成都_瑞安_解放路综合体项目市场及发展定位报告_130PPT_世家机构.ppt

,瑞安解放路项目 区域竞争环境及发展定位报告（住宅),我们对本项目目标的理解,城北首个城市综合体的诞生，全面提升城北区域价值 瑞安品牌在成都的再次升华 项目住宅实现轰动热销，迅速完成资金回笼,瑞安集团创立于香港，至今已发展成为一个多元化的集团，瑞安房地产(股票代号272) 为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，曾成功开发了“上海新天地”等品牌项目，公司在成都的首个项目汇通大厦已经进入实质性的开发。,项目净地约87亩，总建筑面积为30余万，其中商业近10万余，包括写字楼和近5万的集中式商业。,作为瑞安集团在成都的首个综合体项目，住宅部分的轰动热销是近期内的首个目标。,实现目标的关键,提升区域认知，使该项目生在城北，跳出城北,在保证高品质的前提下，实现住宅部分的快速销售，回笼资金,规避项目土地成本过高导致的成本风险，跳出区域周边价格竞争，实现项目价值的最大提升,实现目标所需的工作流程及思路,思考路径,工作流程,基 础 研 究,城北市场研究 项目本体研究 区域住宅格局研究 区域标杆项目研究 区域客群研究 城市综合体项目研究,基 础 研 究 城北市场研究,本项目位于城北二环、解放路交汇处,成都城北片区是传统的批发、物流基地，商贾云集。但是由于早期缺乏统一的规划和管理，区域目前属于成都目前四大片区中发展较弱的区域，房地产开发尚处于价值洼地。,城北商品住宅市场近期供需走势,目前城北商品住宅市场供应相对不足、需求旺盛，存量住宅得以大量消化，供销缺口较大，存在市场机会。,数据来源：成都市房管局,2009年1-5月城北商品住宅供应体量明显小于成交体量，在供应面积同比有所减少的同时，成交面积却大幅增长。此外，成交面积在主城区整体市场中所占的比重也明显高于供应面积所占比重。,城北商品住宅市场竞争格局,西北成熟的商务及居住区，早已脱离传统城北，融入城西。 正北专业市场聚集区，人流、车流量大，大环境较差。 东北城北住宅市场新亮点，蓝光、华宇、金科等品牌开发商聚集。,城北片区规划研究,城北片区规划研究成都（地铁）城北商贸城,成都城北地铁包括商务新城主要青龙场、双水碾等辖区的城北新城和红花堰地铁CBD两大部分，将依托成都地铁一号线车站、川陕路改造等重大工程建设，让处于城北新城的双水碾、青龙场辖区发生质的变化，消除与市区的肠梗阻。 同时，在大件路、升仙湖以南，小沙河以北的双水碾片区或将形成一个面积约2.5平方公里的成都城北地铁商务新城的核心区成都地铁首席休闲商务中心。 城北地铁商务新城将依托“成都地铁首席休闲商务中心”等打造城北副中心“金府路经济带”和荷花池商圈以及“后勤服务基地”，形成集餐饮休闲、文化娱乐、高档商务于一体的特色新城，届时，这一片区也将成为商贾云集、生态小区密布的新城北副中心。,本案恰好背靠城北商贸城，处于中心城区和城北商贸城无缝对接的关键位置。,城北片区规划研究专业市场外迁,专业市场搬迁将腾出三环内土地2300亩左右.区域未来发展潜力巨大。,城北住宅发展规划,城北的整体”变脸”将提升城北区域价值,全面提升区域的整体认知。,城北土地市场供需,2007年区域内土地交易最为活跃，2008年2009年5月区域土地市场完全沉寂。,从公开土地市场看，2006年和2007年供应土地均为6宗，但2006年只成交了3宗地、95亩，而2007年则全部成交，2008年2009年5月区域内一直没有土地交易。,城北土地市场竞争格局,区域内公开土地出让市场未来潜在可竞争项目较少，潜在可供应商品住宅体量约为26万平米，竞争压力相对较小。,已成交土地中，06年成交地块已全部开发售罄，07年成交的地块中除富丽.碧蔓汀已售罄外，在售项目有紫金乐章、阳光水岸、东立国际广场等，但大部分都已经开发过半，未来潜在项目只有人居置业的项目。,城北土地市场价格情况,区域内经公开渠道获得土地的可竞争项目地价成本较高，价格竞争力相对较弱。