洛南项目可行性研究报告.ppt

1,洛南项目可行性研究报告 SHANXI LUONAN KEXINGXINGBAOGAO,2,第一部分 项目总论 项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论,总目录,3,第二部分 项目背景 项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.3项目发起人及发起缘由 项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块出勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.4项目投资的必要性,4,第三部分 市场研究 市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 市场推广 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测,5,第四部分 项目研究 地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边分析 项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要经济技术指标,6,第五部分 投资估算 房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 土地费用 前期工程费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 公共配套设施建设费用 管理费用 销售费用 财务费用 各种税金支出 其他成本支出估算,7,第六部分 资源供给 资金筹措与使用计划 建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 施工力量组织计划 项目施工期间的动力、水电等供应 项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应,8,第七部分 财务评价 获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 静态获利分析 4.1投资收益率（R） 4.2投资回收期（PT） 动态获利分析 5.1财务净现值（FNPV） 5.2财务净现值率（FNPVR）,9,第八部分 风险评价 盈亏平衡分析 敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二 第九部分 综合评价 经济评价（定性） 社会评价（定性） 环境评价 存在问题与建议 总体结论及建议,10,第一部分 项目总论 项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论,11,项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况,12,第一章 项目概况 1、项目位置 本项目位于河南省获嘉县城新城中心地带，汇丰路与振兴路、友谊大道与北干道之间，西侧为新县委县政府、政府广场及获兴公园，北侧为新一中，南侧为检察院。 2、项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上大部分覆盖植被，属耕地或果林用地，拆迁量较小，平整难度不大；地块东侧振兴路已硬化；地块内东西横穿河流，可利用。 3、项目简介 “新城华府”总占地约152亩，总规划建筑面积22.2505万平方米，其中多层110954平方米，小高层26878平方米，商业用房63000平方米，会所2058平方米，自行车库11000平方米，地下车库8615平方米，建筑密度为39.8%，容积率为1.85，绿地率41.3%。,13,第二部分 项目背景 项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.3项目发起人及发起缘由 项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块出勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.4项目投资的必要性,14,洛南现状 洛南县地处秦岭东段南麓，秦豫交界处，陕西省东南部，距省会西安158公里。东与河南卢氏、灵宝毗连；南与丹凤、商州交界；西与华县、蓝田接壤；北与华阴、潼关为邻。全县辖25个乡镇，383个村，总人口46.1万，其中城区人口12.5万。其中，农业人口34万，总面积2791平方公里。是一个“八山半水分半田”的土石山区. 洛南矿产资源种类较多，极为丰富，已探明和正在利用的矿产资源有金、银、铅、钼、煤、钾长石、水泥灰石、粘土、水晶38种，其中钾长石储量8700吨，居亚洲第一，世界第二；黄金产量位居全省第三；钼储量23.5万吨，潜在价值高达243.24亿元；铁储量1270万吨。 今日的洛南，交通便利，是陇海、西（安）南（京）线和连霍、西合高速交通大动脉的连接点，经过洛南的商（州）榆（林）高速开建在即. 