天津某商业街营销方案.pptx

1,保集 玫瑰湾商业街营销方案,contents,项目主题定位,项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位,3,项目本体分析,项目名称：保集玫瑰湾 开发商：天津保集投资有限公司 占地面积： 约11.6万 建筑面积：约18.4万其中商业0.9万 绿化率：40% 最近开盘时间：2012年3月 住宅产品类型：小高层、高层、洋房、联排别墅 建筑风格：西班牙地中海风格 配套：名流俱乐部、品牌幼儿园、风情商业街 园林特色：两大主题景观花园,4,5,二楼商业需要从小区内部走上去,6,二楼商业的进深长面宽短，楼梯外挂,7,正面图临街对视图,8,背面图小区对视图,contents,项目主题定位,项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位,10,窝头河,本案,进京路,南关大街,环城南路,潮阳大道,东城南路,钰 华 街,津蓟铁路,潮白新河,南 三 路,环城北路,唐通改线,京沈高速公路,百货大楼,天赋源商业广场,开元路,环城东路,劝宝购物广场,建设路,劝宝超市,进京路,距离本案2公里,宝平线,怡购商业广场,汇丰广场购物公园,距离本案3公里,距离本案2公里,宝坻商业概述,房策网 中国最大的房地产知识分享平台,房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。,【2012-2013房地产营销策划大全】 畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千g海量资料全新呈现！ 中国唯一9年来每月更新最新资料！ 中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！货到付款！ 全国统一客服热线：400-675-1587 企业qq:800018087 vip会员超值送！,地产人必备资料库,12,京沈高速公路,窝头河,潮阳大道,东城南路,钰华街,津蓟铁路,潮白新河,环城北路,唐通改线,钰华街,环城东路,建设路,进京路,南三路,开元路,南关大街,进京路,中心城区,城南新区,本案,北区老城区,宝平线,环城南路,宝坻商业概述,中心城区 东起环城东路，南至环城南路，西往宝平线，北去建设路，是宝坻的中心城区和商贸中心，该区域目前基础设施完善、生活配套齐全、土地资源稀缺、居住密度大。区域内，以南关大街劝宝超市周边为核心的商业区是宝坻目前最为成熟的商业区，客户群体不仅包括该区域内20余个成熟住宅小区，还能辐射宝坻下属城镇，该区域在宝坻居民心目中的认知程度可见一斑。,城南新区 按照宝坻区“十二五”城乡总体规划，着力构建“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”空间发展的新格局,城南新城将作为未来全区的政治、经济、文化、信息中心打造，区内无工业污染，居住环境纯净，必将是未来五年内宝坻投资开发的热点区域，升值潜力巨大。,城南新区：板块特征明显，北享中心城区丰富成熟配套、南接新城绝对优势资源，区域升值潜力远远高于其他区域。,北区老城区 宝坻老城区，商业配套陈旧，居住密度大，区域内住宅小区稀少，多为厂区宿舍和平房，商业极其不成熟，多数是露天的集散市场。新楼盘多为旧城改造项目。,13,竞品项目调研,13,新都汇-我们的假想敌,挑空首席都市商业综合体,14,14,怡购商业广场,全面的营造综合、一站式商业广场,15,15,汇丰广场,宝坻区情景式立体商业综合体,16,16,社区配套成熟 周边交通便捷,百代富地广场,17,城区商业缺乏统一的规划，商业业态构成和分布比较混乱； 区域客户消费业态以餐饮和服装服饰两大类为主，过于单调； 城区商业经营档次以中、低档为主，高档主题消费场所稀少，且客流量较小； 城区商业经营状况差别明显：成熟商圈客流量较大，经营状况良好；部分新兴商圈、社区及街道商铺客流量一般，经营状况较差。而且，客户群消费力偏低； 单铺面积在20100平方米之间。