,受房地产整体市场过热的大环境影响，2007年本区域的地价水平也大幅攀升，不管是土地成交单价还是楼面地价同比涨幅都在一倍以上。 2007年成交的土地还有绝大部分在售或待售，因此这些项目的整体地价成本都是比较高的，在价格上竞争力相对较弱。,城北潜在地块情况,区域内目前暂无待上市地块，但有一宗512建材市场土地整理地块。,地块位置：东至府青路、南至二环路、西至沙河、北至驷马桥（涉及成都果品有限公司、成都市汽车运输公司、煤建公司、燃料总公司等）。 占地面积：约500亩 拆迁房屋面积：约10.44万m2 预计拆迁总投资：约9亿元 取得方式：参与土地一级整理，以挂牌或拍卖方式依法取得土地后进行项目建设。,基 础 研 究 项目本体研究,项目地位于北二环路，是由解放路、二环路以及沙河围合的地块，临近驷马桥以及城北最具居住氛围的老生活区李家沱小区。 项目地属于城北2007年才开始发展起来的新兴居住区：驷马桥片区。是目前城北第一个成片集中开发的新兴宜居片区。,地块位置,地块四至,地块情况,地块现状：目前地块已平整完毕，已打围。,地块为二类住宅兼容商业用地，规划净用地面积为51197.16平方米，总容积率不大于6，住宅容积率不大于4（其中商业建筑面积58000平米且比例不大于计入容积率的建筑面积的50%，且叠建农贸市场一处）。地块总建筑密度不大于30%，高层建筑密度不大于20%，建筑高度不大于80米。,地块周边交通,从目前来看，项目交通完善、便捷。随着地铁的建设，交通便捷度将有更大提高，与中心城区的距离将得以大幅拉近。,项目位于二环路旁，临两条主干道，路网完善，极其便利。 附近有地铁3号线和7号线经过，均在驷马桥设出站口； 距离地铁一号线的升仙湖站和火车北站的直线距离都在2公里以内。,地块周边配套,目前项目所在的驷马桥片区基本没有市政配套，只有两家小医院，周边配套也较少，多为车站；从规划和在建配套项目来看，仅有幼儿园、中小学和一个2万平米的商业（由大型超市和底商组成）。,项目所在的驷马桥片区市政配套相当不成熟，区域缺乏大体量的集中式商业中心。,基 础 研 究 区域住宅格局研究,区域住宅发展格局情况,驷马桥板块是目前区域内房地产开发的热点板块，集中了大量在售和待售项目。李家沱板块由于发展较早，区域房地产市场已基本饱和，区域内待售项目较少，只有平福里一个。解放路板块的售项目也只有香山苑一个。,区域内在售住宅项目供给特征供给量,在售项目较多，但是大多处于销售后期，未来可供应建筑体量约仅为62.2万平米，区域未来市场供应竞争压力较小。,数据来源：成都市房管局,本区域目前在售项目共9个，其中有7个楼盘都集中在驷马桥板块，规模大小不等，只有汇融名城和兴元华盛规模在100亩以上，为整个区域内规模最大的项目。虽然在售项目众多，但除东立国际广场剩余体量较大之外，很多项目都已推盘完毕或所剩不多，处于尾盘销售阶段。,区域内在售项目供给特征产品形态,产品形态同质化程度非常高，主要为18-26层的高层电梯公寓。,区域内在售项目产品形态比较单一，均为高层电梯公寓，楼层主要集中在18-26层.,区域内在售项目供给特征户型面积,70-90平米的套二和90-120平米的套三都是本区域在售项目的主力户型，部分项目存在可变户型。,区域内在售项目主力户型面积分布示意图,区域目前在售项目的主力户型为套二和套三，相比而言，套二的市场比例要比套三大些。只有紫金乐章以套一为主力户型，面积在46-60平米之间。此外，区域内的财富又一城和香山苑两个项目存在可变户型。,区域内在售项目供给特征价格,区域楼盘整体均价在42006000元/平米之间。紧靠二环和二环以内的楼盘价格都在5000元/平米以上。,数据来源：楼盘现场采集,均价指项目整体销售均价,财富又一城由于地处一环边、周边配套完善、又引入了家乐福等等利好因素因此成为整个区域的价格标竿。与此相对的，位置较偏远、楼盘无特别卖点的兴元华盛则是区域内均价最低的项目。华宇.阳光水岸虽然是区域内的品质标竿项目，但价格仅处于中间水平，均价5300元/平米，因此较高的性价比为其赢得了热销。,区域内在售项目销售情况,华宇.