2008年，全县实现生产总值31.64亿元，财政总收入首次突破3亿元，实现2.02亿元，其中地方财政收入9542万元。全县农村经济总收入15.9亿元，粮食总产15.8万吨，城镇居民人均可支配收入9005元，农民人均收入1844元。 洛南房地产目前处于初期发展阶段,有巨大潜力.,15,洛南发展 2009年，洛南县以 “人居主旨、生态主体、经贸主业、旅游主导、休闲主题、文化主脉”六主为线的思路，围绕“腾改老城、完善功能、东延西扩、框架、南融北展、打造亮点”的目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理，大手笔、大气魄强力推进城镇化建设进程，促进了城镇建设实现跨越式发展。到目前完成城市基础设施建设投资11099万元；完成了城镇和新农村建设投资11893.98万元，完成住宅与房地产投资15750万元。该县围绕实施洛南县城市总体规划，2009年完成了35个重点建设项目的规划审查，完成了48个建设项目的策划和规划审查。编制了县城绿化系统规划、县城北城区控制性详细规划、六镇十村规划、东城河路开发规划、西城堤路工程规划、黄龙路门户工程等15项专业规划，完成污水处理厂项目申报和垃圾处理场前期选址，城乡规划投资235万元。使城市和城镇总体规划得到有效实施。全年完成了十大城市基础设施建设项目，完成投资11099万元。 东城大道三期工程：全长1445米，红线宽度20米，其中车行道9米，人行道两侧各5.5米。分三期建设。目前一、二期工程已完成，三期工程为东西延伸扩建工程。主要建设内容包括：23户群众的拆迁、排水、道路、人行道和绿化亮化工程，总投资1300万元。该项工程于2009年6月上旬开工，目前已完成拆迁安置，修建路基800米，排水300米，计划年底前完工。西城区河滨路硬化工程：东西全长4.8公里，工程主要建设内容为：河堤砌筑、道路平整硬化、排水、照明、景观绿化等。路面工程分为河滨北路和河滨南路，南岸长2552米，宽20米，北岸长2275米，宽30米，基础工程全面已经完成，目前已铺设排水管网、支管道3450米，安装青石护栏3200米，浇筑水泥路面21000平方米，计划全部建成。老城区道路改造包括仓颉大道北段、健康路、清川路、禹门巷路、广场路、文化巷六条老城区道路改造。工程总投资860万元，目前已全部建成竣工并交付使用。房地产开发和廉租房建设情况正在实施阶段：建设中的西苑大厦：建设面积23000平方米，工程总投资4000万元，前期设计、土地平整，附属设施建设全部到位正在招标。东苑大厦：建设面积15000平方米，工程总投资3200万元，目前已建成二幢六层主体工程。头雁小区：建设面积14000平方米，工程总投资3000万元，廉租房项目基本竣工，欣宝小区基本建成，天曼小区基础工程正在施工。鑫元新城：建设面积16000平方米，工程总投资3400万元，已建成四幢二层主体。,16,第三部分 市场研究 市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 市场推广 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测,17,18,通过对消费情况的调查分析，掌握最新的消费动态，以及消费者对消费市场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别是商业规划提供实践依据。 调研含盖各个消费层面。调查的方式从项目的四面八方展开并重点调查中心商业区。和目标客户共发放问卷做了调查。,19,项目消费市场调研情况汇总表,4.09%,22.45 %,8.17%,38.78 %,18.37%,8.17%,20,0%,20.84%,22.92%,37.50%,12.50%,21,8.17%,14.29%,53.07%,24.49%,22,52.17%,19.57%,2.18%,17.40,23,52.17%,19.57%,2.18%,17.40,24,6.25%,41.67%,0%,18.75%,6.25%,27.09%,0%,25,16%,50%,2%,32%,26,27,28,20.41%,20.41%,46.94%,12.25%,29,18.34%,0%,18.34%,15%,5%,15%,1.67%,26.67%,30,9.53%,23.81%,11.43%,0%,2.86%,10.48%,24.77%,3.81%,12.38%,0.96%,0%,31,6.78%,15.26%,1.70%,42.38%,10.17%,18.65%,5.09%,32,33,34,3.51%,22.81%,8.78%,14.01%,50.88%,35,3.51%,22.81%,8.78%,14.01%,50.88%,36,2.13%,97.88%,37,10.42%,60.42%,29.17%,38,43.75%,54.17%,2.09%,39,4.17%,72.92%,2.09%,20.84%,40,41,42,43,44,总结 1.建议最多的是综合治理商业环境,必须解决商业区道路拥挤,人车矛盾,秩序混乱等问题,并具体提出了拓宽道路建停车场,过街天桥,地下通道等问题。 2.部分消费者建议多增加休闲,餐饮,健身,娱乐场所。 3.