其中，以2040平方米的单间商铺为主； 各商业街商铺租金差异较大，成熟商圈租金虚高，而零散街铺则较低，甚至部分商圈商铺长时间空置而无人问津。,宝坻商业概述,contents,项目主题定位,项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位,19,凯旋家园,凯旋家园与本项目的区位较为相似，同时商业产品的外观也极为相似，凯旋家园的户型以一拖二为主，以洗浴、中国银行、川菜馆、便利店以及企事业单位为主。目前二手房商铺转让价约为16000元/左右，主要消费者为社区居民。,新都汇,百代富地,百代富地位于怡购广场对面，十月份开业后，目前经营不太乐观，沿街为一拖二格局，目前租金为2.5元/*天，售价约为2万多；业态定位以精品服饰百货为主，主要消费客户为周边2公里内社区居民前往华润超市的居民。,与本项目产品类似，区域类似的商业项目均是本次调研的重点，走访了宝坻城区后，针对性的对凯旋家园底商、新都汇沿街商业、百代富达广场沿街商业进行调研，通过一拖二及一拖三的户型价格调研、客户调研及业态调研，为本项目的顺利准备入市做参考。,新都汇位于本项目马路对面，以2080的单层mini小铺为主，定位为时尚购物中心，但是从目前的调研情况来看，作为集中式商业，若不能强有力的统一招商运营，后期存活的希望很低。目前预计内街1万1万5，外街1万5一万8左右。主要消费者预计为整个宝坻县城居民。,消费者需求调研,20,由于本项目的位置位于城南新区域，目前周边商业氛围较弱，对环城内居民的消费吸引力不够，故本项目的核心消费者以本项目自身的居民为主，同时鉴于对面新都汇商业的经营者及消费者较多，可作为本商业的辐射消费圈，以及本项目的商户所自带的来客户，均是本项目的消费者。,消费者需求调研,21,我们根据调研情况及客户定位，结合一拖二、一拖三户型能做的业态进行归纳后，随即抽取本项目58位客户做业态需求调研，得出最具代表的业态有图所示： （1）以服务类的需求较多 以银行、移动营业厅、便利店、烟酒店、洗衣房、药房等服务的需求占大多数。 （2）可适当增加能贡献租金的业态 从调研情况来看，美容美发、休闲类餐饮、娱乐及ktv等需求量较少，但是这些作为能吸纳人气及回报租金的可适当增加比例。,消费者需求调研,contents,项目主题定位,项目本体分析 宝坻商业市场概述 消费者需求调研 项目主题定位,23,23,按照一般的商业主题定位流程，是通过整个市场的业态调研，找出消费者需求的空白点和关注点，去定位商业业态及产品；本项目是现有产品，产品已定位，反向根据产品去调研消费者，然后定位主题，按照我司经验，可以用“三相交法”进行属性界定；,业态定位,商业步行街？,主题式街区？,社区风情街？,项目主题定位,24,商业步行街，业态丰富，一般位于区域商业辐射中心,商业步行街 商业形态：以传统的百货商业为主，生活超市为辅，业态包括：男女服饰、皮鞋皮具、运动休闲、特色餐饮、生活超市等。 配置需求：对周边商业氛围要求较高，一般选择在城市中心商圈，或者位于商业氛围较为浓厚且周边人口(流动人口)较为密集的地方，交通要求便利。 优势：业态丰富，能满足各类消费人群的需求，对商业价值提升有一定帮助。 劣势：周边消费向心力要求较高。,业态模式,项目主题定位,25,主题式商业，单一商品类交易聚集，环境配置要求高,主题式商业 商业形态：以某种单一或单类商品为主的主题商业街区，如：三里屯酒吧街、北京簋街美食街。 配置要求：交通便利，市场专业性氛围浓厚。 优势：对周边商业环境要求不高，商户集中后客户目的性购物带动人气； 劣势：业态单一，入市成本高，对经营者的能力形成一定要求，后期的运营及招商是关键，如运营不善，对项目价值的提升有阻碍作用。,业态模式,项目主题定位,26,社区风情街：多种业态组合，以服务社区为主，穿插部分目的性消费商业以及具备风格化商业环境。,社区风情街 商业形态：以几种相配套的业态互为补充，形成辐射本社区的服务型商业，同时穿插部分目的性消费的商业带动人气。 配置需求：商业种类的功能要求以消费为主导，但交通要求便利，停车方便。 优势：容易营造商业氛围，辐射周边，商业氛围对项目的形象和价值的提升有较大的帮助。 