阳光水岸依托重庆华宇集团良好的市场口碑以及临沙河的优越自然环境成为区域楼盘的标杆，市场接受度远远高于其他项目； 汇融名城、水畔经典、兴园华盛、财富又一城等项目凭借各自的优势也取得了相对较好的销售情况，销售率均在80以上且月均去化套数都超过了50套。 驷马城、紫金乐章等项目则因楼盘规模小、品质不高但价格并不低等因素去化速度是最慢的。,基 础 研 究 区域标杆项目研究,区域标杆项目研究华宇阳光水岸,基础信息表,户型面积及去化情况,作为区域内的品质标杆项目，该楼盘具有临沙河、社区配套丰富、开发商品牌知名度高等卖点。适中的价格以及小户型为绝对主力户型的特点有效地抓住了潜在需求。,区域标杆项目研究华宇阳光水岸,基础信息表,户型面积及去化情况,该楼盘是区域内品质大盘，位置好、规模大、社区配套完善、周边生活方便，但开发较早，目前已进入尾盘开发阶段。,区域标杆项目研究汇融名城,畅销户型,建筑面积：约95m2 三室两厅两卫,建筑面积：约104-107m2 三室两厅两卫,建筑面积：约67m2 两室两厅一卫,区域标杆项目研究汇融名城,基 础 研 究 区域客群研究,客群分类原则,客户需求由两大因素决定：内部因素、外部因素。 所谓外部因素是来自经济、社会、环境、他人影响的综合因素。 而内部因素主要是指自身需求导向，主要随人身阶段不同而不同。,务实之家收入水平较低，社会资源有限，以经济实用为主导需求。 社会新锐新兴的年轻精英阶层，社会角色以及家庭成长都属于快速上升期，以时 尚甚至超前为主导需求。 成熟稳定之家社会的中流砥柱，家庭结构完善，社会角色成熟、理性，经济地位稳定。以优质、成熟、完善为主导需求。 健康养老老龄化社会的产物，经济稳定，有一定积蓄，且消耗较少，以颐享天年是其的需求主导，少数会考虑一定投资需求。 富贵之家社会的高端人群，经济实力强大，家庭结构完善、社会资源丰富。优质、享受、圈层效应以及投资发展是其需求主导。,分类客群的属性及置业特征,区域客群研究区域客群细分,本区域总体上还是以务实之家这类客群为主力置业客群，他们基本上是区域原住民及荷花池周边经商人群；而社会新锐和成熟稳定之家两类客群也占有一定的比例，他们则主要来源于铁路系统、周边大型单位（如华西集团、石油集团）以及附近高校的教师等。,项目区域地处城东北方向、整体发展成熟度较低、待拆迁改造范围大、生活配套设施品质低甚至缺乏、没有高端项目供应使得本区域很难成为成熟稳定之家、富贵之家的置业目标，养老客群所占比例也极少。,区域客群研究小结,基 础 研 究 城市综合体项目研究,万达广场 龙湖三千城,城市综合体研究万达广场,基础信息表,成都万达广场是万达集团整合此前众多住宅和商业项目丰富经验在成都打造的首个城市综合体物业。 商业部分包含了伊藤、万千百货、万达影城、麦当劳等主力店为核心，其他零售小规模店铺为支撑的一站式休闲购物广场。实现了区域的认知度的全面提升，也促成了区域开发水平的升级换代。 住宅部分依托商业部分打造了“动感都市概念”， 并实现了项目快速热销。,项目概况,城市综合体研究万达广场,效果图,万达广场由万达锦华城和万达商业广场两部分组成，万达锦华城作为其高尚住宅部分建筑面积约15万，提供35-120多种户型，整体上是以小户型为主。 成都万达广场商业部分包含了百货商场、超级市场、休闲餐饮、影院、酒店式公寓等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店连接在一起，形成商业及客户资源的共享。,共由10个单元的高层建筑形成一个半围合状，临二环路前面是大体量的商业，这样让住宅与二环路保持了较大的距离，左边伊藤上面临二环路的一单元是商务精装小户。整个布局较合理。,产品介绍,城市综合体研究万达广场（住宅供销情况）,户型配比,90平米以下的小户型是该项目的绝对主力户型，占了超过八成的比例。套一、标间占了较大的比例主要是由项目具有明显的投资性决定的。,项目采用低开高走的价格、小幅推售的推盘策略，随着商业开发进度的逐步推动，售价从4900元/平米逐渐上涨到8600元/平米，市场升值明显。,推售情况,城市综合体研究万达模式借鉴点,引入在其他城市成功的商业模式，并以商业为切入点推广项目。 