物业管理实务 7物业附属设备设施维修养护管理.ppt

学习情境七 物业附属设备设施维修养护管理,某小区办理入住手续期间的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板下有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在2万以上；业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。 （资料来源：中国物业管理网）,【开篇案例】,思考题：,如何处理业主家中地板渗水？,了解物业附属设施设备维修养护管理的基本概念 掌握房屋维修管理的内容、房屋日常养护维修标准 理解房屋设备管理的内容、房屋设备的保养与维修和房屋设备管理制度,【学习目标】,能够制定房屋日常养护方案 能够制定物业设备保养与维修方案,【技能目标】,【任务引入】,【任务分析】,【知识链接】,【思考与讨论】,【实训题】,【案例分析】,返回,某物业管理企业所辖的的房屋结构特色为：市广场号楼项目，位于市区文化广场南侧，总建筑面积约186,000m2，由5栋40层（不含地下部分），地下3层，建筑高度100多米；裙房地上3层并相互连为一体。房屋本体和公用设施维修养护目标为：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 （资料来源：建筑时空网）,返回,任务1：如何判断房屋在使用过程中的完损等级及需要实施何种修缮工程？ 任务2：制定房屋日常养护与维修方案。,为保证该物业管理企业所辖的的房屋质量能符合国家标准，需要制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。,任务分析,返回,物业管理是房地产业的售后服务环节，是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋养护与维修管理是是物业管理中的一项基础性工作，在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用，为了保证房屋正常地发挥使用功能，使物业保值增值，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，并经常对房屋进行养护、维修。 一、房屋养护与维修的涵义 二、房屋养护与维修的原则 三、房屋养护与维修的考核标准 四、房屋养护的内容 五、房屋养护服务中存在的问题 六、房屋的日常养护 七、房屋维修管理,房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制其损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住和生活服务。,（一）房屋养护与维修的含义,房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。,（二）房屋损坏的原因,导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。,自然损坏 人为损坏,返回,（1）气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化，致使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。 （2）地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 （3）生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌等）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。 （4）灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。 自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。,返回,人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下三种情况：,（1）设计和施工质量低劣 （2）使用不当 （3）预防保养不善,返回,房屋养护与维修的总体方针是：实行“管养合一”。其基本原则如下：,（一）“为用户和业主服务”的原则 房屋维修管理人员要牢固树立为用户和业主服务的意识，端正服务态度，提高服务质量想用户和业主之所想，急用户和业主之所急，认真解决用户和业主急需解决的房屋维修问题。定期检查，及时维护。这是房屋养护与维修工作的基本原则。,（二）“质量第一”的原则 房屋维修管理人员必须树立“质量是企业的第一生命”的思想，遵守房屋维修的有关规范，保证维修材料质量，加强回访，尽力减低返修率。 （三）“不同标准,区别对待”的原则 根据业主，使用者的不同要求和标准，对房屋的自用或共用部位进行维修或改造。同时，对不同等级标准、不同建筑结构的房屋，应采取不同的养护维修标准和方案。,（四）“经济、合理、安全、实用”的原则 房屋维修要加强维修成本管理，合理使用人 力、物力、财力、节约维修成本；制定合理的房屋维修计划和方案；通过房屋维修，使业主、使用者使用安全；要从实际出发，因地制宜。因房制宜进行维修，满足业主、使用者在房屋质量和使用功能上的要求。最有效地合理使用维修基金，使修缮资金投资效果最大化、房屋的有效使用功能最大化。,（五）等价有偿的原则。 在社会主义市场经济条件下，以企业经营方式进行物业管理，应按价值规律、商品经济的等价有偿原则，维修改造房屋需要投入建材、劳动力、维修机具等，采取有偿服务、厉行节约，在房屋维修中形成能扩大再生产的良性循环，进而促进房屋的保值增值、提高效益。 （六）加强对二次装修的管理，确保正常使用 新建住宅普遍由住户自行二次装修，如随意拆除承重墙体，在主干柱体上钻孔打洞等比较普遍，危及建筑物整体安全，引发纠纷、浪费及污染，亟待加强监督管理，保障安全。,返回,房屋养护与维修考核指标主要有：定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。,1.定额指标 养护、维修服务工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到养护、维修工程定额的指标，是完成养护、维修工作量，搞好日常服务的必要保证。 2.经费指标 养护经费主要通过收取物业管理服务费筹集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补。 房屋租金和按规定提取的维修基金、小修养护费等通过不同方式筹集。,3.服务指标 （1）走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上；每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。 （2）养护计划率。应按管理员每月编制的小修养护计划表依次组织施工，考虑到小修中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下，养护计划率要求达到80%以上，遇特殊情况或特殊季节，可统一调整养护计划率。 （3）养护及时率。养护及时率是当月完成的修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 4.安全指标 确保房屋正常使用和工作、住用安全。杜绝死亡事故，负伤事故率小于千分之三，是维修服务的首要指标，是考核工作实绩的重要依据。,返回,房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用者进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理企业通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用者的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，例如木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护。,返回,1.屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。 2.外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。 3.铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。 4.木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形，关闭不严密，开启不灵活，有相当数量夹板门漏设排气孔。,（一）由开发商建造的 房屋质量而引发的问题,5.部分水箱混凝土不密实，底部渗水。 6.水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符标准，压接帽不阻燃，开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木榫木螺检固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装置不规范，室内给排水管道接口渗漏。 7.还存在工程质量保证资料缺、乱、错现象，原材料质保书复印件手续不符规定要求，水泥、防水材料进场未做质量复试，空心板准用证及试验报告数量不足，隐蔽工程漏项较多，填写不规范。 建设单位肢解工程、采用多头发包形式较为普遍，现场质量缺乏管理力度，特别是屋面防水工程和铝合金门窗工程，部分由建设单位转包给其它施工单位，造成这两个分项质量问题较多。,从目前产生的情况来看，主要有两大类型： 一是对房屋养护的收费标准； 二是对房屋养护的服务质量。,（二）由物业管理公司的服务 质量而引发的问题,随着人们生活质量的提高，住宅装修成为人们的普遍追求。然而许多业主或使用者由于无视法规、条例，违章装修住宅，而引发了许多问题。比如，有的破坏了主体结构；有的推倒了承重墙；有的在墙上打孔打到邻居家；有的凿地面忽视限度，导致往楼下渗漏水；有的在天面上装修时把天花板都钻穿了；有的随意扩大住房使用面积等。,（三）由业主或使用者对房屋 的使用质量而引发的问题,返回,房屋日常养护是物业管理部门确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。 （一）房屋日常养护的类型 （二）房屋日常养护的具体内容,房屋日常养护可分为零星养护和计划养护,零星养护 计划养护,房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括：,（1）屋面筑漏（补漏），修补泛水、屋脊等。 （2）钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃、换纱窗，油漆等。 （3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 （4）修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。 （5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。 （6）抽换个别的檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。 （7）水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。,日常零星养护项目，主要通过维修管理人员的检查住房和走访业主或住户的随时报修两个渠道来进行。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。,返回,房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立种学的修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。例如：门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右重新油漆一遍；外墙每10年应彻底进行一次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。 物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。 另外，还要做好季节性的预防保养工作。例如，防风台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。,返回,房屋日常养护的具体内容,1.地基基础的养护 2.楼地面工程的养护 3.墙台面及吊顶工程的养护工程 4.门窗工程的养护 5.屋面工程养护维修,地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作：,（1）杜绝不合理荷载 地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载，会危及整个房屋的安全，而在基础附近的地面堆放大量材料或设备，也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以，应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督，防止出现不合理荷载状况。 （2）防止地基浸水 地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件，因此，对于地基基础附近的用水设施，如上下水管、暖气管道等，要注意检查其工作情况，防止漏水。同时，要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。,（3）保证勒脚完好 勒脚位于基础顶面，将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础，同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落，会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态，也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以，勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础养护的重要部分。 （4）防止地基冻害 在季节性冻土地区，要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋，不宜采用间歇供热，并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间，尤其是与地基基础较近的地下室，应在寒冷季节将门窗封闭严密，防止冷空气大量侵入，如还不能满足要求，则应增加其它的保温措施。,返回,楼地面工程常见的材料多种多样，如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等，而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯，则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以，应针对楼地面材料的特性，做好相应的养护工作。,（1）保证经常用水房间的有效防水 对厨房、卫生间等经常用水的房间，注意保护楼地面的防水性能及对上下水设施的检查与保养，防止管道漏水、堵塞，造成室内长时间积水而渗入楼板，导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用，切不可将就使用，以免造成隐患。,（2）避免室内受潮与虫害 由于混凝土防潮性有限，在紧接土壤的楼层或房间，水分会通过毛细现象透过地板或外墙渗入室内；而在南方，空气湿度经常持续在较高的水平，常因选材不当而产生返潮(即结露)现象。这是造成室内潮湿的两种常见原因。室内潮湿不仅影响使用者的身体健康，也会因大部分材料在潮湿环境中容易发生不利的化学反应而变性失效，如腐蚀、膨胀、强度减弱等，造成重大的经济损失。所以，必须针对材料的各项性能指标，做好防潮工作，如保持室内有良好的通风等。 建筑虫害包括直接蛀蚀与分泌物腐蚀两种，由于通常出现在较难发现的隐蔽性部位，所以，更须做好预防工作。尤其是分泌物的腐蚀作用，如常见的建筑白蚁病，会造成房屋结构的根本性破坏，导致无法弥补的损伤，使得许多高楼大厦无法使用而被迫重建。无论是木构建筑还是钢砼建筑，都必须做好虫害预防工作。,（3）控制与消除装饰材料产生的副作用 装饰材料的副作用主要是针对有机物而言的，如塑料、化纤织物、油漆涂料、化学粘合剂等，常在适宜的条件下产生大量有害物质，危害人的身心健康，以及正常工作与消防安全。所以，在选用有机装饰材料时，必须对它所能产生的副作用采取相应的控制与消除措施。 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等。