劣势：业态组合比较严格，对配套设施要求较高（交通、停车场），时有“扰民”现象发生。,业态模式,项目主题定位,27,我们的商业街区适合做什么？,定位方向,综合评价,商业步行街,主题式商街,社区风情街,项目的建筑结构及区位交通及周边商业环境，不具备城市步行街条件，人气凝聚力较低；与宝坻现有步行街竞争，客群竞争力低。,商业不集中，体量小，且周边无专业市场氛围；远离终端消费客群，交通集散不便利；具备一定的招商运营能力。,以社区底商为基础功能，兼顾社区居民和宝坻终端消费客群，延续南关大街及钰华路的商业辐射点。可适当持有部分户型差、单价低的单元进行招商，控制整个商业的档次及业态。,28,南关南大街*保集玫瑰湾*欧洲风情街,保集欧洲风情商街 为消费者带来的是一种什么样的生活？,生活便利、商服周到、娱乐体验、休闲美食,项目主题定位,29,项目主题定位,根据消费者的调研，我们对消费者需求的业态进行的业态品牌延伸，对项目的商业业态做了建议；,30,作为定位为区域型的社区风情商街，我们除了具备自身的优势外，需要解决那些问题呢？,contents,项目战略定位,项目租售定位 项目租售比例定位 项目销售模式建议 项目租赁模式建议 项目形象定位,32,能招到商家，对销售说法有支撑，并能配合营销时间节 点的项目，但租金未必能支撑售价。,此种情况适合主力店招商，或关键节点位的代表性商家的招商。,租金低售价高,33,招商可行，租金可以维持售价，并可配合营销时间节点。,种情况适合带租约销售,租金能维持售价,34,项目位置较好单元，未来不需要招商能自发形成经营环境并有不错的租金收入。,此种情况适合销售，作简单的业态规划指引，充分描绘项目的未来预期。,租金支撑售价,租售探讨,全部销售,部分持有,全部销售与部分持有招商的衍生问题探讨,无论全售还是部分持有，必须以“促进销售，抬升售价”为基本导向！从目前的市场来看，项目是典型的“租金低，售价高”的格局，从经验上看，适合在销售前主力店的招商；若直接销售会加长销售期，对售价有影响，若主力店招商，形成市场热点，则易形成市场关注，抬升售价；,36,本项目的销售建议采用 1、滞销产品进行主力店招商支撑带动人气促进销售； 2、优质产品销售，引导业态。,本项目的租售定位,对于保集玫瑰园的商业，我们考虑到区域相似产品的稀缺性，通过主力店的招商，确保商业的整体形象、延续住宅的高品质形象、维护保集集团的品牌形象。在此前提下希望针对我们需要的主力店下定决心，以免租、低租金、配合推广来实现上述招商。,contents,项目战略定位,项目租售定位 项目租售比例定位 项目销售模式建议 项目租赁模式建议 项目形象定位,38,项目的租售比例,持有招商,销售,vs,社区型商业一般很少有自持的，业内也没有对租售比有固定的比例，都是按照运营状况来看，从万达一代的只租不售，到目前不低于40%的持有量改变，说明租售的比例的确定与企业回款压力、企业商业营销战略、企业运作能力等因素有关。故本项目的租售比例，在产品已经确定的情况下，应根据消费者的需求较多的业态面积总和来确定自持部分。剩余的产品，集中式的进行销售。,39,通过对消费者的调研，我们意向了若干个主要的招商对象，通过假定的招商对象在宝坻当地市场的面积比例，我们建议项目目前的自持招商部分根据户型优化后，主力店的位置去核算，按照目前预测，应该占总面积的40%左右（含幼儿园）。,项目的租售比例在于把握好开发商的回款需求及把控商业业态档次的决心，自持部分能较好的控制业态，找到我们需要的业态进行招商，同时业态的提高及人气的吸引又能提升销售产品的盈利能力和盈利期望。,项目的租售比例,contents,项目战略定位,项目租售定位 项目租售比例定位 项目销售模式建议 项目租赁模式建议 项目形象定位,41,销售模式建议,目前市场下对于商业销售的几种模式类比,42,项目目前的一拖二、三的产品存在进深长，面宽窄的现状，对业态上有一定的限制。对于有业态要求的社区底商，建议可售部分以直接销售模式为主；对于自持部分，建议市场形成后进行长期招商后带短期租约销售。