其他建议包括面向工薪阶层,多些大众化商品,营造文化氛围,提高服务质量,增加服务性行业,多建超市,增加高科技产品,取缔个体商贩,举办促销活动,提高产品质量等。 4.由于调查时间在双休日时间多一些,顾客从来源上看,核心商圈的顾客比平时少一些,从顾客购买习惯,购买意向,购买动机等各项所占比例与平日也有所不同。 5.从调研综合情况分析，市区消费在逐步走向成熟，广大消费者需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向外地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招回就必须彻底改变目前商业的现状，从这个意义上讲，项目的开发有着重要的战略意义。,45,2、商业投资调研,46,目标客户对商铺需求调研,47,48,49,50,51,52,53,54,55,3、住宅调研,56,57,（一）住房现状,58,（二）住房要求,59,60,61,62,63,64,65,人,66,67,68,69,消费群体特征1,70,消费群体特征2,71,一论点 1据调查可知，2007年渭南住宅潜在需求总量可观，并在未来五年内尚有一定幅度的增长，与前几年相比，购房者更加趋于理性，以投资为目的高档住宅需求减少，潜在购房者对住宅各相关要求已具备更多的认识，其要求也逾加具体。 2总的看来，面积为90-120平方米二室二厅、三室二厅的小区式多层、小高层住宅为市场需求主流，而相应价格承受能力多在2100-2300元/平方米，总价20万元25万元左右。2300元/平方米以上，总价30万元左右住宅的潜在消费者也有一定的数量。 3消费者对住宅主要相关要素要求的强度由大到小依次为：配套、价格、品质、环境、物管、地段。可见，价格、配套、环境才是决定他们是否购房的首要要素。 居民居住考虑的是：购物、运动、菜篮子供暖、物业管理、完善的安防。 教育社区支持率极高，前景乐观。 4在装修上，消费者还是选择自主装修，精装修带家具可以炒作，但不实用。 电视、户外仍旧是主流媒体，但是销售中心不容忽视。 5高新区缺少城市综合体项目,商业和商务氛围不浓.,72,第四部分 项目研究 1、地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边分析 2、项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3、项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要经济技术指标,73,1、地块特征分析 1.1项目周边区位分析 1.2项目交通与人流分析,74,75,项目交通与人流分析 上午10时30分至11时30分的人流量：大桥街为4590人，车流辆为1077辆。二道街为3558人，车流辆为1074辆。 11时30分至12时30分的人流量大桥街为3124人，车流辆为1053辆。二道街为3243人，车流辆为1037辆下午3时30分至4时30分的人流量大桥街为4980人，车流辆为1021辆。二道街为4062人，车流辆为1025辆 双休日（周日）上午10时30分至11时30分的人流量大桥街为5890人，车流辆为1135辆。二道街为4620人，车流辆为1145辆。下午3时30分至4时30分的人流量大桥街为5470人，车流辆为1141辆。二道街为5026人，车流辆为1127辆。人流最大的是在周六下午的5时左右和周日上午的11时左右。核心商业区平均日客流辆有6万人以上，平时和双休日的客流差别明显，整体流量基本呈规律性运转。,76,2、项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析,77,78,3、项目定位方案 3.1项目产品方案与功能建筑规模和主要经济技术指标 （含效果图）,79,柳林花园占地413亩。,80,以教育城和行政中心为引力，以民俗村和文化中心和大型酒店为依托，以柳林花园住宅区为生活中心保障，以高速配套区和物流中心为发展，形成整个生命力很强的综合城市新区，使洛南整体经济上升一个平台，深受广大人民欢迎。同时具有很大的开发潜力。 一、柳林花园整体项目开发体量 1开发413亩地.总面积55万平米，容积率2 2总投资81441.23万元. 3总销售收入:105293万元 4纯利润23852.2万元. 5开发周期3年. 6启动资金24432万元(含土地与配套) 7绿化率:45% 8产品以中低密度住宅混合,小高层（板式）30%, 多层花园洋房（板式）70%结合,配套建设商业中心与商业步行街. 9投资回报率:29.28%,81,82,二、物流中心项目开发体量 1开发42亩地.占地28000平米,总面积7万平米，容积率2.5 2总投资10500万元. 3年纯利润1260万元.40年运营收益50400万元 4前期运作周期5年. 5其中仓储占60%,49000平米,技术贸易交流中心20%14000平米.停车场与物流平台20%14000平米.配套建设服务管理中心.,83,84,三政法小区(规划中) 1开发60亩地.占地40000平米,总面积10万平米，容积率2.5 2总投资12000万元. 3开发周期2年. 此项目为政府回购,85,86,四/行政中心项目开发体量 1开发120亩地.