,返回,墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分，它通常包括多种类型，施工复杂，耗资比重大，维修工序繁琐，常常牵一发而动全身。 墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求：,（1）定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。 （2）加强保护与其它工程衔接处 墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。,（3）保持清洁 经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。 （4）注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。,（5）注意材料所处的工作环境 遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。 （6）定期更换部件，保证整体协调性 由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。,返回,门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面： （1）严格遵守使用常识与操作规程 门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。,（2）经常清洁检查，发现问题及时解决 门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分造成破坏或发生意外事件。 （3）定期更换易损部件，保持整体状况良好 对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。,（4）北方地区外门窗冬季使用管理 北方地区冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。 （5）加强窗台与暖气的使用管理 禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，北方冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。,返回,屋面防水层受到大气温度变化的影响，风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化，排水受阻或人为损害以及不合理荷载，经常造成局部先行破坏和渗漏，加之防水层维修难度大，基本无法恢复对防水起主要作用的整体性，防水层的养护是屋面工程养护维修中的中心内容。所以，在使用过程中需要有一个完整的保养制度，以养为主，维修及时有效。 （1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态 一般非上人屋面每季度清扫1次，防止堆积垃圾、杂物及非预期植物如青苔、杂草的生长，遇有积水或大量积雪时，及时清除，秋季要防止大量落叶、枯枝堆积。上人屋面要经常清扫。在使用与清扫时，应注意保护重要排水设施如落水口，以及防水关键部位如大型或体形较复杂建筑的变形缝。,（2）定期检查、记录，及时处理问题 定期组织专业技术人员对屋面各种设施的工作状况按规定项目内容进行全面详查，并填写检查记录。对非正常损坏要查找原因，防止产生隐患；对正常损坏要详细记录其损坏程度。检查后，对所发现的问题及时汇报处理，并适当调整养护计划。 （3）建立大修、中修、小修制度 在定期检查、养护的同时，根据屋面综合工作状况，进行全面的小修、中修或大修，可以保证其整体协调性，延长其整体使用寿命，以发挥其最高的综合效能，并可以在长时期内获得更高的经济效益。,（4）加强屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蚀等常见病，在使用期应有专人管理。屋面增设各种设备，如天线、广告牌等，首先要保证不影响原有功能(包括上人屋面的景观要求)，其次要符合整体技术要求，如对屋面产生荷载的类型与大小会导致何种影响。在施工过程中，要有专业人员负责，并采用合理的构造方法与必要的保护措施，以免对屋面产生破坏或形成其它隐患，如对人或物造成危险。 （5）建立专业维修保养队伍 屋面工程具有很强的专业性与技术性，检查与养护维修都必须由专业人员来负责完成，而屋面工程的养护频率相对较低，所以为减轻物业管理企业的负担，并能充分保证达到较高的技术水平，更有效、更经济地做好屋面工程养护工作，应建立起由较高水平专业技术人员组成的专职机构。,返回,（一）房屋维修的含义 （二）房屋维修管理的含义 （三）房屋维修服务程序 （四）房屋维修工程分类 （五）房屋维修管理的主要内容,房屋维修管理,1.房屋维修的概念,房屋维修是指房屋自建成至报废止的整个过程中，为修复因自然、人为等因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用期限而采取的各种检修、维护和保养活动（保养护理、破损维修、恢复、改善、装修、装潢、加固等）。房屋具有使用期限长的特点，在使用过程中由自然因素、使用因素、生物因素、地理因素灾害因素等导致房屋损坏，根据损坏程度的不同进行维修和改建，才能保护房屋的使用和安全，延长其使用年限，减少房屋的自然淘汰。,2.房屋维修的特征,（1）房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用过程中由于自然或人为因素的影响，会导致房屋的损坏或使用功能减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途差异，统一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。