,本项目是临街的社区底商，一般均采取直接销售的方式为主，考虑到直接销售失去了对业态档次及商业服务功能的把控性，建议对于比较难销售的，总价高，单价低，面积大的户型进行招商，运营一段两三年后，针对性的带租约进行销售。,销售模式建议,43,客户截留策略,假设竞品项目新都汇7月份开盘，为避免客户被分流，可在竞品项目开盘前期，进行一轮vip客户招募活动，提前锁定目标投资客；,开盘跟随策略,在对方开盘后，如果对方开盘很成功，那么本项目势必要借助对方的势头进行强销开盘；如果对方开盘比较失败，那么我们要在短时间内梳理竞品项目的客户关注点，提炼销售说辞，扬长避短进行对比开盘。,优势放大策略,寻找竞品项目的三大劣势，发掘本项目的三大优势，进行优劣势对比，放大优势信息量，达到拔高本项目的投资空间及未来收益回报。,销售模式建议,44,价格跟随,市场比较法制定,客户反馈法修正,竞品项目的外街因为属于大型集中式商业的外街，面积适中，总价低，以及车流顺停等因素的影响，我们的产品价格应低于对方外街价格，同时又高于其内街均价。根据预测，竞品的外界单价为2万，内街均价为1万2左右。,新城区的商业因为无法用租金收益来衡量，只能按照周边市场行情进行价格类比，本项目的价格制定应参照周边成熟小区凯旋家园的商业价格1万5上下，进行因素打分后权重平衡。,能被客户接受的价格，就是成功的开盘价格。本项目的商业开盘前，可给出预测的报价，同时调研库的心理预期价格，一般高于客户心理预期均价的10%左右为合理的开盘价格。,综合以上，本司在不考虑客户反馈的价格期望前提下，预测本项目的价格为：1300016000左右。预测本项目的入市时间为8月份。,销售模式建议,contents,项目战略定位,项目租售定位 项目租售比例定位 项目销售模式建议 项目租赁模式建议 项目形象定位,46,招商模式建议,从招商形式上来看，主力店先行招商非常有必要，一般对于非商业中心区域新商业项目的销售都会有主力店的先行招商，通过主力店的名气带动，形成市场人气及关注点。商铺销售正式开始后，面对滞销产品进行散铺的招商；,主力店先行招商 银行 邮局 幼儿园 大型餐饮 大型洗浴业 大型娱乐业 大型超市 大型商业服务机构等,散铺后续招商 蛋糕西饼店 便利店 美容美发 鲜花礼品 家居生活 茶叶、烟酒专卖 洗衣房 宠物医院、药房等,47,根据对宝坻各商业项目的调研，发现新老城区的租金价格差别较大，以怡购、汇丰广场为代表的商业区域租金为：1.5-3.0元/天/m，以新都汇及凯旋家园为代表的城南商圈及社区底商租金为：1.0-2.0元/天/m.本案从成功招租的角度来看，租金均价建议在1元/天/；,本项目是临街的社区底商，在租赁价格的制定上，一般考虑的是租金支出占比营业收入的比重，结合未来的升值空间及商业氛围，建议目前租赁价格低开高走的形式，同时对于主力店，尽量以低租金以及免租金吸引进来；针对散铺进行租金差异化制定，制定租金范围，由业态种类进行差异化选择；,租赁价格定位,48,主力店商家往往在市场有较大影响力,利用这些在各个行业有影响力及形象力的商家的进驻信息吸引那些处于观望、犹豫的商户来抢租或本项目，造成良好的市场效应。针对这一类型商户，我们必须制定有针对性的推广策略。,针对群体： 餐饮、咖啡、娱乐、银行、邮政等服务类机构等业态，寻 求行业内有一定影响力的商家进行个别突破。,主力店的招商,49,实施步骤： 找出各行业内龙头商户品牌商户，走访人员和招商人员通过走访和派单在工作中了解各个行业中哪些商家是具有较高影响力的。并对其进行针对性的招商介绍，同时了解其进驻本项目的可能性及条件。 针对这部分龙头品牌商户举办项目招商联谊会，进行聚餐及面对面的交流宣传，重点宣传本项目所具有的优势，拉近与商家之间的距离，尽量满足其进驻条件，促使其达成初步进驻意向。 针对龙头商户进行重点突破，利用联谊会的效果进行跟踪拜访，给予一定的优惠措施，如给予优先选铺的权利，减免部分管理费等，使其具有充分的优越感，促使其签约进驻，具体的优惠措施根据实际情况另行制定。