完整版-业主大会业委会构架-未宣传草稿.ppt

文翔名苑 建设和谐文明小区,业委会筹备宣传之二 我的家园我做主,2,我的家园我做主！,很多邻居们还是很关心小区首次业主大会的组织和召开的。 但是我们小区是首次组织业主大会，在街道和居委和周被组有些地方在我看来都有待进一步的提高。 比如，业主议事规则等重要文件已经发到业主手上。 但没有宣传和解释的情况下，一大堆文字只是让多数人把它放角落了。 因此，这次业主大会，就只能我们业主自己主动点，花点时间去关注，了解和参与。 一个好的开始，就是成功的一半咯！ 时间就像海绵里的水，挤挤总是有的!,3,关注与参与方式,关注渠道： 到居委会询问； 询问自己单元的楼代表；（名单在小区soufun论坛和茸城论坛都有公布。 ） 询问业委会委员候选人；（名单在小区soufun论坛和茸城论坛都有公布。 ） 小区一号门公告栏；Soufun论坛文翔名苑板块；茸城论坛文翔名苑板块。 参与：如果您在律师行，审计公司，法院工作过，并有意愿参与到一些制度的完善中,协助业委会工作。 比如物业服务质量的评估制度，业委会出现起诉事件时的咨询等。 请发联系方式，楼室号和简单的介绍到 wenxiangmingyuan,4,这些问题怎么办？,在现有的业主大会议事规则下，很多问题都是这样处理的。 比如： 比如单元门密码问题，物业不肯给解决。我们就提交到业委会。业委会觉得是个大问题，就会找物业处理。如果觉得不是大问题，或着是个别的问题，就不处理。 那么，什么算是个别问题，什么算是需要处理的问题？ 没有统一的标准。 小区小广告问题，有的人觉得可以通过物业和居委的志愿者共同管理好，但有的人觉得没有办法。 那业委会接到这个意见后，是处理还是不处理呢？目前就靠业委会的自觉。,5,每年365天， 只有一天开业主大会 平时怎么办？,现有的议事规则,业主大会,业主委员会7人,业主大会闭会期间 1）联合406户业主（20%业主）发起临时业主大会； 2）大部分事宜由业主委员会委员自行决定： 是否进一步进行处理； 是否召开临时业主大会；,显而易见的是业主委员会在大多数情况下，有绝对的权力。却没有监督制度。,6,问题,这个规则框架下，对于多数业主来说，业主大会的行使权力就变得形同虚设； 平时遇到的物业管理问题， 要么1）已经让406户邻居（即20%业主）忍无可忍，联合提议召开临时业主大会。 【平时生活中毕竟还是小的矛盾和问题居多，也没有哪些业主有这个时间精力去联合406户人家。所以，基本等于这个算是小概率事件。 此路不通。】 要么2）业主提交到业委会的提案，反映的问题，业委会决定是否接受并跟相关的物业开发商协调。 【事情的走向，则很难保证。】 宣称是可以人人监督，人人监督等于都不监督。,7,1表决票的统计方式,议事规则草稿的第十条: 无反馈的票是被当作赞同表决结果的票来计算的。 对于业主大会决议生效的条件未作规定。,弃权和无反馈票，是非常有意义的，它的比率如果过高。则表明： 多数的业主不了解业主大会所做决定之意义和好处及风险； 业主委员会和业主小组没有完成宣传教育的作用； 议案的正反两方未能争取到足够的业主支持； 则此决议，损害多数业主利益的风险和可能性就很大。,8,草稿中信息公告条款的问题,议事规则草稿第二十五条 信息公开 仅规定公开会议决定。其他的应该公开的工作及财务信息未明文规定。 例如公共区域和设施的清单，用途，经营性收入及分配情况； 未就业主查询业主大会的档案资料进行规定。 议事规则草稿第二十四条 印章管理 仅规定应当建立印章管理制度。未作细化：印章保管，使用，发布信息无印章无效的声明。 议事规则草稿第二十条 业委会会议 关于业主委员会委员的递补程序（不是换届改选）未作规定；对于业主委员会例会，3个月一次，太长了。 议事规则草稿第十六条 重提议案的限制 只说明六个月内不得就同一议案再提。但对于讨论表决没有形成决定的，如何处理？ 业主大会一年才开一回。 业主小组代表的更换也没有规定。,9,新的构思,合理易操作的制度来保障业主大会能够体现大多数业主的利益。 参照上海市房屋土地资源管理局2008389号文件的范本。 结合小区入住率60%左右的实际情况。 参考其他运转较好的，小区业委会制度 制度从最坏的角度考虑，执行则从最好的方向去努力。,制度保障,公开透明,独立监督,合理可行,10,监督小组 1）居委和街道指派2名代表与业主大会推选的3名业主组成监督小组；按照推选时的票数递补。 2）负责： A:监督业委会委员是否符合任职资格并做监督公告。 B监督业委会委员及业主代表履行职责。 C:监督业委会及联席会议的召开，表决内容，是否符合业主大会议事规则规定。 