项目在亮相之初便以其大体量的商业作为主要卖点，进行营销，呈现详细的商业规划，暴光入驻的主力商家。而得以成功的原因在于开发商的商业先行及其在商业地产运作方面的优势和经验。 选址城东南，填补城东集中式商业的区域空白。 开发商看到了城东在腾笼换鸟后的发展潜力，选择了在整个城东相对缺乏集中式商业的区域。由购房者对项目商业的追捧以影响其对置业的选择。 快速修建，将大体量商业广场轮廓在销售期呈现，支持住宅销售。 项目在推出3批次房源的时，万达商业广场的轮廓已经呈现。如此大体量的集中式商业为项目提供了很好的实体形象宣传效果，并且更加吸引因为选择其商业配套进而选择住宅的购房者。,城市综合体研究龙湖三千城,基础信息表,龙湖三千城位于城东建设路与二环路交叉点，紧邻龙湖三千里。作为三千里的升级之作，三千城以花园洋房、高层电梯公寓、大型综合商业、SOHO商务公寓等多种业态，再次提升了龙湖品牌以及区域认知度。 龙湖.铜雀台：城市中央的多层电梯洋房。 龙湖.电梯公寓：格调精装公馆 龙湖.三千星座：酒店式精装商务公寓。 龙湖.商业MALL：城东新中心高端时尚商业。,项目概况,城市综合体研究龙湖三千城,总平图,产品介绍,城市综合体研究龙湖三千城（住宅供销情况）,户型配比,龙湖铜雀台的售价自开盘以来一直较为稳定。格调精装公馆均价由去年年底的6800逐步上调至7400再到目前的75008000。可见伴随商业开发进度不断加快以及区域配套逐步完善，住宅价值升值空间较大。,销售情况,80-100平米的户型，尤其是90-100平米套二可变套三的户型是项目的主力户型。这是由项目主要针对首次改善客群为主的属性决定的。,城市综合体研究比较,万达广场和龙湖.三千城代表了两种不同类型的城市综合体案例，其操盘方式和适用条件也有所差异。 万达广场是一个以商业为主体的项目，住宅只是担当其实现快速回笼资金以及丰富物业形态的角色。而龙湖.三千城则是一个以住宅为主商业为辅的项目。,从上表中两个典型项目的对比分析可以看出，在一个市场认知度并不高、配套相对缺乏的区域，综合体项目可采用商业驱动模式来操作，用商业配套作为卖点来提升住宅的品质感和区域认知度。而在一个市场认知度已经较高的区域则可以相对弱化商业对项目的影响，把重点放在住宅产品的打造上。,发 展 战 略,界定问题 项目发展战略,界定问题：我们运用S-C-Q基本结构来界定和分析问题,S：情境项目的SWOT分析,项目本身具备中高端物业开 发的条件，但是周边区域缺 发价值支撑,优势,项目紧邻二环，周边公交线路较多， 交通便捷 项目紧邻沙河景观带，拥有区域绝对 的景观资源优势 项目临二环主干道，昭示性较好 项目占地80余亩，规模适中 瑞安集团多元化资源优势及丰富操盘 经验,S,劣势,W,城北区域置业存在抗性 项目周边配套缺乏，市场认知度低 项目周边建材市场集中，对居住氛围 有较大影响 二环路往来车辆的尘土和噪音 地块临近铁路，有一定噪音影响 该项目土地成本较周边项目相对偏高,机会,威胁,O,T,城北二环路周边专业市场搬迁带给本 项目的发展机会 城北房价尚处于价值洼地 未来地铁3、7号线的交汇处，提升了 地块价值 大势回暖带来的开发机会 项目本身的综合体开发弥补了城北市场 空缺,经济环境的不确定性带来的潜在威胁 区域价格竞争较为激烈 区域市场土地的放量,R1：非期望结果按常规发展的思路可能导致的结果,R2：期望结果我们的期望目标,C：矛盾或冲突 R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,Q：提出问题 要实现从R1到R2必须要回答的核心 问题,项目如何在区域市场存在置业抗性，区域品质感不够的背景下，制定合理的发展战略，结合充分挖掘项目本身的城市综合体开发的价值，探寻如何重塑区域及产品形象，从市场脱颖而出，领导市场，实现住宅项目的顺利运作？