,主力店的招商,50,考虑到项目会存在滞销楼层或面积的因素，针对不同业态类型及不同区域的普通商户进行招商，制定相应的宣传推广手段，针对目标商户进行有目的突破，以全面的推广及区域访谈的方式带动整个招商策略的执行,针对群体： 小型便利店、餐饮、饰品、五金店、花店、社区型店 铺等业态的个体经营商家，这部分商家可以填补项目滞销 楼层和面积。,散铺的招商,51,实施步骤： 通过龙头商家或品牌商家进驻的带动，提升项目整体影响力，通过招商人员走访及区域派单宣传，传达项目优势信息，使其对项目有浓厚的兴趣，完成初步进驻意向。 由于这部分商家都属于小经营业主，比较看重租金、免租期等优惠政策，项目可以采用优惠政策结点制，先到先得，越早入驻优惠越大，来吸引这部分商家的进驻。 在周边商业较繁华的区域，设点安排临时接待处、看楼车，吸引个体经营者及有意向从事个体的人群，同时也可以起到提高项目认知度，提升项目销售率的作用。,散铺的招商,contents,项目战略定位,项目租售定位 项目租售比例定位 项目销售模式建议 项目租赁模式建议 项目形象定位,项目形象定位-九大要素体系,欧式风情街,案名主体上继续延续以前的案名，统一项目的形象，便于客户识别并感知项目之前推广打造的地标楼盘，保证项目的知名度。告知住宅和商业街的子案名，利于引导客户直观了解项目的属性；,项目九大要素-案名,保集玫瑰湾,为了保证项目推广的统一性，建议项目logo继续沿用之前住宅产品推广时使用的logo。 案名建议微调整，采用新的子案名引导客户注意点落实在子案名上，如：保集玫瑰湾金街、保集玫瑰湾欧式商业街。,项目九大要素-logo,玫瑰湾欧式风情街、不一样的豪宅底商,宝坻发展大格局，玫瑰湾是宝坻的地标楼盘、第一盘 紧邻麦当劳，位于城南区域商业核心地带 靠近南关大街，优享宝坻商业交通便利 麦当劳、劝宝超市等商业巨头汇聚在此 商业特点完全展现，生活便利完全尊享 玫瑰湾，真好！,项目九大要素-行销概念,项目营销九大要素-精神性的主导广告语,欧式风情街，仅献给40位懂投资的业主！,保集玫瑰湾的欧式风情街的发售，必然会引起社会的关注 地段的优势以及未来的发展空间 商业的稀缺性以及项目本身的高端消费资源 无论投资还是自营都能成为财富的升值工具 无论商业和住宅，投资后必将受益匪浅,项目营销九大要素-物质性的主导广告语,三大顶级商业围绕 宝坻唯一欧式风情商街,麦当劳、劝宝超市、新都汇汇聚在此，三大顶级商业形成城南核心商圈 区域消费群体的日常消费力旺盛，保障了每日的固定客源 在这里买商铺，选对业态，想不富裕都难,商业区位：扼守城南核心 独揽财富之地,商业规划：紧随商业规划 买铺赚钱不愁,商业产权：40年黄金旺铺 三代摇钱树,项目营销九大要素-产品力的基本内容,商业户型：复式商业组合 买平方得立方,60,项目营销九大要素-利益基本点的诉求,一铺一金库 三代摇钱树 商业核心地带，财富源源不断！,首府酒吧街总价*万起，投资必须快人一步！,项目营销九大要素-价格及付款方式的设计,交一万抵十万，抢铺必须迅速！,contents,项目营销策划,户型优化 主力店划分 销售与招商的结合策略 营销策略,62,商业最大的问题：户型优化！,目前现状是：商业部分沿街商铺首层为单层格局，二楼三层的商业为小区内部楼梯进入，减弱了二楼三楼的商业价值。,63,64,contents,营销执行策略,66,有针对性的推广才能获取销售的成功， 然而我们的客群在哪呢？,通过市场调研，找到属于我们自己的客群！,调研宝坻地区正在售的商业项目，都是哪些人在买？,策略： 对比在售项目的客群； 了解客群的关注点； 发掘市场需求点，有针对性的进行营销；,客户来源以宝坻本地区域为主，天津、香河为辅； 客户年龄商业：3060岁； 客户职业本地私企老板、企事业单位、本小区业主； 客户关注媒体短信、户外广告、传单dm、项目现场氛围营造 客户购买目的商业以投资升值为主、自营为辅； 客户特征客户普遍爱面子，喜好别人的认同及对自己身份的尊重等，客户相信朋友之间的推介，强烈的圈层认同感，注重口碑；对市场环境和未来发展基本属于从众心理；,营销推广对象本项目客群特征,contents,营销执行策略,营销推广对象 营销推广策略 形象包装策略 分阶段推广执行策略,69,客户,推广 媒介选择/活动策划,价值 升值前景/物质利激,营销 销售策略/推广策略,通过有针对性的营销推广，让客户认知项目的价值是销售成功的关键。