客休息区等配套设施 租金扣点：家电属于经销商品，部门联营扣点，部分租赁。 经营时间：早8:10-晚7:30 经营档次：产品定位为中高端精品 经营状况：一般 受众群体：乳山市大众消费者潜在项目九九发国际商贸城 项目名称：九九发国际商贸城 经营目标：拟建成中国北方乃至半岛最著名的商品商贸中心！ 项目规划：总建筑面积70平方米，规划内容包括14栋商贸批发市场，4栋配套的功能楼，一套酒店配套；该项目共分三期进行开发，第一期为6栋商贸城；该项目供容纳客户2万多家。 规划面积：每栋商贸楼面积约4万，商铺的面积10-60；公寓的户型面积在40-80之间 经营商品：达20多种业态等特色商品区域 营销策略：1、利用功能分区保证3层的人流量；2、全国推广宣传，吸引众多外地商户和投资群体； 折扣策略：1、购买即返三年租金，返租比例为8.3%;2、入住商户4年免税 开业时间：2007年9月28日 经营状况：青岛名嘉集团 管理费用：物业管理费2.5元/商业街商铺租金商业街金铺租金路段方位店名租金（元/.天）青山路至黄山路北侧韩国饰品店2.19精品店5.4七月坊饰品店2.7非我莫属2.6南侧中国移动营业厅1.36金盛家电批发1.78肉食店1.27发廊1.78海魂精品鞋2.91x特步2.6金猴3.19东山路至东内环路北侧安通电器五金1.76玉琴针纺1.47南侧漂亮宝贝美容美发沙龙1.62隆兴商品店1.1从整体租金变化来看，青山路至黄山路之间的租金最贵，尤其是以富山路为轴的华联至金丰商厦地段，租金最高达到3.19元/底商商铺底商商铺银滩及海阳所镇商业状况 银滩附近的商业配套主要依靠海阳所镇的门面店及大庆超市。 海阳所镇繁华十字路口的租金状况1.2-1.5元/左右。 大庆超市：总营业面积约2500，1f为超市，2f经营副食和日常用品为主，档次很低。 银滩区的商业配套相当落后！商业市调总结 乳山区: 乳山区商业不是很发达，本地只有振华和利群这类的大型的百货公司，但其商业竞争相对激烈向金丰广场和大世界这类商业综合体经营都很差。 从整体租金变化来看，青山路至黄山路之间的租金最贵，尤其是以富山路为轴心的振华至金丰商厦地段，租金最高达到3.19元/。 从业态分布看，振华和金丰广场之间以经营服装为主，而接近利群的地段除去餐饮外其他业态混杂，业态尚未形成自身特色。 银滩区 银滩区商业相当落后，仅靠海阳所镇上的商铺和很小的大庆超市作为基本的生活商业配套，该地区的商业配比与住宅数量不相称，商业发展有待改善。 海阳所镇中心十字路口的商铺租金价格在1.2-1.5元/之间 乳山市酒店市调 乳山市酒店业概述：乳山市星级酒店主要分布在城市中心地带，位于乳山区，临近政府，集中了乳山市最高档的酒店，主要有东方大厦、乳山国际酒店构成，乳山区酒店远远多于银滩区，而且档次品质有一定的距离，足见银滩区发展刚刚起步酒店业还待加快完善； 乳山城市旅游发展虽刚刚起步，酒店房价价格高中低档均有。星级酒店标间价格：280-400元，套房价格：480-3800元，银滩区价格相对偏低。酒店配套不够完善，还有待整体提高，推动服务消费品质，以此符合城市发展步伐乳山市酒店项目汇总东方大厦 酒店名称：东方大厦； 项目地址：位于胜利东街中心地段北面， 档次：国家准四星 建筑形态：现代欧式风格 接待能力：148人 客房入住率：55%-60% 服务品质：高档气派，住宿者多为企业家、领导、外国宾客； 综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：旋转餐厅、豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、运动场所、舞厅。