因此，房屋维修管理工作是大量的、经常性的。,（2）房屋维修具有简单再生产的特点 由于物业管理企业的房屋维修活动是一种物质生产活动，在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是企业维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。房屋维修活动属于生产领域的范畴，前面已经讲过，由于受自然侵蚀、正常使用、生物破坏及地理、灾害等因素的影响与作用，房屋会逐渐破损，使用价值逐步降低。为了全面或部分地恢复房屋的使用功能，防止、减少和控制其破损程度的发展，就要对其进行维修，以及对不同等级房屋的功能进行恢复、改善，同时加固房屋以增强抗震能力。但是，所有这些房屋维修活动，投资规模都很小，仍属于简单再生产的性质。,（3）房屋维修具有经营性与服务性相统一的特点 房屋维修是物业管理企业的重要经营活动，它要按市场经济的要求运行的，在经营活动过程中，给予合理的经营收入或利润，所以它提供的服务是有偿的。而维修的房屋是已经投入使用的房屋，他的功能的恢复和改善与使用者的切身利益、安全保证密切相关。所以房屋维修具有鲜明的为生产、生活服务的性质。,（4）房屋维修具有广泛性与分散性 广泛性是指房屋维修设计各个单位、千家万户，项目多而杂；分散性是指由于房屋的笃定性以及房屋损坏程度不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动分散性。 （5）房屋维修具有较强的技术性 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，维修技术要求高。由于房屋维修的这种特殊性，决定了它有独特的设计、施工技术和操作技能的要求。,（6）房屋维修具有明显的限制性 由于房屋维修是在原有房屋基础上进行的，是对房屋的构件、部分项目进行养护维修，或进行局部（或全部）的更新、修复，因此它受到原有条件的限制，比如原有房屋环境、条件等的限制，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，此外，还受到原有建筑风格、建筑艺术的限制，尤其是有历史、文化保留价值的房屋，更要求保持原有的建筑风格。虽然可以借鉴与发展优秀的建筑艺术，通过实践、观察、研究、总结，改进旧房的结构与装饰，但程度明显受到限制。,3. 房屋维修责任的划分,责任的划分是为了确定物业管理企业、业主和使用者应分别承担的修缮责任和担负维修费用的期限。 （1）新建房屋自竣工验收之日起在保修期内，由施工单位负责质量保修。 （2）保修期满后，由业主承担。 （3）凡属使用不当或人为造成损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。,返回,房屋维修管理又称房屋修缮管理，是指对房屋维修的各项活动所进行的计划、组织、协调、管理等工作。它是物业管理的两项基本业务之一。为了保证房屋正常地发挥其使用功能，延长使用寿命，必须首先了解导致房屋损耗的因素，通过一定的管理措施，经常地、有计划地对房屋进行养护维修，以防止或减缓房屋的损耗，从而达到保值与增值的目的。 房屋维修管理通过制定合理的维修周期和科学的维修计划，以及确定合理的维修范围和维修方案。合理组织使用者、财、物，可以做到节省维修费用、缩短修护工期、延长房屋使用寿命，取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。,返回,1.项目收集。 小修项目主要通过管理人员的走访查房和业主或住户的随时报修两个渠道来收集。 2.任务落实。 管理人员随时根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项目，开列小维修单。维修人员凭维修单领取材料，根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，检查当天任务的完成情况，安排次日的养护维修工作。 3.服务规则。 做好房屋维修服务就必须建立和完善管理体系，对房屋进行规范化、标准化、专业化的管理。,返回,房屋维修工程是指从接受维修任务到工程交工验收的全过程。这一过程包括：签订房屋维修工程专业分包合同、施工组织与准备施工协调管理、质量管理与施工安全以及竣工验收等。 根据房屋及其设备损坏的不同程度和各种原因，房屋维修工程的分类方法如下： 1.按结构性质分 2.按经营管理性质分 3.按工程性质分,按结构性质分,对损坏、老朽或强度、刚度不足的房屋构件进行维修，以确保安全。该种维修涉及到房屋的主体结构尤其要重视。,返回,按经营管理性质分,（1）恢复性维修 修复房屋及其部件因自然原因造成的损坏。 （2）赔偿性维修 人为过失、违章使用造成房屋损坏的修缮。 （3）返工性维修 因设计缺陷、施工质量差、管理失当造成的再次修理。 （4）救灾性维修 修复因天灾人祸造成的房屋损坏。 （5）季节性维修 根据各个季节气候特点重点安排的修缮活动。,返回,按工程性质分,房屋修缮工程可分为小修、中修、大修、综合维修及翻修工程五种。这是物业服务企业在实际操作中经常采用的方法。 （1）小修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）综合维修工程 （5）翻修改建工程,小修工程亦称零星养护工程，有时将其作为养护工程的部分内容，是指物业管理企业为保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。 小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、持续反复性强、服务性强、用工少、费用小，综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下，主要适用于完好、基本完好房。