,项目的战略模式选择,本项目的“核心竞争力”选择,品牌：充分挖掘瑞安的品牌价值，实现品牌的再次升华,文化：塑立独有的价值 主张，打造项目独有的时尚生活方式,产品：充分挖掘城北首个城市综合体的综合价值，并以独特性和创新性重塑市场价值，成为市场的领导者,本项目选择：城北首个城市综合体+沙河景观资源优势+充分挖掘瑞安品牌的价值+实现项目的独有时尚生活方式,环境：临二环交通便捷沙河景观资源优势明显，但区域认同较差，具有区域购买抗性,项 目 定 位(住宅）,项目整体定位 客户定位 产品定位 价格定位 周期推算,项目整体定位原则,服从项目的发展战略 紧密围绕项目地土地属性 紧密围绕目标客群的消费需求特征 紧密结合发展商的战略目标 注重产品创新，增加项目附加值 符合发展商的资金模式和风险控制模式,集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力，对城北新区起到引导、重塑以及推动作用，结合区域整体开发带动，打造城市新区的核心增长极。,项目整体目标,项目（住宅）整体定位,城北未来地铁核心区、依托瑞安丰富操盘经验、本案城北首席城市综合体支撑的： 首席时尚景观生活特区 城北荣誉梦想生活典范,首席：突出项目作为城北开发水平引领者的高度 时尚：突出项目的生活方式，体现项目座拥繁华商业的优势 景观：突出项目座拥沙河景观带的景观优势 生活特区：突出项目的作为居住的本质属性,项目（住宅）的功能诠释,项 目 定 位 客群定位,本项目自住客群与区域置业客群的契合度,本项目投资客群,城北尚处成都市房价的价值洼地，随着城北的旧城改造以及地铁的贯通，未来发展空间较大，但是由于区域周边配套目前现状较弱，认知度较低，因此较难吸引外省投资客群的关注,本项目客群定位结论,核心客群,重要客群,游离客群,偶得客群,城北区域创业初期的年轻生意人、个体经营者、工作区域在城北或市中心的年轻的城市新移民、周边华西集团等大型企业的中层管理人员、周边事业单位的普通干部,周边大型企业的普通雇员、在川北其他城市的外地客群,成都其他区域的置业者以及区域少数高收入客群（比如建材老板、区域企业高级管理人员）,区域有一定经济实力的原住民、区域有一定经济实力的养老客群、投资客群,项 目 定 位 产品定位,总体规划建议 户型建议 产品设计建议 建筑风格建议 景观设计建议,总体规划建议,地块价值分析,项目地块中住宅部分的整体条件较好，从外部噪音、灰尘及景观资源等方面，结合地块自身属性，我司认为，地块的居住价值由西向东，呈逐步提升的状态。 地块东侧区域具有“外观沙河美景，内享社区美景”的绝佳景观资源，居住价值最高； 地块中部区域主要依托社区自身景观资源和北侧沙河景观资源。其中临沙河建筑的北向朝向可能造成部分临河户型的日照不足。另外，经实地考察，地块北侧临沙河区域也易受到解放路车行噪音因素影响，居住价值次之； 地块西侧临解放路，受道路噪音和灰尘影响较大，居住价值较差。,总体规划建议,地块价值分析,规划布局构想,总体规划建议,根据道路、景观、周边建筑等方面对项目的影响分析，结合住宅、商业建筑的布局建议，提出本案住宅部分的规划布局构想，其思路有二，一方面是要发挥土地价值的最大化，确定各种建筑产品的合理位置，另一方面取长补短，减少城市噪音等不利因素对项目的影响。,总平规划建议,规划要点建议,户型定位依据：,区域市场供需研究 需求调研结论 本项目整体发展战略 本项目目标客群面积需求,户型定位：区域户型主力面积区间,60-90平米的套二和90-120平米的套三都是本区域在售项目的主力户型，部分项目存在可变户型。另外从整体销售率来看，60-70（套二）、80-90（套二）、40-60（套一）以及90-110（套三）是区域畅销户型。,户型定位：供销分析华宇阳光水岸 （主力户型/畅销户型）,户型定位：供销分析汇融名城 （主力户型/畅销户型）,区域客群置业面积特征,套三的户型中，选择三室两厅双卫户型，面积在101-120的住宅比例最高。 套二的户型中，选择两室一厅一卫，面积71-90的住宅比例最高。而选择两室两厅单卫户型，面积80-100平米住宅的客群比例也较为集中。 从面积和户型的交叉分析可见，解决居住问题的两室一厅一卫的经济型住宅和满足居住功能的三室两厅双卫的户型是市场的主力需求，目前市场旺销的小面积住宅也能充分证明这点。