乳山国际大酒店 酒店名称：乳山国际大酒店； 项目地址：位于胜利东街中心地段南面， 档次：国家三星（正申请四星） 建筑形态：传统中国古典风格 接待能力：146人 服务品质：高档享受，住宿者多为企业家、领导、外国宾客； 客房入住率：60%-65% 综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：旋转餐厅、豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、运动场所、舞厅兴源大酒店 酒店名称：兴源大酒店； 项目地址：位于银滩旅游度假区中心地带。 档次：准三星（正准备重新修建） 建筑形态：现代中国风格 接待能力：150人 客房入住率：20%-30% 服务品质：中档享受，住宿者多为旅游宾客； 综合配套：1、会议、商务：贵宾会议厅、酒店会议厅、多功能大厅；2、餐饮：豪华餐厅、雅座间；3、休闲、娱乐：夜总会、棋牌室、舞厅 酒店总结 总体酒店接待能力有限，相对较弱。随着城市规模扩大，经济、旅游等方面的逐步发展，乳山市需要规划更多的酒店，尤其国家aaaa级银滩旅游区进一步开发则会需要更多的高档酒店作为旅游配套，乳山市的酒店行业发展会有较大的空间； 星级酒店数量偏少，档次不高。准3星级酒店酒店以上存有极为少数，准4星级的酒店更为屈指可数，4星级以上酒店为空白，这与乳山市规划发展趋势存在较大的差异，目前潜在规划中，市区内已有数个五星级酒店规划探讨中，高档次品质星级酒店的发展已成为趋势必然，以此提高城市旅游服务品质，完善旅游城市定位的品牌形象； 酒店形式单一，尚无产权式类别酒店。对于高品质的旅游度假胜地具有度假、投资、旅游等多重性质的度假区域，乳山市银滩区需要一定比例的复合式产权酒店，以增强综合服务配套，吸引高档次消费者入住。招商二部市调内容：家居市场市调家居卖场档次相对较低，数量偏少。银滩旅游区新建高档住宅小区较多，随着进一步的开发则会需要更多的家居卖场作为新入驻业主的装修需求，乳山的家居行业发展会有较大的空间；乳山家居卖场普遍档次较低，这与乳山包括银滩高档住宅区的现行情况和以后的发展趋势存在较大的差异，整个行业还有待整体提高，推动消费品质，以此符合城市发展步伐。贸易城建材市场 项目名称：贸易城建材市场 开发商：乳山金桥房地产开发有限公司 项目介绍：贸易城是一个大型的综合市场，其建材市场在贸易城的南半部分。 进驻品牌：除 全友生活馆、帝王洁具、田园家具广场、全海家具广场等一些规模较大的店面外，都是一些小型的私人店铺 综合配套：单层建筑 租金扣点：店铺已全部卖出，现由私人业主承租，租金在0.8-1.0元/平方，无其它费用 经营档次：中低档 经营状况：好 受众群体：乳山市大众消费者全海家具广场1店 项目名称：全海家具广场1店 项目位置：市里老汽车站红绿灯旁 项目介绍：私人老板，目前乳山两家店面。 营业面积：总营业面积约为8000平方米 进驻品牌：北京曲美、烟台吉斯、深圳兴利、广东联邦、香港金富丽、翡翠藤器、浙江喜临门、香丽榭松木、广州锐诚 综合配套：共4层、中央空调、扶梯、二四层有洗手间 经营模式：自主经营，卖场自主代理以上品牌 经营档次：中档 经营状况：一般受众群体：乳山市大众消费者全海家具广场2店 项目名称：全海家具广场2店 项目位置：贸易城内 项目介绍：私人老板，目前乳山两家店面。 营业面积：总营业面积约为2000平方米 进驻品牌：烟台吉斯、深圳兴利、广东联邦、香港金富丽 综合配套：共2层、楼梯 经营模式：自主经营，卖场自主代理以上品牌 经营档次：中档 经营状况：一般受众群体：乳山市大众消费者富通达家具广场 项目名称：富通达家具广场 项目位置：乳山市鸿祥商行（影院对面） 营业面积：总营业面积约为7000平方米 进驻品牌：联邦家居、全友家私、红苹果、顾家工艺、中至信家具、海明威、藤匠世家、梦丽莎等品牌 综合配套：位于鸿祥商行综合楼的二楼，一楼为家家悦超市 经营模式：自主经营，卖场自主代理以上品牌 经营档次：中档 经营状况：一般 受众群体：乳山市大众消费者金蚂蚁家具广场 项目名称：金蚂蚁家具广场 项目位置：深圳路（利群停车场对面） 