对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。因关系到住用户的使用便利，所以这类工程的重点是要保证维修及时率。,小修工程的范围： 房屋补漏、修补屋面、泛水、屋脊等； 门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等； 水、电、卫、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等； 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等； 拆砌挖补局部墙体等； 下水道的疏通，修补明沟、散水和落水管等； 房屋检查时发现的危险构件的临时加固、维修等。,返回,中修工程是指物业管理企业为保持房屋原来的规模和结构，对房屋中已损坏或不符合建筑结构要求的少量主体构件，进行改动或拆换等局部维修的工程。 中修工程工地比较集中，项目较小，工程量较大，计划性、周期性强，其一次维修费用低于该房屋同类结构新建造价的20，适用于一般损坏房屋。经过中修后的房屋整体70%以上要符合基本完好和完好标准房的要求。因此，及时地开展中修工程是保持房屋基本完好的有力保证。,中修工程的范围： 少量结构构件形成危险点的房屋维修； 一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线维修和零配件的更换等； 整幢房屋的公用生活设备的局部更新、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做、整幢房屋门窗的油漆、整幢房屋围墙的拆砌等。,返回,大修工程是指对无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋中大部分已严重损坏的主体结构和公用生活设备(包括上、下水，通风，取暖等)进行牵动、拆换、改装、新装等，以确保其基本完好或完好的工程。 大修工程具有工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有整体性的特点。其费用为该房屋同类结构新建造价的25%以上。房屋大修工程一般都与房屋的抗震加固、局部改善房屋使用条件相结合进行。经大修后的房屋，一般都要求达到基本完好或完好房屋的标准。适用于严重损坏、不修就不能继续使用的房屋。,大修工程的范围： 修复房屋主体结构严重损坏的维修工程； 对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善和新装的工程； 对房屋进行局部改建的工程； 对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。,返回,综合维修工程即全项目修理工程，是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片(幢)房屋面貌而进行的维修工程。简言之，它是大修、中修、小修次性应修尽修的工程。 综合维修工程具有规模较大、项目齐全、工期长、花费大的特点。这类维修工程应根据各地情况和条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修过程中一并解决。综合维修工程的费用是该片（幢）房屋同类结构新建造价的20%以上，其竣工面积和数量在统计时不单独列注，而计入大修工程项目中。经过综合维修后的房屋应该达到基本完好或完好房的标准。,综合维修工程的范围： 大部分严重损坏或一般性损坏，需要进行有计划维修的房屋； 为改变整片（幢）面貌而列入计划准备维修的房屋。,返回,翻修改建工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。 翻修工程具有规模大、投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用低于该房屋同类结构的新建造价。这类工程主要适用于危险房。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。,翻修改进工程的范围： 房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险； 因自然灾害破坏不能再使用的房屋； 地处陡峭滑坡地区的房屋和地势低洼、积水长期无法排出的地区的房屋； 主体结构、维护结构简陋，无修缮价值的房屋； 国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。,返回,房屋维修管理的主要内容包括房屋维修计划管理、房屋安全与质量管理、房屋维修工程管理、房屋维修行政管理、房屋维修资料管理。 1.房屋维修计划管理 2.房屋安全与质量管理 3.房屋维修工程管理 4.房屋维修行政管理 5.房屋维修资料管理 6.房屋维修技术管理,房屋维修计划管理的概念,房屋维修计划是指在一定的时期内，对房屋维修工作事先拟定的内容、步骤、投资等一系列工作的总称。 房屋维修计划管理是指有关房屋维修工作的内容、步骤、投资方面的安排、组织和控制活动。包括计划研究、计划制定、计划检查、计划调整、计划总结等一系列环节，其中做好计划工作的综合平衡，是计划管理的基本工作方法。,房屋维修计划的编制,编制房屋维修计划应实事求是，从房屋的实际完损状况出发，依据党和国家的方针、政策、法律法规和物业管理委托合同的要求，具体编制年度房屋维修计划、季度房屋维修计划、月份房屋维修计划。,房屋维修计划的执行和控制,编制房屋维修计划，是房屋维修计划管理的开始，重要的计划确定以后，认真贯彻执行计划，保证计划的顺利实施。房屋维修计划控制的主要内容：维修工程的进度、数量、质量、成本和安全等。