占地80000平米,总面积21.6万平米，容积率2.7 2总投资38880万元. 3建设周期3年. 此项目为政府回购,87,88,五开发步骤 以上整体项目总投资14.2821亿元,总体开发周期5年.先行开发建设柳林花园住宅区和行政中心,中期开发政法小区,远期开发物流与配套区.按生活行政休闲教育与物流的次序进行科学开发.符合整体运营标准.此综合城市新区的开发建设势必使洛南城市面貌得到很大改善.为洛南经济发展作出巨大贡献,企业效益也会得到很大提升.,89,物流中心项目开发体量 1开发42亩地.占地28000平米,总面积7万平米，容积率2.5 2总投资10500万元. 3年纯利润1260万元.40年运营收益50400万元 4前期运作周期5年. 5其中仓储占60%,49000平米,技术贸易交流中心20%14000平米.停车场与物流平台20%14000平米.配套建设服务管理中心. 六政法小区(规划中) 1开发60亩地.占地40000平米,总面积10万平米，容积率2.5 2总投资12000万元. 3开发周期2年. 此项目为政府回购 七行政中心项目开发体量 1开发120亩地.占地80000平米,总面积21.6万平米，容积率2.7 2总投资38880万元. 3建设周期3年. 此项目为政府回购 五开发步骤 以上整体项目总投资14.2821亿元,总体开发周期5年.先行开发建设柳林花园住宅区和行政中心,中期开发政法小区,远期开发物流与配套区.按生活行政休闲教育与物流的次序进行科学开发.符合整体运营标准.此综合城市新区的开发建设势必使洛南城市面貌得到很大改善.为洛南经济发展作出巨大贡献,企业效益也会得到很大提升.,90,第五部分 投资估算 房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 土地费用 前期工程费用 建筑安装工程费用 基础设施建设费用 公共配套设施建设费用 管理费用 销售费用 财务费用 各种税金支出 其他成本支出估算,91,柳林花园占地413亩，从地形图看分为三个地块，取东侧地块为宜。短期市场需求 为50180亩。分为3期开发，每期开发60亩。本计算按180亩实际 操作进行对比计算。,92,一测算目的,研究如何在投资、利润、风险间寻求平衡，能使项目开发最终收益最大化。,说明： 本部分主要是对项目进行的前期投资分析研究，本部分秉着谨慎与负责的态度，对现有的基础资料进行了调查、估算、分析和预测，其中主要研究了建筑形式、建筑容积率与项目开发收益之间的关系。（参照商洛项目组调研资料） 本次投资测算是在项目没有确定规划设计前做的一个总体开发模拟，通过对项目开发中影响最终收益的变量趋势模拟来找出符合本项目的开发方式，即通过趋势分析框定对项目开发有利的容积率控制范围、建筑比例及在既定的条件所选用更具市场竞争力的建筑形式。 本次测算以趋势分析为主，采用的数据主要来自相关规范、规定和市场调研数据。本次计算引用数据比较保守，在最大可能上将市场风险涵盖在内。,93,二产品与容积率的关系,94,三投资测算(概算建筑成本与销售价格),为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益期等复杂变量与项目的建筑容积率指标建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先做出如下设定： 1）市场价格、建筑成本、项目收益期等复杂变量与建筑容积率的变化维持线性关系。基于对本地房地产市场的认识及市场调研所掌握的数据，我们建立了本地房地产市场拟定价格与建筑形式关系模型，以此初步确定价格随建筑形式的变化关系。（附加建筑形式对应的建安成本）,注：设定的建筑形式：普通砖混多层、带电梯砖混多层、多层+小高层混合、小高层 1因高层建筑成本偏高，而本地市场价格支撑有限，所以本次研究不做高层建筑的研究. 2销售价格按2009年当地平均价格测算,95,2）项目销售速率确定 为能有效的评估、预测项目的整个收益周期，通常需设定一个恒定的销售速率Vs， 针对目前市场楼盘销售状况及项目自身销售特点，我们将其设定为： Vs = 40000平方米/第一年 3）多层+小高层建筑的混合比例 为了能较简练的表现多层+小高层混合比例的变化区间内,比值与市场价格、建筑成本、项目收益的关系，我们采用通过确定混合比例的方法，来简化这一过程中的诸多影响因素对关系曲线的干扰。 由于我们对目前项目的资金运作状况了解甚少，所以在成本计算中按经验取值100万作为资金成本进行估算。 4）各建筑形式对应的地块经济技术指标模拟 综合经济技术指标模拟 （按413亩进行前期测算）根据当地市场购买力有2个建议：1、开发多层为主。2、按当地市场需求分期开发。 下表数字即使最低面积已超出市场潜力。,96,通过以上分析，我们基本否定了普通砖混电梯多层小高层与高层四种建筑形式，就现阶段本地态势，结合我们企业初期开发项目，经验不足的特点，我们初步得出以下两个基本结论： 结论一：混合超前型小高层（板式）20%, 多层花园洋房（板式）80%结合 项目具有较好的经济回报； 启动资金多； 在保证项目收益的情况下，拉大了项目整体规模，项目开发周期延长。 市场对小高层的形态接受,但是对价格有抗性.区域瓶径价格很难突破,来于本地整体的消费水平和经济结构. 