,户型定位建议：,综合市场研究结论、需求研究结论以及本项目整体发展战略，本项目的户型配比建议：,户型配比依据：,主力户型：90-110/套三，占比约30%,市场畅销户型,从市场在售的房源销售情况来，目前所在区域的90-110的紧凑型套三在目前市场接受度较高的畅销户型。与市场的畅销产品的契合，有利于项目销售的保障。,满足目标客户 的需求,结合需求调研，区域购房者拟购物业户型面积占比最大的为101-120的套三物业。,户型配比依据：,主力户型：80-90/套二，占比约25%,契合项目中高端 品质，提升项目 的居住价值,本项目作为区域的领导者，拥有区域独有的景观资源和商业配套优势以及优秀的品牌团队，因此项目势必全面提升区域居住价值，因此舒居产品是项目产品的必须。,80-90的套二在区域目前市场上的占比不高，但是仍可以取得80%以上的市场接受率，可见区域存在该类客群需求。本项目的推出将充分挖掘该类客群。,户型配比依据：,主力户型：65-75/套二，占比约20%,市场主流产品 项目实现快销 的保障,65-75/套二是区域目前市场接受度最高的户型产品，契合市场接受度最高的产品，是项目实现快销的保障。,控制总价,根据需求调研，区域接受度最高的总价范围为40-60万/套，占60%以上。故在单价一定的条件下尽量减小户型面积。,户型配比依据：,投资小户：50-60/套二，占比约10%,满足地块属性,地块临解放路有较长的临街面，完全临街的建筑体量近3万。而且该路段作为城北物流的主干道之一，噪音、灰尘较大。该类户型临街分布有利于阻隔灰尘、噪音，有利于保证项目小区内的居住品质。,充分挖掘项目 可辐射客群,项目作为城北首个城市综合体项目，有近10万的商业、商务配套，加之目前城北尚属价值洼地，势必吸引投资客群的购买。,户型配比依据：,舒居大户：110-125/套三，占比约10%、140-160 /套四，占比约5%,景观价值最 大化,填补市场空缺,树立项目居住 价值标杆,本项目两面临沙河景观带，舒居大户的临河布局将实现河岸景观资源价值最大化。,目前城北区域，两面面临河楼盘较为稀缺，而临河的大户型更为缺少，这部分户型将满足依赖城市生活的城北财富人群的需求。,本项目发展战略作为区域居住价值提升的领导者，势必树立区域居住价值标杆。,产品设计建议,临街小户型,对于居家类小户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的核心因素。,产品设计建议,鉴于本案临街小户型的居住品质较差，为实现快销目标并保证项目整体较高的调性，建议本案的小户型采用精装修。,客群需求： 小户型主要面向看重区域未来发展前景的首次置业的年轻人，工作繁忙及缺乏装修经验使得他们对精装房有需求。,项目品质需求： 精装修有利于保证项目品质，维持较高调性。,支撑较高售价： 精装修有助于推动项目获得更高售价。,有利于平衡现金流： 精装修有利于提高售价，增加前期回款金额，装修费用可在交房前投入，能有效降低工程前期现金流峰值。,临街小户型住宅产品精装修,产品设计建议,由于不同的消费者的对家电、家私的品牌、风格的偏好不同，以及家电家私更新速度快，建议本案不配置家电、家私，只作室内装修，装修标准700800元/平方米左右。,装修标准建议,市场参考,装修标准要求,表一,产品设计建议,产品设计建议,装修标准要求,续表二,产品设计建议,装修标准要求,续表三,玄关的处理,由于小户型空间有限，且同层户数较多，私密性不易保证，故建议本项目小户型产品配置玄关，设计要求： 玄关的设计需合理考虑功能空间的使用，按照进出家门的使用流线布局玄关物品收纳位置，让业主感受舒适流畅； 玄关人性化设计：玄关将大大增加物品的储存空间，并考虑取放的便利性，门后的方便挂钩、专设的宠物挂钩、运动器材空间，全面细致的考虑不同物品的不同收纳方式；玄关与户内设有高差的洁污分区，玄关地面与户内地面有3-5CM的高度差，脏物不易带入户内。,厨房、阳台的处理,小户型的厨房是相对功能弱化的空间，其使用的频率较低，所以本项目小户型产品的厨房面积不易过大，在34平方米左右即可。