在计划执行的过程中，进行经常性的监督检查和考核工作，具体落实计划指标完成情况，计划的正确程度以及计划在执行过程中出现的问题及解决的办法。,返回,（1）房屋安全与质量管理的含义 （2）房屋的质量等级类型 （3）房屋完损等级评定分类 （4）房屋维修安全与质量管理的内容 （5）危险房屋管理,房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。 通过房屋的质量管理，对现有房屋状况进行可靠的鉴定，为管理房屋提供可靠的资料和为编制房屋整体的维修计划提供依据。其基本任务就是在房屋的长期使用过程中，通过定期和不定期的组织房屋的质量鉴定与安全检查，随时掌握房屋的质量状况和分布，及时发现房屋的危损状况及隐患，为房屋的合理使用、维护管理、日常养护和计划修缮提供基本资料依据，做好隐患排险工作，以确保房屋完好和住用安全。房屋安全与质量管理包括三个方面的工作：房屋的质量等级鉴定、房屋使用的安全检查、危房的鉴定与排险。,返回,房屋的质量等级，是指区分房屋完好或损坏的程度，也称房屋完损等级。房屋的完损等级以城乡建设环境保护部制定并颁布的房屋完损等级评定标准为依据。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好损坏程度，房屋完损状况可分为以下五类： 完好房，是指房屋结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽存在一定陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，通过小修即可恢复的房屋。 基本完好房，是指房屋结构构件基本完好牢固，虽有少量构部件有轻微损坏，但还稳定；屋面或板缝局部渗漏，装修、设备的个别零部件有影响使用的破损，但通过一般性维修可以恢复使用功能的房屋。,一般损坏房，是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化、强度不足、屋面局部漏雨、装修局部破损、油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电、照明的管线、器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 严重损坏房，是指年久失修的房屋，其部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，屋面或板缝严重漏水，没备陈旧、不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电、照明的管线、器具和零件残缺及严重毁损，需要进行大修、翻修或改建的房屋。 危险房，是指房屋承重构件强度严重不足，结构丧失稳定性和承载能力，采用局部加固的修理仍不能确保安全且已丧失维修价值，需要拆除、翻修的房屋。 进行房屋的质量鉴定，是按统一的标准，统一的项目，统一的方法，对现有整幢房屋所进行的综合性的完损等级评定。其基本任务就是确定现有房屋的完损状况即房屋的质量状况和分布，为房屋的保养、修缮、管理提供基本资料依据。,返回,房屋完损等级评定分类,按时间间隔划分，可分为定期和不定期两类。 定期评定：一般是每隔13年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 按任务与内容划分，可分为日常性评定、随时抽查、重点检查、普查等类型。,返回,房屋维修安全与质量管理的内容,建立、健全质量监督检查机构，配置专兼职质检人员，分级管理，层层负责。 质量检查机构和检查人员必须坚持标准，参与编制工程治理的技术措施，并监督实施、指导执行操作规程。 坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对维修工程的关键部位，一定要经过检查合格，办理签证手续后，才能进入下一道工序施工。 在施工准备阶段，熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，为提高施工组织设计质量，制定质量管理计划于质量保证措施，提供控制质量的可靠依据。 施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。,搞好施工质量的检查验收，坚持分项工程的检查，做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定，不合格的工程不予验收签证。 加强现场对建筑物配件、成品于半成品的检查验收，检查出厂合格证及检测报告。 严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收，主要材料应具有产品合格证及测试报告单。 若发生质量事故，按有关规定即使上报技术部门，并查清事故原因进行研究处理。 对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访，在保修期内，因施工造成质量问题，应按合同规定负责保修。,返回,目前我国各个城市中，每年都有相当数量的旧房转化为危房，这些危房严重威胁着人民群众的住用安全。不仅如此，在一些新建房中，由于设计与施工质量等问题，也有房屋倒塌事故发生。所以，加强危房的管理，杜绝房屋倒塌事故的发生，是房屋安全与质量管理中的重点内容。 房地产行政管理部门与物业管理企业，应该制定危房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构、做好危房处理工作，根据鉴定情况可按以下四类办法处理：第一，观察使用。适用于采取技术措施后尚能短期使用，但需随时观察危险程度的房屋。第二，处理使用。适用于采取适当技术措施后解危的房屋。第三，停止使用。适用于已无修缮价值暂无条件拆除，但不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。