结论二：混合稳健型小高层10%, 多层花园洋房90%结合 项目投资收益率高； 项目的利润相对较高； 对项目地块使用率经济。 规避价格瓶径 结论三：本项目不适宜建高层,四【研究结论】,哪种模式更适合本地块的开发方向呢?,97,6项目开发以多层+小高层混合为主. 7、考虑到建筑密度及项目收益，支持稳健超前型； 8、开发初期可以适当降低建筑密度，提高绿化率，做好小型景观区域； 9、开发顺序：多层多层+小高层。争取小高层投放时突破价格瓶径. 结合当地市场，为了进行差异化定位，建议如下：,五重要结论建议：,1根据市场的发展和地产消费流量,本项目以采取小高层和多层混合为风险较小. 2如当地进入快速发展阶段,则小高层社区利润最大. 3开发公司根据本公司开发发展战略和当地住宅消费流量,经济结构变化综合掌握. 4策划公司根据市场没有激活,且住宅供应过多的前提,常规建议采用多层和小高层混合布局,适当增加结构变化权重的策略执行开发. 5重研发,轻推广的角度进行落地操盘.,98,六建议经济技术指标 建议,99,一投资一级流量估算表1 备注:二级财务投入需要另行计算,100,投资一级流量估算表2,1费用节点:土地成本30万以内间较为合理,不能突破35万/亩.产出面积以2530万间为合适.销售价格多层要突破1800元/平米小高突破2500元/平米.三个节点能控制好，则此项目可行.,101,最终解答; 1开发180亩地.27万以内为宜. 2总投资40771.23万元. 3纯利润11976.2万元. 4运作周期36个月.,102,第六部分 资源供给 资金筹措与使用计划 建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 施工力量组织计划 项目施工期间的动力、水电等供应 项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应,103,第七部分 财务评价 获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 静态获利分析 4.1投资收益率（R） 4.2投资回收期（PT） 动态获利分析 5.1财务净现值（FNPV） 5.2财务净现值率（FNPVR）,104,第八部分 风险评价 盈亏平衡分析 敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二 第九部分 综合评价 经济评价（定性） 社会评价（定性） 环境评价 存在问题与建议 总体结论及建议,105,一、前 言,106,107,结 论： 嘉岭桥项目位于上述“四大区”的结合部，控制中央生活区（CLD）的 前端消费，将对传统商区形成有力竞争。 项目位于中央旅游区的东部，与延安“红色旅游体系”的庞大顾客群有利共享 ，借力旅游推动项目的发展。 与传统中央商务区（CBD）的东关街相连，通过各种经营业态的科学组合， 达成中央商务区重心东移。以上三点从大区战略位置上阐述项目的运营前景。,108,延安的商贸是以传统的延百集团和丽融商厦为制高点，辅以80、90年代初建设的一些第一，第二代专业市场和近年来道路改造建设的一些临街门面店为主的基本商业网络。主商业区按大桥街，二道街，三马路，东关街，中心街五条街呈小“申”字形分布。虽然业态较为齐全，但缺陷很多。主要体现在： 1、商业整体规划零散。 2、商业物业服务配套（硬件）相对落后。（购物不舒适） 3、经营规模小（最大的单项“延百”的经营面积也没有超过15000平方米） 4、商业管理落后。（导致有些位置好的商场面临关门，商户要求撤柜） 5、商业整体服务意识差。（专业培训不足，无形降低商场信誉） 6、整体商业动感气氛不足，不能给人一种商业的兴奋感。消费者购物后对商 业的印象不好。导致购物过程总体质量较低。 7、 因为商业规划的原因，城市形象和档次没有得到更有效提升。,109,丽融商厦商业的分区布局为： 一层 珠宝首饰，头饰，烟酒茶叶，皮具，化妆品，工艺品，小家 电，钟表。 二层 内衣区，女装，美容，鞋袜，休闲装，女裤。 三层 男装（男裤），童装，儿童城，床品，女装，羊毛衫，衬 衫，窗帘， 按摩椅，休闲。 四层 家和中型超市 商户入驻的经营保证金为10000元起，租赁为1层220元/平 米/月，2层为180元/平米/月，3层为150元/平米/月。一次经 营权出售的分区均价为18000元/平米/月。开发商重视物业管 理而商业管理也初见雏形。招商通路宽，政策灵活，管理正 规，尤其在提高商户质量上很下功夫。大胆进行商户的更 新，所以是延安目前运营最好的商场。,110,综上所述，新兴物业硬件较好的商场前期招商好，后期经营和推广如果没有跟上，在消费者心目中只有知名度而没有认知度和美誉度。整个项目将陷入被动境地，进入可怕的商业恶性循环，二次启动难度十分巨大。开发商将要投入巨大启动资金，应引起我们的重视。 二、大型超市（银海、家和） 延安的几家中超，均为本土发展，没有形成大型综合超市（GMS）的购物模式，商品配置表搭配不合理，货品陈列凌乱，POP制作粗糙。视觉形象不统一，促销标志没有档次，员工工装与超市标志主色没有任何配套，服务意识较差，精神状态不佳。个别超市最大的败笔是童装的区域的布局和商品结构存在问题，人流少。调味品区通风极差，各种杂味混杂一起排不出去。