设计建议： 建议厨房与阳台相连，阳台与厨房的功能共享，形成两者功能的互补； 合理布置厨房“炉灶、水盆、冰箱”的摆放关系缩短操作流线距离。按照相关餐厨用具与中心操作区域结合、油污洁净分区储藏和使用的频度三大原则合理布局收纳。,卫生间的处理,小户型卫生间的设计不仅满足卫生间的基本功能，而且还有考虑卫生间空间的合理利用： 功能独立，卫浴间由洗澡、洁面、化妆三个独立的功能空间组成，使用时互不影响; 洗澡间完全独立，湿气不会影响其它空间，同时门边用蓖子进行处理，防止溢水; 具有收容性，可以作为业主的不怕潮湿物品的储藏空间。,储藏空间,双密封不锈钢地漏，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰。,市场上的地漏一般按材料分为不锈钢地漏、PVC（聚氯乙稀）、全铜地漏，其中不锈钢材质最好,水流冲击时开,水流通过时闭,不反水、无异味,防害虫,卫生间下水系统的处理双密封不锈钢地漏,优点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,产品设计建议,舒居户型,地块纵深区域拥有的优质景观资源，以打造舒居户型为主。户型设计不仅需要合理的空间布局，还需要为产品增添更多的创新亮点，从而提升产品竞争力，实现更高的销售价格。,产品设计建议,消费者对于产品创新方式的接受度分析,根据对于住宅市场主流产品的创新空间进行梳理和分析，我司认为，在赠送面积不超过建筑面积20%的规范要求下，本案舒居户型的创新方式将以消费者接受度较高的创新方式进行设置。,入户花园是本案舒居户型的重要空间组成部分，其具备会客、小憩、绿化等多种功能。可将入户花园与露台结合布置，增加室内与自然的空间交流和联系。,利用入户花园及露台扩大室内空间,可变空间满足多种空间使用功能,项目按照20%的赠送面积将内凹阳台或露台设计为可变空间，装修后可作为书房、棋牌室等使用，当家庭结构发展变化时也可作为卧室使用。,增设270度转角飘窗及大面积落地窗,为卧室、起居室设计270度转角飘窗和大面积落地窗，通过空间延展，将室内空间的宽敞、舒适感“放大”、“升级”。确保本案大部分户型通过观景窗的延展视野可以欣赏到园区内部景观及沙河景观带的优美盛景。,步入式阳台及落地凸窗设计,利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分。步入式阳台的设置抛弃了传统的居家模式，起到丰富室内空间变化，增加居家生活的情趣性，实现“ 多层次” 、“ 多角度” 的居家体验。,景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人,厨房空间布局合理，强调操作便利性,厨房的布局尽可能使橱柜能够形成 “U”型台面空间，有利于烹饪流线组织及厨房用品的收纳；厨房通风采光的玻璃窗最好能够横向摆放，高于洗、切、炒台面150MM的通长窗体。,产品设计建议,户型功能空间建议,产品设计建议,可借鉴户型分析,户型通透，各功能空间均能自然采光； 三阳台设计，半面积赠送，且分布较合理； 户型内部剪力墙及柱体较少，能灵活、自由的进行空间组合。,产品设计建议,可借鉴户型分析,主卧和客厅均配置有挑高阳台，一方面提升了空间的舒适度，另一方面也增加了房屋使用面积； 户型中部利用内凹阳台的设计，赠送较大面积的露台，后期通过装修可将其作为书房等功能间使用，从而扩大实际使用面积，使户型的性价比极高。,产品设计建议,南北通透，格局方正，双轴线通风 独立玄关设计，完成公共区域向室内空间的自然过渡 主卧、起居厅、书房构成横向空间序列，任阳光登堂入室 起居厅、餐厅、厨房纵向空间排列，减少交通面积浪费 厨房注重沟通与装饰性，三重收纳序列，生活精致化,可借鉴户型分析,产品设计建议,公共空间表现入户大堂精装修,公共空间表现架空层景观布置,架空层景观布置需体现较强的品质感，高度以4米为宜。架空层区域内配置运动设施及休闲桌椅，为业主提供交流、休憩的场所，同时也相对扩大园区的运动、休闲场地面积。