第四，整体拆除。适用于整幢危险且无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。,返回,房屋维修工程管理,含义 基本内容 程序和方法,房屋维修工程管理就是指针对不同种类的房屋维修工程，按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行的组织、协调、监督等各项活动。房屋维修工程管理的基本内容主要是计划管理、工程程序管理和维修工程竣工验收管理。,含义,返回,物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。 房屋维修施工管理的主要任务就是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，提高劳动生产率，降低维修工程成本；在维修施工过程中，运用科学的管理方法，针对维修计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修房屋工程质量、工程成本和进行合理有效的控制。其具体内容一般包括：,落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计，签定维修房屋工程合同。 做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。 制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。 大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接。 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间，文明施工。,返回,房屋维修工程管理主要包括施工准备、施工阶段管理和竣工验收管理三项工作。,施工准备 施工准备是指维修工程开工前，甲乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而必先做好的一项综合性的组织工作。维修工程应按工程量大小及施工难易程度等情况分部编制大型维修工程施工组织设计、一般维修工程施工方案或小型维修工程施工说明。 维修施工准备工作的内容很多，主要有对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、煤气、供暖、给排水等地下管线及其走向，平整好现场；维修工程设计图纸齐全；编制的施工组织设计或施工方案获得批准；施工所需建筑材料能陆续进入现场，确保连续施工；领取建筑施工许可证；安置好需暂时搬迁的客户，切断或接通水、电流；落实资金和劳动力计划。,施工阶段管理,a施工调度管理 由于房屋维修工程施工的可变因素较多，以及施工组织计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断进行劳动力、材料、机械于施工进度和任务要求之间的平衡调度，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作，发现问题，及时纠正，限期整改。 b施工现场管理 施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场的各种管理活动。例如：修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及材料机具的进退现场，节约施工用地；按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等；注意生产与住房安全，在拆除与维修时，做好施工防护标准，处理好毗邻建筑物或构筑物的关系；采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。,竣工验收管理 房屋维修工程完工必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。维修工程竣工后，应先由施工单位初验。初验确认质量合格后，提交竣工资料和请求竣工验收，由工程批准单位组织正式验收。竣工验收时，应按照国家有关规范和标准，对工程质量作出评定，并写成验收记录。凡不符合要求并须翻修和补做的，应进行翻修和补做，直到符合规定的标准和要求为止。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。,c施工安全管理 施工安全管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护员工人身安全和对业主负责而进行的一系列管理工作。房屋维修施工技术复杂，施工生产活动中施工人员容易发生伤亡事故，因此，在施工过程中，要认真贯彻执行安全生产岗位责任制，严格执行安全操作规程，确保安全施工。,返回,房屋维修行政管理主要是指由国家制定出的房屋维修政策、规范、标准，对房屋维修责任的划分管理和落实维修承担人，排除维修障碍的管理。如建设部制定的房屋修缮技术管理规定、房屋修缮工程施工管理规定、房屋修缮工程质量评定标准、房屋完损等级评定标准、危险房屋鉴定标准等，在房屋维修中出现的一些问题，一般按规定由主管部门实施行政管理。,物业服务企业的房屋维修行政管理人员应该明确国家和地方的有关规定，修缮房屋是房屋所有人应当履行的责任，因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照城市异产毗邻房屋管理规定，划分应承担的责任者。保修期内由建设单位负责；保修期满后，由业主负责。对业主委托物业管理的物业，共用部位由物业服务企业负责修缮维护，费用由各业主按业权比例分担，从维修专项基金中支出；自用部位