,111,超市内的牙膏，洗衣粉的陈列数量过大，给精明的消费者留下超市经营品种不多以数量取代品种的感觉，特别是服装，皮鞋区经营面积不小却卖不出钱。超市管理不规范员工纪律差。所以延安的超市运营情况并不理想。这对我们引进大型综合超市十分有利。也是人人乐，家世界，爱家，新一佳等品牌超市入驻延安的因素之一，这些超市的开发部都来延安考察过，他们目前还没有找到合适的物业。但延安的地产开发商有为他们量身打造物业的打算，或已经实施。,112,三、专业市场（荣利 轻工，王家坪建材） 荣利轻工位于三马路，交通状况拥挤，娱乐配套较差，但业态分布较规 则。经营商品高，中，低档齐全，主要以中低档大众化为主，批零兼营。商户实力参差不齐，主要分为三个商管区。 1区 1F五金电料，灯具油漆，2F为网吧，燃气大全。 2区 1F山货劳保，2F为针织布艺，床上用品，3F为圣第家具中心。 3区 1F烟酒副食，小百货，2F百货灯具工艺。,其为典型大棚式“第二代”综合市场。商户经营保证金为2000元/户。主要以租赁方式出租。16平米为一个单位，市场前部摊位为1300元/月。一层中部和二层为1100元/月。市场后部及三层为800元/月。最低为一次性付租一年。有部分位置不好的摊位一次性买断。工商国地税10000/年/户。,113,王家坪建材市场交通顺畅（1路公交）物流储运方便。分区较为规则。主要经营建材家装等。但商品档次一般，商户服务意识较差，主要针对大众顾客提供批发零售服务。商户经营信心不足，经营意识较差，市场商业管理落后。发展前景堪犹。 四、专业商城 （奥特，亚圣服装城，延安电脑城） 奥特购物广场为“第二代”购物广场，主要经营服装鞋帽。经营面积11050平米。交通拥挤，经营环境一般，但服装分布较规则，商品档次为中低档大众化，主要货源是西安康复路，以零售为主，主要客户是郊县收入较低消费群。合同期限一次不低于一年，每间商铺20平米为一个单位，租金单价60000元/年，一次性付清。商业管理较差，但消费群稳定，所以经营状况良好。,114,亚圣服装城，位于二道街，主要经营服装鞋帽。交通拥挤，经营环境差。商场内服装分布较规则，商品档次为中低档大众化，主要货源是西安康复路，零售为主，主要客户是收入较低消费群。合同期限一次不低于一年，每间商铺20平米为一个单位，租金单价65000元/年，一次性付清。经营状况良好，消费群稳定。和奥特商场有相似之处。 五、全市近五千家零售商铺及便利店 （1）延百大桥街附近的门面大多都在25平米为一个单位，人流量较大，租金单价2800/平米/月，一次性交全年租金。经营档次一般，但经营环境较好，商户心态稳定。,115,（2）荣利批发市场附近的临街门面大多在20平米左右，人流量不如大桥 街。其租金单价1300元/平米/月，一次性交全年租金。经营档次一 般，经 营保证金2000元/户。工商国地税10000元/年左右。荣利到 竹园的门面， 84平米的大铺合同期为一年，租金单价16万元/年，一 次性付款。主要经 营高档男装。烟酒类店铺的面积都在25平米左右， 租金单价55000元/年， 一次性付款。针织品店铺的面积都在40平米左 右，租金单价66000元/年，一次性付款。五金类店铺的面积最大的92平米左右，租金单价13/ 年， 一次性付款。其中价格与具体的延伸位置有一定的关系。 （3）从项目到延河大桥的东关街临街商铺按18平米为一个单位，3600元/ 月，基本上签定一年合同，租金半年一交。 ( 4 ) 二道街服装商铺21平米为一个单位，68000元/年，一次交清，没有押 金。平均270元/平米/月。为租金较高商铺区。,116,物业环境一般,经营面临升级,经营者集中在,117,街铺与商场的对比,118,延安商业地产发展表,119,四、消费调研,120,通过对延安消费情况的调查分析，掌握最新的消费动态，以及消费者对延安消费市场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别是商业规划提供实践依据。 此次调研参加人员层次分明有党政机关干部，军人警察，教师职工，私营商户，打工一族，中小学生，各类企业各层次的员工及管理人员等。含盖各个消费层面。调查的方式从市区的四面八方展开并重点调查中心商业区。共发放问卷800份，参加调查人员11人，时间为13天，收回问卷797份，补充三份。,121,项目市调问卷 调研人员先介绍项目概况 1、您的家庭住址到嘉陵桥项目的距离 2km 2-5km 6-10km 城区 郊县 外省市 2、您的年龄 18岁以下 19-23岁 24-30岁 3140岁 4155岁 56岁以上 3、您的家庭人均收入 300元以下 300600元 6011000元 10011500元 15012000元 20013000元 3000元以上 4、您到商业区的目的 购物 随便看 路过 其他 5、您通常喜欢在哪类店铺购物 百货商场 超市 专业店 批发市场 品牌专卖店 无所谓 门面 6、您认为目前延安市各商业公司商品价格合理度 比较合理，符合愿望 价格偏高，但可承受 价格太高太奢华 不在乎 价格,122,7、在下列商业服务业态中，您认为哪些比较有发展前途 中式饭馆 西式饭馆 西式快餐 中式快餐小吃 大排档 酒吧酒廊 美食城 冷饮餐饮，茶室茶秀 宾馆 量贩KTV 娱乐城 桑拿浴城 夜总会 俱乐部 影剧院 保龄球 健身房 美容美体 大型网吧 游戏对战 （21）集邮古玩市场 （22）消费者自填（ ） 8、如果您是延安人，您经常上街购物吗？ 