,推广策略,1、形象占位： 高调定位、形象领先；高举高打，树立鲜明的项目形象； 找到有需求意向的客户，打动他们，展现一个超出他们期望的期望空间。 2、营销节奏： 短期内持续的形象和品牌传播，配合全民式的营销方式进行口碑宣传； 针对意向客户直接签约“杀客”，不给客户留下犹豫的计划；配合充分的客户资源和现场sp获得。以商业发展为主，打造资源稀缺及 租金回报。 3、营销手段： 车轮强销和活动营销为主线市场全民销售策略； 以少而精的事件营销吸引市场注意力；,营销策略总体推广思路,70,全民行销推广策略,老带新联动,销售活动,sp活动,商业： 限时首付优惠 大折扣 老带新抢黄金 委托租赁 租金奖励政策,每周暖场活动 限时购房抽大奖 招商签约仪式 六一亲子节 -开街活动 ,71,全民行销策略即把所有的客户都当做我们的业务员，亦是做足做强老带新的一种做法；所谓重金之下必有勇夫，在市场差时间紧汇款任务重的情况下，只有通过老带新吸引市场的老客户的积极性才能充分利用小区内所有老客户的资源。,推盘策略,整个项目分一期推售，在主力店招商开始后，进行强销推广，在推盘过程中，根据投资金额以及投资面积针对性推盘，同时在位置选择上，由差位置向好位置挤压，对客户建立具备未来升值空间及经营环境的商业主题定位思想，进行资金奖励、多方联动、奖励自营的方式进行强销；,72,contents,营销执行策略,项目形象定位 营销推广对象 营销推广策略 形象包装策略 分阶段推广执行策略,售楼处在项目内街，没有销售氛围及商业布置，对购买者产生较大心理障碍，本项目包装的核心在于对外推广的形象与项目实际的形象有一定的契合度，通过对各节点进行包装，制造热烈的销售氛围。,项目形象包装,包装目的,包装对象,网罗项目周边路段的人流,全程引导，一路攻克客户内心屏障,制造招商氛围，弥补现场氛围不足,楼体、围墙,路期、横幅,情景街铺,街 铺 氛 围 营 造,情 景 街 铺 营 造,项目形象包装-项目现场包装,通过门头包装以及现场看板的包装，达到商业氛围的营造，同时结合项目现场的道旗以及条幅的效果，达到情景推广,情 景 街 铺 营 造,项目形象包装-项目现场包装,项目形象包装-销售案场包装,售楼处外部形象-售楼处门头对案场位置及联系方式告知，有效指引客户快速前往售楼处；,售楼处内部形象包装-对项目大体区位及项目周边商业体展示有助客户对商圈形成的信心增强；,项目形象包装-销售案场包装,销售信息x展架、易拉宝-有助于客户直观的对销售信息的了解，引导客户后期商业和住宅方向；,销售物料包装-纸杯和vip区域可以让客户感知开发商专业度及购房尊崇感，也便于后期老带新开展；,contents,营销执行策略,项目形象定位 营销推广对象 营销推广策略 形象包装策略 分阶段营销执行策略,80,sp活动,户外广告、楼梯喷绘、围挡,短信,sp活动,短信,sp活动,短信,sp活动,短信,vip客户招募 锁定意向客户,销售节点,新都汇开售,7月中旬,2012/6 2012年 7月 2012年89月 2012年1011月 2012年12月,强销结束,9月底,招商宣传、二批次 商业销售宣传 启动；,11月底,商业本年销售周期大概为4个月,开盘强销期，拿出二次装户后的双倍铺数结合前期蓄水情况进行强销，造成市场热销的局面。,尾盘销售,商业活动炒作；,针对招商预选装户后，对不需要招商也不持有的产品进行强销。,10月中旬,8月初,营销策略： 先造氛围 后卖房子,红线代表营销强度,营销节点,住宅强销期4个月2012年7月2012年11月,策略,一、主要事件：商业形象包装、招商签约会、老客户联动。 二、先出形象，利用形象包装，达到商业街启动的信号，同时配合招商会或者商业论坛活动炒热整体街区的商业氛围，在此基础上联合老客户资源等进行全员销售,销售信息,老带新送黄金 够铺奖租金,7月 9月 11月,82,1、商业形象包装 够铺送租金！ 两年升值保障！,关键行动action,先出形象，形成商业街区的氛围，配合传单的扫街展示以及巡展车的推广，吸引宝坻投资群体注意，观察购买。,营销策略： 先