,产品设计建议,产品设计建议,公共空间表现小户型公共走廊及电梯厅吊顶装饰,产品设计建议,电梯配置建议,电梯数量、容量和速度表对比,对本案而言，建筑高度可达到120米，从成本控制等因素考虑，电梯配置标准仅需满足使用要求即可，建议以常用级标准，为60-80户住户配置一台电梯。 同时，结合乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒的市场常规做法，建议本案电梯速度选择2.5m/s为宜。,电梯是高层住宅中极为重要的机电设备之一，它是高层住宅的主要垂直交通工具。电梯交通系统的设计是否合理还将直接影响建筑的使用安全和经营服务质量以及经济效益，因此，对电梯必须给予足够的重视。,建筑风格建议,本案的建筑风格强调简洁、现代的立面感，可以利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，使建筑具备区域标识感。 建筑单体设计不止考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合，利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。,建筑风格建议,临街建筑群示意,临河建筑群示意,景观设计建议,通过规划使中庭景观与500米的沙河景观带形成一体化连接，保证社区的通透性，达到“临河看河，临院看院，院内享院”的景观效果。 景观设计不强调园林整体的风格，注重绿植面积； 园区景观打造主要以绿地为主，从建造和维护成本的角度考虑建议控制水系的面积，可布置集中小水景点缀其间； 园区景观节点提供参与性空间，扩大邻里感情交流和亲情交融的区域； 灵活利用植物、步行道、小品等形成自然隔离，保证开放性与私密性的结合。,景观园林设计原则彰显空间层次感的精细化园林,景观设计建议,人文气韵的场景,丰富的层次,多种植物，错落有致,适当的隔离遮挡，避免视觉通达,景观示意,参与性景点营造建议,景观设计建议,中心绿植散步林廊,在园林景观之间，穿插以绿植作为背景的小型小品景观，富有生活气息，增加居民交流，打造悠闲的生活格调。,疏林草坪,中心交流休闲场所,设备设施建议,设备设施的选择原则：,本案定位主要针对中高端收入客户群体，并非打造顶级奢侈产品。因此，本案智能化系统设备的选择原则是：既能有效提升产品品质，增加营销卖点，同时又不大幅增加建设成本。对于在建筑规范中要求安装的相关智能化设备，在此不作描述。基于以上原则，对本案需要安装的系统设备作出如下建议：,设备设施建议,优点： 第一，节能，大大降低因辐射而造成的室内外冷热量的传递 ； 第二，良好的光学性能对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，避免了光污染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境； 第三，隔音降噪，双层中空有效阻隔室外噪音，保证室内安静的环境 。,外窗系统,设备设施建议,优点： 第一，保温节能，减少了能量的损失，节约能源； 第二，隔音降噪 ，四层外墙系统有效阻隔室外噪音，保证室内安静的环境； 第三，外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温。,外墙系统,原理：住宅的主体以钢筋混凝土和砖砌块墙体为主，在其外侧设置高热阻性能的保温板（通常为聚苯板）。高性能的保温材料在夏季能起到有效的隔热作用,冬季能起到有效的保温作用。,设备设施建议,新风系统,室外新鲜空气经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，利用自动循环定时开关控制新风机循环定时工作(可节能,避免24小时运转,有效保证风机寿命),使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。,优点： 第一，有氧，新鲜有氧空气在室内漫游 第二，恒湿，经温湿度处理后，常年保持室内湿度在3070 第三