经常来 每月2次以上 每月1次左右 不常来 9、 您外出购物乘用的交通工具 大公共汽车 中巴 私家车 自行车，小三轮 摩托车 步行 其他方式 综合乘坐 10、您到某一商业业态购物是因为（可选多项） 距离近 价格低 商品质量好 购物环境好 服务好，信誉可靠 商品齐全便于选择 交通便捷 停车方便 个人习惯 配（10）套服务业态全 其他自填 11、您一般的购物时间 想买东西就来 上下班路过 买大件商品才来 周末双休,123,节日 不一定 其他 12、您认为延安商业业态有什么不足 （可选多项） 大型百货店重复 专业精品店铺较少 食品副食为主的大型超 市少 特色餐馆少 品牌西式快餐少 体育场所少 娱乐场 所少 体育健身场所少 停车场位不足 咨询服务性店铺少 经营定位不明无特色 服务信誉差 其他自填 13、主要商业区交通状况满意情况 堵车严重 公交太挤 轿车无处停放 停车收费过高 秩序 太乱 14、对专业商业步行街或大型购物中心和传统商业区的比较 步行街更好 传统商业区更好 各有特色 说不清楚 15、（1）如果您家在郊县或外省市，您常来延安吗？ 常来 不常来 （2）您来之前了解延安商业吗？ 了解 知道，但不太了解 不知道 （3）您认为延安现在的商业能满足您的综合消费需求吗？ 能 不能 （请说明在哪方面，购物，餐饮，娱乐，住宿，休 闲，证券投资等）,124,（4）谈谈您对延安商业的整体印象，并简要说明原因 好 一般 差 差的原因：交通拥挤，秩序混乱，设施老化，卫生不好，整个商业区有 种灰色感，文化氛围不浓，商品价格偏高，营业员或个别态度差 16、假如您是投资者，您认为经营什么最好最赚钱 食品副食店 百货 服装 家电 针纺织品 文化用品 体育健身用品 医药保健及医疗器材 儿童用品 精品家具建材 IT，电脑 手机通信 汽车有配件 大型餐饮 大型文化娱乐 大型健身场所 豪华浴城 展览中心 公用事业 其他 17、您对步行街的商业项目开发有无好的建议 交通治理 多建娱乐休闲设施 综合治理商业区环境，绿化，街景，霓虹灯 面向工薪层，多些大众化商品 营造文化氛围，提高服务质量 增加服务行业 丰富菜篮子多建副食超市 增加南北土特产 增加高科技产品 取缔个体商贩 举办演艺促销活动 加大宣传力度，增加公厕数量,125,延安嘉岭桥项目市场调研情况汇总表,15.50%,22.3 %,8.5 %,39.25 %,9.8 %,4.65 %,126,1.2%,33.5%,26.5%,27%,11.8%,127,2.8%,10%,26.8%,22.7%,12.8%,12.8%,12.3%,128,56%,32.8%,11.3%,129,25.75%,42.75%,7.8%,6.7%,17%,130,15.8%,61%,1.5%,21.8%,131,132,63.75%,10.75%,9.75%,15.75%,133,38.75%,10.25%,12.25%,1.75%,3.5%,19.75%,2.25%,1.15%,134,15.75%,26.75%,57.75%,15%,3.5%,21%,25.75%,14%,20.25%,3.25%,135,14.75%,19.75%,12.5%,1.75%,4.25%,9. 5%,37.5%,136,31.5%,16%,12%,12%,6.8%,20.3%,18%,18.3%,5%,8%,8.25%,17.8%,137,21.25%,36.75%,11.25%,3.25%,27.5%,138,51.3%,16.8%,29%,3%,139,53.8%,45.5%,140,26%,48%,26%,141,54.75%,39.25%,6%,142,8.3%,63%,21.75%,7%,143,144,19.5%,21.8%,30.3%,8.5%,3%,6.8%,6.3%,6%,8%,6.3%,10%,5.8%,4.3%,14.3%,18.5%,18%,6.8%,1.3%,4.3%,3%,145,146,24.5%,24.8%,43.5%,18.3%,22.3%,13%,7.3%,7.5%,9%,4.3%,7%,19%,147,148,总结 1.建议最多的是综合治理商业环境,必须解决商业区道路拥挤,人车矛盾,秩序混乱等问题,并具体提出了拓宽道路建停车场,过街天桥,地下通道等问题。 2.部分消费者建议多增加休闲,餐饮,健身,娱乐场所。 3.其他建议包括面向工薪阶层,多些大众化商品,营造文化氛围,提高服务质量,增加服务性行业,多建超市,增加高科技产品,取缔个体商贩,举办促销活动,提高产品质量等。 4.由于调查时间在双休日时间多一些,顾客从来源上看,核心商圈的顾客比平时少一些,从顾客购买习惯,购买意向,购买动机等各项所占比例与平日也有所不同。 5.从调研综合情况分析，延安市区消费在逐步走向成熟，广大消费者需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向西安等外地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招回延安就必须彻底改变目前延安商业的现状，从这个意义上讲，嘉岭桥项目的开发有着重要的战略意义。