营业面积：总营业面积约为2000平方米 进驻品牌：青岛一木、杏田家私、美伦家具、欧意丽都家具、雅宝家具 综合配套：位于华隆商厦3楼，其中一二楼为家家悦超市 经营模式：自主经营，卖场自主代理以上品牌 经营档次：中档 经营状况：一般 受众群体：乳山市大众消费者入驻品牌：已入驻乳山市场的家居品牌：全友生活馆、帝王洁具、田园家具广场、全海家具、北京曲美、烟台吉斯、深圳兴利、广东联邦、香港金富丽、翡翠藤器、浙江喜临门、香丽榭松木、广州锐诚、联邦家居、全友家私、红苹果、顾家工艺、中至信家具、海明威、藤匠世家、梦丽莎、青岛一木、杏田家私、美伦家具、欧意丽都家具、雅宝家具、台湾先驱家私、梦迪嘉沙发、鸿运达家具、美伦家具、振伦家具、尚书房、天达多比樟木、丽特藤业、太师红木、花季少年、步圆美墅馆、伊莎莱布艺、欧派橱柜、我乐橱柜、佳易居橱柜、海尔橱柜、韩丽橱柜、韩国大信整体厨房、瀚皇木门、美心木门、科宝博洛尼、名言木门、风格新大宏布艺、tata木门、德国帝森橱柜、双羽木门、霍尔茨木门、明威橱柜、好运来布艺、蓝天家具等。招商三部市调内容：项目名称：乳山市商业街、富山街、人民广场业态分析：此商业街主要门店涵盖报喜鸟、希努尔、乔丹、李宁、潮流前线、森马等品牌专卖店及众多中低档男女装、休闲服饰、箱包皮具及化妆品店。租金水平：以商业街面积为20的商铺为例，租金为5万/年。富山街：以商业面积为75的商铺（女装店）为例，租金为6万/年，无物业费，水电费自理。以商业面积为35的商铺（韩国食品店）为例，租金为3万/年，无物业费，水电费自理。人民广场：以商业面积为24的商铺（房屋中介）为例，租金为1万/年，无物业费，水电费自理。乳山市商业街、富山街及人民广场是以振华商厦为中心，辐射外围至2公里左右的最为繁华的商业街，位于乳山市商业中心地带，客流量大且街道与街道之间彼此相连，交通便利。但品牌专卖店少，主要以中低档及当地品牌居多，较被当地人所接受。项目名称:利群周边商业街业态分析：此商业街主要涵盖小餐饮、食品、服装、饰品、箱包皮具等众多当地品牌，基本无品牌专卖店。较振华商厦周围商圈而言此商业街客流量也有所减少，整体氛围稍差。租金水平：以商业面积为65的商铺（韩国食品店）为例，租金为2.2万/年，水电费自理。项目名称: 振华商厦业态分析：-1f：普通皮具、男女装（特卖）、床品（特卖）、鞋区，涵盖品牌主要有：北京布鞋、圣地罗兰、珂卡芙、红蜻蜓、水星家纺等。1f：手表、化妆品、休闲运动、品牌鞋柜、数码家电广场、超市，主要有：东方手表、保时捷表、格诺表、欧莱雅、欧诗漫、丸美、高姿、自然堂、梦特娇、康奈、孚德、金利来、皮尔卡丹、金猴、鸿星尔克、安踏等。2f：精品男女装、休闲装、童装、家纺，主要有：秋水伊人、舒朗、珠妮、比茵、芭蒂娜、艾莲达、真维斯、美特斯邦威、埃古、九鹿王、金利来、爱登堡、卡蒂乐鳄鱼、卡丹路、九牧王、千惠家纺、富安娜家纺等。此百货商场为乳山当地最早的百货商场华联商厦的后身，华联商厦当初因经营管理不善等问题而退出乳山市场，后被振华租用。地理位置位于商业中心地带，客流量较大，以自身为核心带动周边商业圈。商场因整体以中低档及本地品牌为主，附带少量中高档品牌且在当地年代较长，影响力较大，让当地消费者形成固定消费观念，较为大众所接受，所以在当地较为成功。项目名称: 金帝商都业态分析：1f临街：金地金店、福鑫金行、361度、达芙妮。1f：化妆品、数码广场、皮具、鞋区，主要有：美宝莲、柏莱雅、欧诗漫、欢腾、卡蒂奥尼、袋鼠、康奈等。2f：女装，主要有：贵夫人皮草、欧兰、欧迪歌、a、芳菲儿、费依、千禧缘等。3f：男装、羊绒，主要有：恒源祥、皮尔卡丹、帕兰朵、宝马男装、鳄鱼、与狼共舞、龙达飞、相思鸟、老人头、花花公子等。4f：童装、床品：水星家纺、泰丰家纺等本地家纺及童装。金帝商都位于振华商厦斜对面，整体品牌档次与振华商厦相差不多，与振华商厦竞争激烈。