D:接收业主的举报。监督业主代表的任职资格。,合理可行,业主大会,业主委员会7人 联席会议 47人,业主大会闭会期间 1）联合406户业主（20%业主）发起临时业主大会； 2）每季度召开“业主委员会委员及业主代表联席会议”（简称“联席会议”）。表决讨论，业主大会议事规则中授权的事务。 3）业委会每月整理汇总公布业主提的议案和处理意见。 每季度提交”联席会议“表决。 处理意见有如下几种： A不符合格式内容的要求，打回，重提交； B可以提交“联席会议”表决； C处理中；进展情况； D驳回； E已完成；处理结果； 4）联名102户业主（超过5%业主）或者3个业主代表联名的提案，直接进入B联席会议表决。,11,目前小区入住率60%左右，那么当下要求其中一半的业主（30%, 约609户）了解要投票的事情，并获得赞同。 以后随着入住率的提高，比例可以提高。 从其他小区实践来看，也不可能通过宣传让所有入住业主都投票，了解。 入住业主一半同意已经是非常难操作了。,要求补充议事规则草稿的第十条: ：如果同意和反对的总有效 票数少于30%，则决议无效。,1表决票的统计方式,12,合理可行,新的构架下，业委会的委员还真不是人人都能做好的： 工作内容挺多，挺费心思的； 特别是第一届业委会，奠基者更加辛苦。所有的制度都是空白，需要草拟。 尽管相信多数人都是肯为小区做贡献的，业委会可以把各种草拟，协调工作，征集 志愿者来做。但是，工作量仍然很大 。 需要时间比较自由； 需要真心为大家牟利。跟物业协调也是需要费很大精力，并且持续不断的沟通。 而且需要志愿者参与。委员们，不可能对样样问题都很精通。,13,合理可行,难道我们小区就没有热心又有时间的人主动来做这个事了？ 业委会真心为大家牟利，用私人的时间来为大家服务，那就应该有奖励和认可。 如果仅仅羡慕津贴，不是热心为大家服务的，就来竞争好了！ 津贴只是一个基本的补贴。 而每年对于业委会的工作，应该有评价有奖惩。个人认为这个奖励起码有几千/人。工作的评估标准和奖励的具体方案，由联席会议讨论表决。 所以，每年的公共区域收益的40%做工作经费，一定要从里面抽取他们的奖励！,14,业主大会 业主2028户,监督独立,业委会 7人,联席会议 业主代表47人,表决和提案,执行和提案,监督小组 5人,主要是执行和决定一部分小区事务而不是全部。,决定大多数牵涉大部分业主利益的事务。,决定授权给业委会和联席会议的范围； 决定所有小区管理相关事务；,15,公开透明,信息的不对称是很多问题的根源，并导致了守法业主的弱势地位。因此新构架，对于应该公开的内容作了详细规定。 议事规则草稿第二十五条 信息公开 除了决议的公开之外，详细增加： 1）每月固定公开业主提案和反馈情况 2）每年1月和7月： 2.1）业主共有设施的清单；目前用途；收费情况及分配情况； 2.2）业主大会/业委会的办公费用使用情况； 2.3）维修资金的收支使用情况； 3）业主查询制度； 公章保管和使用登记制度；使用人不得保管。,16,新的构架下， 1）不同的事由不同的机构处理， 避免一些小的事情也靠开会处理，拖延不决。同时，避免了业委会人员数量导致的，做决定时的民主性不足。 业委会：就主要是执行和决定一部分小区事务。 联席会议：决定大多数牵涉大部分业主利益的事务。 业主大会：决定授权给业委会和联席会议的范围； 决定所有小区管理相关事务； 同时，对于牵涉业主利益较多的事务表决中，赞同票要超过30%（609户)。 则要求业委会/业主代表/提案人/反对人起码做一定的宣传，避免决定时考虑不周，导致业主利益受损。,新构思优势,17,2）降低了业主提案（表达意见并且必须被重视）的门槛。 实践中，多数业主都是有正式工作的。没有很多时间和精力去宣传联合太多业主（20%业主）。 最终要么是非法处理（不交物业费），要么是忍着着，得过且过。 新构架下，为业主提供了更低的门槛来提案： 1）先给业委会提。 如果被否决，而自己觉得不应该被否决。可以选择： 2）联名102户业主（5%业主）或者3名业主代表联名，提案直接由联席会议表决。 如果确实矛盾比较大， 3）联名20%（406户）业主召开业主大会临时会议。 大部分业主关心的小区事务问题，通过渠道1-2应该可以解决。就给很多的小区管理问题增加了合理的处理渠道。 不投入一点精力，仅一个电话，就能帮我们解决问题的服务机构，目前还是不太现实的需求。,新构思优势,18,新构思优势,19,新构思最大问题，在于。 可能这样的要求下，没有人肯来做业委会的委员。既辛苦，又容易被误会，谁这么傻？ 就像推选业主代表和业主委员会委员时，很少人去推荐/自荐。 监督多了，有的热心人会觉得