,149,五、 项目地块调研,150,项目在延安的战略位置,151,房地产的地块，对房地产投资的成败有至关重要的作用。地产的增值实际上很大程度上是土地在增值。我们将对嘉岭桥项目的地块进行详细的分析， （一）地块影响因素分析 （1）延安市场的供需行情： 与地块的关系非常密切，目前地块的价格呈上升趋势，其价格必然上扬，容易销售，投资者可以获得好的投资汇报，根据延安购买居业的现实情况，有相当一部分是投资后出租，在市场沟居业区商业区就可以看到随处张贴的出租告示。房子卖了却没有人居住。所以下一步延安将掀起商铺投资高潮，这是地产开发的规律。衡量一个城市地产的成熟与否，关键看商业地产的开发运营成功情况。西安今年的商业地产投放市场的面积将超过80万平米。而且40%的商业面积是商业步行街（骡马市，大唐西市，唐人街，大唐不夜城）40%的面积是特大型购物中心（宏府商厦，西北商务中心，国际立丰购物广场，大明宫购物广场，兵马俑国际旅游广场等）15%的面积是大型批发市场（多彩国际服装汇展中心，白马服装城，澳龙服装城）等。5%的其他商业地产。,152,（2）项目地块的自然条件： 在陕北我们第一个开发大型商业地产，要有全局观念和大格局意识。嘉岭桥项目基本位于市中心，而且处在主要商业区的边缘。土地承载力良好，可以容易进行地基处理，减少费用。在繁华商业区和适宜高层建筑时地块面积越大越是好的投资地段。地块临街长度越大越是好的地块，项目地块地形及形状虽不很理想，但可以合理规划加以避免。 日照上项目属高层建筑，规划时已经加以考虑，居业方面不会受太大影响，只是商业处在炎热夏季时靠东关街和百米大道十字的步行街部分被楼区遮盖，属背阴区，人流量会加大，应作为好的投资地段。风力上靠210国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到一些影响，但是有清凉山的遮挡影响不大。项目周边基本温度适中，空气清新。针对降水量的，风力上靠210国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到一些影响但有清凉山的遮挡影响不大。对降水量的处理和上下水的技术处理上要避免从210国道向西北交通十字流水。延安目前没有对项目构成威胁自然灾害。,153,（3）地块的社会条件： 嘉岭桥项目附近的城市地块的社会条件包括地块附近的城市基础设施情况、附近的房地产情况、社会治安情况、政局稳定情况等。 城市基础设施越齐全的地块，越容易发挥作用，越是好的投资地段。按照基础设施建设，选择建设地块，也是一种常用策略。 附近房地产的情况，对投资地段也有很大的影响作用。C地快靠近一在建的新世纪商厦，该商厦的建设对我方项目利大于弊，可以形成商业组合互补，加强对老商区的竞争力。所以C地块是一好的投资地段。 规划用地附近有化工厂存在的话，肯定不是好的投资地段。项目附近治安良好。从这个角度分析任何地块都是好的投资地段。再此地区投资有安全感。延安地区的政局稳定、对品牌商家入驻政策宽松，对大型主力商家是较好的投资场所。,154,（4）地块的环境条件 地块的环境条件包括空气污染程度、噪声大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意在那里生活和工作，因此，不是好的投资地段。 但延安近年的整体空间质量检测总评为良，空气清新，天空蔚蓝，加上项目周边将来要进行环境整治，所以是好的投资场所。 噪声大小对人的情绪以及人的健康都有影响，所以，噪声太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪声源的地块，如工厂、车库、人群附近的地块，都不是好的投资地段。210国道的噪音问题通过隔音技术处理，应可以得到解决。 项目紧邻延河，面向宝塔山风景区，视觉效果良好，比较受人欢迎。步行10分钟即到达清凉山风景区，和中央旅游区。绿化程度越好，生活工作的环境优越，交通便捷，汽车站进在咫尺。同样好的投资地段。 干净清洁的地块，自然地给人以舒服的感觉，人的感觉越好，就越愿意投资，所以，干净清洁的地块是好的投资地段。,155,（5）地块周围的经济条件 地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况、物价水平、工资水 平、储蓄利率、投资水平等。 经济发展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛， 所以，嘉岭桥项目地块具有好的投资环境。尤其是延安近年来经济发 展势头迅猛。物价水平，尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选 择影响很大。在其他相同条件下，物价水平越高的地区，越不是好的 投资地段。延安的物价居高不下，原因是各类商业同行业竞争没有形 成，大部分生活零售品均是从外地引进，物流成本增加，造成价格偏 高，没有品牌主力商家进入，延安本土商家有一种经营优越感，服务 水平同步降低，延安的消费者习惯了高物价的购买，总的原因是商业 发展落后，轻工业加工生产特别是生活品（含食品）产业落后。,156,工资水平越高，房地产购买力越强。所以工资水平高的地区，往