但由于经营时间没有振华长，客流量不大，整体氛围没有振华好。项目名称:利群购物广场业态分析：-1f：超市。1f：黄金珠宝、手表、化妆品、鞋、皮具，主要有依波、雷诺、天王、梅花、天骏、柏莱雅、高夫、自然堂、悠莱、za、欧莱雅、郑明明、美宝莲、周大生、中国黄金、利群黄金、康奈、天美意、她他、卡蒂乐鳄鱼、欢腾、梦特娇、达芙妮、红谷、金利来、老人头、百丽、百思图、森达、孚德、木林森等。2f：精品女装、童装；有玖姿、哥弟、敦奴、声雨竹、only、moda、伊布都、美之藤、娜尔思、贝拉维拉、米奇、红贝缇、红袖、纤、balabala、嗒嘀嗒等。3f：精品男装、休闲运动、羊绒；有杰克琼斯、罗蒙、梦特娇、九牧王、诺奇、皮尔卡丹、老人头、金利来、乔丹、361度、特步、阿迪、李宁、耐克、kappa、匡威、班尼路、骆驼（户外）、真维斯、森马、意丹奴等。从业态规划、品牌档次来说，利群购物购物广场是乳山市最好的百货商场，有很多具有代表性的品牌。但根据目前当地人群消费习惯及消费水平分析，一般中高档品牌不完全被当地人所接受，消费者比较容易接受中低档品牌百货，另外由于在地理位置上相对振华商厦而言稍微偏于商业中心地带，故对于目前市场来说，利群购物广场还处于“放水养鱼”的情况下。 招商四部市调内容：一：商圈分析主要商圈为：利群商厦商圈金帝商都商圈振华百货商圈（人民广场）1.金丰家电商场商业街项目名称：金丰家电商场商业街项目地址：金丰家电商场商业街业态分析：本商业街为东西走向，总长度约为2公里，本路段主要商厦有利群商厦、金帝商都、振华商厦，商业气氛浓厚，人流密集，为乳山市最繁华的路段。租金水平：以商业街面积为20的商铺为例，租金为5万/年。2.利群商厦项目名称：利群商厦项目介绍：2005年4月开业，商厦为3层，地下1层。营业面积：总营业面积为2.2万平米。经营业态：-1f:经营烟酒茶叶、食品百货、海鲜、水果蔬菜、日用品、美味快餐;1f :经营化妆品、黄金珠宝、玉器、钟表眼镜、工艺品、文化用品、家电、通讯数码;2f:经营运动休闲、牛仔裤、精品皮鞋、箱包皮具、女式休闲服饰、女鞋;3f:男女服装、床上用品、童装童鞋、玩具。进驻品牌：花花公子、皮尔卡丹、宝姿、老人头、九牧王、耐克、阿迪达斯、英派斯、派克、皇冠。经营档次：高档租金扣点：全部为联营方式经营状况：较好3.乳山金帝商都项目名称：利群商厦项目介绍：2004年11月开业，商厦为4层，地下1层。经营业态：-1f：家家悦超市1f:经营通讯数码、文化手表、化妆品、。2f:经营男女品牌服装、精品饰品;3f:经营高档羊毛衫、品牌裤装、精品内衣、运动系列、男女皮鞋;4f:经营家居饰品、童装童鞋、特卖场。进驻品牌:皮尔卡丹、鳄鱼、艾登堡、老人头。经营档次：中档经营状况：一般4.富山街项目名称：富山街以商业面积为75的商铺（女装店）为例，租金为6万/年，无物业费，水电费自理。以商业面积为35的商铺（韩国食品店）为例，租金为3万/年，无物业费，水电费自理。 5.人民广场项目名称：人民广场租金水平：人民广场以商业面积为24的商铺（房屋中介）为例，租金为1万/年，无物业费，水电费自理。 6.利群周边项目名称：利群周边租金水平：以商业面积为65的商铺（韩国食品店）为例，租金为2.2万/年。电玩青山路电玩城：营业面积为500，客流稀少，内置4台街机，其余机器为非法用途使用。二、餐饮娱乐业态合理化建议1、餐饮业态的划分：全国连锁性企业占60%，(其中西餐占10%,川菜占10%,鲁菜占30%,东北风味占10%，粤菜占10%，特色餐饮占30%)本地特色餐饮占20%自助餐和快餐占15%冷饮业占5%2、主要客群：35-55岁左右。3、娱乐业态的规划1.乳山ktv，影院，电玩城，台球厅处于空白状态，就只有一家电玩接近500平，其中设备90%为非法用途使用，台球厅 影院 ktv属于空白 我项目建议引进档次中挡的成熟品牌连锁弥补市场的空白4、结论：l 乳山的主要餐饮集中在商业街及其周